Für das vergangene Jahr, Gewerbeimmobilien hat war der enttäuschender großer Bruder von Mietobjekte. Die Die Immobilienpreise stiegen, die Preise für Gewerbeimmobilien sanken. Wenn primär Hypothekenzinsen waren hoch, die gewerblichen Hypothekenzinsen sogar noch höher. Mit rekordverdächtige Leerstandsquoten in Bereichen wie Büro und weniger Abhängigkeit vom Einzelhandel, viele Investoren dachten, Gewerbeimmobilien seien eine aussterbende Anlageklasse. Aber sie waren nicht ganz richtig.
Investoren mögen Kim Hopkins hatte gedeihen Erfolg bei Gewerbeimmobilien, AUCH während Lockdowns und der Pandemie. Kims Geheimrezept für ihr kommerzielles Immobilienportfolio mit hohem Cashflow bestand nicht darin, Glück zu haben – es lag ganz in ihrer Hand „Kaufbox.“ Kim kauft NUR Immobilien, die lässt sich nicht abschalten, in Märkten, in denen sie florieren und in deren Nähe sich jede Menge Kunden befinden. Und heute teilt sie uns ihre genaue Formel mit!
Aber das ist nicht alles. Kim ist Ich diskutiere derzeit darüber, noch vor Jahresende einen weiteren Deal abzuschließen. Dieses Anwesen sah auf dem Papier wie ein Homerun aus, aber als sie sich tief darin vertiefte, wurde das Die Immobilie ist möglicherweise ihren Preis nicht wert. Von Sanitärprobleme zu überhöhte EinkommenszahlenKim nutzt David und Rob als Trainer, um ihr bei der Entscheidung zu helfen, ob sich dieser Deal lohnt.
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David:
Dies ist der BiggerPockets-Podcast. Was ist los, Leute? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate-Podcasts, hier wie immer mit meinem Co-Moderator und guten Freund Rob Abasolo. Rob, wie geht es dir heute?
Rauben:
Sehr gut mein Freund. Sehr gut. Meine Frau kommt heute aus Paris zurück. Ich bin seit fünf Tagen alleinerziehend und habe auf meine beiden Kinder aufgepasst, deshalb freue ich mich darauf, wieder schlafen zu können. Sehr aufgeregt.
David:
Ich kann mir vorstellen. Und vielen Dank, dass Sie bei meiner heutigen Show ohne Schlaf, aber mit jeder Menge Informationen und einer guten Zeit dabei waren.
Rauben:
Das stimmt, ja. Wir haben heute für alle hier eine tolle Show geplant. Wir werden mit Kim Hopkins sprechen, einer Investorin für Gewerbeimmobilien, Stichwort die gruselige Musik, die heute in diesem Markt Geschäfte zum Laufen bringt, ja, das ist richtig, im Jahr 2023. Heute werden wir davon hören über einen Deal, an dem Kim arbeitet, welche Arten von Gewerbeimmobiliengeschäften es heute gibt, welche Risiken mit dieser Strategie verbunden sind und wie man sich nicht selbst in die Klemme gerät.
David:
All das und noch mehr. Das ist eine Killershow. Kommen wir zu Kim.
Rauben:
Kim, willkommen in der Show.
Kim:
Hallo, Rob. Hallo, David. Danke für die Einladung.
Rauben:
Ja, ich freue mich, dich zu haben. Wenn ich es richtig verstehe, investieren Sie also seit 10 Jahren in Immobilien und besitzen durch das Immobiliengeschäft, das Sie und Ihr Mann gemeinsam betreiben, 15 Immobilien. Ein paar kurze Fragen, um unseren Zuhörern ein Gefühl dafür zu vermitteln, wer Sie als Investor sind. Erstens: In wie vielen Märkten sind Sie tätig?
Kim:
Mal sehen, hier. Wir haben Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, Kalifornien und Florida, also sieben.
Rauben:
Okay, also nur ein paar hier.
Kim:
Bei einigen davon handelt es sich um Kurzzeitmieten, die wir aufgegeben haben, als wir von Staat zu Staat gezogen sind.
David:
Jetzt investieren Sie in kleine Gewerbeimmobilien, wie sie in Tante-Emma-Situationen vorkommen. Was hat Sie daran so fasziniert?
Kim:
Eigentlich war es ein Eliminierungsprozess. Wir wollten also keine Toiletten reparieren und keine Einzelmieter als Mieter haben, also wollten wir auch keine Mehrfamilienhäuser. Wir wollten keine Einzelmieterobjekte, weil das Ihr Risiko erhöht. Wenn ein Mieter ein Einzelmieterobjekt betritt, ist das erledigt. Kein Einkommen. Wir wollten nicht die Mieterverbesserungs- und TI-Kosten, die oft mit Büros verbunden sind. So blieb uns ein Multi-Tenant-Konzept, und von da an entschieden wir uns für Multi-Tenant-Industrie- und kleine Einzelhandelsgeschäfte in der Nachbarschaft.
Rauben:
Welche Art von Gewerbeimmobiliengeschäften funktionieren Ihrer Meinung nach heute tatsächlich für Sie? Sie haben zu Beginn erwähnt, dass es keine schlechten Märkte gibt, sondern nur schlechte Geschäfte. Geben Sie uns also ein wenig darüber, was Sie von einer Immobilie erwarten, was eine gute Investition ausmacht und all diese guten Dinge.
Kim:
Ja. Unsere Kaufbox ist natürlich einstöckig und mehrmieterfähig. Wir möchten, dass die Mieter eher klein sind, etwa 2,000 Quadratmeter pro Mieter sind unser Ziel. Kein Mieter belegt mehr als 30 % der Fläche. Wir suchen nach Immobilien, die nicht zu viel Auto haben, weil sie schmutzig sind. Wir suchen nach Immobilien ohne zu viele Restaurants, weil diese schmutzig sind. Und genau darauf zielen wir jetzt ab. Und dann streben wir einen Cap-Satz von etwa 7 % an, obwohl dieser zum jetzigen Zeitpunkt aufgrund der aktuellen Zinslage wirklich steigen muss. Das hängt zu diesem Zeitpunkt wirklich eng mit den Konditionen Ihres Darlehens zusammen.
Rauben:
Kann ich Ihnen eine kurze, klärende Frage stellen? Wenn Sie sagen, dass Parkplätze in Autos und Restaurants schmutzig sind, meinen Sie damit, dass sie physisch schmutzig sind und daher die Abnutzung in solchen Räumen viel schlimmer ist?
Kim:
Ja, genau das meine ich. Automieter scheinen also mit vielen Umweltproblemen zu kämpfen zu haben. Sie neigen auch dazu, viele nicht funktionierende Autos auf dem Grundstück zu parken. Und dann die Restaurants, darauf können wir später noch eingehen, das ist sehr relevant für den aktuellen Deal, den wir uns ansehen, aber das Gleiche. Die Restaurants, besonders wenn sie Essen frittieren und ähnliches, können Ihr Eigentum wirklich ruinieren.
David:
Ich könnte mir auch vorstellen, dass Restaurants und Autowerkstätten wahrscheinlich mehr Mieterausbauten benötigen würden. Sie möchten, dass Sie etwas Geld einbringen, damit sie einen großen Wagenheber anbringen oder den Grundriss ändern können. Haben Sie festgestellt, dass dies der Fall ist? Wie Sie bereits erwähnt haben, versuchen Sie dies zu vermeiden, indem Sie das Amt meiden.
Kim:
Ja, das ist genau richtig. Deshalb würde ich den Multi-Tenant-Industriebereich auf jeden Fall vor dem Multi-Tenant-Einzelhandel einstufen. Sie werden mehr TI-Anfragen haben. Bei der Multi-Tenant-Industrie müssen wir das Ding nicht einmal streichen. Es ist, als wäre es bereits ein Raum mit geringem Wartungsaufwand, und dann sind die Mieter auch sehr wartungsarm. Sie würden dich nie anrufen, wenn ihre Toilette nicht funktioniert. Sie werden es einfach reparieren.
Rauben:
Aus diesem Grund haben CrossFits nie eine Klimaanlage, selbst wenn es draußen 30 Grad kalt ist. Es ist so, als würde ich mich hier nur austoben? Ist das die Idee?
Kim:
Deshalb machen sie den Big Ass Fan. Haben Sie von dieser Firma gehört?
David:
Das einzige Frittieren, das man machen wird, ist beim CrossFit, wenn man heiß ist, und nicht in einem Restaurant, weil Kim das Frittieren in keiner ihrer Einheiten erlaubt.
Rauben:
Kein Braten erlaubt.
David:
Sie sprechen jedoch einen guten Punkt an, denn Anleger sind oft einfach nur gierig nach dem höchsten ROI, den sie erzielen können, oder suchen in diesem Bereich nach der höchsten Kapitalisierungsrate, die sie erzielen können. Und wenn Sie sich nur diese Zahlen ansehen, denken Sie nicht darüber nach, dass Sie, um diesen höheren Cap-Satz zu erhalten, vielleicht 200,000 US-Dollar ausgeben müssen, um diese Einheit so auszustatten, dass Ihr neuer Mieter einziehen kann und wann Ihr Geschäft scheitert nach drei Jahren oder sie entscheiden, dass sie die Wohnung nicht mehr von Ihnen pachten wollen, sie gehen und jetzt müssen Sie Geld ausgeben, um die 200,000 Dollar, die Sie ausgegeben haben, loszuwerden, und mehr Geld ausgeben, um es für Sie zu reparieren nächster Mieter. Und so wird dieser höhere Kapitalisierungssatz angeboten, um jemanden dorthin zu locken, wo er tatsächlich weniger Geld verdienen wird.
Es gibt viele Dinge im Immobilienbereich, die Ihr Geld kosten. Es geht um mehr als nur die Hypothek, die Steuern und die Versicherung. Mir gefällt, dass Sie darauf hinweisen. In gewisser Weise geht es Ihnen hier tatsächlich darum, ein schlankes Unternehmen zu führen, anstatt nur gierig zu sein und den größtmöglichen Cap-Satz anzustreben, den Sie bekommen können.
Worauf achten Sie heute, wenn Sie versuchen, diese Angebote zu bewerten? Sie haben erwähnt, dass Sie nicht in Büroflächen investieren möchten, aber gibt es eine bestimmte Obergrenze, die Sie speziell anstreben? Gibt es eine Einheitsgröße, die Sie suchen? Wie sieht Ihre Einkaufsbox aus?
Kim:
Mit den Zahlen liegen wir wirklich vorne. Sie könnten also eine beworbene Obergrenze von 7.5 % haben, aber wenn Sie sich darauf einlassen, ist das nicht der Fall. Sie verwenden Pro-forma-Zahlen. Sie haben nicht genügend freie Stellen. Mit den Zahlen liegen wir derzeit also wirklich vorne. In dieser letzten Runde haben wir mehrere Märkte ins Visier genommen. Wir haben uns nicht für einen bestimmten Markt entschieden. Wir sind auf der Suche nach Angeboten, die den Zahlen entsprechen. Es gibt keine Spekulationen. Wir suchen nicht nach einem Deal, der nur mit diesem Mehrwert Sinn macht. Es macht nur Sinn, wenn man diese Marktmieten erreicht. Es macht nur dann Sinn, wenn Sie zu diesem Cap-Kurs verkaufen können. Keines davon. Wir haben viele gesehen, wohin das im Moment Leute führt, die diese Wertschöpfungsspekulation betrieben haben. Daher suchen wir derzeit nach Angeboten, die eine Cash-on-Cash-Rendite von hoffentlich 7 % bieten.
Aber ich möchte noch eine Anmerkung machen: Wir denken auch über Steuern nach. Und ich weiß, dass viele Leute sagen: „Oh, machen Sie doch keinen Deal für Steuern.“ Und ich stimme zu. Machen Sie bei den Steuern nie ein schlechtes Geschäft, aber das ist etwas, das Sie in Betracht ziehen können. Wenn Sie beispielsweise mehrere hunderttausend US-Dollar an Steuern zahlen müssen und dieses Jahr einen Deal in der Hand haben, der nur eine Cash-on-Cash-Rendite von 6 % bietet, denken Sie: „Okay, vielleicht als nächstes.“ „Ich werde einen Deal mit einer Cash-on-Cash-Rendite von 7 % finden.“ Wenn Sie Steuern zahlen müssten, müssten Sie im nächsten Jahr 300,000 US-Dollar weniger in dieses Geschäft investieren. Verstehst du, was ich sage? Die Rendite im nächsten Jahr muss also viel höher sein, um sinnvoll zu sein. Deshalb berücksichtigen wir auch Steuern. Im Moment sind wir also etwas nachsichtiger, was die Cash-on-Cash-Rendite angeht, als wir es im nächsten Jahr vielleicht sein werden, weil wir diese Steuern berücksichtigen müssen.
Rauben:
Nun, das ist eine Sache, die ich den Leuten immer erzähle, weil es im Allgemeinen so aussieht … Das ist etwas, was David mir in den letzten Jahren beigebracht hat, dass Cash-on-Cash-Return wirklich nur eine dieser Kennzahlen ist. Dies ist eine der vier großen Kennzahlen bei der Betrachtung einer Immobilieninvestition. Sie haben Ihre Steuervorteile erhalten. Sie haben Ihre Schulden getilgt, Ihre Wertschätzung erhalten und eine Barrückzahlung erhalten. Oberflächlich betrachtet mag eine Cash-on-Cash-Rendite von 7 % für viele Anleger gering erscheinen, aber wenn man die tatsächlichen Steuervorteile der Kostentrennung, der Bonusabschreibung, der beschleunigten Abschreibung und all dieser guten Dinge bedenkt, könnte sich das wirklich verändern Renditeprofil einer bestimmten Investition.
Kim:
Ja. Und ich möchte auch noch darauf hinweisen, dass unsere 7 % Cash-on-Cash die unsexy Spekulationszahl ohne Mehrwert ist. Das bedeutet nicht, dass wir hoffen, in vier oder drei Jahren oder so etwas dort zu sein, aber so macht der Deal jetzt Sinn.
David:
Das ist ein toller Punkt. Auch diesen Fehler machen viele. Sie prüfen lediglich einen Deal im ersten Jahr und schauen nicht, wie das im fünften Jahr aussehen wird. Sie könnten etwas mit einer Mehrwertkomponente oder mit Mietzinserhöhungen von fünf oder 6 % oder so etwas jedes Jahr kaufen, und diese mickrige 6 % Cash-on-Cash-Rendite sind jetzt 17 % Cash-on-Cash-Rendite. Und wenn die Leute oft fragen: „Wie bekommt man so große Renditen?“, lautet die Antwort: Kaufen Sie es vor fünf Jahren. Und umgekehrt: Kaufen Sie keine Immobilien, die sich mit der Zeit nicht verbessern werden, weil Sie in den Sog hineingezogen wurden, oh, es ist eine Rendite von acht statt einer Rendite von 6 %. Das ist das Beste und die Rendite bleibt auch in den nächsten 8 Jahren bei 30 %.
Rauben:
Wenn wir uns ein wenig damit befassen, erzählen Sie uns ein wenig über die größten Risiken für Gewerbeimmobilien und Immobilien im Allgemeinen, die Sie heute sehen, denn hier scheint sich einiges zu verändern.
Kim:
Ja. Ich denke, das Risiko besteht derzeit darin, dass niemand weiß, was die Zukunft bringen wird. Daher wissen wir nicht, wohin sich die Zinsen entwickeln. Wenn sie ausfallen, können Sie hoffentlich einen Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung und eine Refinanzierung erhalten, aber woher wissen Sie, wann Sie diesen Knopf drücken müssen? Und wenn sie steigen und Sie einen kurzfristigen Kredit bekommen, weil Sie einen hohen Zinssatz haben, dann sind Sie in Schwierigkeiten. Es besteht also ein großes Risiko, wohin wir gehen und wie es diesen Mietern ergehen wird.
Unsere Industrieimmobilien haben sich während COVID wirklich gut entwickelt. In Rezessionen und so weiter haben sie sich gut geschlagen. Aber ich bin mir nicht sicher, wie gut sie im Multi-Tenant-Einzelhandel abschneiden werden. Es hängt wirklich von dem Markt ab, in dem Sie tätig sind, und von der Art des Geschäfts. Wenn einer Ihrer Mieter ein Pilates-Studio ist, brauchen die Leute dann Pilates, wenn es mal schwierig wird? Ich weiß nicht. Es kommt auf die Menschen an. Es hängt davon ab …
Rauben:
Was ist die Geschichte auf der industriellen Seite? Weil Sie gesagt haben, dass das während der Pandemie etwas besser geschützt war, schätze ich. Warum das? Liegt es daran, dass diese Dienste einfach immer benötigt werden? Sind es nur die Arten von Unternehmen?
Kim:
Ja. Tatsächlich haben sich die Industrie und der lokale Einzelhandel während der Pandemie sehr gut erholt. Im Industriebereich haben wir also alle unsere 130 Geschäftsmieter durchgesehen und markiert, welche davon wesentlich sind. Erinnern Sie sich an das Gespräch über wichtige Unternehmen, insbesondere in Oregon und Kalifornien?
David:
Oh ja.
Rauben:
Ja.
Kim:
Und sie waren alle lebenswichtig, sodass sie alle weiterarbeiten konnten. Tatsächlich glaube ich, dass der Einzige, der Probleme hatte, unser CrossFit war, aber auch sie waren abgedeckt, weil uns die Pandemie als typischer CrossFit-Besucher nicht wirklich stört. Also ja, diese Mieter haben sich während der COVID-Krise wirklich gut geschlagen. Wenn sie Probleme hätten, wenn sie sagten, dass es ihnen schwer fallen würde, ihre Miete zu zahlen, schickten wir ihnen einfach die Unterlagen für den Antrag auf einen PPP-Konjunkturfonds der Regierung und sagten ihnen: „Füllen Sie das aus und lassen Sie es uns wissen, sobald Sie es ausgefüllt haben.“ .“ Und meistens reagierten sie nie und begannen einfach wieder, Miete zu zahlen.
Nun hat sich der Einzelhandel in der Nachbarschaft während der Pandemie tatsächlich auch überraschend gut geschlagen. Wenn Sie sich Berichte über den Einzelhandel ansehen, werden Sie etwas anderes sehen, aber das liegt daran, dass sie den kleinen Einzelhandel in der Nachbarschaft mit den größeren Einzelhandelsmietern zusammenfassen und es sich dabei um völlig unterschiedliche Produkttypen handelt. Ihr Spirituosenladen, Ihr Wirtschaftsprüfer, Ihre Versicherungsgesellschaft, diese Leute müssen also alle im Geschäft bleiben, und so haben sie sich auch während der Pandemie gut geschlagen.
Rauben:
Sie haben also erwähnt, dass die industrielle Seite vielleicht etwas besser gepolstert ist oder dass es solidere Unternehmen gibt, die schwierige Zeiten überstehen können, aber dann haben Sie auch in Bezug auf die Verkaufsfläche erwähnt, dass ein Pilates-Studio vielleicht nicht ganz so isoliert wäre. Gibt es ein bestimmtes Mieterprofil oder einen Mietertyp, den Sie in diesen Räumen gerne annehmen und der Ihnen das Gefühl gibt, ein wenig sicherer zu sein, wenn es darum geht, sicherzustellen, dass Ihre Wohnung immer vermietet ist?
Kim:
Der Mietertyp wird Ihr hyperlokaler Mieter sein, Sie möchten also jemanden, zu dem die Leute weniger als eine Meile fahren. Ich bin mit Nagelstudios einverstanden, weil sie sehr lokal sind. Das erste ist, dass es sich bei dem Mietertyp um einen hyperlokalen Mieter handeln wird, der nicht einzigartig ist und zu dem die Leute weite Strecken fahren müssen.
Und dann kommt es in diesem Fall tatsächlich auf den Markt an. Wenn ich also ein Pilates-Studio habe, das sich in einem tertiären Markt befindet, birgt das derzeit ein großes Risiko, selbst wenn ich ein Gewerbeobjekt in einem tertiären Markt habe. Sie möchten etwas, das ausgefüllt ist, was bedeutet, dass es nicht in den Stöcken liegt. Und wenn Sie ein Pilates-Studio haben, die Immobilie, die wir uns gerade ansehen, fahren die Kunden des Pilates-Studios schönere Autos als ich. Natürlich gibt es einen Immobilienwitz, dass wir alle gebrauchte Toyotas fahren, aber dennoch fahren sie alle schönere Autos als ich, sodass ich zuversichtlicher bin, dass sie während einer Rezession in Ordnung sein werden.
Rauben:
Macht Sinn, macht Sinn. Und gibt es noch andere Maßnahmen, die Sie ergreifen, um das Risiko im Hinblick auf die Stabilisierung Ihres Portfolios oder den Abschluss eines neuen Geschäfts zu mindern?
Kim:
Ja. Was unser bestehendes Portfolio betrifft, ziehen wir bei der Sanierung nicht das gesamte Eigenkapital ab. Also brauen wir diese Idioten nicht zusammen. Wir belassen viel Eigenkapital im Deal, denn einerseits ist es fantastisch, wenn man das gesamte Eigenkapital abzieht, man kann es reinvestieren, also verstehe ich diesen Standpunkt voll und ganz. Aber auf der anderen Seite haben Sie jetzt diesen hohen Schätzwert für Ihre Immobilie und wenn der Markt sinkt, könnten Sie jetzt in Schwierigkeiten geraten, weil Ihre Schuldenzahlung gestiegen ist, wenn Sie Ihr gesamtes Eigenkapital abziehen. Und so haben wir vor ein oder zwei Jahren, als die Zinsen noch gut waren, mehrere Immobilien in unserem Portfolio umfinanziert und einen Teil des Deals zurückgelassen. Daher ist unser LTV in unserem gesamten Portfolio ziemlich niedrig. Es entspricht ungefähr 50, 60 % unseres Beleihungsauslaufs.
Und das Gleiche gilt auch für die Deals, die wir jetzt machen. Ich würde nicht sagen, dass dies völlig unsere Entscheidung ist, aber was den Loan-to-Value anbelangt, verwenden wir im Moment einen ziemlich geringen Leverage, viel niedriger als je zuvor, denke ich. Für diese letzte Immobilie haben wir einen Beleihungswert von 60 %. Und wenn Sie dann natürlich keine geringe Hebelwirkung erzielen möchten, besteht Ihre andere Möglichkeit darin, eine Verkäuferfinanzierung in Anspruch zu nehmen. Das ist also auch eine wirklich gute Option.
David:
Ja. Der Wahnsinn, mit Gewerbeimmobilien tatsächlich weniger Schulden aufzunehmen, hat Methode und das hat mit der Finanzierungsarchitektur zu tun. Bei Wohnimmobilien erhalten Sie in der Regel ein Darlehen mit festem Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens, in der Regel 30 Jahre. Sie müssen sich keine Sorgen über eine Refinanzierung machen. Sie können eine Refinanzierung durchführen, wenn die Zinssätze auf ein sinnvolles Niveau sinken. Aber bei gewerblichen Krediten gibt es kurzfristige Zahlungspläne, sodass Sie eine Refinanzierung vornehmen müssen.
Wenn Sie also einen hohen Kreditsaldo haben und einen Zinssatz von 3 % erhalten, könnte das für Sie sinnvoll sein, aber was passiert, wenn die Zinssätze auf 6 % oder 7 % steigen und Sie bei einem Kreditwert von 80 % stecken bleiben? Das könnte katastrophal sein. Daher ist es immer noch ein kluger Schachzug und ein defensives Manöver, bei Gewerbeimmobilien einen niedrigeren Kreditsaldo beizubehalten, selbst wenn die Zinsen niedrig sind, da man nicht weiß, wohin sich die Zinsen entwickeln werden. Und wenn sie zu hoch ausfallen und Sie einen hohen Kreditsaldo haben, können Sie dort stecken bleiben.
Ich denke, viele Leute hören das von Gewerbeimmobilien und meinen, das sei dumm. Warum solltest du das jemals tun? Warum möchten Sie nicht möglichst viel Geld aus dem Geschäft herausnehmen und das nächste kaufen? Das liegt daran, dass die Tarife nicht festgelegt sind.
Rauben:
Ja. Man hört sie immer sagen: „Es ist steuerfrei.“ Es handelt sich um steuerfreie Schulden.“ Und es ist, als ob Sie einen Teil Ihres Eigenkapitals dort behalten möchten. Auf diese Weise erhalten Sie tatsächlich einen Gehaltsscheck, wenn Sie jemals Ihre Immobilie verkauft haben, so denke ich immer darüber nach. Aber jetzt, da wir verstehen, was Kim auf den Gewerbeimmobilienmärkten sieht, werden wir uns mit einem Deal befassen, den sie gerade abgeschlossen hat. Aber vorher machen wir noch eine kurze Pause.
David:
Hallo und willkommen zurück zum BiggerPockets Real Estate Podcast. Wir sitzen mit einer vor Ort tätigen Investorin, Kim Hopkins, zusammen und reden über alles, was mit Gewerbeimmobilien zu tun hat. Wir sind dabei, uns auf einen Deal einzulassen, den sie gerade abschließt. Werfen wir also einen Blick hinter die Kulissen. Kim, wo ist dieser Deal?
Kim:
Dieses Angebot findet in meiner jetzigen Heimatstadt Phoenix, Arizona, statt.
Rauben:
Und warum haben Sie sich für diesen Markt entschieden?
Kim:
Wir haben uns für diesen Markt entschieden, weil wir ein Angebot gefunden haben, Rob.
Rauben:
Hübsch. Ich liebe es.
Kim:
Wir haben in etwa zehn verschiedenen Märkten nach jedem Angebot gesucht, das wir finden konnten, und hier haben wir eines gefunden.
Rauben:
Gut genug für mich. Um welche Art Gewerbeimmobilie handelt es sich?
Kim:
Dies ist ein Nachbarschafts-Einzelhandelszentrum.
David:
Und wie hoch war der Kaufpreis für das Grundstück?
Kim:
Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis beträgt 5.4 Millionen.
Rauben:
Wie viele Mieter befinden sich aktuell in dieser Immobilie und gibt es noch freie Plätze?
Kim:
Das ist also eine tolle Frage. In der Immobilie wohnen etwa 20 Mieter, und ich würde sagen, dass wir für diese Immobilie schlüsselfertige Preise gezahlt haben. Es wurde uns als hundertprozentig vermietet mit marktgerechten Mietern beworben. Aber zufällig stellten wir gleich nach Vertragsabschluss fest, dass zwei Mieter säumig waren und eine Einheit leer war.
David:
Es scheint, als würden sie heutzutage alles filtern, sogar die Art und Weise, wie Angebote beworben werden. Würden Sie sagen, dass es sich hierbei um ein stark gefiltertes Proforma handelte, das Sie betrachteten? Ja.
Kim:
Dieses Pro-Forma war sehr Instagram-tauglich, bis man auf die Details einging.
Rauben:
Okay. Deshalb möchte ich noch etwas zurückgehen, denn wir haben Sie gefragt, warum Sie dieses Angebot gefunden haben. Sie sagten, das liegt daran, dass Sie dort den Deal gefunden haben, aber warum haben Sie sich gerade für diesen Deal entschieden? Was hat Sie daran fasziniert?
Kim:
Zunächst einmal hat es eine fantastische Lage. Es handelt sich also um eine Füllung, was bedeutet, dass es nicht in den Stöcken steckt. Es liegt in einer sehr wohlhabenden, sogar noch besser als wohlhabenden Gegend von Phoenix, die im Begriff ist, äußerst wohlhabend zu werden, was genau das ist, was Sie wollen. Man sieht die umgedrehten Häuser, die großen Häuser auf dem kleinen Grundstück, die weiß und schwarz sind, was derzeit im Trend liegt. Es werden also Tonnen von Häusern umgedreht. Es steht neben einem Dutch Bros, der meiner Meinung nach bei der Auswahl von Immobilien besser ist als wir. Es ist also eine großartige Lage. Das war Nummer eins.
Nummer zwei ist, dass es mit Bleistift gezeichnet wurde. Führen Sie immer, immer, immer mit den Zahlen. Der Cap-Satz war also angemessen. Basierend auf dem, was wir damals wussten, war die Pro-Forma-Aktion tatsächlich ziemlich fair und hatte daher eine solide Rendite. Ich würde also sagen, dass das die beiden Hauptgründe waren.
David:
Ich finde es toll, dass wir es immer noch mit Bleistift sehen. Wie lange glauben Sie, dass wir damit durchkommen, bevor sich die nächste Generation fragt: Warum sagen wir immer wieder, dass Dinge Bleistift sind?
Rauben:
Solange wir Bleistifte benutzen, schätze ich.
Kim:
Weil Google Sheets seltsam klingt.
David:
Benutzen sie sie trotzdem noch?
Rauben:
Die KI ist raus.
Kim:
In der Kalkulationstabelle könnte das schiefgehen.
David:
In Ordnung. Haben Sie sich bei diesem Deal an Ihre Kaufvorgaben gehalten, Kim, oder waren irgendwelche kreativen Manöver nötig?
Kim:
Momentan etwas schmerzhaft. Ich glaube, ich habe es am Anfang gesagt, aber in unserer Kaufliste sind auch Modelle enthalten, die ab 1980 gebaut wurden. Das habe ich vielleicht vergessen. Aber eines unserer Buy-Box-Kriterien ist auf oder nach 1980 gebaut. Wir haben eine Ausnahme gemacht. Wir haben eine Ausnahme gemacht. Dieses Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre erbaut, aber der jetzige Eigentümer kaufte es und steigerte den Wert erheblich. Sie haben eine Menge Reha gemacht. Sie haben das Dach erneuert. Sie haben alle Ladenfronten neu gestaltet. Sie haben die Parkplätze neu gestaltet. Möchte jemand erraten, was mir bei diesen Renovierungsarbeiten möglicherweise entgangen ist?
Rauben:
Oh, die Toilette, das Abwasser, die Rohre.
Kim:
Wow. Du hast nicht die Dinge gesehen, die ich gesehen habe. Diese Kanalisationsvideos sehen aus wie die schlimmste Darmspiegelung, die Sie je gesehen haben.
David:
Sie machen einen tollen Punkt, Kim, denn viele Investoren denken einfach nicht darüber nach, dass etwas, nachdem es in die Toilette gelangt ist, irgendwohin muss und dass es einen Weg gibt, der von Ihrem Grundstück in die städtischen Leitungen gelangt , und man soll eine Kamera da durchstecken und sehen, wie sie aussehen. Ich habe gesehen, wie Baumwurzeln in die eigentlichen Rohre hineinwuchsen und dort Verstopfungen verursachten, und dann spülte ein Kind ein Stofftier in die Toilette, und es blieb dort stecken und es kam zu dieser Blockade, deren Behebung unglaublich teuer sein kann, vor allem, wenn … Man muss in den Beton oder Asphalt des Parkplatzes bohren und dann herausfinden, an welchem Teil des Rohrs es sich befand. War das für Sie ein Problem bei diesem speziellen Angebot?
Kim:
Ja. Wir haben also gegen eines unserer Deal-Kriterien verstoßen. Und die Rohre sind alt. Sie haben ein endliches Leben. Sie bestehen aus Gusseisen und sind am Ende ihrer Lebensdauer angelangt. Das ist also definitiv ein Problem für uns.
Rauben:
Okay. Ich habe viele Fragen dazu, aber es ist okay. Wir können hier offline über die Kanalisation reden.
Kim:
Oh, mach es. Ich würde gerne über diesen Deal sprechen. Ich hoffe, dass dies insgeheim ein privater Coaching-Anruf ist, denn ich habe Fragen dazu, ob wir weitermachen sollen oder nicht.
Rauben:
Wenn so etwas passiert, gehört das dann zu den Dingen, bei denen man jeden treten muss … denn normalerweise, sagen wir mal in einem Airbnb oder bei einer Langzeitmiete, wenn das Wasser abgeht, muss man sie in einem Hotel unterbringen oder du Ich muss es herausfinden. Aber das scheint eine ziemlich umfangreiche unterirdische Renovierung des gesamten Grundstücks zu sein. Müssen Sie also Geschäfte schließen, während Sie diese Reparaturen durchführen?
Kim:
Ja. Ich habe eine Menge über Abwasserkanäle gelernt, die ich eigentlich nicht wissen wollte und immer noch nicht weiß, aber im Grunde bewirken die Rohre eine sogenannte Kanalisierung, bei der der Boden im Grunde genommen erodiert. Und so ist der Boden die Erde. Und wenn Sie es früh genug bemerken, können Sie das sogenannte Pipelining durchführen, bei dem Sie Epoxidharz durch die Rohre blasen, es auskleiden und im Grunde genommen PVC-Rohre in den alten Gussrohren herstellen. Und das ist fantastisch, weil Sie dies theoretisch tun können, ohne einen der Mieter zu stören. Andererseits sind es für diese Immobilie Kosten in Höhe von etwa hunderttausend Dollar, also möchten Sie wirklich wissen, dass es getan werden muss.
Und ich denke, Sie können es erraten. Wenn jemand, der als Rohrausleger arbeitet, vorbeikommt, um Ihre Rohre zu prüfen, ist das so, als hätte man einen Dachinspektor, der Dächer prüft. Was wird er Ihrer Meinung nach sagen? Rechts. Es muss gestern geschehen sein. Daher ist es eine schwierige Entscheidung, ob man warten soll oder nicht, denn wenn man zu lange wartet, können die Rohre einstürzen und man muss dann, wie Sie sagten, durch den Boden graben und die Mieter stören. Es ist ein großes Problem.
Rauben:
Wow. Sagen Sie mir also bitte: Konnten Sie mit dem Verkäufer ein Zugeständnis, eine Kaufpreisgutschrift oder irgendetwas aushandeln?
Kim:
Ja. Um es noch einmal zusammenzufassen: Die beiden Probleme sind diese Rohre, und das andere Problem sind diese säumigen Mieter. Und normalerweise ist das keine große Sache. Ich kann mich tatsächlich nicht an die letzte Immobilie erinnern, die ich gekauft habe, bei der es nicht ein paar säumige Mieter gab, die einfach wie von Zauberhand auftauchten, sobald wir den Vertrag unterzeichnet hatten. Das Problem hierbei ist, dass wir für diese Immobilie tatsächlich einen schlüsselfertigen Preis zahlen. Dies hat nicht die gleichen Renditen wie die Immobilie, die wir letztes Jahr gekauft haben. Uns wurde gesagt, dass es in perfektem Zustand sei, hundertprozentig belegt sei und alle Mieter eine marktübliche Miete zahlten. Der Einkommensverlust im ersten Jahr ist also nicht etwas, das wir aufessen müssen. Dies wurde uns als schlüsselfertig und nicht als Mehrwert beworben.
David:
Nachdem Sie also den gesicherten Doppelpunkt der Immobilie aufgedeckt hatten, wie haben Sie diese Informationen genutzt, um zum Verkäufer zurückzukehren und zu versuchen, eine bessere Position für sich auszuhandeln?
Kim:
Ja. Also baten wir den Verkäufer um einen Anruf. Ich würde Sie anlügen, wenn ich keine Angst hätte, aber alle meine Freunde, die wie Cutco-Verkäufer sind, sagten: „Sie müssen um einen Anruf bitten.“ Sie können diesen E-Mail-Müll nicht machen. Du musst um einen Anruf bitten.“ Also habe ich es buchstäblich noch einmal gelesen, die Differenz nie aufgeteilt, und ich habe ihn um einen Anruf gebeten und er hat nein gesagt.
Rauben:
Er weiß, dass er Zugeständnisse machen muss. Er hat wahrscheinlich Angst vor Verhandlungen, weil er derjenige ist, der keine Macht hat.
Kim:
Er wollte nicht mit mir reden. Und was wir normalerweise tun, ich weiß nicht, ob Sie das auch tun, aber was wir normalerweise tun, ist, eine lange E-Mail mit vielen Zahlen zu senden, die erklären, warum wir denken, dass wir diese Anerkennung verdienen. Und ich hatte einfach das Gefühl, dass das hier nicht gut genug ankommen würde. Die Wirkung würde nicht ausreichen. Also habe ich etwas Neues gemacht. Ich habe eine Präsentation gemacht, etwa eine Google-Sheet-Präsentation, und dann habe ich ein Loom-Video gemacht, in dem ich die Präsentation durchgegangen bin. Und so habe ich ihm einen Link zum Loom-Video geschickt, nicht einmal die Präsentation, also musste er auf meine Stimme hören, und ich habe ihm genau gezeigt, wie sich diese Zahlungsausfälle im ersten Jahr auf unser Einkommen auswirken würden. Und dann ging ich auch noch die Kosten für den Abwasserkanal durch und zeigte ihm alle Modelle, zeigte ihm die Videos, die wir vom Kanalfernrohr aufgenommen hatten, und fragte nach meiner Kreditanfrage.
Rauben:
Um ehrlich zu sein, glaube ich, dass dieser Anruf etwa 90 % der Probleme im Immobilienbereich gelöst hat. Ich habe letzte Nacht tatsächlich darüber nachgedacht. Jeder hat so große Angst, zum Telefon zu greifen und tatsächlich zu verhandeln, wie wir es damals, zu meiner Zeit, getan haben, und ich hatte eine Situation, in der ich mit dem Immobilienmakler hin und her verhandelte, der zufällig die Frau des Immobilienmaklers war Verkäufer. Ich habe ein paar Optionen vorgestellt und dann hat er mich schließlich einfach angerufen und gesagt: „Okay. Was versuchst du zu machen?" Und ich meinte: „Nun, bei Ihrem Angebot geht es eigentlich nicht um Cashflow, und ich versuche, einen Deal auf die Beine zu stellen, der für mich tatsächlich Cashflow generiert.“ Und wir haben tatsächlich einen Deal ausgehandelt. Sehr gut für Sie, denn ich weiß, dass es wahrscheinlich sehr nervenaufreibend ist, mit einem Verkäufer zu sprechen. Es ist immer eine nervenaufreibende Erfahrung, die Maklerbarriere zu durchbrechen, aber ich denke, es ist so wichtig.
Kim:
Ja. Naja ich habe es versucht. Am Ende habe ich stattdessen das Loom-Video gesendet, aber ich habe versucht, anzurufen, und ich denke, das Loom-Video war das zweitbeste.
Rauben:
Und was ist also passiert? Hat er ja gesagt? Hat er dir das Geld zurückgegeben?
Kim:
Also saß er anderthalb Wochen darauf, und wir haben ihn schließlich im Urlaub kontaktiert und er sagte nein. Er sagte, er glaube, er könne die Zahlungsausfälle selbst beheben. Er glaubte nicht, dass die Kanalisation ein großes Problem darstellte. Und so sagte er, er würde uns keinen Kredit anbieten, und so zogen wir uns schließlich aus dem Geschäft zurück.
Rauben:
Waren Sie kurz davor zu sagen: „Lass es uns trotzdem machen“, oder waren Sie von Anfang an fest davon überzeugt?
Kim:
Nun, es ist nicht genau das, wo die Geschichte endet. Also sind wir aus dem Deal ausgestiegen. Wir haben unser verdientes Geld zurückbekommen. Wir erzählten dem Kreditgeber alles, was alles erledigt war, angefangen beim Bewegen des Elfs im Haus und den Weihnachtseinkäufen, den wichtigen Dingen zu dieser Jahreszeit. Wir sind aus dem Deal ausgestiegen. Und dann rief uns vor zwei Tagen tatsächlich der Makler an, der Makler des Verkäufers, und er sagte, er sei bereit, einen Kredit in Höhe von hunderttausend Dollar anzubieten. Das habe ich anfangs nicht gesagt, aber wir haben um 350,000 US-Dollar Rabatt gebeten.
Rauben:
350,000 $ Rabatt oder 350,000 $ Gutschrift?
Kim:
Wir haben um 350,000 US-Dollar Rabatt auf den Kaufpreis gebeten.
Rauben:
Heute erhalten Sie einen Anruf vom Makler und er sagt: „Hey, der Verkäufer will wieder einsteigen. Er wird Ihnen hunderttausend Dollar Rabatt auf den Kaufpreis geben.“ Großartig, okay. Und dann?
Kim:
Also sagten wir: „Vielen Dank, aber rufen Sie uns zurück, wenn es 200 sind.“
Rauben:
Und hat er dich zurückgerufen? Hat er dich zurückgerufen?
Kim:
Vor einer Stunde angerufen und es sind bis zu 130.
Rauben:
Okay. Hey, das ist ein Fortschritt. Ist das die endgültige Zahl? Es verändert sich ständig.
Kim:
Nun, wir könnten ihn jetzt über Lautsprecher anrufen, aber …
Rauben:
Das wäre eine Premiere in der Geschichte von BiggerPockets. Das würde mir eigentlich gefallen, aber okay. Okay, also 130. Wo bist du also? Was willst du dafür?
Kim:
Um ehrlich zu sein, bin ich unschlüssig.
David:
Können wir Ihnen das erklären, auch wenn wir Sie interviewen?
Kim:
Ja ich würde das lieben. Schicken Sie mir die Rechnung später.
David:
Weil ich das Gefühl habe, dass wir uns mitten in den Verhandlungen befinden. Wir hören nichts von einem Deal, der vor fünf Jahren abgeschlossen wurde. Hier sind meine Gedanken. Wenn die Preise sinken oder niedriger bleiben, wird die Verkäuferin das Gefühl haben, dass ich ihr kein Geld geben muss. Ich werde einen anderen Käufer finden. Aber wenn Sie einen weiteren Preisanstieg sehen, wird sich ändern, was jemand für diese Immobilie zu zahlen bereit ist, da sich jetzt alle Zahlen, die Sie in die Excel-Tabelle eingeben, ändern, und das bedeutet, dass die Wahrscheinlichkeit, dass er kommt, steigt zurück und sagen Sie: „Okay, Sie können Ihre 200,000 haben“, aber zu diesem Zeitpunkt haben Sie nicht den gewünschten Zinssatz, also wird es wahrscheinlich noch mehr sein. Wurde das über die Makler kommuniziert wie: „Hey, lassen Sie den Kerl wissen, dass wir es zu diesem Preis für einen Rabatt von 200,000 US-Dollar kaufen, aber wenn die Preise steigen, muss er entweder für mich bezahlen, um einen niedrigeren Preis zu bekommen?“ oder es wird später ein größerer Rabatt sein.“
Kim:
Ja. Unser Tarif ist also festgelegt, und eine unserer Eventualitäten besteht darin, dass wir ihn vor Jahresende abschließen, weil wir von der Steuerabschreibung profitieren wollen, über die ich vorhin gesprochen habe. Aber wir haben es ihm klar gemacht:
Rauben:
80%?
Kim:
Ja. Wir haben ihn darauf hingewiesen, dass es ihm schwerfallen wird, einen anderen Käufer zu finden, wenn die Preise steigen.
Rauben:
Ich denke, es fällt ihm jetzt schwer, den Käufer zu finden. Er hat dich angerufen, oder? Wenn er Sie angerufen hat und versucht, die Sache noch einmal anzusprechen, sind Sie es wahrscheinlich.
Kim:
Ja. Ich denke, das Problem hier ist mir aufgefallen, dass wir es mit zwei verschiedenen Immobilien zu tun haben. Der Verkäufer sieht sich also eine Immobilie an, die er zu einem tollen Preis gekauft hat. Dieses Anwesen war in einem schlechten Zustand. Es brauchte dringend Liebe. Das Anwesen war praktisch leer, es war baufällig und so weiter. Und so schaut er sich diese Immobilie an, die er zu einem tollen Preis gekauft hat. Er besitzt es auch in bar, also ist das Risiko viel geringer. Sein Standpunkt ist also: Was ist Ihr Problem? Es gibt ein paar freie Stellen. Es gehört zum Geschäftsleben dazu. Du füllst es einfach aus. Wen kümmert es, wenn die Sanierung dieser Einheit 20,000 US-Dollar an TI kostet? Große Sache. Weil er in einer Soße sitzt.
Aber wir schauen uns diese Immobilie an, für die wir einen Premiumpreis bezahlt haben. Die Renditen waren anfangs nicht besonders gut, aber wir waren damit einverstanden, weil sie die Grundvoraussetzungen erfüllten. Es waren keine großartigen Renditen, aber grundlegende Grundlagen, die unser Steuerproblem lösen, und wir dachten, wir würden etwas bekommen, das sehr wartungsarm ist. Jetzt sitzen wir an einem Punkt, an dem wir diesen Deal noch vor Jahresende abschließen werden. Und ehrlich gesagt ist das ein großer Faktor für uns. Uns interessiert unsere Lebensqualität. Wir fragen uns: Wie hoch ist Ihr Stundensatz? Nicht wie viel verdienst du pro Jahr? Es ist im Moment eine Menge Arbeit. Also werden wir dieses Grundstück mitten in den Ferien schließen und dann werden wir all diese Probleme erben.
Rauben:
Hier ist mein Gedanke, und David, du kannst es mir sagen, wenn du nicht einverstanden bist. Ich denke, er wird noch ein bisschen mehr als 130 steigen, allein aufgrund der aktuellen Situation und der Tatsache, dass sie Sie angerufen haben. Aber ich denke nicht, dass Sie diese hundert, sagen wir, 50 nehmen sollten, wenn Sie dort landen, und sie vom Kaufpreis abziehen, weil ich nicht glaube, dass das für Ihre gesamte monatliche Hypothek von Bedeutung sein wird. Ich denke, was für Sie von Anfang an von Bedeutung sein wird, ist ein Kredit von 150,000 US-Dollar, solange das mit der Bank klappt. Ihr Guthaben ist begrenzt. Und David, du kannst da mitmachen, aber ich würde das als Gutschrift betrachten, damit du das Geld in deiner Anzahlung sparen und damit diese riesigen Ausgaben bezahlen kannst. Und an diesem Punkt sehen Sie sich nun den Deal an, den Sie ursprünglich analysiert haben. So würde ich es angehen. Was denkst du, David?
David:
Bei gewerblichen Finanzierungen ist dies möglicherweise nicht möglich, ebenso wie bei Wohnimmobilienfinanzierungen, da es sich um konforme Kredite handelt. Die Regeln legen ziemlich klar fest, wie viel ein Verkäufer zu den Abschlusskosten eines Käufers beitragen kann. Im kommerziellen Bereich funktioniert es möglicherweise nicht genauso. Wenn sie es vom Kaufpreis abziehen, hat das keinen großen Einfluss. Sie leihen sich einfach etwas weniger Geld.
Kim:
Nun, wir behalten den Kreditbetrag bei, sodass wir das Geld als Bargeld auf der Bank sparen. Wir würden sagen … Wenn er uns einen Kredit von 200,000 $ oder einen Rabatt auf den Kaufpreis gibt, zahlen wir 200,000 $ weniger.
David:
Ja. An Ihrer Stelle wäre es also genauso. Was ist, wenn er reinkommt und die Änderungen für Sie vornimmt?
Kim:
Das würde mich sehr interessieren, wenn er sich um die Kanalisation kümmern möchte. Die Frage ist, ob er das nach der Schließung noch tun kann. Vertrauen wir ihm?
Rauben:
Es wird etwas heikel, weil es Verkäufer gibt, die dieses Risiko nicht eingehen, weil der Deal immer scheitern könnte. Beispielsweise ist dieser Deal aus diesem Grund bereits gescheitert. Und dann könnte man jederzeit einen Vertrag haben, der ihn dazu zwingt, es später zu tun. Aber das ist an und für sich immer ein Risiko. Es ist also so oder so eine schwierige Frage.
Kim:
Ja. Und ich habe das Gefühl, ich möchte sicherstellen, dass ich tatsächlich auf die Prinzipien höre, über die wir früher in der Show gesprochen haben. Ich möchte sicherstellen, dass ich nicht darauf spekuliere, Mieter dazu zu bringen, die Miete auf den Markt zu bringen. Und ein weiteres Problem ist, dass wir eigentlich vorhatten, diese Immobilie selbst zu verwalten, da sie in unserer Heimatstadt liegt. Und wollen wir diese Kopfschmerzen? Wollen wir das übernehmen? Wir werden auch das Leasing übernehmen. Und nur die Unsicherheit darüber, wohin sich der Markt entwickelt. Machen wir uns Sorgen um den Pilates-Mieter? Machen wir uns Sorgen um diese säumigen Mieter? Können wir die Räumlichkeiten weitervermieten? Ich bekomme also kalte Füße.
David:
Ich weiß nicht, ob du falsch liegst. Ich denke, in dieser Situation und angesichts der Art und Weise, wie sich der Markt entwickelt, ist es wahrscheinlicher, dass sich die Lage im kommerziellen Bereich abschwächen wird, als dass es eng wird. Das haben Sie also auf Ihrer Seite. Und vielleicht ist Phoenix davon ein wenig isoliert worden, sodass der Verkäufer nicht erkennt, dass es viele Gewerbeimmobilien geben wird, die mit viel wettbewerbsfähigeren Preisen auf den Markt kommen werden, als wir aufgrund der Zinssätze gesehen haben so hoch. Und da diese Ballonzahlungen fällig werden, wird eine Refinanzierung keine Option mehr sein, und viele dieser Immobilien waren etwas, für dessen Kauf die Leute Geld investiert haben, sodass sie es verkaufen müssen, um es ihren Investoren zurückzuzahlen.
Ich denke, wir werden jetzt mehr Lagerbestände auf den Markt bringen als zuvor. Und so ist die Zeit auf Ihrer Seite, den Deal zu finden. Für den Steuerteil ist die Zeit nicht auf Ihrer Seite. Das ist also wirklich das, was Sie abwägen müssen. Lohnt es sich, die Steuern in Kauf zu nehmen, um das bessere Angebot zu kaufen, oder nicht? Aber ich weiß es wirklich zu schätzen, dass Sie die Details dieser Geschichte teilen, denn es handelt sich um echte Immobilien. Genau das passiert. Mir wurde dies gesagt, und dann stellte sich heraus, dass es das war, und dann sagte ich dies und dann sagten sie jenes, und die Geschichte ändert sich ständig.
Rauben:
Hier ist, was ich sagen würde. Ich denke, ich würde weitermachen, solange ich die Zusicherung bekomme, dass der Eigentümer das Problem vor oder unmittelbar nach der Schließung beheben wird.
Kim:
Interessant. Ich mag diese Idee.
Rauben:
Denn für mich ist es das Gleiche. Wenn er es durch dieses Zugeständnis, durch diesen Kredit bezahlt, wie auch immer Sie es aufteilen möchten, dann ist es im Grunde das Gleiche. Sie müssen nur sicherstellen, dass die Reparatur durchgeführt wird.
Kim:
Interessant. Ja. Und normalerweise suchen wir nach … Was wir sagen, wir suchen normalerweise nach Problemen, die mit dem Verkäufer verschwinden. Geben Sie mir also eine Gewinn- und Verlustrechnung, die den ganzen Tag auf einer Serviette steht. Ich habe keine Probleme, die mit dem Verkäufer verschwinden, aber das sind alles Probleme, die mit dem Verkäufer nicht verschwinden. Sie bleiben bei uns, sobald wir schließen. Das ist also unser Zögern.
David:
Nun, ich denke, Sie tun das Richtige. Bleiben Sie hart. Wenn Sie Steuereinbußen hinnehmen müssen und das sinnvoller ist als der Kauf einer Immobilie, dann tun Sie es. Aber ich würde auch überlegen: Wenn ich an Ihrer Stelle 70 mehr zahlen müsste, als ich wollte, würde dann der Steuervorteil insgesamt diese 70 ausgleichen? Auch wenn der Deal vielleicht nicht Ihren Wünschen entspricht, ist dies im Großen und Ganzen doch sinnvoller. Und wenn das der Fall ist, fragen Sie sich einfach: Nehmen wir an, Ihr Steuervorteil betrug 40 Riesen, aber Sie werden Ihre 70 Riesen haben, abgesehen davon, wo Sie sein möchten, sodass Sie das Gefühl haben, insgesamt 30 Riesen zu sein. Hat diese Immobilie eine so großartige Lage und ist sie ein so großer Vermögenswert, dass sich die 30 Dollar lohnen? Oder könnten Sie mit Ihrer Erfahrung und Ihrem Wissen und dem, was Sie tun, Kim, einfach ein besseres Angebot finden, bei dem Sie das Geld woanders zurückverdienen könnten?
Rauben:
Alles klar, alle zusammen. Wenn Sie ein Update zu dieser Geschichte hören und den Prozess verfolgen möchten, folgen Sie Kim unbedingt auf allen ihren sozialen Medien. Kim, wo kann man dich finden und das spannende Update und den Abschluss der Saga bekommen?
Kim:
Ja. Um mehr über unsere Arbeit zu erfahren und sich auf unsere Liste für Updates und Möglichkeiten eintragen zu lassen, können Sie unsere Website ironpeakproperties.com besuchen. Folgen Sie mir auf LinkedIn unter Kim Hopkins. Und schließlich auf Instagram als MoneyPlusHappy. Und hey, vielleicht sollten wir darüber abstimmen. Wenn ihr das hört, sagt uns bitte, was wir eurer Meinung nach mit diesem Deal machen sollten.
Rauben:
In Ordnung. Kommentieren Sie in den YouTube-Kommentaren, wenn Sie dies auf YouTube ansehen. Lass uns wissen was du denkst.
David:
Alles klar, Kim, es war toll, dich hier zu haben. Vielen Dank, dass Sie Ihre Geschichte mit uns geteilt haben. Ich sitze selbst in der Klemme und warte darauf, wie sich diese Geschichte entwickelt, also werde ich gespannt sein, mich selbst zu hören. Aber wir lassen Sie für heute hier raus. Vielen Dank, dass Sie in der Show waren.
Kim:
Vielen Dank, dass ihr mich habt.
David:
Das ist David Greene für Rob, der seine Hosen von Kohl's verschickt hat, Abasolo, der sich abmeldet.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Kims Investitionen in gewerbliche Immobilien „Kaufbox“ Sie nutzt sie, um lukrative Immobilien zu erwerben
- Cap-Raten erklärt und warum Sie dies richtig machen MÜSSEN, wenn Sie große Immobilien kaufen
- Das aufgeblasen“pro forma” Zahlen, von denen Makler versuchen werden, Sie zu überzeugen (Befolgen Sie diese nicht!)
- Die Arten von Gewerbeimmobilien, die sind Lockdown-resistent und immer offen bleiben
- Das erhebliche Risiken für Gewerbeimmobilien im Jahr 2024 und zwei Unternehmen, an die Sie NIEMALS vermieten sollten
- A Live-Deal im Detail Bei einem aktuellen Deal denkt Kim über den Kauf nach
- Und So Viel mehr!
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