Verwenden Sie Ihre Immobilien Unternehmen, um Ihren TRAUMurlaub zu finanzieren – wobei alle oder die meisten Kosten übernommen werden!? Als ein Immobilieninvestor, Umgang mit großen Geldbeträgen für Materialien, Rehas, und andere Ausgaben haben ihre Vorteile. Heute freuen wir uns, über eine einfache, aber clevere Lösung zu sprechen Schuldenstrategie zur Verbesserung der Gesundheitsgerechtigkeit Immobilien-Neulinge oft übersehen.
Willkommen zurück zu einem anderen Anfängerantwort! Wenn Sie die vielen Vorteile nutzen möchten Vorteile einer Immobilieninvestition, schalten Sie ein, während Tony und Ashley erzählen, wie es ihnen geht Verwenden Sie Kreditkarten, um Reise-Hack ihren Weg zu luxuriösen, fünfstelligen Urlauben jedes Jahr! Wir sprechen auch darüber, wann Sie es tun sollten und wann nicht Verwenden Sie einen HELOC um finanzieren ein als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Haben Sie sich jemals gefragt, wie Sie das Geld verwenden sollten? Cash-out-Refinanzierung? Unsere Gastgeber decken einige der Einschränkungen ab, auf die Sie möglicherweise stoßen. Schließlich besprechen Ashley und Tony ihre Top Investitionsanalyse Strategien im Jahr 2023 und wie Sie das beste für Sie auswählen!
Wenn Sie möchten, dass Ashley und Tony eine Immobilienfrage beantworten, können Sie im Real Estate Rookie Facebook-Gruppe! Oder rufen Sie uns unter der Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE) an.
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Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie, Folge 286.
Tony:
Wir blättern oft über unsere Kreditkarten, kaufen Materialien und so weiter. Alle unsere Veranstaltungen werden über unsere Kreditkarten abgewickelt. Bei all den verschiedenen Dingen, die wir in unserem Geschäft haben, nutzen wir unsere Kreditkarte so oft wie möglich. Bei allen Immobilieninvestoren, die es gibt, denke ich, dass die Leute häufig übersehen, dass sie mit Kreditkartenpunkten ihren Urlaub finanzieren können.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Und heute haben wir ein paar Fragen und Antworten. Ich liebe die Rookie-Antworten, weil wir tief in die Gedanken und tiefsten, dunkelsten Ängste und Wünsche unseres Rookie-Publikums eintauchen können. Die Themen, die wir heute behandeln werden, betreffen zunächst die Fälle, in denen Sie einen HELOC nicht verwenden sollten, denn es gibt Zeiten, in denen Sie dies tun sollten, und Zeiten, in denen dies nicht der Fall sein sollte. Wir werden darüber sprechen, wie Ash und ich unsere Anlageanalysestrategie für 2023 ändern und welche Änderungen Sie vornehmen sollten. Und wir werden darüber sprechen, warum Sie bei der Wahl Ihrer Strategie für Immobilieninvestitionen häufiger Nein als Ja sagen sollten.
Ashley:
Tony verrät in der heutigen Folge ausführlich, wie er diesen glamourösen 12,000-Dollar-Urlaub für fünf Tage verbracht hat?
Tony:
Fünf Tage, ja.
Ashley:
Für 200 $. Und wie Sie es auch tun können. Ich wollte einfach nur diese Pointe nutzen, aber heute gibt es tolle Immobilieninformationen, aber auch, wie man als Immobilieninvestor sein Unternehmen zu seinem eigenen Vorteil persönlich nutzen kann. Tony erzählt, wie er das kürzlich mit seiner Frau machen konnte und verrät seine Geheimnisse.
Unsere erste Frage heute kommt von Nicole Roy. Etwas, das ich wirklich nicht verstehe, ist, welchen Vorteil es hat, ein HELOC nur für Zinsen zu nutzen, um einen weiteren Deal zu finanzieren. Für mich macht es keinen Sinn, niemals die Schuldverschreibung zurückzuzahlen und dann möglicherweise eine Hypothek auf die Grundfinanzierung, eine Hypothek auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie und zusätzlich HELOC-Zahlungen in die Gosse zu stecken. Ich verstehe es nicht. Vermisse ich etwas? Sie sagt, dass Sie Ihren Hauptwohnsitz haben, auf den Sie eine Hypothek haben, und dann von Ihrem Hauptwohnsitz einen HELOC für das zusätzliche Eigenkapital in Ihrer Immobilie erhalten und diesen HELOC dann verwenden, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen . Und jetzt denke ich, dass sie in ihrem Beispiel sagt, dass sie das HELOC für die Anzahlung nutzen würde und dann würde sie eine Hypothek auf die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aufnehmen. Jetzt hat sie die Hypothek auf ihr Hauptdarlehen, die HELOC-Zinszahlungen, und dann hat sie auch noch ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilienhypothek. Sie fragt, wie das sinnvoll sein kann, wenn Sie diese Rechnungen für den Kauf dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie bezahlen?
Tony:
Ja, ich meine, mein Gedanke, und ich habe den HELOC noch nie an meinem Hauptwohnsitz aktiviert, also spreche ich nur sozusagen von meinen Gedanken darüber, wie ich das nutzen kann. Aber ich habe den HELOC immer als fast günstigeres Hartgeld angesehen. Normalerweise würden Sie hartes Geld nicht für einen langfristigen Buy-and-Hold verwenden, das wird nicht Ihre langfristige Verschuldung sein. Menschen verbrauchen in der Regel sechs bis zwölf, vielleicht sogar 12 Monate lang hartes Geld, wenn sie eine Immobilie kaufen und renovieren. Am Ende dieses Zeitraums besteht das Ziel dann darin, sich mit günstigeren langfristigen Schulden zu refinanzieren und dann das harte Geld abzubezahlen.
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr HELOC zu verwenden, würde ich es auf die gleiche Weise verwenden, wenn Sie ausgehen, vielleicht eine notleidende Immobilie kaufen und dann dieses HELOC verwenden, um entweder die Anzahlung oder die Sanierung zu finanzieren. Und dann, nach einem beliebigen Zeitraum, 12, 18 Monaten, kehren Sie zurück und refinanzieren sich mit einigen langfristigen festen Schulden. Ich kenne einige Leute, die mit ihrem HELOC Kurzzeitmieten erworben haben und ihr HELOC zur Finanzierung ihrer Anzahlung verwenden werden. Da die Cashflows und Kurzzeitmieten jedoch tendenziell etwas höher sind, nehmen sie den gesamten Cashflow aus der Immobilie und zahlen dann ihre HELOC innerhalb von 12 bis 18 Monaten aggressiv zurück. Dasselbe Konzept, aber normalerweise möchte ich, dass jemand HELOC nur in kurzer Zeit verwendet. Was denkst du darüber, Ash?
Ashley:
Ja ich stimme zu. Ich denke, im Falle der Anzahlung, bei der Sie Ihr HELOC als Anzahlung verwenden, ist es meiner Meinung nach üblicher, dass die Leute das HELOC als vollen Kaufpreis verwenden oder vielleicht nur, um die Reha zu finanzieren, da sie eine andere Möglichkeit zum Kauf gefunden haben das Grundstück und dann nutzen sie es einfach als Reha. Wenn sie dann die Immobilie refinanzieren, zahlen sie die HELOC zurück, unabhängig davon, ob sie sie für ihre Hypothek, für die Sanierung oder was auch immer verwendet haben, oder für den Kauf der Immobilie am Anfang. Wenn Sie es als HELOC als Anzahlung verwenden und eine Hypothek aufnehmen möchten, ist es wichtig zu wissen, wie Ihre Laufzeit bei einer Refinanzierung aussehen wird. Wenn Sie wissen, dass Sie die Immobilie in einem Jahr refinanzieren werden, möchten Sie sicherstellen, dass Sie einen ausreichenden Mehrwert für die Immobilie geschaffen haben, sodass Sie eine Refinanzierung durchführen können, um genug Geld für die Rückzahlung Ihres HELOC herauszuholen die ursprüngliche Finanzierung, die Sie für den Kauf der Immobilie erhalten haben.
Wenn Sie das HELOC-Geld nur für eine Anzahlung verwenden und dann eine langfristige Hypothek mit festem Zinssatz darauf aufnehmen und keine Refinanzierungspläne haben, dann müssen Sie einen Plan zur Rückzahlung dieser Kreditlinie haben und nicht Ich bezahle nur die Zinsen. Vielleicht haben Sie ein hohes Einkommen, aber Sie haben Ihr Geld einfach nicht gespart, aber Sie wissen, dass Sie es sich in Zukunft leisten könnten, 3,000 US-Dollar pro Monat auszugeben, und dass Sie die HELOC vollständig abbezahlen können, in 12 Monaten, 18 Monaten oder was auch immer Ist. Aber anstatt 12 oder 18 Monate mit dem Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu warten, bis Sie die Anzahlung gespart haben, entscheiden Sie sich für den HELOC. Das Wichtigste ist, die Zahlen zu ermitteln und sicherzustellen, dass diese Zahlungen sinnvoll sind. Wenn Sie Ihr HELOC zurückzahlen, fließt Ihr gesamter Cashflow, vielleicht sogar ein Teil Ihres W2-Einkommens, in die Tilgung dieser Kreditlinie.
Mein alter Co-Gastgeber hier, Felipe Mejia, war immer dort und nutzte Kreditlinien als Anzahlung für Immobilien. Er nahm einfach den gesamten Cashflow aus all seinen Immobilien und warf ihn bis zur Kreditlinie es wurde abbezahlt, und dann würde er wieder anfangen, den Cashflow selbst abzuheben. Wenn er dann eine andere Immobilie gekauft hat, machen Sie das Gleiche, ziehen Sie die Kreditlinie ab, werfen Sie Ihren gesamten Cashflow darauf, bis sie abbezahlt ist, und verwenden Sie einfach dieselbe Kreditlinie weiterhin für Anzahlungen auf Immobilien.
Tony:
Ja, ich denke, wir sind uns hier einig: Sie wollen diese HELOC wirklich nur als kurzfristige Schulden nutzen und nicht in eine Situation geraten, in der Sie sie für immer festhalten. Bevor wir zu unserer nächsten Frage übergehen, Ash, möchte ich mich nur bei jemandem bedanken, der uns im Apple Podcast eine Fünf-Sterne-Bewertung hinterlassen hat. Eigentlich handelt es sich um eine Art ausführliche Rezension, aber ich werde sie lesen, weil ich denke, dass es hier viele gute Informationen gibt.
Und in dieser Rezension heißt es: „Ich liebe Ihre Inhalte absolut. Ich habe in eine Haushälterin eingeheiratet. Im Laufe der Jahre sind wir in ein paar weitere Mietobjekte gewandert. Mein Mann ist im Handwerk tätig und kennt viele Leute, daher fällt es ihm leicht, Dinge zu reparieren. Er übernahm die Wartung und legte mir den Verwaltungskram in den Schoß. Ich hatte keine Ahnung, was ich tat, und hatte eine schlechte Einstellung zu den Mietobjekten. Dann habe ich den Real Estate Rookie-Podcast gefunden und bin zum ersten Mal in meinem Leben wirklich begeistert, dass wir diese Immobilien besitzen. Ich bin dankbar für Ihr Wissen und sehe diese Eigenschaften als großartiges Werkzeug. Ich weiß nicht, ob wir jemals über die 12 Türen, die wir haben, hinauswachsen werden, aber zum ersten Mal habe ich Klarheit und Ziele. Ich weiß, was meine nächsten Schritte sind. Ihr habt die Richtung vorgegeben, die ich noch nie zuvor hatte, und ich schätze den Real Estate Rookie-Podcast mehr, als Worte es ausdrücken können, vielen Dank.“
Ja, wie gesagt, eine längere Rezension, aber was für eine großartige. Und wir freuen uns über diese netten Worte und an alle unsere Rookies, die zuhören: Wenn Sie noch nicht gegangen sind, um auf der Plattform, die Sie gerade hören, eine Bewertung abzugeben, tun Sie dies bitte. Denn je mehr Bewertungen wir bekommen, desto mehr Menschen können wir helfen, und je mehr Menschen wir helfen können, desto mehr Geschichten erhalten wir genau wie diese. Wir danken euch, dass ihr bei uns seid.
Ashley:
Okay, unsere zweite Frage heute ist von Natalie Ann. „Wie haben Sie Ihren Fokus eingegrenzt, um Ihre Strategie festzulegen? Ich bin mit dem Kauf einer Buy-and-Hold-Maisonette-Wohnung sehr zufrieden und interessiere mich auch für einen Flip und Kurzzeitmieten.“
Tony:
Das ist eine häufige Frage, Ashley, die viele Rookies haben: „Wohin gehe ich?“ Wo nehme ich mir Zeit oder verbringe ich meine Zeit? Und für mich kommt es immer auf ein paar Dinge an. Meiner Meinung nach geht es zunächst darum, zu verstehen, was Ihre Ziele als Immobilieninvestor sind, und zweitens, wirklich zu verstehen, wo Ihre Stärken und Schwächen liegen und was Ihnen als Immobilieninvestor Spaß macht. Wenn es Ihr Ziel ist, Ihren Job so schnell wie möglich zu kündigen, dann ist die Investition in einen Großteil der schlüsselfertigen Langzeitmieten möglicherweise ein langsamerer Weg, um dorthin zu gelangen. Aber wenn Sie etwas wie Umdrehen, Großhandel oder Kurzzeitmiete tun, kommen Sie möglicherweise etwas schneller ans Ziel. Ich denke, das erste, was Sie tun müssen, ist, Ihre Ziele zu verstehen und herauszufinden, welche Anlageklasse oder welche Art von Immobilieninvestition Ihnen am schnellsten dabei helfen kann, dieses Ziel zu erreichen.
Dann ist die zweite Sache, die Sie sich ansehen sollten: Worin sind Sie eigentlich gut? Ja, vielleicht gefällt Ihnen der Gedanke an das Geld, das Sie durch den Verkauf von Häusern generieren können, aber vielleicht sind Sie schlecht in der Immobilienverwaltung und vielleicht sind Sie schlecht darin, Menschen zu verwalten, und das ist doch in Ordnung, oder? Aber wenn das der Fall ist, dann ist ein Hauswechsel vielleicht nicht das Richtige für Sie, oder vielleicht hassen Sie Kaltakquise, Gespräche mit Fremden und den Verkauf von Leuten. Und wenn das der Fall ist, dann ist der richtige Großhandel nichts für Sie. Vielleicht hassen Sie die Idee, mit der Öffentlichkeit zu sprechen und Kundenservice zu bieten, dann sind Kurzzeitmieten nichts für Sie. Jede Anlageklasse verfügt über unterschiedliche Fähigkeiten, die für den Erfolg erforderlich sind. Und Sie müssen sich fragen: Verfüge ich über die Fähigkeiten, die Fähigkeit und den Wunsch, in dieser Anlageklasse erfolgreich zu sein? Ich denke, das sind die beiden Dinge, die ich mir ansehen würde, Ash.
Ashley:
Ja, ich habe in letzter Zeit wirklich viel darüber nachgedacht, wie ich zu meiner ersten Strategie komme. Das Wichtigste ist, darüber nachzudenken, warum Sie in Immobilien investieren. Und eine sehr häufige Antwort ist, dass Sie Ihren W2-Job aufgeben möchten. Wie machst du das? Dass Sie Geld brauchen, Sie brauchen ein anderes Einkommen. Und ich denke, manchmal werden die Leute verwechselt mit: „Ich hasse meinen Job, ich möchte etwas tun, das ich liebe und für das ich eine Leidenschaft habe.“ Und ja, das ist großartig. Und glauben Sie mir, wenn das Geld reinfließt, werden Sie anfangen, Immobilien zu lieben. Aber manchmal ist diese Leidenschaft oder der Wunsch: „Ich möchte Häuser entwerfen, ich würde gerne die Möbel auswählen und sie für die kurzfristige Vermietung entwerfen“ der Grund, warum Menschen sich für bestimmte Optionen entscheiden. Oder einfach so: „Wow, es sieht so aus, als würden so viele Leute mit Kurzzeitmieten viel mehr Geld verdienen.“ Das werde ich einfach tun.“
Ich denke, schauen Sie sich zunächst an, was Ihre Ressourcen sind, welche Möglichkeiten Sie haben und was Sie erreichen werden, und bauen Sie dann dieses starke Fundament auf. Als ich anfing, in Immobilien zu investieren, arbeitete ich als Immobilienverwalter für einen Buy-and-Hold-Investor. Ich hatte einige Erfahrung mit dieser Immobilienstrategie. Ich hatte auch Ressourcen, weil ich die Finanzierung für diesen Investor übernommen hatte. Ich hatte für ihn Immobilien erworben, all diese Dinge. Ich hatte diese Wissensbasis. Ich begann mit dem Aufbau meines Fundaments, indem ich Buy-and-Hold-Anleihen sammelte. Und das hat meinen Cashflow geschaffen. Das war der Grund für den Aufbau meines Vermögens. Und ich bin sehr gut darin geworden, Buy-and-Hold-Immobilien in meinem Markt zu kaufen. Ich betrachte mich als Experte darin. Ich liebe Hütten mit Grundstück und verwandle alte Hütten in diese süßen, kleinen, gemütlichen, modernen Räume. Ich beschloss, es auszuprobieren.
Ich habe mein starkes Fundament aufgebaut und bin nun dazu übergegangen, diese Hütten zu bauen. Bei meiner ersten Hütte habe ich das Budget um 40,000 $ überschritten. Und wenn ich damit angefangen hätte, hätte mich das fallen lassen. Ich hätte das Projekt wahrscheinlich als halb fertig verkaufen müssen. Sobald Sie dieses starke Fundament haben, können Sie sich umorientieren und beginnen, die Dinge zu lernen, die Ihnen wirklich am Herzen liegen. Außerdem haben Sie mehr Zeitfreiheit und mehr Geld, um diese Fehler zu machen, während Sie lernen, Dinge zu tun, die der andere Investor hatte als Mentor eine Ressource wie jemand, von dem man lernen kann. Ich habe nicht so viele Fehler gemacht, weil ich all diese Vorteile direkt zur Hand hatte. Ich denke, schauen Sie sich an, welche Vorteile und Chancen Sie haben, wo Sie am strategischsten und erfolgreichsten sein können, um diese Grundlage zu schaffen und diese zu nutzen, um zu bestimmen, wie Ihre Strategie aussehen sollte.
Tony:
Ja, das ist ein fantastischer Rat, Ashley. Und als ich anfing zu investieren, sagte ich mir, und ich schätze, ich sollte einen Schritt zurücktreten, oder? Ich bin jetzt 32 Jahre alt und in meinen frühen 20ern wusste ich immer, dass ich Unternehmer werden und hoffentlich eines Tages selbstständig arbeiten möchte. Aber womit ich zu kämpfen hatte, war, mich auf eine Sache festzulegen. Und alle paar Monate fühlte es sich tatsächlich so an, als würde ich von einer haarsträubenden Idee zur nächsten springen, und ich probierte dieses und jenes und dieses und jenes aus und suchte nur danach, wie ich auf Gold stoßen könnte . Aber weil ich mich nie wirklich auf eine Strategie, eine Taktik festgelegt habe, bin ich in nichts wirklich gut geworden. Und ich habe mir an diesen verschiedenen Orten eine Menge zufälliger Fähigkeiten angeeignet, aber ich war kein Meister in irgendetwas. Als ich anfing, in Immobilien zu investieren, sagte ich mir auch: „Hey, ich möchte wirklich etwas in der Welt der Immobilieninvestitionen gut machen.“
Bei mir handelte es sich letztendlich um Kurzzeitmieten. Und dieses Engagement für diese eine Sache hat es mir wirklich ermöglicht, ein Meister meines Fachs zu werden. Natalie und alle anderen Rookies, die zuhören, meine Herausforderung besteht darin, zu sagen: „Okay, egal welchen Weg ich einschlage“, verpflichte dich, diesen Weg für mindestens fünf Jahre zu verfolgen. Sagen Sie: „Ich werde die nächsten fünf Jahre damit verbringen, mich wirklich nur auf diese eine Sache zu konzentrieren.“ Wenn es sich um Buy-and-Hold handelt, dann versuchen Sie, in den nächsten fünf Jahren der beste Buy-and-Hold-Investor zu werden. Wenn es darum geht, Häuser umzudrehen, versuchen Sie, in den nächsten fünf Jahren der beste Hausumdreher zu werden, und werden Sie, egal für welche Anlageklasse Sie sich entscheiden, ein Meister dieses Handwerks. Wenn Sie dann wirklich alle Ihre Erfahrungen in dieser einen Anlageklasse gesammelt haben, wird es viel einfacher, von dort aus auszusteigen und verschiedene Strategien auszuprobieren.
Ashley:
Und mit dieser Hütte hätte ich ehrlich gesagt weit mehr als 40,000 US-Dollar über dem Budget gelegen, wenn ich nicht die Erfahrung und das Wissen gehabt hätte, bereits so viele Jahre zu investieren und Reha-Einrichtungen für Langzeitmieten und ähnliches durchzuführen. Und es war ganz anders. Und obwohl ich es als Kurzzeitmiete eingerichtet hatte, hatte ich zuvor nur eine Kurzzeitmiete gehabt, und zwar in einem Apartmentkomplex. Ich musste mir nie wirklich Gedanken über die Hälfte der Dinge machen, die man macht, wenn es sich um ein Einfamilienhaus zur Kurzzeitmiete handelt. „Okay, dieses Anwesen liegt draußen auf dem Land, wir müssen WLAN bekommen, gibt es hier draußen überhaupt WLAN?“ An solche Dinge denkt man nicht, wenn man gerade erst anfängt, einige dieser Dinge zu tun. Natalie hatte tatsächlich einen zweiten Teil dieser Frage: Wie sind Sie gut darin geworden, Geschäfte zu analysieren?
Tony:
Ich denke, das erste, Ashley, und das geht irgendwie auf das zurück, was wir gerade gesagt haben, ist, dass es schwierig ist, gut im Analysieren zu werden, wenn man überall unterwegs ist. Wenn Sie versuchen, ein Haus umzudrehen, wenn Sie versuchen, den Großhandel zu verkaufen, wenn Sie versuchen, [unhörbar 00:15:43], wenn Sie versuchen, den Schlüssel umzudrehen, wenn Sie versuchen, STR zu verkaufen, Wenn Sie einen Apartmentkomplex kaufen möchten, wenn Sie Self-Storage wünschen, gibt es für jede Art von Immobilieninvestition einen Prozess zur Analyse von Geschäften. Und ich denke, dass es den Menschen oft schwerfällt, gut zu werden, weil sie sich nicht auf eine Sache konzentrieren. Um es auf das zurückzubringen, was wir anfangs gesagt haben: Wählen Sie einfach diese eine Art von Immobilieninvestition und konzentrieren Sie sich dann wirklich darauf. Von da an ist es wirklich nur noch eine Wiederholung. Je mehr Mitarbeiter Sie bei der Analyse von Immobilien haben, desto schneller können Sie diese Deals anschließend analysieren.
Ich erzähle vielen Studenten, mit denen ich zusammenarbeite, dass meine Herausforderung an sie zunächst so lautet: „Hey, in den nächsten 90 Tagen möchte ich, dass Sie 100 Eigenschaften analysieren.“ Das hört sich nach einer großen Aufgabe an, aber Folgendes passiert. Diese ersten fünf oder zehn werden Sie ewig brauchen, denn es ist das erste Mal, dass Sie sich mit den Daten befassen und versuchen zu verstehen, wie Sie die verschiedenen Tools zur Analyse verwenden und was sinnvoll ist und was nicht. Aber wenn Sie bei Nummer 10 angekommen sind, kommen Sie jetzt etwas schneller voran. Wenn Sie 15 Jahre alt sind, werden Sie genau wissen, wie hoch der ADR für ein Drei-Zimmer-Haus in Joshua Tree ist, weil Sie es bereits 50 Mal gemacht haben. Es gibt diese Art von Dynamik, die sich zu entwickeln beginnt, wenn Sie Geschäfte analysieren. Und Ash, ich bin mir sicher, wenn ich dich fragen würde: „Hey, wofür kostet eine Zweibettzimmermiete in Buffalo, New York?“ Sie müssen wahrscheinlich nicht einmal wirklich darüber nachdenken und können diese Zahlen einfach herunterrechnen. Ich denke wirklich, dass es eine Frage der Wiederholung und der Fähigkeit ist, gut zu analysieren.
Ashley:
Ja, das Einzige, was ich dazu noch hinzufügen möchte, ist neben der Wiederholung die Erfahrung. Wenn Sie Immobilien kaufen, stellen Sie fest, dass Ihre Zahlen angepasst werden müssen oder dass Sie vorher nicht berücksichtigt haben. Eine Sache, die meiner Meinung nach viele Leute übersehen, ist, dass sie ihre Gebühren nicht berücksichtigen. Wenn Sie eine LLC gegründet haben, berücksichtigen Sie diese LLC-Gebühren nicht. Sie führen Ihre Steuererklärung nicht aus. Wenn Sie eine LLC haben, zahlen Sie eine separate Gebühr an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Buchhalter für die Abgabe dieser Steuererklärung. Diese kleinen Dinge können sich summieren.
Ich zahle etwa pro LLC, im Laufe der Jahre ist der Betrag gestiegen, ich habe vielleicht im Jahr 200 angefangen, und jetzt sind es 350 bis 400 pro LLC, die eine oder mehrere Immobilien enthalten kann. Wenn Sie jedoch Ihre erste Immobilie kaufen, eine LLC haben und 200 US-Dollar zahlen, könnte das einen Monat Cashflow bedeuten, den Sie nicht in Ihren Zahlen berücksichtigen. Das sind einige der Dinge, die ich im Laufe der Jahre meiner Meinung nach gelernt habe, als ich investierte: „Oh, hier sind Dinge, an die ich bei der Analyse eines Geschäfts noch nicht einmal gedacht habe.“
Tony:
Und bevor wir mit dieser letzten Frage abschließen, möchte ich wohl nur darauf eingehen, wie wir unseren Ansatz bei der Analyse von Deals ändern, insbesondere bei kurzfristigen Mietflächen. Und das wird von Markt zu Markt unterschiedlich sein, aber ich konnte Daten für viele verschiedene Märkte in den Vereinigten Staaten sehen, und was wir sehen, ist, dass das erste Quartal in vielen Staaten in einem In vielen Märkten ist der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um etwa 15 % gesunken, wenn man die Jahre 2023 und 2022 vergleicht. Während wir Deals analysieren und uns jetzt mit dem Einkauf befassen, müssen wir bei der Analyse für 2022 den Umsatz abziehen, der im Jahr 2023 erzielt wurde.
Wir kaufen immer noch Immobilien, aber wir analysieren sie so, dass wir diesen Rabatt hinzufügen, um sicherzustellen, dass wir nicht zu viel bezahlen. Und ich denke, das ist eine gute Strategie. Es ist besser, etwas konservativer zu sein, wenn wir in diesen Bereich der wirtschaftlichen Unsicherheit geraten. Und ich denke, je konservativer Ihre Zahlen sind, desto sicherer können Sie sein, diese Angebote tatsächlich abzugeben.
Ashley:
Okay. Unsere nächste Frage richtet sich an Montas Risavis. „Gibt es eine Einschränkung, was Sie mit dem Geld tun können, das Sie aus einer Cash-out-Refinanzierung erhalten?“ Das ist eine gute Frage, denn wenn Sie zu einer Bank gehen und eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie diese Mittel für den Kauf einer Immobilie verwenden. Wenn Sie einen Autokredit aufnehmen und diese Mittel erhalten, müssen Sie diese für den Kauf des Autos verwenden. Was die Durchführung einer Cash-Out-Refinanzierung betrifft, so werden Sie bei der Antragstellung bei der Bank zunächst gefragt, ob Sie aktuelle Schulden auf der Immobilie als Sicherheit haben. Vielleicht besitzen Sie Geld von jemandem, einem privaten Kreditgeber, der Ihnen das Geld für den Kauf der Immobilie gegeben hat, und Sie müssen es zurückzahlen, oder Sie haben einen Kreditgeber mit hartem Geld in Anspruch genommen oder Sie haben eine andere Hypothek auf die Immobilie, vielleicht gibt es ein Pfandrecht an der Immobilie etwas anderes.
Vielleicht haben Sie ein weiteres HELOC auf dem Grundstück, was auch immer das ist, Sie müssen alles bezahlen, was auf dem Grundstück besichert ist, da das Grundstück als Sicherheit dient, Sie müssen das mit dem Erlös aus dem Bargeld abbezahlen aus refinanzieren. Eine andere Sache, die ich gesehen habe und bei der die Bank auch vorgehen wird, ist, dass Ihre Schulden im Verhältnis zum Einkommen vielleicht nicht so hoch sind, wenn sie Sie vorab qualifizieren und sagen: „Okay, wenn Sie einen Teil der Erlöse aus diesem oben genannten Darlehen verwenden über Ihre aktuelle Hypothek hinaus und Sie werden diese Kreditkarte abbezahlen, Sie werden diesen Autokredit abbezahlen, damit diese Schuldenzahlung entfällt, dann werden wir diese Auszahlungsrefinanzierung genehmigen.“ Wofür die Mittel verwendet werden sollen, wird zuvor mit der Bank vereinbart. Aber alles, was darüber hinausgeht, soll von Ihnen mit dem Erlös abbezahlt werden, d. h. Sie erhalten einen Scheck oder er wird direkt auf Ihr Bankkonto überwiesen und Sie können damit machen, was Sie wollen. Es gibt keine Einschränkungen.
Tony:
Und ich denke, der andere Vorteil, den viele Leute, insbesondere neue Investoren, vergessen, ist, dass das Geld, das Sie aus einer Cash-out-Refinanzierung erhalten, steuerfrei ist, weil es kein Einkommen ist, sondern technisch gesehen Schulden, die Sie aufnehmen, also nicht auf den jeweiligen Erlös besteuert werden. Und deshalb gibt es viele wirklich erfolgreiche Immobilieninvestoren, die den Großteil ihres Geldes nicht einmal mit dem Cashflow ihrer Immobilien verdienen, sondern diese Gewerbeimmobilien kaufen und sie für ein paar Millionen kaufen. Investieren Sie noch ein paar Millionen, um sie zu reparieren, und dann sind sie in der Lage, sich zu refinanzieren und Millionen von Dollar steuerfrei abzuheben. So sieht man, dass es vielen Leuten, die diesen Bereich wirklich vernichten, weiterhin gut geht, ohne ihre Steuerschuld zu erhöhen.
Ashley:
Die Mieter zahlen diese Zahlungen für sie.
Tony:
Ganz recht? Und es ist eine Win-Win-Situation für Sie als Vermieter. Ash, hast du in letzter Zeit Refinanzierungen für irgendwelche Immobilien ausgezahlt?
Ashley:
Ja, ich habe unsere kleine A-Frame-Kurzzeitmiete gemacht.
Tony:
Und ich denke, wenn wir einfach darüber sprechen können, wie dieser Prozess für Rookies aussieht. Können Sie 100 % dieses Eigenkapitals nutzen? Was ist der typische Prozess? Erläutern Sie einfach einem Rookie-Investor, wie das aussieht.
Ashley:
Wir haben die kommerzielle Seite der Kreditvergabe übernommen, da es sich um eine LLC handelt. Wir haben uns für einen gewerblichen Kreditgeber entschieden, den man bei praktisch jeder Bank finden kann. Wir gingen zu dem kleinen Kreditgeber vor Ort und kauften die Immobilie mit einem Festgelddarlehen. Anschließend sanierten wir die Immobilie mit Bargeld. Als wir mit der Immobilie fast fertig waren, gingen wir zur Bank und beantragten den Kredit zur Refinanzierung. Wir ließen ein Wertgutachten erstellen, zunächst mussten wir den Hartgeldkredit abbezahlen. Von dieser Barrefinanzierung wurde vereinbart, dass wir dieses Geld zur Tilgung der Refinanzierung der Immobilie verwenden würden. Was die Rückzahlung des Geldes angeht, das wir für die Reha investiert haben, sagt die Bank nicht: „Oh, du musst es dir selbst zurückzahlen.“ Das ist eine Voraussetzung.“
Das interessiert sie nicht. Sie können das Geld nehmen und es in eine andere Immobilie stecken und sich nie etwas zurückzahlen, ganz gleich, was Sie damit machen wollen. Wir haben diese Cash-out-Refinanzierung durchgeführt und dann am nächsten Freitag tatsächlich eine weitere Cash-out-Refinanzierung abgeschlossen, bei der wir die private Seite und nicht die kommerzielle Seite der Kreditvergabe nutzen. Und für diese Immobilie haben wir eine Kreditkarte erstellt, eine Kreditkarte mit 0 % Zinsen für alle Arbeitsmaterialien. Wir haben dies der Bank mitgeteilt und gesagt: „Wir beabsichtigen, die Kreditkarte abzubezahlen, als wir diese Immobilie gekauft haben.“ Wir lassen sie tatsächlich nur das Geld nehmen, um die Kreditkarte abzubezahlen. Wir haben den Hard-Money-Kreditgeber bereits zurückgezahlt, da der Hard-Money-Darlehen fällig war, bevor wir unsere Cash-Out-Refinanzierung abschließen würden. Wir werden tatsächlich einen wirklich großen Scheck bekommen, aber nur, um uns für die Rückzahlung unseres Geldgebers zu revanchieren.
Tony:
Dann, Ashley, sind die Refinanzierungen, die Sie durchgeführt haben, normalerweise bereit, bis zu welchem LTV zu gehen? Das Haus ist hunderttausend Dollar wert. Wie viel Prozent davon sind sie bereit, Ihnen für die Reparatur zu geben?
Ashley:
Also bei beiden 80 %.
Tony:
Das ist sehr gut.
Ashley:
Ja, ich habe es gesehen, das, was wir nächsten Freitag machen, das ist auf der Wohnseite, also ziemlich häufig. Dann das kommerzielle Darlehen, oft bieten sie nur 70 bis 75 % dafür an, aber das war … Ich weiß nicht, ob es daran lag, dass die Zahlen so viel Sinn ergaben, dass sie bereit waren, auf die 80 % zu steigen. darauf.
Tony:
Und auch hier besteht der Vorteil der Zusammenarbeit mit einer Art kleinerer, lokalerer Bank darin, dass Sie eine gewisse Flexibilität erhalten, die Sie bei einigen der großen Banken da draußen nicht erhalten werden. Ja, ich habe nur ein paar echte [unverständliche 00:25:23] gemacht, bei denen ich Cash-Out-Refis durchführe, und bei diesen musste ich ungefähr 72 erreichen, und es waren genau 72 Prozent, was ich hatte sein, um Bargeld zurückbekommen zu können. Jede Bank ist ein bisschen anders.
Ashley:
Das sind tatsächlich die ersten Kredite, die ersten Refinanzierungen, die ich je zu 80 % durchgeführt habe. Normalerweise mache ich nur die 70 bis 75, auch wenn es höher ausfällt, nur um mich nicht zu sehr zu finanzieren.
Tony:
Zu fremdfinanziert, ja.
Ashley:
Ja. Dies ist das erste Mal, dass ich mich mit der 80 wirklich wohl gefühlt habe.
Tony:
Sie haben also auch erwähnt, dass Sie die Kreditkarte mit 0 % Zinsen genutzt haben, um einen Teil der Reha zu finanzieren. Und ich habe gerade vor ein paar Tagen in meinen sozialen Netzwerken gepostet, dass ich und Sarah diesen fantastischen, fantastischen, fast einwöchigen Urlaub in Mexiko verbracht haben, und ich möchte sagen, dass die Reise wahrscheinlich etwa 12,000 US-Dollar wert war, wenn man unsere Flüge, den Aufenthalt, der Ort, an dem wir übernachtet haben. Und wir haben buchstäblich nur 200 Dollar für die Fahrt dorthin ausgegeben, weil alles andere mit unseren Punkten abgedeckt war. Und ich versuche mich daran zu erinnern, wie viele, es waren mehrere Hunderttausend Punkte, die wir hatten, aber viele unserer Umsätze laufen über unsere Kreditkarten. Wir kaufen auch Materialien und andere Dinge ein. Wir richten unsere Veranstaltungen persönlich aus. Nahezu alle unsere Veranstaltungen werden über unsere Kreditkarten abgewickelt. Wir schalten Anzeigen für unsere Veranstaltungen, genau wie bei all den verschiedenen Dingen, die wir in unserem Unternehmen haben, belasten wir so viel wie möglich unsere Kreditkarte.
Und wir können ein paar Mal im Jahr ziemlich coole Ferien machen. Wir verbrachten fünf Tage in Playa del Carmen in dem super, superluxuriösen Resort direkt am Strand. Wir bekamen einen privaten Flughafentransfer und einen Tesla, der uns abholte und wieder zurückbrachte. Wir hatten freien Zugang zu allen Parks. Wie auch immer, es war eine fantastische Reise. Bei allen Immobilieninvestoren, die es gibt, denke ich, dass die Leute häufig übersehen, dass sie mit Kreditkartenpunkten ihren Urlaub finanzieren können. Wie Sarah und ich zahlen wir die meiste Zeit, wenn wir jetzt reisen, nicht für unseren Urlaub,
Ashley:
Ehrlich gesagt, nicht einmal, wenn Sie ein Immobilieninvestor sind, denn viele Kreditkarten verfügen über Anmeldeboni, und es gibt Leute da draußen, die das hervorragend können, indem sie neue Kreditkarten eröffnen, schließen oder was auch immer , und sie sammeln einfach all diese Punkte, weil Kreditkarten wie folgt aussehen: Wenn Sie innerhalb der ersten drei Monate 5,000 US-Dollar ausgeben, geben wir Ihnen hunderttausend Punkte, die Sie für Reisen oder was auch immer verwenden können.
Eigentlich mache ich das jetzt schon seit vier oder fünf Jahren. Ich habe mit den Anmeldeboni angefangen und jetzt, wo ich meine Reha-Maßnahmen und alles mache, hilft es definitiv dabei, Punkte zu sammeln. Aber wenn ich in den letzten vier Jahren nach Südwesten fliege, konnte ich jemanden kostenlos mitnehmen. Ich habe ihren Begleitpass erhalten. Das ist bittersüß, denn wenn ich mit Delta fliege, habe ich so viele Punkte, dass ich dort mit den Punkten ihrer Kreditkarte einen Status angesammelt habe. Es ist so, als würde ich normalerweise in die erste Klasse hochgestuft, aber wenn jemand mit mir kommt, fliegt er kostenlos mit der Southwest, wo es keine Upgrades gibt. Es ist wie: „Ja, du darfst mitkommen, das ist großartig, aber jetzt fliegen wir [unhörbar 00:28:36].“
Tony:
Lassen Sie sie sich selbst bezahlen.
Ashley:
Tut mir leid, Fünfjähriger, du musst Geld zusammenkratzen, damit du dein Ticket mitnehmen kannst.
Tony:
Was war Ihre Lieblingskreditkarte? Welches gefällt dir aufgrund der Punkte am meisten?
Ashley:
Ich denke, der Chase Sapphire.
Tony:
Ja, das Gleiche, was ich sagen wollte.
Ashley:
Vor allem, wenn Sie zum ersten Mal anfangen, sollten Sie dies tun, da dort die Fünf-Regel gilt. Das ist so etwas wie eine Fünf-Regel-Sache, bei der Chase über einen Zeitraum von vier Jahren oder so nur fünf Kreditkarten eröffnen kann. Es ist so etwas. Oder ja, ich weiß es nicht. Sie legen jedoch fest, wie viele Kreditkarten Sie für die Punkte sammeln und ob Sie die Karten in Ihrem persönlichen Namen öffnen können. Wenn Sie Unternehmen haben, können Sie diese unter Ihrem Firmennamen eröffnen, aber Sie können alle diese Punkte für Ihre persönliche Marriott-Prämiennummer oder Delta oder was auch immer kombinieren.
Tony:
Und um hier nicht zu sehr aus der Bahn zu gehen, aber was mir auch klar geworden ist, denn wir haben auch die Chase Sapphire, und ich habe eine auf meinen Namen, Sarah hat eine auf ihren Namen, und obwohl sie persönlich sind Karten, wir verwenden sie auch nur für geschäftliche Zwecke. Dann haben wir die Chase Business Ink-Karte und Sie können all diese coolen Dinge tun. Was mir aber aufgefallen ist, ist, dass die Punkte bei Chase tatsächlich mehr wert sind als die Meilen, die ich bei United bekomme. Ich könnte hunderttausend Meilen haben und ich könnte hunderttausend Punkte haben, und die Punkte bei Chase reichen weiter als die Meilen, selbst wenn ich bei United buche. Ja, jedenfalls geht es bei diesem ganzen Gespräch darum, dass jeder zuhört. Sie sollten Ihre Schulden richtig einsetzen, um den Urlaub Ihrer Träume zu finanzieren.
Ashley:
Wenn Sie in der Vergangenheit schon einmal das Maximum an Kreditkarten ausgeschöpft haben, Schulden auf Ihren Kreditkarten angehäuft haben und diese nicht monatlich bezahlt haben, ist dies vielleicht nicht die Strategie, mit der Sie jetzt einen Reise-Hack versuchen sollten, aber wenn Sie sehr fleißig waren und zahlen Wenn Sie jeden Monat Ihre Kreditkarte entlasten und noch nie ein Guthaben angesammelt haben, können Sie diese Punkte genauso gut nutzen. Die Leute von Travel Point, es ist wie PointsGuys.com, ich glaube, es ist eine große Website. Es gibt eine ganze Menge Leute, ich glaube, es sind Tante Kara, Tante Kara oder so etwas in der Art. Sie redet viel über Travel Hacking. Es gibt viele verschiedene Orte, an denen Sie versuchen können, mehr darüber zu erfahren.
Tony:
Ich bin froh, dass Sie das erwähnt haben, denn ja, ich möchte nicht, dass jemand denkt, dass ich und Ashley gerade sechsstellige Kreditkartenschulden anhäufen. Mein Assistent geht rein und zahlt wahrscheinlich jeden zweiten Tag mit unserer Kreditkarte. Auch auf unseren Kreditkarten haben wir sehr selten ein tatsächliches Guthaben. Sie möchten sicherstellen, dass Sie über das nötige Geld verfügen.
Ashley:
Wenn ich es nicht abbezahlt habe, ist es normalerweise etwa eine Woche bis alle zwei Wochen. Erstens kann ich es nicht ertragen, ein hohes Guthaben zu haben, aber das wäre wahrscheinlich so, wenn Daryl bei Lowe’s wäre, würde es sagen: „Tut mir leid, es wurde abgelehnt.“ Du hast bei Lowe’s in den letzten zwei Wochen bereits alles ausgeschöpft.“ Okay. Gehen wir hier auf unsere nächste Frage ein. „Wie wählen Sie einen anlegerfreundlichen Immobilienmakler aus? Welche Fragen stellen Sie ihnen?“ Ich denke, der beste Weg ist, einfach online auf BiggerPockets.com/agentfinder zu gehen, und das ist ein Matchmaking-Service für Investoren und Immobilienmakler.
Diese Immobilienmakler können Sie nach Markt auswählen, Sie müssen also zumindest wissen, in welchen Markt Sie investieren möchten. Dann füllen Sie ein Formular aus und sie werden Ihnen einen Makler vermitteln. Dann können Sie den Agenten anrufen und mit ihm sprechen, um zu sehen, ob es noch besser zu Ihnen passt. Ich denke jedoch, dass dies einen großen Vorteil für Sie darstellt, da Sie bereits mit Agenten sprechen, die direkt mit Anlegern zusammenarbeiten und vielleicht sogar über Erfahrung im Investieren verfügen, anstatt bei Null mit der Überprüfung von Agenten anzufangen.
Tony:
Ich möchte dem noch etwas hinzufügen, Ashley, und ich denke, das ist eine Frage, die Sie Ihrem potenziellen Wirtschaftsprüfer, Ihrem Anwalt, Ihren Agenten und Ihrem Versicherungsmakler stellen sollten. Der Fehler, den viele neue Investoren machen, wenn sie mit diesen Unternehmen sprechen, ist die Frage: „Arbeiten Sie mit Immobilieninvestoren zusammen?“ Und natürlich wird ihre Antwort lauten: „Ja, wir arbeiten mit Immobilieninvestoren zusammen, wir lieben die Zusammenarbeit mit Immobilieninvestoren.“
Ashley:
„Wir arbeiten mit allen zusammen.“ Egal, was Sie sie gefragt hätten –
Tony:
Richtig, die Antwort wird ja sein.
Ashley:
Bauern, sie hätten ja gesagt.
Tony:
„Wir lieben Landwirte.“ Aber ich denke, die bessere Frage ist: Wie viel Prozent Ihrer aktuellen oder früheren Kundschaft sind Immobilieninvestoren? Es ist eine ähnliche Frage, aber etwas gezielter. Und wenn sie jetzt sagen: „Vielleicht 5 %.“ Nun, wissen Sie, okay, cool, diese Person arbeitet gerne mit Immobilieninvestoren zusammen, ist aber nicht auf die Zusammenarbeit mit Immobilieninvestoren spezialisiert. Aber wenn sie sagen: „Hey, 60 %“ oder 80 % oder „95 % meiner Kunden sind Immobilieninvestoren“, dann wissen Sie, dass Sie auch einen wirklich investorenfreundlichen Makler haben.
Ashley:
Vielen Dank, dass ihr uns jede Woche Fragen stellt. Wenn Sie eine Frage einreichen möchten, können Sie eine DM an Tony oder mich senden oder sie in der Facebook-Gruppe „Real Estate Rookie“ einreichen. Ich bin Ashley, @wealthfromrentals, und er ist Tony, @tonyjrobinson auf Instagram, und wir sind am Mittwoch mit einem Gast zurück.
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In dieser Folge behandeln wir
- So erreichen Hebelwirkung Immobilienschulden auf die richtige Art und Weise (und finanzieren Sie Ihren TRAUMurlaub!)
- Wann Sie a verwenden sollten und wann nicht HELOC für eine Anlageimmobilie
- Neu Anlageanalysestrategien Wir verwenden es im Jahr 2023
- Warum Sie wann öfter „Nein“ als „Ja“ sagen sollten Auswahl einer Anlagestrategie
- Alles über Cash-out-Refinanzierung (und wofür Sie das Geld verwenden können!)
- So finden Sie die Besten anlegerfreundliche Immobilienmakler in Ihrer Nähe
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
In der Sendung erwähntes Buch:
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