Sicherlich haben Sie schon von der massiven Zinserhöhung gehört. Seit Anfang 2022 sind die Zinsen in allen Bereichen unseres Lebens gestiegen. CDs, Sparkonten, Autokredite und Kreditkarten verzeichneten in den letzten 20 Monaten einen starken Zinsanstieg.
Von Menschen, die ein Haus kaufen, bis hin zu Gewerbeimmobilien Angesichts der schwierigen Lage hatten die Zinssätze große Auswirkungen auf Immobilieninvestoren. Angesichts der steigenden Zinsen haben wir von einem bevorstehenden Immobiliencrash gehört, der den Immobilienmarkt erdrücken wird. Ich bin nicht hier, um über diesen möglichen Absturz zu sprechen, da ich nicht glaube, dass er passieren wird.
Auch die Zinssätze für HELOCs sind gestiegen. Entsprechend BankrateSie sind von durchschnittlich 4.24 % im Januar 2022 auf knapp über 10 % im November 2023 gestiegen. Das ist ein drastischer Anstieg in so kurzer Zeit. Die Federal Reserve hat die Zinssätze seit Anfang 11 elf Mal angehoben, wodurch ein HELOC weniger attraktiv ist als zuvor.
Hier gebe ich einen Überblick darüber, wie sich hohe Zinssätze auf HELOCs ausgewirkt haben. Neben höheren Zinssätzen gibt es für Immobilieninvestoren mehrere Dinge zu beachten.
Was ist ein HELOC?
A HELOC steht für eine Home-Equity-Kreditlinie. Es handelt sich um eine revolvierende Kreditlinie, die Immobilieneigentümer von den meisten Kreditgebern erhalten können, wenn Sie über Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen. Eine HELOC ähnelt einer Kreditkarte, die Sie immer wieder verwenden können. Mit jeder Zahlung steht Ihnen mehr Guthaben zur Verfügung.
Die meisten HELOCs haben variable Zinssätze. Wenn Sie seit mehr als zwei Jahren an einem HELOC leiden, ist die Rate von 3 % auf 5 % auf irgendwo im Bereich von 8 % bis 10 % gestiegen.
Einige Kreditgeber bieten einen festen Zinssatz an, der es Ihnen ermöglicht, den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festzulegen. Ein fester Zinssatz ist vielleicht nicht die beste Option, da die Zinssätze derzeit hoch sind, aber Sie sollten ihn auf jeden Fall in Betracht ziehen, wenn Sie glauben, dass die Zinssätze weiter steigen werden.
Verfügbares Eigenheimkapital
Laut CNBCIm September 30 verfügen die Amerikaner über Eigenheimkapital in Höhe von 2023 Billionen US-Dollar, was etwa 200,000 US-Dollar an abgreifbarem Eigenkapital pro Eigenheimbesitzer entspricht. Die meisten Kreditgeber bieten einen Beleihungswert von 80 % an (LTV) Verhältnis HELOC. Auch wenn Sie möglicherweise nicht das gesamte Eigenkapital Ihres Eigenheims nutzen können, können Sie wahrscheinlich dennoch auf einen annähernd sechsstelligen Betrag zugreifen.
Das ist eine Menge Geld, das die Leute nutzen können. Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind oder mit dem Kauf von Immobilien beginnen möchten, kann die Verwendung eines HELOC tatsächlich eine gute Möglichkeit sein Skalieren Sie Ihr Immobilienportfolio während der Verwendung der Gerechtigkeit in Ihrem Zuhause und lassen Sie Bargeld in Ihrer Tasche.
Aufgrund des großen Eigenkapitals von Eigenheimen und der hohen Zinssätze kann es leicht passieren, dass große Anschaffungen getätigt werden, ohne dass die Zahlungen geleistet werden können. Daher ist es wichtig, einen HELOC mit Vorsicht zu nutzen. Ich bin kein Befürworter dafür, dass ein HELOC wie eine Kreditkarte verwendet wird. Wenn Sie jedoch einen HELOC nutzen, empfehle ich Ihnen, etwas zu kaufen, das Einnahmen generiert, die den HELOC mit der Zeit amortisieren: mehr Immobilien.
Auswirkungen hoher Zinssätze auf HELOCs
Verschärfung der Bedingungen
Es war nicht ungewöhnlich, dass Kreditgeber, in der Regel lokale Kreditgeber, einen HELOC-LTV von 90 % oder mehr anboten. Tatsächlich sah ich erst vor zwei Jahren einige Kreditgeber mit LTVs von 95 % bis 100 %. Dieser höhere LTV verschaffte Ihnen mehr Kreditkraft.
Einige Kreditgeber boten sogar zinslose Optionen für HELOCs an. Viele Kreditgeber bieten auch Einführungszinssätze an. Einige davon waren sechs Monate lang nur 0.99 %, um Sie dazu zu verleiten, sie als Kreditgeber zu nutzen.
Aufgrund der steigenden Zinsen haben die Kreditgeber jedoch ihre Konditionen verschärft. Die meisten Kreditgeber bieten keine reine Zinsoption mehr an und haben den LTV auf 80 % gesenkt. Einige Kreditgeber haben die Einführungszinsphase sogar ganz abgeschafft. Und es gibt andere Kreditgeber, die überhaupt keine HELOC-Optionen anbieten.
HELOCs variieren stark zwischen den Kreditgebern und es handelt sich hierbei um Verallgemeinerungen. Wenn Sie auf der Suche nach einem HELOC sind, wenden Sie sich an drei bis sieben verschiedene Kreditgeber und wägen Sie alle Optionen ab.
Erhöhte Kreditkosten und monatliche Zahlungen
Wir werden uns im nächsten Abschnitt ein Beispiel ansehen, aber ich möchte erwähnen, dass die höheren Zinssätze für HELOCs dazu führen, dass die Nutzung eines HELOC (oder eines beliebigen Kredits) teurer wird.
Bedenken Sie bei der Suche nach einem HELOC, dass es sich hierbei nicht um eine feste monatliche Zahlung wie bei einer typischen Zahlung handelt Hypothek oder Autokredit. Es ist wie bei einer Kreditkarte, bei der der Betrag jeden Monat je nach ausstehendem Saldo variiert.
Zusätzlich zu der Tatsache, dass sich der ausstehende Saldo jeden Monat ändern kann, könnte sich ein schwankender Zinssatz auf den Zahlungsbetrag auswirken und die Kosten für die Kreditaufnahme erhöhen. Ihre monatliche Zahlung kann steigen oder sinken, aber die Zinskosten sollten Sie bei der Suche nach Ihrer nächsten Immobilie im Auge behalten.
Erschwinglichkeitsfaktor
HELOCs werden immer erschwinglicher als noch vor nicht einmal zwei Jahren, aber das bedeutet nicht, dass sie keine Option mehr sind. Es bedeutet lediglich, die Zinsänderungen zu berücksichtigen. Höhere Zinssätze bedeuten natürlich, dass Sie mehr Zinsen zahlen.
Hier ist ein Beispiel dafür, wie sich steigende Zinssätze auf HELOCs ausgewirkt haben. Nehmen wir an, Sie haben einen HELOC für 100,000 US-Dollar. Wenn Sie einen HELOC als Anzahlung für ein Einfamilienhaus nutzen und 50,000 US-Dollar für die Anzahlung und die Abschlusskosten leihen müssen, lag Ihr Zinssatz Anfang 2022 bei 4.25 %.
Daher waren dies Anfang 2022 die Zahlen:
- Balance: $50,000
- Zinssatz: 4.25%
- Jährliche Zinszahlung: $2,125
Dann, Ende 2023, waren dies die Zahlen:
- Balance: $50,000
- Zinssatz: 10%
- Jährliche Zinszahlung: $5,000
Die Zinszahlung wäre um fast 3,000 US-Dollar pro Jahr oder etwa 240 US-Dollar pro Monat gestiegen.
Das macht dieses Beispiel keineswegs zu einem Deal-Breaker. Es bedeutet lediglich, dass diese Investition einen geringeren Cashflow erzielen würde als vor zwei Jahren.
Wenn Sie mehr als 50,000 US-Dollar verwenden, kann der Anstieg der Zinssätze natürlich dazu führen, dass Sie sich die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nicht mehr leisten können. Wenn ich eine Versicherung abschließe Mehrfamilienhaus und Selbstlagerung Bei Deals neige ich dazu, konservativ zu sein. Normalerweise werde ich die Zinssätze leicht erhöhen, um den Änderungen der Zinssätze Rechnung zu tragen. Im Allgemeinen empfiehlt es sich, konservativ zu zeichnen.
Auswirkungen auf das Eigenheimkapital
Wir sehen, dass einige Märkte und Anlageklassen aufgrund der hohen Zinssätze einen Rückgang des Eigenkapitals erleiden. Zum Beispiel die durchschnittlichen Immobilienpreise in Austin, Texas; Salt Lake City; Seattle; und Boise, Idaho, sind um 3 bis 5 % an Wert gefallen. Dies ist auf die geringere Nachfrage zurückzuführen. Immobilien bleiben länger auf dem Markt und Verkäufer bieten Zugeständnisse an, die wir seit vielen Jahren nicht mehr gesehen haben.
Wenn der Wert von Häusern sinkt, sinkt auch das Eigenkapital. Obwohl dies kein großes Problem darstellt, sollten Sie sich dessen bewusst sein, wenn Sie nach einem HELOC suchen. Unter Berücksichtigung der oben genannten Prozentsätze würde dies bedeuten, dass ein Haus mit einem Wert von 600,000 US-Dollar etwa 25,000 US-Dollar weniger wert wäre, was den Betrag, den Sie bei einem HELOC erhalten könnten, verringert.
Variable Zinssätze und feste Zinssätze
Wenn Sie nur einen HELOC erwerben möchten, liegen die Zinssätze bei etwa 10 %. Ein variabler Zinssatz ist bei HELOC-Kreditgebern am häufigsten. Die gute Nachricht bei einem HELOC ist, dass, wenn die Zinssätze sinken, auch der Zinssatz für den HELOC sinken wird.
Allerdings bedeutet die bloße Tatsache, dass es sich um einen variablen Zinssatz handelt, nicht immer, dass er steigen wird, sobald die Fed eine Änderung vornimmt. Einige Kreditgeber ändern die Zinssätze monatlich, vierteljährlich oder jährlich. Es ist wichtig, die Kreditgeber zu fragen, wie oft sich der Zinssatz ändern könnte.
Bei HELOCs mit festem Zinssatz sind Sie an den Zinssatz gebunden, der Ihnen bei der Beantragung eines HELOC angeboten wird. Wenn die Zinssätze jedoch wieder sinken, kann es sein, dass Ihr Zinssatz höher ist als das, was der Markt zu diesem Zeitpunkt anbietet.
Erkundigen Sie sich bei einem Kreditgeber, wie lange dieser Zinssatz festgelegt wird. Möglicherweise gilt dies nicht für den gesamten Ziehungszeitraum. Darüber hinaus können Sie möglicherweise eine HELOC refinanzieren, wenn die Zinssätze sinken, sodass Sie nicht immer an den höheren Zinssatz gebunden sind.
Abschließende Überlegungen
Sie fragen sich vielleicht, warum Sie jemals einen HELOC nutzen sollten, wenn die Zinssätze so hoch sind. Während sich die Zinssätze auf HELOCs ausgewirkt haben, sollten Sie die Alternative in Betracht ziehen:
- Verfügen Sie über das Kapital, um in Immobilien zu investieren?
- Möchten Sie eine Kreditkarte verwenden und den Zinssatz von über 20 % oder fast 30 % der Barvorschussgebühren zahlen?
- Verwenden Sie eine harter Geldverleiher das 10 % Zinsen und jedes Mal ein paar Punkte bietet?
- Möchten Sie warten, bis die Zinsen wieder sinken?
- Wie kann mir ein HELOC trotzdem dabei helfen, mein Portfolio zu skalieren?
Für mich sind die höheren Zinssätze kein großes Problem, da ich Immobilien mit Cashflow kaufe, die das HELOC-Guthaben zurückzahlen und es mir ermöglichen, mit dem Aufbau von Eigenkapital für die Immobilien zu beginnen. Es hat mir geholfen, mehrere Immobilien zu kaufen, die ich nicht hätte kaufen können, wenn ich nur dafür gespart hätte.
HELOCs sind bei richtiger Anwendung eine sehr wirksame Strategie zur Erweiterung Ihres Immobilienportfolios. Sie haben es uns ermöglicht, unser Portfolio unabhängig von Zinsänderungen zu skalieren.
Wenn ich jetzt mit höheren Zinssätzen in eine Immobilie einsteigen kann, bedeutet das nur, dass die Immobilien bei sinkenden Zinssätzen einen besseren Cashflow haben. Ich verstehe HELOCs als großartiges Werkzeug um mir zu helfen, mein Endziel zu erreichen.
Erwägen Sie alle Optionen und treffen Sie die beste Entscheidung für Sie, Ihre Familie und Ihr Unternehmen.
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