Seien wir ehrlich-Gebühren für die Immobilienverwaltung sind nicht billig. In diesem Fall müssen Sie möglicherweise einen Hausverwalter beauftragen Investitionen außerhalb des Staates oder nicht können selbst verwalten Ihr Eigentum, können diese Kosten Ihren Gewinn schnell schmälern, wenn Sie nicht aufpassen. Wie können Sie sicherstellen, dass Sie qualitativ hochwertige Dienstleistungen zu einem fairen Preis erhalten und Ihre Gemeinkosten unter Kontrolle halten?
Willkommen zurück zu einem anderen Anfängerantwort! Wenn Sie Schwierigkeiten haben, den Abzug zu betätigen Beauftragung einer ImmobilienverwaltungsgesellschaftWir verstehen, warum Sie zögern könnten. Glücklicherweise sind Ashley und Tony hier, um etwas Licht in das Thema zu bringen und ihre eigenen Erfahrungen mit Immobilienverwaltungsunternehmen zu teilen. Sie reden auch darüber Immobilien versichern während der Reha-Phase sowie beim Kauf vorab zwangsversteigerte Immobilien. Abschließend diskutieren sie Ballonzahlungen– was sie sind, wie Sie sie zu Ihrem Vorteil nutzen können und wann es riskant sein kann einen Kredit aufnehmen das hat sie!
Wenn Sie möchten, dass Ashley und Tony eine Immobilienfrage beantworten, können Sie das tun Senden Sie hier eine Frage, Beitrag im Real Estate Rookie Facebook-Gruppe, oder rufen Sie uns unter der Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE) an.
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Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie, Folge 296.
Tony:
Die Hausverwaltungsgesellschaft besaß ihre Wartungsfirma. Sie möchten keine Zeit damit verschwenden, vier verschiedene Klempner anzurufen, um ein Angebot für den Austausch einer Wachsversiegelung zu erhalten. Aber als wir nach anderen Preisen suchten, waren die Tarife des Hausverwalters in der Regel teurer, denn man muss auch bedenken, dass es kein nennenswerter Betrag ist, wenn man nur 100 US-Dollar pro Einheit verlangt.
Ashley:
Das liegt daran, dass Sie an die Kurzzeitmiete so gewöhnt sind. [unhörbar 00:00:28] die 30 %.
Tony:
Ja.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie brauchen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Und heute sind wir mit einer weiteren Rookie-Reply-Folge zurück, in der wir vier Fragen von Leuten beantworten werden, die zu unserem Rookie-Publikum gehören. Und schaut mal, Leute, wenn ihr eine eurer Fragen beantwortet haben wollt, geht zu bigpockets.com/reply. Dort werden wir und unser Team die Fragen sehen und die guten auswählen, die wir hier in der Show teilen können .
Ashley:
Und ich komme zu den Gebühren für die Hausverwaltung und den Dingen, die Sie darüber wissen müssen, wie viel Sie am Ende tatsächlich für die Hausverwaltung bezahlen könnten. Nur weil die Gebühr 8 % oder 10 % beträgt, heißt das normalerweise nicht, dass Sie diese auch in der Immobilienverwaltung zahlen werden. Daher ist es bei der Geschäftsanalyse sehr wichtig, dass Sie tatsächlich mehr als alles andere ausweisen Der Prozentsatz liegt daran, dass es immer diese anderen Gebühren geben wird, die eingepreist sind.
Tony:
Ja. Wir sprechen auch darüber, was eine Ballonzahlung ist und wie Sie diese strategisch im Rahmen Ihrer Immobilieninvestitionsstrategie nutzen können. Wir sprechen darüber, wie man Immobilien in der Sanierungsphase sicherstellt, und dann reden wir ein wenig über den Kauf vor der Zwangsvollstreckung, wobei ehrlich gesagt manche Leute ihr gesamtes Immobilienportfolio strikt auf der Strategie des Kaufs vor der Zwangsvollstreckung aufbauen. Viele wirklich gute Informationen zur heutigen Folge.
Aber bevor wir uns mit den Fragen befassen, möchte ich mich nur bei jemandem bedanken, der uns im Apple Podcast eine Fünf-Sterne-Bewertung hinterlassen hat. Und hört zu, es sind buchstäblich zwei Minuten eures Lebens. Wenn ihr euch diese Zeit noch nicht genommen habt, hinterlasst uns bitte eine Bewertung auf Apple Podcast oder Spotify. Je mehr Bewertungen wir erhalten, desto mehr Menschen können wir erreichen. Und je mehr Menschen wir erreichen können, desto mehr Leben können wir verändern, was wir hier beim Rookie Podcast gerne tun.
Aber die heutige Rezension stammt von jemandem mit dem Benutzernamen We Are Notes. Nicht sicher, was das heißt. Nein, aber diese Person sagt ... Der Titel der Rezension besagt, dass Sie meinen Schwamm durchtränken. Das muss einer der lustigsten Titel sein, die ich je gesehen habe. Aber diese Person sagt: „Ich bin neu im Immobilieninvestment. Ich habe mir meinen ersten Deal noch nicht gesichert, werde ihn aber hoffentlich dieses Jahr bekommen und habe so viel aus Ihrem Podcast gelernt. Die Informationen sind prägnant und relevant, leicht zu hören und zu verstehen. Vielen Dank. Machen Sie weiter so.“ Ash, wie fühlt es sich an zu wissen, dass wir da draußen Schwämme sättigen?
Ashley:
Ich werde das jetzt ständig verwenden. Nun, vielen Dank euch beiden. Wir freuen uns sehr über die Bewertungen. Und es verschönert unsere Tage. Und Tony ist glücklich, denn dann werde ich im Podcast nicht mürrisch und wir können eine tolle Show haben, wenn ich eure wunderbaren Kritiken lese. Vielen Dank euch allen.
Tony:
Also gut, unsere erste Frage heute kommt von Blake Echobarger. Und Blakes Frage lautet: „Wie stellen Sie sicher, dass Ihre neu erworbenen Immobilien während der Sanierungsphase des BRRRR-Prozesses gesichert sind?“ Ich bin dabei, mein erstes BRRRR zu kaufen, und mein State Farm-Vertreter sagt, dass er ein Grundstück, das nicht bewohnt ist, nicht versichern kann. Dies wird erst gewährleistet, wenn die Sanierung abgeschlossen ist und ein Mieter vorhanden ist. Ist das normal oder ist das nur eine State-Farm-Sache? Gibt es Versicherungsgesellschaften, die sich auf irgendeine Art von vorläufigem Sachversicherungsschutz spezialisiert haben? Vielen Dank für alle Ideen.“ Ash, ich weiß, dass wir auf jeden Fall auch während der Sanierungsphase eine Versicherung für unsere Mietobjekte abschließen, aber wie ist das für dich? Ich weiß, dass Sie BRRRR eine Menge Immobilien in New York verkauft haben.
Ashley:
Ja, wir haben eine Versicherung für sie während dieser Reha-Phase abgeschlossen, dass … ein Auftragnehmer ausrutschen und stürzen könnte, also möchten Sie dort eine Haftpflichtversicherung haben. Der Ort könnte während der Sanierung in Flammen aufgehen. Es passieren so viele Szenarien. Und Sie möchten, dass Ihr Eigentum versichert ist, insbesondere wenn Sie einen Kreditgeber mit hartem Geld in Anspruch nehmen. Wenn Sie eine Finanzierung tätigen, müssen Sie eine Rückzahlung leisten. Sie müssen eine Versicherung für die Immobilie abschließen.
Was Ihren State Farm-Vertreter betrifft, empfehle ich dringend, sich an einen Versicherungsmakler zu wenden, der tatsächlich mit einer ganzen Reihe verschiedener Unternehmen zusammenarbeitet. Wenn Sie zu einem State Farm-Agenten gehen, kann dieser Ihnen nur Versicherungen für State Farm anbieten, aber wenn Sie zu ... gehen, ist es vielleicht deren Nachnamensagentur, sie sind normalerweise ein Makler, wenn sie nicht mit einer Versicherungsmarke verbunden sind , und sie werden in der Lage sein, Ihnen ein Angebot zu unterbreiten.
Die Versicherungsgesellschaft, die ich hier in New York normalerweise nutze, ist Dryden Mutual für Reha. Sie werden durchkommen und eine Versicherung abschließen. Und sobald die Sanierung abgeschlossen ist, wird mein Versicherungsmakler losziehen und Dryden und anderen Unternehmen tatsächlich ein neues Versicherungsangebot unterbreiten, wenn das Objekt zur Vermietung bereit ist und der Mieter feststeht. Wir machen den zweiten Teil der Versicherung. Und meist wird es günstiger, wenn die Sanierung tatsächlich auf dem Grundstück durchgeführt wird. Tony, was ist mit dir? Finden Sie, dass es in der Regel teurer ist, während des Reha-Prozesses eine Versicherung abzuschließen?
Tony:
Ja, die Reha-Versicherung ist auf jeden Fall teurer, weil das Risiko für die Versicherung höher ist. Aber ähnlich wie Sie, Ashley, beauftragen wir einen Makler hier vor Ort, der die Dinge normalerweise für uns einkauft. Und ehrlich gesagt erhalten wir unsere Policen normalerweise innerhalb eines Tages zurück. Wir schicken ihr: „Hey, wir haben gerade diese Wendung in unserem Vertrag. Können Sie uns mitteilen, wie hoch die Kosten sein werden?“ Und bevor der Tag zu Ende ist, hat sie noch ein paar Optionen für uns und sagt: „Hey, ich denke, diese Option ist die beste für euch.“
Und wenn wir dann verkaufen, sind es für uns normalerweise unsere Flips. Sobald wir die Flips verkaufen, zahlen wir die Police für dieses Jahr im Voraus. Und wenn wir dann davon ausgehen, dass wir am Ende nur vier oder fünf Monate davon verbrauchen, erhalten wir eine Rückerstattung für den Restbetrag, wenn wir die Immobilie verkaufen. Ja, Blake, ich würde sagen, viele Versicherungsgesellschaften da draußen werden Kredite vergeben ... oder auch nicht, aber wir sorgen für Immobilien, die sich in der Sanierungsphase befinden. Ich denke, es geht nur darum, breiter zu werden, ich weiß es nicht Ich schätze, es gibt mehr Optionen als nur dieses eine State Farm-Büro.
Ashley:
Ja. Und Sie möchten einen Makler, wie Tony sagte, der Ihnen ein Angebot für eine ziemlich schnelle Abwicklung unterbreitet, bei dem Sie ihm einfach die Informationen über die Immobilie per E-Mail zusenden können. Aber Sie möchten auch einen Makler, der sich mit Ihrer Tätigkeit auskennt. Fragen Sie ihn also: „Für wie viele andere Anleger versichern Sie?“ Stellen Sie sicher, dass Ihnen Fragen zur Immobilie gestellt werden. Sie möchten keinen Agenten, dem Sie nur die Adresse senden und der dann sagt: „Okay, hier ist ein Angebot.“ Haben sie dich gefragt, was die Wärmequelle ist? Gibt es einen Holzofen? Denn das könnte auch Ihre Versicherungssumme erhöhen. Wenn die Versicherungsgesellschaft jedoch nicht weiß, dass sich darin ein Holzofen befindet, und dieser dann den Brand verursacht, könnte sie sagen: „Nein, Sie haben uns nie darüber informiert, dass ein Holzofen vorhanden ist.“ Wir versichern das Eigentum nicht“, und jetzt haben Sie Pech.
Finden Sie einen Makler und prüfen Sie ihn, ob jemand Ihnen Fragen dieser Art stellen wird, was die Besonderheiten der Immobilie ausmacht. Denn ich bin auch auf das Szenario gestoßen, in dem ich ein Angebot für eine Immobilie gemacht habe, ich habe mein Versicherungsangebot erhalten, alles ist großartig, und dann, nachdem Sie die Immobilie abgeschlossen haben, würde die Versicherungsgesellschaft es verschicken ein Inspektor, der eine Außeninspektion der Immobilie durchführt. Und manchmal brachten sie Dinge zurück und sagten: „Eigentlich werden wir diese Immobilie nicht versichern, weil sie zu nahe am Haus daneben liegt.“ Und unsere Versicherung macht in gewissem Sinne keine Häuser, die Reihenhäusern ähneln. Du bist hektisch; Sie kündigen Ihre Versicherung. Sie müssen sich eine andere Versicherungspolice suchen, und dann ist sie vielleicht viel höher als das, was Sie tatsächlich in Ihre Zahlen eingezahlt haben. Seien Sie dabei sehr vorsichtig. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihrem Makler, dem Agenten und der Versicherungsgesellschaft alle Informationen geben, die Sie können, damit es keine solchen Überraschungen gibt.
Tony:
Und, Ash, du sprichst einen wirklich guten Punkt an. Und das ist wahrscheinlich das Thema einer ganzen Episode. Wir sollten wahrscheinlich einen Versicherungsmakler für eine Episode engagieren und einfach zusammenbrechen: Hey, was sind einige der Fehler, die Ihrer Meinung nach Neuanleger machen? Denn ich war vor ein paar Monaten auf einer Konferenz und auf der Bühne stand ein Mann, der über Haftung im Zusammenhang mit Kurzzeitmieten sprach. Und er sagte, die meisten Menschen in der Kurzzeitmietbranche seien unterversichert. Und er meinte: „Sie nehmen sich nicht die Zeit, ihre Versicherungspolice durchzulesen und alle Risiken zu erkennen, denen sie tatsächlich ausgesetzt sind, allein durch all die Dinge, die bei einer Kurzzeitmiete natürlicherweise passieren könnten.“
Ich denke, ein Rat an alle unsere Neulinge, die zuhören, ist, sich die Zeit zu nehmen, Ihre Versicherungspolice durchzulesen und wirklich zu verstehen, was inbegriffen ist und was nicht, damit Sie verstehen, wo Sie versuchen sollten, Ihr Risiko zu mindern. Zum Beispiel sagt dieser Typ, der auf der Bühne war, dass er keine großen Teppiche in Kurzzeitmieten mag, weil er gesehen hat, dass so viele Policen in Anspruch genommen werden, wenn ein Gast über einen Teppich stolpert und sein Zeh an der Kante hängenbleibt B. einen Teppich, und sie stolpern und fallen, und das ist normalerweise nicht durch Ihre Versicherungspolice abgedeckt. Es gab einfach so viele seltsame Geschichten wie diese, in denen er meinte: „Das sind Dinge, die auf einer Immobilie passiert sind, aber sie sind nicht durch die meisten herkömmlichen Versicherungspolicen abgedeckt.“ Nur etwas, über das die Leute nachdenken und das sie verstehen können, es ist so, als ob es tatsächlich in ihren Richtlinien enthalten ist.
Ashley:
Das hat mich nicht nur an die Versicherung erinnert, sondern auch, als ich Möbel einkaufen ging, sagten wir dem Verkäufer, dass es sich um eine Kurzzeitmiete handelte und ähnliches. Und wenn wir die Auszahlung vornehmen, meint er: „Wir können Ihnen die Garantie nicht bieten, weil es sich um eine Kurzzeitmiete handelt.“ Und wir fragen: „Was?“ Und er sagt: „Ja, dafür geben wir keine Garantie, es sei denn, es handelt sich um Ihren persönlichen Gebrauch in Ihrem Zuhause.“ Von da an lernten wir, den Mund zu halten. Aber es sind einfach einige Dinge, an die man nicht wirklich denkt, die passieren.
Kommen wir zur nächsten Frage von Ari Hader. „Was ist ein Ballonkredit? Zahle ich jeden Monat nur Zinsen und zahle den gesamten Kapitalbetrag nach einer vereinbarten Zeitspanne, beispielsweise nach fünf Jahren, ab? Was ist daran so gut?“ Tony, hast du jemals einen Ballonkredit aufgenommen?
Tony:
Ja, das haben wir auf jeden Fall. Ari, es ist wirklich eine Ballonzahlung. Der Kredit ist ein typischer Kredit wie alles andere, aber Sie haben die sogenannte Ballonzahlung. Und ich kann Ihnen ein paar verschiedene Beispiele nennen. Als ich meine allererste Immobilieninvestition kaufte, hatte ich eine 18-monatige Laufzeit. Oder ich glaube, es war eigentlich ein 12-monatiges Darlehen von einer Bank, um den Kauf und den Bau zu finanzieren, und dann hatte ich am 13. eine Ballonzahlung Monat war dies der Kapitalbetrag zuzüglich etwaiger Zinsen, die in diesem Zeitraum angefallen waren.
Die Art und Weise, wie eine Ballonzahlung funktioniert, erfolgt während der Laufzeit des Darlehens … Und Sie können sie auf verschiedene Arten einrichten, aber die Art und Weise, wie dieses spezielle Darlehen eingerichtet wurde, war, dass ich während dieser 12-12 Jahre nur Zinszahlungen auf den Restbetrag geleistet habe. Monatszeitraum. Bei einem gewöhnlichen Darlehen, beispielsweise wenn Sie eine Autozahlung oder eine Hypothek haben, fließt Ihre Zahlung sowohl in die Tilgungs- als auch in die Zinszahlungen ein. Wenn Sie Zahlungen für ein Auto oder eine Hypothek leisten, fließt ein Prozentsatz davon in Ihre Zinsen ein, die die Bank zurückzahlt, aber dann wächst ein weiterer Prozentsatz in die Tilgung Ihres Kapitalsaldos. Wenn Sie im Laufe der Zeit den ersten Monat mit dem zwölften Monat vergleichen, haben Sie nach einem Jahr einen Teil Ihres Kapitals zurückgezahlt. Und bei vielen dieser Kredite mit Tilgungszahlungen oder mit reinen Zinsstrukturen zahlen Sie während dieser 12 Monate Zinsen, sodass Ihr Kapital nie gekürzt wird. Monat eins, Monat 12, Ihr Kapitalsaldo ist genau das Gleiche.
Und am Ende dieser 12 Monate müssen Sie dann den Kapitalbetrag zurückzahlen. Und Sie haben zwei Möglichkeiten, das zu tun. Entweder können Sie aus eigener Tasche aufkommen, sodass Sie aus irgendeinem Grund über das nötige Bargeld verfügen, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen, oder die meisten Leute refinanzieren sich und nehmen eine langfristige, feste Schuld auf, um den kurzfristigen Betrag abzubezahlen -Term-Notiz. Das haben wir getan.
Der Vorteil, den wir sahen, Ari, war, dass es deutlich günstiger war. In diesen 12 Monaten war es ein günstiges Darlehen, weil Sie nur die Zinsen bezahlt haben, während es sich bei den meisten Zahlungen um Hypotheken und Zinsen handelt. Sie zahlen also in dieser Zeit weniger und haben genug Zeit, Ihre Refinanzierung einzurichten, wie bei Ihrem langfristigen Darlehen Halten Sie Ihre Schulden langfristig ab und sorgen Sie für eine Refinanzierung. So hat es bei uns funktioniert. Ash, wie lief es für dich und dein Unternehmen?
Ashley:
Ja, es ist großartig für die Haltekosten. Während dieser Sanierungsphase oder wenn Sie die Immobilie renovieren, bevor Sie tatsächlich eine Refinanzierung vornehmen, ist die bloße Zahlung dieser reinen Zinszahlung niedriger, da Sie nur die Zinsen zahlen und nicht Zinsen und Kapital. Sie zahlen zu diesem Zeitpunkt keinen Teil des Kapitals zurück, also bauen Sie durch die Kapitalrückzahlung nicht wirklich mehr Eigenkapital auf.
Ein Beispiel dafür, dass ich zum ersten Mal eine Ballonzahlung tätigte, war ein Sechser-Gerät, das ich kaufte. Es war das erste Mal, dass ich eine Verkäuferfinanzierung durchgeführt habe. Wir haben es auf ein Jahr angelegt und nur Zinszahlungen zu 7 % und dann die Ballonzahlung pro Jahr vorgenommen. Dadurch blieben meine Zahlungen in diesem Jahr sehr niedrig, während ich einige Modernisierungen an der Immobilie durchführte, und dann ging ich zu einer anderen Bank und zahlte am Ende des Jahres den Kapitalbetrag an den Verkäufer ab.
Ich denke, es ist eine wirklich tolle Taktik, um einen Deal auszuhandeln, kreativ zu werden, wenn man diesem Verkäufer eine Finanzierung anbietet, also, okay, man möchte eine Verkäuferfinanzierung, aber diese Person möchte sie nicht lange halten. Was Sie tun können, ist, selbst wenn Sie nicht nur Versicherungen abschließen, sondern nur Kapital- und Zinszahlungen leisten, diese über einen Zeitraum von 30 Jahren abzuschreiben, sodass Sie immer noch eine wirklich niedrige Zahlung erhalten, und das dann einfach zu tun Die Ballonzahlung kann für das zweite oder dritte Jahr festgelegt werden.
Ich habe diesen Deal einmal für diesen Kerl zusammengestellt, bei dem es sich um eine Ballonzahlung im fünften Jahr und eine Ballonzahlung im siebten Jahr handelte, und dann, glaube ich, um den Gesamtbetrag, der im zehnten Jahr fällig war. Ich glaube, es waren 10 Dollar, 800,000 Dollar Anzahlung im Voraus. Und dann waren es im fünften Jahr noch einmal 200,000 Dollar, im siebten Jahr noch einmal 50,000 Dollar. Und natürlich wird sich der Betrag, den Sie für die Zinsen zahlen, sobald diese zurückgezahlt sind, ändern, wenn Sie diese großen Zahlungen leisten, um einen Teil des Kapitals abzubezahlen.
Das ist etwas anderes, womit Sie Ihrer Kreativität freien Lauf lassen können: Vielleicht ist es jemand, der in den Ruhestand gehen möchte, er möchte jetzt nicht den Pauschalbetrag nehmen, aber er braucht mehr als die Kapital- und Zinszahlungen. Vielleicht können Sie dafür sorgen, dass der Deal immer noch funktioniert, sodass Sie in zwei Jahren in der Lage sind, einen kleinen, großen Pauschalbetrag zu spenden und später dann einen weiteren großen Pauschalbetrag. Es gibt so viele verschiedene Möglichkeiten, bei der Abwicklung von Ballonzahlungen bei einem Kredit kreativ zu werden.
Tony:
Und, Ash, du solltest einen so guten Punkt ansprechen, dass es wirklich keinen richtigen oder falschen Weg gibt, sie einzurichten. Ich würde sagen, dass es sich bei den meisten Ballonzahlungssituationen, die Sie sehen, insbesondere im Wohnbereich, normalerweise um die Verwendung einer Art „Nur-Zins-Typ“-Einrichtung handelt, aber Sie können es wirklich so machen, wie Sie wollen. Und Sie sehen, im gewerblichen Bereich, wenn es um Mehrfamilienhäuser oder was auch immer geht, gehen viele davon los und nehmen Überbrückungsschulden auf, aber das dauert drei Jahre. Und sie haben nur drei Jahre lang Zinsen, und dann haben sie dort diese große Ballonzahlung. Die Bedingungen können variieren. So wie Ashley sagte, sie habe während der Laufzeit ihres Kredits mehrere Sonderzahlungen erhalten, es gibt also keinen richtigen oder falschen Weg, das zu tun.
Aber da wir darüber gesprochen haben und darüber, wie die Ballonzahlungen ins Spiel kommen können, möchten Sie auch sicherstellen, dass Sie sich nicht in eine, wie ich schätze, schwierige Situation begeben. Ein Grund für die Finanzkrise von 2008 war, dass es all diese Leute mit Hypotheken mit variablem Zinssatz gab, die große Ballonzahlungen hatten. Und die meisten Leute führten lediglich eine Refinanzierung durch, weil die Immobilienwerte weiter stiegen. Aber als man sah, dass die Immobilienwerte zu sinken begannen, fehlte den Menschen das nötige Eigenkapital für eine Refinanzierung, ihre Zahlungen stiegen sprunghaft an und sie konnten sich ihre Kredite nicht mehr leisten. Ich schätze, Sie möchten nur sicherstellen, dass Sie immer noch konservativ bleiben, wenn Sie sich auf diese Ballonzahlungen einlassen, denn Sie könnten in eine Situation geraten, in der Sie am Ende den Sack in der Hand haben und es sich nicht leisten können.
Und ich habe im wahrsten Sinne des Wortes gerade etwas gelesen, ich glaube, es war gestern Morgen, über Büroflächen und wie Büroflächen in den nächsten Jahren stark betroffen sein werden, weil es all diese Büroflächen gibt, die auf diesen kurzfristigen Notizen standen Sie hatten vielleicht 24, 36, 5 Jahre Zeit, und jetzt werden diese Rechnungen fällig. Und da die Bewertung von Büroflächen weitgehend auf der Belegung basiert und die Belegung bei Büroflächen auf breiter Front rückläufig ist, sinken die Bewertungen. Jetzt werden die Leute in diesen Bürogebäuden, die über diese Schuldverschreibungen verfügen, in einer wirklich schwierigen Situation sein, in der sie sich nicht unbedingt refinanzieren können, weil der Wert der Immobilie heute deutlich niedriger ist als zuvor. Sie möchten immer noch konservativ bleiben, auch wenn Sie sich in Situationen mit kurzfristigen Schulden wie Ballons begeben.
Ashley:
Das ist ein toller Punkt, denn viele... Wir reden hier viel über Wohnkredite, aber bei gewerblichen Krediten gibt es für viele eine Ballonzahlung. Möglicherweise amortisieren Sie die Laufzeit des Kredits über 15 oder 20 Jahre, aber der Kredit ist nur für fünf Jahre festgelegt und es könnte sich tatsächlich um eine Ballonzahlung handeln. Ich helfe einem anderen Investor, dem ich helfe. Ich helfe ihm gerade dabei, zwei Immobilien zu refinanzieren, für die eine fünfjährige Laufzeit bestand, und er muss sich nach Ablauf der fünf Jahre von diesem Darlehen refinanzieren; es lässt sich nicht einmal in einen variablen Zinssatz umwandeln. Das macht er gerade. Aber wenn Sie gehen und sagen: „Ich werde jetzt so viel kaufen, wie ich kann“, und Sie alle Immobilien, die Sie kaufen, auf diese fünfjährigen Kredite aufteilen, also auf fünf In den nächsten Jahren werden all diese Kredite genau zur gleichen Zeit fällig und Sie müssen sie alle umfinanzieren. Und was wäre, wenn die Zinsen in die Höhe geschossen wären? Und jetzt werden diese Zahlungen für jede Immobilie, die Sie haben, riesig sein.
Ich habe im vergangenen Jahr viele Banken gesehen, die im kommerziellen Bereich fünfjährige, siebenjährige und manchmal sogar zehnjährige Laufzeiten angeboten haben. Ich denke, als Investor muss man strategisch vorgehen, wann diese Kredite fällig werden, denn da können all diese verschiedenen Dinge ins Spiel kommen und man möchte nicht mit all diesen Krediten, die man bezahlen muss, festsitzen Sie sind davongekommen und haben nicht viele Möglichkeiten zur Refinanzierung, sei es, weil Ihre Schulden im Verhältnis zu Ihrem Einkommen zu hoch sind, weil Sie Ihren W10-Job verloren haben und es für Sie schwierig ist, sich zu refinanzieren, weil die Zinssätze so hoch gestiegen sind oder die Kreditanforderungen gestiegen sind Sie sind viel strenger oder Sie haben freie Stellen in einer Ihrer Immobilien, für die niemand Kredite aufnehmen möchte, oder Ähnliches. Seien Sie im kommerziellen Bereich vorsichtig.
Es erinnerte mich jedoch an einen Vorteil einer Ballonzahlung, bei der ich mit diesem Investor an diesem Deal gearbeitet hatte, bei dem der Typ nicht genug Geld für die Anzahlung für den Kauf der Immobilie hatte, also war es ihm überlassen, wie er das Ganze arrangierte Er ging zur Bank, tilgte sein Darlehen, nahm dann aber noch ein zweites Darlehen für die Immobilie auf, bei dem es sich um eine Verkäuferfinanzierung handelte. Am Ende waren es etwa 80,000 US-Dollar, und ich glaube, er hat vielleicht selbst 50,000 US-Dollar für die Anzahlung mitgebracht. Und er zahlte nur Zinsen, ich glaube, es waren vielleicht sieben Jahre. Und dann wäre da noch die Ballonzahlung am Ende der sieben Jahre an den Verkäufer. Der Vorteil davon war, dass der Deal für den Verkäufer abgeschlossen werden konnte, so dass er im weiteren Verlauf immer noch einen großen Teil des Wechselgelds von der Hypothek erhielt, die die Person erhielt, und dann auch die 50,000 US-Dollar, die sie selbst mitbrachte. Und dann finanzierte er als Verkäufer diese 80,000 US-Dollar und erhielt über einen Zeitraum von sieben Jahren monatliche Zahlungen, und am Ende der sieben Jahre erfolgte die Ballonzahlung.
Die Bank, die den ersten Kredit hatte, ließ dies zu, indem er ein zweites Pfandrecht an der Immobilie hatte, weil die Zahlen Sinn machten und die monatliche Zahlung so niedrig war, dass der Cashflow der Immobilie die Hypothekenzahlung problemlos decken konnte die Bank und die Zahlung an den Verkäufer der Finanzierung. Dies ist etwas, was man normalerweise nicht auf der privaten Seite sieht, wo die Bank Sie gehen lässt und ein zweites Pfandrecht erhält oder der Verkäufer die Anzahlung finanziert oder sich Geld für die Anzahlung leiht, selbst wenn es sich um ein Geschenk von einem Familienmitglied oder einer anderen Person handelt zur Urkunde gehen. Das ist auf jeden Fall ein Instrument, wenn Sie auf die kommerzielle Seite der Kreditvergabe umsteigen, indem Sie die Verkäuferfinanzierung nutzen und eine Ballonzahlung leisten, damit Sie die Immobilie stabilisieren können, genügend Zeit haben und zurückzahlen können Der Verkäufer finanziert, wann immer die Zahlungsfrist der Blüte abgelaufen ist.
Tony:
Das ist einer der Gründe, warum Immobilieninvestitionen so cool sind, weil sie endlose Kreativität bei der Abwicklung eines Geschäfts ermöglichen. Und je mehr Gespräche wir mit anderen Investoren führen, desto mehr Strukturen, Hebel und Kreativität sehen wir. Und solange Sie und die andere Person am anderen Ende des Deals zufrieden sind und Sie natürlich keine Gesetze brechen, dann funktioniert es.
Nur noch eine letzte Sache, Ash, die mir in den Sinn kam, als du erwähntest, dass nicht alle deine Schulden genau zum gleichen Zeitpunkt fällig werden und du diese kurzfristigen Schuldverschreibungen hast. Das Gleiche gilt, wenn du langfristig bist. Langzeitvermieter. Wenn Sie versuchen, die Stellenausschreibungen so zu verschieben, dass sie nicht alle gleichzeitig besetzt werden, machen Sie es sich auch selbst leichter.
Als ich nach dem College für eine kurze Zeit hier vor Ort bei dieser Leasinggesellschaft arbeitete und ich sah … Sie gaben uns Unterlagen für jede freie Einheit und sagten: „Wenn der Mieter einen sechsmonatigen Mietvertrag unterzeichnet, gelten hier die Preise pro.“ Monat. Wenn sie einen siebenmonatigen Mietvertrag unterzeichnet haben, sehen Sie Folgendes. Hier ist ein achtmonatiger Mietvertrag und hier ist, was er beinhaltet.“ Und Sie würden denken, dass ein 10-Monats-Mietvertrag günstiger wäre als ein 400-Monats-Mietvertrag, weil der Vermieter Sie vier Monate länger in der Wohnung behält, aber Sie würden sehen, dass manchmal ein 500-Monats-Mietvertrag für diese Einheit günstiger wäre 10 oder XNUMX US-Dollar mehr als der XNUMX-Monats-Mietvertrag. Und als ich nach dem Grund fragte, antwortete ich: „Warum verlangen wir für diesen längerfristigen Mietvertrag mehr als für den kürzerfristigen Mietvertrag?“ Und ihre Begründung lautete: „Wir haben zu viele Einheiten, die in diesem sechsten Monat fällig werden, also wollen wir versuchen, die Zahl der Leute, die sich für diese Option entscheiden, zu reduzieren und sie um drei oder vier Monate hinauszuschieben, damit wir unsere Vakanzen zeitlich verschieben können.“ .“ Ich fand es einfach eine wirklich interessante Sache und es kam mir gerade in den Sinn, als Sie die ganze Staffelung Ihrer Ballonzahlungen erwähnten.
Ashley:
Ja, das ist interessant, denn hier in Buffalo versucht jeder, die Mietverträge im Frühjahr auslaufen zu lassen, weil im Winter niemand umzieht. Das passiert, wenn wir Ihnen anstelle eines 12-Monats-Mietvertrags einen 15-Monats-Mietvertrag anbieten und Ihnen einen kleinen Rabatt gewähren, wenn Sie unterschreiben, sodass Ihr Mietvertrag im Frühjahr oder Frühsommer endet, weil die meisten Leute dann tendieren Der Umzug erfolgt im Frühjahr. Und niemand möchte, dass sein Mietvertrag im Winter endet, denn wenn jemand auszieht, ist es viel schwieriger, den Winter zu füllen.
Tony:
Rechts. Nur etwas, das mir in den Sinn kam. Interessante Gedanken. Also gut, diese Frage kommt von Bill Hall. Und Bill sagt: „Ich habe ein Haus, für das ich möglicherweise ein Angebot mache. Es handelt sich um eine Vorab-Zwangsvollstreckung. Der Hausbesitzer hat einen Rückstand von 19,000 US-Dollar. Meine Frage ist, ob ich bei der Berechnung dieses Gebots diese Zahl mit den restlichen Ausgaben verrechnen kann?“ Ich habe noch nie eine Vorab-Zwangsvollstreckung gekauft, aber lass es mich einfach erklären, und dann, Ash, überlasse ich es dir.
Wenn ein Hauskäufer ein Haus kauft und eine Hypothek von einer Bank aufnimmt, geht er einen Vertrag mit dieser Bank ein und sagt: „Ich zahle Ihnen X Dollar pro Monat für die nächsten 15, 20, 25, 30 Jahre." Und wenn ein Hauskäufer in Zahlungsverzug gerät oder seine Zahlungen einstellt, leitet die Bank das Zwangsvollstreckungsverfahren ein, und am Ende kann es sein, dass die Bank diese Person aus dem Haus wirft, die Immobilie wieder in Besitz nimmt und sie dann weiterverkauft der Markt typischerweise mit einem Verlust.
Doch bevor der Hausbesitzer tatsächlich rausgeschmissen wird, sind mehrere Schritte erforderlich. Und die Vorab-Zwangsvollstreckung ist der Schritt unmittelbar bevor die Bank mit dem gesamten rechtlichen Verfahren beginnt, um Sie aus dem Haus zu werfen, wo manchmal Leute versuchen, zu verkaufen, um zu verhindern, dass die Zwangsvollstreckung ihre Akte erreicht. Und es ist ein Gewinn für die Bank, denn wenn sie eine Leerverkaufssituation vermeiden kann, in der sie ihre Immobilie mit Verlust verkauft, dann kann sich die Bank natürlich auch in dieser Situation behaupten. Genau das ist der Prozess vor der Zwangsvollstreckung. Aber Ash, ich weiß, dass du gesagt hast, du hättest mindestens eine Immobilie gekauft, die sich im Vorfeld der Zwangsvollstreckung befand, also erzähl uns wohl diese Geschichte. Und mussten Sie dann die fälligen Zahlungen dieser Person auf den aktuellen Stand bringen, bevor Sie die Immobilie kaufen konnten?
Ashley:
Ja, am Ende haben wir tatsächlich ein Thema für dieses Grundstück erstellt. Wenn ihr euch noch einmal die Folge von Pace Morebe anhört, in der wir ihn hatten, dann haben wir ein wenig darüber gesprochen. Und dann geht er offensichtlich weiter auf das Thema ein, was das ist. Aber das ist im Grunde der Fall, wenn Sie die Kreditzahlungen der Person übernehmen. Das Darlehen bleibt auf ihren Namen, die Immobilie wird auf Ihren Namen verbrieft, und nun gehört Ihnen das Haus und Sie zahlen in ihrem Namen die Hypothek. Aber Sie können immer noch eine Vorab-Zwangsvollstreckung kaufen, ohne sich an Geschäfte zu halten, bei denen sie ihre Hypothek übernehmen.
In diesem Szenario ist der Hausbesitzer 19,000 $ im Rückstand. Und die Frage ist: „Rechne ich diesen Betrag bei der Berechnung dieses Gebots mit den restlichen Ausgaben ein?“ Wenn Sie diese Immobilie in bar kaufen möchten, müssen Sie auf jeden Fall diese 19,000 US-Dollar bezahlen, aber auch den Restbetrag des Darlehens. Wenn Sie von jemandem kaufen würden, der seine Hypothek vollständig abbezahlt hat, keine Rückzahlungen hat und 100,000 US-Dollar für sein Haus schuldet, als Sie sein Haus von ihm gekauft haben, müssten diese 100,000 US-Dollar zurückgezahlt werden. In diesem Szenario liegen sie lediglich 19,000 US-Dollar im Rückstand. Vielleicht schulden sie noch weitere 50,000 Dollar. Sie müssten die vollen 79,000 US-Dollar bezahlen. Es spielt keine Rolle, ob die Fälligkeit überfällig ist oder in der Zukunft liegt, das gesamte Pfandrecht, die gesamte Hypothek müsste auf jeden Fall abbezahlt werden.
Die erste Frage wäre: Wie erwerben Sie diese Immobilie? Kaufen Sie in bar? Benutzen Sie einen Hard-Money-Kreditgeber? Bekommen Sie eine Bankfinanzierung? Was auch immer das sein mag, Sie müssen sicherstellen, dass Sie ein Angebot abgeben müssen, das die 19,000 US-Dollar und den Restbetrag des Darlehens abdeckt.
Sie können einen sogenannten Leerverkauf durchführen, bei dem Sie tatsächlich mit der Bank darüber verhandeln, wie hoch der Kaufpreis sein könnte, damit die Bank nicht die vollständige Zwangsvollstreckung durchführen muss; Sie können einen Teil ihrer Kosten wieder hereinholen. Wir haben tatsächlich versucht, dies zuerst mit der Bank zu tun, bei der wir das Thema schließlich behandelt hatten, und die Rückzahlung der Hypothek darauf zu leisten. Wir haben versucht, dies mit der Bank zu tun, aber sie war nicht sehr bereit, viel zu verhandeln. Und dann endete es damit, dass wir einfach nur das Thema erledigten und einfach die Hypothekenzahlungen übernahmen, was für uns ein viel besseres Geschäft war. Und am Ende zahlten wir das geschuldete Geld in bar und sorgten dafür, dass die Person die Hypothek auf dem Laufenden hielt. Und dann leisteten wir weiterhin jeden Monat die Hypothekenzahlung in ihrem Namen. Diese Person hatte auch Steuernachzahlungen, also mussten wir die Steuernachzahlungen bezahlen. Wenn Sie hingehen und eine Finanzierung für eine Vorab-Zwangsvollstreckung erhalten und sie 19,000 US-Dollar haben, die überfällig sind, wenn Sie 20 % zurückzahlen und dann einen Kredit aufnehmen, würde ein Teil dieser 20 %, ein Teil des Kredits in Richtung dieses Kaufpreises sein.
Wenn Sie Ihr Angebot abgeben, sind diese 19,000 US-Dollar enthalten. Sie machen Ihr Angebot nicht und dann nehmen sie es an und Sie gehen zum Abschluss und zahlen den Kaufpreis plus die 19,000 US-Dollar, die sie schulden. Sie möchten, dass 19,000 US-Dollar in das einfließen, wofür Sie die Immobilie zum Kauf anbieten. Dies könnte Teil des Darlehens sein, wenn Sie die Immobilie mit einem Darlehen erwerben möchten.
Aber ja, das werden Sie auf jeden Fall berechnen. Wenn Sie keinen Leerverkauf tätigen, bei dem Sie mit der Bank verhandeln, können Sie sich in den meisten Fällen ein Bild davon machen, wenn Sie die Bezirksunterlagen oder PropStream oder eine andere kostenpflichtige Software aufrufen, die Ihnen Immobilienunterlagen liefert wie hoch der Hypothekensaldo ist, ob etwas überfällig ist, was … Normalerweise kann man keinen sehr genauen Betrag erhalten, es ist eher eine Schätzung. Basierend auf der Laufzeit der Kredite, die sie erhalten haben, und ihrem Zinssatz ist dies unserer Meinung nach der aktuelle Betrag, den sie für den Kredit schulden. Aber Sie können es beurteilen und sehen: Okay, ich interessiere mich für diese Immobilie. Ich weiß, dass die Zwangsvollstreckung bevorsteht. Aber dann schauen Sie und sehen, okay, diese Immobilie ist nur 200,000 Dollar wert, aber sie schulden trotzdem 250,000 Dollar dafür und stecken hinter weiteren 10,000 Dollar oder so etwas in der Art. Das kann zeigen, okay, ich muss einen Leerverkauf tätigen, weil es sich nicht lohnt, so viel mehr für die Immobilie zu zahlen, weil sie diese Pfandrechte haben, die abbezahlt werden müssen. Aber wenn die Zahlen stimmen und Sie immer noch ein tolles Angebot bekommen, dann machen Sie doch mal weiter, gehen Sie die Zahlen durch und stellen Sie sicher, dass Sie alle anderen Kosten berechnen.
Und wenn die Zwangsvollstreckung eingeleitet wird, achten Sie darauf, dass Sie prüfen, ob noch andere Grundpfandrechte oder Gerichtsurteile an der Immobilie bestehen, wie z. B. Steuernachzahlungen. Sie können sich ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten. Bleiben sie auch bei ihren Steuern? Sehr wichtig anzuschauen.
Tony:
Toller Zusammenbruch, Ashley. Und auch hier gibt es so viele Nuancen bei Immobilieninvestitionen. Ich habe das Gefühl, dass das das Thema der heutigen Show ist und ich weiß, okay, sollte ich versuchen, dieses Thema einfach zu behandeln? Sollte ich es bei einer Zwangsvollstreckung loslassen und dann versuchen, es im Backend abzuholen?
Der zweite Deal, den ich jemals gekauft habe, war ein Leerverkauf. Und nur eine Warnung für alle, die zuhören: Seien Sie darauf vorbereitet, dass ein Leerverkauf lange dauern wird. Mein Deal, dieser zweite Deal, den ich abgeschlossen habe, ich glaube, es vergingen Monate und Monate und Monate zwischen dem Zeitpunkt, als ich das Angebot unterbreitete und dem Zeitpunkt, als sie tatsächlich zurückkamen und Ja sagten, und sogar noch mehr Monate danach, als wir tatsächlich schlossen, weil es einen gab Der erste Käufer, der in der Schlange stand, zog sich zurück. Dann kam die Bank zu mir und sagte: „Hey, Sie waren unser zweites Angebot. Willst du es nehmen?“ Und dann hat der Verhandlungsprozess ewig gedauert, denn nur weil der Verkäufer bei einem Leerverkauf einem Betrag zustimmt, muss die Bank anschließend noch einmal diesen Betrag genehmigen, und das kann ewig dauern. Sie können ein wirklich fantastisches Angebot erhalten, wenn Sie es im Leerverkauf kaufen, aber seien Sie darauf vorbereitet, dass es eine Menge Gesang und Tanz geben kann, bevor Sie tatsächlich die Ziellinie erreichen.
Ashley:
Okay, unsere nächste Frage kommt von Kyle Consider. „Was zahlen diejenigen unter Ihnen, die außerhalb der Stadt Mietwohnungen besitzen, normalerweise für die Verwaltung der Immobilie?“ Tony, du hattest deine Grundstücke in Louisiana. Wie hoch war die Hausverwaltungsgebühr, die Sie dafür bezahlt haben? Weil diese für Sie außerhalb des Staates waren.
Tony:
Es war ehrlich gesagt ziemlich teuer. Ich glaube, sie hatten es bei 10 % der Miete, aber mit einer Obergrenze von 100 $. Für alle Geräte, die ich auf dem Markt hatte, zahlte ich nur 100 US-Dollar pro Einheit. Und die Art und Weise, wie ich meine Firma für Kurzzeitvermietung fand, war, dass ich buchstäblich einfach auf Google ging und Immobilienverwaltungsfirmen eintippte: Shreveport, Louisiana; ein Haufen ist aufgetaucht. Ich rief mehrere an und hatte eine Liste mit Fragen, die ich jeder einzelnen Person stellen wollte. Ich bin mir ziemlich sicher, dass diese Fragen nur aus den BiggerPockets-Foren kamen. Ich habe gerade die Formulare durchsucht, um herauszufinden, welche Fragen ich einem Hausverwalter stellen sollte. Und einige haben sich einfach nie bei mir gemeldet, das ist also offensichtlich ein Zeichen. Es gab ein paar, die sich bei mir gemeldet haben und mit denen ich telefoniert habe.
Und als ich dann, als ich nach Louisiana flog, um das Grundstück zu besichtigen, das mir am besten gefiel, nach Louisiana flog, bat ich ihn einfach um eine Tasse Kaffee. Und er schickte jemanden aus seinem Team zu einem Treffen mit mir, und sie gaben mir viele Einblicke in die lokale Wirtschaft, in die örtliche Stadt und darüber, was bei der Sanierung einer Immobilie gut funktioniert, um die besten Mietwerte zu erzielen. Und ich habe ihnen gegenüber sehr offen und ehrlich gesagt, dass ich ein neuer Investor bin, aber jemanden suche, mit dem ich wachsen kann. Und sie waren damals auch neu und im Wachstum, also waren sie damit zufrieden. Aber ja, es war ein wirklich cooler Prozess, aber es hat mir einfach geholfen, BiggerPockets zu nutzen und dann rauszugehen und Leute persönlich zu treffen, was mir geholfen hat, das Richtige zu finden.
Ashley:
Ja. Ich verwalte meine Immobilien immer selbst. Und dann habe ich vor drei Jahren eine Immobilienverwaltungsfirma engagiert, und das war meine erste Erfahrung mit einer Immobilienverwaltungsfirma. Und ihr Honorar, weil ich und ein anderer Investor zusammen waren und wir beide unsere Immobilien zu ihnen brachten, bekamen einen Mengenrabatt. Ich glaube, im ersten Jahr waren es 5.5 %. Wir haben gerade einen Einjahresvertrag mit ihnen abgeschlossen.
Tony:
Das ist sehr gut. 5.5 %?
Ashley:
Ja. Und dann waren es 25 Dollar pro Gebäude und Monat. Und das deckte den Rettungsdienst ab. Wenn es am Wochenende ein Sanitärproblem gab, wurde kein Überstundensatz oder ähnliches berechnet, sondern nur jeden Monat und jedes Gebäude. Der Apartmentkomplex mit 40 Wohneinheiten besteht aus fünf Gebäuden, sodass uns für diese Immobilie jeden Monat 25 US-Dollar pro Wohneinheit in Rechnung gestellt wurden, für eine Maisonette zusätzlich 25 US-Dollar.
Dann fiel eine Leasinggebühr in Höhe einer Monatsmiete an. Und dann die Wartungsgebühr, ich kann mich nicht erinnern, wie hoch sie war, als wir anfingen, aber ich glaube, sie betrug 40 oder vielleicht 45 Dollar pro Stunde für durchgeführte Wartungsarbeiten. Und dann gab es noch ein paar andere … Auch die Onboarding-Gebühren können sich tatsächlich sehr hoch summieren. Stellen Sie daher sicher, dass Sie sich erkundigen, wie hoch jede einzelne Gebühr vom Tag Ihres Starts bis zum Tag des Offboardings und dem Verlassen der Unterkunft ist Verwaltungsgesellschaft.
Ich habe vor kurzem beschlossen, meine Hausverwaltung zu verlassen und alles selbst zu erledigen. Ich habe meine eigenen Wartungsleute eingestellt, ich habe meinen eigenen Hausverwalter eingestellt. Aber ich habe mit dieser anderen Immobilienverwaltungsgesellschaft gesprochen. Und so habe ich gerade ihre E-Mail aufgerufen und sie als Beispiele verwendet. Ich gehe auch einige ihrer Tarife durch, aber bei der ersten Immobilienverwaltungsgesellschaft, die ich nach dem ersten Jahr, dem zweiten Jahr, genutzt habe, haben sie sie tatsächlich erhöht 6.5 %, glaube ich, die Verwaltungsgebühr. Und dann, glaube ich, wurde der Wartungsaufwand auf 50 US-Dollar pro Stunde erhöht, vielleicht wegen der Wartung. Und ich glaube auch nicht, dass es sonst irgendwelche Änderungen bei den anderen Gebühren gegeben hat.
Aber diese andere Hausverwaltung, nur zum Vergleich für die Gegend von Buffalo, bot mir an, dass ihre Hausverwaltungsgebühr 10 % beträgt, was dasselbe ist, wenn Sie nicht … Wenn Sie nicht viele Immobilien haben Wenn Sie nicht den Staffelpreis erhalten, berechnet die vorherige Hausverwaltung anderen Personen 10 %. Die Ladegebühr beträgt 895 $ pro Einheit. Dazu gehören Werbung, Besichtigungen, Mietervorführungen und die Erstellung von Mietunterlagen. Und dann werden Wartungsdienste mit 52.50 $ pro Stunde abgerechnet, mindestens eine Stunde, und nach der ersten Stunde in 15-Minuten-Schritten abgerechnet. Das waren nur die Grundlagen ihres Honorars dort.
Ich denke, dass es definitiv von Markt zu Markt unterschiedlich ist. Und ich bin zu 100 % der Meinung, dass der günstigste Weg nicht immer der beste ist. Genau wie bei der Beauftragung von Auftragnehmern ist das Günstigste nicht immer das Beste. Ich frage mich oft, okay, also habe ich für meine Immobilien diesen sehr ermäßigten Prozentsatz gezahlt, während andere Investoren einen viel höheren Prozentsatz zahlten, nämlich 10 bis 12 %, offensichtlich waren ihre Einheiten für das Unternehmen mehr wert, weil sie so bezahlt wurden dafür viel mehr, also frage ich mich, ob das nicht auf eine Art Service zurückzuführen ist. Aber vielleicht überhaupt nicht, aber nur einige dieser Dinge, über die man nachdenken sollte.
Und dann auch die Wartungsdienste: Welche Wartung wird eigentlich intern durchgeführt? Eine Sache, die ich normalerweise oft gesehen habe, war, dass ein Wartungstechniker loszog, eine Stunde oder was auch immer berechnete, um eine Situation zu beurteilen, und das dann an einen echten Klempner oder ähnliches schickte. Es wird mir nur in Rechnung gestellt, dass sich jemand das Problem ansieht, und dann wird mir in Rechnung gestellt, dass die tatsächliche Person kommt und es repariert. Was ich jetzt mache, ist, dass wir alles intern erledigen, indem wir Metriken festlegen. Wenn eine Wartungsanfrage eingeht und es sich um ein Sanitärproblem handelt, bei dem es sich nicht um eine laufende Toilette oder einen leckenden Wasserhahn handelt, sondern um etwas anderes als eine einfache Klempnerarbeit, wird der Arbeitsauftrag direkt per E-Mail an unseren Klempnerdienstleister gesendet, und dieser legt einen Termin fest auf, und dann gehen sie. Ich denke, es ist sehr wichtig zu verstehen, wie ihre Systeme und Prozesse in allen Aspekten funktionieren, nicht nur in Bezug auf die Wartung, damit Ihnen nicht all diese kleinen Dinge in Rechnung gestellt werden, weil sie diesen ganzen Prozess haben.
Eine weitere Sache, die zur Sprache kam, war, dass wir, bevor wir die Immobilienverwaltungsgesellschaft verließen, damit begannen, unsere eigenen Leute einzustellen, um Umsätze intern zu erledigen, weil sie bei der Immobilienverwaltungsgesellschaft einfach so teuer werden, wenn sie das machen. Und nachdem wir intern einen Umsatz gemacht hatten, schickten sie einen Wartungstechniker, um die Immobilie zu inspizieren. Und es wurde uns in Rechnung gestellt, dass er vorbeikommt, um es zu besichtigen und sicherzustellen, dass es mietbereit ist, aber wir hatten bereits unsere eigenen Auftragnehmer damit beauftragt, es mietbereit zu machen. Und es war nur eine weitere Gebühr, die sie uns berechneten, um Geld zu verdienen. Aber kennen Sie einfach jede noch so kleine Gebühr, die daraus entstehen kann. Und es tut mir leid, ich weiß, dass ich immer weiter mache.
Tony:
Nein, nein, mach weiter.
Ashley:
Ein weiterer Punkt sind wiederkehrende Inspektionen. Ich glaube, dass die Immobilienverwaltungsgesellschaft im zweiten Jahr vielleicht eine Mitteilung an alle Eigentümer verschickt hat, dass wir nun von allen verlangen, dass sie ihre Immobilie überprüfen lassen, ich glaube, das geschah halbjährlich. Und wir schicken einen Techniker raus. Die Inspektion wird 70 $ kosten. Wir werden Dinge zur vorbeugenden Wartung aufschreiben, was im Allgemeinen nach einer großartigen Idee klingt. Für die Apartmentkomplexe mit 40 Wohneinheiten war das wirklich keine gute Idee. Sie gingen durch, und diese Wohnungen sind ziemlich gut gemacht, alles in dieser Art, und gingen durch und gaben uns dann … Uns wurden 70 Dollar pro Einheit berechnet, was am Ende sehr viel war, wenn man eine ganze Reihe von Einheiten hatte. Und dann sagten sie auch: „Okay, diese Rauchmelder müssen platziert werden, dieser GFI muss platziert werden“, alles Dinge, die Sicherheitsprobleme darstellen. Aber das Problem war, dass sie uns Preise in Rechnung stellten. Wir könnten zu Lowe's gehen und das kaufen. Wenn Sie 20 Rauchmelder austauschen möchten, gehen Sie zur Ausschreibungsstelle von Lowe's, dem Home Depot, und bieten diese 20 Rauchmelder deutlich günstiger an.
Wenn Ihnen die Materialkosten von Ihrer Hausverwaltungsgesellschaft in Rechnung gestellt werden, erhalten Sie darauf Rabatte? Verschiedene Dinge wie diese. Ich könnte wirklich noch viel darüber erzählen, was ich im Laufe der Jahre über die Abrechnung und die Gebühren und Kosten gelernt habe, die sich alle summieren und mit Immobilienverwaltungsgesellschaften verbunden sind. Und wenn sie gute Arbeit leisten, lohnt es sich zu 100 %.
Tony:
Ja, Ash, du sprichst so viele gute Punkte an. Aber das ist ehrlich gesagt einer der Gründe, warum es manchmal schwierig sein kann, Langzeitmieten rentabel zu machen, nämlich die Gebühren, die von Ihren Hausverwaltern erhoben werden. Ich habe tatsächlich eine meiner PM-Vereinbarungen aufgerufen. Ich hatte recht, die Verwaltung der Immobilie kostete 100 Dollar pro Monat. Die Mietgebühr war günstiger als von Ihnen angegeben. Unseres kostete nur 350 $. Und wenn ich mich richtig erinnere, wurde diese Einheit für 1,200 oder 1,300 Dollar pro Monat vermietet, also etwas mehr als ein Drittel einer Monatsmiete.
Aber eines der anderen Dinge, die passierten, war, dass die Hausverwaltungsgesellschaft auch ihre Wartungsfirma besaß. Und sie gaben uns immer die Möglichkeit zu sagen: „Hey, hier ist ein Zitat von uns.“ Wenn Sie externe Angebote einholen möchten, sind Sie herzlich willkommen. Aber Sie sind mit der Arbeit beschäftigt und möchten keine Zeit damit verschwenden, vier verschiedene Klempner anzurufen, um einen Kostenvoranschlag für den Austausch einer Wachsversiegelung einzuholen, also sagen Sie einfach: „Hey, kümmern Sie sich selbst darum.““ Aber was? Als wir versuchten, nach anderen Preisen zu suchen, stellten wir fest, dass die Tarife des Hausverwalters in der Regel teurer waren, aber es war die Bequemlichkeit, die es ihnen ermöglichte, diese zu erhöhen. Denn Sie müssen auch bedenken: Wenn Ihnen nur 100 US-Dollar pro Einheit berechnet werden, ist das kein nennenswerter Geldbetrag.
Ashley:
Das liegt daran, dass Sie an die kurzfristigen [unverständlich 00:42:21] 30 % gewöhnt sind.
Tony:
Ja, 30 %. Aber bedenken Sie einmal: Wenn Sie versuchen, ein Unternehmen aufzubauen, und jede Immobilie, die Sie erwerben, nur 100 US-Dollar pro Einheit kostet, brauchen Sie eine Menge, damit das Unternehmen erfolgreich ist und die Rechnungen auch tatsächlich bezahlen kann, also müssen sie etwas finden Möglichkeiten, dies finanziell für sie zum Laufen zu bringen. Und das andere, was mir in den Sinn kam, ich habe es auch hier nachgeschlagen, mein Hausverwalter hat uns ein sogenanntes Eigentümerkonto eingerichtet, das im Grunde ein Einbehaltungs- oder Reservekonto von 500 US-Dollar war. Und diese 500 Dollar sollten alle Ausgaben decken, nur um sicherzustellen, dass immer Geld auf dem Konto war, um alle anfallenden Ausgaben zu decken. Wenn sie, was auch immer, einen Rauchmelder austauschen oder Wartungsarbeiten durchführen müssten, wollten sie dieses Geld nicht bezahlen müssen. Und ihre Lösung hierfür bestand darin, sicherzustellen, dass auf dem Konto dieses Eigentümers immer mindestens 500 US-Dollar vorhanden waren.
Und wir hatten zwei Möglichkeiten, das Geld dort anzulegen. Wir könnten entweder einfach einen Scheck über 500 US-Dollar ausstellen und sofort einzahlen, oder sie würden 50 US-Dollar pro Monat abziehen, bis sie bei 500 US-Dollar angekommen sind. Wenn Sie jetzt diesen Weg gehen, zahlen Sie nicht nur 100 US-Dollar pro Monat für Ihre Hausverwaltungsgebühr, sondern jetzt auch zusätzlich 50 US-Dollar pro Monat für 10 Monate, sodass Sie jetzt tatsächlich 150 US-Dollar pro Monat zahlen Monat für Ihre Hausverwaltung. Und sagen wir, Sie haben nur einen Nettogewinn gemacht oder Sie haben ohnehin nur ein paar hundert Dollar pro Monat Gewinn, und 50 Dollar machen im Laufe eines Jahres einen großen Unterschied. Lesen Sie auf jeden Fall Ihre PM-Vereinbarungen durch und machen Sie sich ein wirklich fundiertes Bild von den unterschiedlichen Kosten.
Ashley:
Und irgendwann bekommen Sie die 500 Dollar zurück. Wenn Sie die Hausverwaltung verlassen, erhalten Sie diese Rücklagen zurück. Stellen Sie sich das wie ein Sparkonto vor, das für Sie keine Zinsen abwirft.
Tony:
Ja.
Ashley:
Aber das Interessante daran ist, dass man es über einen bestimmten Zeitraum bezahlen kann, denn als wir das gemacht haben, musste alles bezahlt werden … Das war ein Teil der Onboarding-Gebühr, der im Voraus bezahlt werden musste. Und das ist eine großartige Sache, Tony, darüber nachzudenken. Okay, Sie kaufen diese Immobilie, haben Ihr Geld in die Anzahlung gesteckt, vielleicht um Ihre Reha zu finanzieren, und vielleicht sind Sie knapp bei Kasse. Haben Sie dafür gesorgt, dass Sie diese Rücklagen für sie haben?
Vielen Dank, dass ihr heute einige tolle Fragen gestellt habt. Wie immer können Sie zu bigpockets.com/reply gehen und uns eine Frage hinterlassen. Oder Sie schlüpfen in meine und Tonys DMs bei Wealth from Rentals oder bei Tony J. Robinson. Wir sehen uns am Mittwoch mit einem Gast.
Sehen Sie sich hier den Podcast an
In dieser Folge behandeln wir
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- Gebühren für die Immobilienverwaltung und wie man die Kosten niedrig hält
- Warum Sie es MÜSSEN Versichern Sie Ihr Eigentum während der Reha-Phase
- Wie man den Dienst nutzt Ballonzahlungen zu Ihrem Vorteil (und vermeiden Sie mehr Risiko!)
- Was Sie vorher wissen müssen Kauf eines vorab zwangsversteigertes Eigentum
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