Mit der Weltuntergangsschlagzeilen Und das schwächelnde Verbrauchervertrauen: Wie sollten Sie im Jahr 2024 vorgehen? Es ist Zeit, den Rat von ZWEI erfahrenen Ökonomen einzuholen! BiggerPockets’ David Meyer spricht mit ZILLOWs Orphe Divounguy und REDFINs Chen Zhao um die neuesten US-Wirtschaftsindikatoren zu entmystifizieren und Sie mit ihnen zu versorgen Strategien, um auf dem diesjährigen Immobilienmarkt erfolgreich zu sein.
Wir werden darauf eingehen Hauspreise, das ankommende „Erschwinglichkeitskorrektur“, Hypothekenzinsprognosen und warum das nächste Jahr für Käufer deutlich besser sein könnte. Aber das ist nicht alles. Sowohl Chen als auch Orphe teilen ihre Ausblick auf die Wirtschaft 2024, der zustand der Amerikanischer Verbraucher, und was könnte passieren als Darlehen für Studierende Wenn Sie zurückgreifen, nehmen die Zahlungsausfälle bei Kreditkarten zu und die Bargeldreserven gehen zur Neige.
Zum Schluss beenden wir die Sache mit der Liste von Chen und Orphe Immobilienmärkte, die man im Auge behalten sollte und für teure Gegenden, die nach der Pandemie möglicherweise einen wiederbelebten Boom erleben. Wenn Sie wissen möchten, was Sie erwartet, wo Sie investieren können und ob der heiße Immobilienmarkt zurückkehrt in 2024, bleib hier!
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Dave:
Hallo zusammen und willkommen im BiggerPockets-Netzwerk und ein frohes neues Jahr. Wenn Sie wie ich sind, beginnen Sie das Jahr 2024 voller Begeisterung für den Wohnungsmarkt und Immobilieninvestitionen, haben aber wahrscheinlich auch viele Fragen. Im letzten Jahr gab es sowohl in makroökonomischer Hinsicht als auch in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienmärkte ein wenig Auf und Ab. Es war ein wenig verwirrend. Und obwohl das Jahr 2024 viele Chancen bietet, bleiben auch viele Fragen unbeantwortet. Deshalb haben wir heute eine ganz besondere Episode, die helfen soll, einige dieser Fragen zu beantworten. Ich lade zwei renommierte Wirtschaftswissenschaftler ein, um die Lage der Wirtschaft und des Immobilienmarktes zu besprechen. Wir werden Vorhersagen für das Jahr 2024 machen. Wir werden alle Statistiken und den gesamten Kontext bereitstellen, den Sie benötigen, um sich beim Aufbau Ihres Portfolios sicher zu fühlen.
Und das gilt unabhängig davon, ob Sie im Jahr 2024 Ihre erste Immobilie kaufen oder ein bereits bestehendes Portfolio erweitern möchten. Heute sind unsere beiden Gäste Chen Zhao, leitender Ökonom bei Redfin, und Orphe Divounguy, leitender Ökonom bei Zillow. Und wir werden auf alle Themen eingehen, die Sie wahrscheinlich beschäftigen. Wir werden über Dinge wie Inflation, Immobilienpreise und natürlich über Hypothekenzinsen sprechen. Jeder möchte immer darüber reden. Am Ende dieser Episode werden Sie also ein sehr gutes Verständnis davon haben, wo wir heute in Bezug auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt stehen und wohin sich die Entwicklung im Laufe des nächsten Jahres voraussichtlich entwickeln wird. Lassen Sie uns also ohne weitere Umschweife Chen Zhao von Redfin und Orphe Divounguy von Zillow mitbringen.
Chen Zhao und Orphe Divounguy, willkommen zu unserem allerersten Economics Roundtable im BiggerPockets-Podcast. Wir freuen uns sehr, Sie beide und Ihre umfassende Branchenexpertise heute hier bei uns zu haben, denn ich habe viele Fragen und ich gehe davon aus, dass auch unsere Zuhörer Fragen zum makroökonomischen Klima im Jahr 2024 und zum Immobilienmarkt haben. Heute beginnen wir in der Sendung mit der Makroökonomie und gehen dann etwas genauer auf den Immobilienmarkt ein, Dinge, die wahrscheinlich jeden interessieren, der die Sendung hört, aber fangen wir einfach damit an Wirtschaft im weitesten Sinne. Also Chen, sagen Sie mir, was wird Ihrer Meinung nach im kommenden Jahr mit dem BIP passieren?
Chen:
Alle Anzeichen deuten auf ein etwas langsameres Wirtschaftswachstum zum Ende des vierten Quartals bis zum Jahr 4 hin. Das BIP liegt im vierten Quartal also nun bei etwa 2024 %. Die Fed prognostiziert, dass wir im Jahr 4 ein BIP-Wachstum von etwa 1.2 % erleben werden. Das ist alles ein solides Wirtschaftswachstum, aber definitiv langsamer als das, was wir gesehen haben, was sozusagen das Ziel war, das die Fed erreichen wollte. Abgesehen davon besteht meiner Meinung nach bis 2024 immer noch eine gewisse Unsicherheit. Die Fed dreht derzeit um, insbesondere nach der Dezember-Sitzung der Weg nach unten sieht so aus. Und Sie sollten sich immer daran erinnern, dass die Fed dieses Auto fährt, aber nicht die vollständige Kontrolle darüber hat.
Es ist so, als würde man sich beim Spielen eines Videospiels fragen: „Funktioniert dieses Lenkrad wirklich?“ Ich bin mir nicht wirklich sicher." Aber die Fed kontrolliert die kurzfristigen Zinssätze wirklich gut, aber die langfristigen Zinssätze hat die Fed viel weniger unter Kontrolle. Und das ist besonders wichtig, wenn Sie über Wohnraum nachdenken, wie wir es hier tun würden. Und wir haben gesehen, dass im vergangenen Herbst die Hypothekenzinsen auf bis zu 10 % schossen, als die langfristigen 5-Jahres-Zinsen auf 8 % lagen. Die Fed hat nichts anderes gemacht.
Powell hat sich nie geäußert und etwas gesagt, das ist einfach so passiert und hat die Fed überrascht. Und ich denke, ich würde wahrscheinlich ähnlich vermuten, dass Powell nach der Fed-Sitzung im Dezember, als er herauskam und eine ziemlich zurückhaltende Pressekonferenz gab, wahrscheinlich immer auch ein wenig überrascht war über das Ausmaß der Marktreaktion. Ich bin nicht in Powells Kopf, aber das würde ich vermuten. Das alles, nur um zu sagen, dass die Fed immer noch der einzige Spieler in der Stadt ist, aber die Fed hat keine perfekte Kontrolle über das, was passiert, und das macht es wirklich schwer, an 2024 zu denken. Also, obwohl wir denken, dass wir Da wir wahrscheinlich ein ziemlich solides Wirtschaftswachstum haben werden, sollten wir uns darüber im Klaren sein, dass es ein großes Risiko gibt.
Orpheus:
Chen, ich stimme voll und ganz zu. Ich meine, die Art und Weise, wie ich darüber nachdenke, ist, dass ich gerne an Gegenwind und Rückenwind denke. Wenn ich also über meine eigene Prognose nachdenke, mich hinsetze und hervorhebe, was der Gegenwind und der Rückenwind sind, und versuche abzuschätzen, welche davon die anderen dominieren werden, so denke ich darüber nach, was vor sich geht An. So wissen wir zum Beispiel, dass uns ein Wahljahr bevorsteht. Wir wissen, dass in den meisten Wahljahren, insbesondere wenn eine Wahl sehr umstritten ist und das Land etwas polarisiert ist, der Kongress polarisiert ist, die politische Unsicherheit erheblich größer ist. Und ich sage immer: Wenn Menschen unsicher über die Zukunft sind, vertrauen sie auf ihr Portemonnaie. Sie lehnen sich zurück, sie warten, sie machen eine Pause, sie gehen nicht raus und kaufen ein neues Auto. Und das ist normalerweise disinflationär und könnte zu einer Verlangsamung der Wirtschaftstätigkeit führen. Und das wird bis 2024 ein Gegenwind für die US-Wirtschaft sein.
Chen:
Ja, und wenn ich noch einen Schritt weiter gehe, Orphe, denke ich, dass Ihr Rahmen perfekt ist. Wenn es so viel Unsicherheit gibt, ist es für Verbraucher schwierig zu planen, was sie tun werden. Für Unternehmen ist es wirklich schwierig zu planen, was sie tun werden.
Orpheus:
Stimmt.
Chen:
Weil sie nicht wissen, wann das Wahljahr beginnt: „Wer wird gewinnen?“ Wer wird das Sagen haben, wer wird die Regeln festlegen, mit welchen Richtlinien und Vorschriften werde ich in einem Jahr, zwei Jahren, drei Jahren konfrontiert sein?“ Und das macht es für Unternehmen wirklich schwer zu sagen: „Nun, ich werde jetzt in X, Y oder Z investieren.“ Und das belastet die Wirtschaft tendenziell ein wenig.
Orpheus:
Das könnten wir noch ergänzen, oder? Um es etwas genauer zu sagen: Die Steuersenkungen von Trump laufen aus. Vermutlich wird es im nächsten Jahr keine Verschiebung der Staatsausgaben geben, aber möglicherweise mehr Einnahmen aus den auslaufenden Steuersenkungen und damit möglicherweise eine geringere Kreditaufnahme. Und das hat natürlich Auswirkungen auf Renditen und Hypothekenzinsen.
Dave:
Die Details dessen, was Chen und Orphe in ihrer Prognose für den Immobilienmarkt sehen, werden wir etwas später erfahren, und wir werden direkt nach der Pause den Puls der US-Verbraucher spüren. Willkommen zurück alle. Wir sind hier mit den leitenden Ökonomen von Redfin und Zillow, Chen Zhao und Orphe Divounguy, und sprechen über ihre Prognosen für 2024. Sie haben ein wenig über Gegenwind, das makroökonomische Klima und die Fed gesprochen. Ich bin gespannt auf Ihre Meinung zum Zustand des durchschnittlichen Amerikaners, des durchschnittlichen amerikanischen Haushalts oder Verbrauchers, denn wenn Sie sich diese umfassenden Makrodaten ansehen, sehen Sie, dass das BIP ziemlich stark ist. Man sieht viele positive Indikatoren, aber auf viel mehr Mikroebene und persönlicher Finanzebene und auch anekdotisch hört man, dass Menschen Probleme haben. Wir haben gesehen, dass die Rückzahlung von Studiendarlehen begonnen hat. Chen, wie würden Sie den aktuellen Zustand des durchschnittlichen amerikanischen Verbrauchers beschreiben?
Chen:
Ich denke, was wir gesehen haben, war, dass die Regierung nach der Pandemie einfach so viel Geld in die Wirtschaft gesteckt hat. Dem Verbraucher ging es wirklich gut und auf eine beispiellose Art und Weise. Und was wir gesehen haben und die eindeutigsten Daten, die wir dazu hatten, waren die überschüssigen Ersparnisse, die die Menschen nach der Pandemie auf ihren Bankkonten hatten, genau wie das tatsächliche Bargeld, das sie ausgeben mussten. Und was wir jetzt gesehen haben, ist, dass überschüssiges Bargeld zu diesem Zeitpunkt größtenteils aufgebraucht ist. Wir sehen also Daten von JP Morgan von der Bank of America, die sich die Bankkonten der Leute ansehen können, und wir können sehen, dass das zu diesem Zeitpunkt so gut wie verschwunden ist. Und dann sehen wir auch, wie Sie sagten, mehr Zahlungsausfälle bei Kreditkarten. Das sind also Daten aus dem Haushaltsschulden- und Kreditbericht der New York Fed, in denen wir zeigen, dass der Übergang zur 90-Tage-Kreditrate jetzt, glaube ich, bei etwa 9.5 % oder so ähnlich liegt.
Und das ist im Vergleich zum historischen Niveau höher, also könnte das auch ein Grund zur Sorge sein, und das gilt auch für die Rückzahlungen von Studiendarlehen. Daher wurden die Kreditzahlungen während der Pandemie ausgesetzt und im Oktober wieder aufgenommen. Der Gesamtbetrag der von den Verbrauchern zu zahlenden Zahlungen wird auf etwa 70,000,000,000 US-Dollar geschätzt. Wir gehen also davon aus, dass das etwa 0.3 % des verfügbaren persönlichen Einkommens entspricht. Das ist zwar kein großer Betrag, reicht aber aus, um das Ausgabeverhalten der Menschen zu verschulden. Es gibt also Gründe, ich denke, das sind alles Gründe, warum Sie vielleicht denken: „Nun, die Verbraucher sind wahrscheinlich schwächer als damals.“ Aber wie bei so vielen Dingen, so vielen verschiedenen Wirtschaftskennzahlen und Statistiken, die wir seit der Pandemie beobachten, geht es meiner Meinung nach oft um die Frage: „Was ist die Veränderung gegenüber dem Niveau?“ Es ist also so, als würde der Verbraucher schwächer, aber dem Verbraucher geht es auch ganz gut.
Weil wir also von einer so starken Position ausgegangen sind, dass es Ihnen wahrscheinlich immer noch gut geht, selbst wenn Sie ein wenig schwächeln. Und wir sehen dies in vielen anderen Kennzahlen. Wir wissen zum Beispiel, dass die Verbraucher derzeit ein reales Einkommenswachstum verzeichnen. Die Löhne sind stark gestiegen, das ist also wichtig. Wir wissen auch, dass es einen wirklich starken Arbeitsmarkt gibt. Das ist ein enormer Rückenwind für die Verbraucher. Daher gehen wir derzeit davon aus, dass es wahrscheinlich zwei bis drei Millionen mehr offene Stellen gibt, als es arbeitslose Arbeitnehmer gibt. Das ist also ein sehr, sehr starker Arbeitsmarkt. Und schließlich können Sie sich Folgendes ansehen: Wir wissen, dass die Zahlungsausfälle bei Kreditkarten wahrscheinlich etwas hoch sind.
Das konzentriert sich hauptsächlich auf bestimmte Arten von Verbrauchern, solche mit schlechterer Bonität und jüngere Verbraucher. Andererseits betrachten wir aber auch beispielsweise Hypothekenausfälle. Die Zahlungsausfälle bei Hypotheken sind derzeit so, so niedrig. Es gibt also viele Daten, die auch zeigen, dass es dem Verbraucher derzeit ziemlich gut geht. Daher würde ich sagen, dass ich mir keine großen Sorgen um den US-Verbraucher mache. Und ich denke, das alles steht im Einklang mit der umfassenderen Wirtschaftsbotschaft, die besagt, dass wir uns zwar etwas abkühlen, uns aber derzeit nicht in einem Bereich befinden, in dem wir uns Sorgen machen sollten.
Orpheus:
Ich bin vollkommen einverstanden. Wir kühlen ab, aber es geht uns wahrscheinlich besser als vor der Pandemie. Betrachtet man den Schuldendienst als Anteil des persönlichen Einkommens, ist er immer noch sehr niedrig, ungefähr auf dem Niveau von 2019 kurz vor der Pandemie. Oberflächlich betrachtet geht es uns also gut. Kühlen wir? Ja. Spüren wir den Druck? Ja, aber es geht uns viel besser als wahrscheinlich noch vor drei, vier Jahren. Jetzt stimme ich voll und ganz zu. Ich denke, dass es den Verbrauchern noch recht gut geht. Natürlich gibt es eine Verteilung, also wird es unten Leute geben, die immer noch ein wenig Schmerz verspüren. Aber wenn man sich den Arbeitsmarkt anschaut, denke ich, dass die US-Wirtschaft in Ordnung sein wird, solange die Menschen Arbeit haben.
Dave:
In Ordnung. Ich denke, das Thema, das wir hier für alle hören, ist, dass es der US-Wirtschaft derzeit nach den meisten makroökonomischen Maßstäben ziemlich gut geht, aber Chen und Orphe scheinen sich darin einig zu sein, dass wir uns verlangsamen, und das könnte auch so bleiben weiter wachsen. Es hört sich so an, als wären Sie beide der Meinung, dass wir im Hinblick auf das BIP-Wachstum im nächsten Jahr immer noch positiv bleiben werden, und auch wenn es den Verbrauchern möglicherweise schlechter geht als in diesem oder dem Vorjahr, sind die Dinge in einem immer noch in Ordnung historischen Kontext, sowohl im Hinblick auf makroökonomische Indikatoren als auch auf die Situation der Verbraucher.
Orpheus:
Also, Dave, es ist schwer zu sagen, ob es uns schlechter geht als früher, denn wenn man bedenkt, wie Chen darauf anspielte, sind die inflationsbereinigten Löhne tatsächlich gestiegen. Sie waren gesunken, sie sinken im Jahr 21 und sinken im Jahr 22, als die Inflation Mitte letzten Jahres auf etwa 9 % stieg. Finanzvermögen, schauen Sie sich den Fed-Bericht an, das Finanzvermögen ist tatsächlich gestiegen. Wenn Sie mir gesagt hätten, dass die Börse am Ende des Jahres 2022 das Gleiche getan hätte wie im Jahr 2023, hätte ich Sie für absolut verrückt gehalten.
Der Aktienmarkt erlebte im Jahr 2023 einen Höhenflug, überraschte alle und wir schließen das Jahr so stark ab. Und so nahm auch der finanzielle Reichtum zu. Beim Immobilienvermögen gab es diesen großen Einbruch, bei dem wir dachten: „Oh mein Gott, die Immobilienpreise sinken.“ Und plötzlich erholten sich die Immobilienpreise. Das Eigenheimkapital liegt immer noch in der Nähe eines alten Höchststands. In vielen Metropolen sind die Preise gesunken. Das Eigenheimkapital liegt für viele Eigenheimbesitzer immer noch in der Nähe eines alten Höchststands. Diese Hausbesitzer kauften … Viele dieser Hausbesitzer, die vor der Pandemie kauften, konnten sich zu einem sehr niedrigen Zinssatz refinanzieren, sodass sie nur sehr niedrige monatliche Hypothekenzahlungen haben. Und so schaue ich mir das an und sage: „Hey, diesem Verbraucher, diesem Durchschnittsverbraucher, der Mittelschicht geht es im Moment vielleicht wirklich gut.“
Chen:
Ja, es ist lustig, dass du das sagst, Orphe, denn ich stimme all diesen Statistiken, die du sagst, voll und ganz zu, denn alle Kennzahlen sind großartig, und dann haben wir dieses Problem, bei dem jeder eine schlechte Einstellung zur Wirtschaft zu haben scheint.
Orpheus:
Ja.
Chen:
Und alle sind super negativ.
Dave:
Total. Das wollte ich dich fragen, ja.
Chen:
Ja.
Dave:
Das ist so interessant. Also, was ist das, Chen? Worauf führen Sie das zurück? Und die klassischen Messungen der Makrodaten zeigen, dass es den Dingen gut geht, aber es scheint nicht, dass die Menschen das Gefühl haben, dass es der Wirtschaft gut geht. Wo ist also die Unterbrechung?
Chen:
Ja, du hast vollkommen recht. Und es fühlt sich an, als gäbe es eine Trennung. Denn genau wie Orphe sagte: „Wow, Ihr Einkommen wächst, Sie haben so viel Immobilienvermögen.“ Was auch immer Ihr Portfolio ist, es läuft fantastisch, yada yada, yada.“ Und gleichzeitig zähmt die Fed die Inflation, also müssen wir uns nicht wirklich darum kümmern ... Vielleicht brauchen wir uns darüber keine Sorgen mehr zu machen, warum machen Sie sich also Sorgen? Ich denke, dass vieles davon ... Ich denke, es gibt zwei Dinge, würde ich sagen. Erstens schauen wir als Ökonomen immer auf den Median oder Durchschnitt, das ist die am einfachsten zu betrachtende Möglichkeit. Und die Verbreitung ist einfach sehr breit. Es wird eine Schar von Menschen geben, die ganz andere Erfahrungen machen als der Durchschnittsmensch. Und diese Leute sind echte Menschen, sie sind echte Wähler und sie sind echte Menschen mit echten Gefühlen. Das ist meiner Meinung nach eine Menge davon.
Und das Zweite, was ich sagen möchte, ist, dass wir, auch wenn es den Anschein hat, als hätte die Fed die Inflation gezähmt und die Inflation jetzt viel näher bei zwei bis drei Prozent liegen wird, einen großen Preissprung erlebt haben, und das dauert lange damit sich die Menschen psychologisch daran gewöhnen können. Ich habe versucht ... nicht die Rockettes oder so etwas anzuprangern, was meiner Meinung nach eine fantastische Show ist, aber ich habe mir Tickets für die Rockettes angesehen und dachte: „Heilige Kuh, das ist wirklich hoch.“ Und ich dachte: „Wow, ich schätze, wenn es dieser Prozentsatz ist, dieser Prozentsatz, dann macht es doch Sinn, wie hoch das Preisniveau ist, auch wenn es in Zukunft keine weitere Inflation geben wird.“ Aber ich denke, dass die Leute, auch wenn ihr Gehalt vielleicht gestiegen ist, immer noch diesen Aufkleberschock erleben, wenn sie die Preise sehen, und das ist so etwas wie eine negative Stimmung.
Das sind also die beiden Dinge, auf die ich hinweisen möchte. Und was den Geldbeutel der Menschen angeht, die nicht das erleben, was der Durchschnitts- oder Durchschnittsmensch erlebt, was für den Immobilienmarkt wichtig ist, denke ich, dass wir über Menschen nachdenken sollten, die noch kein Eigenheim besitzen. Wir reden also über Immobilienvermögen, all die Leute, die sich umfinanzieren, Sie haben einen Hypothekenzins von 2 %, Sie haben so viel Eigenheimkapital, aber was wäre, wenn ich nie ein Haus gekauft hätte? Oder viele Amerikaner besitzen keine Aktien, daher ist es mir egal, ob der S&P 500 gut läuft.
Orpheus:
Stimmt.
Chen:
Das bringt mir überhaupt nichts. Ich denke also, dass viele dieser schlechten Schwingungen von dort kommen.
Orpheus:
Ich stimme Chen absolut zu. Ich denke, das ist wahrscheinlich der Preis … Ich verstehe das ständig und bin sehr aktiv in den sozialen Medien, wo man über sinkende Inflation berichtet und die Leute sagen: „Nein, das stimmt nicht“, weil die Preise höher sind als sie waren erst vor einem Jahr, oder?
Dave:
Ja. Wenn meine Eltern hier einen Hinweis auf Ihre Ideen geben, haben Sie vollkommen Recht. Ich kann mit keinem von ihnen ein einziges Gespräch führen, in dem sie mir nicht den neuen Preis für jedes einzelne Produkt nennen, das sie in den letzten Wochen gekauft haben. Sie können es einfach nicht begreifen. Und ich denke, dass die Leute auch zwischen der Vorstellung von Disinflation und Deflation verwechseln, dass Disinflation die Verlangsamung von Preissteigerungen ist, aber das wird nicht passieren … Es ist sehr unwahrscheinlich, dass es zu einer Deflation kommt, bei der die Preise tatsächlich sinken. Diese beiden Dinge sind also unterschiedliche Konzepte, aber ich denke, Sie haben völlig Recht, Chen, dass es wirklich lange dauert, bis sich die Leute wirklich daran gewöhnen. Ich schaue mir alle Daten an und schaue mir immer noch viele Dinge an, die ich kaufe, und bin schockiert darüber.
Chen:
Ja, und wir werden nicht nur keine Deflation bekommen, Sie wollen auch keine Deflation.
Orpheus:
Genau.
Chen:
Wenn es zu einer Deflation kommt, bedeutet das, dass wir in wirklich ernsten Schwierigkeiten stecken, weil es fast kontraintuitiv erscheint. Die Leute sagen: „Möchte ich nicht, dass die Preise sinken, damit ich die reale Kaufkraft erhöhe?“ Aber das tun Sie nicht, denn in einer solchen Wirtschaft würde niemand jemals etwas kaufen. Wenn Sie morgen Eier günstiger kaufen könnten, warum sollten Sie dann heute Eier kaufen? Und das ist ein wirklich gefährlicher Konjunkturzyklus, deshalb streben wir eine Inflation von netten 2 % an.
Orpheus:
Und es bedeutet auch, dass die Arbeitslosenquote steigen könnte. Wenn Sie nichts kaufen, haben Unternehmen keinen Grund, jemanden einzustellen. Sie könnten sogar viele Leute entlassen, und so verlieren Sie am Ende Ihren Job.
Dave:
Wir haben also über die allgemeine makroökonomische Wirtschaft gesprochen und darüber, was vor sich geht und was Sie beide für wahrscheinlich halten, dass es im nächsten Jahr passieren wird. Aber ich würde das Gespräch gerne mehr auf den Immobilienmarkt verlagern, da unsere Zielgruppe hier größtenteils aktive oder aufstrebende Immobilieninvestoren sind. Und die 1,000,000-Dollar-Frage lautet für viele Menschen: Ist es ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen? Und ich weiß, dass da viele Faktoren eine Rolle spielen, aber Chen, ich bin nur neugierig. Können Sie uns auf höchster Ebene Ihre Aussichten für den Immobilienmarkt im nächsten Jahr mitteilen?
Chen:
Daher denke ich, dass unser Fazit darin besteht, dass wir auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2024 ein verbessertes Bild für Käufer und bessere Umstände für Käufer sehen. Der wichtigste Grund dafür ist, dass wir davon ausgehen, dass sich die Erschwinglichkeit im nächsten Jahr etwas verbessern wird. Wir gehen also davon aus, dass die Zinsen sinken werden. Wir sehen bereits nach der Fed-Sitzung im Dezember, dass die Fed einen Kurswechsel vollzieht. Wir reden über Zinssenkungen im Jahr 2024. Es bleibt natürlich eine offene Frage, wie viele und wann sie kommen werden. Aber es sieht wirklich so aus, als würden die Zinsen sinken. Schauen Sie, wir sind nicht auf dem Weg zu den 3 %-Raten der Pandemie-Ära, aber wir bewegen uns in einen niedrigeren Bereich. Das wird also sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von großer Bedeutung sein. Und zweitens sehen wir im Jahr 2024 einen Preisrückgang. Der Preisrückgang kann also ein etwas nuanciertes Thema sein, da es sich im Allgemeinen um Nominalpreise handelt, was bedeutet, dass die Inflation nicht berücksichtigt wird. Ein Preiswachstum von 0 % bedeutet also beispielsweise, dass die Preise im realen Sinne sinken, weil die Inflation höher als 0 % ist.
Wir gehen also wirklich davon aus, dass die Preise entweder im Bereich von 0 % bleiben oder vielleicht um 1 % fallen. Das ist also eine verbesserte Erschwinglichkeit für Käufer im Vergleich zu dem, was sie in Form von Gehaltserhöhungen sowohl für Tarife als auch für Preise sehen. Und darüber hinaus sehen wir, dass mehr Inventar online geht. Und das ist einer der Gründe, warum wir einen Preisverfall beobachten, weil wir meiner Meinung nach in unseren Redfin-Daten sehen, dass Kunden, die Redfin kontaktieren, um sich über die Auflistung ihres Hauses beraten zu lassen, Jahr für Jahr ein zweistelliges Wachstum verzeichnen das in den letzten Wochen. Und daraus sind noch keine tatsächlichen Einträge geworden. Aber selbst in den tatsächlichen Daten zu neuen Einträgen sehen wir in den letzten Wochen einen Anstieg dieser Ticks.
Wir glauben also, dass noch mehr in der Pipeline ist. Und der Grund dafür ist meiner Meinung nach, dass die Leute des Wartens müde werden. Unsere Makler erzählen uns, dass die Kunden, mit denen sie sprechen, den Eindruck haben, als hätten sie darauf gewartet, dass etwas auf dem Wohnungsmarkt passiert, weil sie sich von ihrem Ehemann scheiden lassen wollen oder aus einem anderen Grund umziehen müssen, weil sie näher bei ihm sein wollen ihre Enkelkinder oder so etwas in der Art, etwas Positiveres, als sich von Ihrem Mann scheiden zu lassen.
Dave:
Okay, du hast es hier zuerst gehört. Chen, wollen Sie damit sagen, dass die Scheidungsraten steigen werden? Sinken die Zinsen, steigen die Scheidungsraten?
Chen:
Ich würde lieber die Zinsen als die Scheidungsraten in Betracht ziehen.
Dave:
Okay, das werden wir nicht-
Orpheus:
Ich denke, der Punkt ist, dass das Leben passiert, oder? Und Lebensereignisse sind einer der Hauptgründe, warum Menschen überhaupt umziehen, oder?
Chen:
Ja, das stimmt. Ja, also ich denke, die Leute, die Verkäufer sind, werden des Wartens müde und merken, dass die Zinssätze nie wieder auf 3 % zurückgehen werden, und sie sagen einfach: „Weißt du was? Ich gehe, ich verkaufe, ich tue das, was ich an diesem Punkt tun muss.“ Das ist also ein viel besseres Bild für Käufer und bedeutet eine bessere Erschwinglichkeit, außerdem haben Sie mehr Häuser zur Auswahl. Für 2024 sehen wir also ein optimistischeres Bild als für 2023.
Dave:
Das ist wirklich interessant, denn wie Sie sagten, sahen wir bei der letzten Fed-Sitzung im Dezember diese Ankündigung, die die Anleiherenditen nach unten drückte und die Hypothekenzinsen ein wenig zu fallen begannen. Und ich denke, die unmittelbarste Reaktion der meisten Immobilieninvestoren war: „Wow, das wird einen Sumpf auslösen … Eine weitere Runde der Aufwertung des Immobilienpreiswachstums, weil es die Nachfrage steigern wird.“ Aber ich möchte nur sicherstellen, dass jeder hier versteht, was Chen sagt, nämlich dass die Nachfrage steigen könnte, aber wenn gleichzeitig auch das Angebot steigt, könnten die Preise relativ flach bleiben und vielleicht könnten wir sinkende Preise sehen, aber wir könnten auch sehen ein Anstieg des Gesamttransaktionsvolumens, was wahrscheinlich eine sehr willkommene Neuigkeit wäre, alle Makler oder Hypothekengeber hier, die das hören.
Und das war sozusagen meine Frage zu 2024: Die Zinsen könnten sinken, die Nachfrage würde steigen, aber ich war nur neugierig, woher das Angebot kommen wird. Wir werden von Orphe etwas über Angebot und Nachfrage hören, außerdem weitere Diskussionen über Erschwinglichkeit, die Hypothekenzinsprognosen, die jeder hören möchte, und welche Märkte man im Jahr 2024 im Auge behalten sollte, alles nach der Pause. Wir sind zurück mit Orphe Divounguy und Chen Zhao. Chen hat gerade ein mögliches Szenario vorgestellt, in dem wir im Jahr 2024 mehr Angebot und mehr Nachfrage sehen könnten. Orphe, sehen Sie die gleiche Situation, in der sowohl Nachfrage als auch Angebot im nächsten Jahr etwas steigen könnten?
Orpheus:
Ganz, ganz. Und übrigens, ich bin das optimistischste Mitglied des Zillow-Wirtschaftsforschungsteams und manchmal lachen sie mich ein bisschen aus, weil ich immer alles positiv sehe. Unseren Daten zufolge stiegen die Neueinträge im Jahresvergleich um 3.1 %. Und sie gingen stark zurück, insbesondere im Frühjahr, als man hoffte, dass bestehende Hausbesitzer ihre Häuser zum Verkauf anbieten würden. Sie sind einfach nicht aufgetaucht. Und jetzt beginnen wir zu sehen, dass, wenn man sich die Neuangebote seit etwa Juli dieses Jahres anschaut, der Strom an Häusern, die auf den Markt kamen, ziemlich flach war und jetzt aufholt. Ich bin also sehr optimistisch. Und wie Chen bereits erwähnt hat, denke ich, dass sich Lebensereignisse, aber auch Vorlieben nicht geändert haben. In diesem alten Haus, in dem du nicht mehr wohnen willst, hast du herumgesessen, nur weil du ein bisschen unsicher warst.
Es gibt eine Menge Volatilität bei den Hypothekenzinsen, man weiß nicht, was mit der Wirtschaft passiert. Und so hältst du inne, sitzt auf deinem Portemonnaie, wartest und tust nichts. Aber jetzt merken Sie, dass sich die Dinge irgendwie normalisieren, und Sie können Ihr Budget anpassen. Sie können sich die Dinge ansehen und verstehen: „Oh, okay. Nun, jetzt weiß ich, wohin ich will. Ich habe immer noch meinen Job. Es sieht ziemlich gut aus. Ich weiß, dass die Hypothekenzinsen nicht mehr so stark fallen werden.“ Ich glaube, viele Leute sitzen da und denken: „Hey, vielleicht werden die Hypothekenzinsen sinken.“ Und wir wissen, dass Hypotheken gelockert werden, aber sie werden nicht von einer Klippe fallen. Und ich sage allen: Das einzige Mal, dass wir erlebt haben, dass die Hypothekenzinsen so stark abstürzten, war das Platzen der Dotcom-Blase, mitten in der globalen Finanzkrise und der Beginn einer globalen Pandemie.
Und wir wissen, dass Hypotheken nicht von der Klippe fallen werden. Sie werden etwas nachlassen. Wir könnten sogar eine etwas geringere Zinsvolatilität erleben, insbesondere wenn sich die Inflation weiterhin in Richtung des Fed-Ziels bewegt, wird der Markt weniger auf alle Wirtschaftsnachrichten reagieren, wie es im vergangenen Jahr der Fall war. All das wird dazu beitragen, die Menschen wieder dorthin zu bringen. Unsere Daten, Zillow-Daten, zeigen auch, dass 70 % der Verkäufer am Ende wieder kaufen. Nicht 100 %, sondern 70 %, also werden Sie von diesen Leuten mehr Angebot als Nachfrage haben, wenn Sie bis 2024 weiterhin neue Angebote sehen. Und all das zusammen sagt mir, genau wie Chen erwähnt hat, dass Sie es sind Wahrscheinlich werden die Preise etwas sinken. Neue Angebote werden keine große Belastung mehr für den Wohnungsbestand darstellen. Und natürlich denke ich, ich bin optimistisch, ich denke, dass dies in Zukunft zu mehr Transaktionen führen könnte.
Dave:
Ich schätze diese Erklärung. Orphe, du sagst, dass du ein Optimist bist, also möchte ich hier nur kurz den Advokaten des Teufels spielen und einfach deine Meinung einholen, denn ich glaube, es gibt ein Narrativ oder eine allgemeine Denkweise, von der ich höre, dass die Erschwinglichkeit einfach so niedrig ist, oder? Jetzt sind die Preise einfach zu hoch, selbst wenn die Zinsen ein wenig sinken, und es ist etwas ... Ich denke, die Leute haben das Gefühl, dass die Preise zwangsläufig sinken müssen, weil sie einfach so viel höher sind als früher. Und Sie verbinden das mit einigen der Dinge, die Sie über eine möglicherweise nachlassende Konjunktur gesagt haben. Was sagst du dazu, schätze ich?
Orpheus:
Ich denke, die Bauherren machen sich darüber wahrscheinlich auch ein wenig Sorgen. Sie haben also noch eine Menge Häuser im Bau, diese Häuser kommen auf den Markt. Und da so viele Häuser auf den Markt kommen, ist auf der Neubauseite natürlich zu beobachten, dass die Stimmung der Bauherren ein wenig nachlässt und erste Ansätze zu sehen sind. Warum sollte ich ein neues Projekt starten, wenn ich eine Menge Einheiten habe, die ich verkaufen muss? Ich denke, wir werden das alles noch sehen. Nur um Ihnen eine Vorstellung zu geben: Ja, die Erschwinglichkeit ist immer noch ein Problem, aber wenn Sie darüber nachdenken, dass die Hypothekenzinsen niedriger waren als heute, letztes Jahr als heute, und dennoch ist die durchschnittliche Preissenkung für Neubauten gesunken. Obwohl sich nichts geändert hat, sind es immer noch etwa 6 %, der Anteil der Angebote mit einer Preissenkung im Vergleich zum Vorjahr ist tatsächlich geringer.
Wenn Sie es also nicht hätten ... Wenn sich die Leute einfach kein Haus leisten könnten, und ich muss übrigens sagen, dass der Wohnungsmarkt lokal ist, also spreche ich eher vom Durchschnitt, dem US-Niveau. Es gibt Orte, die absolut unbezahlbar sind. Man kann einfach nicht einmal … Die Leute können sich nicht qualifizieren. Ich denke an die Gegend um LA, Riverside, Kalifornien. Ich meine, es gibt Orte, die für viele Leute einfach unerreichbar sind, aber im Durchschnitt gibt es da draußen immer noch eine gewisse Nachfrage. Die Nachfrage hat sich verlangsamt, aber die Nachfrage übersteigt immer noch das Angebot. Deshalb bin ich für die Zukunft immer noch sehr optimistisch. Und ich bin nicht der Einzige. Wir hören von Warren Buffett und dem Neubau und der Liebe zum Neubau in der Zukunft. Daher bin ich ziemlich optimistisch, dass 2024 ein besseres Jahr werden könnte, da die Neuzulassungen bereits 2023 ihren Tiefpunkt erreicht haben.
Chen:
Ja, ich denke, die Frage der Erschwinglichkeit ist wirklich eine gute Frage, und sie ist auch einer der Gründe, warum du, Dave, gesagt hast: „Wenn die Preise sinken, warum steigen die Preise dann nicht einfach?“ Vielmehr ist es eher so, denn ich glaube, dass die Erschwinglichkeit dem eine Grenze setzt, weil ich denke, dass sich die Leute irgendwann einfach nicht mehr leisten können, mehr zu kaufen. Aber ich denke, die Korrektur muss nicht in Form dieses starken Preisverfalls erfolgen. Der Preisverfall im Stil von 2008 kam nur einmal vor, und es gibt einen Grund dafür, dass er nur einmal und unter ganz besonderen Umständen stattfand. Ich denke also, dass man eine Verbesserung der Erschwinglichkeit auch in Form eines mehrjährigen Zeitraums beobachten kann, in dem die Preise nur stagnieren oder um 1 % steigen oder um 1 % fallen oder so etwas in der Art, wobei die Preise einfach weniger steigen als die Inflation, aber nur etwas weniger als die Inflation. Und das ist eine Verbesserung der Erschwinglichkeit. Und wir gehen auch davon aus, dass die Zinsen sinken werden. Viele der Erschwinglichkeitsprobleme im letzten Jahr waren also eine Preisfrage und nicht unbedingt eine Preisfrage.
Dave:
Ich möchte sicherstellen, dass jeder versteht, was Erschwinglichkeit im Hinblick auf den Wohnungsmarkt bedeutet. Im Grunde geht es darum, wie leicht sich der durchschnittliche Amerikaner ein Haus zu einem durchschnittlichen Preis leisten kann, oder wie Orphe treffend betonte, es ist auch lokal, wie leicht sich jemand auf einem bestimmten Markt dieses bestimmte Haus auf diesem Markt leisten kann. Und dieser erschwingliche Hocker hat im Allgemeinen drei Beine. Es gibt Hypothekenzinsen, wie Chen gerade anspielte, es gibt Immobilienpreise und es gibt auch Löhne. Es gibt also verschiedene Möglichkeiten, die Erschwinglichkeit zu erhöhen oder zu senken. Es geht nicht nur um die Immobilienpreise.
Chen:
Das ist die perfekte Erklärung dafür. Das andere, was meiner Meinung nach dafür spricht, dass es keinen großen Preisverfall gibt, ist genau wie der Rückenwind, der demografische Rückenwind für die Immobilienpreise und die Nachfrage. Wir wissen, dass sich die Millennials immer noch in einem Zeitalter befinden, in dem wir Häuser kaufen müssen, Menschen bekommen Kinder und sie müssen Häuser kaufen. Es gibt also eine große Nachfrage da draußen. Und dann kommt die Generation Z. Viele demografische Analysen zeigen also genau das … Wir stehen vor einem Jahr mit einer sehr starken Nachfrage nach Eigenheimen. Auch wenn die Preise zwar hoch sind, sind die Raten derzeit immer noch hoch, es besteht einfach ein großer Bedarf.
Orpheus:
Und Chen, Sie liegen absolut richtig und können diese Liste um Menschen aus dem Ausland ergänzen. Es gibt viele neue Familien, die aus dem Ausland kommen. Nach der Corona-Krise haben wir endlich wieder geöffnet, wo es Einwanderung gab … Schon ein paar Jahre vor der Corona-Krise hatte sich die Einwanderungsrate in das Land verlangsamt. Plötzlich kommen mehr Menschen ins Land, und dadurch entstehen tatsächlich auch mehr Familien, also neue Familien, und das treibt die Nachfrage in die Höhe.
Dave:
Nun, danke. Das ist eine sehr, sehr nützliche Erklärung. Da wir über Erschwinglichkeit sprechen, tut es mir leid, Ihnen beiden das anzutun, aber ich muss versuchen, von jedem von Ihnen eine Prognose zu den Hypothekenzinsen zu bekommen. Ich lasse dich... Du kannst eine Bandbreite haben, aber Orphe, was denkst du? Wo werden Ihrer Meinung nach die Hypothekenzinsen in einem Jahr im Dezember 2024 sein, wenn Sie raten müssten?
Orpheus:
Sehr, sehr schwer vorherzusagen, und das sieht man. Ich meine, in der Marktreaktion, die wir bekamen, hat der Markt vier Zinssenkungen eingepreist. Die Fed deutete drei an, und dennoch fielen die Renditen weiter. Dave, leider werde ich dir keine Zahlen nennen, aber ich sage dir, dass ich noch einmal darüber nachdenke: Gegenwind versus Rückenwind. Und der Markt ist sehr unvorhersehbar, aber wir wissen, dass wir im nächsten Jahr all diese Desinflation erleben werden. Das wird dazu beitragen, die Erträge zu senken. Dann gibt es noch die Hypothekenzinsspanne, die in gewisser Weise von der Unsicherheit abhängt, und die ist wahrscheinlich … Wenn wir in Zukunft weniger Volatilität sehen, wird das wahrscheinlich … Auf den Märkten wird diese wahrscheinlich ebenfalls schrumpfen.
Gleichzeitig habe ich bereits erwähnt, dass wir vor der Wahl im Sommer 24 in den wenigen Monaten vor der Wahl große politische Unsicherheit haben werden. Das wird auch die Wirtschaftstätigkeit belasten und die Inflation dämpfen. Daher gehe ich erneut davon aus, dass die Renditen weiter sinken und weiter sinken werden. Ich erwarte nicht, dass sie von der Klippe fallen, insbesondere wenn die Fed im Wesentlichen bei der Kreditvergabe bleiben kann und wir eine Rezession im Jahr 2024 vermeiden können.
Dave:
Alles klar, Chen, kann ich eine Nummer von dir bekommen?
Chen:
Ich verstehe das Zögern, eine Zahl zu nennen. Es ist schwer. Heutzutage herrscht so viel Unsicherheit. Ich würde vermuten, dass die Zahl im Dezember 2024 mit einer Sechs beginnt. In unseren Redfin-Prognosen gingen wir davon aus, dass es bis Ende 2024 ungefähr sechseinhalb sein werden. Wir haben das vor der Fed-Sitzung im Dezember veröffentlicht, bei der Powell wirklich damit begann einen Drehpunkt zeigen. Vielleicht wird es also etwas niedriger sein. Vielleicht liegt es im unteren Sechserbereich. Aber ich denke, Orphe hat Ihnen einen wirklich guten Rahmen gegeben, um darüber nachzudenken, was mit den Zinssätzen passieren wird. Es hängt davon ab, wie sich der Leitzins der Fed entwickelt, und darüber hinaus herrscht große Unsicherheit. Aber darüber hinaus gibt es offensichtlich Spreads bei den Hypothekenzinsen, die ein wenig einbrechen könnten, aber entscheidend ist, was mit dem Leitzins der Fed passiert und was die Fed tun wird.
Aber dann gibt es da noch das, was mit den langfristigen Zinssätzen passiert, etwa was das 10-jährige Finanzministerium tun wird, und die Fed hat einfach nur sehr wenig Kontrolle darüber. Das könnte also gleich bleiben, steigen oder sinken, während die Fed die Zinsen senkt. Es ist ein wenig ungewiss, je nachdem, was die Fed sonst noch sagt, welche anderen wirtschaftlichen Umstände es gibt und worüber sich die Anleger sonst noch Sorgen machen. Daher machten sich die Anleger im vergangenen Sommer große Sorgen über die Höhe der Staatsverschuldung, etwa über Steuereinnahmen, die langfristige Nachhaltigkeit unserer Ausgaben und die Höhe der verfügbaren Staatsanleihen. Und so schossen die Renditen und die Zinsen wirklich in die Höhe, und das hatte wirklich nichts zu tun … Hatte sehr wenig mit der Inflation zu tun. Deshalb ist es wirklich schwer zu erraten. Aber ich denke, wenn ich jemand wäre, der in naher Zukunft ein Haus kaufen möchte, würde ich davon ausgehen, dass man das Jahr im Jahr 2024 mit Zahlen abrunden wird, die … Etwa eine Zahl, die mit einer Sechs beginnt, vielleicht in die niedrigen Sechser.
Orpheus:
Und dann, Chen, Sie haben auf all diese Faktoren angespielt, und dann ist da noch die Weltwirtschaft aus dem Ausland. Investoren im Ausland suchen nach US-Vermögenswerten. Wenn es im Ausland zu Konflikten kommt, gibt es geopolitische Spannungen, die bedeuten könnten, dass mehr Investoren hinzukommen, um das gesamte Staatsschatzangebot zu absorbieren. Und das sind alles Faktoren, die man im Auge behalten muss, weshalb die Aufgabe, Renditen vorherzusagen, sehr, sehr schwierig ist.
Dave:
Ja, das ist ein toller Punkt. Ich möchte es nur wiederholen und sicherstellen, dass jeder, der zuhört, dies versteht. Die Fed kontrolliert die Hypothekenzinsen nicht. Sie kontrollieren den Federal Funds Rate, der sich natürlich auf die Anleiherenditen und auf Unternehmen und all diese anderen komplizierten Dinge auswirkt, die sich auf die Hypothekenzinsen auswirken. Aber nur weil die Fed sagt, dass sie die Zinsen im nächsten Jahr möglicherweise dreimal senken wird, denke ich nicht, dass wir alle eine Siegesrunde fahren sollten. Ich halte es für ermutigend, aber es wird wahrscheinlich immer noch zu einer gewissen Volatilität der Zinsen kommen, zumindest kurzfristig, während wir sehen, in welche Richtung sich die Anleiherenditen zu entwickeln beginnen.
Und wieder haben wir gesehen, dass die Fed Dinge ankündigte, die sie letztendlich nicht tat. Es gibt also auch einfach keine Garantie dafür, dass sie sich an den Plan oder die Angaben halten werden, die sie uns ab Dezember 2024 gegeben haben. Dennoch denke ich, dass die Dinge ermutigend aussehen. Ich möchte mich dem Risiko zuwenden, weil die meisten Leute, die diesen Podcast hören, investieren. Sie kaufen kein Haus, um dort fünf bis zehn Jahre lang zu leben. Und deshalb bin ich neugierig, obwohl Sie einige Ihrer Gefühle zum Immobilienmarkt und seiner möglichen Entwicklung geäußert haben. Ich bin neugierig, Chen, und haben Sie irgendwelche Gedanken darüber, welche Risiken für Immobilieninvestoren bestehen könnten, die sich auf den Weg machen Das nächste Jahr?
Chen:
Ich denke, die Risiken werden regionaler Natur sein. Insgesamt denke ich also, dass ich als Immobilieninvestor, wie wir bereits besprochen haben, nicht wirklich davon ausgehen kann, dass die Preise erheblich sinken werden. Ich denke jedoch, dass es bestimmte Märkte geben könnte, in denen es zu deutlichen Preisrückgängen kommt. Wir sehen beispielsweise in Texas bereits erhebliche Preisrückgänge. Daher denke ich, dass Austin in unseren Daten im Vergleich zum Vorjahr im Vergleich zum durchschnittlichen Verkaufspreis fast zweistellig gesunken ist. An vielen dieser Orte war es also viel einfacher, zusätzliches Angebot aufzubauen, was in der Pandemie großartig war, als die Leute wirklich versuchten, dorthin zu ziehen. Es war einfacher, dieses Angebot aufzubauen, um die Nachfrage zu befriedigen, und die Preise stiegen eine Menge. Jetzt erleben wir wahrscheinlich das Gegenteil: Es gibt weniger Nachfrage und daher besteht in einigen dieser Märkte ein höheres Risiko, dass die Preise sinken.
Viele davon könnten zum Beispiel Sunbelt-Gebiete wie Austin sein. Da wäre ich wahrscheinlich etwas vorsichtiger, aber ich würde mich an den günstigeren Orten, an denen die Preise niedriger sind, etwas sicherer fühlen. Wir sehen also, dass im Norden des Bundesstaats New York oder im Mittleren Westen, wo die Preise unter dem nationalen Median liegen, diese Orte zu den angespanntesten Märkten gehören, auf denen die Häuser am schnellsten verkauft werden. Ich glaube, in Rochester mussten wir beobachten, dass die Häuser im Durchschnitt innerhalb von acht Tagen vom Markt gingen, und das liegt daran, dass diese Häuser einfach sehr erschwinglich sind. Und in einer Zeit, in der die Erschwinglichkeit sehr knapp ist, sind sie sehr attraktiv.
Dave:
Macht Sinn. Ich liebe den Ruf von Rochester. Ich bin dort aufs College gegangen. Orphe, was ist mit dir? Sehen Sie weitere Risiken im Markt?
Orpheus:
Wenn man sich die neuesten Daten der American Community Survey für 2022 ansieht, war Austin, Texas, zumindest die schnellste Metropolregion unter den Top-50-Metropolen mit dem schnellsten Bevölkerungswachstum, und gleichzeitig explodierte der Wohnungsbestand dort geradezu. Und der Wohnungsbestand wuchs schneller als selbst das schnellste Bevölkerungswachstum. Und jetzt sind Sie in einer Situation, in der Sie all diese Häuser haben, und natürlich auch die Preise … Das hat zu sinkenden Preisen geführt. Ich denke, Chen hat darauf angespielt, wir sehen dasselbe in unseren Daten. Ob das so weitergeht oder nicht, ist eine andere Geschichte, denn ich denke, wenn die Leute an Orte gehen … Austin ist für Einheimische vielleicht nicht erschwinglich, aber wenn Leute von Kalifornien nach Austin reisen, wissen wir übrigens, dass 30 % der Kalifornier es sind Umzug nach Texas, Arizona und Florida. Wenn also die Leute aus den teureren kalifornischen Metropolen nach Texas ziehen und dann sehen, dass die Preise so stark fallen, dann könnte dieser Preisrückgang tatsächlich eine gute Sache für die Zukunft sein.
Und dann mag ich auch einige dieser Märkte, Charlotte, Raleigh, North Carolina, da gibt es dieses Forschungsdreieck. Es gibt immer noch viele Leute, die in diese Gegend ziehen. Sie haben den Markt in Nashville, Tennessee, der einer meiner Favoriten ist. Außerdem gibt es immer noch ein starkes Bevölkerungswachstum. Das sind also Märkte, in denen ich ein anhaltendes Bevölkerungswachstum erwarte. Aber Sie müssen auch in dem Sinne vorsichtig sein, dass Sie, wenn Sie viele Mieter haben, die nicht unbedingt ein Haus kaufen können, oder wenn Sie viele Menschen oder Bauherren haben, damit rechnen, dass das Bevölkerungswachstum in einigen dieser Märkte robust bleibt Nun ja, Sie werden wahrscheinlich eine Menge Angebot sehen. Wenn ich erwarte, dass all diese Mieter kommen, dann werden Sie eine Menge Leute sehen, die Vermieter und Bauunternehmer werden wollen, die eine Menge Immobilien bauen.
Und deshalb werden Sie vielleicht nicht die Rendite Ihrer Investition erzielen, die Sie erwartet haben, weil alle das Gleiche tun. Deshalb spreche ich viel mit Agenten. Ich liebe Agenten und arbeite viel zusammen. Und so spreche ich mit Maklern und Makler sagen mir: „Ja, es boomt hier, aber auch Baufirmen kommen in großem Stil.“ Und jetzt müssen Sie möglicherweise mit ... konkurrieren. Ich habe mir Einfamilienhäuser in Reihenhäusern und Häuser auf nationaler Ebene angesehen, und nebenan gibt es ein Mehrfamilienhaus mit einem Swimmingpool und einem Pickleball-Platz. Sie bieten Mietnachlässe an . Wenn Sie also Vermieter eines Stadthauses neben einem solchen Ort sind, müssen Sie mit den Konzessionen konkurrieren, die die anderen direkt nebenan anbieten. Wenn also die Nachfrage vorhergesehen wurde, dann haben Sie ein riesiges Angebot. Und so müssen Sie nun auch mit den anderen neuen Vermietern in der Stadt konkurrieren.
Dave:
Das ist ein toller Punkt, Orphe. Ich finde das wirklich gut, denn ich besitze immer noch ein paar Immobilien in Denver, was im Hinblick auf die Versorgung mit Mehrfamilienhäusern definitiv zu den überbauten Gegenden gehört. Und am Ende habe ich eine Immobilie verkauft, weil man sich nur umschaut und ich ... Es ist eines dieser alten viktorianischen Häuser, die in vier verschiedene Einheiten aufgeteilt sind. Und es war ein schöner Ort, aber dann sieht man diese brandneuen Dinge mit einem Fitnessstudio, das entsteht und ähnliche Mieten bietet. Und ich dachte: „Damit kann ich nicht mithalten.“
Und selbst wenn es mir gelänge, die Leerstände möglichst gering zu halten, wird das Mietwachstum in diesem Bereich nur aufgrund der großen Konkurrenz gebremst. Das ist also ein wirklich wichtiges Risiko, über das die Menschen in ihrem Markt nachdenken sollten. Aber auch hier handelt es sich um eine sehr regionale Angelegenheit, bei der Mehrfamilienartikel, die online angeboten werden, in der Regel in diesen heißeren Märkten zu finden sind. Ich denke, es ist wirklich weniger bedeutsam, in einigen dieser tertiären oder kleineren Städte sieht man es einfach nicht so oft.
Orpheus:
Stimmt.
Dave:
Chen, gibt es Märkte, die Ihrer Meinung nach im nächsten Jahr besonders interessant sind, sei es positiv oder negativ?
Chen:
Ja, ich denke, zusätzlich zum Sunbelt und diesen wirklich erschwinglichen Orten wird es meiner Meinung nach wirklich interessant sein, die Märkte an der Westküste zu beobachten, denn dort gab es die große Preiskorrektur, die wir Ende 2022, Anfang 2023 erlebten . Und das sind die Art von Orten, an denen die Leute meiner Meinung nach wieder hingehen und sagen: „Vielleicht gibt es jetzt einen Deal.“ Und es sind auch die Orte, an denen wir einige dieser Trends rund um die Rückkehr ins Büro beobachten, die sich jetzt ändern. Daher denke ich, dass die Unternehmen bei der Rückkehr ins Büro etwas strenger werden. Es gibt eine Art... Sie hören Geschichten über die Migration von Bumerangs.
Wir hören von unseren Agenten, dass sie sagen: „Ja, diese Person ist nach Boise gezogen, aber dann haben sie herausgefunden, dass sie entweder an einen Ort ziehen wollen, an dem es in Boise viel mehr Arbeitsplätze gibt, oder sie haben das einfach entdeckt.“ Der Boise-Lebensstil war wirklich nichts für sie.“ Es stellt sich heraus, dass sie vielleicht tatsächlich näher an San Francisco oder Seattle oder so etwas in der Art sein wollen. Und vielleicht sieht man so etwas auch bei einer Strecke von Miami nach New York. Daher denke ich, dass es wirklich interessant wäre, die Orte im Auge zu behalten, wie San Francisco, Seattle, New York und DC, wo die Menschen diese Orte verlassen haben, und zu sehen, was im Jahr 2024 passieren wird.
Dave:
Großartig. Vielen Dank euch beiden. Das war ein faszinierendes Gespräch. Ich muss euch sagen, Leute, ich dachte, dass wir mit jemandem von Redfin, Zillow, zwei Schwergewichten der Branche, diesen großen Zusammenstoß haben werden, aber ihr seid euch in vielen Dingen einig, also hilft das hoffentlich unserem Publikum und Ich bin zuversichtlich, was nächstes Jahr passieren wird, dass wir ein paar Ökonomen haben, die einer Meinung sind, was nicht immer der Fall ist, wenn man zwei verschiedene Ökonomen zusammenbringt. Aber vielen Dank euch beiden. Es wird wirklich geschätzt. Orphe, wenn die Leute mehr über Ihre Forschung und die Arbeit Ihres Teams erfahren möchten, wo sollten sie das tun?
Orpheus:
Ja, Zillow.com/research. Und wenn Sie mich in den sozialen Medien finden möchten, bin ich auf LinkedIn. Geben Sie einfach meinen Namen ein und schon ist es ganz einfach, mich zu finden.
Dave:
Alles klar. Danke. Was ist mit dir, Chen?
Chen:
Ja, bei Redfin.com/news geht es uns ähnlich. Sie können Redfin auch in den sozialen Medien folgen, auf Instagram oder Twitter, oder früher bekannt als Twitter, schätze ich, oder auf anderen Social-Media-Plattformen.
Dave:
Nun, nochmals vielen Dank an euch beide. Wir hoffen, Sie bald wieder in der Show begrüßen zu dürfen.
Chen:
Alles klar, vielen Dank, dass Sie uns haben.
Orpheus:
Danke, dass Sie uns haben.
Dave:
„On the Market“ wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt. Die Show wird von Kailyn Bennett produziert, der Schnitt liegt bei Exodus Media. Das Copywriting stammt von Calico Content und wir möchten allen bei BiggerPockets ein großes Dankeschön dafür aussprechen, dass sie diese Show möglich gemacht haben.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Redfin und Zillow’s Prognosen für den Wohnungsmarkt 2024
- Das „schwächer werdender“ amerikanischer Verbraucher und was das für den Hauskauf bedeutet
- Hypothekenzinsen 2024, „Desinflation“ und wo wir im nächsten Dezember landen könnten
- Die „Erschwinglichkeitskorrektur“ Das könnte Hauskäufern helfen, ihr erstes Haus zu bekommen
- Die riskantesten Immobilienmärkte in Amerika das könnte zu RIESIGEN Preissenkungen führen
- Erschwingliche Märkte zum Beobachten die grundsolide Immobilienpreise hatten
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
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- Abwurf
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- Lockerung
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- insbesondere
- im Wesentlichen
- Sommer
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- alle
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- Gefühle
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- Finden Sie
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- Gewinne
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- BIP-Wachstum
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- Rückgabe
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- Einnahmen
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- Risiko
- Risiken
- Flussufer
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- ROSE
- rund
- rund
- Runden
- Ohne eine erfahrene Medienplanung zur Festlegung von Regeln und Strategien beschleunigt der programmatische Medieneinkauf einfach die Rate der verschwenderischen Ausgaben.
- Führen Sie
- Laufen
- S & P
- S & P 500
- Sicherheit
- Said
- Salz
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- San Francisco
- Ersparnisse
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- sagen
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- Sehen
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- scheint
- gesehen
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- Sellers
- in XNUMX Minuten
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- Wartung
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- von Locals geführtes
- verschieben
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- signifikant
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- Ähnlich
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- sitzen
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- kleinere
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- Social Media
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- Spreads
- Feder
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- Stehen
- Anfang
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- Beginnen Sie
- beginnt
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- Statistiken
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- Immer noch
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- Börse
- Aktien
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- Geschichte
- streng
- stark
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- Schüler und Studenten
- Stil
- so
- plötzlich
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