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Immer mehr Immobilieninvestoren überlegen, wie es aussehen könnte, auf der anderen Seite des Schlusstisches zu stehen. Ich meine nicht, der Verkäufer zu sein, sondern eher der Kreditgeber. Bei steigenden Zinssätzen können Sie durch die Finanzierung oder den Kauf kurzfristiger Schuldverschreibungen problemlos zweistellige Zinssätze erzielen.
Stellen Sie sich vor, Sie investieren in Immobilien, bei denen Sie sich nicht um eine Sanierung kümmern, keine persönliche Garantie unterzeichnen oder sich mit Mietern befassen müssen. Und wenn etwas schief geht, verliert jemand anderes als Sie sein Geld, bevor Sie einen Dollar verlieren. Klingt ziemlich gut, oder?
Wie genau gehen Sie also vor, um Kreditgeber zu werden? Wie kann man mit Krediten Geld verdienen? Wie verlieren Menschen Geld beim Verleihen? Und schließlich: Gibt es eine Möglichkeit, ein passiver Kreditgeber zu sein, sodass Sie sich zurücklehnen und passives Einkommen von aktiven Immobilieninvestoren erzielen können?
Als Leiter von habe ich in den letzten fünf Jahren Kredite in Höhe von über 500 Millionen US-Dollar finanziert Aloha-Hauptstadt, ein landesweit tätiger Kreditgeber, der sich auf die Finanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien konzentriert. Auf der BPCON22 in San Diego führte ich so viele Gespräche mit Mitgliedern der BiggerPockets-Community, in denen sie erwähnten, dass sie auf erheblichen Bargeldreserven sitzen, die nicht in ihr nächstes Geschäft reinvestiert werden – warum? Weil ihr idealer Gewinn oder Cashflow aus ihrer Fix-and-Flip-, BRRRR- oder schlüsselfertigen Mietstrategie in den Märkten, in die sie investiert hatten, nicht mehr erreichbar war. Da sie nicht wussten, wann sie ihr nächstes Angebot finden würden, waren viele gespannt darauf, zu lernen, wie man das setzt ihr Kapital, um als passiver privater Kreditgeber zu arbeiten.
Können Sie als Kreditgeber zweistellige Renditen erzielen? Ja, natürlich. Können Sie als Kreditgeber Geld verlieren? Das können Sie sicher! In diesem Artikel erläutern wir, was ein Kreditgeber ausmacht, darunter:
- Passive vs. aktive Kreditvergabe
- Wie Kreditgeber Geld verdienen
- Wie Kreditgeber Geld verlieren
Fangen wir an.
Passive vs. aktive Kreditvergabe
Ich kann Ihnen aus erster Hand sagen, dass die private Kreditvergabe alles andere als passiv ist, wenn Sie es richtig machen.
Sie müssen qualifizierte Kreditnehmer und akzeptable Angebote finden, die Ihren Kriterien entsprechen, wettbewerbsfähige Konditionen bieten und dann die Erfahrung, Liquidität und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers garantieren. Sie müssen auch eine Versicherung abschließen Ist-Wert (AIV) und Nachreparaturwert (ARV) zusammen mit dem detaillierten Sanierungsbudget, um sicherzustellen, dass das Projekt über eine angemessene Gewinnspanne verfügt, damit der Kreditnehmer Geld verdienen kann, oder, wenn es sich um einen Mietausstieg handelt, die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie mit einer Zins-/Laufzeit-Refinanzierung Cashflow erhält.
Das ist erst der Anfang. Bevor Sie den Kredit finanzieren, müssen Sie sicherstellen, dass die Eigentumsversicherung und die Sachversicherung das Risiko für Sie als Kreditgeber mindern. Anschließend müssen Sie Kreditdokumente erstellen, die alle Geschäftsbedingungen und Schutzmaßnahmen des Kreditgebers enthalten und gleichzeitig die landesspezifischen Compliance-Anforderungen einhalten.
Nachdem der Kredit nun finanziert ist, sollten Sie sicherstellen, dass der Zeitplan für die Reha eingehalten wird, und dem Kreditnehmer wahrscheinlich zusätzliches Geld zur Deckung der Kosten überweisen. Während des gesamten Prozesses müssen Sie die Zinsen des Kreditnehmers abrechnen und einziehen.
Alternativ besteht die Möglichkeit, passiv Kredite zu vergeben, indem man in Immobilienanleihen oder in einen Immobilienschuldenfonds investiert, der von einem professionellen Immobilienkreditunternehmen verwaltet wird. Dadurch erhalten Sie Zugang zu jährlichen Renditen, die denen ähneln, die Sie durch direkte Privatkredite erzielen würden, und profitieren gleichzeitig von passiven Investitionsvorteilen, indem Sie auf die betriebliche Infrastruktur, das Fachwissen und den Geschäftsablauf des Kreditgebers zurückgreifen.
Beispielsweise verfügt Aloha Capital über mehr als 20 Vollzeitmitarbeiter, die alle über einen Hintergrund in der Immobilienkreditvergabe und -investition verfügen und sich auf die Suche, Zeichnung, Vergabe und Bedienung von Krediten konzentrieren. Aloha bietet Anlegern über den Zugang zu Renditen von 8 bis 14 % aus Immobilienanleihen Aloha Passive Note-PlattformHier können passive Anleger eine bereits gezeichnete und ausgegebene Anleihe auswählen, kaufen und sich entspannen, während Aloha Capital den Kredit betreut.
Darüber hinaus können Anleger über die Zugang zu einem diversifizierten Portfolio kurzfristiger Kredite erhalten Aloha LTD Einkommensfonds, das ein jährliches Renditeziel von 8 % hat, keine Sperrfrist und eine 7-jährige Erfolgsbilanz. Darüber hinaus gibt es weitere Möglichkeiten, sich mit dem Investieren in Schuldverschreibungen vertraut zu machen, beispielsweise Crowdfunding-Plattformen, auf denen Sie einen Bruchteil einer Schuldverschreibung besitzen können, und private Kreditgeber, die Kreditnehmer vermitteln, die einen Kredit benötigen, und Privatpersonen, die an Privatkrediten interessiert sind.
Wie Kreditgeber Geld verdienen
Wenn Sie über Kapital verfügen, ist die Kreditvergabe eine gute Möglichkeit, ertragsstarke Renditen zu erzielen. Kreditgeber, die kurzfristige Darlehen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gewähren, können Zinsen zwischen 8 % und 15 % pro Jahr sowie Kreditvergabegebühren von 0 % bis 3 % erhalten. Wenn das Darlehen über die Laufzeit hinausgeht, können Sie außerdem eine Verlängerungsgebühr erheben, und wenn das Darlehen in Verzug gerät, können Sie Verzugszinsen von 20 % oder mehr pro Jahr berechnen (der tatsächliche Höchstsatz hängt von den staatlichen Wuchergesetzen ab).
Obwohl dies eine große Spanne ist, ist im aktuellen Immobilienumfeld eine zweistellige Jahresrendite an erster Stelle, bei der der Kreditnehmer über Eigenkapital am Geschäft verfügt, ziemlich normal.
Zur Klarstellung wird darauf hingewiesen, dass im Falle einer Immobilienleihe für die betreffende Immobilie eine erste Position oder ein Pfandrecht durch die zugrunde liegende Sicherheit gesichert ist. Das bedeutet, dass Sie als Kreditgeber bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers die Sicherheiten beschlagnahmen können, um Ihr Kapital und die nicht gezahlten Zinsen durch Zwangsvollstreckung zurückzuerhalten. Wenn Sie ein Junior-Kreditgeber sind, können Sie keine Zwangsvollstreckung vornehmen, und der Kapitalbetrag Ihres Darlehens ist erst verfügbar, wenn der erste Kreditgeber vollständig bezahlt ist. Obwohl Sie als nachrangiger Kreditgeber möglicherweise einen etwas höheren Zinssatz erzielen, erhöhen Sie Ihr Risiko eines Kapitalverlusts erheblich, wenn der Kreditnehmer jemals ausfällt.
Wie Kreditgeber Geld verlieren
Wir haben darüber gesprochen, als Kreditgeber Geld zu verdienen. Lassen Sie uns nun besprechen, wie Sie Ihr Geld nicht verlieren.
Als Kreditgeber erstellen Sie, idealerweise mit einem Pfandrecht an erster Position, einen Schuldschein, der durch eine Immobilie durch ein Sicherungsinstrument (in der Regel eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde) besichert wird, und idealerweise verfügt dieser Kredit über eine persönliche Zahlungsgarantie des Bürgen (S).
Wie kann man als Kreditgeber also Geld verlieren? Hier sind die drei besten Möglichkeiten:
1. Nicht an erster Stelle stehen
Gelegentlich können Kreditnehmer ihren Plan, eine Immobilie zu sanieren, zu verkaufen oder zu vermieten, nicht umsetzen. Oder es kommt zu Situationen, in denen sie den Schuldendienst nicht mehr decken können oder ihr Reha-Budget nicht ausreicht. In diesem Fall wird der Kreditgeber an erster Stelle Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass er sein gesamtes oder einen Großteil seines Kapitals durch Zwangsvollstreckung, eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung, Unterlassung oder eine andere Methode zurückerhält.
Wenn Sie in diesem Szenario nicht der erste Kreditgeber sind, sind Sie der nachrangige Kreditgeber und haben zwei Optionen zur Auswahl:
- Zahlen Sie den Kreditgeber der ersten Position vollständig ab, einschließlich Kapital, ausstehenden Zinsen und Verzugszinsen, um der Kreditgeber der ersten Position zu werden.
- Bereiten Sie sich darauf vor, einen Teil oder das gesamte Kapital zu verlieren. Warum? Denn Verzugszinsen, Verlängerungsgebühren und Anwaltskosten häufen sich schnell und der erste Kreditgeber wird zuerst vollständig bezahlt!
2. Kreditvergabe an Kreditnehmer mit begrenzter Erfahrung, geringer Kreditwürdigkeit oder unzureichender Liquidität
Dies sind meiner Meinung nach die drei Hauptfaktoren, die das Risiko von Kreditausfällen und -ausfällen bestimmen. Sie sollten in zwei von drei dieser Kategorien nach Kreditnehmern suchen, die Ihren Standards entsprechen. Wenn sie sich nur in einer Kategorie qualifizieren, sollten Sie einen zusätzlichen Bürgen anfordern, der Ihren Anforderungen entspricht, oder die Finanzierung des Geschäfts weitergeben!
3. Ignorieren der Ausstiegsstrategie des Kreditnehmers
Im Idealfall verstehen Sie als Kreditgeber die Dynamik des Marktes, in dem Sie Kredite vergeben, und die Ausstiegsstrategie des Kreditnehmers. Wenn Sie Ihren Zinssatz, Ihre Gebühren und Ihre Hebelwirkung nicht an die dem Kreditnehmer zur Verfügung stehenden Kreditausstiegsoptionen anpassen, riskieren Sie möglicherweise, Geld zu verlieren. Wenn die Immobilie vermietet statt verkauft werden muss: Fließt der Immobilien-Cashflow mit Ihrem Darlehen oder wird der Kreditnehmer dazu in der Lage sein? Refinanzierung in einen anderen Kredit? Wenn Sie es nicht wissen, finanzieren Sie es nicht!
Zusammenfassung
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass jeder ein privater Kreditgeber sein kann, wenn er Zugang zu Kapital hat. Aber die Suche nach Renditen aus privaten Krediten, ohne die Fallstricke aktiv zu vermeiden, kann eher zu Verlusten als zu Gewinnen führen.
Wie bei den meisten Immobilienstrategien können Sie ein sein Passiv oder aktiver Kreditgeber. Ich hoffe, dass dies einen Einblick gibt, wie passive Kredite mit dem richtigen Kreditpartner eine großartige Kombination aus Einkommen und Risikominderung bieten. Wenn Sie es alleine machen, hoffe ich, dass Sie die drei Möglichkeiten in Betracht ziehen, um Geldverluste zu vermeiden, bevor Sie Ihr erstes Geschäft finanzieren.
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Aloha Capital bietet Wohnimmobilieninvestoren Zugang zu wettbewerbsfähigen, transparenten und zuverlässigen Krediten für aktive Immobilieninvestoren im ganzen Land. Wir bieten kurzfristige Überbrückungsdarlehen für Fix & Flip-, BRRRR-, kurzfristige Miet- und Mehrfamilieninvestoren sowie langfristige Zins- und Tilgungsdarlehen für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und kleine bis mittelgroße Mehrfamilienhäuser . Wir bieten Bauunternehmern und Build-to-Rent-Investoren auch vertikale Entwicklungsdarlehen für verfüllte Wohnimmobilien.
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