Die 5 profitabelsten Orte zum Kauf einer Ferienimmobilie

Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On The Market. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer, und wir sind für den zweiten Teil unserer Kurzzeitmietwoche wieder hier. Wenn Sie unsere Folge von Anfang der Woche verpasst haben, sollten Sie sie sich unbedingt ansehen. Wir hatten Jesse Stein, den globalen Leiter für Immobilien seit Airbnb, und Jesse teilte einige wirklich interessante Informationen und neue Möglichkeiten für kurzfristige Mietinvestoren mit. Wenn Sie also an dieser Strategie interessiert sind, schauen Sie sich diese Episode an.
Heute haben wir eine weitere hervorragende Folge für alle, die darüber nachdenken, nächstes Jahr eine Kurzzeitmiete zu kaufen. Daned Kirkham kommt heute zu uns und ist Senior Director für Immobilien bei Vacasa. Falls Sie Vacasa noch nicht kennen: Sie sind eines der größten Immobilienverwaltungsunternehmen für Kurzzeitmieten im Land. Und wir haben Daned mitgebracht, weil Vacasa unter Verwendung aller Daten und Informationen, die sie von allen von ihnen verwalteten Immobilien haben, eine Liste der 25 besten Orte für den Kauf eines Ferienhauses im Jahr 2023 zusammengestellt hat. Und das ist cool, weil a Oft sieht man diese Zeitschriften oder Artikel und sie richten sich wirklich an Hauskäufer, Menschen, die einfach nur versuchen, eine Immobilie zu kaufen und sich daran zu erfreuen. Aber diese Liste und die von ihnen verwendete Methodik sind wirklich auf Investoren ausgerichtet. Sie stufen sie nach verschiedenen Kriterien ein, aber eines davon ist die Kapitalisierungsrate, eine wirklich wichtige und wertvolle Bewertungsmethode. Ich werde es in der Folge ein wenig erklären, aber es ist wirklich anlegerorientiert. Verstehen Sie also, wo Sie als kurzfristiger Mietinvestor tatsächlich eine gute und starke Rendite erzielen können.
Wenn Sie also daran interessiert sind, nächstes Jahr in den Markt einzusteigen, werden Sie auf jeden Fall hier bleiben und sich die Märkte anhören, die Daned und sein Team für uns aufgelistet haben. Also gut, dann holen wir uns Daned Kirkham von Vacasa.
Daned, willkommen bei On The Market. Vielen Dank, dass Sie sich uns angeschlossen haben.

Daned:
Danke schön. Schön, hier zu sein.

Dave:
Nun, diese Woche konzentrieren wir uns hier auf dem Markt auf kurzfristige Vermietungen. Also, Daned, können Sie uns erzählen, wie Sie in der Kurzzeitmietbranche tätig sind?

Daned:
Ja, das würde ich gerne tun. Ich arbeite bei Vacasa. Wir sind ein Ferienimmobilienverwaltungsunternehmen und ich beaufsichtige unsere Immobilienabteilung, die größtenteils unser regulatorisches Umfeld darstellt, und arbeite außerdem mit unseren Immobilienpartnern und Maklern zusammen.

Dave:
Großartig. Sind Sie schon lange im Immobilienbereich tätig oder wie sind Sie zu Vacasa gekommen?

Daned:
Ja, es ist schon eine Weile her. Es ist ungefähr 25 Jahre her. Ich habe tatsächlich hier in Vail, Colorado, mit einem Projekt, einem Neubau, begonnen, bin durch das Land gezogen und habe auf Märkten in den gesamten Vereinigten Staaten, Europa und Mexiko gearbeitet, hauptsächlich auf den Urlaubsmärkten der Resorts. Und kam dann vor etwa drei Jahren zu Vacasa, um an unserem Maklergeschäft zu arbeiten. Ich meine, es ist interessant, viele Leute wissen es vielleicht oder auch nicht, aber in vielen Märkten sind wir in der kurzfristigen Vermietung als regulierte Branche für die Immobilienverwaltung tätig. Wir müssen also Immobilienmakler in etwa 32 Bundesstaaten unterhalten. Und dann haben wir auch Mitarbeiter, die mit unseren Eigentümern und Kunden arbeiten und über eine Immobilienlizenz verfügen müssen.

Dave:
Großartig. Nun, ich bin neidisch, dass Sie sich gerade in Vail, Colorado, befinden und sich gerade auf die neue Skisaison vorbereiten.

Daned:
Wir bereiten uns auf eine weitere Saison vor. Wir haben gerade einen anstrengenden Sommer hinter uns und jetzt kommt der Winter.

Dave:
Wir freuen uns sehr, Sie hier zu haben, Daned, denn Sie und Ihr Team haben einen neuen Bericht mit dem Titel „Die 25 besten Orte zum Kauf eines Ferienhauses“ erstellt. Können Sie uns ganz allgemein sagen, wie die Methodik dafür aussieht, denn ich weiß, dass unser Publikum sehr gespannt darauf sein wird, diese Märkte zu hören, aber können Sie uns einfach ein wenig darüber erzählen, wie Sie diese Märkte ausgewählt haben?

Daned:
Ja, das ist ein Bericht, den wir seit 2018 erstellen. Also schon seit einigen Jahren. Wir machen auch zwei ähnliche Schwesterberichte. Wir stellen Ihnen die besten Orte zum Kauf eines Strandes und die besten Berggemeinden vor. Wir tun dies also so, dass wir uns die Gemeinden ansehen, in denen wir über eine beträchtliche Anzahl von Häusern verfügen und über genügend Daten verfügen, um unsere Bruttoumsatzprognosen für Häuser in diesen Märkten zu bestimmen. Und dann betrachten wir den Median oder durchschnittlichen Immobilienpreis in diesen Märkten. Wir legen einen Obergrenzesatz fest, berücksichtigen die durchschnittlichen Kosten für Häuser in diesen Märkten, Versicherungen und Grundsteuern und ordnen sie dann nach der Obergrenze.

Dave:
Eindrucksvoll. Und für alle, die das hören: Die Kapitalisierungsrate ist eine Bewertungsmethode, die häufig bei Immobilien angewendet wird. Dabei wird der Nettobetriebsertrag einer Immobilie mit dem Kaufpreis dieser Immobilie verglichen. Und im Zusammenhang mit diesem Gespräch sollten Sie wissen, dass ein niedriger Cap-Satz normalerweise bedeutet, dass es für den Käufer teurer ist, und ein hoher Cap-Satz bedeutet, dass Sie für jeden Dollar, den Sie in diese Immobilie investieren, mehr Einkommen erzielen. Daned, ich gehe davon aus, dass Sie nach der Cap-Rate ordnen. Die höheren Cap-Raten schneiden auf Ihrer Liste besser ab.

Daned:
Ja genau. Aber es ist interessant: Was wir in den letzten Jahren gesehen haben, ist, dass viele Märkte, die Jahr für Jahr in unseren Top 10 und Top XNUMX waren, zurückgefallen sind, weil diese Märkte einen enormen Preisanstieg erlebt haben, was offensichtlich zu einer Senkung ihrer Preise führt Cap-Raten. Einige der Orte, von denen Sie glauben, dass Sie sie hier sehen würden, stehen tatsächlich weiter unten auf der Liste, als Sie vielleicht erwarten.

Dave:
Das ist interessant, denn ich denke, dieser Bericht soll Menschen dabei helfen, einen Ort zu finden, an dem sie heute investieren können. Für alle Zuhörer ist es wichtig zu wissen, dass es in dieser Liste nicht um die leistungsstärksten Märkte für derzeit bestehende Ferienwohnungen geht. Es sind Orte, an denen Sie heute einkaufen können.

Daned:
Und Sie werden feststellen, dass es sich an einigen dieser Orte eher um kleinere Märkte handelt, sie sich jedoch in der Nähe oder in unmittelbarer Nähe einiger dieser größeren, größeren Märkte befinden.

Dave:
Habe es. Bevor wir also auf die eigentlichen Märkte eingehen und hier einige der spezifischen Märkte behandeln, bin ich neugierig auf einige der allgemeinen Trends, die Sie in der Branche beobachten. Sie haben gerade einen wichtigen Punkt erwähnt, bei dem es normalerweise kleinere Märkte sind, die derzeit gut abschneiden. Gibt es weitere allgemeine Trends, die bei der Erstellung dieses Berichts festgestellt wurden?

Daned:
Ja, wir sehen ein paar Dinge. Erstens, ich meine, wir sehen immer noch eine starke Nachfrage von Ihren traditionellen Käufern von Ferienhäusern, sodass sich die Nachfrage nicht allzu sehr verlangsamt hat. Und offensichtlich sehen wir in vielen dieser Märkte weniger Lagerbestände. Ich denke, einer der wirklich interessanten Trends, die wir sehen, ist vielleicht nicht so groß, aber wichtig ist, dass wir sehen, dass einige dieser jüngeren Käufer auf den Markt kommen und oft ihr zweites Zuhause kaufen ihr erstes Zuhause, das ist-

Dave:
Interessant.

Daned:
Es ist irgendwie verrückt, darüber nachzudenken, aber wenn sie in einer städtischen Stadt leben, die sie möglicherweise mieten müssen, weil ihnen der Kauf ihres Hauptwohnsitzes zu teuer ist, wollen sie immer noch Wohneigentum und suchen daher nach einigen davon kleinere Resort-Ferienmärkte und den Kauf ihres Zweitwohnsitzes. Das ist also ein interessanter Trend, den wir in letzter Zeit beobachten konnten.

Dave:
Wow, das habe ich noch nie gehört, aber das ist faszinierend. Wir werden auf einige der Listen eingehen, aber meiner Meinung nach ist das eindeutig eine falsche Annahme, aber ich halte Ferienwohnungen für sehr teuer, aber da die Ballungsräume in den letzten Jahren so stark an Wert gewonnen haben, könnte das sinnvoll sein Menschen, die ein Haus kaufen möchten, um ihren Hauptwohnsitz zu vermieten, kaufen ein Zweithaus, weil sie diese Hypothekenkosten auch ausgleichen oder vielleicht die Hypothekenkosten decken und einen Gewinn erzielen können, indem sie es auf Vrbo und Airbnb setzen.

Daned:
Ja, es ist eine großartige Möglichkeit für sie, in ein Eigenheim einzusteigen, und ich weiß, dass ich hier bei Vacasa einige Kollegen habe, und genau das tun sie auch. Es ist also eine gute Möglichkeit für sie, ein Eigenheim zu erwerben.

Dave:
Sehr, sehr interessante Idee. Bei Ihrer Bewertung der Cap-Raten haben Sie also Versicherungen und Steuern erwähnt. Was fließt sonst noch in diese Formel ein?

Daned:
Ja, wir versuchen, alle typischen Ausgaben zu berücksichtigen, die bei Ihnen anfallen würden. Dazu gehören also auch Ihre Hausverwaltungskosten, wenn Sie jemanden haben, der sich um Ihr Zuhause kümmert. Es würde Ihre Versicherung einschließen, es würde auch einschließen, ob Sie irgendwelche Verbesserungen benötigen, die Sie möglicherweise vornehmen müssen, um es vorzubereiten. Deshalb gehen wir davon aus, dass jeder, der in diesen Resorts ein Haus besitzt und unterhält, die Kosten selbst tragen muss.

Dave:
Ihre eigenen internen Daten, Sie sehen sich die durchschnittlichen Tagespreise für diese Märkte an, nehme ich an, und auch die Auslastungsraten?

Daned:
Ja, ein großes Lob an unser Revenue-Management-Team. Das ist es, was sie jeden Tag den ganzen Tag tun. Sie betrachten Tausende verschiedener Datenpunkte in diesen Märkten. Sie schauen sich also nicht nur unsere Häuser an, sondern alle Häuser auf dem Markt. Wie hoch ist die Auslastung? Und sie passen unsere Preise an, um den Umsatz für diese Eigentümer zu maximieren. Sie prüfen, ob es bevorstehende Sportveranstaltungen oder Veranstaltungen gibt und ob sich alles darauf auswirken könnte, wie sie ihren Tagespreis oder ihre Auslastung anpassen können.

Dave:
Nun, abgesehen von der Nähe zu Großstädten und kleineren Städten, handelt es sich dabei hauptsächlich um Ferienunterkünfte? Menschen, die kurzfristig vermieten, investieren auch in Ballungszentren. Sind das Strandstädte, Bergstädte? Wie sehen Sie aus?

Daned:
Ja, wir als Unternehmen haben uns aus mehreren Gründen von vielen städtischen Gebieten ferngehalten. Wenn man sich New York City gerade anschaut und sieht, was sie gerade durchmachen, hat man in manchen davon tendenziell weitaus größere regulatorische Bedenken. Wir sind also hauptsächlich in diesen Urlaubsmärkten tätig, bei denen es sich um Strand-, Berg- und Golfstandorte handelt.

Dave:
Alles klar, großartig. Kommen wir nun zu den Märkten. Wir können nicht über alle 25 sprechen und ich muss ehrlich sein, Daned, ich habe mir die Liste angesehen und war nur auf einem der 25 dieser Märkte. Ich glaube also nicht, dass ich Ihnen bunte Geschichten erzählen werde, aber konzentrieren wir uns auf die fünf wichtigsten Märkte. Was ist Nummer fünf auf Ihrer Liste?

Daned:
Ja, Navarra in Florida ist also Nummer fünf auf unserer Liste, und das ist ein kleiner Strandmarkt, der etwas außerhalb von Pensacola liegt. Es liegt in der Nähe der Smaragdküste und des Destin-Marktes. Also ein gutes Beispiel für einen von denen, von denen ich denke, dass die meisten Menschen Destin kennen, aber das ist eher ein etwas kleinerer Markt, aber sicherlich in der Nähe davon.

Dave:
Und können Sie uns einige Statistiken nennen? Wie hoch ist der durchschnittliche Hauspreis in dieser Gegend? Welche Art von Einnahmen generieren die Menschen?

Daned:
Ja, der mittlere Hauspreis auf diesem Markt liegt also bei 420,000. Der durchschnittliche Umsatz unserer Häuser liegt bei etwa 47,000. Es handelt sich also um eine Cap-Rate von 6.42 für Navarra.

Dave:
Wow, das ist ziemlich gut. Besonders wenn man das mit den Dingen vergleicht, die man derzeit bei Gewerbeimmobilien sieht, ist das besser als viele Angebote, die ich gesehen habe. Wenn wir über den durchschnittlichen Umsatz sprechen, sagten Sie 47,000, um noch einmal auf die Methodik zurückzukommen, damit ich es klarstellen kann. Das ist der Durchschnitt aller Häuser in Ihrem Markt, oder? Es ist nicht... Halten Sie etwas Konstantes wie zwei Schlafzimmer, zwei Bäder oder so etwas in der Art bei? Oder könnte sich dies auf ein Grundstück beliebiger Größe erstrecken?

Daned:
Nein, das ist unser Durchschnitt für die Häuser auf dem Markt. Ich meine, die Spanne vom Tief zum Hoch kann natürlich ziemlich groß sein, aber das ist der Durchschnitt.

Dave:
Okay. Und haben Sie es auf einem Markt gesehen wie … Es ist Navarra, wird das so ausgesprochen? Ich habe noch nie von diesem Ort gehört.

Daned:
Navarra. Ja entschuldigung.

Dave:
Ja. Haben Sie Veränderungen gesehen? Welche Art von Umsatzwachstum konnten sie in der Vergangenheit verzeichnen? Sie sagten 47,000, aber ist das ziemlich statisch oder wächst es in den letzten Jahren?

Daned:
Ja, nein, wir haben definitiv einen Anstieg dieser Zahl gesehen. Ich denke, was wir jetzt sehen, ist eher eine Normalisierung in diesem Markt und vielen unserer anderen Märkte. Ich meine, wir haben gesehen, dass diese Zahl in den Jahren 21 und 22 ziemlich deutlich gestiegen ist. Wir sehen also, dass sich diese Zahl mehr und mehr normalisiert, und das ist schön … Ich denke, sie wird dort bleiben, wo sie ist, mit einigen leichten Anstiegen im Jahresvergleich.

Dave:
Okay, verstanden. Und nur damit es jeder weiß: Der durchschnittliche Hauspreis von 420,000 liegt derzeit ungefähr auf dem Durchschnitt des landesweiten durchschnittlichen Hauspreises, sodass … die Erschwinglichkeit im Land derzeit offensichtlich sehr niedrig ist, aber das ist ungefähr die durchschnittliche Erschwinglichkeit für Menschen, die es sind Denken Sie über potenzielle Orte nach, an denen sie einsteigen möchten.
Lassen Sie mich Sie jetzt einfach fragen, Daned: Gibt es in dieser Art von Markt, auf einem Strandmarkt, nach Ihrer Erfahrung bei Vacasa, bestimmte Arten von Annehmlichkeiten oder Arten von Immobilien, nach denen die Leute suchen sollten?

Daned:
Ja, absolut. Und das ist etwas, worüber wir viel mit Kunden sprechen. Wenn sie auf der Suche nach einem Haus sind und es kaufen möchten, welche Annehmlichkeiten sind dann wichtig, denn Sie wollen etwas, das die Gäste wirklich anzieht und ihnen, wenn sie es online sehen, alles bietet, was sie suchen. An einem Strand wie diesem muss der Zugang zum Strand natürlich nicht unbedingt direkt am Strand sein, aber ein einfacher Zugang zum Strand, Zugang zum Pool, all das ist wirklich wichtig, was die Gäste wollen Sehen Sie, wann sie in diesen Märkten bleiben.

Dave:
Nun, gibt es noch andere ... Ich möchte die Liste nicht verderben, aber gibt es irgendwo in der Nähe von oder wie Navarra noch andere Orte, die unser Publikum Ihrer Meinung nach ebenfalls in Betracht ziehen sollte?

Daned:
Ja, tatsächlich gibt es eine ganz in der Nähe, die auf unserer Top-90-Liste steht, die Insel Okaloosa, die etwas außerhalb des Destin-Marktes dort im Florida Panhandle liegt. Hat viele der gleichen Qualitäten wie Navarra, ist aber eine interessante Geschichte. Ich habe einen guten Freund, der dort geboren und aufgewachsen ist, und Hurrikan Opal kam dort in den XNUMXer-Jahren durch, und man sagt wirklich, dass dies der Wendepunkt für diesen Markt war, denn was passierte, waren viele der alten Hotels, die dort abgerissen wurden, und einige davon Ein neuer Bauträger ist hinzugekommen. Es gibt also Neubau-Eigentumswohnungen auf diesem Markt. Es ist ruhiger, daher gibt es nicht viel Dustin-Verkehr und all das, aber Dustin ist nur sechs Meilen entfernt. Also, wenn Sie das wollen-

Dave:
Wow.

Daned:
… Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants, Sie gehen über die Brücke und sind direkt in Destin. Das ist also ein weiteres gutes Projekt, an dem wir in diesem Bereich großes Interesse sehen.

Dave:
Nun, es tut mir leid, dass alle, die dir zuhören, Daned, ich habe unsere Liste komplett ruiniert. Ich habe Ihnen eine Frage gestellt, ohne zu wissen, dass Okaloosa Island tatsächlich die Nummer zwei auf unserer Liste ist. Beim zweitbesten waren wir also bei fünf, aber wenn wir schon dabei sind, überspringen wir jetzt einfach drei und vier und geraten außer Betrieb. Sie haben gerade einige der Gründe und den Hintergrund von Okaloosa Island in Florida erwähnt, aber können Sie uns weitere Informationen zu den Statistiken geben?

Daned:
Okay, für Okaloosa Island liegt der mittlere Hauspreis bei 360,000, und die jährlichen Bruttomieteinnahmen liegen bei knapp über 53,000. Die Cap-Rate liegt also bei etwa 9.08 %.

Dave:
Wow, das ist eine sehr hohe Cap-Rate für alle Zuhörer, und ich möchte nur, dass jeder merkt, wie das kommt. Der vorherige Markt lag also bei 420,000 durchschnittlichen Eigenheimpreisen mit einer durchschnittlichen Miete von etwa 47,000. Das entsprach einer Cap-Rate von etwa sechseinhalb. In Okaloosa beträgt der mittlere Hauspreis derzeit 360,000 US-Dollar, ist also deutlich günstiger, und der jährliche Bruttoumsatz liegt bei fast 54,000 US-Dollar. Das ist also höher. Und wenn Sie die Kapitalisierungsrate anhand dieser unterschiedlichen Einkommen berechnen, erhalten Sie 9 %, was bedeutet, dass Sie für jeden Dollar, den Sie investieren, wahrscheinlich mehr Cashflow generieren. Die Kapitalisierungsrate berücksichtigt jedoch nicht einige der anderen Faktoren wie die Nachfrage oder all diese anderen Elemente, die in die Bewertung eines Marktes für Kurzzeitmieten einfließen. Sie sollten sich also nicht nur auf die Kapitalisierungsrate stützen, sondern wenn Sie sich ansehen, wie viel Umsatz Sie mit Ihrer Investition erzielen, scheint Okaloosa ein wirklich guter Standort zu sein.

Daned:
Es ist ein großartiger Ort. Und es gibt noch etwas anderes an diesem Markt, das ein wenig einzigartig ist. Sie haben dort ein Kongresszentrum. Denken Sie also an all die Menschen, die zu Konferenzen und Sportveranstaltungen kommen, und das ist eigentlich das ganze Jahr über eine Aktivität. Das treibt also einen Großteil der Auslastung und der Mieteinnahmen in diesem Markt an. Und das ist auch ein Trend, den wir in vielen dieser Märkte sehen, wo es diese längeren Saisons gibt, also nicht nur eine große Hochsaison, sondern mehrere Saisons, zwei Saisons, drei Saisons oder einfach nur wirklich starke ganzjährige Nachfrage. Sie gehen also nicht in einige dieser Märkte, in denen die Nebensaison einfach sehr niedrig ist.

Dave:
Ja, ich meine, das gehört definitiv dazu, die Saisonalität auszugleichen, und als Investor ist es super wichtig, seinen Cashflow richtig zu verwalten und sich einfach darüber im Klaren zu sein, dass man in bestimmten Monaten, wie in der Schlammsaison in Colorado, nicht so viel generieren wird Einkommen wahrscheinlich Ende April und Anfang Mai oder manchmal im Oktober. Sie müssen also nur darauf achten, dass Sie Ihre Finanzen entsprechend planen. Bisher haben wir auf unserer Liste Nummer zwei und Nummer fünf gemacht, weil ich außer Betrieb war, aber kommen wir zurück zu Nummer vier auf unserer Liste. Ich denke, das führt uns aus Florida heraus. Daned, was ist Nummer vier?

Daned:
Ja, das ist Rehoboth Beach in Delaware. Ehrlich gesagt, ein Ort, an dem ich persönlich noch nicht war, aber ich denke, er hat viele Qualitäten der anderen Märkte, die wir dort an der Küste sehen. Das ist eine weitere wichtige Sache, schauen Sie sich diesen Markt an. Es liegt in der Nähe von vier großen städtischen Märkten. Somit kann jeder aus Washington, Baltimore, Philadelphia, New York zu diesem Ort fahren. Um es noch einmal zu sagen: Es führt das ganze Jahr über zu einer großen Nachfrage nach einem Ort wie diesem. Es ist eine charmante Stadt, es gibt einen Strandweg mit Brettern, an dem die Leute gerne spazieren gehen, mit Restaurants. Also einfach viele dieser Attraktionen, nach denen die Leute für einen Kurzurlaub suchen.

Dave:
Klingt gut. Ich war noch nie dort, aber ich bin in New York aufgewachsen und habe viel über die Strände von Delaware gehört, dass sie sehr schön seien.

Daned:
Ich habe ein wenig recherchiert und herausgefunden, dass der Tourismus tatsächlich der zweitgrößte Wirtschaftszweig in Delaware ist.

Dave:
Wirklich?

Daned:
Kleine lustige Tatsache, über 3 Millionen Touristen pro Jahr in Delaware.

Dave:
Ist Nummer eins, dass Unternehmen dort Steuergrundlagen bilden?

Daned:
Landwirtschaft.

Dave:
Jedes Unternehmen hat seinen Sitz in Delaware.

Daned:
Ja, genau?

Dave:
Nun, dieser Markt ist interessant, weil er etwas teurer ist. Der durchschnittliche Hauspreis beträgt hier also 618,000 US-Dollar, und die jährlichen Bruttomieteinnahmen liegen bei etwa 59,000, was einer Obergrenze von wiederum etwa 6.5 ​​entspricht. Also sehr ähnlich zu Nummer fünf auf unserer Liste, Navarra, Florida. Für jeden, der daran interessiert ist, in einen solchen Bereich zu investieren, ist der Einstieg etwas teurer. Soweit ich weiß, ist Rehoboth Beach eigentlich eine recht kleine Stadt mit nur 1500 Einwohnern. Ist das richtig?

Daned:
Ja das ist richtig. Und im Sommer kommen bis zu 25,000 Menschen in diese kleine Stadt. Also kannst du-

Dave:
Wow.

Daned:
[unverständlich 00:18:55]. Aber ich wollte nur auf den durchschnittlichen Eigenheimpreis eingehen, weil ich denke, dass er in einigen dieser Märkte interessant ist. Einige von ihnen, wie wir uns die Strände ansehen, sind wahrscheinlich kleinere Eigentumswohnungen, daher wird der größte Teil des Inventars vorhanden sein Studio, Eigentumswohnungen mit einem Schlafzimmer. Wenn Sie an einigen dieser anderen Strandorte ankommen, sehen Sie sich die größeren Häuser an, bei denen es sich um Häuser direkt am Strand mit vier oder fünf oder sechs Schlafzimmern handelt. Daher wird es in diesen Märkten offensichtlich einen höheren durchschnittlichen Durchschnittspreis geben.

Dave:
Ja, das ist ein sehr guter Punkt. Und als ich es mir gerade ansah, stellte ich fest, dass Rehoboth Beach auf der Liste der 10 besten Promenaden von National Geographic in den USA steht. Wenn Sie also eine gute Promenade mögen, schauen Sie sich Rehoboth Beach an.

Daned:
Et voilà ...

Dave:
Alles klar, weiter geht's. Kommen wir zur Nummer drei auf unserer Liste. Was hast du?

Daned:
Nummer drei auf unserer Liste ist Sandbridge in Virginia. Dies ist ein sehr kleiner Markt. Es liegt südlich von Virginia Beach. Hier ist eine wirklich einzigartige Tatsache über diesen Markt. In Sandbridge gibt es keine Hotels, daher handelt es sich fast ausschließlich um Ferienhäuser.

Dave:
Sehr interessant. Sehen Sie das an vielen Orten? Dort, wo ich meine einzige Kurzzeitmiete besitze, ist mir tatsächlich aufgefallen, dass es in der Gegend nicht viele Hotels gibt. Aber sehen Sie eine bessere Leistung in Märkten, in denen es weniger andere logische Optionen gibt?

Daned:
Ja, absolut. Tatsächlich liegt Navarra, worüber wir zuvor gesprochen haben, in der Nähe von Pensacola und dem Pensacola-Markt. Wahrscheinlich sieht man einige dieser Hotels mehr, aber auf diesem Markt sieht man weniger, und das kommt ihm zugute. In einigen dieser kleineren Märkte gibt es also sicherlich nicht viele Hotels. Dies ist die beste Option, aber es ist auch der Trend, den wir schon vor COVID beobachten konnten, dass die Menschen an diesen Orten nicht zwangsläufig in einem Hotel übernachten möchten, sondern den Komfort eines Zuhauses wünschen. Sie kommen mit der Familie, sie kommen mit Verwandten, sie wollen eine Küche, sie wollen ein Wohnzimmer, sie wollen Dinge, die sie nicht unbedingt im Hotelzimmer bekommen können.

Dave:
Und treibt das aufgrund des Mangels an Alternativen den durchschnittlichen Tagespreis für Kurzzeitmieten in diesem Markt in die Höhe?

Daned:
Ja, das kann es auf jeden Fall. Und dann ist da noch der Saisonalitätsfaktor. Sie sehen also, dass Ihre Preise je nach Jahreszeit schwanken. Wenn Sie sich jedoch in der Hochsaison in einem Markt wie diesem mit hoher Nachfrage und begrenztem Lagerbestand befinden, wird sich dies auf jeden Fall in Ihrem Tagessatz widerspiegeln.

Dave:
Nun ist dieser Markt in Sandbridge, Virginia, meiner Meinung nach der teuerste auf der Liste, zumindest unter den ersten fünf mit einem durchschnittlichen Hauspreis von 918,000. Das ist eine Menge, bringt aber auch jährliche Bruttomieteinnahmen von etwa 88,000 oder 89,000 mit sich, entschuldigen Sie. Und es gibt uns eine Cap-Rate von fast sechseinhalb. Nummer drei, vier und fünf auf dieser Liste haben also alle ähnliche Cap-Raten. Ich muss jedoch sagen, Daned, für die meisten Anleger, die ich kenne, liegt ein Einstiegspunkt von 918,000 etwas außerhalb ihrer Komfortzone. Welche Art von Investoren oder welche Art von Menschen kaufen also auf diesem Markt?

Daned:
Ja, das ist eine tolle Frage. Wir sehen in diesen Märkten viele 1031-Käufer. 1031 ist also jemand, der eine andere Immobilie verkauft hat und diese Mittel steuerfrei in eine andere Immobilie transferiert, wenn er es richtig macht. Daher fühlen sie sich wirklich zu solchen Märkten und Häusern dieser Art hingezogen. Sie müssen keine weitere Ferienwohnung verkaufen, um daran teilzunehmen. Vielleicht haben sie eine kleine Gewerbeinvestition oder eine Immobilie verkauft, die sie besaßen, und verwenden diese Mittel dann, um diese Häuser zu kaufen. Wir sehen also eine recht stabile Nachfrage dieser Art von Käufern. Und dann sehen wir, wie Leute nach oben ziehen, die vielleicht auf diesem Markt ein kleineres Haus besitzen, das sie schon seit einigen Jahren haben, vielleicht gehörte es früher ihrer Familie, und dann ziehen sie in größere, teurere Häuser um .
Ein interessanter Trend besteht darin, dass in einigen dieser Strandmärkte die größeren Häuser viel begehrter sind, weil sie mit mehreren Familien bereist werden. Wenn Sie also in einige dieser Häuser mit sechs, acht, vielleicht sogar zehn Schlafzimmern einsteigen, besteht eine große Nachfrage danach.

Dave:
Habe es. Wow. Die sind sehr groß. Ich denke, das erklärt einige der Preise. Also gut, zur Erinnerung: Nummer fünf auf der Liste war Navarre, Florida, Nummer vier, Rehoboth Beach, Delaware. Und Nummer drei, über die wir gerade gesprochen haben, war Sandbridge, Virginia. Alle hatten sehr ähnliche Kapitalisierungsraten von rund 6.5 %. Jetzt bin ich außer Betrieb, aber zur Erinnerung: Nummer zwei auf der Liste ist Okaloosa Island, Florida, was uns Daned auf Platz eins der von Vacasa empfohlenen Märkte für den Kauf eines Ferienhauses im Jahr 2023 bringt. Wer ist der Gewinner?

Daned:
Ja, das gilt auch für Virginia, aber im Landesinneren liegt Lake Anna, Virginia. Dies ist tatsächlich das zweite Jahr, in dem es die Nummer eins auf unserer Liste ist. Es ist wie aus dem Nichts dorthin geschossen, aber ein sehr beliebtes Seeziel, sehr familienfreundlich, viele Wassersportaktivitäten. Natürlich gibt es einige sehr schöne Häuser direkt am Wasser des Sees, aber es gibt auch einige, die abseits des Sees, sozusagen im Wald, liegen. Viele schöne, charmante kleine Städte. Und somit einfach ein wirklich beliebtes Reiseziel in Virginia.

Dave:
Nun, ich kann verstehen, warum es beliebt und die Nummer eins auf Ihrer Liste ist, denn diesen Daten zufolge liegt der mittlere Hauspreis bei 405,000. Also nur ein wenig unter dem nationalen Durchschnittspreis für Eigenheime, aber der jährliche Bruttoumsatz liegt bei über 64,000, was uns eine Cap-Rate von über 10 % ergibt. Gab es andere Märkte, die Sie in dieser Analyse untersucht haben und deren Kapitalisierungsrate im zweistelligen Bereich lag?

Daned:
Nein, nein, das war der Einzige. Vor ein paar Jahren haben wir vielleicht ein paar gesehen, die die 10 % überschritten haben, aber derzeit ist dies der einzige.

Dave:
Und da Sie diese Liste schon seit ein paar Jahren erstellen, ist es dann normal, dass ein Markt mit der besten Performance wie Lake Anna länger als ein Jahr ganz oben auf der Liste bleibt? Sobald sich die Nachricht herumgesprochen hat, fangen sie dann an, nachzulassen?

Daned:
Und das ist es, was wir gesehen haben, und hier sehen Sie, dass einige der Namen, die wir an der Spitze hatten, wahrscheinlich die Top 10, die Top XNUMX, in den letzten paar Jahren sicherlich zurückgefallen sind, vor allem aufgrund der Preissteigerung in diesen Märkten . Wir sehen also, dass einige dieser sekundären oder kleineren Märkte in der Rangliste nach oben rücken.

Dave:
Und gibt es etwas Einzigartiges oder Interessantes über Lake Anna, das unsere Zuhörer Ihrer Meinung nach wissen sollten?

Daned:
Ja, etwas Einzigartiges an Lake Anna ist, dass wir in diesem Markt längere Aufenthalte verzeichnen als in einigen anderen Märkten. 69 % der Aufenthalte dauerten also mehr als drei Nächte, sodass die Leute länger blieben. Dies ist tatsächlich ein weiterer Trend, den wir bundesweit beobachten, bei dem diese Aufenthalte immer länger werden.

Dave:
Als Investor ist das natürlich großartig und ich sehe den Reiz. Ich könnte mir vorstellen, dass vor der Pandemie die meisten Leute für ein Wochenende kamen. Natürlich bleiben einige Leute länger, aber es wäre wahrscheinlich durchaus üblich, dass jemand für ein Wochenende zu Besuch kommt. Aber jetzt, wo die Arbeit aus der Ferne erfolgt, reisen die Menschen für längere Zeiträume, weil sie vielleicht an einem Mittwoch oder Donnerstag ankommen, ein paar Tage aus der Ferne arbeiten und dann am Wochenende das Ziel genießen. Ist das die Hypothese, warum die Aufenthalte länger werden?

Daned:
Genau. Nein, genau das ist es. Und etwas anderes, was wir auf Märkten wie Lake Anna sehen, ist, dass es dort einfach eine sehr starke Besucherrendite gibt. Das sind also Familien, die Jahr für Jahr kommen, und das schon seit Generationen. Es gibt also viele wiederkehrende Besucher auf diesen Märkten.

Dave:
Eindrucksvoll. Nun, Daned, vielen Dank, dass Sie diese Liste mit uns geteilt haben. Wir wissen das wirklich zu schätzen. Für alle, die sich den gesamten Bericht und die gesamte Liste ansehen möchten, werden wir ihn in die Shownotizen einfügen. Wir werden es in die Beschreibung einfügen, damit Sie es überprüfen können. Daned, wenn Leute mehr über Vacasa erfahren oder andere von Ihnen veröffentlichte Forschungsergebnisse oder Berichte sehen möchten, wo sollten sie das finden?

Daned:
Sie finden uns unter vacasa.com. Wir haben mehrere Berichte veröffentlicht. Ich habe erwähnt, dass wir auch den Strandbericht und die Bergberichte sowie einige andere Reisetrends haben. Ich meine, wir haben gerade eine äußerst arbeitsreiche Sommersaison hinter uns. Wir hatten in dieser Sommersaison 500,000 Reservierungen für Aufenthalte, es war also eine arbeitsreiche Zeit und wir bereiteten uns auch auf eine geschäftige Wintersaison vor.

Dave:
Eindrucksvoll. Vielen Dank, dass Sie Ihren Bericht und Ihr Wissen mit uns geteilt haben. Wir wissen das wirklich zu schätzen.

Daned:
Danke.

Dave:
Vielen Dank an Daned und sein Team bei Vacasa, die diese Daten und diesen Bericht mit uns geteilt haben. Ich möchte etwas wiederholen, was ich während des Podcasts gesagt habe. Unternehmen wie Vacasa und Leute wie ich veröffentlichen Listen mit großartigen Märkten, und ich hoffe, dass sie Ihnen sehr hilfreich sind, aber stellen Sie sicher, dass Sie die gebotene Sorgfalt walten lassen, die über das hinausgeht, was Daned und sein Team oder was ich über einen Markt sage. Nur weil ein Markt eine hohe Kapitalisierungsrate aufweist, heißt das nicht, dass damit keine Risiken verbunden sind. Und nur weil ich denke, dass ein Markt gut ist, heißt das nicht unbedingt, dass er auch gut für Sie, Ihre Strategie und Ihre persönliche Situation ist. Nehmen Sie das Ganze also mit Vorsicht. Die Idee hinter diesen Listen besteht darin, Ihnen die richtige Richtung zu weisen, sodass Sie dann selbst über diese Märkte recherchieren und vielleicht einen davon finden können, der für Sie geeignet ist.
Hoffentlich ist das genau das Richtige für Sie. In den nächsten Jahren bieten sich im Bereich der kurzfristigen Mietflächen viele interessante Möglichkeiten, und vielleicht könnte Ihnen einer dieser Märkte ein gutes Angebot einbringen.
Vielen Dank fürs Zuhören. Wenn Ihnen die Show gefallen hat, wenn Ihnen der kurzfristige Verleihschwerpunkt der Shows in dieser Woche gefallen hat, geben Sie uns bitte eine tolle Rezension oder teilen Sie eine dieser Episoden mit jemandem, von dem Sie glauben, dass er etwas aus unserem Podcast lernen könnte. Danke noch einmal. Wir sehen uns in der nächsten Folge von On The Market.
On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kaylin Bennett erstellt. Die Show wird von Kaylin Bennett produziert, der Schnitt liegt bei Exodus Media. Das Copywriting stammt von Calico Content und wir möchten allen bei BiggerPockets ein großes Dankeschön dafür aussprechen, dass sie diese Show möglich gemacht haben.