Foreclosure-Prognose 2023: Eine False Flag mit überhöhten Zahlen?

Dave:
Hallo zusammen, willkommen bei On the Market. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer. Heute ist auch das Geburtstagskind Jamil Damji dabei. Alles Gute zum Geburstag, Alter.

Jamil:
Danke mann. Es waren 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Ich weiss. Wohin vergeht die Zeit?

Dave:
Wie fühlst du dich?

Jamil:
44

Dave:
Fühlt sich das alt an? Jung?

Jamil:
Es fühlt sich ehrlich gesagt gut an. Es war ein verrücktes Jahr. Auf dem Immobilienmarkt und im Leben im Allgemeinen ist viel passiert, aber ich bin für alles dankbar und freue mich riesig über dieses Gespräch mit Rick.

Dave:
Ja, absolut. Nun ja, du hast die Energie eines Menschen, der halb so alt ist wie du, also denke ich, dass es dir ziemlich gut geht.

Jamil:
Danke.

Dave:
Ja, absolut. Und dieses Gespräch ist großartig. Jamil, wir haben ihn wahrscheinlich im Juni oder Juli interviewt?

Jamil:
Ja, kurz bevor der andere Schuh auf dem Immobilienmarkt fiel. Und es war ein interessantes Gespräch, und ich muss sagen, dass das Gespräch mit Rick wahrscheinlich meine Lieblingsfolge des ganzen Jahres ist, weil man einen echten Einblick in das Geschehen erhält, basierend auf den Zahlen, nicht basierend auf Emotionen, nicht basierend auf Fachjargon oder so Sensationsgier, nur Daten. Und es ist immer wichtig, darauf zu achten, was die Zahlen sagen und was die Leute sagen, die versuchen, Geschichten zu verkaufen.

Dave:
Absolut. Ja, ich glaube, er ist überhaupt nicht trocken. Er ist sehr unterhaltsam, es macht Spaß, mit ihm zu reden, aber er ist einfach nicht emotional, was meiner Meinung nach wirklich wichtig und schön ist, dass er einfach eine so unvoreingenommene, objektive Analyse dessen liefert, was auf dem Markt vor sich geht. Und wir decken alles in diesem Interview ab. Wir reden über Zwangsvollstreckungen, Hypothekenzinsen, die US-Wirtschaft, alles, was Sie sich vorstellen können.
Diese Show ist also unsere erste Show des Jahres. Wenn Sie also schon einmal wissen möchten, was im Jahr 2023 passieren wird und worauf Sie im Laufe dieses Jahres achten sollten, wird Ihnen diese Folge wirklich gefallen , weil Rick einige wirklich genaue und objektive Informationen liefert, die für Sie wirklich umsetzbar sind.

Jamil:
Einverstanden. Machen Sie sich Notizen, Leute.

Dave:
Also gut, nun machen wir eine kurze Pause und begrüßen dann Rick Sharga, den Executive Vice President of Market Intelligence für ATTOM Data. Rick Sharga, willkommen zurück bei On the Market. Vielen Dank, dass Sie wieder dabei sind.

Rick:
Danke, dass ich wieder da bin. Ich schätze, das erste Mal war gar nicht so schlimm.

Dave:
Oh, komm schon, du warst sehr aufschlussreich. Es ist tatsächlich eine unserer beliebtesten Shows überhaupt. Sie haben hervorragende Arbeit geleistet und wir freuen uns, Sie wieder bei uns zu haben.

Rick:
Ich weiß es zu schätzen.

Jamil:
Ich habe das Gefühl, dass man, nachdem man längere Zeit mit Rick gesprochen hat, das Gespräch wesentlich schlauer hinter sich lässt. Vielen Dank, dass Sie uns allen heute dabei geholfen haben, unseren IQ zu steigern.

Rick:
Ich habe mich wirklich gefreut, dass Adam mir den Titel „EVP of Market Intelligence“ verliehen hat, denn es ist das erste Mal in meiner Karriere, dass jemand „Intelligence“ im selben Satz mit meinem Namen verwendet, also ist es immer eine Freude.

Dave:
Das war sehr klug von Ihnen, das zu orchestrieren. Nun, Rick, das letzte Mal, dass wir dich bei uns hatten, war im Sommer, und wir waren sozusagen auf dem Höhepunkt der Immobilienmarkt-Raserei angelangt, zumindest was die Verkaufspreise angeht. In den letzten Monaten hat sich viel verändert und wir würden gerne mit Ihrer Zusammenfassung oder Ihren Gedanken darüber beginnen, was in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 auf dem nationalen Immobilienmarkt passiert ist.

Rick:
Nun, als wir uns das letzte Mal unterhielten, erinnerten Sie sich wahrscheinlich daran, dass wir die Tatsache besprochen hatten, dass wir erste Anzeichen einer Abschwächung der Nachfrage gesehen hatten. Das begann eigentlich bereits zu Beginn des Jahres und hatte wirklich etwas mit der Erschwinglichkeit zu tun, da die Immobilienpreise im Jahresvergleich immer noch um 15 bis 20 % stiegen. Als die Federal Reserve beschloss, die Ärmel hochzukrempeln und die Inflation durch eine Reihe beispielloser Erhöhungen des Leitzinses tatsächlich zu bekämpfen, brachte das die Hypothekenmärkte in Aufruhr, und wir sahen, wie sich die Hypothekenzinsen verdoppelten.
Laut Freddie Mac ist es das erste Mal seit einem Kalenderjahr, dass so etwas passiert ist. Wir haben noch nie erlebt, dass sich die Hypothekenzinsen in einem Kalenderjahr tatsächlich verdoppelt haben, und das liegt einfach an der Erschwinglichkeit. Wir haben also gesehen, dass die Hausverkäufe von Monat zu Monat sowohl bei neuen als auch bei bestehenden Häusern zurückgingen. Wir werden dieses Jahr wahrscheinlich beenden, auch wenn wir einen ziemlich guten Start hatten, und wir werden dieses Jahr wahrscheinlich mit 15 bis 20 % weniger Hausverkäufen als vor einem Jahr abschließen.
Wir haben gesehen, dass der Anstieg der Immobilienpreise im Grunde genommen stagniert. Wir blicken auf Märkte wie Kalifornien, wo der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr jetzt im Bereich von 2 bis 3 % liegt, während er zu Beginn des Jahres zweistellig war. Und es gibt Teile des Landes, in denen wir tatsächlich einen Preisrückgang beobachten. Wir haben die letzten vier Monate in Folge erlebt, in denen die Immobilienpreise von Monat zu Monat gesunken sind. Das ist zu dieser Jahreszeit nicht unbedingt ungewöhnlich, aber der Rückgang war stärker als gewöhnlich. Aber wenn Sie darüber nachdenken, ist die durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung für ein Haus, das Sie vor einem Jahr gekauft hätten, je nachdem, wo Sie sich im Land befinden, von 45 % auf 60 % gestiegen. Und ich weiß nicht, wie es euch geht, aber als ich mit meinem Chef über eine Gehaltserhöhung von 45 bis 60 % sprach, kicherte er höflich und sagte mir, ich solle wieder nach draußen gehen und spielen.
Es hat also wirklich viele potenzielle Hauskäufer vom Markt verdrängt. Wir haben Untersuchungen gesehen, die darauf hinweisen, dass zwischen 10 und 20 % der Menschen, die wir kaufen möchten, sich stattdessen für eine zeitweilige Miete entschieden haben. Für Ihre Zielgruppe deutet das darauf hin, dass es möglicherweise einige Möglichkeiten für Mietobjekte und Einfamilienhäuser gibt, denn wenn jemand ein Haus kaufen möchte, liegt es nahe, dass er daran interessiert sein könnte, eines statt einer Wohnung zu mieten. Aber wir werden das Jahr eher im Abwärtstrend beenden. Das wird wohl auch ins nächste Jahr ziehen.
Allerdings glaube ich nicht, dass der Rückgang der Hausverkäufe im nächsten Jahr annähernd so stark ausfallen wird wie in diesem Jahr. Denken Sie an einen anderen ... Und dann höre ich für eine Weile auf zu reden. Eine weitere kontextbezogene Sache ist, dass wir im Jahr 2021 ungewöhnlich starke Hausverkäufe verzeichnen werden. 2021 war kein durchschnittliches Jahr für Hausverkäufe. Es war ein weit überdurchschnittliches Jahr für Hausverkäufe. Es wäre also keine Überraschung gewesen, wenn die Zahlen etwas zurückgegangen wären. Der Rückgang um 15 bis 20 % ist jedoch ausschließlich auf die Maßnahmen der Fed und deren Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen zurückzuführen.

Jamil:
Rick, als wir das letzte Mal gesprochen haben, war der Markt in einer völlig anderen Lage und ich versuche immer zu verstehen, was auf mich zukommt. Und ich bin im Fix-and-Flip-Geschäft tätig. Ich musste ein paar Schecks ausstellen. Ich bin in Phoenix, Arizona, und einer der Märkte, von denen Sie sprechen, wird einen massiven Schlag in die Zähne erleben. Ich habe hier vorne Implantate bekommen, weil ich so einen Schlag bekommen habe.

Rick:
Sie sehen übrigens wunderschön aus. Niemand würde es jemals erfahren.

Jamil:
Danke schön. Danke schön. Danke schön. Tatsache ist, dass es für uns als Reha-Behandler im Moment nicht wirklich gut aussieht. Andererseits suche ich nach Möglichkeiten, denn jedes Mal, wenn so etwas passiert, gibt es unter der Oberfläche Chancen. Und ich frage mich fast, ob das, was wir gerade sehen, – und ich nenne es so – die große Neuprogrammierung ist, und das ist der Grund. Wir waren alle so verwöhnt von diesen 2- und 3-Prozent-Hypotheken, die so lange auf dem Markt waren, dass viele Leute in den Markt einstiegen und versuchten, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Viele dieser Käufer, viele dieser Menschen, werden diese Schulden niemals loslassen. Sie werden an dem Haus festhalten, selbst wenn sie es vermieten, aber sie werden das Produkt nicht wieder auf den Markt bringen.
Wie Sie es beschrieben haben, hat die Fed die Zinsen in beispielloser Weise angehoben, und das hat viele Aktivitäten zum Erliegen gebracht, insbesondere im Wohnungsbau. Und so haben wir erlebt, dass Bauherren den Knopf komplett in die andere Richtung gedreht haben und sich zurückgehalten haben. Wir haben also diesen Lagerbestand, der wegen all der billigen Schulden abgezogen werden wird, wir haben Bauherren, die ihre Bauarbeiten stoppen oder verlangsamen, und wir haben gesehen, dass die Nachfrage wirklich nachgelassen hat. Und ich glaube, weil die Zinsen derzeit so hoch sind, ziehen wir, sobald wir anfangen, wieder in Richtung 5 % zu schleichen, an diesem elastischen Band, an dem wir alle wirklich dankbar für eine Hypothek von 5½ % sein werden, wenn sie kommt.
Denn wenn es dort steht, wo es gerade ist, sobald wir uns darauf umprogrammieren, zu denken, dass 5½ oder 5 % billig sind, dann denke ich, dass eine wahnsinnige Menge an Käufern auf den Markt strömen wird. Und deshalb habe ich das Gefühl, dass es die großartige Neuprogrammierung ist. Erwarten Sie, dass das im Jahr 2023 kommt, und ist meine Meinung dazu zum Mittagessen offen?

Rick:
Nein, du gehst überhaupt nicht zum Mittagessen aus. Das Problem, das ich bei der Beantwortung Ihrer Frage haben werde, ist, dass es dort so viel zu entpacken gibt. Sie haben im Grunde gerade fünf verschiedene Themen angesprochen, die alle relevant und wichtig für den Markt sind. Zur letzten Frage, ob es sich bei Ihrer These um etwas handelt, das auf dem Papier steht: Nein, ich kann ein Szenario entwerfen, in dem sich der Markt ziemlich schnell erholt. Jetzt muss alles passen, aber es könnte passieren. Zunächst einmal gibt es also immer noch einen Nachholbedarf und es handelt sich nicht um die Art von alberner spekulativer Nachfrage, die wir 2008 gesehen haben.
Dies ist demografisch bedingt. Wir haben immer noch die größte Kohorte junger Erwachsener im Alter zwischen 25 und 34 Jahren in der Geschichte des Landes. Das ist das beste Alter für die Haushaltsgründung. Viele von ihnen würden es vorziehen, ein eigenes Haus zu besitzen, sie müssen möglicherweise kurzfristig mieten, während sie sich mit den Dingen auseinandersetzen, aber sie gründen Haushalte. Das treibt die Nachfrage. Die Nachfrage wurde erheblich gebremst, weil Sie sich das Haus, von dem Sie dachten, dass Sie es kaufen wollten, plötzlich nicht mehr leisten konnten oder keinen Anspruch auf den Kredit haben. Aber werfen wir zunächst einen Blick auf die Erschwinglichkeit, denn sie treibt viele Kaufaktivitäten an.
Wenn es um die Erschwinglichkeit geht, hat der Hocker drei Beine. Das Thema, auf das wir uns in den letzten Jahren zwanghaft konzentriert haben, sind die Immobilienpreise. Offensichtlich ist der nominale Eigenheimpreis, für den der Preis angegeben ist, das, worauf sich jeder konzentriert, und wir befinden uns auf einem neuen Höhepunkt. Wir sind immer noch auf einem neuen Höhepunkt. Dies wurde durch die zweite Säule des Hockers ausgeglichen, nämlich die Hypothekenzinsen. Und die historisch niedrigen Hypothekenzinsen gleichen die steigenden Immobilienpreise aus. Wie Sie bereits erwähnt haben, liegen die Hypotheken bei unter 2 %. Dies ermöglichte es den Menschen, sich ein Eigenheim zu leisten, auch wenn die Eigenheimpreise stiegen.
Was es auch möglich gemacht hat – und das ist der Punkt, den die Leute am häufigsten ignorieren – ist, dass die Löhne gestiegen sind. Wir haben also in den letzten Jahren ein ungewöhnlich starkes Lohnwachstum erlebt, seit die Regierung nach Beginn der Pandemie allen erlaubt hat, wieder zu arbeiten. Aber 5 bis 6 % jährliche Lohnerhöhungen, entschuldigen Sie, das hielt nicht mit den 15 % und 20 % Erhöhungen der Immobilienpreise Schritt. Aber tatsächlich ist er mittlerweile zwei- bis dreimal höher als der Anstieg der Eigenheimpreise. Nehmen wir also an, dass das Lohnwachstum weiterhin so bleibt, wie es ist. Nehmen wir an, dass sich die Immobilienpreise stabilisiert haben oder in manchen Märkten tatsächlich etwas sinken. Es ist möglich, dass die Fed ihre aggressiven Zinserhöhungen einstellen kann, weil die Inflation offenbar in die richtige Richtung geht, was bedeutet, dass die Hypothekenzinsen in diesem Zyklus möglicherweise ihren Höhepunkt erreicht haben und nun zu sinken beginnen.
Wenn also die Hypothekenzinsen sinken, vielleicht langsam, aber im Laufe des Jahres sinken, bleiben die Löhne hoch, die Immobilienpreise stagnieren, und irgendwann im Jahr 2023 fühlt es sich viel erschwinglicher an und die Leute kommen zurück auf den Markt. Daher halte ich Ihre These nicht für verrückt. Die andere Sache, die die Dynamik der Käufer verändern wird, ist, dass sich der Markt immer anpasst, wenn die Immobilienpreise oder die Zinssätze steigen. Das Problem, das wir im Jahr 2022 hatten, war, dass der Zinsanstieg so plötzlich und so heftig erfolgte. Plötzlich kommt das Millionen-Dollar-Haus, das 500,000-Dollar-Haus, das Sie sich angesehen haben, nicht mehr in Frage, und Sie müssen Ihre Erwartungen an ein 250,000-Dollar-Haus, das Sie nicht angeschaut haben und das Sie noch nicht einmal gesehen haben, zurücksetzen schon mal darüber nachgedacht.
Es dauert also eine Weile, bis sich der Markt angepasst hat, aber wenn die Zinssätze wieder in den Fünfer-Bereich sinken, haben Sie jetzt vielleicht nicht mehr ein 250,000-Dollar-Haus vor Augen, sondern 375 oder XNUMX Dollar, und vielleicht auch einfach nur Ich brauchte etwas mehr Zeit, um für eine Anzahlung zu sparen. Es verändert also die Kaufdynamik erheblich. Und ich denke, Sie haben Recht. Ich denke, dass das erste Quartal, vielleicht auch das zweite Quartal, der erste Teil des zweiten Quartals weiterhin etwas langsamer als normal verlaufen wird, selbst mit dem Szenario, das wir gerade skizziert haben. Aber im Laufe des Jahres denke ich, dass sich die Leute daran gewöhnen konnten und es etwas erschwinglicher aussehen wird, und wir werden eine Rückkehr der Kaufaktivität beobachten können.
Insgesamt erwarte ich also, dass die Hausverkäufe im Jahr 2023 zurückgehen werden, wahrscheinlich nicht ganz um 10 %, vielleicht irgendwo zwischen 5 und 10 % gegenüber diesem Jahr, aber ich gehe davon aus, dass die zweite Jahreshälfte im Vergleich zur ersten Jahreshälfte stärker ausfallen wird.

Dave:
Rick, ich denke, das ist eine großartige Möglichkeit, die Erschwinglichkeit zu erklären. Und ich denke immer wieder, dass die Richtung der Immobilienpreise und des Volumens Ihrer Meinung nach fast ausschließlich von den Hypothekenzinsen abhängt. Und wegen der Erschwinglichkeit, wie Sie sagten, nicht wahr? Im Moment nehmen wir Mitte Dezember auf. Gestern haben wir herausgefunden, dass wir einen sehr ermutigenden Inflationsbericht herausgebracht haben, und wir sehen, dass die Hypothekenzinsen heute, glaube ich, im Durchschnitt bei 6.3 für eine 30-Jahres-Fixierung lagen, so etwas in der Art.
Wenn wir sehen, dass es dort bleibt oder darunter liegt, werden sich die Leute meiner Meinung nach, wie Jamil sagte, daran gewöhnen und wieder in den Markt einsteigen, weil es eine demografische Nachfrage gibt. Aber können Sie ein Szenario skizzieren, in dem die Hypothekenzinsen tatsächlich steigen? Denn ich denke, das ist für viele Menschen eine große Frage. Gibt es ein Szenario, in dem die Hypothekenzinsen ihren Höhepunkt noch nicht erreicht haben und wieder auf 7 % oder 8 % steigen? Denn wenn ich mir Experten ansehe, scheinen sie gespalten zu sein. Manche Leute sagen, es geht zurück auf die Fünf, andere sagen, dass es auf acht steigt. Können Sie uns also, auch wenn Sie nicht unbedingt glauben, dass dies passieren wird, sagen, welches Szenario eintreten müsste, damit die Hypothekenzinsen über den Stand von vor ein paar Wochen hinaus steigen, als sie bei diesen niedrigen Siebenern lagen?

Rick:
Ja, es gibt ein paar Szenarien. Erstens könnte die Fed entscheiden, dass sie weiterhin aggressiv oder zumindest aggressiver vorgehen muss, als der Markt erwartet. Und diese Art von Unsicherheit, diese Art von Volatilität könnte dazu führen, dass die Zinsen steigen. Sie müssen unter anderem bedenken, dass 30-jährige Hypotheken normalerweise auf den Renditen der 10-jährigen US-Staatsanleihen basieren und diese beiden Zinssätze gewissermaßen Hand in Hand gehen. Und das ist für wahrscheinlich viele Ihrer Zuschauer eine Art Insider-Baseball, aber haben Sie Geduld mit uns. Normalerweise beträgt die Spanne etwa 150 bis 200 Basispunkte, oder auf Englisch eineinhalb bis zwei Punkte. Wenn also die Rendite einer 10-jährigen Staatsanleihe vier beträgt, würde eine Hypothek typischerweise 5½ oder 6 % betragen. Im Moment hat der Spread hundert Basispunkte mehr.
Wenn wir uns also in einem normalen Markt befänden, wären die Hypothekenzinsen wahrscheinlich fast einen Punkt niedriger als heute. Sie wären also schon bei den Fünfern. Einer der Gründe dafür, warum dies nicht der Fall ist, ist die Unsicherheit und Volatilität auf dem Markt sowie die Überzeugung, dass mit sinkenden Hypothekenzinsen eine Menge dieser Kredite, die seit dem Zinsanstieg aufgenommen wurden, ins Wanken geraten refinanziert. Das heißt, wenn Sie eine Hypothek auf dem Sekundärmarkt kaufen, können Sie Ihre Investition nicht zurückerhalten. Der Kredit wird in ein oder zwei Jahren weg sein. Das Preismodell hat also den Sekundärmarkt verunsichert. Die Fed könnte also weiterhin die Zinsen erhöhen, die über die Erwartungen der Menschen hinausgehen. Derzeit wird erwartet, dass der Höchstsatz des Leitzinses der Fed bei etwa 5 %, 5¼ % liegt.
Wenn sie diesen Schwellenwert überschreiten, wird dies die Hypothekenzinsen deutlich in die Höhe treiben. Ein Szenario wäre also eine überraschende Inflation oder eine Aktivität der US-Notenbank. Ehrlich gesagt sehe ich das nicht, aber es ist ein Szenario. Das andere ist die globale Volatilität, über die wir nicht viel reden und die sich so gut wie außerhalb unserer Kontrolle befindet. Es besteht jedoch große Sorge, dass die Weltwirtschaft abstürzen könnte. Wenn das passiert, fließt oft viel ausländisches Kapital in US-Staatsanleihen, und je mehr ausländisches Kapital in US-Staatsanleihen fließt, desto niedriger sind die Renditen. Das könnte tatsächlich dazu führen, dass die Hypothekenzinsen noch weiter sinken. Die Kehrseite davon ist, dass die Renditen tatsächlich steigen könnten, wenn dieses Geld in den ausländischen Volkswirtschaften bleiben muss und es weniger Aktivität beim Handel mit höheren Anleihekosten gibt. Und wenn das passiert, steigen die Hypothekenzinsen.
Aber ich glaube wirklich, dass es viel wahrscheinlicher ist, dass die Zinsen ihren Höhepunkt erreichen und allmählich wieder sinken, als dass die Möglichkeit besteht, dass die Zinsen wieder in den Siebener- oder, noch schlimmer, Achter-Bereich steigen. Schauen Sie, es gibt Leute, die sagen, dass die Zinssätze auf über acht Prozent steigen werden. Es gibt auch Leute, die sagen, dass der Immobilienmarkt zusammenbrechen wird und wir einen Preisverfall von 20 bis 30 % erleben werden. Und ich neige dazu zu glauben, dass diese Leute etwas verkaufen wollen und wahrscheinlich nicht etwas, das Sie kaufen möchten. Ich habe gestern tatsächlich eine Facebook-Nachricht von einer lieben Freundin meiner Mutter erhalten, und ich erfinde das nicht. Sie schickte mir tatsächlich eine Nachricht mit der Frage, ob der Immobilienmarkt heute zusammenbrechen würde.
Also hat jemand tatsächlich ein Datum für den Zusammenbruch des Immobilienmarktes ausgewählt und es war offenbar überall im Internet zu finden. Und wenn Sie in Immobilien investieren und ein Haus zum Wohnen kaufen möchten, müssen Sie die Dinge rationaler, logischer und, ehrlich gesagt, mit einer längerfristigen Perspektive betrachten. Denn die Marktbedingungen können von Tag zu Tag sehr volatil sein, aber im Laufe der Zeit tendiert der Immobilienmarkt dazu, sich zu erholen und sich sehr, sehr gut zu entwickeln.

Dave:
Vielen Dank, dass Sie das erklärt haben. Ich denke, dass ich immer wieder auf diese beiden Szenarien zurückkomme, bei denen sich einerseits die Inflation verbessert, die Fed die Zinserhöhungen so schnell wie möglich einstellt und die Hypothekenzinsen sinken. Andererseits erhöht die Fed weiterhin die Zinsen, aber das führt zu einer Rezession, die die Anleiherenditen allgemein senkt und auch die Hypothekenzinsen senkt. Aus diesem Grund gehöre ich für mich in gewisser Weise zu Ihrer Lagergruppe, wo ich dieses Absturzszenario einfach nicht sehe, weil die meisten Wege und es eine Menge Ungewissheit gibt, aber die meisten verschiedenen Szenarien, die sich entwickeln können, ergeben sich zumindest zu einer Stabilisierung der Hypothekenzinsen, wenn nicht sogar zu einem Rückgang der Hypothekenzinsen führen. Und ich weiß, dass es beängstigend ist, denn wir haben, wie Sie sagten, diese Verdoppelung der Hypothekenzinsen erlebt. Aber es besteht jetzt das große Potenzial, dass es sich zumindest ein wenig stabilisieren wird.

Rick:
Weißt du, Dave, ich denke, den Leuten muss klar sein, dass wir es mit wirklich ungewöhnlichen Umständen zu tun haben. Die Fed war in den letzten fünf oder sechs Jahren besorgt, dass die Inflation nicht hoch genug sein könnte. Ihr Ziel war eine Inflationsrate von 2 % und das lag daran, dass alles in der Wirtschaft funktionierte. Ich meine, alles in der Wirtschaft funktionierte, und dann biss jemand in China in eine Fledermaus, und im nächsten Moment hatte sich die Welt verändert. Und die Regierung hat ein paar Entscheidungen getroffen, die zunächst so aussahen, als wären sie gute Entscheidungen, sich aber aus wirtschaftlicher Sicht als keine großartigen Entscheidungen herausstellten, da wir die Wirtschaft wirklich dramatisch überstimulierten. Einer meiner Freunde, ein Wirtschaftswissenschaftler, sagte, die Regierung habe ein Loch von drei Billionen Dollar geschluckt und versucht, 15 Billionen Dollar hineinzustopfen.
Also haben wir die Geldmenge um 50 % erhöht, und für diejenigen unter Ihnen, die sich nicht für Wirtschaftswissenschaften interessieren: Sie folgen den Baseballspielern auf der Rückseite ihrer Baseballkarten. Eine Überfüllung der Geldmenge führt zu Inflation und man muss sich von dieser nach unten arbeiten. Das andere Problem besteht darin, dass wir die Konsumenten überreizt haben, sodass anscheinend jeder im Land einen Konjunkturscheck bekam und die Arbeitslosenunterstützung drastisch erhöht wurde, was zu einem Arbeitskräftemangel führte, der zu Lohnwachstum führte, und Lohnwachstum führte zu Inflation. Und dann kam es aufgrund von COVID zu Unterbrechungen in der Lieferkette, die zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führten, sodass die Preise für alles stiegen. Und der Vorsitzende Powell, die Fed, hat sehr, sehr transparent gesagt: „Wir haben die Inflation unterschätzt, wir haben sie übersehen, wir haben geschnüffelt.“
Es gab also hoffentlich einmal in einer Generation diese Pandemie, die die Wirtschaft ruinierte, auf die die Regierung überreagierte und der Wirtschaft viel zu viele Impulse gab, was immer zu Inflation führte. Und die Fed griff zu spät ein und versuchte, die Dinge zu bremsen. Sie mussten also übermäßig aggressiv sein. Auch hier haben wir noch nie erlebt, dass sich die Hypothekenzinsen in einem Jahr verdoppelt haben, noch nie. Und wenn sich aufgrund dieser ungewöhnlichen Umstände nichts geändert hätte, hätten wir keinen Anstieg der Hypothekenzinsen auf 7 % erlebt. Sie wären von diesem historisch niedrigen Niveau aus gestiegen, da dies Teil der Konjunkturmaßnahmen der Fed war, um sicherzustellen, dass der Immobilienmarkt und die Wirtschaft stabil bleiben.
Aber wir haben es mit ungewöhnlichen Umständen zu tun, die zu ungewöhnlichen Spitzen bei den Hypothekenzinsen geführt haben, und im Grunde funktioniert die übrige Wirtschaft immer noch recht gut. Selbst wenn es also nächstes Jahr zu einer Rezession kommen sollte – und ich halte es für wahrscheinlich, dass die Fed bereits eine Überkorrektur vorgenommen hat und wir in eine Rezession geraten – sollte diese immer noch recht kurz und recht mild ausfallen Rezession und sollte keine langfristigen oder besonders negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

Dave:
Ja, das ist ein toller Punkt, denn ich wollte über die Lage des amerikanischen Verbrauchers oder Hausbesitzers sprechen. Sie verfügen über umfangreiche Fachkenntnisse im Bereich Zwangsvollstreckungen und diesem Aspekt des Geschäfts. Und soweit ich das sehe, scheinen die amerikanischen Verbraucher trotz sinkender Immobilienpreise und einiger öffentlich bekannter Entlassungen bei großen, namhaften Unternehmen im Großen und Ganzen in einer recht guten Lage zu sein, und insbesondere Hausbesitzer zahlen immer noch ihre Hypotheken. Ist das korrekt? Sehen Sie etwas anderes?

Rick:
Nein, du liegst genau richtig. Wir haben kürzlich bei ATTOM einen Bericht über Eigenheimeigenkapital erstellt, und zunächst einmal ist festzustellen, dass es immer noch eine Rekordsumme an Eigenheimeigentumskapital gibt, 29 Billionen US-Dollar, etwas Vergleichbares haben wir noch nie gesehen. Und das bei einem Immobilienbestand, der auf rund 41 Billionen geschätzt wird. Wenn man sich also die Schuldenlast ansieht, die die Menschen tragen, ist sie im Verhältnis zum Wert ihrer Immobilien tatsächlich sehr, sehr niedrig. Wir haben herausgefunden, dass etwa die Hälfte der Hausbesitzer über das verfügen, was wir als Eigenkapital bezeichnen, was bedeutet, dass sie weniger als die Hälfte des Wertes ihres Hauses für ihre Hypothek schulden. Und interessanterweise verfügen 93 % der Kreditnehmer, die sich derzeit in der Zwangsvollstreckung befinden, tatsächlich über ein positives Eigenkapital, was genau das Gegenteil von dem ist, was wir während der großen Finanzkrise hatten, als ein Drittel aller Hausbesitzer unter Wasser standen und fast jeder, der von der Zwangsvollstreckung betroffen war, auf dem Kopf stand.
Selbst wenn also Menschen in der Zwangsvollstreckung wären, hätten sie die Möglichkeit, eine sanfte Landung herbeizuführen. Wenn sie sich also kurzfristig in einer finanziellen Notlage befinden, könnten sie ihren Kredit möglicherweise sogar bei ihrem Kreditgeber refinanzieren, wenn sie sich inzwischen einigermaßen erholt haben. Aber selbst wenn dies nicht möglich ist, haben sie die Möglichkeit, ihr Haus zu verkaufen, denn wie bereits erwähnt, besteht immer noch Nachfrage. Wenn Sie eine Immobilie zum richtigen Preis auf den Markt bringen, können Sie sie verkaufen. Aber wir haben im Moment kein Problem mit der Zwangsvollstreckung. Der normale Umfang der Zwangsvollstreckungsaktivitäten liegt historisch gesehen bei etwa 1 % der Kredite. Das wären also auf dem heutigen Markt etwa 550,000 Häuser, die irgendwann von der Zwangsvollstreckung betroffen wären.
Stattdessen haben wir etwa 260,000. Wir haben also etwa die Hälfte des historisch normalen Niveaus der Zwangsvollstreckungsaktivitäten und etwa 60 % des Niveaus vor der Pandemie. Auch wenn die Zahl der Zwangsvollstreckungen in diesem Jahr allmählich ansteigt, werden wir basierend auf den aktuellen Aktivitätsraten wahrscheinlich erst irgendwann Mitte bis Ende 2023 wieder auf ein normales Niveau zurückkehren. Denken Sie also daran, dass wir die Zahl verdoppeln könnten Zwangsvollstreckungen, die wir derzeit haben, und das würde uns wieder zur Normalität zurückbringen. Und die Kreditqualität war im letzten Jahrzehnt außergewöhnlich. Die Kreditgeber gingen nur ein sehr geringes Risiko ein, die Kreditnehmer waren hochqualifiziert. Und zu Ihrem Punkt, Dave, leisten sie ihre Zahlungen weiterhin pünktlich, auch wenn sie unter Wasser sind.
Und ich denke, das ist eine wichtige Sache, die die Leute im Hinterkopf behalten sollten, denn ich habe mich in letzter Zeit oft mit dieser Frage beschäftigt. Nur weil ein Kreditnehmer unter Wasser gerät, heißt das nicht, dass ihm eine Zwangsvollstreckung droht. Die beiden sind nur am Rande miteinander verbunden. Und nur um Ihnen einen Überblick zu geben: Etwa 6 % der Hausbesitzer im ganzen Land sind heute mit ihren Krediten nicht mehr in der Lage. Und ich habe gerade erwähnt, dass ein halbes Prozent der Kreditnehmer von der Zwangsvollstreckung betroffen sind. Das bedeutet, dass der Rest dieser Leute ihre Zahlungen pünktlich leistet. Und einige von ihnen sind seit der Großen Rezession unter Wasser und in Märkten, die sich wirklich nie vollständig erholt haben. Aber sie leisten weiterhin ihre Zahlungen, weil sie irgendwann im positiven Bereich sein werden.
Und ehrlich gesagt ist es für sie in vielen Fällen günstiger, ihre Hypothekenzahlungen weiterhin zu leisten, als wenn sie die Schlüssel per Post zur Bank schicken und versuchen würden, eine Mietwohnung zu finden. Diese beiden hängen also nicht wirklich zusammen. Wenn Sie mit Ihrem Kredit nicht mehr weiterkommen und am Ende eine Zwangsvollstreckung droht, ist es viel, viel schwieriger, das Problem erfolgreich zu lösen. Aber der Aufenthalt unter Wasser ist nicht der Grund, warum Menschen zur Zwangsvollstreckung gezwungen werden. Das ist immer noch eine Art finanzielle Katastrophe im Haushalt, ein Verlust des Arbeitsplatzes, ein Einkommensverlust, ein Todesfall in der Familie, eine Scheidung, unerwartete Arztrechnungen, so etwas in der Art führt Menschen in die Zwangsvollstreckung. Sie werden, das verspreche ich Ihnen, Schlagzeilen über die drohende Gefahr lesen, dass immer mehr Kreditnehmer unter Druck geraten, da die Immobilienpreise stagnieren oder sinken.
Und ich musste gestern eine Reporterin vom Sims treiben, weil sie einen Bericht gelesen hatte, in dem ihrer Meinung nach 8 % der Kreditnehmer plötzlich unter Wasser standen. Und es hieß, 8 % der Kreditnehmer, die im letzten Jahr Kredite mit sehr geringen Anzahlungen aufgenommen hatten und in Märkten lebten, in denen die Preise gesunken waren, befanden sich nun unter Wasser. Und ich dachte, das ist ein Bruchteil eines Prozents der Kreditnehmer. Aber die Schlagzeilen werden Sie warnen, dass diese drohende Krise der Unterwasserkredite bald über uns hereinbrechen wird. Und manchmal macht es mich wahnsinnig, aber ich schätze, es beschäftigt mich und hält mich beschäftigt. Es ist also keine schlechte Sache.

Jamil:
Rick, ich schätze die Informationen und kann Ihnen in Bezug auf die Zwangsvollstreckungssituation und die Frage, ob wir in Bezug auf Gerechtigkeit auf nationaler Ebene gerade stehen und ob es dort wirklich Schwachstellen gibt, nur zustimmen. Und ich stimme zu, ich glaube nicht, dass es das wirklich gibt. Ich denke natürlich, dass sich Sensationslust immer verkauft oder Aufmerksamkeit erregt, und so werden wir das immer sehen. Aber als Immobilieninvestor und für die BiggerPockets-Community, die gerne Ihre Erkenntnisse, Daves Erkenntnisse und meine Witze hört, möchte ich verstehen, wo die Chance liegt, denn hier sind die Fakten für mich. Ich bin ein Barkäufer. Ich bin hauptsächlich im Großhandel tätig, aber ich fange an, Immobilien zu halten, weil ich gesehen habe, dass da draußen eine Ermüdung herrscht.
Verkäufer, die gerade in einer Situation sind, die verkaufen müssen, nicht Ihre Person, die nur modernisieren oder umziehen möchte, weil ihnen die Größe ihres Wohnzimmers nicht mehr gefällt, oder nicht nur kosmetische Dinge, sondern echte Gründe für den Verkauf. Es herrscht Ermüdung auf dem Markt und ich konnte diese Ermüdung wirklich ausnutzen und Dinge kaufen. Zum Beispiel habe ich Dave neulich gerade erzählt, dass es in meiner Nachbarschaft ein Grundstück gibt, es ist ein Viertel mit einem Wert von über 2 Millionen Dollar. Dieses Haus wurde gerade im Juli auf 1,000,005 bewertet und ich werde es in ein paar Tagen um eins zu 800 zu 950 abschließen, und ich kaufe zwei in meiner Nachbarschaft mit der gleichen Situation.
Und so erlebe ich diese Müdigkeit und nutze sie aus, denn ich bin ein Immobilieninvestor und das ist es, was wir tun. Und all das von Ihnen beschriebene Eigenkapital, auf dem Hausbesitzer sitzen, sind bereit, es einzutauschen, um diese Müdigkeit zu lindern und aus der Situation herauszukommen. Das ist eine Chance, die ich sehe. Sehen Sie weitere Chancen, die wir als Immobilieninvestoren prüfen und nutzen können, um Ende 2023 bis 2024 besser aufgestellt zu sein?

Rick:
Deshalb möchte ich Ihnen dazu gratulieren, dass Sie für die Schlagzeilen verantwortlich sind, die die Menschen über sinkende Immobilienpreise sehen werden. Also, gute Arbeit, Dave und Jamil. Nein, da draußen gibt es Möglichkeiten. Normalerweise ist dies die beste Zeit im Jahr zum Einkaufen, da die Nachfrage auf dem Markt geringer ist. Es gibt also weniger Konkurrenz um die frei werdenden Vermögenswerte und Hausbesitzer sind zu dieser Jahreszeit aufgrund des mangelnden Wettbewerbs in der Regel etwas eher bereit, zu verhandeln. Im Allgemeinen sind also in den meisten Teilen des Landes zwischen Ende November und Mitte Januar die besten Zeiten, um nach relativen Schnäppchen zu suchen. Zweitens: Wenn jemand gerade verkauft, müssen Sie sich fragen, warum er verkauft und ob er verkaufen muss.
Sie machen also genau das Richtige. Ich persönlich denke, einer der Gründe dafür, dass die Lagerbestände im Jahr 2023 größtenteils niedrig bleiben werden, liegt darin, dass Menschen, die nicht verkaufen müssen, auch nicht verkaufen werden. Sie sind vollkommen zufrieden damit, mit ihrer 3½-Prozent-Hypothek dazusitzen und sie nicht in einem rückläufigen Markt gegen ein teureres Haus mit einer 7-Prozent-Hypothek einzutauschen. Wenn sie das nicht tun müssen, werden sie das auch nicht tun. Wenn Sie also jemanden sehen, der es verkauft, stellt sich zumindest die Frage, ob es sich dabei um einen Zwangsverkauf handelt. Müssen sie verkaufen? Und wenn ja, gibt es dort einen gewissen Verhandlungsspielraum. Ich denke also, dass das einigermaßen Sinn macht. Sie möchten Preistrends weiterhin verfolgen. Wir erwarten wahrscheinlich einen landesweiten Preisrückgang der Immobilienpreise um 5 %. Fannie Mae prognostiziert für nächstes Jahr, dass die Preise von Januar bis Dezember um etwa eineinhalb Prozent sinken werden, und es wird eine sehr lokale Korrektur sein.
Sie müssen also auf die lokale Marktaktivität achten. Beispielsweise werden die Preise in Kalifornien voraussichtlich um durchschnittlich etwa 10 % sinken. In der Bay Area sehen wir derzeit, dass die Preise auf einigen Ebenen bereits um 20 % sinken. Wenn Sie jedoch in den südöstlichen Bundesstaaten leben, werden die Preise möglicherweise überhaupt nicht sinken, da dort immer noch Bevölkerungswachstum und Beschäftigungswachstum zu verzeichnen sind. Es kann also sein, dass die Preise nicht jährlich um 20 % steigen, wohl aber um 2 bis 3 %. Sie müssen also nach lokalen Marktchancen Ausschau halten und herausfinden, welche Mischung für Sie die richtige ist. Und noch einmal: Wenn Sie sich in einem Markt mit sinkenden Preisen befinden, denken Sie möglicherweise über den Kauf einer Immobilie zur Miete nach, da Sie sich keine Sorgen über einen sofortigen Anstieg der Immobilienpreise machen müssen. Wenn Sie sich einen Markt ansehen, in dem die Preise steigen, ist dies vielleicht eine bessere Gelegenheit zum Umdrehen, da Flipper in den meisten Fällen tatsächlich einen Preisanstieg benötigen, um ihre Zahlen zu erreichen.
Bei der anderen Gelegenheit haben wir erwähnt, dass es nicht viele Zwangsvollstreckungen gibt, aber wenn Sie auf diesem Markt nach Möglichkeiten suchen wollen, müssen Sie das Modell, zumindest in Ihrer Vorstellung, gegenüber dem, was wir damals hatten, ändern der letzte Zyklus. Wir haben beim letzten Mal erwähnt, wie viele Kreditnehmer mit ihren Krediten im Rückstand waren. Das bedeutete, dass sie die Immobilie nicht loswerden konnten, es sei denn, die Bank stimmte einem Leerverkauf zu. Und davon gab es viele, aber gemessen an der Zahl der Menschen, die zwangsversteigert wurden, waren es nicht viele. Viele der Immobilien wurden bei den Auktionen nicht verkauft, weil die Banken den Preis nicht niedrig genug ansetzen konnten, damit die Anleger die Zahlen begreifen konnten. Am Ende haben die Banken die Mehrheit der Immobilien im Zuge der Zwangsvollstreckung zurückerobert, und so war es für einen Investor sinnvoll, darauf zu warten, dass die Bank sie zurückerhält, darauf, dass die Immobilie wieder auf den Markt kommt, und dann über diese bankeigenen Immobilien zu verhandeln REOs.
Diesmal passiert das nicht. Ich habe erwähnt, dass die Zwangsvollstreckungsaktivitäten insgesamt bei etwa 60 % des Niveaus vor der Pandemie liegen. Die REO-Aktivitäten und Bankbeschlagnahmungen liegen bei etwa 30 % des Niveaus vor der Pandemie. Was wir also sehen, ist, dass mehr Zwangsvollstreckungen beginnen, aber auch mehr Menschen ihre Häuser in der frühen Phase der Zwangsvollstreckung vor der Zwangsversteigerung verkaufen. Und die Immobilien, die in die Auktion gelangen, werden mit einer Rate von etwa 70 % verkauft, was etwa dem Doppelten der Rate entspricht, mit der sie normalerweise verkauft werden. Es gibt also weniger Immobilien, die versteigert werden, und weniger Immobilien, die über die Auktion hinausgehen und an die Kreditgeber zurückgehen. Und die FHA hat dieses Programm namens CWCOT, mehr Insider-Baseball-Sachen, das ohne Eigentumsfreigabe vermittelt wird, und jedes FHA-Eigentum, das bei der Auktion nicht verkauft wird, wird dann einem Online-Auktionsunternehmen für eine zweite Chance zum Verkauf zugewiesen, und dann wird es normalerweise verkauft die Preise etwas senken.
Wenn Sie also ein Investor sind, der auf REOs wartet, der auf bankeigene Immobilien wartet, ist das dieses Mal keine Chance. Dieses Mal müssen Sie die Kreditnehmer im Frühstadium der Zwangsvollstreckung finden und wenn Sie vor der Auktion keine Einigung mit ihnen erzielen können, müssen Sie bereit sein, an der Auktion teilzunehmen. Und hier kommt jemand wie Sie, Jamil, als Barkäufer ins Spiel, denn bei den meisten dieser Auktionen ist Bargeld oder Bankschecks erforderlich. Und auf dem heutigen Markt sind Sie als Barkäufer in einer enormen Vorteilsposition, denn alle anderen schauen sich traditionelle Hypotheken mit 6½, 7 % Zinssatz und Investorenkredite an, für die Sie derzeit einen Zinssatz von 10 bis 12 % haben Wir bekommen eine Überbrückungsfinanzierung. Es gibt also immer noch Möglichkeiten, aber Sie müssen Ihre Sorgfalt walten lassen.

Dave:
Nun, danke Rick, das ist super hilfreich. Ich denke, dass da draußen wiederum eine Menge Angst herrscht, wenn es um Schlagzeilen geht, und Sie bieten eine viel nüchternere Meinung darüber, was passiert, und eine wirklich gute Analyse, wo die Chancen liegen. Bevor wir hier rauskommen, möchte ich Sie noch etwas fragen, was Sie erwähnt haben, als wir uns gerade vor der Show unterhielten, nämlich dass bei ATTOM, dem Unternehmen, für das Sie arbeiten, einen Bericht über Fix- und Flip-Aktivitäten veröffentlicht hat. Könnten Sie uns etwas über das erzählen, was Sie gelernt haben?

Rick:
Ja, und für alle Interessierten gibt es auf unserer Website einen Bereich mit Markteinblicken, in dem wir alle diese Berichte kostenlos veröffentlichen. Sie müssen also nicht einmal etwas bezahlen, aber wir haben kürzlich den Fix-and-Flip-Bericht veröffentlicht, der sich mit Flips im dritten Quartal 2022 befasst. Das war ein klassischer Bericht mit guten und schlechten Nachrichten, Dave. Die gute Nachricht ist, dass es in diesem Quartal über 92,000 Flips gab, was die dritthöchste Zahl seit Beginn der Aufzeichnungen ist. Und wir haben uns die Daten der letzten 22 Jahre angesehen, das ist also eine ziemlich gute Zahl. Die schlechte Nachricht ist, dass diese Zahl bereits im dritten Quartal in Folge gesunken ist. Der Trend geht also zu weniger Verkäufen und die wirklich schlechte Nachricht ist, dass sowohl die Bruttogewinne als auch die Bruttogewinnmargen gesunken sind und die Bruttogewinne einfach der Preis sind, zu dem die Immobilie verkauft wurde, im Vergleich zu dem Preis, zu dem sie gekauft wurde.
Und dann sind die Margen der Prozentsatz, den dieser Gewinn im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis darstellt. Dabei sind Dinge wie Materialkosten, Arbeitskräfte und Finanzierung nicht berücksichtigt, und wir wissen, dass all diese Kosten gestiegen sind. Es ist also kein idealer Markt für Flossen. Ideale Märkte zeichnen sich durch eine hohe Nachfrage, ein geringes Angebot und schnell steigende Preise aus. Und das Sahnehäubchen sind die niedrigen Finanzierungszinsen, und wir haben all diese Bedingungen gesehen. Wir haben immer noch Nachfrage, aber sie ist geschwächt. Die Preise stagnieren oder gehen teilweise sogar zurück, die Finanzierung ist teurer, der Verkauf dauert länger und die Material- und Arbeitskosten sowie die Finanzierungskosten sind alle höher. Wenn Sie also im Fix-and-Flip-Geschäft tätig sind, müssen Sie jetzt wirklich gut in Mathe sein.
Sie müssen äußerst vorsichtig sein, um nicht zu viel für die Immobilie zu bezahlen, die Sie kaufen. Sie müssen sehr, sehr vorsichtig sein, die Reparaturkosten nicht zu unterschätzen und nicht die Zeit zu unterschätzen, die Sie für den Umzug der Immobilie benötigen. Übrigens sprechen wir hier nicht von Märkten, in denen es 60 oder 90 Tage dauert, bis eine bezugsfertige Immobilie verkauft ist. In den meisten Märkten rechnen wir immer noch mit ein paar Wochen, aber das ist mehr als im letzten Jahr. Sie müssen also die Transportkosten einkalkulieren. Ich möchte niemanden schikanieren, aber Sie wissen, dass es ein schwieriger Markt ist, wenn Zillow Offers in einem Quartal 352 Millionen US-Dollar verliert und Opendoor das dann wie ein Trottel aussehen lässt, indem es eine Milliarde US-Dollar verliert.
Auch hier handelt es sich nicht wirklich um Fix-and-Flip-Modelle, sondern um Arbitrage-Modelle, aber es zeigt Ihnen nur, was passieren kann, wenn Sie Ihr Preismodell falsch machen und es in großem Maßstab anwenden. Wenn Sie bei einem Haus einen Fehler machen, der vielleicht Tausende von Dollar kostet, machen Sie den Fehler bei Tausenden von Häusern, und das kostet Hunderte Millionen Dollar. Es zeigt Ihnen also nur, dass selbst Unternehmen, von denen Sie erwarten, dass sie etwas professioneller und in ihren Modellen etwas ausgefeilter sind, Fehler machen, große, große Fehler machen und am Ende ein Drittel ihrer Mitarbeiter entlassen, weil dieser Fehler. Es zeigt also, dass Sie als Flipper in diesem Zyklus unbedingt Ihren Bleistift spitzen müssen.
Und es ist ein warnender Hinweis für Leute, die gerade erst in diesen Teil des Geschäfts einsteigen. Das Timing des Marktes kann schwierig sein, aber wenn Sie den falschen Zeitpunkt wählen, zu den Spitzenpreisen des Marktes kaufen und Ihre Reparaturkosten unterschätzen, stehen Sie vor einem ziemlich schlimmen Szenario für diesen Umschwung. Es ist also ein guter Zeitpunkt, mit jemandem wie BiggerPockets zusammenzuarbeiten, wo Sie eine umfassende Ausbildung erhalten und viele Tools und Produkte erhalten können, die Sie benötigen, um sicherzustellen, dass Sie das Richtige tun. Und hören Sie sich auf jeden Fall immer den On the Market Podcast an, denn dort erhalten Sie die richtigen Informationen.

Jamil:
Rick, vielen Dank für diesen Einblick. Ich wollte einfach etwas tiefer in die Materie eintauchen, und wenn ich aus meiner persönlichen Erfahrung mit einer Reihe von Flips spreche, haben wir ein Dutzend davon im Gange, und wir haben das in der Preisklasse zwischen 750 und einer Million gesehen Die Hälfte der Nachfrage war weg. Wir mussten Schecks ausstellen, um aus diesen Geschäften auszusteigen und sie aus den Büchern zu streichen. Allerdings sind diese Immobilien im Einstiegspreissegment, dem Erstkäuferpreis, immer noch im Handel und es besteht tatsächlich immer noch eine große Nachfrage. Als Sie diesen Bericht erstellt haben, haben Sie diese Unterschiede festgestellt und gibt es einen Unterabschnitt innerhalb des Fix-and-Flip-Marktes, auf den sich die Leute in der Branche konzentrieren können, damit sie diesen Sturm trotzdem überstehen und auf der Stelle treten können und nicht ihre Mannschaften verlieren und zusammenbrechen, bis sich die Dinge erholen?

Rick:
Ja, aber bevor ich darauf eingehe, möchte ich Ihnen noch ein anderes Szenario vorstellen, und ich weiß, dass Sie dies tun. Du hast es vorhin erwähnt. Heutzutage fällt es einem typischen Flipper vielleicht schwer, die Zahlen zu benennen, aber es gibt eine Chance für Mietobjekte. Ich glaube, wir haben bereits erwähnt, dass etwa 10 bis 20 % der Menschen, die dachten, sie würden kaufen, sich stattdessen für die Miete entschieden haben. Sie können logischerweise argumentieren, dass sie, wenn sie ein Haus kaufen wollten, vielleicht lieber ein Haus als eine Wohnung mieten würden. Vielleicht brauchen sie mehr Platz, was auch immer.
Es gibt also immer noch Möglichkeiten für Einfamilienhäuser zur Miete, und ich denke, diese Chancen werden weiter zunehmen. Wenn Sie ein Flipper sind, verfügen Sie möglicherweise nicht über Prozesse und Geschäftsabläufe, um Eigentümer einer Mietimmobilie zu werden, aber Sie können diese Immobilien auf jeden Fall identifizieren und vielleicht ein Großhändler werden und die Immobilien finden, die Chancen bieten, und sie an andere verkaufen die Mietobjekte wollen und dabei etwas Gewinn machen, ohne das Risiko einzugehen, diese Immobilie zu kaufen, zu reparieren und zu behalten. Das ist also eine Chance.

Jamil:
Und ich habe dich übrigens nie dafür bezahlt, das zu sagen.

Rick:
Nein. Es handelt sich derzeit um eine reale Chance, und es gibt einige Flipper, die tatsächlich kurzfristig, weil ihr Volumen nicht riesig ist, Eigentümer von Mietobjekten werden, weil die Fähigkeiten, die zum Finden, Kaufen und Reparieren eines Hauses erforderlich sind, dieselben sind . Jetzt geht es nur noch darum, kurzfristig der Vermieter zu sein und vielleicht sogar jemanden zu finden, der das übernimmt. Aber um Ihre ursprüngliche Frage zu beantworten: Ich spreche hier ganz allgemein, Jamil, aber wir sehen das Gleiche, was Sie in Ihrem Markt sehen. Dass die Nachfrage im oberen Preissegment etwas stärker zurückgegangen ist als im Einstiegssegment. Und das trifft so ziemlich im ganzen Land zu. Hier und da gibt es wahrscheinlich ein paar Ausreißer, aber im Allgemeinen sehen wir genau das. Es gibt nur sehr wenig Einstiegsinventar.
Wenn Sie also eine Immobilie finden, die Sie als sanierte, reparierte Immobilie wieder auf den Markt bringen können, haben Sie wahrscheinlich gute Gelegenheiten, sie zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Außerdem gibt es mehr Konkurrenz, denn dort suchen die größeren Institutionen nach Mietobjekten. Hier suchen sowohl Einfamilienhäuser als auch kleinere Investoren nach Immobilien. Und offensichtlich suchen Erstkäufer dort nach Immobilien. Daher ist es nicht einfach, diese Immobilien zu finden, die man kaufen und reparieren kann, aber wenn man sich einen Teil des Marktes ansieht, der gesünder ist als andere, dann das Einstiegsniveau, und ich würde sogar sagen, in vielen Märkten geht es bis dahin Im mittleren Preissegment ist die Nachfrage immer noch ziemlich groß.
Sobald Sie in die obere Mittelklasse und die höherwertigen Immobilien vordringen, sehen Sie tatsächlich zwei Probleme. Sie sehen, dass die Marktnachfrage abnimmt, aber Sie sehen auch die schwächsten Preise im Hinblick auf die Aufwertung auf diesen höheren Niveaus. Aus diesem Grund verzeichnen Orte wie San Francisco einen stärkeren Preisrückgang als Orte wie, ich weiß nicht, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Danke.

Dave:
Rick. Ich denke, wir könnten das den ganzen Tag machen, aber wir müssen bald hier raus. Gibt es Ihrer Meinung nach noch etwas, was unser Publikum zu Beginn des neuen Jahres wissen sollte, das wir noch nicht besprochen haben und das Ihrer Meinung nach wichtig ist, damit es es im Hinterkopf behält?

Rick:
Mensch, ich weiß es nicht. Wir haben über Anlagestrategien, die Wirtschaft und den Immobilienmarkt gesprochen. Ich denke, mein Abschiedsgedanke wäre: Hüten Sie sich vor dem Hype. Du wirst eine Menge düsterer und düsterer Dinge lesen. Sie haben wahrscheinlich Zuhörer, die auf den Marktcrash warten, für den die Idioten auf YouTube atemlos werben. Und ich würde sagen, warten Sie nicht. Das Timing des Marktes ist nahezu unmöglich. Wenn Sie rechnen und die Zahlen notieren, ist es Zeit, weiterzumachen. Und das gilt unabhängig davon, ob Sie eine Renovierung planen, eine Mietwohnung kaufen oder ein Haus kaufen möchten, in das Sie einziehen möchten. Es ist insofern ein interessantes Szenario, als Sie, wenn Sie eine Immobilie finden, die Sie sich leisten können und die Sie eine Weile behalten möchten, tatsächlich ein Szenario sehen können, in dem Ihre monatlichen Zahlungen in zwei Jahren niedriger sind als heute, und Das ist etwas, was Sie wahrscheinlich nicht sehen werden, wenn Sie eine Immobilie mieten, denn Ihr Mietpreis wird jedes Jahr deutlich steigen.
Deshalb sage ich den Leuten, insbesondere Leuten, die eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum halten wollen, dass sie nicht warten sollten, bis der Markt die Talsohle durchschritten hat, wenn sie etwas finden, bei dem die Zahlen stimmen. Mit etwas kurzfristiger Volatilität kann man gut leben. Wenn Ihre Preise um 2½, 3 %, 5 % sinken, werden sie wieder steigen. Und wenn man die Geschichte der Immobilienpreise in den letzten hundert Jahren betrachtet, gab es nur ein einziges Mal, bei dem der Markt um 20 % fiel und eine Weile dort blieb, und das war die Große Rezession. Aber die Immobilienpreise steigen nicht jedes Jahr, aber im Laufe der Zeit sind sie Jahr für Jahr stetig gestiegen. Glauben Sie also nicht dem Hype, geraten Sie nicht in Panik, sondern seien Sie so vorsichtig wie möglich, bevor Sie diese Entscheidungen treffen. Denken Sie nicht zu viel darüber nach, aber stellen Sie sicher, dass Sie die Berechnungen durchführen und zweimal überprüfen.

Dave:
In Ordnung. Nun, danke, Rick. Wir freuen uns über diese Abschiedsworte und stimmen definitiv zu. Die Leute sollten … Lesen Sie zumindest den ganzen Artikel, oder? Es kommt so oft vor, dass die Leute einfach auf die Überschrift reagieren und denken: „Na, hast du den Rest des Artikels gelesen?“ So schlimm war es nicht.“ Also, toller, nüchterner Rat. Wir wissen das zu schätzen, Rick. Rick Sharga ist Executive Vice President of Market Intelligence bei ATTOM Data. Rick, wenn Leute mit dir in Kontakt treten wollen, wo sollten sie das tun?

Rick:
Sie können mich also auf LinkedIn oder Twitter finden, Rick Sharga, beides ist ziemlich einfach. Wenn Sie sich auf LinkedIn mit mir vernetzen möchten, erwähnen Sie unbedingt On the Market oder Jamil und Dave, damit ich weiß, dass Sie nicht zu den Verrückten auf LinkedIn gehören, die sich unter einem Pseudonym mit mir in Verbindung setzen. Sie können auch finden, ich habe attomdata.com erwähnt. Wir haben einen Bereich mit Markteinblicken. Wir sind überall in den sozialen Medien unterwegs, veröffentlichen aber jede Woche kostenlose Berichte zu allen Aspekten des Wohnungsmarktes. Folgen Sie uns also gerne dort und ich freue mich darauf, mit vielen von Ihnen in Kontakt zu treten.

Dave:
In Ordnung. Nochmals vielen Dank, Rick. Wir müssen Sie in sechs Monaten wieder bei uns haben. Sie sagten, dass die zweite Hälfte des Jahres 2023 ganz anders sein könnte. Wenn Sie bereit sind, sich uns erneut anzuschließen, werden wir Sie an diesen Wendepunkten des Immobilienmarkts immer wieder dabei haben.

Rick:
Genießt immer die Unterhaltung, Jungs. Jederzeit.

Jamil:
Nun, ihr habt es gehört, Leute. Rick meinte, im neuen Jahr ein Großhändler zu sein. Was denkst du, Dave?

Dave:
Das kann ich zumindest aus der Off-Air-Sendung bestätigen. Ich habe noch nicht erlebt, dass Jamil Rick dafür bezahlt hat, das zu sagen.

Jamil:
Nein.

Dave:
Er könnte es privat getan haben.

Jamil:
Es ist eine echte Sache. Ich denke, es gibt erstaunliche Möglichkeiten, und vor allem, wenn Sie über eine Strategie für 2023 nachdenken, denken Sie wirklich darüber nach und führen Sie Gespräche mit den Leuten in den Foren. Sprechen Sie mit Leuten auf BiggerPockets und machen Sie sich richtig klar, verstehen Sie Underwriting und ermitteln Sie die Zahlen. Wie Rick sagte: Spitze den Bleistift und du wirst Erfolg haben.

Dave:
Ich finde es toll, dass dies unsere erste Show für das neue Jahr ist, denn ich denke einfach, dass Rick wirklich gute Informationen liefert, die nicht übermäßig rosig sind, aber er weist darauf hin, dass es Möglichkeiten gibt und dass viele der Dinge, die Sie lesen, größtenteils sind angstbasiert und nicht wirklich faktenbasiert. Wenn Sie also Ihr Portfolio erweitern oder im Jahr 2023 zum ersten Mal in die Immobilienbranche einsteigen möchten, haben Sie hoffentlich viele gute Lehren aus dem gezogen, was Jamil und Rick heute mit Ihnen geteilt haben. Es fühlt sich komisch an, weil wir das mitten im Dezember aufnehmen, aber ich schätze, ich wünsche allen Zuhörern ein frohes neues Jahr.

Jamil:
Happy New Year.

Dave:
Wir schätzen Sie wirklich. Wir werden ein sehr gutes Jahr haben. Auf On the Market haben wir einiges für Sie im Angebot. Wir freuen uns über Ihr Zuhören und wünschen Ihnen allen viel Glück bei Ihren Immobilieninvestitionen und Ihrer wirtschaftlichen Situation im Jahr 2023. Jamil, wo sollten die Leute Sie finden?

Jamil:
Sie finden mich auf meinem YouTube-Kanal unter youtube.com/jamildamji. Schaut mich auch auf IG an. Ich habe irgendwie das Gefühl, Rick, es macht Sinn, dass er auf LinkedIn und Twitter ist und ich auf Instagram und TikTok.

Dave:
Ja, das reicht. Das verfolgt. Es liegt auf jeden Fall an der Marke.

Jamil:
Frohes neues Jahr. Leute.

Dave:
Absolut. Und wir haben auch einen YouTube-Kanal für On the Market und BiggerPockets. Sie können sich diese ansehen, wenn Sie mehr von mir, Jamil oder einem der anderen On the Market-Diskussionsteilnehmer hören möchten. Für alle anderen auf dem Markt, für James, Kathy und Henry, die heute nicht hier sein können, ein frohes neues Jahr und vielen Dank fürs Zuhören.
On the Market wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt. Produziert von Kailyn Bennett. Bearbeitung durch Joel Esparza und Onyx Media. Forschung von Pooja Jindal. Und ein großes Dankeschön an das gesamte BiggerPockets-Team. Bei den Inhalten der Sendung „On the Market“ handelt es sich lediglich um Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.