Das „Untergangsschleife“ könnte dazu führen, dass Banken, Unternehmen usw Gewerbeimmobilien stürzen ab. Mit gesunkenen Immobilienbewertungen, Immobilien Eigentümer beginnen in Zahlungsverzug zu geraten und Kreditverknappung, was dazu führt, dass sich derselbe Zyklus immer wieder wiederholt und Banken und Bilanzen nach unten zieht, bis wir einen Boden erreichen. Aber nährt dieses „Doom Loop“-Szenario nur die Angst vor einem? ImmobilienmarktcrashOder sind wir noch Monate davon entfernt, dass dies unsere neue Realität wird?
Wir fragten Richard Barkham, globaler Chefökonom von CBRE, seine Meinung dazu Was könnte einen „Doom Loop“ verursachen? und worauf wir vorbereitet sein sollten. Richards Team verwaltet einige der umfassendsten Gewerbeimmobiliendaten der Welt. Wenn die Massen aus Angst davonlaufen, sieht Richards Team eine Chance, und wenn Sie sich die heutige Folge anhören, werden Sie es genau wissen wo die Preise zu niedrig sind, um sie weiterzugeben.
Richard gibt sein Wirtschaftsprognose für das nächste Jahr, wenn die USA eintreten könnten Rezession, wie hoch Arbeitslosigkeit bekommen könnte und wo Gewerbeimmobilienpreise sind auf dem Weg. Während einige Gewerbeimmobiliensektoren mit dramatischen Preisrückgängen konfrontiert sind, sehen andere überraschend stark aus. Aber angesichts einer schwächeren Wirtschaft und der Angst vor einer „Schreckensschleife“ Sind normale Anleger vor dieser möglichen wirtschaftlichen Katastrophe sicher?
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Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On The Market.
James Dainard, was ist los, Mann? Schön, dass Sie hier sind.
James:
Ich bin glücklich hier zu sein. Bin gerade auf einem Red Eye in Naples, Florida gelandet. Ich bin also gerade in einem beliebigen Hotelzimmer.
Dave:
Warum sind Sie in Naples, Florida?
James:
Es ist für eine Verkaufsveranstaltung. Wir veranstalten ein paar Leute, die sich bei einem unserer Partner treffen, also ist das ziemlich cool. Aber ich landete im wahrsten Sinne des Wortes, stieg in den Uber und fuhr zu einem beliebigen Hotel, um mir den Podcast anzusehen.
Dave:
Ach du lieber Gott. Das ist also nicht einmal der Ort, an dem Sie übernachten.
James:
Nein, das ist die Hälfte.
Dave:
Sie haben gerade einen Raum gemietet, um den Podcast aufzunehmen.
James:
Ich muss das gute WLAN bekommen.
Dave:
Wow. Ach du lieber Gott. Wow. Du übernachtest in schöneren Hotels als ich. Mein WLAN ist dort immer schrecklich. Aber das ist Engagement, das wissen wir sehr zu schätzen. Nun, heute haben wir eine tolle Show. Ich frage Sie: Haben Sie in letzter Zeit den Begriff „Doom Loop“ gehört?
James:
Es läuft auf Wiederholung. Zumindest ist es der Begriff des Monats. So viel weiß ich.
Dave:
Nun, falls Sie es noch nicht gehört haben, für unsere Zuhörer: „Doom Loop“ ist das Szenario, über das viele Journalisten und Analysten sprechen, wenn es zu Zahlungsausfällen bei Gewerbeimmobilien kommt, die Banken die Kreditvergabe einstellen, die Kreditvergabe verschärft wird, was zu einem stärkeren Abwärtsdruck auf die Preise führt , mehr Menschen zahlungsunfähig, und es kommt zu dieser negativen Abwärtsspirale. Und das ist in der Vergangenheit passiert. Das ist keine Fiktion oder Theorie. Dies ist geschehen, und viele Analysten gehen davon aus, dass dies auch in den USA bei Gewerbeimmobilien der Fall sein könnte.
Heute haben wir einen unglaublichen Gast eingeladen. Es ist Richard Barkham, der globale Chefökonom und Leiter der globalen Forschung bei CBRA ist, einem der größten Gewerbeimmobilienunternehmen im ganzen Land, falls Sie es nicht kennen. Er verfügt über ein riesiges Team von Analysten und Ökonomen, und wir führen ein unglaubliches Gespräch mit ihm über den Teufelskreis, darüber, was auf dem internationalen Immobilienmarkt vor sich geht und wie sich das auf die USA auswirken könnte. Und ich denke, wir werden es hören einige wirklich faszinierende Dinge in diesem Gespräch.
James, hast du Fragen, die du Richard besonders gerne stellen würdest?
James:
Ja, wo werden die Angebote sein? Wir haben die großen Angebote noch nicht gesehen.
Dave:
Geben Sie mir diese Angebote.
James:
Wohin gehen Sie? Lass uns sie finden.
Dave:
Ja. All diese Ökonomen reden viel über Theorie. Sie sind wundervolle Gäste und super hilfsbereit, aber ich glaube nicht, dass sie Ihnen Unterkünfte zeigen werden, die für Sie ein großes Angebot darstellen.
James:
Sie geben Ihnen die kleinen Goldnugget-Hinweise, nach denen Sie suchen sollten.
Dave:
Ja, sie beeinflussen Ihre Strategie.
James:
Ja, machen Sie sich Notizen und schauen Sie sich alle Sektoren an, über die er sprechen wird.
Dave:
Bevor wir mit Richard ins Gespräch kommen, möchte ich nur darauf hinweisen, dass Sie zwei verschiedene Begriffe hören werden, die Sie vielleicht nicht kennen. Eine davon sind Cap-Raten. Wir reden in der Show ziemlich oft darüber. Aber Cap-Raten sind oft eine Möglichkeit, Gewerbeimmobilien zu bewerten. Dabei handelt es sich im Grunde nur um ein Maß für die Marktstimmung und dafür, wie viel Anleger bereit sind, für eine bestimmte Einnahmequelle oder eine bestimmte Anlageklasse zu zahlen. Je höher der Cap-Satz, desto günstiger ist das Gebäude. Daher bevorzugen Käufer in der Regel hohe Kapitalisierungsraten. Je niedriger der Cap-Satz, desto teurer ist das Gebäude. Das gefällt den Verkäufern normalerweise. Denken Sie also daran, wenn wir dieses Interview durchgehen.
Das andere Thema, über das wir sprechen werden, ist der IRR. Falls Sie noch nie davon gehört haben, steht es für „Internal Rate of Return“ und ist im Grunde nur eine Kennzahl, die Immobilieninvestoren aller Art verwenden. Sie wird jedoch besonders häufig bei Gewerbeimmobilien verwendet und ist eine bevorzugte Kennzahl für gewerbliche Anleger weil es sehr anspruchsvoll ist. Ich habe in meinem Buch darüber geschrieben, aber ich kann Ihnen nicht einmal die Formel aus dem Kopf sagen.
Im Grunde genommen ermöglicht Ihnen IRR, im einfachsten Sinne, die Berücksichtigung aller verschiedenen Einkommensströme, die Sie mit einer Immobilie erzielen. Viele Leute achten also auf den Cashflow und die Cash-on-Cash-Rendite, oder sie schauen auf ihr Aktienwachstum und auf das Eigenkapitalmultiplikator. IRR betrachtet den unterschiedlichen Cashflow, den Sie erhalten, das unterschiedliche Eigenkapital, das Sie aufbauen, den Zeitpunkt dieses Einkommens und gibt Ihnen eine solide Zahl, um Ihre Gesamtrendite zu verstehen. Und es ist eine großartige Sache, das zu lernen, wenn Sie ein Immobilieninvestor sind. Wir sprechen darüber in „Immobilien in Zahlen“. Wisse nur, dass Richard, James und ich über IRR sprechen werden und das ist es, was es bedeutet.
Also gut, James, lasst uns ohne weitere Umschweife Richard Barkham, den globalen Chefökonomen von CBRE, vorstellen.
Dave:
Richard Barkham, willkommen bei On The Market. Vielen Dank, dass Sie sich uns angeschlossen haben.
Richard:
Ich bin sehr froh, hier zu sein.
Dave:
Beginnen wir damit, dass Sie unserem Publikum ein wenig über sich und Ihre Position bei CBRE erzählen.
Richard:
Ich bin also Global Chief Economist bei CBRE, und CBRE ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungsunternehmen. Ich habe diese Rolle seit acht Jahren inne. Davor war ich bei einer sehr bekannten englischen Firma namens Grosvenor und davor war ich für meine Sünden Universitätsprofessor.
Dave:
Exzellent. Und können Sie uns etwas darüber erzählen, woran Sie, und ich nehme an, auch Ihr Team, bei CBRE im Hinblick auf Wirtschaftsprognosen und -analysen arbeiten?
Richard:
Ja. Mein Team besteht also aus 600 Mitarbeitern auf der ganzen Welt und wir beschäftigen uns hauptsächlich mit der Sammlung und Verwaltung von Daten über Immobilienmärkte. Heute geht es uns nur noch darum, mit den globalen Immobilienmärkten in Verbindung zu bleiben, und wir sind gerne die Ersten auf dem Markt, die aktuelle Trends im Immobilienbereich kommentieren, und wir möchten die besten Ideen über die Kräfte haben, die den Immobilienmarkt antreiben.
Dave:
Oh gut. Nun, wir möchten von Ihren großen Ideen hören. Beginnen wir jedoch mit einem allgemeinen Ausblick. Jeder hat heutzutage eine andere Meinung darüber, wohin sich die US-Wirtschaft entwickelt. Welches ist deines?
Richard:
Die US-Wirtschaft hat sich überraschend widerstandsfähig gezeigt, wir rechnen jedoch weiterhin mit einer Rezession. Wir haben es für das vierte Quartal 4 und das erste Quartal 2023 geplant. Aber angesichts der Widerstandsfähigkeit der Wirtschaft können wir uns da nicht ganz sicher sein. Ich könnte mir vorstellen, dass wir das ein wenig hinauszögern, aber der stärkste Zinsanstieg seit 1 Jahren wird letztendlich die Wirtschaft belasten. Es wirkt sich bereits auf bestimmte Sektoren aus, darunter auch auf den Immobiliensektor. Auch die globalen Bedingungen verschlechtern sich, was eher auf eine Rezession hindeutet.
Dave:
Und welche globalen Bedingungen, auf die Sie sich beziehen, werden Ihrer Meinung nach die größten Auswirkungen auf die US-Wirtschaft haben?
Richard:
Nun, ich denke, in erster Linie hatten wir damit gerechnet, dass China, wenn es aus Ziglar, diesem Covid-Lockdown, herauskommt, ein wirklich schnelles Wachstum erleben würde. Und das ein Viertel lang. Aber im zweiten Quartal hat sich die chinesische Wirtschaft deutlich verlangsamt, und das liegt zum Teil daran, dass die Menschen im ersten Quartal ihr ganzes Geld ausgegeben haben und sich im zweiten Quartal etwas zurückgehalten haben. Ich denke jedoch, dass es in China grundlegendere Probleme gibt, die mit der Schwäche des Immobilienmarktes zu tun haben, insbesondere in den Städten der zweiten und dritten Klasse. Und auch die chinesische Wirtschaft läuft auf ihren normalen Wachstumskanal, nämlich die Exporte, aber die westlichen Märkte sind sehr träge.
Ich denke also, dass die chinesische Wirtschaft Probleme hat. Warum betrifft das nun die USA? Das liegt daran, dass China in den letzten etwa 20 Jahren hinter den Kulissen ein immer wichtigerer Treiber der globalen Nachfrage war. Und obwohl die Vereinigten Staaten eine ziemlich isolierte und widerstandsfähige Wirtschaft sind, können sie mit einer Abschwächung der globalen Nachfrage nicht ganz davonkommen. Und das ist das große Ding an China. Aber ich habe auch gemerkt, dass auch Europa schwächer geworden ist. Deutschland, Frankreich und Italien verzeichneten im zweiten Quartal alle ein negatives BIP-Wachstum. Daher beginnen auch die größeren entwickelten Volkswirtschaften eine Krise zu spüren.
James:
Ich freue mich, dass Sie das angesprochen haben, denn ich habe mich tatsächlich ziemlich viel über die chinesische Wirtschaft informiert und wie sehr sie sich abgekühlt hat und möglicherweise auf eine Stagflation zusteuert. Das ist eine große Sache, denn es ist eine riesige Wirtschaft entstanden. Welche Auswirkungen wird das auf unsere mögliche Rezession vor Ort haben? Ich mache mir Sorgen, dass die Welt tatsächlich in eine Art Aufruhr geraten könnte, was dazu führen könnte, dass die Zinsen etwas höher bleiben. Glauben Sie, dass sich dies auf die Zinssätze in den nächsten 12 Monaten auswirken wird und dass auch eine globale Abschwächung jeglicher Art davon betroffen sein wird?
Richard:
Nein, ich denke, im Fall Chinas ist es umgekehrt. Ich denke, dass China einen deflationären Impuls aussenden wird, eine Verlangsamung in China, weil China ein sehr starker Ressourcen- und Rohstoffverbraucher in der Weltwirtschaft ist. Wenn sich die chinesische Wirtschaft verlangsamt, übt das einen Abwärtsdruck auf die Rohstoffe aus und trägt dazu bei, die Inflation in der entwickelten Welt zu senken. Und ich denke auch, dass China viele Schwellenländer vorantreibt. China und die Schwellenländer könnten zusammen 35 % der Weltwirtschaft ausmachen. US-Unternehmen exportieren in diese Märkte. Ich denke also, dass dadurch ein Verlangsamungsimpuls auf die US-Wirtschaft und die anderen entwickelten Märkte übertragen wird. Aber ich glaube nicht, dass es an Inflation liegt, sondern an Deflation.
Dave:
Eine Frage, die ich einigen unserer Gäste immer wieder stelle, ist: Was wird sich für diejenigen, die glauben, dass eine Rezession in der Zukunft liegt, zwischen jetzt, das Sie als widerstandsfähig beschrieben haben, und einem, das tatsächlich in eine Rezession abrutscht, ändern? Was werden Ihrer Meinung nach einige der Treiber sein, die den Ausschlag geben werden?
Richard:
Ich denke, irgendwann werden Unternehmen ihre Mitarbeiterzahl reduzieren wollen. Wenn sich die Nachfrage verlangsamt, werden die Unternehmen die Arbeitskräfte entlassen wollen, und ich denke, was wir sehen werden, ist ein Anstieg der Arbeitslosigkeit. Wir haben eine unglaublich niedrige Arbeitslosigkeit. Es liegt bei 3.5. Die letzte Zahl lag bei 3.8, aber ich denke, im Verlauf einer Rezession könnte die Zahl leicht auf 4 ansteigen. Und tatsächlich war es viel höher als in der großen Finanzkrise. Es gibt also weniger Jobs, es ist schwieriger, einen Job zu finden, die Zeit zwischen den Jobs ist länger, und das wirkt sich auf die Verbraucherstimmung aus. Und ich denke, das führt dann dazu, dass die Haushalte bei ihren Ausgaben viel vorsichtiger sind. Und wir beginnen, etwas davon zu erkennen, denn derzeit schafft die US-Wirtschaft weiterhin neue Arbeitsplätze, die den Rückgang der Ausgaben der bereits beschäftigten Menschen ausgleichen.
James:
Also, Richard, wann denkst du? Der Arbeitsmarktbericht beginnt sich zu ändern. Ich denke, der letzte Monat deutete darauf hin, dass es anfängt, sich abzukühlen. Es fängt definitiv an, sich abzukühlen, und soweit ich weiß, sind viele der Zinssätze, die angehoben werden, hoch, und zwar (a) zur Bekämpfung der Inflation, aber auch zur Abkühlung des Arbeitsmarktes. Glauben Sie, dass die Fed die Zinsen weiterhin erhöhen wird, um den Arbeitsmarkt zu bekämpfen, bis wir mehr Arbeitslosigkeit sehen? Oder ist es etwas, das sie eher zu einer sanften Landung machen können, sodass wir keine Unmengen an Arbeitslosigkeit erleben müssen, um die Zinsen unter Kontrolle zu bekommen? Denn im Moment sind die Geldkosten übermäßig hoch. Ich weiß, dass ich es bei all meinen täglichen Aktivitäten im Immobilienbereich bezahle. Ich denke, wir alle warten darauf, dass sie wieder sinken, und wir sehen, wie die Inflation nachlässt. Der Arbeitsmarkt beginnt sich zu verlangsamen, aber muss es wirklich einen Bruch auf dem Arbeitsmarkt geben, damit sich das in die andere Richtung ändert?
Richard:
Ich denke, die Fed würde die Wirtschaft gerne bremsen, ohne tatsächlich Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt zu haben. Ich glaube also nicht, dass die Fed den Arbeitsmarkt angreift, aber die heutigen Daten zeigen derzeit, dass der Beschäftigungskostenindex nach oben korrigiert wurde. Die Arbeitskosten sind also immer noch höher als ideal. Und um es einfach auszudrücken: Die Wachstumsrate der Stundenlöhne in der US-Wirtschaft beträgt derzeit 4.4 %. Die Fed würde das gerne bei etwa 3.5 % sehen, denn – und das ist eine technisch-ökonomische Antwort – 3.5 % Lohnwachstum plus 1.5 % Produktivitätswachstum führen zu einem Wachstum der Lohnstückkosten von 2 %, und das ist die Rate, die mit 2 % vereinbar ist. Inflation. 4.4 % liegen also über der Rate, die mit einer Inflation von 2 % vereinbar ist, und tatsächlich ist die Produktivität stagnierend, also dieser Impuls vom Arbeitsmarkt.
Nun gibt es zwei Möglichkeiten, dies zu lindern. Erstens können wir mehr Arbeitnehmer zurück in den Arbeitsmarkt bringen. Die Erwerbsbeteiligung kann also steigen, und das ist auch geschehen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Nachfrage vom Arbeitsmarkt zu nehmen. Und die Nachfrage nach Arbeitsplätzen und die geschaffenen Arbeitsplätze gehen zurück, aber ich denke, dass es in der US-Wirtschaft immer noch etwa 8 Millionen offene Stellen gibt. Trotz der Verlangsamung ist es immer noch ein robuster Arbeitsmarkt, und ich glaube nicht, dass die Fed Arbeitslosigkeit verursachen will, aber sie wird die Zinsen hoch halten, bis das Lohnwachstum deutlich nachlässt, und das könnte dann einen Anstieg auslösen in der Arbeitslosigkeit.
James:
Ja, ich hoffe, dass es abkühlt. Wir versuchen derzeit immer noch, neue Mitarbeiter einzustellen, und es ist unmöglich, Leute zu bekommen, wie im pazifischen Nordwesten, es ist einfach schrecklich. Jedes Mal, wenn wir eine Stellenanzeige schalten, brauchen wir drei bis vier Monate, um sie auszufüllen, statt wie früher 30 Tage.
Richard:
Nun, ich denke, Sie sind nicht der Einzige, der so ein Geschäftsgefühl hat. Und ich glaube, es gab das Gefühl, dass die verarbeitende Industrie langsamer wurde. Aber wenn man sich Umfragen in der verarbeitenden Industrie ansieht, sind nicht die Kosten für die Finanzierung der Fertigung das größte Problem, sondern der Zugang zu qualifizierten Arbeitskräften. Es ist eine echte Sache. Einer der Treiber dafür ist natürlich die Demografie. Es gibt viele Babyboomer, die den Arbeitsmarkt verlassen. Zusätzlich zu all den Konjunkturimpulsen und dem gesamten makroökonomischen Zyklus gibt es eine demografische Entwicklung, die darüber liegt, und es gibt Boomer, die den Arbeitsmarkt verlassen. Und einige Prognosen gehen tatsächlich davon aus, dass der US-Arbeitsmarkt in den nächsten fünf Jahren schrumpfen wird. Das muss meiner Meinung nach durch die legale Migration von Fachkräften ergänzt werden. Und das nimmt zu, aber wie Sie sagen, sind die Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt zwar abgekühlt, aber immer noch angespannt.
Um auf die ursprüngliche Frage zurückzukommen: Das beschäftigt die Fed. Auf jeden Fall ist es so.
Dave:
Alles klar, Richard. Nun, wir haben Sie ausführlich über Makroökonomie informiert, würden aber angesichts Ihrer Erfahrung bei CBRE gerne Ihre Meinung zum Gewerbeimmobilienmarkt hören. Es scheint, dass wir jeden Tag eine Schlagzeile über ein düsteres Szenario lesen und würden gerne hören, ob es Ihnen genauso geht? Oder was denken Sie über den kommerziellen Markt?
Richard:
Okay. Nun, bevor ich anfange, möchte ich das für die Leute einfach in den Kontext bringen, nur das Gesamtbild. Gewerbeimmobilien in den Vereinigten Staaten haben einen Wert von etwa 10 Billionen. Es ist ein bisschen mehr als das. Einfamilienhäuser oder Wohnimmobilien haben einen Wert von 45 Billionen. Der Wohnimmobilienmarkt ist also viel, viel größer, und er ist eigentlich in guter Verfassung. Die Preise steigen und sogar im Baugewerbe geht es bergauf, und das ist wirklich seltsam, wenn man bedenkt, dass die Hypothekenzinsen bei 7.5 % liegen. Ich denke, der Grund hierfür liegt in der Zeit nach der großen Finanzkrise. Wir haben es einfach nicht geschafft, in den Vereinigten Staaten genügend Häuser zu bauen. Es besteht ein Defizit von drei bis vier Millionen Wohnungen, sodass das Gleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot auf dem Wohnungsmarkt einigermaßen gesund ist.
Jetzt können wir uns damit befassen, wie sich das auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Die Leute reden über Untergang und Finsternis. Betrachten wir Gewerbeimmobilien einfach im Kontext. Und der wirklich rezessive Sektor bei Gewerbeimmobilien ist der Bürosektor. Und von diesen 10 Billionen könnten Büros 25 % ausmachen. Es ist also wieder ein großer Sektor, er ist sehr sichtbar, er liegt direkt vor unserer Nase. Und der Leerstand im Bürosektor liegt bei 19 %, ein Anstieg gegenüber 12 % vor ein paar Jahren, eine Leerstandsquote, die wir seit der Spar- und Kreditkrise Anfang der 1980er Jahre nicht mehr gesehen haben. Aufgrund der Remote-Arbeit reduzieren Unternehmen die Menge an Platz, die sie nutzen werden.
Außerdem haben wir aus der letzten Bauwelle eine Reihe neuer Immobilien auf den Markt gebracht. Die Fundamentaldaten im Amt sind also im Moment sehr schwach. Das ist eine Nuance, ich werde über Immobilienthemen sprechen.
James:
Bitte.
Richard:
Es stimmt nicht, dass der Büromarkt völlig tot ist. Ich habe mir die Anzahl der Transaktionen angeschaut, die CBRE im Jahr 2023 durchführt, und sie ist nur 5 % niedriger als die Anzahl der Transaktionen, die wir im Jahr 2019 durchgeführt haben. Aber wenn Unternehmen Platz beanspruchen, ist das 30 % weniger als im Jahr 2019 Der Markt ist also aktiv, nur die Unternehmen nehmen weniger Platz in Anspruch und bevorzugen auch die neuere Bauweise. Ich denke, die wahre Flucht hin zu Qualität und Erfahrung. Der Markt ist nicht tot, aber der unbesetzte Bestand ist von 12 % auf 18 % gestiegen.
Wenn ich mir den Rest des Immobiliensektors ansehe, womit ich Wohnungen meine, damit meine ich den Einzelhandelssektor, womit ich die Industrie meine, und zunehmend auch Alternativen wie Rechenzentren, Arztpraxen, Biowissenschaften, würde ich sagen, dass die Grundlagen dort tatsächlich vorhanden sind einigermaßen robust. Es ist wirklich überraschend, wenn man es betrachtet. Die Leerstandsquoten nehmen zu, die Nachfrage ist nicht ganz so hoch, wie sie war, aber ich würde sagen, dass die Fundamentaldaten in all diesen Sektoren einigermaßen in Ordnung sind. Damit möchte ich sagen, dass die Leute auf dem Markt aktiv sind und Flächen beanspruchen, und dass es keinen großen Anstieg der Leerstandsraten und unbesetzten Flächen gibt.
James:
Richard, haben Sie eine starke Preiskompression gesehen? Wir haben es in einigen Wohngebieten gesehen, aber jetzt sehen wir, dass der durchschnittliche Hauspreis wieder ansteigt. Haben Sie mit steigenden Zinsen und steigender Nachfrage eine deutliche Komprimierung erlebt? Wie Sie gerade sagten, nehmen die Mieter weniger Platz in Anspruch. Haben Sie in all diesen Segmenten wie Industrie, Büro, Einzelhandel und Preisgestaltung einen starken Rückgang festgestellt? Welche Anpassungen haben Sie gesehen? Denn ich habe gesehen, dass die Preise in diesen Sektoren zu sinken beginnen und es nicht so viele Transaktionen gibt. Aber welche Art von Preisanpassungen haben wir Jahr für Jahr gesehen, basierend auf der geringeren Nachfrage?
Richard:
Ja. Ich meine, das ist eine komplexe Geschichte, daher wird die Antwort etwas lang, aber fangen wir mit den Wohnungen an. Wenn Sie eine Wohnung nutzen, ist der Preis, den Sie zahlen, natürlich die Miete. In der Zeit von 2020 bis 2022, in der die Menschen wirklich von Covid überstanden, sahen wir in den gesamten Staaten einen Anstieg der Wohnungsmieten um durchschnittlich 24 %. Es ist schrecklich. Ich würde sagen, dass das Wachstum der Wohnungsmieten auf etwa 2 % zurückgegangen ist. Die Preise steigen also immer noch, liegen aber unter der Inflation. Und ich glaube, es gibt bestimmte Märkte, in denen ziemlich viele neue Wohnungen gebaut werden und in denen tatsächlich einige Preisrückgänge zu verzeichnen sind. Aber im Durchschnitt glaube ich, dass die Preise für Wohnungen in ganz Amerika immer noch langsam steigen.
Im Fall des Einzelhandels ist das eine weitere seltsame Geschichte. Wir haben seit etwa 15 Jahren keine Einzelhandelsflächen mehr gebaut. Und der Einzelhandel hat Covid durchgemacht. Es hat seine Bilanzen bereinigt, es hat sich als Omnichannel-Betreiber neu erfunden, ein sehr schickes Omnichannel-Unternehmen, und ich denke, ein Teil davon ist die Tatsache, dass der Verbraucherüberschwang die Menschen in Einzelhandelszentren getrieben hat. Tatsächlich sagen uns unsere Makler, dass es im Einzelhandelsbereich nicht genügend erstklassige Flächen gibt. Unternehmen werden von der Expansion abgehalten, weil es nicht genügend gute Flächen gibt. Wir haben nicht genug gebaut. Tatsächlich steigen die Mieten im Einzelhandel immer noch. Das heißt nicht, dass es mit Einkaufszentren der Klassen B und C kein Problem gibt. Ich denke, das würde jeder in seinem täglichen Leben sehen, aber selbst einige von ihnen erfinden sich neu als Gemeindezentren und Antiquitäten-Einkaufszentren. Und sie finden andere Verwendungszwecke, sogar flexible Büros werden in einige B- und C-Einkaufszentren verlegt.
Das ist also eine Wohnung, das ist Einzelhandel. Die Industrie hat den Rückenwind der digitalen Wirtschaft und des E-Commerce immer noch voll und ganz hinter sich, und wir werden erleben, dass die Mietfläche in der Industrie dieses Jahr um 30 % zurückgeht, von einer Milliarde Quadratfuß im letzten Jahr auf vielleicht 750 Millionen Quadratfuß , aber es wird immer noch das drittstärkste Jahr seit Beginn der Aufzeichnungen sein. Die Mieten steigen also, und zwar mehr als nur ein wenig in der Industrie, vielleicht irgendwo zwischen 9 und 12 %. Das ist also ein sehr heißer Markt. Und natürlich auch andere Dinge wie Rechenzentren. Hier in Dallas, wo ich lebe, gibt es Leute, die in sechs Jahren Räumlichkeiten anmieten. Es gibt wirklich eine große Nachfrage nach Rechenzentren rund um Cloud Computing und künstliche Intelligenz, es ist ein unglaublich heißer Sektor.
Also mache ich hier eine Pause. Es gibt noch andere Sektoren, über die ich sprechen könnte, aber ich denke, dass die Fundamentaldaten im Immobilienbereich, abgesehen von Büroimmobilien, überraschend stark sind, was nicht heißen soll, dass die Anleger aktiv sind. Wenn man unterscheidet zwischen den Menschen, die die Immobilie für ihren Zweck nutzen und Miete zahlen, und den Menschen, die Immobilien besitzen, also Pensionsfonds, Lebensversicherungsgesellschaften, Universitätsstiftungen und anderes privates Kapital, ist es sehr ruhig die Investitionsfront im Moment. Und die Preise sinken. Der tatsächliche Preis, den Sie für Immobilien als Vermögenswert zahlen würden, wird um 15 bis 20 % niedriger sein als vor zwei Jahren.
Dave:
Also nur zusammenfassend. Ja, die Nachfrage der Mieter, egal ob Wohnungsmieter oder Einzelhandelsmieter, scheint sich relativ gut zu halten, aber die Nachfrage der Investoren lässt nach. Das ist es, was wir gesehen haben, und die Daten, die ich mir angesehen habe, zeigen, dass die Kapitalisierungsraten steigen. Ist es das, was Sie sehen? Und wenn ja, denken wir alle, dass Büros außerhalb des Büros der größte Hit sind, aber unser Publikum ist besonders an Zielgruppen für Mehrfamilienwohnungen interessiert, daher bin ich nur neugierig, wie sich die Kapitalisierungsraten in diesem speziellen Sektor der Gewerbeimmobilien entwickeln Anwesen.
Richard:
Nun, ich denke, es ist wie in allen anderen Sektoren. Die Kapitalisierungssätze würden je nach Art des Vermögenswerts und Standorts zwischen etwa 125 und 150 Basispunkten und je nach Standort zwischen etwa 3.5 % und 4 oder 5 % liegen. Und vielleicht sogar noch höher, je nachdem, was der Ausgangspunkt ist. Es gibt eine Reihe von Cap-Raten, die die unterschiedlichen Einstufungen und die verschiedenen Standorte widerspiegeln. Ich würde sagen, dass die Preise im Allgemeinen um 150 Basispunkte unterlegen sind, was einem Preisrückgang von etwa 20 % entspricht.
Dave:
Und glauben Sie, dass das so weitergehen wird?
Richard:
Ja, das tue ich tatsächlich. Ich verstehe... Nicht für immer.
Dave:
Nein, ich liebe einfach jemanden, der eine direkte Antwort gibt. Wenn wir also so etwas fragen, sagen sie normalerweise, na ja. Da es komplex ist, verstehen Sie mich nicht falsch, es gibt viele Vorbehalte, aber ich schätze immer eine sehr klare Antwort wie diese.
Richard:
Ja. Meiner Meinung nach könnte es zu einem weiteren Wertverlust kommen, und dieser wird sich nicht umkehren, bis die Anleger beginnen, einen klaren Gleitpfad für die Zinssätze zu erkennen. Wir haben, glaube ich, vor zwei Monaten begonnen, ein wenig zu spüren, wo die Leute waren … Wenn ich mir ansehe, was ich gesehen habe, nämlich Büros, dann gibt es da ein Problem, aber die Grundlagen im Immobilienbereich sind eigentlich nicht so schlecht, wir scheinen die Inflation in den Griff zu bekommen. Und wenn man zu diesen Forward-Renditen einen Cap-Satz von 5 % nimmt und 2 % Mietwachstum hinzufügt, haben wir theoretisch einen Forward-IRR von 7 %, was Schuldenkosten irgendwo zwischen 6.5 und 7.5 % entspricht. Die Leute begannen zu denken, dass wir vielleicht wieder anfangen würden, nach Angeboten zu suchen.
Aber ich denke, der Anstieg der 10-jährigen Staatsanleihen, als sie in den letzten zwei Wochen von 4.2 auf 4.4 stiegen, hat die Unsicherheit über den Gleitpfad der Zinssätze erneut in den Vordergrund gerückt. Also legten die Leute ihre Stifte einfach wieder hin und dachten: Na ja, wir warten einfach ab, was passiert. Wir sind in dieser Welt, denke ich, dass gute Nachrichten schlechte Nachrichten sind, während schlechte Nachrichten zwischen 2009 und 2020 für Immobilien gute Nachrichten waren, weil sie die Zinssätze niedrig hielten. Jetzt sind wir in der entgegengesetzten Welt, es ist dieselbe Welt, aber das Gegenteil. Aber gute Nachrichten sind schlechte Nachrichten, weil sie die Sorgen der Menschen über länger anhaltende Zinserhöhungen verstärken.
James:
Also, Richard, Sie sagen, wir könnten in den nächsten 12 Monaten weitere Käufe verzeichnen. Ich habe das Gefühl, dass der Markt für Mehrfamilienhäuser ein wenig zurückgegangen ist, aber die Verkäufer halten immer noch durch und es finden nicht viele Transaktionen statt, weil die Kapitalisierungsraten nicht attraktiv genug sind, als dass wir sie uns ansehen könnten. Weil ich das Gleiche gesehen habe, sahen wir Cap-Raten von etwa 3.5, vielleicht niedrige 4er, und jetzt sind sie bei 5.5. Angesichts der hohen Schulden ist es derzeit nicht sehr attraktiv.
Richard:
Nein, nein. Ich meine, ich denke, wenn die Leute mehr Selbstvertrauen hätten, würde man nicht nur auf die Obergrenze achten, um technisch zu werden. Sie müssten sich den IRR ansehen, der die Mietsteigerung berücksichtigt, die Sie erzielen würden.
James:
Recht.
Richard:
Und ich denke, dass die IRRs, selbst wenn man von einem Mietwachstum von 2 %, also 2.5 %, ausgeht, einen IRR ergeben, der in der Größenordnung liegt. Aber ich denke, wenn das Vertrauen schwindet, sind die Leute keine IRR-Investoren. Bei IRR-Investoren müssen Annahmen über zukünftige Mieten getroffen werden, und das wollen die Leute nicht. Und wie Sie sagen, gibt es derzeit keine positive Hebelwirkung und die Menschen sind nicht bereit, negative Hebelwirkung auf dem Markt zu akzeptieren.
Aber ich glaube nicht, dass es nicht viel braucht, um diese Gleichung auf den Kopf zu stellen. Wir hätten gerne eine etwas klarere Richtung, wohin sich die Inflation entwickeln wird, eine etwas klarere Orientierung, dass wir den Höhepunkt des Fed-Funds-Zyklus erreicht haben. Die Fed hat sich diesbezüglich sehr uneindeutig geäußert, und dann denke ich, dass die Dinge auch so sein werden Tipp. Denn auf der Leasingseite verschwand das Leasing im zweiten Quartal 2, gerade als die Zinsen zu steigen begannen, schieden Menschen aus dem Markt aus. Nun, Leasing ist zurück. Im zweiten Quartal dieses Jahres kam das Leasing zurück. Und wir haben ein ziemlich hohes Maß an Neubauten, vielleicht 2022 Einheiten pro Quartal, aber der Markt absorbiert 2 bis 90,000 Einheiten pro Quartal, zumindest basierend auf den Erkenntnissen für das zweite Quartal und der Entwicklung für das dritte Quartal.
Die Nachfrage ist also wieder gestiegen. Der Leerstand dürfte leicht steigen. Aber wenn die Nachfrage wieder ansteigt, wird es nicht allzu viel dauern, bis die Leute sagen, dass es hier einige Schnäppchen zu machen gibt. Ich möchte nur zu Ihrem Punkt sagen, dass die Verkäufer sich zurückhalten, wenn die Fed nicht eingegriffen und dem Bankensektor Liquidität zur Verfügung gestellt hätte, was es dem Bankensektor ermöglicht hat, eine Phase der Kreditvergabe zu überstehen. Sie zahlen zwar immer noch die Zinsen, liegen aber wertmäßig unter Wasser. Wir hätten vielleicht eine andere Situation gehabt. Die Fed war sehr aktiv bei der Bereitstellung von Liquidität für den Bankensektor. Und natürlich denke ich, dass dadurch der Druck auf die Eigentümer verringert wird, und deshalb gibt es diese Pattsituation zwischen Käufern und Verkäufern oder zwischen Eigentümern und potenziellen Käufern.
Dave:
Richard, ich möchte den Bankensektor weiterverfolgen und erfahren, was dort vor sich geht. Erst gestern habe ich einen Artikel im Wall Street Journal gelesen, in dem von einer „Unglücksschleife“ bei Gewerbeimmobilien die Rede war. Die Grundannahme ist, dass ihre Bewertungen bereits gesunken sind. Es hat dazu geführt, dass einige Immobilien unter Wasser stehen, und jetzt beginnen die Leute, mit diesen Krediten in Verzug zu geraten. Die Kreditwürdigkeit der Banken wird knapper, was bedeutet, dass die Menschen sich nicht refinanzieren oder nicht kaufen können, was zu einem weiteren Abwärtsdruck auf die Bewertungen führt und eine Spirale in Gang setzt, die zu einem anhaltenden Abwärtsdruck auf die Preise im Gewerbeimmobilienbereich führt. Ich bin gespannt, ob Ihrer Meinung nach die Gefahr dieser Verhängnisschleife besteht, oder wie auch immer Sie es nennen wollen, wenn das Risiko von Bankpleiten und mangelnder Liquidität, die sich auf den kommerziellen Markt auswirken, größer ist?
Richard:
Ich meine, was ich Ihnen sagen werde, ist ein ziemlich komplexes Argument, das irgendwo dazwischen liegt, es gibt kein Problem und es gibt eine Verhängnisschleife.
Dave:
Okay.
Richard:
Ich denke, mit großem Respekt, dass die journalistische Maxime darin besteht, zu vereinfachen und zu übertreiben.
Dave:
Recht.
Richard:
Und ich denke, bis zu einem gewissen Grad ist das bei Immobilien der Fall. Und ich sage nicht, dass es kein Problem mit der Wertminderung von Krediten gibt, aber ich denke, was wir hören und sehen, ist, dass die Banken ausreichend Zugang zu Liquidität haben und deshalb nicht unter einer Einlagenflucht leiden . Wenn sie also Verluste machen oder Kredite abschreiben müssen, können sie diese relativ ordnungsgemäß auf ihre Gewinn- und Verlustrechnung übertragen. Es besteht kein Zweifel, dass die Kosten und die Verfügbarkeit von Krediten für neue Finanzierungen viel knapper sind. Es ist unglaublich eng. Aber ich glaube nicht, dass die Banken am Ende Immobilien in ihren Büchern haben wollen. Ich meine, sie haben das schon einmal durchgemacht. Sie wollen die Leute nicht in Zahlungsverzug bringen, und dann haben sie die Immobilie, die sie entweder verwalten müssen, oder sie müssen sie mit einem Abschlag an jemanden verkaufen, der sie zwei Jahre lang hält und dann eine Rendite erwirtschaftet Gewinn zwei Jahre später. Sie haben das schon einmal durchgemacht und wollen das nicht noch einmal durchmachen.
Ich denke also, was wir sehen, ist, dass die Banken, wo möglich, expandieren. Ich würde sogar sagen: „Verlängern und Vortäuschen“, aber es gibt viele kreative Möglichkeiten, wie Banken mit Kreditnehmern zusammenarbeiten können, um die Phase akuten Stresses zu überstehen. Und ich sage nicht, dass es keine Verluste geben wird. Unsere eigenen Untersuchungen zeigen, dass wahrscheinlich 60 Milliarden Kredite ausfallen werden. Es gibt 4.5 Milliarden Kredite für Gewerbeimmobilien. Diese 60 Milliarden sind vielleicht 1.5 % des gesamten Bankvermögens. Es wird also schmerzhaft sein, aber es wird den Bankensektor nicht stürzen. Daher ist der Teufelskreis nicht gut, und Verluste zu machen ist nie gut, aber ich glaube nicht, dass es sich um einen ganz so aggressiven Teufelskreis handelt, wie wir ihn bei früheren Immobilienkrisen gesehen haben. Wir haben gesehen, dass es in der Realität Verhängnisschleifen gibt. Das war in der Sparkreditkrise so, das war auch in der großen Finanzkrise der Fall, aber im Moment glaube ich aus verschiedenen Gründen noch nicht, dass wir am Ziel angekommen sind.
James:
Es gibt definitiv viele Artikel mit dieser Wort-Doom-Schleife. Es ist das neue Inter-Term, das ich in jedem Artikel sehe, wo es Doom Loop, Doom Loop, das ist alles, was ich höre.
Dave:
Warte nur, James, die Episode wird jetzt „Doom Loop“ heißen, und wir werden wahrscheinlich unsere leistungsstärkste Episode aller Zeiten haben, wenn wir sie „Doom Loop“ nennen.
Richard:
Können wir nicht eher von positiven Kreisen als von einem Teufelskreis sprechen?
Dave:
Ja, niemand möchte etwas über positive Kreise hören, leider möchte er etwas über Untergangsschleifen hören. Ich würde tugendhafte Kreise lieben.
James:
Aber wenn es zu einer Untergangsschleife kommt, Richard, denn es hört sich so an, als seien Sie zuversichtlich, dass einige kommerzielle Sektoren in die Zukunft blicken, vor welchen Sektoren sollten Anleger Ihrer Meinung nach derzeit am meisten auf der Hut sein? Wenn Sie den nächsten Deal in den nächsten 12 Monaten kaufen möchten, welche Branchen bevorzugen Sie? Hey, ich würde da eher abwarten oder vorsichtig sein?
Richard:
Nun, es ist sehr verlockend, von Büros zu sprechen, denn bei Büros gibt es, wie gesagt, einen sprunghaften Anstieg der Leerstände von 12 % auf 19 %. Wir haben keine Gewissheit über die Rückkehr zur Arbeit im US-Büro. Wir gehen davon aus, dass die Rückkehr an den Arbeitsplatz an Tempo gewinnen wird, allerdings nur über einen längeren Zeitraum, aber es gibt derzeit keine Gewissheit darüber. Auf der anderen Seite bekommt man als Immobilienprofi mit etwa 40 Jahren Erfahrung die besten Schnäppchen auf den am stärksten bombardierten Märkten. Bei all diesen Neubewertungen wird es also einige sehr gute Chancen im Bürosektor geben. Und wenn Sie wirklich konträr sein wollen, gehen Sie in die entgegengesetzte Richtung. All diese Leute, die in eine Richtung rennen und sagen: Doom Loop, Doom Loop, du findest heraus, woher sie kommen, und bewegst dich in die entgegengesetzte Richtung.
Ich denke, auch der Einzelhandel hat derzeit einiges zu bieten. Wir sahen ziemlich viel privates Kapital. Und es ist nicht wie im Büro, die Anlagengröße kann kleiner sein. Es ist für kleinere Investoren möglich, sich im Einzelhandel zu engagieren, und wir sehen einen Flächenmangel und wir sehen einige sehr, sehr interessante Trends im Einzelhandel. Die attraktivsten Sektoren, wenn ich es so ausdrücken möchte, oder die Sektoren, denen wir wegen des Rückenwinds am meisten vertrauen, sind meiner Meinung nach der Industriesektor und der Mehrfamilienhaussektor, wenn man in längerfristiges Mietwachstum investieren möchte. Aber sobald der Markt in Bewegung kommt, werden die Preise dort am schnellsten steigen. Wenn Sie also in diese langfristige Geschichte investieren wollen, müssen Sie schnell handeln, würde ich sagen.
Verstehen Sie mich nicht falsch, es gibt bestimmte Teile von Mehrfamilienhäusern und Wohnungen, von denen ich denke, dass sie auf einige Probleme stoßen werden. Es gab ziemlich viele sehr günstige Überbrückungsfinanzierungen im Multisektor, in dem die Leute in den Boomjahren mit einem Mietwachstum von 24 % Immobilien der Klasse C mit sehr geringer Verschuldung kauften und diese sanieren und neu positionieren wollten B- oder B-Plus- oder A-Grade-Bereich. Angesichts der allgemeinen Schwäche und des Zinsniveaus denke ich, dass einige von ihnen am Ende in Zahlungsverzug geraten könnten. Wenn Sie sich also mit diesen Themen auskennen, gibt es in diesem Marktsegment möglicherweise Vermögenswerte, die aufgekauft oder rekapitalisiert werden müssen.
Dave:
James fängt jetzt an zu sabbern.
Richard:
Oh, das war ich. Ich wurde aufgeregt.
Dave:
Das ist sein Steuerhaus.
James:
Plötzlich bekam ich juckende Finger. Ich denke: Ja, los geht's. Und ich denke, Richard hat es geschafft. Es ist, als hätte jeder diese Verträge mit sehr leistungsstarken Unternehmen abgeschlossen, und dann werden sie mittendrin um Schulden bereinigt, und Ihre Baukosten sind höher, Ihre Genehmigungszeiten sind länger, und dann sind Ihre Geldkosten plötzlich gestiegen, und das ist der Fall Ich habe definitiv einige Probleme in diesem Sektor. Es ist, als ob die Dinge, die sich stabilisiert haben, ebenfalls noch in Bewegung sind, aber bei den Dingen, die sich in der Mitte der Stabilisierung befinden, sehen wir Chancen. Und genau da suchen wir.
Richard:
Das ist richtig. Und wiederum haben Menschen, die im Laufe ihrer langen Karriere sehr gute Kaufentscheidungen getroffen haben, bei in Schwierigkeiten geratenen Bauträgern oder in Schwierigkeiten geratenen Bauunternehmen gekauft. Das haben wir schon einmal gesehen.
Dave:
Nun, ich hoffe, dass niemand sein Hemd verliert. Ich bin überhaupt nicht dafür. Aber ich denke, es ist hilfreich zu erkennen, dass dies geschieht und dass es wahrscheinlich notleidende Vermögenswerte geben wird, die von jemand anderem als dem derzeitigen Eigentümer neu positioniert werden müssen.
Richard:
Ja. Ich meine, der Bankensektor schreibt derzeit eine Menge Schulden ab, die unter Wasser liegen, das hat also wirtschaftliche Kosten, aber es gerät im Moment einfach nicht außer Kontrolle. Und glücklicherweise hat es den Konsumsektor, den Wohnungsmarkt, noch nicht ganz getroffen, denn das betrifft dann die einfachen Leute, und das ist überhaupt nicht sehr erfreulich.
Dave:
Nun, Richard, vielen Dank, dass Sie sich uns angeschlossen haben. Das war unglaublich aufschlussreich. Ich möchte unserem Publikum mitteilen, dass Sie und Ihr Team einen unglaublichen Wirtschaftsbericht mit dem Titel „The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023“ verfasst haben. Es ist eine faszinierende Lektüre und es gibt auch ein tolles Video dazu.
Richard, kannst du uns kurz darüber erzählen und wo unser Publikum es finden kann, wenn es mehr erfahren möchte?
Richard:
Ja, es wird auf der CBRE-Website cbre.com verfügbar sein. Gehen Sie zu „Research and Insights“ und klicken Sie sich dort durch. Es kann zwei oder drei Klicks dauern, aber es ist da. Ich habe meine Forschungsexperten aus der ganzen Welt und wir versuchen, neutral und ausgewogen sowie datenorientiert zu sein. Wir geben lediglich einen umfassenden Überblick über die Immobilienmärkte in den Vereinigten Staaten und auf der ganzen Welt. Tatsächlich habe ich daran teilgenommen und tatsächlich auch daraus gelernt.
Dave:
Das ist doch das beste Forschungsprojekt, oder?
Richard:
Ja, absolut.
Dave:
In Ordnung. Nun, Richard, nochmals vielen Dank, dass du dabei bist.
Richard:
Es ist mir ein absolutes Vergnügen.
Dave:
Also, James, Richard hat uns gesagt, dass er denkt, dass die Vermögenswerte sinken, was natürlich nicht gut für jeden ist, der Immobilien besitzt, aber auch, dass es einige Chancen geben könnte, von denen ich weiß, dass Sie besonders daran interessiert sind, sie zu nutzen. Wie empfinden Sie diese Art von Prognose oder Prognose für Ihr Unternehmen?
James:
Nun, ich finde es gut, dass er mir bestätigt hat, dass man kaufen sollte, wenn andere Leute im Grunde nicht kaufen wollen. Es gab so viele wichtige Kleinigkeiten, als er darüber sprach, dass in der Industrie die Mieten steigen, die Preise aber sinken. In diesen Bereichen besteht also die Möglichkeit, gerade jetzt nach diesen Möglichkeiten zu suchen, denn man hört ständig, dass die Leute sagen: „Ah, Sie können nichts kaufen.“ Man kann nichts kaufen.“ Aber allein diese Statistik, über die er sprach, in der Industrie, die Mieten steigen, aber die Preise sinken, das sollten Sie sich ansehen. Ich freue mich also immer mehr auf die nächsten 12 Monate und es wird darauf ankommen, geduldig zu sein und die richtige Gelegenheit zu finden.
Dave:
Sie haben in der Sendung erwähnt, dass die Kapitalisierungsraten dort sind, wo sie jetzt sind. Sie sagten, Seattle, wie hoch sind sie bei 5.5?
James:
Ja, ich würde sagen, 5.25 bis 5.5, da drin, irgendwo da.
Dave:
Aber wenn man bedenkt, wie hoch die Zinssätze sind, handelt es sich um einen negativen Leverage, der angesichts der Schuldenkosten für Anleger normalerweise nicht attraktiv ist. Ab welchem Punkt müssten die Cap-Raten steigen, damit Sie sich wirklich über das Potenzial der Deals freuen, die Sie kaufen könnten?
James:
Nun, Sie können immer eine gute Cap-Rate erzielen, wenn Sie Mehrwert kaufen. Dort können Sie es steigern. Aber ich meine, theoretisch mag ich es nicht, unter dem Cap-Kurs zu kaufen. Ich würde gerne bei 6.5 sein. Wenn es sich mit wenig Aufwärtspotenzial stabilisiert, möchte ich derzeit bei etwa 6.5 liegen.
Dave:
Und damit es jeder versteht: Die Kapitalisierungsraten sind ein Maß für die Marktstimmung. Und wie James andeutet, schwankt es je nach Schuldenkosten, Nachfrage und wahrgenommenem Risiko. Und im Allgemeinen sind die Kapitalisierungsraten für stabilisierte Vermögenswerte niedriger. Und wenn die Kapitalisierungsraten niedriger sind, bedeutet das, dass sie zu höheren Kosten gehandelt werden. Wenn die Cap-Raten höher sind, sind sie günstiger. Und normalerweise können Sie als Käufer eine höhere Cap-Rate erzielen, wenn Sie, wie James sagt, eine Reparatur oder etwas kaufen, das einen Mehrwert erfordert.
Aber tut mir leid, James, machen Sie weiter.
James:
Ja, ich denke, das ist es, was wir gerade sehen. Bei vielen Transaktionen, die wir in den letzten sechs Monaten sehen, handelt es sich um große Geldbewegungen von 1031, aber es kommen nicht viele neue Käufer für diese allgemeine Obergrenze von 5.5 herein. Wenn sie die Absicht haben, etwas zu kaufen, dann werden sie es auch tun. Ansonsten sind alle auf der Suche nach einem Mehrwert, bei dem man die Ärmel hochkrempeln und sich an die Arbeit machen muss. Aber es gibt gerade einige wirklich gute Käufe. Ich weiß, dass unsere IRRs in den letzten neun Monaten erheblich gestiegen sind und jetzt bei 17, 18 % liegen, und das sind alles gute Dinge.
Dave:
Das ist eine sehr gute Sache. Nun, wir müssen einfach ein Auge auf die Dinge haben und sehen, wie es läuft, aber ich stimme im Großen und Ganzen mit Richards Einschätzung überein. Die Kapitalisierungsraten sind gestiegen, und ich glaube, dass sie weiter steigen werden, während ich vermute, dass die Mieten, zumindest in Mehrfamilienhäusern, dem Sektor, den ich am besten verstehe, wahrscheinlich sinken werden. Sie bleiben vielleicht über Null und wachsen, aber ich denke, dass diese wahnsinnigen Mietwachstumsraten, die wir bei Mehrfamilienhäusern gesehen haben, vorerst vorbei sind. In Kombination mit steigenden Kapitalisierungsraten werden wir die Mehrfamilienwerte sogar noch weiter unter ihren heutigen Stand senken, was einige interessante Möglichkeiten bieten könnte. Deshalb müssen wir dieses im Auge behalten.
James, vielen Dank, dass du hier bist. Wir wissen es immer zu schätzen. Und allen, die es hören, danken wir Ihnen. Wenn Ihnen diese Folge gefällt, vergessen Sie bitte nicht, uns eine Rezension auf Spotify, Apple oder auf YouTube zu hinterlassen, wenn Sie sie dort ansehen. Nochmals vielen Dank und wir sehen uns in der nächsten Folge von On The Market.
On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt. Produziert von Kailyn Bennett, Schnitt von Joel Esparza und Onyx Media, Recherche von Pooja Jindal, Text von Nate Weintraub. Und ein ganz besonderer Dank geht an das gesamte BiggerPockets-Team. Bei den Inhalten der Sendung „On The Market“ handelt es sich lediglich um Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.
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In dieser Folge behandeln wir:
- er Immobilien „Doom Loop“ erklärt und was könnte das verursachen Kettenreaktion um die Vermögenspreise zu senken
- Das „Globale Verlangsamung“ und Rezession Vorhersagen für 2023 und 2024
- Der Schwächste und stärksten Sektoren der Gewerbeimmobilien (und welche sind unterbewertet)
- Aktualisierungen der Obergrenze und was endlich dazu führen wird, dass sich die Preise wieder verbessern
- Beste Kaufgelegenheiten im Jahr 2023 und Vermögenswerte mit steigenden Mieten und sinkenden Preisen
- Arbeitslosigkeit, Inflation, Deflation und was wir im nächsten Jahr erwarten können
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
Buch in der Show erwähnt
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Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
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- Quelle: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :hast
- :Ist
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- :Wo
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- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 Monate
- 125
- 15 Jahre
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2 % Inflation
- 20
- 20 Jahre
- 2019
- 2020
- 2022
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- 24
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- Fähig
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- erlaubt
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- DEFIZIT
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- demographisch
- Demographie
- Abhängig
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- Entwickler
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- anders
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- digital
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- Direkt
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- bekümmert
- do
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- Laufwerke
- Fahren
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- Erleichtert
- leicht
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- Wirtschaftskunde
- Wirtschaft
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- Wirtschaft
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- Beschäftigung
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- beschäftigt
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- jeder ist
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- genau
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- Faktor
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- Verlassen
- Rechtlich
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- weniger
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- LG
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- Biowissenschaften
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- Futter
- Liquidity
- Hören
- wenig
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- Darlehen
- Kredite
- örtlich
- Standorte
- Standorte
- Standbildaufnahme
- Lang
- langfristig
- länger
- aussehen
- sah
- suchen
- SIEHT AUS
- Verliert
- Verlust
- Verluste
- Los
- ich liebe
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- senken
- Makroökonomisch
- Makroökonomie
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- unterhält
- um
- MACHT
- Making
- Mann
- verwalten
- flächendeckende Gesundheitsprogramme
- Herstellung
- Fertigungsindustrie
- viele
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- Markt
- Marktbedingungen
- Marktaussichten
- Grundstimmung des Marktes
- Marktplatz
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- massiv
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- Angelegenheiten
- Maxime
- Kann..
- vielleicht
- me
- bedeuten
- Mittel
- messen
- Messung
- Medien
- sowie medizinische
- Triff
- erwähnt
- Metrisch
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- könnte
- Migration
- Million
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- Moment
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- Monat
- Monat
- mehr
- Darlehen
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- Preise
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- Quartal
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- Angebot
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- Immobilienmärkte
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- kürzlich
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- Rollen
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- Szenen
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- Bibliotheken
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- scheint
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- sieht
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- Segmente
- verkaufen
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- geschickt
- Gefühl
- Lösungen
- Dienstleistungsunternehmen
- Teilen
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- Mangel
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- Seite
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- vereinfachen
- da
- Single
- Situation
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- Halbjahr
- Größen
- erfahren
- Rutsch
- langsam
- Langsamer
- Verlangsamung
- Langsam
- verlangsamt
- träge
- kleinere
- So
- SOFT
- solide
- einige
- Jemand,
- etwas
- etwas
- irgendwo
- anspruchsvoll
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- Sprechen
- besondere
- spezifisch
- verbringen
- Ausgabe
- verbrachte
- Spitze
- Wirbelsäule ... zu unterstützen.
- Sponsoren
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- quadratisch
- Stagflation
- steht
- Anfang
- begonnen
- Beginnen Sie
- beginnt
- Staaten
- bleiben
- bleiben
- Immer noch
- Stimulus
- -bestands-
- Stoppen
- Geschichte
- Strategien
- Strategie
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- Ströme
- Straße
- Der Stress
- stark
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- im Wesentlichen
- so
- plötzlich
- Leiden
- vorschlagen
- ZUSAMMENFASSUNG
- Super
- liefern
- Schwall
- überraschend
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- Einnahme
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- Team
- Technische
- erzählen
- erzählt
- Mieter
- Begriff
- AGB
- schrecklich
- als
- dank
- zur Verbesserung der Gesundheitsgerechtigkeit
- Das
- die Fed
- Die Zukunft
- Das Wall Street Journal
- die Welt
- ihr
- Sie
- sich
- dann
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- Dort.
- deswegen
- Diese
- vom Nutzer definierten
- Ding
- think
- Denken
- Thinks
- fehlen uns die Worte.
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- diejenigen
- obwohl?
- dachte
- nach drei
- Durch
- Tick
- Ticken
- Tier
- anziehen
- Fester
- Zeit
- mal
- zeitliche Koordinierung
- Tip
- zu
- heute
- heutigen
- gemeinsam
- sagte
- Tonne
- auch
- nahm
- Top
- Gesamt
- gegenüber
- Handel
- Flugbahn
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- Trends
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- was immer dies auch sein sollte.
- wirklich
- Trusts
- versuchen
- Versuch
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- XNUMX
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- Typen
- typisch
- uns
- US-Wirtschaft
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