Immobilieninvestor werden ist nicht komplex. Finden Sie eine Immobilie, kaufen Sie die Immobilie und vermieten Sie sie. Während diese Formel leicht niederzuschreiben ist, ist die Umsetzung in die Praxis viel komplizierter. Aus diesem Grund wagen viele Möchtegern-Investoren nie den Sprung, ihre zu kaufen erste Anlageimmobilie. Aber mit der richtigen Beratung, Mentoring und Denkweise, Jeder kann ein passives Einkommen generierender Immobilieninvestor werden, mit einem angelegten Pfad Finanzielle Freiheit und Frühpensionierung.
Heute kombinieren Ashley und Tony ihr Immobilienwissen Helfen Sie drei Investoren, ihr erstes oder nächstes Mietobjekt zu kaufen. Zuerst sprechen wir mit Brandon, eine Zukunft Haus Hacker der letztes Jahr Schwierigkeiten hatte, ein Haus zu kaufen, und jetzt nach seinem ersten Hauptwohnsitz sucht, der seine Hypothek subventionieren kann. Als nächstes sprechen wir mit Lawrence, ein Investor, der innerhalb von sechs Monaten zwei Mietobjekte kaufte, aber will mit kreativer Finanzierung schneller expandieren. Endlich, Melanie schließt sich uns an, um ihre Pläne für a zu besprechen kurzzeitig vermietetes Objekt, aber sie weiß immer noch nicht, wo sie am besten einkaufen kann.
Wenn Sie den Wohnungsmarkt 2023 für eine harte Nuss halten, aber wissen, dass Sie es wollen in Immobilien investieren, das ist die Folge für Sie. Gut Begleiten Sie unsere drei Mentees in den nächsten neunzig Tagen als Ashley und Tony strategische Ratschläge geben, was sie als nächstes tun sollten, um ein rentables Mietobjekt unter Vertrag zu nehmen. Also mach mit, und du könntest es auch Holen Sie sich Ihre nächste Immobilie in neunzig Tagen (oder weniger!).
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Ashley:
Das ist Real Estate Rookie, Folge 251.
Tony:
Jede Rezession, die bis in die 60er Jahre zurückreicht, die meisten von ihnen dauerten im Durchschnitt knapp 12 Monate. Kannst du diese Immobilie kaufen? Auch wenn es in den ersten 12 Monaten bei all dieser wirtschaftlichen Ungewissheit vielleicht kein Heimspiel ist, was passiert im zweiten und im fünften und im zehnten Jahr, wenn Sie Eigentümer der Kurzzeitmiete sind? Wenn Sie die Kästchen ankreuzen, über die wir gesprochen haben, wo Sie den Standort erreichen, Sie den Wert erreichen, Sie die Annehmlichkeiten treffen, ist es wahrscheinlicher als nicht, dass diese Auflistung weiterhin gut abschneiden wird. Kurzfristig wird es wahrscheinlich eine gewisse Unsicherheit geben, aber ich denke, als Immobilieninvestoren müssen wir mit diesen Schlägen fertig werden und uns daran erinnern, dass wir wirklich auch für diese langfristige Wertsteigerung und den Cashflow investieren.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.
Tony:
Willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche zweimal die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Ich möchte die heutige Folge damit beginnen, jemanden mit dem Benutzernamen Eshazamm zu rufen. Shazamm [unverständlich 00:01:05], um eine Fünf-Sterne-Rezension auf Apple Podcast abzugeben. Darin heißt es: „All diese Geschichten aus dem wahren Leben sind so inspirierend. Ich liebe es zu wissen, dass all diese Leute eingestiegen sind, ohne Experten zu sein, sie lernen auf dem Weg und sie veranschaulichen, dass es viele Möglichkeiten gibt, Immobilieninvestitionen anzugehen. Die Gäste sind nicht unbedingt geübte Gesprächspartner. Aber Ashley und Tony, ihr macht einen tollen Job und sorgt dafür, dass der Podcast flüssig und interessant bleibt. Und ihr seid auch einfach bezaubernde Persönlichkeiten.“ Shazamm, das weiß ich zu schätzen. Ich denke, das ist vielleicht das erste Mal, dass ich als Erwachsener als bezaubernd bezeichnet werde, aber ich bin dafür hier. Ich bin dabei.
Ashley:
Tony, jedes Mal, wenn ich jemanden treffe, ist das normalerweise das Wichtigste, was sie über dich sagen.
Tony:
„Oh, er ist einfach so bezaubernd.“
Ashley:
„Wie sieht seine Hautpflegeroutine aus? Er ist so süß."
Tony:
Hautpflege bekomme ich die ganze Zeit, aber das Entzückende ist neu, aber damit bin ich einverstanden. Mir geht es gut.
Ashley:
Ja, das nehme ich jeden Tag.
Tony:
Ich wurde schon schlimmeres genannt.
Ashley:
Tony, ich bin super aufgeregt, denn heute starten wir eine neue Serie in den Real Estate Rookie Podcast-Episoden. Wir machen eine 90-tägige Mentee-Gruppe. Wir haben drei Personen, die wir ausgewählt haben, bei denen wir 90 Tage lang bleiben und ihnen auf jede erdenkliche Weise helfen werden, ihre Immobilieninvestitionsziele zu erreichen.
Tony:
Es ist super spannend. Wir haben so ein engagiertes und erstaunliches Anfängerpublikum. Wir dachten, zusammen mit dem Produktionsteam, wie können wir den Leuten in unserem Publikum mehr Wert bieten? Wir dachten, Mann, was wäre cooler, als ein paar Neulinge in den Podcast zu bringen und ihnen 90 Tage lang zu folgen, Ash und ich geben ihnen so viel Wert wie wir können. Dann hört der Rest unseres Rookie-Publikums zu und lernt hoffentlich ein paar coole Dinge auf dem Weg. Ihr werdet also im Podcast drei tolle Leute treffen.
Als erstes wirst du Brandon DiOrio treffen. Er kommt aus Minnesota. Dann bringen wir Lawrence Briggs aus Texas dazu. Wir werden mit Melanie Wilmesher aus Colorado abschließen. Jeder von ihnen hat eine etwas andere Position, etwas andere Ausgangspunkte, etwas andere Ziele. Ash und ich werden unser Bestes tun, um aufzuschlüsseln, woran sie arbeiten, und ihnen einige Einblicke und Ratschläge geben, wie sie diese Ziele weiter erreichen können.
Ashley:
Ich weiß bereits, dass wir auch eine Menge von ihnen lernen werden, worauf ich mich sehr freue. Das Beste daran, Gastgeber zu sein, ist, dass wir auch von allen anderen aus erster Hand lernen. Heute werden wir nur über das Setzen von Zielen sprechen. Wir werden einige Hausaufgaben aufgeben und jedem seinen MINS geben, den wichtigsten nächsten Schritt, und planen, was wir in den nächsten 90 Tagen mit ihnen machen werden. Heute ist also nur der Anfang, und dann werden wir Folgefolgen machen, um zu sehen, wie die Reise aussieht, und ihnen helfen, diese Deals zu bekommen.
Tony:
Wirklich, wir möchten, dass ihr euch beim Zuhören herausfordert, mitzumachen. Wenn Ihre Ziele denen ähneln, auf die Lawrence, Brandon und Melanie hinarbeiten, versuchen Sie, sich selbst herauszufordern, die gleichen Dinge zu tun, über die wir in diesen Episoden sprechen. Dann haben Sie vielleicht in den 90 Tagen oder so Ihr eigenes Ziel erreicht, indem Sie sich einfach anhören, was wir hier haben. Das ist also unsere Herausforderung an euch, folgt uns und macht es auch zu Hause.
Brandon, willkommen beim Immobilien-Rookie-Podcast. Du bist der erste Mentee. Als kurze Einführung für unser Anfängerpublikum möchte ich nur ein paar Dinge über Sie erzählen, damit die Leute Sie ein bisschen besser kennenlernen können. Nummer eins ist, dass Sie ein HLK-Auftragnehmer sind, der den ersten Deal abschließen möchte. Nummer zwei, Ihre Familie ist in Gewerbeimmobilien tätig, aber Sie interessieren sich eigentlich für Wohnimmobilien. Nummer drei, du magst Paintball, Mann. Gibt es außer diesen drei Punkten noch etwas, das Sie den Anfängern mitteilen möchten?
Brandon:
Nein, das fasst mich ziemlich gut zusammen. Arbeiten Sie ziemlich viel, wenn es heiß und kalt ist, wie es jetzt ist. Ich bin tatsächlich in meinem Truck zwischen den Anrufen. Verschob mein Mittagessen auf 2:00 Uhr
Tony:
Alter, wenn das nicht das Zeichen eines Anfängerinvestors ist, dann weiß ich auch nicht, Mann. Sie sind da draußen und arbeiten in Ihrer Mittagspause und hüpfen auf diese Podcast-Episode. Bevor wir mit den Aufnahmen begannen, hast du mir gesagt, wie kalt es dort war, wo du warst. Geben Sie uns nur ein Gefühl dafür, wie kalt es da draußen ist. Sie sagten, es sei im einstelligen Bereich?
Brandon:
Ja, einzelne Ziffern über Nacht. Im Moment scheint die Sonne noch ziemlich stark. Es sind 22 Grad, also habe ich meinen Truck nicht am Laufen. Es ist nicht so schlimm. Aber die Übernachtungen sind ziemlich schlecht, mit meinem Hund spazieren zu gehen, der mich letzte Nacht um 3:00 Uhr geweckt hat, um auszugehen.
Ashley:
Brandon, ich muss fragen, was ist Ihre Strategie, wenn Sie jemandem diese schlechte Nachricht überbringen müssen, dass er das neue HLK-System einbauen muss?
Brandon:
Ich habe nicht wirklich eine Strategie. Denn so teuer Öfen geworden sind, ist es schwierig, es sei denn, es ist wirklich unsicher. Das ist ungefähr das einzige Mal, dass ich wirklich versuche, den Kauf eines neuen zu betonen. Aber Sie kommen zu 20 Jahre alten Hochöfen, die Arbeit im Wert von 1,400, 1,500 Dollar erfordern, und dann versuchen Sie, sie zu erziehen, was es einfach nicht wert ist, wie ein altes Auto mit schlechten Reifen, Bremsen und einem seltsamen Motortick.
Ashley:
Es gibt also nicht viele Kunden, die wie ich weinen würden, weil sie viel Geld ausgeben und sie trösten müssen.
Brandon:
Es ist normalerweise nie wie die Gesamtmenge, aber es ist ein rotes Schild, wenn Öfen einfach zu viel Kohlenmonoxid abgeben und Sie ihr Gas abstellen müssen. Das ist es, was die Leute erreicht.
Ashley:
Wir freuen uns sehr, Sie in den nächsten 90 Tagen bei uns zu haben. Können Sie vielleicht allen ein wenig darüber erzählen, was Sie derzeit im Bereich Immobilieninvestitionen vor sich haben?
Brandon:
Also gerade nichts aktiv. Ich versuche, ein paar Angebote aufzuspüren. Ich habe heute gerade eine verpasst, weil es eine Vorverfallserklärung war. Es war der letzte Tag der Widerrufsfrist, glaube ich. Wir konnten das Geld einfach nicht schnell genug aufbringen. Es waren nur etwa zwei Wochen Heads-Up vom Durchgang bis zum Hochlaufen. Ich versuche nur, ein Haus für lange Zeit oder einen Haushack für mich selbst zu identifizieren.
Ashley:
In welchem Markt suchen Sie derzeit?
Brandon:
Etwa 40 bis 50 Minuten westlich von Minneapolis, wo ich derzeit lebe, also möchte ich nur etwas in der Nähe bleiben.
Ashley:
Wann haben Sie angefangen, nach Angeboten zu suchen? Als Sie entschieden haben: „Ich ergreife Maßnahmen, ich möchte anfangen, Angebote einzureichen, ich möchte anfangen zu suchen, ich möchte dies tun“, wie lange sind Sie in dieser Zeit?
Brandon:
Vor ungefähr einem Jahr verbrachte ich zwei Monate ziemlich intensiv damit, etwas zu kaufen, war aber nie auch nur annähernd mit dem Markt vertraut. Im Grunde genommen habe ich es tollkühn aufgegeben, anzubieten und zu suchen und solche Sachen, und mich einfach mehr darauf konzentriert, die Bücher zu lesen und zu lernen, was ich konnte. Jetzt ist das Zeug endlich verlangsamt und versucht, es endlich zu verwirklichen.
Ashley:
Jetzt, da sich der Markt verändert hat, was ist Ihrer Meinung nach Ihr größtes Hindernis, Ihre größte Hürde, die Sache, bei der Sie gerade Hilfe brauchen?
Brandon:
Ich schätze, das Größte, bei dem ich Hilfe brauche, ist einfach zu wissen, dass ich die Zahlen richtig sehe, einfach die verschiedenen Programme verwende, um Mieten zu schätzen, Reha-Kosten zu verwalten und solche Sachen.
Tony:
Wenn wir über Ihre Ziele nachdenken, möchte ich hier nur eine Zusammenfassung für unsere Zuhörer machen. Sie haben ungefähr ein Jahr lang darüber nachgedacht, dies zu tun, vielleicht ein bisschen versucht. Aber das Ziel für Sie, Brandon, ist es, in den nächsten 90 Tagen Ihre erste Immobilie irgendwo in und um die Region, in der Sie sich in Minnesota befinden, unter Vertrag zu nehmen.
Brandon:
Ja.
Tony:
Großartig. Jetzt noch eine kurze Sache, weil ich das erwähnt habe, als wir anfingen, Sie sagten, Ihre Familie ist in Gewerbeimmobilien tätig, aber Sie haben sich entschieden, den Wohnweg zu gehen. Geben Sie uns einen Einblick, warum Sie so gegenüber der Werbung tendieren.
Brandon:
Im Moment tendiere ich hauptsächlich nur wegen der Gründungskosten zu Wohnimmobilien. Anzahlungsgelder bei kommerziellen Anbietern sind nur viel, viel mehr, etwas schwieriger zu erreichen. Meine Familie, sie hat viel entwickelt, aber sie sind jetzt eher ins Wohnheim gezogen, als ich darüber gesprochen habe, und es haben sich ein paar Gelegenheiten ergeben, die sie angehen konnten, die ich nicht konnte. Also sind sie jetzt irgendwie mit ein paar Eigenschaften in beiden aufgeteilt.
Tony:
Wenn wir an Ihr Ziel denken, das erste Wohneigentum in den nächsten 90 Tagen unter Vertrag zu nehmen, was sind einige Herausforderungen, die Sie erwarten, vielleicht mit Ihrem Markt oder anderen Dingen, der Mietpreisbindung? Ich weiß, dass jeder Markt ein bisschen anders ist. Was sind einige Herausforderungen, denen Sie sich stellen könnten?
Brandon:
Die Herausforderungen im Moment sorgen nur dafür, dass die Zahlen funktionieren. Jetzt mit höheren Zinssätzen versuche ich nur, eine Immobilie zu finden, die ein wenig Cashflow hat, nur damit ich sicher sein kann, oder einfach etwas, das Sinn macht, um selbst einzuziehen und die Zimmer zu vermieten.
Ashley:
Brendan, können wir ein bisschen in deine Finanzen eintauchen? Was ist derzeit Ihr Plan, eine Immobilie zu kaufen? Wurde Ihnen ein Kredit vorab genehmigt? Haben Sie eine Anzahlung angespart? Haben Sie einen privaten Geldverleiher? Wie sieht Ihre Kaufkraft im Moment aus, damit wir uns ein Bild machen können?
Brandon:
Ich habe tatsächlich gerade eine erneute Vorabgenehmigung erhalten, weil der andere heute ein Jahr alt war. Ich habe eine Anzahlung angespart, also könnte ich 20 % oder mehr als 440 einzahlen. Ich denke, dass Mathe da draußen funktioniert. Also habe ich das beiseite gelegt und warte darauf, dass etwas passiert. Im Idealfall wären es zwei günstigere Objekte mit dem Geld, das ich für eine Anzahlung beiseite gelegt habe.
Tony:
Es scheint, als wären Sie an einem ziemlich guten Ort, Brandon. Sie haben etwas Kapital beiseite gelegt. Sie haben die Möglichkeit, einen Kredit zu genehmigen. Wenn Sie an die Herausforderungen denken, haben Sie gesagt, dass es wirklich nur darum geht, die Zahlen zum Funktionieren zu bringen. Ich möchte Ihnen nur eine Frage stellen. Wie viele Deals haben Sie Ihrer Meinung nach im letzten Monat analysiert?
Brandon:
Letzten Monat, letzte 30 Tage [unverständlich 00:10:14], meinst du?
Tony:
Ja Ja.
Brandon:
Ich würde sagen, nur etwa fünf blickten stark hinein und hatten eine ungefähr hundert Fuß lange Sicht auf näher an 20.
Ashley:
Brandon, haben Sie ein Kaufkriterium wie eine Kaufbox, wenn Sie sich die Immobilie ansehen, ist es so: „Okay, Checkliste, es stimmt mit diesem, diesem, oh, nicht mit jenem überein. Okay, ich gehe zum nächsten weiter“? Wie machen Sie diesen Überblick über die Immobilien und wie entscheiden Sie dann, für welche Sie diese tiefgreifende Analyse durchführen?
Brandon:
Das könnte eine Art Punkt sein, an dem ich mich abhänge, wenn ich keine 100%ige Kaufbox oder irgendetwas eingegrenztes habe. Das Größte, Surfer House Hack, idealerweise hätte ich gerne etwas mit einem Hauptschlafzimmer, von dem es in der Preisklasse, die ich suche, einfach nicht zu viele gibt, weil es ältere Häuser sind, die diese einfach nie hatten. Was langfristigere Sachen angeht, denke ich, war meine Kaufbox für Interesse, wenn es rau aussieht, hat das irgendwie mein Interesse geweckt. Wenn ich durch Bilder scrolle, sehe ich gerne ältere Öfen, ältere Klimaanlagen, Warmwasserbereiter, Dinge, um die ich mich sehr leicht kümmern kann, und die ich auch als Verhandlung verwenden kann, um zu sagen, dass diese ausgetauscht werden müssen, und dann beides in einem erledigen zu können Tag. Ansonsten habe ich mich nicht wirklich eingeengt. Mehr davon ist für mich an dieser Stelle eine Bereichssache.
Ashley:
Wollen Sie sagen, wenn Sie eine Immobilie sehen, geschieht dies nur in Ihrem Kopf, während Sie sie durchsehen?
Brandon:
Ja.
Ashley:
Das macht es uns leicht. Das ist deine erste Hausaufgabe. Ich möchte, dass Sie sich tatsächlich die Zeit nehmen, einige der Dinge aufzuschreiben, die Sie mir aufgezählt haben, und dann weitere Dinge hinzufügen, wie z. B. Ihr Budget für eine Immobilie, all diese verschiedenen Dinge, die Sie in einer Immobilie haben möchten, und fangen Sie einfach an, eine Liste davon zu erstellen. Wenn Sie dann diese Objekte durchgehen und sich diese ansehen, fallen Ihnen vielleicht noch mehr Dinge ein wie: „Weißt du was? Diese Eigenschaft hatte dies. Ich denke, das wäre ein enormer Mehrwert. Ich werde es zu meinen Kriterien hinzufügen, meiner Kaufbox.“ Jedes Mal, wenn Sie sich eine Immobilie ansehen, gehen Sie dieselbe Checkliste durch. Dadurch wird der Flaum beseitigt, und Sie verschwenden keine Zeit damit, Angebote zu analysieren, die sowieso nicht Ihren eigentlichen Wünschen entsprechen. Auf diese Weise können Sie sofort nach den Dingen suchen, die auf Ihrer Liste stehen, damit Sie nicht mehr Zeit damit verbringen. Dann Tony, was wäre der zweite Teil davon, Deal-Analyse machen, denkst du?
Tony:
Ja. Ich denke, wir müssen das Volumen der Deals, die Sie analysieren, erhöhen. Sie sagten, Sie hätten im letzten Monat ungefähr fünf Deals gemacht. Ich will fünf, sechs X das. Also, wenn wir Sie an einen Punkt bringen können, Brandon, wo Sie mindestens einen Deal pro Tag analysieren, Sie von der Arbeit kommen, zu Abend essen, was auch immer es ist, verbringen Sie einfach so 30, 45 Minuten damit, a zu analysieren neues Geschäft.
Was passieren wird, sind zwei Dinge. Erstens, das Buy-Box-Stück, über das Ashley gesprochen hat, diese Buy-Box wird für Sie klarer werden. Denn wenn Sie mehr Deals analysieren, werden Sie beginnen, Trends in bestimmten Bereichen oder Schlafzimmergrößen oder Quadratmetern zu erkennen: „Okay, diese Immobilien schneiden tendenziell besser ab als diese Immobilien, also werde ich meine Kaufbox eingrenzen jetzt nur diese Dinge.“ Das erste ist also, dass Ihre Kaufbox enger wird, wenn Sie einfach mehr Deals analysieren. Zweitens besteht eine gute Chance, dass, wenn Sie in diesem Monat 30 Deals statt fünf im Vergleich zum letzten Monat analysieren, es sich für einen dieser 30 lohnen könnte, tatsächlich ein Angebot abzugeben. Ich denke, das ist die erste Hürde, zu der wir Sie bringen müssen, diese Angebote einzureichen. Denn sobald dies beginnt, kommen wir Ihnen jetzt näher, wenn Sie diesen ersten Deal tatsächlich abschließen.
Ashley:
Brandon, wie du es tust … Es ist so einfach für uns, das zu sagen, aber du musst dir die Zeit nehmen und bewusst sein, um diese Deal-Analyse durchzuführen und diese Buy-Box zu erstellen. Wenn wir also mit diesem Anruf fertig sind oder irgendwann sogar heute Abend Zeitblock ist, „Okay, in dieser Zeit werde ich das jeden Tag tun.“ Oder weißt du was? Vielleicht machst du es einfach stapelweise. An Sonntagabenden werden Sie sieben verschiedene Geschäftsanalysen durchführen. Selbst wenn es nicht sieben Deals gibt, die Ihre Kaufbox erfüllen, schnappen Sie sich einfach etwas, um auch zu üben, die Zahlen darauf zu berechnen. Denken Sie auch daran, dass, obwohl das der geforderte Preis ist, das nicht bedeutet, was Sie für eine Immobilie bezahlen müssen, also senken Sie einfach den geforderten Preis, verringern Sie Ihr Angebot, damit das Geschäft funktioniert, und sehen Sie, wie diese Zahl ist kommt eigentlich dazu.
Ich möchte, dass Sie diese Dinge tun und daran arbeiten. Wenn Sie diese Verantwortlichkeit benötigen, können Sie gerne in unserem Slack-Kanal posten, dass wir Ihre Deal-Analyse haben. Wenn Sie also die Deal-Analyse von BiggerPockets verwenden, posten Sie diese Berichte. Ich könnte Sie tatsächlich beschimpfen und an Ihnen nörgeln, wenn ich dort keine Aktivität sehe, nur um Sie zur Rechenschaft zu ziehen und sie einfach dort einzureichen. Dann können wir Ihnen vielleicht auch mehr Wert bieten, wenn Sie sich diese Sache ansehen, und vielleicht könnten Sie das ändern und Ihnen auch dabei helfen, diese Deal-Analyse zu verfeinern.
Tony:
Letzte Frage von dir, Brandon, damit ich deine Situation besser verstehe. Arbeiten Sie derzeit mit einem Makler zusammen? Beschaffen Sie diese Angebote selbst? Wie sieht Ihr Dealflow aus?
Brandon:
Derzeit ist mein Vater der Makler, mit dem ich zusammenarbeite. Ich habe auch meinen Führerschein, aber er ist gerade eingefroren. Ich habe seine Einsichten bei vielen Dingen genutzt, was mich vielleicht auch gebremst hat, wenn ich mit ein oder zwei zusätzlichen Prozent unterschreibe, und dann schaut er es sich an und addiert die ein oder zwei Prozent zu dem, was ich habe , also hat das Zeug einfach nie geklappt. Also muss man es auf jeden Fall eingrenzen.
Tony:
Ich habe das Gefühl, wir haben einen anständigen Spielplan für Sie. Ashley erwähnte die Idee der Zeitblockierung. Es ist schwierig, sich die Zeit für diese Dinge zu nehmen, wenn Sie einen Vollzeitjob haben, insbesondere wenn Sie aus zeitlicher und körperlicher Sicht anstrengend sind. Ich möchte also, dass Sie sich wirklich darauf konzentrieren, Brandon, warum Sie diese Reise antreten. Wenn Sie also können, teilen Sie uns mit, warum es für Sie so wichtig ist, dieses Ziel zu erreichen, und wie sieht Ihr Leben aus, wenn Sie dies nicht in den nächsten 90 Tagen erreichen können?
Brandon:
Ich denke, das Größte ist, die Flexibilität zu haben, wenn ich das möchte, während ich aufwachse, eine Familie zu gründen. Ich möchte nicht an den Punkt kommen, an dem ich mir eine Familie wünsche und wünschte, ich hätte mehr Zeit dafür. Ich liebe, was ich tue, aber körperlich möchte ich mich nicht in 20 Jahren quälen, um aus dem Bett aufzustehen, weil meine Knie weg sind oder so. Ich möchte das, was ich tue, so lange wie möglich tun, weil es mir Spaß macht, aber ich möchte die Freiheit haben, wenn ich sie brauchen könnte, wenn etwas Unvorhergesehenes passiert, oder mich auf Familiensachen konzentrieren möchte.
Ashley:
Brandon, das ist definitiv ein tolles Warum. Wir sind super aufgeregt und helfen Ihnen gerne weiter. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie diese Hausaufgaben bis zum nächsten Mal erledigen, wenn wir uns wieder treffen. Es ist so einfach. Einige Leute denken vielleicht: „Oh, das ist so offensichtlich, was man tun muss“, aber wie viele Leute setzen sich tatsächlich hin und tun es? Das ist der schwierige Teil, sich hinzusetzen und es tatsächlich zu tun. Es ist so einfach, jemandem zu sagen oder zu wissen, dass man etwas tun muss, es bedeutet zu handeln und es tatsächlich zu tun. Brandon, wenn es vielleicht jemanden gibt, der sich in der gleichen Situation wie Sie befindet und sich vielleicht an Sie wenden und etwas Rechenschaft ablegen möchte, wo wäre ein Ort, an dem er Sie erreichen oder weitere Informationen über Sie finden könnte?
Brandon:
Instagram wäre am besten. Es ist brandon.diorio, also mein voller Name, also BRANDON Punkt DIORIO.
Ashley:
Nun, Brandon, vielen Dank, dass Sie sich die Zeit in Ihrer Mittagspause genommen haben, und hoffentlich haben Sie ein paar Minuten Zeit zum Essen. Normalerweise schiebt Tony sein Gesicht vor jede Aufnahme, also bringen Sie das nächste Mal ruhig Ihr Mittagessen mit [unverständlich 00:17:59].
Tony:
Du kannst essen, während du es tust. Es ist völlig in Ordnung.
Ashley:
Okay, Brandon, bis zum nächsten Mal. Ich danke dir sehr.
Brandon:
Danke Jungs.
Ashley:
Als nächstes haben wir Lawrence Briggs aus Texas. Ich fühle mich wie Tony und ich kannte Lawrence bereits nur von Instagram. Wir sehen ihn überall. Lawrence verfügt über professionelle Erfahrung in der Immobilienverwaltung und hat in Einfamilienhäuser in der Nähe großer Militärstützpunkte investiert. Lawrence besitzt derzeit zwei langfristige Mietobjekte, möchte sein Geschäft jedoch auf die nächste Stufe heben und sich eine kreative Finanzierung sichern. Lawrence, herzlich willkommen, unser Mentee für dieses 1. Quartal zu sein.
Laurentius:
Danke dir. Vielen Dank, dass Sie mich haben. Das ist wie eine epische Gelegenheit.
Ashley:
Nun, wir freuen uns sehr zu erfahren, wo wir Ihnen helfen können. Warum beginnen Sie also nicht damit, uns vielleicht ein wenig über Ihre aktuellen Investitionen zu erzählen?
Laurentius:
Natürlich. Ich habe zwei Langzeitmieten. Ich habe dieses Jahr im Jahr 2022 tatsächlich zwei Mietobjekte innerhalb von sechs Monaten nacheinander gekauft. Ich habe beide Immobilien außerbörslich gekauft, sodass ich den Deal beschaffen, den Deal zusammenstellen und sie jetzt vermieten und selbst verwalten konnte. Im Moment vor dem Jahr 2023 kann mein Q1-Ziel in beide Richtungen gehen. Ich bin sehr nah dran, zu 100 % schuldenfrei zu werden. Wenn ich jedoch bis zum ersten Quartal 1 eine weitere Immobilie erwerben kann, würde ich lieber eine weitere Immobilie kaufen und den Cashflow das bisschen Verbraucherschulden abzahlen lassen, das ich habe.
Im Moment bin ich wie die meisten Leute ein W2-Angestellter, also habe ich einen extrem niedrigen DTI, aber ich habe nach möglichen Eigenschaften gesucht, die etwas über dem liegen, für das ich normalerweise genehmigt werde, besonders wenn ich es bekommen möchte in vielleicht ein Duplex. Mein Ziel ist es also, zu lernen, wie man Strategien entwickelt und kreative Finanzierungen zu meinem Vorteil nutzt, weil ich keine Angst davor habe, rauszugehen und einen Deal zu finden und ihn zusammenzustellen. Ich muss nur sicherstellen, dass ich das richtige Geschäft zusammenstelle, das für mich und den Verkäufer von Vorteil ist, also möglicherweise entweder ein DSC-Darlehen oder eine Verkäuferfinanzierung für das nächste Geschäft.
Tony:
Zunächst einmal herzlichen Glückwunsch an Lawrence, dass er diese ersten beiden Geschäfte in so kurzer Zeit abgeschlossen hat. Ich denke, dass so viele unserer Zuhörer versuchen, in derselben Situation zu sein, also haben Sie dort bereits eine Grundlage geschaffen.
Laurentius:
Danke.
Tony:
Wenn Sie über Ihre Ziele sprechen, geht es wirklich darum, dieses Portfolio zu erweitern, sich aber wirklich auf, wie Sie sagten, entweder auf eine Art DSCR-basiertes Darlehen oder vielleicht auf ein Thema 2- oder Verkäuferfinanzierungsgeschäft zu konzentrieren. Welche Art von Immobilie suchen Sie? Suchen Sie ein Einfamilienhaus, ein großes Mehrfamilienhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus? Wie sieht dieser Immobilientyp aus?
Laurentius:
Natürlich. Meine ultimative Kaufbox sind Einfamilienhäuser, nur weil ich in der Nähe einer Militärbasis bin, und daher ist es sehr vorteilhaft, dass Einfamilienhäuser in dieser Gegend verfügbar sind. Dann wäre meine sekundäre Kaufbox entweder ein Duplex oder ein Fourplex. Auch dies hängt davon ab, ob ich einen hervorragenden Win-Win-Verkäuferfinanzierungsvertrag oder einen DSCR-Deal zusammenstellen kann.
Tony:
Lawrence, wenn Sie an die Schritte denken, die Sie unternehmen müssen, um von dort, wo Sie heute stehen, zum ersten kreativen Finanzierungsgeschäft zu gelangen, wie sieht diese Roadmap für Sie aus?
Laurentius:
Auf jeden Fall muss ich lernen, wie ich diese Immobilien analysieren kann, damit sie für die Verkäuferfinanzierung funktionieren. Das ist also meine größte Hürde, und ich wäre Ihnen auf jeden Fall sehr dankbar, wenn Sie mir in diesem Bereich helfen würden, um Angebote einsehen und sagen zu können: „Okay, würde das für DSCR und/oder Verkäuferfinanzierung funktionieren oder möglicherweise Thema 2 ?” Das ist also mein ultimatives Ziel, zu lernen, wie man diese Eigenschaften analysiert. Da wir alle wissen, dass es ab 2022 bis 2023 einige Hindernisse gibt, wenn es um Zinssätze bei traditionellen Finanzierungen geht.
Ashley:
Ich denke, eine Möglichkeit, Ihnen zu helfen, Lawrence, besteht darin, mehrere Angebote einzureichen. Schauen Sie sich also einen Deal an und sagen Sie, bei welcher Anzahl oder welchem Preispunkt würde dies mit der Verkäuferfinanzierung funktionieren? Wie sähe das bei einem Bankkredit aus? Wie würde das aussehen, wenn wir Thema 2 damit machen könnten? Lawrence, willst du einfach allen erklären, was Fach 2 ist? Weil wir das nicht oft hören, aber wir haben kürzlich ein Interview mit Pace Morby als Rookie Reply geführt, also wenn ihr Jungs zurückgehen und euch das mehr anhören wollt. Lawrence, willst du kurz beschreiben, was es ist?
Laurentius:
Ich habe noch nie ein Fach-2-Darlehen gemacht. Die meisten Leute werden so ziemlich einen bestehenden Kredit übernehmen. Das kann in dieser Gegend von Vorteil sein, weil es eine Militärstadt ist. Was passiert ist, dass wir unsere Soldatenmitglieder Immobilien mit VA-Darlehen kaufen lassen, und dann können sie das Gebiet einsetzen oder verlassen. Jetzt hängen sie also an diesen Immobilien und haben keinen Hintergrund in Immobilieninvestitionen. Es kann also sehr vorteilhaft sein, in ein mögliches Fach 2 zu kommen, in dem Sie so ziemlich dieses Darlehen übernehmen.
Ashley:
Auch diese Episode mit Pace Morby ist für alle, die mehr über Thema 2 erfahren möchten, Episode 236.
Tony:
Lawrence, Sie sagten, eine Ihrer Herausforderungen sei die Analyse dieser Deals mit kreativer Finanzierung, aber Sie haben die ersten beiden Deals, die Sie abgeschlossen haben, selbst analysiert?
Laurentius:
Ja ja. Ich bin ein großer Nerd, wenn es um Excel geht, also habe ich mein Excel-Sheet und zähle auf, was ich verlangen würde, wofür ich zugelassen würde, und dann spiele ich ungefähr fünf verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Zinssätzen durch Anzahlungen. Wenn es mir diesen Sweet Spot gibt, dann werde ich einfach weitermachen und den Deal machen.
Ich mag keine À-la-carte-Angebote. Ich betrachte einen Deal gerne ganzheitlich. Manche Leute sagen: „Oh, ich muss eine Cash-on-Cash-Rendite von 15 % haben. Wenn nicht, lasse ich es." Ich sage: „Nein, ich werde kein Immobiliengeschäft à la carte abschließen. Ich werde es mir insgesamt anschauen.“ Denn für mich bin ich Single ohne Kinder, also bin ich auf lange Sicht. Ich investiere in Generationenreichtum, um die Entwicklung meiner Familie zu verändern. Ich kann diese Cash-on-Cash-Rendite verfehlen, aber wissen Sie was? Vielleicht bekomme ich diese Wertschätzung. Mein Hauptwohnsitz, den ich vor vier Jahren gekauft habe, hat sich ziemlich im Wert verdoppelt, als die Leute sagten, ich solle 2018 nicht kaufen. Ich möchte also nicht einfach sagen, dass es diesen bestimmten Gegenstand treffen muss oder ich damit fertig bin.
Tony:
Ich möchte auf die Idee eingehen, Generationenreichtum aufzubauen, etwas, über das wir oft sprechen, aber es klingt, als wäre es ein starkes Warum für Sie. Aber bevor ich das tue, möchte ich nur auf etwas hinweisen. Sie haben darüber gesprochen, wie Sie die von Ihnen gekauften Immobilien im ersten Jahr analysiert haben. Sie haben über die verschiedenen Excel-Modelle gesprochen und sie anhand verschiedener Zinssätze und Anzahlungen analysiert, dieser Prozess kann auch auf den kreativen Finanzierungsweg angewendet werden.
Nur weil die Art der Schulden, die Sie verwenden, der Verkäufer und nicht die Bank ist, bedeutet dies nicht, dass sich Ihre Analyse dieses Geschäfts ändert. Denn selbst wenn Sie vom Verkäufer finanziert werden, gibt es vielleicht immer noch ein paar Prozent des Geldes, das Sie anlegen. Es wird immer noch einen Zinssatz geben. Es wird noch eine Amortisationszeit geben. Es wird immer noch eine Laufzeit für diese Schulden geben. Auch wenn diese Zahlen von der Verkäuferfinanzierung bis zum Bankdarlehen variieren können, sind die Analyseschritte immer noch ziemlich gleich. Basierend auf dem, was Sie gerade beschrieben haben, klingt es so, als wären Sie bereits ziemlich gut darin, Deals zu analysieren. Ich weiß also nicht, ob das Analysestück wirklich eine so große Herausforderung für Sie ist, wie Sie ursprünglich dachten.
Laurentius:
Ja, auf jeden Fall… Deshalb ist es gut, Mentoren zu haben, denn wenn man nur mit sich selbst spricht, merkt man nicht, dass man schon etwas tut. Ich möchte nur sicherstellen, dass es eine Win-Win-Situation ist. Wann immer ich meine vorherigen Geschäfte zusammengestellt habe, war es eine Win-Win-Situation für mich und den Verkäufer. Aber nur so, als würde ich lernen, wie es funktionieren würde, weil sie bei einigen Deals vielleicht eine Ballonzahlung verlangen, oder wie es aussehen würde, wenn ich es refinanzieren müsste, um diese zusätzliche Ebene auf das zu legen, was ich bereits gut bin beim Analysieren.
Ashley:
Lawrence, die Deals, die Sie bekommen, die Sie analysieren, wie beschaffen Sie sie?
Laurentius:
Ach, Netzwerk. Ich bin ein großer Netzwerker. Ich trage Visitenkarten mit mir herum. In der Stadt erkennen mich die Leute an meiner Fliege. Ich sage den Leuten einfach: „Hey, ich bin ein Immobilieninvestor. Ich suche Immobilien. Melden Sie sich bei mir.“ Ich bin in den sozialen Medien aktiv, wie Sie alle wissen. Die beiden Wege, auf denen ich diese Eigenschaften gefunden habe, waren die Lieferung von Lebensmitteln. Also hörte ich auf und dachte, der Auftragnehmer sei der Eigentümer, und ich dachte: „Hey, ist das dein Zuhause?“ Er sagt: „Nein, aber ich gebe Ihnen die Kontaktdaten des Eigentümers.“ Ich sage: „Oh, großartig.“ Und ich habe diese Immobilie gekauft. Dann war die zweite Eigenschaft über eine Facebook-Gruppe. Ein Typ hat gepostet und meinte: „Hey, ich versuche, eine Immobilie zu verkaufen.“ Ich sage: „Okay, lass mich die Zahlen durchgehen.“ Ich habe also definitiv das Gefühl, dass die Leute gerne Klischee sagen, Ihr Netzwerk ist Ihr Netzwerk, aber das ist wirklich wahr. Es geht nicht darum, was du kennst, sondern wen du kennst.
Ashley:
Ganz schnell, was sind einige Arten, die Sie mögen, außerdem… Sie sehen sich also Facebook-Gruppen an, Sie halten an Orten an. Was sind einige andere Möglichkeiten, wie Sie Geschäfte machen, außer einfach jedem und jedem zu sagen, was Sie mit Immobilien machen? Machst du irgendeine Art von Mail-Kampagne? Ich schätze, Sie klopfen an die Tür und stoppen Auftragnehmer.
Laurentius:
Ich habe eine Mail-Kampagne gemacht, und ich habe es selbst gemacht. Ich habe alle Briefe abgegeben. Ich glaube, ich habe vielleicht 50 gemacht, weil ich dachte: „Ich will sie wirklich handgeschrieben und so.“ Ich denke, wahrscheinlich nach dem 10. Buchstaben dachte ich: „Ich bin darüber hinweg.“ Aber ich habe mir ein Ziel gesetzt und ungefähr 50 Briefe verschickt. Ich habe keine Deals daraus gemacht, aber am Ende komme ich mit einem Makler in Kontakt, der sagte: „Hey, hast du jemals einen Brief an einen meiner Kunden geschickt? Weil ich glaube, er hat einen Brief bekommen. Er will definitiv nicht verkaufen, aber er hat noch nie einen echten handgeschriebenen Brief erhalten.“ Sie sagt: „Wir werden an dich denken, wenn er sich entscheidet, jemals etwas aus seinem Portfolio zu verkaufen.“
Ashley:
Lawrence, was ist dein Warum für all das? Warum mühst du dich, Immobilieninvestor zu werden? Was ist der Zweck dahinter?
Laurentius:
Mein Warum ist es, die Generationenarmut in meiner Familie zu durchbrechen. Ich wurde in den Wohnprojekten von New Orleans, den Calliope Projects, geboren. Es ist wahrscheinlich eines der schlechtesten Wohnprojekte in Amerika. Ich wurde von einer alleinerziehenden Mutter aufgezogen, die nicht faul war. Sie arbeitete ungefähr drei Jobs, aber nur mit einem knappen Schulabschluss, vielleicht bis zur neunten Klasse. Sie musste Hausmeisterin in Krankenhäusern werden. Als alleinerziehende Mutter hat sie versucht, mir und meinen Schwestern zu helfen. Ich bin einer von sieben. Ich habe sechs Schwestern. Sie hatte keinen finanziellen Hintergrund. Meine Arbeitsmoral kommt von ihr, aber sie wusste nicht, dass man durch Arbeit nicht einfach reich werden kann.
Mein Warum ist es, diesen Fluch zu brechen, weil ich der Einzige bin, der hauptsächlich in meiner Familie Finanzwissen versteht und es praktiziert. Es wäre also ein Moment, in dem sich der Kreis schließt, um ein Vermächtnis hinterlassen zu können, das über mir liegt, damit meine zukünftigen Nichten und Neffen und Großnichten und Neffen und mögliche Kinder nicht in Armut geboren werden müssten. Das ist also mein Warum.
Ashley:
Lawrence, ich bin so stolz auf dich. Nur zu sagen, dass Sie die Initiative ergriffen haben, sich weiterzubilden, das ist sehr schwer zu ändern, wie Sie alles für Ihr ganzes Leben gewusst haben, um sich zu ändern und etwas anderes zu tun. Ich denke, das ist ein großartiges Warum -
Laurentius:
Danke.
Ashley:
… und es scheint, als wäre es definitiv Motivation genug für Sie, weiterzumachen und diesen Generationenreichtum wirklich zu schaffen.
Tony:
Lawrence, ich liebe es, die Geschichte zu hören, und ich denke, es ist ein Beweis dafür, dass der Ausgangspunkt natürlich einen großen Einfluss darauf hat, wie weit man gehen kann, aber es begrenzt definitiv nicht, wozu man fähig ist. Ich denke, meine Anschlussfrage lautet: Was, glauben Sie, hat diese Idee in Ihnen ausgelöst? Denn so viele Menschen, die in bestimmten Umgebungen aufgewachsen sind, ist alles, was sie wissen, es ist alles, dem sie ausgesetzt sind, sie können nicht einmal etwas ergründen, was über das hinausgeht, was sie um sich herum sehen. Was hat Ihnen in Ihrer Erziehung erlaubt, darüber hinaus zu sehen?
Laurentius:
Natürlich. Wie ich schon sagte, meine Mutter arbeitete ungefähr zwei oder drei Jobs. Was sie tat, war, sie wollte unseren Verstand bloßstellen, und so schickte sie mich auf Privatschulen. Ich war also eines der wenigen Kinder aus den Projekten, die auf eine Privatschule mit Kindern gingen, deren Eltern Ärzte und Anwälte und so waren. Wenn ich dieses Armutsgebiet verlassen würde, würde ich in diese Nachbarschaften oder Vororte gehen. Ich fing an, mich in diese Einfamilienhäuser zu verlieben, und mein kleines Gehirn verband das irgendwie mit einem besseren Leben. Wir wissen, dass es überall Kriminalität und kriminelle Aktivitäten gibt. Aber ich dachte, ich muss meine Familie dorthin bringen, und ich möchte niemals, dass eines meiner Familienmitglieder nicht in einer sicheren Umgebung lebt. Als ich zur Privatschule ging, verband ich diese Häuser mit einem besseren Leben, weil ich in der Lage war, in diese Viertel zu gehen, weil diese Umgebung völlig anders war als die kriminellen Schüsse und Aktivitäten, die ich als Kind miterlebt hatte.
Tony:
Nun, ein großes Lob an Ihre Mutter, dass sie diese Einsicht hat, die Ihnen hilft, das zu erweitern, was Sie gesehen haben, denn alles, was Sie tun müssen, ist, es zu sehen, und dann wird es sofort zu etwas, das erreichbar ist. Also ein paar Dinge. Erstens finde ich es toll, dass Sie sich auf kreative Finanzen konzentrieren. Ash und ich, das ist nicht unsere Superspezialität. Ich denke, wir beide haben uns irgendwie mit Verkäuferfinanzierungen beschäftigt. Es gibt ein paar Episoden von einigen anderen BiggerPockets-Shows, die Sie sich anhören sollten. Dies wird Teil Ihrer Hausaufgaben sein. Auf dem Markt, Folge 29, Pace Morby ist in dieser Folge und dann BiggerPockets Folge 527.
Dann für diejenigen unter Ihnen, die Pro-Mitglieder von BiggerPockets sind, Lawrence, ich weiß, dass Sie es sind, aber das gilt mehr für unsere Anfänger, die zuhören. Wenn Sie Pro-Mitglieder sind, erhalten Sie als Pro-Mitglied tatsächlich Zugang zu Invelo, der Software, die Ihnen hilft, außerbörsliche Angebote zu finden. Sie können Mailer versenden, Sie können [unverständlich 00:33:13], alle möglichen großartigen Dinge tun, um Ihnen zu helfen, außerbörsliche Angebote zu finden. Lawrence, Sie haben bereits Zugang dazu, aber für unsere Neulinge könnte es eine gute Sache sein, sich das auch anzusehen.
Ashley:
Nun, Lawrence, vielen Dank, dass Sie den Beginn Ihrer Reise mit uns geteilt haben. Tony ging ein bisschen Ihre Hausaufgaben durch, um sich diese Pace-Morby-Folgen anzuhören. Dann fordere ich Sie auch auf, ein Musterangebot zu erstellen. Selbst wenn es sich nur um eine Immobilie handelt, die Sie in der MLS sehen, schreiben Sie tatsächlich auf, was Sie für die Verkäuferfinanzierung anbieten würden. Wie viel würden Sie für die Immobilie ausgeben? Was wäre der Zinssatz, den Sie tun würden? Über wie viele Jahre würden Sie es amortisieren lassen? Würde es eine Ballonzahlung geben? Wäre es abrufbar? Stellen Sie sich also ein Musterangebot zusammen. Dann möchte ich, dass Sie es das nächste Mal mitbringen, wenn wir telefonieren, und wir gehen es durch und sehen es uns an. Wir werden uns die Zahlen des Deals ansehen und uns ansehen, wie Sie die Verkäuferfinanzierung darauf eingerichtet haben und zu welcher Zahl es tatsächlich sinnvoll ist, die Immobilie zu kaufen.
Laurentius:
Großartig. Das klingt gut. Ich bin bereit, mich an die Arbeit zu machen.
Ashley:
Lawrence, was ist dein Instagram, falls sich jemand mit dir verbinden möchte?
Laurentius:
Mein Instagram ist Lawrence, gebräuchliche Schreibweise, LAWRENCE, Unterstrich Briggs, BRIGGS. Du kannst mich nicht verfehlen. Ich habe ein breites Lächeln und eine Fliege.
Ashley:
Lawrence, vielen Dank, und wir können es kaum erwarten, die nächsten 90 Tage mit Ihnen zu verbringen und Ihnen so viel Wert wie möglich zu bieten, um Sie bei der Fortsetzung Ihrer Investitionsreise zu unterstützen.
Laurentius:
Ich auch. Hurra!
Tony:
Melanie, willkommen beim Immobilien-Rookie-Podcast. Du bist unser dritter und letzter Mentee für diese Folge. Wir freuen uns sehr, Ihre Geschichte hier mit unserem Publikum zu teilen und zu erfahren, was in den nächsten 90 Tagen vor sich geht. Kurzer Hintergrund zu Ihnen, Melanie, Sie haben bereits zwei Immobilien in Colorado, was erstaunlich ist. Sie haben den letzten Monat in Florida verbracht, um sich dort einige Kurzzeitmieten anzusehen, und sind so aufgeregt, sich darauf einzulassen. Sie haben bereits Ihre Immobilienlizenz, was großartig ist. Ihr langfristiges Ziel ist es, sich von diesem W2 zu entfernen und einen Teil des Jahres an einem etwas wärmeren Ort als Colorado zu verbringen. Ich freue mich sehr, dich im Podcast zu haben, Melanie. Willkommen in der Mentee-Gruppe.
Melanie:
Ich danke dir sehr. Ich bin so aufgeregt, hier zu sein. Ich hätte mich nicht besser vorstellen können und war wirklich sehr aufgeregt, Teil dieser Kohorte zu sein. Lawrence und Brandon sind wunderbar. Wir haben offline gechattet. Einfach sehr dankbar für die Gelegenheit.
Tony:
Aufregend. Ich weiß, dass Sie nach kurzfristigen Mieten suchen. Wie war diese Reise bisher für dich? Weil Sie bereits die beiden Langzeitaufenthalte in Colorado hinter sich haben und dies Ihr erster Kurzaufenthalt sein wird?
Melanie:
Einer ist eigentlich ein Zwischensemester, Teil unseres Hauptwohnsitzes. Wir sind da irgendwie hineingestolpert. Es sollte langfristig sein, aber ja, das wäre das kurzfristige Unterfangen.
Tony:
Was sind einige der Herausforderungen, auf die Sie stoßen, wenn Sie in diese Welt der Kurzzeitmieten eintreten?
Melanie:
Ich denke, um Ihnen etwas Hintergrundwissen zu geben, ging ich zur BPCon und nahm an Amanda Han's Sitzung über Steuerstrategien teil und lernte im Grunde etwas über Kostentrennungsstudien und insbesondere die Vorteile, ein W2-Mitarbeiter zu sein und einen STR zu haben. Also verließ ich die BPCon und sagte nur: „Okay, ich muss einen STR kaufen, bevor das Jahr vorbei ist.“ Ich bin gebürtig aus Colorado, aber ich könnte es nicht mehr hassen, zu frieren, als ich es vielleicht tue.“ Also dachte ich, Florida ist wahrscheinlich der richtige Ort. Wir haben Familie dort. Ich werde mich nur diesem Prozess widmen.
Ich habe in den BP-Foren einen Agenten gefunden, und er war phänomenal. Wir haben viel über meine Interessen und mein Budget gesprochen. Ziemlich schnell merkte ich, dass ich mich ein wenig überfordert fühlte. Mein W2 ist in der Tech-Branche. Als ich mit dem Prozess begann und darüber nachdachte, hatte ich das Gefühl, dass ich im Allgemeinen einfach mehr Risikotoleranz hatte, und ich fange an, das Gefühl zu haben, dass ich nur ein bisschen weniger habe. Der Gedanke, eine 400,000-, 500,000-Dollar-Immobilie mit einem Pool zu kaufen, die auf Airbnb wirklich gut abschneiden würde, wurde also etwas nervenaufreibender. Das war also sozusagen der Anfang.
Wir haben uns ein bisschen verschoben. Ich habe meine Preisspanne etwas verändert. Wir begannen, uns einige andere Immobilien anzusehen. Aber meine aktuelle Herausforderung dort ist, dass ich mir eine Reihe von ihnen angeschaut habe, ich habe einige persönlich gesehen, der durchschnittliche Tagessatz zeigt in einigen meiner Analysen einfach keinen wirklichen Gewinn, und in vielen Fälle, es ist ziemlich negativ. Ich denke, das macht für meinen Preis Sinn und schaue mir nur einige der Immobilien etwas weiter von der Küste entfernt an.
Meine größte Herausforderung würde ich sagen, muss ich diesen Schritt für die aktuelle Zeit, in der wir uns befinden, wirklich noch einmal überdenken? Ich sehe mir die Belegung von Airbnb-Immobilien in ganz Florida an und sehe nur eine viel geringere Belegung als ich erwarten würde und was ich als Hochsaison gehört habe. Wenn ich also über die Rentabilität nachdenke, wenn man den Zustand der Wirtschaft, den wirtschaftlichen Gegenwind und alles berücksichtigt, möchte ich dieses Ziel nur klug angehen, denn letztendlich geht es darum, eine Immobilie mit Cashflow zu haben. Ich kann noch ein paar Jahre warten, um dem Winter zu entfliehen, bevor ich mich einfach auf einen erzwungenen Deal einlasse.
Tony:
Nun, ich schätze all diesen Hintergrund, Melanie. Hier ein paar Anschlussfragen von Ihnen. Was würden Sie sagen, ist Ihnen wichtiger? Bekommt es eine Immobilie in Florida oder bekommt es irgendwo die richtige Immobilie?
Melanie:
Tolle Frage. Es bekommt eine Cash-Flow-Immobilie. Das übergeordnete Ziel ist es, finanziell unabhängig zu werden und zahlungsfähige Immobilien zu finden. Ich würde es also leicht opfern, eine Immobilie in einem bestimmten Gebiet zu finden, wenn ich eine finden könnte, die mein Portfolio, mein Portfolio, ergänzen und anfangen würde, echten Gewinn zu erzielen.
Tony:
Eine zusätzliche Frage: Haben Sie sich andere Märkte außerhalb Floridas angesehen?
Melanie:
Ja, ich folge The Short-Term Shop. Ich liebe Averys Podcast wirklich. Ich kenne einige der Bereiche, in denen sie aktiv sind. Ich habe dort keine Analyse durchgeführt, aber ich habe mir neben dem Bereich, in dem ich in Tampa war, einige der anderen Märkte in Florida angesehen, die sie untersucht haben. Ich kenne sie sind in den Blue Ridge Mountains, einige Gebiete in Georgia, Mississippi sowie. Ich bin offen für die. Ich denke, eine Sache, die ich von euch allen leiten wollte, ist, dass es eine Investition ist. Ich möchte sicherstellen, dass ich nicht zu früh erschrecke und nicht zu früh aufgebe. Das Ziel ist natürlich, in den nächsten 90 Tagen eine Immobilie zu finden. Aber die kurze Antwort lautet: Ich bin offen dafür, andere Märkte in Betracht zu ziehen, wenn es zu dem Punkt kommt, an dem ich meine vorherige Entscheidung überdenken muss.
Ashley:
Offensichtlich wird Tony viel mehr Wert darauf legen, die Kurzzeitvermietungsbranche zu verstehen, als ich es bin. Ein häufiger Vorfall, den ich bei Gästen gesehen habe, die wir in letzter Zeit hatten, ist, dass Sie sich ansehen möchten, wo es große Attraktionen gibt, die die Leute immer besuchen werden. Wir hatten gerade jemanden, der über Nationalparks sprach, wie sie nie sehen, dass Menschen aufhören, Nationalparks zu besuchen. Tony, ich bin auch daran interessiert zu hören, was du darüber denkst, in Märkten zu bleiben, wo es diese große Attraktion gibt, die die Leute immer regelmäßig besuchen werden. Dann, Melanie, könnten Sie den Märkten in Florida, die Sie sich ansehen, nachgehen, haben sie eine große Anziehungskraft, die vielleicht nur mehr als warmes Wetter und der Strand ist?
Tony:
Offensichtlich konzentrieren sich beide Märkte, in denen wir derzeit sehr aktiv sind, auf Nationalparks. Wir sind in Tennessee in der Nähe der Smokey Mountains. Wir sind in Joshua Tree in der Nähe des Joshua National Park. Also habe ich auch eine große Liebe für die Nationalparkszene. Nun, hier ist mein Rat, Melanie, und ich lasse Sie auch Ashleys Frage beantworten.
Ich denke, dass viele der reiferen Ferienvermietungsmärkte in den letzten zwei Jahren massive Preiserhöhungen erlebt haben, aber die durchschnittlichen Tagessätze in diesen Märkten haben mit diesen Preiserhöhungen nicht Schritt gehalten. Eine Hütte in Tennessee könnte also 75 2022 % mehr wert sein als 2019, aber die ADRs sind nicht um 75 % gestiegen, um diesen Unterschied auszugleichen. Sie sehen also, dass die Gewinne in einigen dieser größeren, reiferen Märkte ein wenig unter Druck geraten, weshalb ich die Frage zur Marktauswahl gestellt habe. Ich denke, für neuere Investoren, die in einige dieser eher sekundären und tertiären Märkte gehen, wo es Nachfrage gibt, so etwas wie ein Nationalpark oder eine andere Art von Fahrer, aber sie sind nicht so beliebt wie die Smoky Mountains, wo es im Allgemeinen 10,000 Einträge gibt Region. Ich lasse Sie Ashleys Frage beantworten, was die anderen Ziehungen für Florida sind.
Melanie:
Um ehrlich zu sein, Ashley, was ich getan habe, anstatt … Nein, ich habe nicht nach anderen Hotspots gesucht. Ich weiß, dass dies wirklich wichtige Ratschläge sind, die ich in vielen Podcasts gehört habe, um sicherzustellen, dass Sie in der Nähe von Krankenhäusern oder anderen Touristenorten sind. Meine größte Überlegung galt zunächst nur dem Ozean und meinen persönlichen Vorlieben. Ich habe also definitiv Raum, um weiter darauf einzugehen. Ich wählte Bereiche auch basierend auf … Mein zweiter Faktor, als ich einen Schritt zurücktrat, war, mir einige Analyseplattformen anzusehen. STR Insights war also eines, das ich mir ziemlich oft angesehen habe. Kurz gesagt, ich dachte nur, dass die Preise in diesem speziellen Bereich viel niedriger sind. Vielleicht gibt es hier eine höhere Marge, weil Sie weniger hinlegen. Aber dann habe ich ein bisschen mehr im BiggerPockets-Forum gegraben. Viele Rückmeldungen, die ich erhielt, waren, dass es keine Anziehungskraft auf dieses Gebiet gibt, und dass nur diese Analysen, im Grunde die Betrachtung von Daten von bestimmten Orten, nicht ausreichen. Das ist also ein Faktor, den ich jetzt wirklich berücksichtigen muss, wenn ich mit der Suche nach einer Kurzzeitmiete auf jeden Fall fortfahren möchte.
Ashley:
Meine Kurzzeitmieten befinden sich alle in sehr ländlichen Gebieten, wo die Attraktion ein sehr kleines Krankenhaus ist, oder die Leute kommen einfach und bleiben, weil es nur ein Hotel in der Stadt gibt, also gibt es buchstäblich nichts anderes. Aber ich mache auch Airbnb-Arbitrage, wo es sehr wenig Risiko gibt. Ich stecke keine 400,000 Dollar in eine Immobilie. Die, die ich besitze, sind Immobilien im Wert von 50,000 bis 100,000 US-Dollar, also sind es keine riesigen Investitionen, die, wenn aus irgendeinem Grund die Leute nicht mehr dorthin kommen, keine so große Sache sind, für die ich die Kosten decken kann längere Zeit. Aber Sie hatten gesagt, dass Sie den negativen Cashflow erhalten, wenn Sie die Deal-Analyse durchführen. Wie viele Angebote haben Sie eingereicht?
Melanie:
Ich habe keine Angebote abgegeben.
Ashley:
Hier ist, was ich Sie für Ihre Hausaufgaben herausfordern möchte, ist, ein paar Low-Ball-Angebote zu machen. Beim Kaufpreis erhalten Sie also einen negativen Cashflow. Wie hoch müsste also der Kaufpreis sein und wie müssten die Bedingungen des Darlehens aussehen, damit es fließen kann? Dann fangen Sie einfach an, ein Angebot zu machen. Selbst wenn Sie zwischen jetzt und dem Zeitpunkt, an dem wir uns unterhalten, nur ein Angebot machen, werfen Sie es einfach zu diesem niedrigen Preis weg.
Eine andere Sache, die Sie auch tun können, ist, wenn es sich um eine bereits bestehende Kurzzeitmiete handelt, nach Daten für 2019 zu fragen. Wir analysieren Campingplätze, ich und mein Partner, und jeder Campingplatzbetreiber, mit dem wir gesprochen haben, hat gesagt, dass er nicht nur Daten von 2020 und 2021 und jetzt 2022 verwendet. Gehen Sie zurück zu 2019 und ziehen Sie auch Daten von dort , bevor das Reisen für diese paar Jahre explodierte und sehen, wie es damals war. Sehen Sie also nach, ob Sie irgendwelche dieser Daten bekommen können. Dann sogar zurück zu … Tony auf AirDNA, können Sie zurückgehen und sich die Daten für die Märkte ansehen, um zu sehen, wie hoch der Tageskurs im Jahr 2019 war? Natürlich wird es nicht dasselbe sein, aber Sie könnten sich die Belegung ansehen.
Tony:
Normalerweise reichen die Daten, die ich mir ansehe, nur 18 Monate zurück, also weiß ich nicht, ob diese Software bis 2019 zurückreicht oder nicht.
Ashley:
Nun, Melanie, wir würden uns freuen, wenn Sie ein Angebot abgeben, sogar mehr als eins, besser, aber machen Sie es einfach zum Preis Ihres Angebots und scheuen Sie sich nicht, jemanden zu beleidigen oder ein niedriges Angebot abzugeben. Außerdem ist es super spannend und es lohnt sich, wenn es angenommen wird. Oder selbst wenn sie dich kontern, kannst du sehen, dass es vielleicht einen anderen Weg gibt, dies zum Laufen zu bringen, und wir können darüber reden, wenn das passiert. Ich denke, es ist an der Zeit, dass Sie bereit sind, ein Angebot zu einem sinnvollen Preispunkt abzugeben.
Melanie:
Danke Ashley. Ich liebe diese Empfehlung.
Tony:
Mein zweiter Rat an Sie: Ich schätze, die Hausaufgaben hier wären, mindestens zwei andere Märkte auszuwählen. Florida ist ein sehr großer, beliebter Markt mit viel Konkurrenz. Unabhängig davon, wo wir im Zyklus stehen, reisen die Leute immer nach Florida und sind einfach ein sehr beliebtes Reiseziel. Ich möchte, dass Sie versuchen, mindestens zwei andere Märkte zu finden, die vielleicht mittelgroße Märkte sind, irgendwo, wo es 100 bis 500 Notierungen in diesen Märkten gibt, also gibt es dort immer noch eine anständige Auslosung, aber die Konkurrenz ist definitiv weicher in Bezug auf das Wie Viele Leute haben Angebote abgegeben, und die Preispunkte werden wahrscheinlich auch etwas kleiner sein.
Wenn Sie sich diese Märkte ansehen, gibt es wirklich drei Dinge, nach denen Sie suchen sollten. Das gilt nicht nur für dich, Melanie, sondern für alle unsere Zuhörer. Zunächst möchten Sie sich die Richtlinien ansehen. Sie möchten verstehen, was die kurzfristigen Mietgenehmigungen für diese Stadt, für diesen Landkreis sind. In der Regel erhalten Sie diese Informationen ziemlich schnell auf der Website des Landkreises oder wenn Sie dort anrufen. Das zweite ist Popularität. Sie wollen nicht zu klein werden. Wenn es weniger als 100 Angebote gibt, würde ich diesen Markt wahrscheinlich nicht anfassen. Ich möchte zumindest einige aktive Kurzzeitmieten sehen, nur um das Konzept zu beweisen. Ich weiß nicht, ob ich die 10. Liste in einer bestimmten Stadt sein möchte, weil es bedeuten könnte, dass wer weiß, ob die Leute auftauchen werden oder nicht. Die dritte Sache ist nur die Rentabilität. Sie möchten sicherstellen, dass Sie nach dem Aktivieren der ersten beiden Kästchen immer noch Angebote finden können, die Ihrer Rendite entsprechen.
Wenn Sie sich die Immobilien selbst ansehen, möchten Sie sich den Standort ansehen. Jede Stadt hat einen Hotspot, an dem Inserate tendenziell etwas besser abschneiden, und durch Ihre Analyse werden Sie allmählich erkennen, wo sich diese Immobilien mit besserer Leistung befinden. Sie möchten sich die Ausstattung ansehen. Was sind die Top-Annehmlichkeiten auf diesem Markt? Verfügt diese Unterkunft über diese Annehmlichkeiten oder kann ich diese Annehmlichkeiten hinzufügen? Dann ist drittens der Wert, der gleiche wie die Rentabilität. Werden Sie die gewünschte Rendite erzielen, nachdem Sie all diese Faktoren berücksichtigt haben? Ich weiß, das ist ein Schluck. Gehen Sie zurück, hören Sie sich noch einmal an, was ich gerade gesagt habe. Aber ich denke, wenn Sie diese paar Dinge angehen, werden Sie beim nächsten Mal in einer viel besseren Position sein.
Melanie:
Dank dafür. Ich habe eine Anschlussfrage, ob das in Ordnung ist.
Tony:
Ja.
Melanie:
Ich frage mich, wenn ich an das kommende Jahr denke, in Berechnungen oder wie Sie den Leuten raten, ziehen Sie eine geringere Belegung in Betracht? Versuchen Sie, das zu berücksichtigen, indem Sie einfach wissen, dass sich die Dinge im Allgemeinen ändern?
Tony:
Ich denke definitiv, dass Sie Ihren ADR- oder Belegungsberechnungen, die Sie durchführen, wahrscheinlich ein wenig Puffer hinzufügen möchten. Wie viel ist wirklich schwer zu sagen, weil niemand wirklich diese Kristallkugel hat. Aber ich denke, dass es realistisch ist, vielleicht negative 10 % auf Ihre ADRs oder 15 % hinzuzufügen, wenn Sie super konservativ sein wollen. Sie müssen nur wissen, dass jede Dollaränderung in einem ADR einen ziemlich großen Einfluss auf Ihren Umsatz am Ende des Jahres hat. Irgendwo um die 10 % könnten also ziemlich gut sein.
Wissen Sie nur, jede Rezession, die bis in die 60er Jahre zurückreicht, die meisten von ihnen dauerten im Durchschnitt knapp 12 Monate. Kannst du diese Immobilie kaufen? Auch wenn es in den ersten 12 Monaten bei all dieser wirtschaftlichen Ungewissheit vielleicht kein Heimspiel ist, was passiert im zweiten und im fünften und im zehnten Jahr, wenn Sie Eigentümer der Kurzzeitmiete sind? Wenn Sie die Kästchen ankreuzen, über die wir gesprochen haben, wo Sie den Standort erreichen, Sie den Wert erreichen, Sie die Annehmlichkeiten treffen, ist es wahrscheinlicher als nicht, dass diese Auflistung weiterhin gut abschneiden wird. Kurzfristig wird es wahrscheinlich eine gewisse Unsicherheit geben, aber ich denke, als Immobilieninvestoren müssen wir mit diesen Schlägen fertig werden und uns daran erinnern, dass wir wirklich auch für diese langfristige Wertsteigerung und den Cashflow investieren.
Melanie:
Ja, absolut. Das ist eine großartige Erinnerung.
Ashley:
Melanie, bevor wir das heutige Gespräch beenden, was ist Ihr Grund für Immobilieninvestitionen?
Melanie:
Ich liebe mein W2 wirklich. Ich habe das Glück, ein wunderbares Team zu haben und tun zu können, was ich tue. Gleichzeitig möchte ich einfach nicht den Rest meines Lebens hinter meinem Computer sitzen. Ich möchte wirklich etwas von dieser Freiheit in mein Leben einbauen können, also ist finanzielle Unabhängigkeit das ultimative Warum. Es hilft, dass Immobilien so lustig und herausfordernd, aufregend und interessant sind. Ich bin also sehr motiviert, weiter zu lernen und zu wachsen. Ich habe auch versucht, meine Lizenz nebenbei zu bekommen, nur weil ich wirklich Deals bewerte oder es genieße, Deals zu bewerten. Ich hoffe also, dass das weiterhin Teil meiner Karriere bleibt, aber im Laufe der Zeit etwas flexibler.
Ashley:
Nun, Melanie, vielen Dank, dass du die nächsten 90 Tage bei uns bist. Wir sind super aufgeregt. Wo kann sich jemand an Sie wenden, wenn er mit Ihnen in Kontakt treten möchte?
Melanie:
Ich hasse es, so trocken zu klingen, aber ich würde Sie ermutigen, zu LinkedIn zu gehen. Ich bin auf Instagram nicht sehr aktiv. Ich fühle mich, als wäre ich immer auf LinkedIn. Also nur mein Name, Melanie Wilmesher, und super reaktionsschnell. Das ist wahrscheinlich der traurigste Ort, an dem sich Menschen melden können, von dem Sie jemals gehört haben.
Ashley:
Eine meiner besten Freundinnen, Lika, sie ist eine LinkedIn-Königin. Sie nörgelt die ganze Zeit an mir herum, weil ich nicht bei LinkedIn bin. Sie hat dort so viele Geschäfte gemacht, private Geldverleiher von dort und Investoren, mit denen sie zusammenarbeiten kann. Sie hat damit großen Erfolg.
Melanie:
Okay, ich nehme es.
Ashley:
Vielen Dank, dass Sie sich uns angeschlossen haben, Melanie. Tony, wir haben gerade unsere drei Mentees getroffen und ihre Ziele besprochen und ihnen ihre erste Hausaufgabe gegeben. Was sind deine Gedanken?
Tony:
Ich denke, einige der Dinge, die ich bei allen dreien sehe, sind, dass die Herausforderungen, die sie für Herausforderungen hielten, nicht so groß waren, wie sie wirklich waren. Wenn Sie sich etwas Zeit nehmen, um diese zu enträtseln, verstehen Sie, dass die Schritte, die Sie unternehmen müssen, ein bisschen klarer sind als ursprünglich erwartet. Ehrlich gesagt denke ich, dass das eine große Sache ist, auf die viele neue Investoren stoßen. Es gibt diesen emotionalen Aspekt, der die Dinge ein bisschen beängstigender macht, als sie wirklich sind, aber wenn Sie eine Bestandsaufnahme all der Dinge machen, die Sie bereits wissen und verstehen, ist es ein bisschen einfacher, voranzukommen, als Sie sich selbst zutrauen.
Ashley:
Ich denke, das kann mich und dich auch betreffen, Tony, manchmal wissen wir, was wir tun müssen. Es braucht nur jemand anderen, der uns sagt, dass wir das tun sollen.
Tony:
Deshalb liebe ich es, einen Trainer im Fitnessstudio zu haben, weil es so ist: „Ja, ich weiß, ich sollte das tun“, aber wenn er dir ins Gesicht sagt: „Mach es noch einmal“, dann hält dich das motiviert. Hoffentlich können wir die gleiche Wirkung auch hier auf unsere Mentees haben.
Ashley:
Für alle Neulinge zu Hause würden wir uns freuen, wenn Sie sich Ihre eigenen 90-Tage-Ziele setzen würden. Wenn Sie noch nicht wissen, was Ihr Warum ist, versuchen Sie wirklich, es zu definieren und Ihnen etwas zu geben, das Ihnen die Motivation gibt und Sie jeden Tag wirklich mit Energie versorgt, um weiter voranzutreiben, um dieses Ziel tatsächlich zu erreichen. Ich bin Ashley @wealthfromrentals und er ist Tony @tonyjrobinson auf Instagram. Wir melden uns mit einer weiteren Folge zurück. Bis zum nächsten Mal. (Singen)
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In dieser Folge behandeln wir
- High Zinsen und wie teurere Hypotheken viele Investoren zum Innehalten veranlasst haben
- Erstellen Sie Ihre „Buy Box“ und wie Sie auf Ihre genauen Werte kommen Mietobjekt Kriterien
- Kreative Finanzierung und wie ein größeres Mietobjekt kaufen auch wenn du kein geld dafür hast
- Generationenreichtum und die Verwendung von Immobilieninvestitionen, um Ihre Familie in eine bessere Position zu bringen
- Kurzfristige Mietmärkte und wie man eine Ferienwohnung aus der Ferne analysiert
- Was tun, wenn überhöhte Daten zu Mietobjekten nicht zu den heutigen Raten passen?
- Finanzielle Freiheit finden und Verlassen Sie Ihr W2 Schreibtischjob hinter sich
- Und So Viel mehr!
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- Finanzierung
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- Flexibilität
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- Fokussierung
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- Folgende
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- Forum
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- Foundation
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- Freiheit
- Freunde
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- greifen
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