Die Mathematik hinter Hypothekenzinsen und warum sie unverändert bleiben

Dave:
Hallo zusammen und willkommen bei On The Market. Ich bin Dave Meyer. Heute ist Henry Washington beigetreten. Henry, ich habe heute ein Gerücht über dich gehört.

Henry:
Oh-oh. Das kann nicht gut sein. Oder vielleicht ist es das auch. Ich weiß nicht. Tue es.

Dave:
Das ist gut. Ich habe gehört, dass Sie Ihr Buch fertiggestellt haben.

Henry:
Ich habe die erste Hälfte meines Buches fertiggestellt. Ich arbeite immer noch daran.

Dave:
Okay.

Henry:
Ich arbeite immer noch daran.

Dave:
Zeigen Sie uns, wie viel Aufmerksamkeit ich diesem Treffen geschenkt habe.

Henry:
Wir haben die erste Hälfte des Buches fertiggestellt. Wir arbeiten an der zweiten Hälfte des Buches. Wir haben alles transkribiert, aber wir müssen noch ein paar Details hinzufügen.

Dave:
Nun, das Team von BiggerPockets Publishing schien sehr erfreut über Ihr Buch und darüber, dass die Dinge pünktlich eintrafen. Es klingt nach einem großartigen Buch. Worum geht es?

Henry:
Es geht darum, Ihre Immobilienangebote zu finden und zu finanzieren. Tolles Buch für Anfänger, um zu lernen, wie man rauskommt und diese Angebote findet. Mann, bei dieser Wirtschaft ist das verrückt. Man muss gut darin sein, Angebote zu finden.

Dave:
Teufel. Ich weiß nicht, ob ich Anfänger bin, aber ich werde auf jeden Fall ein Buch lesen, wenn es mir hilft, jetzt bessere Angebote zu finden. Das würde ich gerne wissen. Wann erscheint es übrigens?

Henry:
Ich glaube, es ist März.

Dave:
Okay gut. Hübsch. In Ordnung. Nun, wir haben beide Bücher zum ersten Quartal herausgebracht.

Henry:
Du hast jedes Q ein Buch.

Dave:
Ich habe ein Buch herausgebracht. Dies wird das zweite sein. Ich schreibe dieses Buch gerade seit drei Jahren. Ich werde nicht den Mund halten.
In Ordnung. Nun, wir haben heute eine tolle Folge. Ich glaube, sie nennen das eine … Das ist wie eine Sonderfolge von Dave Meyer. Heute wird es ein bisschen nerdig bei uns. Wir haben viele tolle Shows, in denen wir über taktische Entscheidungen in der Wirtschaft bzw. Dinge, die in Ihrem Unternehmen vor sich gehen, sprechen. Aber heute werfen wir einen Blick hinter die Kulissen und befassen uns mit einem der detaillierteren/technischeren Wirtschaftsthemen, die sich jeden Tag auf Ihr Unternehmen auswirken. Das sind Hypothekenzinsen. Aber konkret werden wir darüber sprechen, wie Hypothekenzinsen entstehen. Sie wissen das vielleicht, wenn Sie sich diese Sendung ein wenig anhören, aber die Fed legt keine Hypothekenzinsen fest. Stattdessen wird es durch einen komplexen Satz von Variablen festgelegt. Wir werden uns heute mit Chen Xiao von Redfin damit befassen. Sie ist Wirtschaftswissenschaftlerin. Sie untersucht genau dies: wie Hypothekenzinsen entstehen. Ich freue mich so sehr, wenn Sie es nicht sagen können, sie in der Show zu haben, um in dieses Thema einzutauchen, auf das meiner Meinung nach alle besonders neugierig sind.

Henry:
Ja. Ich stimme zu. Ich bin auch aufgeregt. Aber nicht aus den gleichen nerdigen Gründen, aus denen Sie aufgeregt sind. Aber ich bin gespannt, weil jeder, mit dem Sie sprechen, eine Meinung hat, die auf fast nichts darüber basiert, was seiner Meinung nach die Zinssätze bewirken werden. Die Menschen treffen Entscheidungen über ihre Investitionen. Sie kaufen Immobilien. Sie kaufen Immobilien nicht auf der Grundlage zufälliger Faktoren, von denen sie glauben, dass sie dabei eine Rolle spielen. Tatsächlich wird es sehr hilfreich sein, von jemandem zu hören, der sich diese Informationen jeden Tag ansieht und sie für uns nachvollziehen kann, wenn Sie herausfinden möchten, ob Sie jetzt eine Immobilie kaufen oder warten sollten oder wie Glauben Sie, dass die Zinsen noch lange dort bleiben werden, wo sie sind, oder steigen oder fallen werden, weil sich diese Dinge auf die Höhe des Geldes auswirken, das die Anleger verdienen?

Dave:
Ich denke, was mich daran so begeistert, ist, dass wir alle Prognosen erstellen können, wie Sie sagen. Aber in dieser Folge werden wir jedem helfen, zu verstehen, wie sich das auf die eine oder andere Weise tatsächlich entwickeln wird. Wir wissen nicht, in welche Richtung es gehen wird. Aber wir können die Zutaten verstehen, die dahinterstecken. Sie können sich hier Ihre eigene fundierte Meinung bilden und diese nutzen, um kluge Anlageentscheidungen zu treffen.

Henry:
David?

Dave:
Ja.

Henry:
Ich muss Sie bitten, etwas zu tun. Werden Sie in der Lage sein, sich zurückzuhalten und nicht so tief ins Unkraut wie möglich einzutauchen? Denn hier ist so ziemlich Ihr Baby. Das ist es, was du liebst.

Dave:
Dies ist mein Traum. Ich meine, vor drei oder vier Jahren wusste ich noch nicht einmal wirklich, was Anleihen sind. Jetzt verbringe ich den ganzen Tag damit, über Anleihen zu reden. Gott! Was ist aus mir geworden? Ich werde mein Bestes tun, um mich zurückzuhalten und dies auf einem Niveau zu halten, das für Immobilieninvestoren angemessen ist und nicht für Leute, die nur um von [unhörbar 00:04:24] willen über Finanzinstrumente reden.

Henry:
Wir schätzen dich.

Dave:
In Ordnung. Nun, wir machen eine kurze Pause und kehren dann mit der Show zurück.
Chen Xiao, willkommen bei On the Market. Vielen Dank, dass Sie heute bei uns waren.

Chen:
Vielen Dank, dass Sie mich haben. Ich bin wirklich glücklich, hier zu sein.

Dave:
Nun, wir hatten großes Glück, dass eine Reihe verschiedener Ihrer Kollegen aus Redfin zu uns kamen. Ihr macht so großartige Wirtschaftsforschung. Worauf konzentrieren Sie sich in Ihrem Job bei Redfin besonders?

Chen:
Absolut. Vielen Dank, dass wir seit Redfin so viele von uns haben. Wir sind alle große Fans der Show. In meiner Rolle bei Redfin besteht meine Aufgabe im Wesentlichen darin, das Wirtschaftsteam dazu zu leiten, darüber nachzudenken, wie unser Team den Verbrauchern helfen und die Wohnungsgemeinschaft nach außen beeinflussen kann, und Redfin auch intern mit unseren Ansichten zum Wohnungsmarkt und zur Wohnungswirtschaft zu leiten. Ich beschäftige mich intensiv mit der Vordenkerrolle zu den Themen, denen wir wirklich Aufmerksamkeit schenken sollten, und wohin unsere Forschung gehen sollte.

Dave:
Großartig. Heute werden wir uns mit einem etwas nerdigen, eher technischen Thema befassen. Wir werden Sie hier an den Haken nehmen. Wir würden gerne über Hypothekenzinsen sprechen. Das ist keine sehr heiße Einstellung. Angesichts der Marktlage werden die Hypothekenzinsen und ihre Entwicklung jedoch eindeutig eine große Rolle für die Entwicklung des Immobilienmarktes im nächsten Jahr spielen. Wir möchten einen Teil der Festlegung der Hypothekenzinsen erläutern. Wir alle wissen, dass die Regierung die Zinsen erhöht hat. Aber sie kontrollieren die Hypothekenzinsen nicht. Können Sie uns etwas mehr darüber erzählen, welche Wirtschaftsindikatoren mit den Hypothekenzinsen zusammenhängen?

Chen:
Sicher. Ich werde Ihre Frage etwas indirekt beantworten. Aber ich verspreche, dass ich zu dem komme, was Sie fragen. Ich denke, es ist hilfreich, einen Schritt zurückzutreten und über einen Rahmen für Hypothekenzinsen nachzudenken. Denken Sie tatsächlich über einen Rahmen für Zinssätze im weiteren Sinne nach, denn in der Wirtschaft sprechen wir oft von „Zinssätzen“, und es gibt verschiedene Zinssätze. Grundsätzlich ist ein Zinssatz ein Preis für die Aufnahme von Geld. Es wird durch zwei Dinge bestimmt: Kreditrisiko und Durationsrisiko. Wie riskant ist die Person oder Organisation, der ich ein Darlehen gebe, und für wie lange leihe ich ihnen dieses Geld?
Von entscheidender Bedeutung für diese Diskussion ist die Überlegung über den Anleihenmarkt. Anleihen sind lediglich eine Möglichkeit, Geld für unterschiedliche Zeiträume an verschiedene Unternehmen zu verleihen. Wenn wir über den Anleihenmarkt nachdenken, denken wir an zwei Kennzahlen. Wir denken an den Preis und die Rendite, die in einem umgekehrten Zusammenhang stehen. Wenn die Nachfrage steigt, steigen die Preise und dann sinken die Renditen und umgekehrt.
Ganz wichtig: Wenn ich über Hypothekenzinsen nachdenke, gibt es zwei weitere Zinssätze, an die ich denken muss. Der erste ist der Federal Funds Rate. Das ist der Zinssatz, den die Fed kontrolliert. Dann ist da noch der Zinssatz für 10-jährige Staatsanleihen, über den wir heute wahrscheinlich viel Zeit sprechen werden. Die Hypothekenzinsen bauen tatsächlich auf dem Federal Funds Rate und dem 10-jährigen Treasury auf. In dem Rahmen, über den ich gesprochen habe, besteht für den Federal Funds Rate überhaupt kein Kreditrisiko. Hierbei handelt es sich um einen Tagesgeldsatz zwischen Banken. Es besteht auch kein Durationsrisiko.
Wenn ich jetzt über Treasuries nachdenke, den Treasury-Markt, gibt es Treasuries in den unterschiedlichsten Formen. Alles von einem einmonatigen Schatzwechsel bis hin zu einer 30-jährigen Staatsanleihe. Am wichtigsten für die Hypothekenzinsen ist jedoch die 10-jährige Schatzanleihe. Dies ist ein Referenzzinssatz in der Wirtschaft. Dies korreliert auf Tagesbasis am stärksten mit den Hypothekenzinsen.
Wenn ich an die 10-jährige Staatsanleihe denke, stellen sich Ökonomen gerne vor, dass diese in drei Komponenten zerlegt wird. Der erste ist der tatsächliche Zinssatz. Das ist der Teil, der am meisten mit dem zu tun hat, was die Fed tut. Wie restriktiv versucht die Fed mit der Wirtschaft umzugehen, oder wie akkommodierend versucht die Fed zu sein? Der zweite Teil sind die Inflationserwartungen. Dies hängt mit dem Durationsrisiko zusammen. Das heißt, wenn ich zehn Jahre im Voraus denke: „Wie hoch wird die Inflation sein?“ Denn welche Rendite ich auch für die Inflation zehnjähriger Staatsanleihen erhalte, sie wird sich als Investor darauf auswirken.
Dann ist die dritte die Laufzeitprämie. Der Begriff Premium ist am matschigsten. Die Laufzeitprämie gibt an, wie viel Überschussrendite ich für eine Haltedauer von 10 Jahren im Vergleich zu einer kürzeren Laufzeit verlange. Sie haben gefragt, welche Wirtschaftsindikatoren am stärksten mit den Hypothekenzinsen korrelieren. Nun, all diese Dinge werden sich auf die 10-jährige Schatzanleihe auswirken. Die Inflation ist natürlich wichtig, wenn wir auch an das Wirtschaftswachstum denken. Wir betrachten das BIP. Wir schauen uns die Arbeitsmarktbedingungen an. Alle wichtigen wirtschaftlichen Komponenten werden in die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen einfließen. Darauf bauen dann die Hypothekenzinsen auf.
Ich sagte, dass die beiden sehr stark miteinander korrelieren. Das bedeutet, dass Hypothekenzinsen in der Regel mit einem Spread im Vergleich zu 10-jährigen Staatsanleihen gehandelt werden. Diese Streuung bleibt die meiste Zeit ziemlich konstant. Aber eine der Hauptgeschichten des vergangenen Jahres ist, dass diese Hypothek/dieser Spread wirklich in die Höhe geschossen ist. Wir können auch darüber sprechen, warum das so ist und wie die Aussichten dafür sind.

Henry:
Ja. Es ist, als wüssten Sie genau, was wir fragen werden, denn ich denke, das ist genau das, worauf wir hinauswollen, nämlich zu versuchen, es zu verstehen ... Nun, lassen Sie mich zunächst noch einmal zurückkommen und sagen, dass ich denke, dass dies die beste Erklärung für die Zinssätze war wie sie funktionieren, die wir jemals in der Show hatten. Das war fantastisch. Vielen Dank, dass Sie das aufgeschlüsselt haben. Aber zweitens, ja, ich denke, wir wollen verstehen ... also die 10-Treasury-Zinsrendite, wo sie sich derzeit befindet, im Vergleich zu ihrem historischen Stand und wie sich das auf den Markt auswirkt.

Chen:
Absolut. Heute, im Moment, glaube ich, dass die 10-jährige Staatsanleihe knapp über vier oder fünf liegt. So war es gestern zum Abschluss. Ich denke, dass es heute tatsächlich ein wenig bergauf geht. Ich denke, das ist ein historischer Höchststand, vielleicht seit 2007, wenn ich meine Daten richtig habe. Es ist viel gestiegen. Im Mai dieses Jahres lag er etwa 100 Basispunkte niedriger.
Die eigentliche Geschichte der Hypothekenmärkte in den letzten Monaten war tatsächlich: Warum ist die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen so stark gestiegen? Wichtig ist, dass es verwirrend ist, weil die Inflation in den letzten Monaten tatsächlich gesunken ist. Ich denke, viele Leute, die das hören, denken wahrscheinlich: „Ich habe in der Presse gelesen, und die Ökonomen haben mir gesagt, dass die Hypothekenzinsen nicht sinken werden, wenn die Inflation sinkt.“ Warum ist das nicht passiert?“ Es hat wirklich mit diesem Rahmen zu tun, über den ich gesprochen habe.
Wie ich schon sagte, seit das ganze Debakel um die Schuldenobergrenze gelöst wurde, sind die 10-jährigen Staatsanleihen um etwa 100 Basispunkte gestiegen. Lasst uns darüber nachdenken, warum das so ist. Etwa die Hälfte davon würde ich als Laufzeitprämie bezeichnen. Dies hängt hauptsächlich mit Bedenken hinsichtlich der langfristigen Verschuldung der US-Regierung und der Emission von Staatsanleihen zusammen. Wie wir wissen, nimmt das Land immer mehr Kredite auf. Es gibt immer mehr Staatsanleihen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach diesen Staatsanleihen nicht gestiegen. Dadurch erhöht sich die Laufzeitprämie.
Die andere Hauptstory ist der Anstieg der Realzinsen. Dies ist die Idee, dass die Fed uns zunehmend mitteilt, dass sie die Zinsen über einen längeren Zeitraum höher halten wird, nicht unbedingt höher als jetzt, aber dass sie dieses hohe restriktive Niveau für eine Weile beibehalten werden Das bedeutet, dass sie davon ausgehen, dass sie im nächsten Jahr, in der zweiten Hälfte des Jahres 2024, mit dem Schneiden beginnen werden. Aber wenn sie mit dem Schneiden beginnen, dann ist es später, als wir dachten, und es werden weniger Schnitte anfallen. Es ist langsamer als wir dachten. Oftmals wird darüber debattiert: Wird die Fed ihre Zinsen erneut erhöhen? Eigentlich sind weitere 25 Basispunkte nicht so wichtig. Die eigentliche Frage ist nun, wie lange wir in diesem restriktiven Gebiet bleiben werden.
Die andere Komponente der 10-Jahres-Rendite, über die ich bereits gesprochen habe, nämlich die Inflationserwartungen, hat sich eigentlich kaum verändert. Das spielt hier nicht wirklich eine große Rolle. Aber wenn Sie jemand sind, der Finanznachrichten verfolgt, haben Sie wahrscheinlich schon viel über die Idee gehört, dass der Neutralzins gestiegen ist. Ich denke, es ist jetzt wirklich wichtig, das anzusprechen. Es hängt mit dem zusammen, worüber ich in Bezug auf die Nachfrage nach Staatsanleihen gesprochen habe, und mit der Vorstellung, dass wir länger höhere Zinssätze haben werden.
Der neutrale Zinssatz ist etwas, das in der Wirtschaft unbeachtet bleibt. Wir können es nicht messen. Am liebsten denke ich darüber nach, dass es sich dabei um Ihren Stoffwechsel handelt. Als Teenager kann man viel essen. Du wirst wahrscheinlich nicht zunehmen. Sie haben einen hohen Stoffwechsel. Später im Leben verändert sich Ihr Stoffwechsel. Man kann es nicht wirklich messen. Der Arzt kann dir nicht sagen, was es ist. Aber Sie stellen fest, dass Sie nicht mehr wirklich die gleichen Dinge essen und das gleiche Gewicht halten können.
Dasselbe passiert in der Wirtschaft, wo es nach den Finanzpreisen so aussah, als ob der neutrale Zinssatz tatsächlich gefallen wäre. Aus diesem Grund hielt die Fed die Zinsen sehr niedrig. Wir konnten die Inflation nicht einmal auf über 2 % bringen. Aber dann passierte etwas nach der Pandemie, bei dem es sich plötzlich so anfühlte, als hätten wir viel mehr Inflation. Die Preise müssten höher sein. Was Investoren und die Erhöhung der Fed … Jerome Powell hat dies in der letzten Pressekonferenz anerkannt, ist die Idee, dass der neutrale Zinssatz nach oben verschoben wurde. Das bedeutet, dass wir im Grunde nur über einen längeren Zeitraum höhere Zinssätze haben müssen. Diese Ansicht ist es auch, die den 10-Jahres-Zinssatz in die Höhe treibt. Das treibt die Hypothekenzinsen in die Höhe.

Dave:
Wie Sie sagten, Chen, haben wir im Laufe des Sommers einen stetigen Anstieg der Hypothekenzinsen erlebt. Seit dieser letzten Pressekonferenz scheint sich die Lage beschleunigt zu haben. Es scheint, dass das, worüber Sie gerade gesprochen haben, in Wirklichkeit das ist, was hier vor sich geht, nämlich dass wir ein paar Dinge gesehen haben. Erstens zeigt die Zusammenfassung der Wirtschaftsprognosen, die die Fed bei einigen ihrer Sitzungen veröffentlicht, dass sie immer noch davon ausgeht, dass wir Ende 2024 höhere Zinsen haben werden. Das ist ein ganzes Jahr von jetzt an. Aber wenn Sie über den neutralen Zinssatz sprechen, von dem ich dachte, dass er eine großartige Erklärung dafür ist … Ist das das unbestimmte Gleichgewicht/das ideale theoretische Gleichgewicht, das die Fed erreichen möchte? Selbst nach 2024, also im Grunde genommen so weit entfernt, wie sie prognostizieren, glauben sie, dass der beste Satz, den sie erreichen können, bei etwa 3 % für die Bundesmittel liegt. Ist das richtig?

Chen:
Ja genau. Genau das ist der neutrale Zinssatz. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, auf dem die Fed den Leitzins halten würde. Das würde die Inflation und die Arbeitslosenquote unter Kontrolle halten. Die Fed hat dieses doppelte Mandat: Wir wollen eine niedrige Inflation und eine niedrige Arbeitslosenquote. Der neutrale Zinssatz ist im Grunde ein Zinssatz, mit dem wir weder die Wirtschaft ankurbeln noch versuchen, die Wirtschaft aktiv zu schrumpfen.
Wenn die Fed ihre Prognose veröffentlicht, sagt sie: „Okay, auf lange Sicht“, im Grunde genommen über zwei oder drei Jahre hinaus, „wo prognostizieren wir diesen neutralen Zinssatz?“ In ihrer jüngsten Zusammenfassung der Wirtschaftsprognosen beließen sie den neutralen Zinssatz tatsächlich bei 2.5 %, was für die Leute tatsächlich verwirrend war, denn wenn man sich ihre Prognose für 2025/2026 ansah, zeigte sie einen höheren Satz. Aber es zeigte auch, dass die Wirtschaft im Wesentlichen im Gleichgewicht war.
Es gab diese Diskrepanz zwischen … Nun, dem, was Sie langfristig sagen, und dem, was Sie für die nächsten zwei bis drei Jahre sagen. Darauf haben Reporter hingewiesen. Worauf Powell hinwies, war die Idee, dass sich der neutrale Zinssatz ändert. Es gibt auch die Idee eines kurzfristigen neutralen Zinssatzes gegenüber einem langfristigen neutralen Zinssatz. Ich denke, das gerät langsam etwas zu tief in den Kaninchenbau. Als wichtige Schlussfolgerung aus dieser ganzen Diskussion halte ich es jedoch für wichtig, dass die Fed uns mitteilt, dass sie zu der Idee gelangt, dass dieser neutrale Zinssatz erhöht wurde. Es könnte sich in Zukunft noch ändern. Aber wenn wir über einen 10-jährigen Treasury-Zinssatz nachdenken oder über einen 30-jährigen Festhypothekenzins sprechen, wird dies eine große Rolle bei der Festlegung einer Grunderwartung für diese Zinssätze spielen.

Henry:
Diese Informationen sind für Anleger äußerst hilfreich. Ich möchte nicht, dass Anleger hören, wie tief wir vordringen, und nicht darüber nachdenken: „Was bedeutet das für Sie, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder über den Kauf einer Immobilie nachdenken?“ Was ich zu hören glaube … Ich denke, eines der wichtigsten Dinge, die ich von Ihnen gehört habe, war, dass dies ein Signal sein könnte oder dass die Fed signalisiert, dass die Zinssätze in dem Bereich bleiben werden, den wir für angemessen halten über einen längeren Zeitraum hoch bleiben, als die meisten ursprünglich erwartet hatten.
Für mich als Anleger hat sich die Anlagelandschaft im vergangenen Jahr aufgrund der steigenden Zinsen verändert und viele Strategien haben sich geändert. Aufgrund der Geldkosten ist es schwierig, Immobilien zu kaufen, die einen Cashflow ermöglichen. Diese Geldkosten/dieser Zinssatz verschlingen das Geld, das ich durch die Vermietung der Immobilie verdienen kann.
Wenn Sie ein langfristiger Investor sind und Immobilien mit Cashflow kaufen möchten, springen die Leute jetzt ein und sind bereit, manchmal Immobilien zu kaufen, die die Gewinnschwelle erreichen oder sogar jedes Mal ein wenig Geld verlieren Monat, weil die Leute darauf gewettet haben zu sagen: „Wenn ich diese Immobilien kaufen und sie die nächsten sechs bis zwölf Monate behalten kann, dann wird es boomen.“ Wenn die Zinsen sinken, bedeutet das, dass ich mich umfinanzieren kann, und dann wird mein Cashflow absolut da sein. Dann kann ich einige dieser Immobilien verkaufen, wenn ich möchte, denn wenn die Zinsen sinken, verschwinden die Leute von der Seitenlinie. Sie fangen wieder an zu kaufen. Es gibt immer noch ein Inventarproblem. Jetzt beginnen die Preise zu steigen.“ Es scheint im Moment eine gute Kaufentscheidung zu sein.
Aber ich höre als Investor, dass man dabei wirklich vorsichtig sein muss. Man muss über Rücklagen verfügen, um diese Immobilien länger behalten zu können, denn wir haben wirklich keine eindeutige Antwort darauf, wann und ob diese Zinssätze sinken werden oder um wie viel sie sinken werden.

Chen:
Ja. Ich stimme mit dem überein, was Sie sagen. Ich denke, dass es auf jeden Fall so ist, dass, als die Inflation außer Kontrolle geriet und die Fed im vergangenen Frühjahr mit dem Zinserhöhungszyklus begann, bei vielen Menschen die felsenfeste Überzeugung herrschte, dass es sich hierbei um eine Abweichung und nicht um einen Paradigmenwechsel handelte. Alles, was wir tun müssen, ist durchzuhalten und darauf zu warten, dass dies vorübergeht, und dann werden wir wieder normal sein, dass das, was wir vorher erlebt haben, normal war.
Ich denke, was die Leute jetzt zunehmend denken, ist Folgendes: „Nun, wenn Sie die Zinssätze längerfristig betrachten und zurückblicken, sei es die 10-jährige Staatsanleihe oder die Hypothekenzinsen der letzten paar Jahre Jahrzehntelang ist es eine Geschichte von sinkenden Zinsen. Nach der Finanzkrise waren die Zinsen sehr niedrig. Wie ich schon sagte, bei meiner Metabolismus-Analogie könnte das die Abweichung gewesen sein. Möglicherweise stehen wir tatsächlich vor einer Rückkehr zu vielleicht einer eher historischen Norm. Das könnte durchaus der Fall sein.
Vor diesem Hintergrund möchte ich noch darauf hinweisen, dass derzeit eine große Unsicherheit in Bezug auf die Wirtschaft besteht. Wenn Sie mich letztes Jahr dabei gehabt hätten, hätte ich Ihnen gesagt, dass derzeit große Unsicherheit über die Wirtschaft herrscht. Aber ich muss sagen, dass es dieses Jahr noch mehr Unsicherheit gibt. Der Grund dafür ist, dass wir letztes Jahr wussten, was die grundlegende Geschichte war. Wir wussten, dass die Inflation außer Kontrolle geraten war. Die Fed hatte diesen Kampf vor sich. Es würde die Zinssätze sehr, sehr schnell erhöhen. Das wollten wir uns im Jahr 2023 ansehen. Genau das haben wir im Jahr 2023 gesehen.
Nun hat die Fed dies getan. Wir befinden uns in einer Situation, in der sie schnellere Maßnahmen ergriffen haben als je zuvor in der Geschichte. Wir sitzen hier und die Frage ist: Was passiert jetzt? Es besteht weiterhin ein erhebliches Rezessionsrisiko. Ich denke, viele Menschen sind der Ansicht, dass wir eine sanfte Landung hinbekommen haben. Die Rezessionsgefahr ist vorüber. Die Wirtschaft ist so widerstandsfähig. Ich denke, dass wir das Rezessionsrisiko immer noch nicht vergessen dürfen.
Dann könnte andererseits die Inflation immer noch außer Kontrolle geraten. Die Preise könnten noch höher ausfallen. Es besteht tatsächlich ein Risiko auf beiden Seiten. Als ich Skifahren ging, gab es diese Strecke, auf der man Ski fahren konnte. Auf beiden Seiten gab es eine Klippe. In gewisser Weise denke ich darüber nach, dass dieses Risiko auf beiden Seiten besteht. Das erzeugt eine große Unsicherheit.
Wenn Sie sich jetzt die Terminmärkte ansehen, um herauszufinden, was die Terminmärkte in einem Jahr über die 10-jährigen Staatsanleihen vorhersagen, sagen sie im Grunde voraus, dass die Renditen die gleichen sein werden wie heute. Das ist die Idee, dass die Zinssätze grundsätzlich hier bleiben werden. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Hypothekenzinsen auch ziemlich konstant auf dem aktuellen Stand bleiben, was nicht unbedingt der Fall sein wird.

Dave:
Schauen wir uns die Spreads dort genauer an, denn darüber reden wir in dieser Show ein bisschen. Zur Erinnerung: Es gibt einen historischen Zusammenhang zwischen 10-jährigen Staatsanleihen und Hypothekenzinsen. Ich denke, es sind etwa 170/190 Basispunkte, so etwas in der Art. Nun, es ist was? 300 Basispunkte. Deutlich höher als früher. Sie haben über die Ausbreitung gesprochen. Vielleicht sollten wir einfach ein bisschen zurückspringen. Können Sie erklären, warum die Streuung normalerweise so konstant ist bzw. wie sie sich im Laufe der letzten Jahre verändert hat?

Chen:
Sicher. Absolut. Wie ich bereits sagte, korrelieren die Hypothekenzinsen täglich sehr stark mit den 10-jährigen Staatsanleihen. Wenn die 10-jährigen Staatsanleihen heute steigen, werden die Hypothekenzinsen wahrscheinlich heute steigen. Über einen längeren Zeitraum ist dieser Zusammenhang weniger sicher. Wie Sie sagten, historisch gesehen, je nachdem, wie Sie messen … Es sind ungefähr 170 Basispunkte.
Aber warum sollte sich diese Verbreitung konzeptionell ändern? Ich denke, es gibt zwei wichtige Dinge, über die man nachdenken sollte. Eines davon ist die Zinsvolatilität und das erwartete vorzeitige Rückzahlungsrisiko. Der eigentliche Unterschied zwischen Hypothekenanleihen und Staatsanleihen wie Staatsanleihen besteht darin, dass Hypothekenanleihen dieses eingebaute Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung aufweisen, d. Anlegern kann jederzeit die Einnahmequelle entzogen werden. Darüber müssen sie nachdenken, wenn sie in die Sicherheit investieren.
Wenn die Zinssätze sehr volatil sind oder wenn die Zinssätze sehr hoch sind und die Anleger davon ausgehen, dass es sich hierbei um eine Abweichung handelt und die Zinssätze in der Zukunft sinken werden, und all das Gerede von „Jetzt kaufen, später refinanzieren“, dann ist das so Wir werden eine viel höhere Prämie für den Kauf von Hypothekenanleihen verlangen. Das ist ein wichtiger Teil der Geschichte darüber, warum die Hypotheken-Spreads im vergangenen Jahr stark angestiegen sind.
Der andere Teil der Geschichte ist einfach die Nachfrage nach MBS. Es gibt zwei Teile davon. Einer davon ist die Fed. Die Fed besitzt etwa 25 % der ausstehenden MBS. Während der Pandemie kauften sie etwa 3 Billionen US-Dollar an MBS. Denn um die Wirtschaft während dieser sehr tiefen Rezession anzukurbeln, holte die Fed erneut das QE-Spielbuch hervor und sagte: „Wir werden uns verpflichten, eine unbegrenzte Menge MBS zu kaufen, um dieses Schiff zusammenzuhalten.“ Sie kauften weiter, auch wenn es so aussah, als ginge es dem Immobilienmarkt tatsächlich gut. Aber dann hörten sie auf. Als sie aufhörten, war das ein großer Käufer, der diesen Markt plötzlich verließ.
Der zweite Teil der Nachfragegeschichte betrifft dann die Banken. Banken haben bereits viele MBS in ihren Bilanzen. Aufgrund der aktuellen Entwicklung der Zinssätze gibt es dadurch viele unrealisierte Verluste. Sie können das als etwas kennzeichnen, das bis zur Reife gehalten werden muss. Daher müssen sie die daraus resultierenden Verluste nicht bewerten, um sie zu vermarkten. Das bedeutet aber auch, dass sie jetzt weniger Lust haben, mehr MBS zu kaufen.
Ich denke, dass sich die Sichtweise auf Einlagen bei Banken seit der Einführung des SVB im März geändert hat. Das bedeutet, dass Banken weniger Nachfrage nach langfristigen Vermögenswerten wie MBS haben, wenn sie das Gefühl haben, dass die Einlagen weniger haften, was bedeutet, dass die Wahrscheinlichkeit größer ist, dass die Einlagen verschwinden. Dies wird auch zu einer geringeren Nachfrage der Banken nach MBS führen. Wenn Sie darüber sprechen möchten: „Was bedeutet das zukunftsorientiert?“ Ist das jetzt eine neue Normalität für die Spreads oder könnten sie wieder sinken?“ Ich denke, das hängt einfach von ein paar Dingen ab.
Um auf die beiden Hauptgründe zurückzukommen, warum sie von Anfang an größer geworden sind: Wenn die große Volatilität sinkt und das Risiko vorzeitiger Rückzahlungen sinkt, dann könnte man ja sehen, dass der Spread sinkt. Die Vorstellung, dass die Zinsen längerfristig höher sein werden, bedeutet meiner Meinung nach, dass das Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung etwas sinkt. Daher besteht noch ein wenig Spielraum für einen Rückgang der Spreads.
Wenn Sie dann an die Nachfrage nach MBS denken ... Die Fed ist draußen. Banken sind out. Aber es gibt immer noch Geldverwalter. Es gibt Hedgefonds. Irgendwann gibt es eine Obergrenze dafür, wie groß diese Spreads werden können, weil einige Anleger anfangen werden zu sagen: „Wenn ich diese enorme Rendite für die Investition in MBS erzielen kann, sollte ich das im Vergleich zu anderen festverzinslichen Wertpapieren tun.“ .“ Es gibt auch eine Obergrenze für die Höhe der Spreads.

Dave:
Nur zur Klarstellung für alle Zuhörer: Bei MBS handelt es sich um hypothekenbesicherte Wertpapiere. Dabei handelt es sich im Grunde darum, dass Investoren oder Banken oder Originatoren Hypotheken grundsätzlich zusammenlegen und diese ebenfalls als Wertpapiere auf dem Markt verkaufen. All die verschiedenen Parteien, die Chen gerade aufgelistet hat … Die Fed kauft sie schon seit einiger Zeit. Normalerweise sind es Banken oder Pensionsfonds oder andere Personen, die grundsätzlich in sie investieren können.
Chen, ich habe versucht, etwas mehr über diese Nachfrageseite der MBS-Sache zu erfahren. Das andere, worüber ich neugierig war … Und das wird vielleicht etwas zu nerdig sein, also sollten wir nicht zu tief darauf eingehen. Aber wie wirken sich die Anleihezinsen und -renditen weltweit in anderen Ländern auf die Nachfrage aus? Denn ich habe gesehen, dass Anleger möglicherweise in andere Länder fliehen oder sich zumindest absichern und ihr Geld entweder in Wertpapiere oder Aktienmärkte in anderen Ländern investieren. Das wirkt sich auch auf die 10-Jahres-Rendite aus. Ist das richtig?

Chen:
Oh ja. Absolut. Ich denke, die Art und Weise, wie ein Ökonom darüber denken würde, sind nur die Opportunitätskosten Ihres Geldes. Wenn Sie ein Investor sind, können Sie in Aktien investieren. Sie können in festverzinsliche Wertpapiere investieren. Sie können in Fremdwährungen investieren. Es gibt all diese verschiedenen Vehikel, in die Sie Ihr Geld investieren können. Wenn Sie über festverzinsliche Wertpapiere nachdenken. Sie können in diese Asset-Backed Securities wie MBS oder in Staatsanleihen investieren. Wenn Sie an Staatsanleihen denken, können Sie an US-Staatsanleihen im Vergleich zu Staatsanleihen anderer Länder sowie an all diese anderen Dinge denken, über die ich nicht spreche.
Ja, da sich die Rendite dieser anderen Vermögenswerte ändert, wird dies auch die Nachfrage sowohl nach US-Staatsanleihen als auch nach MBS beeinflussen. Dies wiederum wird den Preis und damit die Zinssätze dieser Anleihen beeinflussen.

Henry:
Ich möchte mich ein wenig verändern und etwas bekommen ... Hier wird es einige Spekulationen und Meinungen geben. Es gibt jedoch einen Faktor, den wir noch nicht erkannt haben und der sich auf die Hypothekenzinsen in der Zukunft auswirken könnte oder von dem einige Leute glauben, dass er sich darauf auswirken könnte. Das ist die nächste Präsidentschaftswahl. Können Sie uns ein wenig darüber erzählen, wie sich ein politischer Machtwechsel positiv oder negativ auf die Hypothekenzinsen auswirken könnte? Oder ist das historisch so geschehen? Konkret: Wenn die Republikanische Partei die Wahl gewinnt, kommt es zu einem Wandel von einer Demokratischen Partei zu einer Republikanischen Partei, und wie könnte sich das auf die Zinsen auswirken?

Chen:
Absolut. Ich denke, der direkteste Weg, über den Ökonomen nachdenken würden, wenn sie über so etwas wie eine Wahl nachdenken, ist ähnlich wie bei anderen geopolitischen Ereignissen, nämlich aus der Perspektive der Bedrohung für das Wirtschaftswachstum darüber nachzudenken. Was bedeutet das für die Stärke der Wirtschaft? Das wäre vergleichbar mit der Art und Weise, wie wir über all die anhaltenden Streiks denken würden, die Wiederaufnahme der Studienkredite, den scheinbar drohenden Regierungsstillstand. All diese Dinge sind... Wir können ein ähnliches Framework verwenden.
Wenn Sie einmal darüber nachdenken: Werden die Demokraten historisch gesehen an der Macht sein oder werden es die Republikaner sein? Es besteht die Auffassung, dass die Republikaner dem Wirtschaftswachstum und vielleicht auch der Geschäftswelt gegenüber freundlicher eingestellt sind. Vielleicht wäre das gut. Andererseits kommt es auf konkrete Kandidaten an. Ist mit bestimmten Kandidaten, die an der Macht sein könnten, ein „Tail Risk“ verbunden? Ich denke, die Leute würden das berücksichtigen, wenn sie darüber nachdenken: „Führt das eher zu einer Rezession?“
Dann könnten Sie auch darüber nachdenken, dass die Tatsache, dass diese Kandidaten an der Macht sind, beispielsweise dafür bedeutet, wer für die Führung der Fed nominiert wird und welche Politik ihre Regierung verfolgen wird. All diese Dinge werden ins Spiel kommen, und das bedeutet, dass es meiner Meinung nach keinen einfachen Grundsatz gibt: „Wenn diese Person an die Macht kommt, bedeutet das, dass die Aktien- und Anleihenmärkte dies tun werden und umgekehrt.“ ” Aber das ist der Rahmen, den ich verwenden würde.

Dave:
Ich möchte Sie nicht auf den heißen Stuhl setzen und Sie fragen, wie hoch die Tarife im nächsten Jahr sein werden. Aber wenn Sie zwei oder drei Indikatoren auswählen müssten, die Sie im nächsten Jahr im Auge behalten sollten, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wo die Hypothekenzinsen zu steigen beginnen, welche würden Sie den Leuten dann empfehlen?

Chen:
Absolut. Ich bin froh, dass Sie mich nicht um eine Prognose bitten, denn-

Dave:
Das kommt später. Mach dir keine Sorge.

Chen:
Ich denke, viele Ökonomen haben das Gefühl, dass wir vielleicht die Batterien unserer Kristallkugel wechseln müssen oder so etwas. Aber ich denke, wenn Sie versuchen, vorausschauend darüber nachzudenken, wohin sich die Wirtschaft entwickelt bzw. wohin sich die Zinsen entwickeln, ist es die beste Wahl, sich eine Konsenserwartung anzusehen. Das ist es, was die Terminmärkte und so weiter implizieren. Das ist es wirklich.
Abgesehen davon leben wir in einer Zeit beispielloser Unsicherheit. Wir müssen das wirklich mit Vorsicht genießen. Worauf achten wir, wenn wir versuchen, eine zukunftsorientierte Sichtweise einzunehmen? Ich denke, es handelt sich dabei um all die Standarddaten, die wir uns angesehen haben, nämlich eigentlich nur die wichtigsten Wirtschaftsdatenveröffentlichungen. Obwohl ich sagte: „Die Inflation ist gesunken“, warum sind die Zinsen gestiegen? Nun, die Inflation ist immer noch ein wichtiger Teil der Geschichte. Wenn die Inflation wieder steigt ... Gerade jetzt, gerade in den letzten ein oder zwei Monaten, sind die Ölpreise wieder in die Höhe geschossen. Das könnte wiederum wirklich tiefgreifende Auswirkungen auf die Zinsen haben. Es ist sehr, sehr wichtig, die Inflation weiterhin im Auge zu behalten.
Der wichtigste Wirtschaftsindikator für die Wirtschaft im Allgemeinen ist also nicht das BIP. Es ist eigentlich der Arbeitsmarkt. Es ist der Stellenbericht. Es geht darum, über die Arbeitslosenquote nachzudenken bzw. darüber nachzudenken, wie viele Arbeitsplätze jeden Monat zur Wirtschaft hinzukommen. Darüber hinaus gibt es auch zugehörige Arbeitsmarktberichte wie JOLTS. Die Umfrage zu Stellenangeboten und Arbeitskräftefluktuation hat im vergangenen Jahr große Aufmerksamkeit erregt. Dann auch die Zahlen des Privatsektors wie ADP und so weiter. Es handelt sich eigentlich immer um die gleichen Standard-Wirtschaftsdaten.
Der wirkliche Unterschied zwischen den Wirtschaftswissenschaften heute und zu Beginn meiner Karriere besteht darin, dass es heute so viel mehr Daten aus dem Privatsektor gibt. Auf der Wohnungsseite stellen wir natürlich, Redfin, viele Daten des privaten Sektors über den Wohnungsmarkt zur Verfügung, die unserer Meinung nach zukunftsorientierter sind als die, die man aus öffentlichen Datenquellen erhält.
Ebenso denke ich, dass es wichtig ist, auf Daten zu achten, die beispielsweise das JP Morgan Chase Institute und das Bank of America Institute über den Zustand der US-Verbraucher im Hinblick darauf veröffentlichen, wie viel mehr Ersparnisse noch übrig sind. Wir wissen, dass es eine Menge Einsparungen gab. Die Menschen hatten nach der Pandemie viele überschüssige Ersparnisse. Ist das wirklich ausgetrocknet? Wenn es ausgetrocknet ist, für wen? Wer hat noch Ersparnisse? Das ist wichtig, wenn wir über Probleme nachdenken. In wenigen Tagen werden die Menschen wieder anfangen, Studienkredite zurückzuzahlen. Wer muss die Studienkreditzahlungen leisten? Wer hat das Geld, diese Zahlungen zu leisten? Welche Auswirkungen wird dies auf ihre künftigen Ausgaben haben? Es gibt meiner Meinung nach auch viele Datenquellen aus dem privaten Sektor, denen man Aufmerksamkeit schenken sollte.

Dave:
Großartig. Vielen Dank, Jen. Das war unglaublich hilfreich. Offensichtlich kann man Sie bei Redfin finden. Gibt es einen bestimmten Ort, an dem Sie Ihre Arbeit veröffentlichen oder an dem andere Ihnen folgen sollten?

Chen:
Ja. Auf der Redfin-Nachrichtenseite veröffentlichen wir alle unsere Berichte. Wir haben dieser Website auch erst kürzlich einen Beitrag aus unserer Ökonomen-Ecke hinzugefügt, auf der Sie kurze Einblicke in aktuelle Ereignisse oder wirtschaftliche Entwicklungen erhalten. Das ist ein wirklich großartiger Ort, um alle unsere Gedanken zu finden.

Dave:
In Ordnung. Großartig. Vielen Dank, Chen. Wir freuen uns, dass Sie sich uns angeschlossen haben.

Chen:
Vielen Dank, dass Sie mich haben.

Dave:
Was haben Sie gedacht?

Henry:
Zunächst einmal war es eine unglaubliche Arbeit, ein superkomplexes Thema aufzugreifen und es auch für Leute verständlich zu machen, die keinen wirtschaftswissenschaftlichen Hintergrund haben oder verstehen, wie all diese Faktoren zusammenwirken, weil ich es nicht weiß. Ich konnte dem besser folgen als jedem anderen Wirtschaftsgespräch, das wir geführt haben. Ich denke, das ist für unser Publikum äußerst wertvoll. Es gibt einfach eine Menge Spekulationen da draußen. Jeder ist wie ein Straßenökonom. Sie sagen alle: „Ja, die Zinsen werden in sechs Monaten sinken. Dann wird es da draußen verrückt sein.“ Niemand weiß es wirklich. Es ist gut zu hören, dass jemand, der sich diese Zahlen und Indikatoren ständig ansieht, sagt: „Nun, meine Kristallkugel braucht noch etwas Batterie.“ Nur eine gute Warnung, dass Sie mit Ihrer Strategie da draußen vorsichtig sein müssen.

Dave:
Total. Je mehr ich über Wirtschaftswissenschaften lerne, desto weniger versuche ich, Vorhersagen zu treffen, und desto mehr versuche ich nur, die Variablen und Dinge zu verstehen, die in das einfließen, was passieren wird. Niemand weiß, was mit den Hypothekenzinsen passieren wird. Aber wenn ich verstehen kann, wie die Verteilung funktioniert, wenn ich verstehen kann, warum sich Tenure-Treasuries so bewegen, wie sie es tun, dann können Sie die Dinge zumindest in Echtzeit überwachen und eine fundierte Vermutung anstellen, anstatt nur solche zu machen Reaktionen, die auf Angst basieren, was meiner Meinung nach all diese Sesselökonomen tun.

Henry:
Geben Sie mir eine Skala von eins bis 10. Wie schwer fiel es Ihnen, sich nicht völlig aus dem Konzept zu bringen und bei allem, worüber sie gesprochen hat, völlig ins Detail zu gehen?

Dave:
Ich wollte fragen, wie die jüngste Entscheidung der Bank of Japan... Das ist kein Scherz. Ich dachte buchstäblich: „Soll ich nach der Politik der Bank of Japan fragen und was sie mit ihren Kaufrenditen machen?“ Ich wusste nur, dass es niemandem etwas ausmachen würde, worüber ich sprach. Aber ich wollte fragen.

Henry:
Ich konnte es in deinem Gesicht sehen, dass du es einfach wolltest. Sie sagten: „Das ist mein Volk.“

Dave:
Ich weiß. Ich meinte: „Ich muss Chen danach bei mir behalten, damit wir einfach ein Nebengespräch über den totalen Blödsinn führen können.“ Aber hoffentlich war Henry hier, um uns im Bereich dessen zu halten, worüber normale Investoren und normale Menschen reden wollen.
Aber alles in allem fand ich es großartig. Für mich war es ziemlich seltsam. Es gab jede Menge gute Informationen. Auch hier hat sie es super bekömmlich gemacht. Hoffentlich wissen alle am Ende etwas mehr darüber, warum die Dinge so laufen, wie sie laufen. Ehrlich gesagt denke ich, dass die Leute am meisten überrascht sind, wenn man ihnen erklärt, dass die Hypothekenzinsen nicht von der Fed diktiert werden. Wir reden die ganze Zeit darüber. Ich habe das Gefühl, dass die Leute, die die Show hören, das verstanden haben. Aber das wusste ich vor fünf oder sechs Jahren noch nicht. Ich habe es nicht wirklich verstanden. Ich denke, je besser Sie verstehen können, wie diese abstrakten Dinge Ihr Unternehmen beeinflussen … Im wahrsten Sinne des Wortes wird Ihr tägliches Leben von Staatskassen beeinflusst. Wer wusste? Ich denke, es ist einfach sehr interessant und super wichtig, darauf zu achten.

Henry:
Wie sie es in einem Rahmen erklärte, machte es viel einfacher zu verstehen. Ich habe sie mir immer wieder vorgestellt. Ich sage: „Mann, ich wünschte, wir hätten sie vor einem Whiteboard und würden das alles aufschreiben.“

Dave:
Das wäre cool. Bring mich nicht auf Ideen. Wir werden einen „Mad Money“-Jim-Cramer-Witz machen, bei dem wir herumlaufen, Knöpfe drücken und Dinge herumwerfen. Caleb wird uns töten. In Ordnung. Na ja, danke, Mann. Das hat viel Spaß gemacht. Ich hoffe, Sie haben auch viel gelernt. Lassen Sie uns einfach einen sozialen Check-in für Sie durchführen. Wenn Leute Henry folgen wollen, wo sollten sie das tun?

Henry:
Instagram ist der beste Ort. Ich bin @thehenrywashington auf Instagram. Oder Sie können mich auf meiner Website unter seeyouattheclosingtable.com besuchen.

Dave:
In Ordnung. Ich bin @thedatadeli auf Instagram. Dort könnt ihr mich auch finden. Vielen Dank euch allen fürs Zuhören. Wir sehen uns beim nächsten Mal bei On The Market. On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kaylin Bennett erstellt. Die Show wird von Kaylin Bennett produziert, der Schnitt liegt bei Exodus Media. Das Copywriting erfolgt durch Calico Content. Wir möchten allen bei BiggerPockets ein großes Dankeschön dafür aussprechen, dass sie diese Show möglich gemacht haben.