Anfängerantwort: Verkäuferfinanzierung, Hausbesetzer und lohnt es sich, Agent zu werden?

Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie Folge 268.

Tony:
Ich denke, dass viele Neulinge möglicherweise die falsche Annahme machen, dass sie eine Lizenz benötigen, um Immobilieninvestoren zu sein, während die Mehrheit der Immobilieninvestoren, die ich kenne, keine Lizenz haben und wir stattdessen jemanden einstellen, der sich darin auskennt Das ist genau das, und wir nutzen ihr Fachwissen, denn mein Agent in Joshua Tree, er und sein Team, ich liebe sie absolut, weil sie den Prozess des Immobilienkaufs und -verkaufs auf eine Wissenschaft reduzieren. Wenn ich zum Beispiel vergesse, meine Inspektion zu planen, sagt sein Transaktionskoordinator: „Hey, ich werde Ihre Inspektion für Sie vereinbaren.“

Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.

Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Wie immer möchte ich die heutige Folge damit beginnen, jemanden mit dem Benutzernamen KSP75 zu rufen. KSP hat uns im Apple Podcast eine Fünf-Sterne-Bewertung hinterlassen. Darin heißt es: „Ich besitze ein Mehrfamilienhaus und meine Familie wohnt in einem Teil des Hauses, sodass ich Mietern, Mietverträgen usw. ausgesetzt bin.“ Es ist fantastisch, „Real Estate Rookie“ zuzuhören, da er Informationen, Anleitung und Selbstvertrauen gibt, um auf die nächste Ebene der Immobilieninvestition zu gelangen. Ich habe vor, jede Folge zu verschlingen, mir Notizen zu machen, zu lesen, zu recherchieren und mit absoluter Sicherheit zu 100 % bereit zu sein, mich auf meinen nächsten Deal zu stürzen, wenn die Bedingungen stimmen.“ Also, KSP, wir wissen es zu schätzen, dass Sie und ich es lieben, dass Sie bald die Informationen, die Anleitung und das Vertrauen haben, um den nächsten Deal abzuschließen.

Ashley:
Also Tony, was ist neu bei dir?

Tony:
Ich habe heute ein Hemd in einer anderen Farbe angezogen, also rocke ich das Kastanienbraun. Ich schätze. Es ist fast schwarz, aber nicht ganz.

Ashley:
Ich musste die Helligkeit meines Telefons erhöhen, weil ich immer noch dachte, es sei schwarz, bis der Hersteller etwas sagte und ich die Helligkeit drehte. Ich dachte: „Oh ja, es hat einen anderen Farbton.“

Tony:
Ich denke, dass ich für 2023 vielleicht eine andere Farbe ausprobieren werde, also werden wir sehen. Aber nein, im Ernst, ich glaube, ich werde dieses Wochenende nach West Virginia fliegen. Wir haben gerade einen LOI für einen Deal unterzeichnet, den wir uns da draußen angesehen haben. Es ist wirklich ein cooles Stück Land, das wir uns ansehen. Es ist etwa sechs Hektar groß und liegt in der Nähe eines neuen Nationalparks in West Virginia. Das Anwesen selbst verfügt über ein Haupthaus, ein Gästehaus, fünf Stellplätze für Wohnmobile und außerdem die Genehmigung, noch eine Reihe von Glamping-Stellplätzen hinzuzufügen . Die Idee ist also, dass wir das Grundstück kaufen, die Glamping-Stellplätze hinzufügen, das Haupthaus renovieren und dann wahrscheinlich auch ein paar Airstream-Wohnmobile kaufen, um daraus sozusagen ein kleines Reiseziel zu machen. Deshalb freuen wir uns darauf.

Ashley:
Das ist großartig. Das ist wirklich aufregend.

Tony:
Ja.

Ashley:
Waren Sie schon einmal in West Virginia?

Tony:
Niemals in meinem Leben. Dies wird das erste Mal sein.

Ashley:
Als ich jünger war, ging ich dort zur IBO-Weltmeisterschaft zum Bogenschießen. Ich, mein Vater und mein Bruder riefen [unverständlich 00:02:51].

Tony:
Du warst bei der Weltmeisterschaft im Bogenschießen dabei?

Ashley:
Für eine Liga, die IBO League, aber ja.

Tony:
Warum höre ich erst jetzt davon? Haben Sie mir jemals erzählt, dass Sie an der Weltmeisterschaft im Bogenschießen teilgenommen haben?

Ashley:
Ich weiß nicht. Ich meine, ich habe das Gefühl, dass es keine so große Sache ist. Ich weiß nicht. Aber ja, als ich jünger war, habe ich 3D-Zielbogenschießen gemacht.

Tony:
Ich meine, wie viele Leute können schon von sich behaupten, schon einmal an Weltmeisterschaften teilgenommen zu haben?

Ashley:
Aber wie auch immer, es war jedes Jahr am Snowshoe Mountain in West Virginia und ich habe es einfach geliebt, dorthin zu gehen. Es ist wie ein kleines Skidorf oben auf dem Berg und es war super cool. Das gesamte Bogenschießen-Turnier bestand darin, die Hügel hinauf und hinunter zu laufen, um das 3D-Schießen und so weiter zu machen, also war es wirklich cool.

Tony:
Ja, ich war noch nie dort, also denke ich, dass wir dieses Wochenende abheben werden und es eine Art schnelle Wende sein wird, aber wir sind super aufgeregt. Dies wird das erste Mal sein, dass wir etwas mit Glamping unternehmen. War nicht einmal wirklich im Spielplan enthalten, aber die Immobilie hat sich irgendwie präsentiert. Tatsächlich hat mich diese Person auf Instagram kontaktiert, und ich bin nicht der Beste darin, meine Direktnachrichten zu überprüfen, aber hin und wieder versuche ich, sie irgendwie zu löschen, und jemand hat mir einen Deal geschickt Er meinte: „Hey, ich möchte das anbieten.“ Wenn ihr also andere gute Angebote habt, die diesen Kriterien entsprechen, schickt sie mir bitte weiterhin, denn ohne diesen Kerl wäre das nicht zustande gekommen.

Ashley:
Ich fahre dieses Wochenende auch weg, aber leider nicht wegen eines Deals. Es ist für ein Immobilienmädelswochenende in Las Vegas. So sind einige Immobilieninvestorinnen zu meinen engsten Freundinnen geworden. Wir veranstalten also ein Mädchenwochenende in Las Vegas. Wir machen viele Ausflüge zusammen, aber normalerweise ist es unsere ganze Gruppe von Freunden, aber dieses Mal werden es nur ein paar der Mädchen sein, und ja, wir sind dabei, den Las Vegas Strip zu erobern.

Tony:
Solange du mit ihnen nicht mehr Spaß hast als letzten Sommer mit mir und Sarah, finde ich das völlig in Ordnung.

Ashley:
Na, weißt du was? Ich denke, Sie sind auf der sicheren Seite, da die Pools zu dieser Jahreszeit geschlossen sind und es daher keine Poolparty geben wird.

Tony:
Keine Poolpartys.

Ashley:
Aber ich war auch in Las Vegas, ich weiß nicht, wahrscheinlich zwölf Mal, aber ich war noch nie in einem Nachtclub in Las Vegas. Das werde ich dieses Wochenende wahrscheinlich zum ersten Mal tun.

Tony:
Na ja, solange es Ihr zweitspaßigster Las-Vegas-Trip ist, und ich denke, da sind wir uns einig. Es ist alles in Ordnung.

Ashley:
Heute haben wir zum Rookie Reply tatsächlich einige tolle Fragen, die unser Produzent aus der Facebook-Gruppe Real Estate Rookie zusammengestellt hat. Wir werden also über die Reinigung für den Umsatz sprechen. Wie sollten Sie also nach dem Auszug eines Mieters die Kosten für die Reinigung in Rechnung stellen, was ist üblich und welche verschiedenen Arten berechnen Sie für die Reinigung? Außerdem ein bisschen Verkäuferfinanzierung. Wenn der Verkäufer Ihnen das anbietet, wie funktioniert das zusammen mit der Beantragung einer Bankfinanzierung an derselben Stelle, und dann sprechen wir darüber, eine Begutachtung einer Immobilie durchführen zu lassen. Tony und ich haben damit sehr unterschiedliche Erfahrungen gemacht. Wenn Sie also abwägen möchten, was in Ihrer Region üblich ist, würden wir uns freuen, wenn Sie sich die YouTube-Kommentare ansehen und unten kommentieren, ob Sie dies normalerweise tun oder keine Umfrage beim Kauf einer Immobilie erhalten und warum.
Okay, die erste Frage heute kommt von Jason Dorsey. „Was ist der Zweck einer Begutachtung beim Kauf einer Immobilie? Der Makler fragt mich, ob ich mir eins besorgen werde.“ Okay, also eine Vermessung, eine Vermessung des Landes. Wo sich also die Grenzlinien befinden, erfahren Sie, wo, wie groß das Grundstück ist, wie viele Hektar es also gibt und wohin diese Linien tatsächlich führen. Was ist also Ihre Immobilie, die Sie tatsächlich kaufen, und was ist das Nachbargrundstück? Tony, ist es üblich, dass Leute an Ihrem Wohnort Gutachten erstellen lassen, um die Immobilie zu kaufen?

Tony:
Zumindest nicht die Immobilien, die ich kaufe. Ich glaube nicht, dass mich jemals ein Makler oder irgendjemand oder sogar meine Kreditgeber um eine Begutachtung gebeten haben, aber auch unsere Grundstücke sind ziemlich klein. Ich denke, die Grundstücksgrenzen sind normalerweise ziemlich gut definiert. Vielleicht ist es deshalb für die Märkte, in denen ich tätig bin, kein so großes Problem.

Ashley:
Ja, ich glaube nicht, dass ich jemals eine Immobilie ohne eine interessante Umfrage abgeschlossen habe.

Tony:
Ist das nicht so verrückt?

Ashley:
Ja. Denn hier ist es sehr üblich, die Vermessung durchführen zu lassen, und in der Regel zahlt der Verkäufer für die Durchführung der Vermessung, bei der ein Gutachter vorbeikommt, das Grundstück markiert, vielleicht die Ecken des Grundstücks für Sie absteckt und dann im Grunde genommen die Grundstücksvermessung durchführt die Vermessungskarte. Sie setzen normalerweise die Stelle ein, an der sich das Haus auf dem Grundstück befindet, die Grundstücksgrenzen dort, wo sich eine Straße befindet. Manchmal hat eine Person vielleicht bereits eine Vermessung durchgeführt, vielleicht schon beim Kauf des Hauses, oder ich habe letztes Jahr eine kleine A-Frame-Hütte gekauft und es gab eine alte Vermessung aus den 90er-Jahren, und ich habe diese Vermessung angenommen und einfach die erhalten Der Verkäufer unterschreibt eine eidesstattliche Erklärung, in der er erklärt, dass es keine Änderungen an der Paketlinie gegeben habe. Normalerweise wird nur empfohlen, dass Sie zurückgehen und eine Vermessung akzeptieren, die vielleicht erst ein paar Jahre alt ist, nur um die Gewissheit zu haben, dass es keine Änderungen an der Parzelle und an Ihren Vermessungslinien gegeben hat.
Ich hatte das Gefühl, dass es nach Abschluss der Vermessung einen Streit mit den Nachbarn gab, weil die Vermessung nicht richtig durchgeführt worden war, und wir nicht geschlossen hatten und unsere Schließung verschoben wurde, bis der eigentliche Streit beigelegt war und die Leitungen geschlossen waren tatsächlich definiert, wohin das Paket tatsächlich gegangen ist. Hier erfahren Sie auch, ob auf dem Grundstück Dienstbarkeiten bestehen. In der Gegend, in der ich wohne, kommt es häufig vor, dass der Gasversorger, der über eine Gasleitung verfügt, eine Dienstbarkeit erhält. Tatsächlich haben wir an meinem Hauptwohnsitz eine Gasquelle, und es gibt eine Straße, die zurück zur Gasquelle auf dem Grundstück führt, zu dem National Fuel, das Gasunternehmen, jederzeit Zugang haben kann. Und dann zahlen sie, wir bekommen kostenloses Benzin zu unserem Haus, was großartig ist. Ja, unbegrenzter Konsum, das hört man heutzutage nicht einmal mehr. Es gibt also verschiedene Dinge wie diese, die Sie auch herausfinden können, wenn Sie die Vermessung auf dem Grundstück durchführen lassen.
Wenn es Ihnen also von Ihrem Immobilienmakler empfohlen wird, fragen Sie, ob der Verkäufer dies auch anbieten wird. Wenn nicht, können Sie jederzeit für die Kosten der durchgeführten Vermessung aufkommen, und abhängig von der Größe des Grundstücks, d. h. ich denke normalerweise, dass es sich um ein paar Hektar handelt, nicht um eine Tonne Gebäude oder irgendetwas darauf, kann das variieren von 400 bis maximal 1,000 US-Dollar.

Tony:
Interessant. Ja, davon habe ich buchstäblich noch nie gehört. Während Sie über einige unserer alten Immobilien sprechen, schaue ich mir gerade die Abschlussdokumente an, um zu sehen, ob es vielleicht dort war, und ich habe es einfach nicht einmal bemerkt, aber ich sehe in keinem der Dokumente etwas über eine Umfrage Dokumente, die ich habe. Das Beste, was ich habe, es zeigt sogar die Parzellenlinien, stammt aus dem Titelbericht und auf der allerletzten Seite sind alle verschiedenen Parzellen in dieser Straße wie aus der Vogelperspektive zu sehen, und es wird nur sozusagen umrissen, welches Parzellen uns gehört . Aber nein, das ist so interessant. Das habe ich im wahrsten Sinne des Wortes noch nie zuvor gemacht.

Ashley:
Ja, darüber bin ich tatsächlich auch schockiert. Wir hatten die Episode, in der wir über Brunnen gesprochen haben und darüber, dass ihr normalerweise dort, wo ihr sie zuerst gekauft habt, keine Brunnen habt, aber ja, für eine Umfrage, um das machen zu lassen. Ja, ich würde empfehlen, eine Umfrage durchführen zu lassen oder zu prüfen, ob bereits eine durchgeführt wurde. Es macht die Dinge einfach auch viel einfacher, wenn Sie eine Bankfinanzierung erhalten. Kürzlich habe ich auch Banken gebeten, eine Kopie der Umfrage zu verlangen, was ich vorher nicht getan hatte, aber ich habe gerade einen kommerziellen Kredit aufgenommen, bei dem sie um eine Kopie der Umfrage gebeten haben.

Tony:
Ja, und jetzt frage ich mich, ob ich mich möglicherweise späteren Problemen aussetze, wenn ich diese Umfrage nicht durchführe, wenn wir die Immobilie kaufen, insbesondere wenn es nur ein paar hundert Dollar kostet. Es geht nur darum, sicherzustellen, dass es keine Probleme mit den Grundstücksgrenzen gibt oder was passiert, wenn der Zaun des Nachbarn etwa 10 Fuß weiter ist, als er sein sollte. Sie können einiges davon sehen, wie zum Beispiel, dass mein Immobilienmakler LandGlide, die App oder so verwendet. Wenn wir also auf dem Grundstück sind, werden sie sagen: „Hey, hier ist die Leitung“ und solche Sachen, aber das sollten wir jetzt, wo ich davon höre, wahrscheinlich etwas ernster nehmen.

Ashley:
Ja, wir nutzen auch LandGlide und onX Hunt. Wir haben vor ein paar Wochen tatsächlich ein kleines Experiment durchgeführt, bei dem wir auf den 30 Hektar, die ich gekauft hatte, entlang der Grundstücksgrenze gingen. Es war kurz nach dem Ende der Jagdsaison und es war erstaunlich, wie nah einige der Baumbestände für die Nachbarn waren, die ... Sie blickten auf ihr Grundstück, aber es gab einige Fälle, in denen es so war: „Eh, das eigentlich.“ könnte auf unserem Grundstück sein“, ihr Baumständer. Aber der onX Hunt, der uns aufgefallen ist, und der LandGlide waren auch in den Ecken des Grundstücks ein wenig von der Stelle entfernt, an der sich die tatsächlichen Einsätze befanden. Es war nicht besonders genau.

Tony:
Spot on.

Ashley:
Ja.

Tony:
Cool. Nun, sollten wir zu Frage zwei übergehen?

Ashley:
Ja, lass uns zum nächsten übergehen. „Können Sie uns die Vor- und Nachteile des Erwerbs einer Immobilienlizenz mitteilen, nur um sich bei Immobilieninvestitionsgeschäften zu helfen?“ Diese Frage kommt von Teresa Molter von der Facebook-Gruppe Real Estate Rookie. Wenn Sie noch nicht in der Immobilien-Facebook-Gruppe sind, stellen Sie sicher, dass Sie Mitglied sind. Es lohnt sich, sich bei Facebook anzumelden, um dieser Gruppe beizutreten, und Sie können mit vielen gleichgesinnten Investoren in Kontakt treten und auch Fragen stellen, die wir möglicherweise in die Show einfließen lassen. Also Tony, keiner von uns hat unsere Immobilienlizenz, aber Sara macht ihre Lizenz, richtig?

Tony:
Sara arbeitet daran, ihres zu bekommen. Obwohl sie diesen ganzen Prozess durchlaufen hat, ist sie jetzt fast an der Ziellinie und wir diskutieren immer noch darüber, ob sie überhaupt den letzten Schritt der Prüfung durchlaufen muss. Es gibt ein paar Dinge, die wir uns ansehen, oder? Erstens ist es in Kalifornien ein ziemlich langwieriger Prozess, eine Lizenz zu erhalten. Sie müssen drei Kurse belegen, einige zusätzliche Zertifizierungen erwerben und schließlich diese Prüfung ablegen, die ebenfalls eine ziemlich lange Prüfung ist, und natürlich sind mit all dem auch einige Kosten verbunden. Aber es ist nicht so, dass Sie Ihren Führerschein in 30 bis 45 Tagen haben können. Es ist wie eine mindestens sechsmonatige Tortur, vielleicht sogar länger, je nachdem, wie schnell man braucht, um alle Kursarbeiten zu absolvieren.
Daher denke ich, dass die erste Frage, die sich jeder stellen sollte, insbesondere aber Teresa für Sie, ist, wie viel Zeit, Geld und Energie es kosten wird, Ihren Führerschein zu bekommen. Und die zweite Sache ist, was Ihr Ziel dabei ist. Sie sagten, dass es vielleicht nur dazu dient, sich bei Ihren eigenen Immobiliengeschäften zu helfen. Suchen Sie nur, dass Sie MLS-Zugang haben? Möchten Sie möglicherweise Provisionen sparen, die Sie an einen Käufermakler zahlen würden, wenn Sie etwas kaufen, oder an einen Verkäufermakler, wenn Sie etwas verkaufen? Was ist Ihre Motivation dafür? Und welches Volumen werden Sie dann Ihrer Meinung nach tatsächlich nutzen? Wenn Sie einen Vertrag pro Jahr abschließen, ist es dann wirklich sinnvoll, sich die Mühe zu machen, diese Lizenz jährlich zu erhalten und aufrechtzuerhalten, oder wie oft dies in Ihrem Bundesstaat auch der Fall ist?
Ich glaube, viele Neulinge gehen vielleicht fälschlicherweise davon aus, dass sie eine Lizenz als Immobilieninvestor benötigen, während die meisten Immobilieninvestoren, die ich kenne, keine Lizenz haben und wir stattdessen jemanden einstellen, der sich darin auskennt Wir sind eine ganz bestimmte Sache und wir nutzen ihr Fachwissen, denn mein Agent in Joshua Tree, er und sein Team, ich liebe sie absolut, weil sie den Prozess des Immobilienkaufs und -verkaufs bis zur Wissenschaft beherrschen. Wenn ich vergesse, meine Inspektion zu planen, sagt sein Transaktionskoordinator: „Hey, ich werde Ihre Inspektion für Sie planen“ oder: „Hey Tony, nur zur Erinnerung, Ihre Due-Diligence-Frist endet in sieben Tagen.“ Wenn Sie Ihre Anfrage veröffentlichen möchten, sorgen wir dafür, dass wir das noch heute tun.“ Ich denke also, Teresa, wenn Ihr Ziel nur darin besteht, Geld zu sparen, dann tun Sie es vielleicht nicht, aber wenn Sie wirklich Agentin werden wollen, werde ich es wahrscheinlich versuchen.

Ashley:
Ich habe meine Immobilienlizenz etwa dreimal begonnen. Ich glaube, ich habe etwa 99 US-Dollar für den Online-Kurs bezahlt. Das war, ich weiß nicht, vor fünf Jahren oder was auch immer. Sie müssen den Kurs nach einem Jahr oder was auch immer erneut kaufen. Aber es kam zum gleichen Punkt: Warum brauche ich es, und der einzige Grund, warum ich es mir holen wollte, war, damit ich selbst zu Vorführungen gehen konnte und keine Vorführungen mit jemand anderem vereinbaren musste einen Makler, und ich könnte einfach zu den Immobilien gehen. Dann kam ich an den Punkt, an dem die meisten meiner Immobilien Off-Market-Deals waren. Das war wirklich der einzige Vorteil für mich. Natürlich, um das Geld für die Provision zu sparen, aber ich denke, es lohnt sich, das Geld zu zahlen, damit jemand anderes den Papierkram erledigt, den Vertrag ausarbeitet, mit dem anderen Makler spricht und sich um die anstehenden Dinge kümmert.
Ich halte es insbesondere dann für einen großen Vorteil, einen Makler zu haben, wenn die Immobilie Mieter hat und versucht, sie zu verkaufen. Die Planung von Besichtigungen mit Mietern in Immobilien kann ein Albtraum sein, wenn man sich nur mit ihnen abstimmen und sie dazu bringen muss, Zutritt zu gewähren. Ich habe so viele Immobilienbesichtigungen besucht, bei denen ich in einer Einheit untergebracht werden sollte, und als wir dort ankamen, dachte ich: „Nein, tut mir leid. Der Mieter sagte nein, oder sie hätten hier sein sollen, aber das sind sie nicht. „Wir haben keine Schlüssel“, solche Dinge. Ich habe im letzten Jahr tatsächlich zwei Immobilien verkauft, die Mieter hatten, und im wahrsten Sinne des Wortes habe ich mich an einen Immobilienmakler gewandt, der mit meiner Immobilienverwaltungsgesellschaft zusammengearbeitet hat, und gesagt: „Dafür möchte ich sie verkaufen.“ „Hier ist meine Immobilie“, und alle Mieterinformationen holte er sich von der Hausverwaltung ein, jede Besichtigung koordinierte er direkt mit dieser. Allein schon die Provision dafür war es wert.
Da stimme ich Tony zu. Wenn Sie tatsächlich ein Unternehmen als Immobilienmakler leiten und Häuser für andere Leute kaufen und verkaufen möchten, dann könnte es sich lohnen, denn denken Sie daran, dass die Kosten für die Weiterbildung anfallen. Es wird Sie Geld kosten, Ihre Lizenz aufrechtzuerhalten, und es wird Sie auch Zeit kosten, an diesen Weiterbildungskursen teilzunehmen.

Tony:
Ja, ich stimme voll und ganz zu, Ash. Ich denke, es kommt auf die ultimative Motivation an. Wie Sie schon sagten, bezahle ich lieber jemanden, der sich um die gesamte Verwaltungsarbeit kümmert, als dass ich das selbst erledige. Aber ich verstehe es nochmal. Wir befinden uns auf unserer Immobilienreise in unterschiedlichen Phasen, daher ist es für uns vielleicht sinnvoller, dies zu tun. Aber mein persönlicher Gedanke, Teresa, ist, dass ich, wenn Sie nicht vorhaben, dies zu einer tatsächlichen Einnahmequelle für sich zu machen, meine Zeit vielleicht mehr auf den Aufbau meines Immobiliengeschäfts konzentrieren und mir dann die Agenturarbeit oder die Arbeit als Makler anschauen würde später.

Ashley:
Okay. Zu unserer nächsten Frage von Rick Watts. „Hat jemand jemals ein Haus mit Bewohnern gekauft? Muss ich irgendetwas beachten, wenn ich versuche, sie herauszuholen? Sie waren mit Erlaubnis des Vorbesitzers dort, aber es gibt keinerlei Mietvertrag und sie scheinen nicht bereit zu sein, das Haus zu verlassen. Ich werde wahrscheinlich mit einem Anwalt über meine rechtlichen Verpflichtungen sprechen. Ich werde auch ein wenig nach den ethischen Verpflichtungen suchen. Ich wusste nur nicht, ob das schon einmal jemand erlebt hat.“

Tony:
Ash, kann ich zunächst eine Frage an dich stellen, oder? Ich kaufe nie Immobilien mit Mietern. Sogar unsere Eigentumswohnungen, die wir kaufen, sind oft schon im Vorfeld Langzeitmieten, aber es ist für mich immer eine Anforderung, dass der Käufer sicherstellen muss, dass die Mieter ausgezogen sind. Es gibt tatsächlich einen Flip, den wir seit fast zwei Monaten unter Vertrag haben, weil der Verkäufer daran arbeitet, diese Mieter herauszuholen. Mein Grundprinzip ist also, dass ich es nicht kaufen werde, wenn dort ein Mieter ist, weil ich nicht die Kopfschmerzen haben möchte, die mit dem Räumungsversuch einhergehen. Wenn Sie aus Ihrer Sicht eine Immobilie kaufen möchten und bereits wissen, dass die Mieter nicht weg wollen, würden Sie dann trotzdem mit dem Kauf fortfahren?

Ashley:
Ja, und ich denke, bei dieser Frage wusste Rick vielleicht nicht genug Sorgfalt, weil diese Immobilie unter Vertrag stand, denn ich denke, es gibt einige Möglichkeiten, wie er damit hätte umgehen können, bevor er sie unter Vertrag genommen hat. Vertrauen Sie mir, es gibt so viele Dinge, die ich bei den ersten paar Immobilien, die ich gemacht habe, auch gerne gewusst hätte.
Ich habe eine ganze Reihe von Immobilien gekauft, die bereits Mieter haben, aber was ich tue, ist, eine Estoppel-Vereinbarung zu treffen, in der ich vergleiche, was der Vermieter mit dem sagt, was der Mieter sagt. Der Mieter oder Vermieter wird entweder sagen: „Hier sind die Mietbedingungen, hier ist der Mietvertrag.“ Oder, wenn es in Ricks Situation ist, gibt es keinen Mietvertrag, sondern sie geben mir einfach 400 Dollar pro Monat in bar und sie sind Monat für Monat und das ist ihr Name, das ist ihre Telefonnummer, das ist alles, was ich habe. Dann kontaktiere ich den Mieter, natürlich mit Zustimmung des Eigentümers, und lasse ihn eine Estoppel-Vereinbarung ausfüllen, die mir im Grunde mehr Informationen über ihn gibt, aber bestätigt, was der Vermieter gesagt hat. Wollen sie damit sagen, dass ihre Miete auch 400 Dollar im Monat beträgt? Wollen sie damit sagen, dass sie tatsächlich einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossen haben, in dem der Vermieter sagt: „Nein, Sie können sie ja rausholen, sobald Sie das Grundstück schließen“?
Es gibt also Schritte, die Sie unternehmen können. Sie können dies auch als Verhandlungsgespräch nutzen. Ich habe kürzlich eine Immobilie verkauft und der Käufer wollte, dass die Mieter vor dem Kauf aus der Immobilie entfernt werden. Was wir taten, war, dass wir sie zum Verlassen aufforderten. Sie waren von Monat zu Monat da, wir kündigten dies ordnungsgemäß an und sie sagten: „Nein, wir gehen nicht.“ Also begannen wir mit dem Räumungsprozess und konnten das Grundstück tatsächlich noch abschließen, aber wir hielten Geld auf einem Treuhandkonto zurück, um die Anwaltskosten zu bezahlen, falls die Räumung fortgesetzt werden müsste. Wir legten einen Dollarbetrag fest, ich glaube, es waren vielleicht 1,200 Dollar oder was auch immer, um die Anwaltskosten zu decken, wenn sie mit der Räumung fortfahren müssten, wenn der Mieter nicht abreiste. Und als der Mieter alleine ging, ohne die Räumung durchführen zu müssen, wurden mir diese 1,200 US-Dollar zurückerstattet. Und wenn sie dann die vollständige Räumung hätten durchführen müssen, hätte der Käufer die 1,200 US-Dollar behalten können, um die Kosten zu decken.
Es gibt eine Möglichkeit, dieses Problem vor der Schließung der Immobilie zu lösen, indem Sie in Ihrem Vertrag angeben, dass die Immobilie leer ist. In genau dieser Situation hier mit Rick müssen Sie den Räumungsprozess einleiten, um diese Leute aus den Einheiten zu holen. Bedenken Sie, dass es keinen Mietvertrag für die Immobilie gibt und Sie vorsichtig sein sollten, dass Sie vor Gericht gehen und plötzlich ein Mietvertrag erscheint. Wenn Sie also vom Vorbesitzer eine Dokumentation einholen, aus der hervorgeht, dass er dort für diesen Betrag von
Aber soweit Sie sich auf die Suche nach ethischen Verpflichtungen machen, haben Sie durchaus Anspruch auf das Recht auf dieses Eigentum und müssen nur noch den rechtlichen Prozess der Räumung durchführen. Und dann, Tony, wissen Sie vielleicht mehr darüber, was die Rechte der Hausbesetzer betrifft. Ich meine, zahlen sie hier überhaupt Miete oder wohnen sie nur auf dem Grundstück? Denn das kann an sich ein ganz anderes Problem sein, bei dem man den Räumungsprozess noch einmal durchlaufen müsste, aber entschuldigen Sie, in Kalifornien gibt es meines Erachtens sehr milde Hausbesetzerrechte. Ist das korrekt?

Tony:
Ich besitze keine Langzeitmietwohnungen in Kalifornien. Ich habe nie. Aber ich weiß das, und zitiere mich nicht dazu, denn ich könnte ein wenig daneben liegen, aber ich bin mir ziemlich sicher, dass selbst wenn jemand nur einen Tag der offenen Tür findet und lange genug dort bleibt, ohne die Erlaubnis von irgendjemandem, er kann technisch gesehen Rechte als Mieter haben. Es wird definitiv von Staat zu Staat unterschiedlich sein, Rick. Sprechen Sie also mit einem Anwalt in Ihrem Bundesstaat, um die richtigen Informationen zu erhalten, aber ich bevorzuge schon immer, dass ich einfach keine Immobilien kaufe, in denen sich Mieter befinden, wenn ich nicht vorhabe, diese Mieter zu behalten.

Ashley:
Ja, und ich habe einen House-Flip mit James Dainard in Seattle, Washington, gemacht und dort gibt es auch ziemlich günstige Hausbesetzerrechte. Ich habe immer mit ihm gescherzt: Wenn dieser Deal scheitert, werde ich einfach in das Anwesen einziehen und dort wahrscheinlich ein oder zwei Jahre lang umsonst wohnen können, um meine Rendite zurückzubekommen.

Tony:
Bevor du rausgeschmissen wirst.

Ashley:
Okay, also lasst uns mit unserer nächsten Frage fortfahren. Diese Frage stammt von Rob Young und stammt auch von der Facebook-Gruppe Real Estate Rookie. „Welches Risiko ist mit der Finanzierung der Anzahlung durch den Verkäufer verbunden? Ich bin der Käufer. Der Verkäufer ist kein freier Eigentümer des Hauses. Ich kann die Hypothek aufnehmen, habe aber nicht das Geld für die Anzahlung. Der Verkäufer ist bereit, die Bedingungen zu verlängern. Beim Verkauf müsste er seine Hypothek begleichen. Irgendein Rat?" Okay, lassen Sie uns das vielleicht zuerst einmal klären. Okay, Rob wird eine Hypothek aufnehmen, um diese Immobilie zu kaufen. Okay, nehmen wir zur Vereinfachung einfach an, er kauft es für 100,000 US-Dollar. Er bekommt eine Hypothek über 80 %, also 80,000 $, und er braucht 20,000 $. Der Verkäufer sagt: „Ich werde Ihnen die 20,000 $ für die Anzahlung leihen.“ Du musst mir über fünf Jahre einen Betrag von X zahlen“, oder was auch immer das ist.
Die Sache dabei ist jedoch, dass die Bank sehen möchte, woher das Geld kommt, insbesondere wenn Sie es privat tätigen und nachweisen müssen, dass Sie dieses Einkommen erzielt haben oder dass Sie das Geld gespart haben oder dass das Geld gekommen ist von Ihnen, oder es war ein Geschenk von einem Familienmitglied. Der Nachweis, dass Sie das Geld vom Verkäufer erhalten haben, gilt möglicherweise nicht als Nachweis der Finanzierung der Immobilie. Das ist das erste Gespräch, das ich führen würde: Ich gehe zum Kreditsachbearbeiter, dem Kreditgeber, den Sie nutzen, und erkundige mich nach der Situation.
Ich weiß, dass dies bei einer gewerblichen Finanzierung recht häufig vorkommt, wenn der Verkäufer für die Anzahlung eine Verkäuferfinanzierung übernimmt. Sie legen es der Bank offen, die Bank prüft die Zahlen und sagt: „Okay, dieses Mietobjekt kann es sich leisten, seine monatlichen Ausgaben einschließlich dieser beiden Hypothekenzahlungen zu bezahlen, eine an die Bank für 80,000 US-Dollar und die andere an den Verkäufer für 20,000 US-Dollar.“ . Genehmigt. Fortfahren. Lassen Sie uns weitermachen." Aber das ist mein Anliegen. Handelt es sich um eine Wohnfinanzierung oder handelt es sich um eine Gewerbefinanzierung? Das ist sozusagen der erste Schritt, den ich in einer solchen Situation in Betracht ziehen würde.

Tony:
Und ich denke, Rob, ich möchte Ihnen nur etwas Klarheit darüber verschaffen, wie das Geld zwischen Käufer, Bank, Verkäufer und Bank fließt, denn da sind ein paar Schritte nötig, oder? Um auf Ihr Beispiel zurückzukommen, Ashley, sagen wir, dass Rob dieses Haus für 100,000 US-Dollar kauft, er eine Hypothek über 80,000 US-Dollar aufnimmt und eine Anzahlung von 20 hat, und nehmen wir an, dass dieser Verkäufer vielleicht 35,000 US-Dollar für das Haus schuldet. Wenn Sie runde Zahlen verwenden: Wenn sie es für 100 verkaufen, zahlen sie ihre Hypothek in Höhe von 35,000 US-Dollar ab und haben danach 65,000 US-Dollar übrig, oder?
Aber Rob, das Geld fließt einfach nicht von dir direkt zum Verkäufer. Normalerweise gibt es einen Dritten dazwischen. In Kalifornien nutzen wir Eigentums- und Treuhandgesellschaften, und die Funktionsweise besteht darin, dass die Bank, wenn sie ihren Scheck über 80,000 US-Dollar einsendet, diesen auf das Eigentums- und Treuhandkonto überweist. Dann geht Treuhänder zum Verkäufer und sagt: „Hey Herr Verkäufer, dieses Geld ist für die Immobilie, die Sie an Rob verkaufen.“ Wir sehen, dass Sie der Bank of America für diese Immobilie immer noch 35,000 US-Dollar schulden. Bevor wir Ihnen also Gelder auszahlen, begleichen wir zunächst Ihre 35,000 US-Dollar Schulden gegenüber der Bank of America und Sie erhalten den Restbetrag von 65,000 US-Dollar.“ Also, Rob, Sie müssen sich nicht unbedingt Sorgen machen, dass der Verkäufer die ursprüngliche Hypothek abbezahlt, denn solange Sie die Eigentums- und Treuhandurkunde prüfen, werden sie dafür sorgen, dass keine Schulden oder Pfandrechte jeglicher Art oder irgendetwas dagegen bestehen Immobilien werden abbezahlt, bevor das Geld tatsächlich an den Verkäufer geht.

Ashley:
Ja, das ist ein wichtiger Punkt: Sie möchten sicherstellen, dass das Geld, das Sie zahlen, also in unserem Beispiel 80,000 US-Dollar, die Hypothekenschulden abdeckt oder dass der Verkäufer über das Geld verfügt. Aber wie Tony schon sagte, das ist etwas, was der Titel beim Abschluss sicherstellen wird, und Sie werden nicht plötzlich Eigentümer dieser Immobilie sein, sondern es gibt noch ein weiteres Pfandrecht an der Immobilie vom Vorbesitzer.

Tony:
Ash, basierend auf dem, was du gesagt hast, stimme ich zu. Ich denke, es kommt häufig vor, dass der Verkäufer manchmal einen Teil der Anzahlung zurückbehält, und ehrlich gesagt denke ich, dass es einige kleinere Banken gibt, wenn Rob mit vielleicht einer örtlichen Kreditgenossenschaft oder einer anderen Bank zusammenarbeitet, mit der er sich wohlfühlen könnte Der Verkäufer hat auch ein zweites Pfandrecht an der Immobilie. Rob, das ist normalerweise der Punkt, an dem sich Banken irgendwie komisch fühlen, wo sie niemanden in der Zweitpfandrechtposition haben wollen. Sie möchten, dass Sie eine Art „Skin“ im Spiel haben und nicht ein anderer Kreditgeber. Wenn Sie aber vielleicht mit einer kleineren Kreditgenossenschaft oder einer örtlichen Bank zusammenarbeiten, ist es vielleicht bequem, dass sie Ihnen 80 für den ersten Betrag geben und sich dann vom Verkäufer 20 für den zweiten geben lassen. Ich denke, es hängt davon ab, mit welcher Bank Sie zusammenarbeiten.

Ashley:
Vor allem, wenn Sie die Immobilie unter dem Marktwert kaufen. Wenn Sie der Bank die Konditionen vorlegen und sagen können: „Sehen Sie, ich kaufe dieses Haus für 100,000, aber jedes andere Haus in meiner Nähe, das so aussieht, wird für mindestens 150,000 verkauft.“ Ich kaufe es bereits 50,000 US-Dollar unter dem Marktwert“, oder was auch immer das ist, das würde auf jeden Fall auch Ihrem Fall helfen.
Okay, unsere nächste Frage hier kommt von Eric Donno. „Reinigungs- und Einzugsgebühren, wie gehen Sie mit Gebühren um?“ Für meine Langzeitmieten erhebe ich eine Einzugsgebühr, um eine professionelle Reinigung vor dem Einzug abzudecken. Meiner Meinung nach ist es besser, dies zu tun, als die Reinigungsgebühr beim Einzug von der Kaution abzuziehen. Wie gehen Sie mit der Reinigung um? Essen Sie einfach nur die Kosten auf, nehmen Sie sie beim Einzug von der Kaution ab und reinigen Sie überhaupt nicht?“ Okay, das ist eher eine langfristige Frage, aber Tony, vielleicht können Sie, nachdem wir die Langzeitmietsituation durchgesehen haben, das auch auf der Seite der Kurzzeitmiete abdecken.
Bei einer Langzeitmiete können Sie eine Endreinigungsgebühr erheben. Normalerweise sehe ich das nicht oft. Ehrlich gesagt weiß ich nicht, ob ich jemals jemanden gesehen habe, der das gemacht hat. Ich meine, Sie können eine Gebühr erheben, es sei denn, Ihr Bundesstaat erlaubt Ihnen das nicht. Was ich mache, ist, eine Reinigungscheckliste zu erstellen. Wenn jemand in die Wohnung einzieht, geht er mit mir durch und wir machen fast eine Besichtigung der Immobilie, bei der er sagen kann: „Weißt du was? Hier ist diese Delle in der Verkleidung. Dafür möchte ich nicht belastet werden. „In dieser Ecke des Teppichs ist ein Fleck“, was auch immer das für Dinge sind. Sie können es durchgehen und markieren, oder sie gehen es durch und sagen einfach: „Ja, alles ist in einem tollen Zustand, toller Zustand, toller Zustand.“ Möglicherweise gibt es an einem der Schränke leichte Abnutzungserscheinungen, das können sie notieren. Dokumentieren Sie alles mit Fotos, Sie als Vermieter unterschreiben oder der Hausverwalter, und dann unterschreibt auch der Mieter, datiert es, und an diesem Datum erhält er seine Schlüssel, er geht in die Wohnung. Okay? Alles ist gut und gut.
Wenn es dann Zeit zum Auszug ist, erhalten sie eine Reinigungscheckliste. Eigentlich stelle ich das im Voraus zur Verfügung, wenn sie einziehen. Also hey, nur damit Sie wissen, wenn Sie ausziehen, das ist alles, was gereinigt werden muss. Ich habe diese Liste tatsächlich von meiner Schwester bekommen. Als sie das College abschloss, musste sie wegen einer Lehrtätigkeit für ein paar Jahre wegziehen, und als sie fertig war, zog ich aus der Wohnung, in der sie wohnte, und sie gaben ihr diese Reinigungscheckliste, in der alles aufgeführt war Wenn dies nicht geschehen wäre, würden Ihnen die Kosten in Rechnung gestellt. Wenn Sie also den Kühlschrank nicht ausgeräumt haben, kostete das 10 Dollar oder was auch immer. Ich meine, das war eigentlich eine ziemlich wählerische Liste, bei der es darum geht, die Blinds herunterzuwischen, alles in dieser Art.
Ich erinnere mich, dass meine Schwester einfach ausrastete, weil es nicht sauber genug sein würde. Ich meine, sie hat diesen Ort im wahrsten Sinne des Wortes das ganze Jahr über, in dem sie gelebt hat oder was auch immer es war, nicht einmal berührt. Es war makellos. Ich erinnere mich, dass der Manager zu ihrer Auszugsbesichtigung kam und sich nur umsah und meinte: „Okay, es sieht toll aus.“ Sie fragt: „Das ist es?“ Und er sagt: „Ja, ja, Sie haben sich wirklich gut um diesen Ort gekümmert. Danke schön." Und sie hatte zwei Tage zuvor damit verbracht, jedes noch so kleine Fleckchen in der Ecke zu reinigen, obwohl darin nicht einmal Schmutz oder Staub war. Führen Sie also eine Art Checkliste ein, mit der Ihre Mieter im Voraus wissen, was erwartet wird, wenn Sie ausziehen, sodass es keine Überraschungen gibt, und sie haben das Inspektionsprotokoll bereits unterschrieben, aus dem hervorgeht, dass Sie beide der Meinung sind, dass es in gutem Zustand ist. Als sie einzogen, war an der Einheit alles in Ordnung.
Und dann erfrische ich mich immer: Wenn sie ihren Auszug kündigen, gebe ich ihnen das Inspektionsprotokoll. Hier können Sie die Kosten pro Artikel aufschreiben. Wenn die Teppiche gereinigt werden müssen, weil sie Flecken aufweisen, müssen sie professionell gereinigt werden oder so etwas, das kostet 100 $ Gebühr, was auch immer es ist. Alternativ können Sie eine Reinigungspauschale in Rechnung stellen. Wenn Sie das Gerät nicht reinigen, lassen Sie diese Checkliste reinigen. Wir berechnen Ihnen 250 US-Dollar, weil es uns kostet, wenn jemand vorbeikommt und das erledigt. Und wenn die Mieter dann ausziehen, haben sie ihr Hab und Gut. Sie kommen herein und machen den Rundgang mit dem Mieter und sagen: „Okay, das wurde hier nicht gereinigt, das war nicht da.“
Im Bundesstaat New York wurde im Juni 2019 tatsächlich das Gesetz geändert, wonach Sie dem Mieter tatsächlich anbieten müssen, die Auszugsbesichtigung durchzuführen, bevor er tatsächlich auszieht. Wenn sie kündigen, glaube ich, dass es zwei Wochen vor ihrem tatsächlichen Auszugstermin ist, muss man ihnen die Möglichkeit bieten, dort eine Besichtigung durchzuführen, das ist so etwas wie eine Vorbesichtigung, damit sie die Möglichkeit haben, alles zu korrigieren. Angenommen, es gibt ein Loch in der Wand oder so. Dies gibt ihnen die Möglichkeit, das Haus auszubessern und zu streichen. Wenn Sie mir auf Instagram folgen, sehen Sie, dass es nicht immer das Beste ist, die Reparaturen von Ihren Mietern selbst durchführen zu lassen. So habe ich es gemacht und normalerweise sehe ich, dass keine Gebühr erhoben wird und diese von der Kaution abgezogen werden kann, bis sie ausgezogen sind.

Tony:
Ja, das ist eine großartige Aufschlüsselung, Ashley. Die meiste Erfahrung damit habe ich bei der Immobilienverwaltungsfirma gemacht, bei der ich nach dem College gearbeitet habe, und deren Prozess war fast genau das, was Sie gerade gesagt haben, nämlich eine Zeitspanne, bevor die Gäste tatsächlich kamen oder der Gast, bevor der Mieter es eigentlich tun sollte Beim Auszug führten sie eine erste Besichtigung durch, und an dem Tag, an dem der Mieter die Schlüssel zurückgab, führten sie die letzten Besichtigungen durch, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung war. Was auch immer nicht korrigiert wurde, es wurde ihnen eine Rechnung gestellt, natürlich von ihrer Kaution abgezogen, und wenn diese überschritten wurde, wurde ihnen eine Rechnung ausgestellt, aber ihnen wurde jeder Posten in Rechnung gestellt, der noch ausstand. Das war ihr Prozess. Aber ja, ich glaube nicht, dass ich jemals jemanden getroffen habe, der seinen Mietern eine Einzugsgebühr in Rechnung stellt, etwa eine Reinigungsgebühr, wenn sie in die Immobilie einziehen, aber ich denke, Eric, wenn es für Sie funktioniert und die Leute immer noch suchen Sagen wir mal, bei Ihnen klappt es vielleicht, aber wie Ash schon sagte, es gibt dort noch viele andere Möglichkeiten.

Ashley:
Okay, das war's mit der heutigen Rookie-Antwort. Ich hoffe, ihr habt daraus einen großen Nutzen gezogen. Wenn Sie Fragen haben, die Sie beantwortet haben möchten, senden Sie Tony oder mir bitte eine DM auf Instagram. Sie können eine Frage in der Real Estate Rookie-Facebook-Gruppe hinterlassen, wo Sie wahrscheinlich eine Menge Antworten erhalten, bevor wir die Folge mit unserer Antwort überhaupt ausstrahlen können. Vielen Dank, dass ihr dabei seid. Ich bin Ashley bei Wealthfromrentals und er ist Tony bei Tonyjrobinson, und wir sind am Mittwoch mit einem Gast zurück.