Hvor vigtige er realkreditrenter til fast ejendom investere? Skal jeg tage så meget ud afskrivninger som muligt for at sænke min skat? Og hvad skal jeg gøre, når min DTI (debt-to-income) ratio er for høj? Du har spørgsmålene, og David Greene har svarene! På dette afsnit af At se Greene, David går på højt niveau og kommer ind på emner som ejendomsskattefordele, afkast af egenkapitalen (ROE), og hvorfor lån og gearing er mere risikable end de fleste nybegyndere tror!
Vi har spørgsmål fra hackere, BRRRRere, multifamilie- og kommercielle investorer og mere om denne uges Seeing Greene. Først hører vi fra en universitetsstuderende, der forsøger at hushack på et dyrt boligmarked. Så en familie, der er vokset fra deres plads og gerne vil bruge kreativ finansiering at købe deres næste primære bolig. Og endelig bekymrede en mor sig om det fast ejendom investere kunne påvirke hendes børns stabilitet. Ved du ikke, hvad du ville gøre i disse situationer? Så bliv ved! David har svarene!
Vil du stille et spørgsmål til David? Hvis så, stil dit spørgsmål her så David kan svare på det i næste afsnit af Seeing Greene. Hop på BiggerPockets fora og spørg andre investorer om deres bud, eller følg David på Instagram for at se, hvornår han går live, så du kan hoppe på en live Q&A og få dit spørgsmål besvaret på stedet!
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 720. Udbyttet er fantastisk. Det er ikke fantastisk for alle. Det er beregnet til folk, der forstår, hvordan man bruger det. Der er mange ting i livet, der er sådan her. Okay. Biler er fantastiske, men vi lader ikke ni-årige køre dem. Vi lader ikke engang 25-årige køre dem, hvis de ikke har bestået et førersikkerhedskursus og bestået testen og forstår færdselsreglerne. Du skal optjene retten til at køre. Du skal fortjene retten til at lege med ilden, ikke sandt. Der er mennesker, der bruger ild i deres job. Der er svejsere. Der er forskellige typer mennesker, der bruger varme til at lede bestemte ting, men du giver dem ikke bare værktøjet og lader dem lege med det lige fra hånden. Du skal gøre dig fortjent til den ret. Gearing er meget ens.
Hvad sker der, alle sammen? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate Podcast, her i dag med en Seeing Greene-episode til din se- og lyttefornøjelse. Hvis du lytter [inaudible 00:00:50] på en podcast, er det fantastisk. Jeg sætter pris på, at. Men du kan også tjekke os ud på YouTube, hvis du vil se, hvordan jeg ser ud. Jeg får ofte at vide, at jeg er højere i det virkelige liv, end hvad folk troede. Jeg ved ikke, om det er et kompliment, eller om det, de prøver at sige, er, at jeg har en skinger lille stemme, der får mig til at lyde, som om jeg er fire fod to. Ikke sikker på, hvilken vej jeg skal tage det. Så lad mig vide, når du ser mig på YouTube, ligner jeg det, du forestillede dig i dit hoved? Det er altid sjovt, når man ser, hvordan nogen ser ud, og det er meget, meget anderledes end det, man havde forventet, og man kan aldrig rigtig se på dem på samme måde igen.
I dagens show har vi nogle rigtig fede ting. Vi taler om, hvordan du fortsætter med at hacke et hus, selv når din gæld i forhold til indkomst kan begynde at skrumpe fra at eje al den nye ejendom. Vi taler om, om en ejendom, der i øjeblikket ejes, skal lejes ud, eller om de skal blive i den ejendom og ikke købe en ny. Vi kommer ind på, om nogen skulle spare $300,000 i skat, eller om de skulle undgå det og spare de penge i fremtiden, alt det og mere i dagens Seeing Greene-afsnit. Nu, hvis du aldrig har lyttet til en af disse episoder, så lad mig lige dele det ned for dig rigtig hurtigt. I disse shows tager vi spørgsmål fra jer, vores lyttere, vi afspiller dem, og så besvarer jeg dem, så alle kan høre med det mål at hjælpe med at øge jeres vidensbase og fast ejendom, så I kan få mere succes på jeres egen vej til økonomisk frihed gennem fast ejendom.
Inden vi kommer ind i dagens show, er en sidste ordre af forretninger Quick Tip, og det er, at 2023 nu er her. 2024 bliver ikke bedre end 2023, hvis du ikke foretager bevidste ændringer for at gøre det. Og 2023 bliver ikke anderledes end 2022, hvis du ikke laver bevidste ændringer for at gøre det på den måde. Så brug lidt tid på at meditere over, hvordan du gerne vil have dit liv til at se ud. Og endnu vigtigere, hvem du skal være for at få det til at ske. Nogle gange begår vi den fejl at spørge: "Hvad skal jeg gøre, eller hvad skal jeg akkumulere for at få det, jeg ønsker?" Det er meget bedre at spørge: "Hvem skal jeg blive?" For når du bliver den person, vil de ting finde dig. Okay, lad os komme til vores første spørgsmål.
Shalom:
Hej David. Glæder mig til at du svarer på mit spørgsmål. Mit navn er Shalom, og jeg er en ivrig lytter til BiggerPockets. Mit spørgsmål er som følger. Så i øjeblikket er jeg universitetsstuderende i New York City, og jeg vil snart dimittere med en indkomst på $85,000 om året. Jeg spekulerer på, hvordan jeg kan begynde at hacke hus, eller hvordan jeg kan fortsætte min ejendomsrejse. Så i øjeblikket har jeg en parkeringsplads, som jeg arbitrager på. Jeg leaser det ud for 275,- og så fremlejer arbitrage det til en anden for 335 om måneden.
Nu søger jeg at udvide, men jeg ved ikke, hvordan jeg skal huse hack, eller hvordan jeg kan vokse uden ... fordi mit marked er så dyrt. Så i New York City eller i Brooklyn eller i udkanten i New Jersey går duplex for halvanden million, to millioner plus. Så hvordan kan jeg huse hacke eller udvide på dette marked med sådanne begrænsende begrænsninger med... af indkomst og andre slags ting? Tak.
David:
Okay, Shalom. Mange tak for at stille det spørgsmål. Jeg sætter pris på det. Lad os dykke ned i dette, fordi der er et svar på det, du spørger om. Du taler om hacking af huse, hvilket nok er mit yndlingsemne i al ejendomsmægler at komme ind på. Der er så mange måder at gøre det på. Det er sådan en overlegen investeringsstrategi. Det kunne være en... Det er fleksibelt. Det bør være en del af alles strategi, også selvom de køber ejendomme med forskellige midler. House hacking er fantastisk.
Det, du taler om, er et almindeligt forekommende problem i områder med høje priser, dyrere ting. Ligesom det du taler om, New Jersey, New York, vil du ofte se dette. Grunden til, at duplexe sælges for så meget, er, at nogen vil købe det, og jeg ved, at det lyder fjollet, men tænk over det. Hvis du normalt kommer til at betale fire tusinde om måneden for dit realkreditlån, men du kan købe en duplex og leje den ene side ud for 2,500, er det en kæmpe gevinst, hvis du kun skal betale 1,500.
Så hvis du forsøger at få pengestrømme, vil det ikke virke, men hvis du forsøger at spare på dit realkreditlån, vil det virke. Så desværre er al din konkurrence okay ikke at få pengestrømme, hvilket skaber mere efterspørgsel. Udbuddet forbliver det samme. Priserne stiger. Det er det, du står over for. Så hvis du vil have et hushack på et dyrt marked, hvilket du bør, er der to ting at tænke på. Den første, ja, betaler du husleje lige nu?
Hvis du medregner den husleje, du betaler, og inkluderer det som indtægt i investeringen, vil du måske opleve, at tallene ser meget bedre ud, end du tænker på, hvis du ikke gør det. Den anden ting er, at du sandsynligvis ikke vil være i stand til at købe en duplex, fordi jo højere enhedsantallet i ejendommen er, jo mere sandsynligt vil du få tallene til at se bedre ud.
Den anden ting er, at du kan se nærmere på ikke-traditionelle hushacks. Så vi beskriver altid strategien for house hacking. Brandon Turner og jeg ville gøre dette hele tiden ved at tale om, "Køb en duplex, køb en triplex, bo i en enhed, løb tør for de andre," fordi det er meget nemt at forstå konceptet. Men det betyder ikke, at udførelsen rent faktisk skal foregå sådan. Det er lidt svært at få det til at fungere på den måde, for at være ærlig.
Det er nemmere at købe et femværelses hus med tre badeværelser, tilføje endnu et soveværelse eller to til det, så du har seks eller syv soveværelser, lejer disse værelser ud og bor selv i et af værelserne. Nu er det ikke så behageligt, men det er det, du giver op. Du opgiver komfort for at kunne tjene penge. Nu er du en ung fyr. Du tjener 85K om året, hvilket slet ikke er dårligt.
Du kan tage en vis risiko ved at købe fast ejendom. Jeg synes, det er et smart træk. Du bør investere dine penge, men ofre din komfort. Du behøver ikke bare købe en duplex og leje i den ene side af den. Hvis du skulle gøre det, ville jeg købe en duplex med to til tre soveværelser på hver side og leje dem ud individuelt. Du vil altid øge omsætningen en ejendom indbringer ved at øge antallet af enheder, der kan lejes ud.
Dette kan gøres ved at gå fra en duplex til en triplex eller en triplex til en fourplex eller en fourplex, der har to soveværelser i stedet for et soveværelse og leje soveværelserne ud individuelt eller konvertere et familieværelse til et soveværelse og leje det ud. Nu virker dette ikke i skala. Det er meget svært at opbygge en stor portefølje, fordi du nu udlejer 10 til 12 soveværelser på hver enkelt enhed. Det er meget svært at klare det.
Men når du er ny, og du bare prøver at få trækkraft, og du kommer til at opbygge værdsættelse, købe et dyrt marked, er dette sandsynligvis den bedste måde at gøre det på. Du vil også mindske din risiko, mens du lærer lidt om det grundlæggende i at investere i fast ejendom. Så det er det råd, jeg vil have til dig. Lad være med at se på duplekser.
Du skal se på triplex eller fourplex, og du skal se på enfamiliehuse, der har mange soveværelser og en masse badeværelser med tilstrækkelig parkering og naboer, der ikke er super tæt på, fordi du ikke vil have dem til at klage og at sætte din lejers parker foran deres hus. Så du bliver nødt til at kigge på MLS og se oftere efter den rigtige aftale, men være på udkig efter en anden slags aftale, og du vil opdage, at hushacking fungerer meget bedre.
Okay. Vores næste spørgsmål kommer fra Jesse Goldstein. "Hej, David. Tak, fordi du har skabt det, der klart er den bedste kilde til ejendomsindhold på markedet. Dit show er fyldt mere med ejendomsprotein end min familie efter Thanksgiving-middag. Mit spørgsmål handler om, hvordan man anvender kreative finansieringsstrategier, der bruges til investeringsaftaler, på boligejendommen. Som baggrund venter min kone og jeg vores fjerde barn og vokser hurtigt ud af vores 2300 kvadratmeter store byhus.
Vores plan er at leje det ud, hvis vi kan finde et større sted, men da vi ikke har været i stand til at finde én pris lige i de få måneder siden vi har ledt, flytter en kollega ud af staten i december, som for nylig opførte hende smuk bolig, men med nutidens renter er det markant mere end jeg føler mig tryg ved at bruge. Jeg chattede med hende for et par uger siden, efter jeg hørte hende sige, at de ikke havde bid efter to prisnedsættelser og overvejede at leje ejendommen ud.
Det ser ud til, at vi begge er blevet såret af højere renter. Jeg tror, at vi nu kan være i en situation, hvor de kan underholde nogle kreative finansieringsideer for potentielt at løse begge vores problemer. De er sat på deres markedspris på 1.3 millioner, men har i øjeblikket en meget lav rente i toerne og bliver nu ret motiverede frem for at leje den ud. Vi har talt kort om et emne med afdrag på lån, jordsalgskontrakt, lejeoption eller potentielt at have et andet realkreditlån, og vi søger begge råd fra ejendomsadvokater.
Hvad er dit indtryk af at anvende disse strategier i boligområdet? Ingen af de lokale Pennsylvania ejendomsmæglere har talt med har hørt om denne tilgang. Hvis vi fortsætter ad disse veje, hvordan kan begge parter kompensere vores respektive agenter for deres hårde arbejde i løbet af de sidste mange måneder? Tak skal du have." Okay, lad os dykke ned i denne, Jesse.
For det første, når det kommer til at kompensere agenterne, er det noget, som sælgeren vil være ansvarlig for. Det skal komme fra sælgersiden, uanset hvordan transaktionen er struktureret. Nu kan titel- og deponeringsfirmaet håndtere dette for dig. De vil bare tage de provisioner ud, der ville være gået til agenterne, og betale dem, selvom du ikke foretager transaktionen ved det, vi kalder en armslængdeaftale, hvor du ikke satte dig på MLS. De fandt ikke bare en køber, de ikke kender. De sælger det til dig.
Dit spørgsmål handler om at strukturere dette kreativt, og det lyder som om, hvad du tænker er, at du kan få en bedre aftale, hvis du gør det. Baseret på alt, hvad jeg har set her, er den eneste del af aftalen, der lyder bedre, den rente, du får. Du får det i toere og ikke i syvere eller seksere eller hvor de er.
Du får faktisk ikke en bedre pris. De vil have de 1.3 mio. En ting, du skal være opmærksom på, er, at hvis du overtager dette, og du ikke får dit eget lån, er der lidt mindre due diligence, der bliver gjort. Så du vil gerne have en vurdering for at sikre, at du ikke betaler for meget for den ejendom, medmindre du er okay med at betale 1.3, og du er ligeglad med, hvad den vurderer til. Men odds er, at hvis det ikke sælger, har de sandsynligvis det for højt opført, og de overvejer at sælge til dig, fordi de gerne vil have de samme penge.
Nu mister de faktisk ikke noget her, andet end at de beholder den gæld på deres egen bog så at sige. Så de vil stadig være ansvarlige for at betale, selvom det er dig, der foretager det for dem, og hvis de prøver at købe deres næste hus, vil de opdage, at det er svært. Så nogle gange fordi sælgerne ikke forstår ulemperne ved et emne, du gør alt arbejdet, du sætter det sammen, måske lukker du endda huset, de går for at købe deres næste, og deres långiver siger, " Du kan ikke købe et hus. Du har stadig dette pant i dit navn."
Og de siger: "Nå, nej. Så-og-så betaler det." Det betyder ikke noget. Dukker stadig op som magert på ejendommen under dig. Med forbehold for er ikke dette som catch-all, der løser hvert enkelt problem. Det kan virke i mange tilfælde, men i andre tilfælde gør det ikke. Jeg ved ikke, at det her lyder som en, hvor der med det samme står: "Åh, det vil få aftalen til at fungere." Du nævnte ikke, hvad tallene kører det til en rentesats i to. Okay, folk forelsker sig i renten. Det er en ego ting. "Min rate er høj. Min sats er lav. Jeg er i toerne.” Det betyder ikke noget.
Hvis ejendommen taber penge hver måned, eller du kunne få en billigere betaling, hvis du købte en andens hus, som du ikke gjorde underlagt. Det er lige meget, hvad din pris er. Det betyder noget, hvad ejendommen rent faktisk producerer. Du kunne teoretisk købe et hus med en rente på 40 %, hvis det strømmede penge. Hvis det indbragte penge nok, er det det, der virkelig betyder noget. Så du skal lave en lille smule hjemmearbejde her, køre nogle tal og se, "Hvis jeg køber denne ejendom med deres realkreditlån, vil den så fungere som jeg vil have den til at fungere?"
Hvis den ikke bare holder op med at se på den. Købsprisen kommer til at være problemet her, ikke kun renten. Hvis det virker, er der dit svar. Nu skal du bare finde ud af, hvordan du strukturerer det, hvis du skal købe det. En del af problemet er, at du bliver nødt til at finde på forskellen mellem, hvad de skylder, og hvad de beder om. Så lad os sige, at der er et pant i denne ting til 700,000, og de vil sælge det for 1.3.
Nå, den forskel på 600,000 $, ville du skulle sætte som udbetaling, eller du skulle betale som en seddel til dem, eller du skulle få fra en anden långiver, og den långiver vil ikke give dig lån, fordi de kommer til at være på andenpladsen bag det lån, der allerede er der. Se, når vi får et lån til køb af en ejendom, afbetaler vi de eksisterende panterettigheder med pengene fra det nye lån, hvilket sætter det nye lån tilbage i første position, hvilket er der, hvor de altid vil være . Dette er en anden komplikation, der kommer op med emnet strategi.
Så hvis de kun skylder 1.1 millioner, og de forsøger at sælge det for 1.3 millioner, og du har de 200,000 $, som du alligevel ville sætte som en udbetaling, kunne det fungere. Men alt skal passe perfekt til dig, hvis du skal få sådan noget til at fungere. Mit råd er ikke at se på kreativ finansiering som en måde at få en dårlig handel til at virke som en god handel. Det lyder næsten, som om du prøver at tale dig selv ind i denne aftale, fordi deres rate er i to, eller du tænker: "Hej, vi kender hinanden. Her er min chance for at bruge alle de fede ting, jeg lærte på BiggerPockets."
Jeg kan virkelig godt lide spændingen, men det er ikke, hvad kreativ finansiering ideelt set er designet til at være. Det er mere, når nogen er i en utrolig nødlidende situation, og de er meget motiverede til at sælge, og de er villige til at lave kreativ finansiering, selvom det normalt ikke er i deres bedste interesse. Hvis du nu ønsker at købe dette hus til dig selv, fordi du nævnte at udskifte dit byhus, så måske er dette en primær bolig, så er din due diligence endnu nemmere. Se på, hvad dit realkreditlån ville være i dette hus, hvis du overtager deres realkreditlån.
Sammenlign det med, hvad dit realkreditlån ville være i et lignende hus, som du kunne købe, hvis du købte det med dagens rentesatser, og se, hvilken af disse situationer, der føles bedre for dig. Kan du lide denne mere til denne pris, eller kan du lide den mere til den pris? Og hvis du kan lide dette hus mere, er det eneste, du skal finde ud af, den situation med sælgeren, hvor der kan være uoverensstemmelse mellem, hvor meget de skylder i deres gamle realkreditlån, som du overtager, og hvor meget købesummen er. at du skal betale forskellen. Held og lykke med det.
Guy:
Hej David, tak fordi du besvarede spørgsmålet. Mit navn er Guy Baxter. Jeg er 26 fra San Diego, Californien. Jeg har lyttet til podcasten i næsten tre år nu og har netop i år købt min første ejendom i San Diego. Jeg købte den i maj.
Jeg kommer op på den sjette måned og har et par spørgsmål om BRRRRing, bare med de nuværende markedsforhold. Siden jeg købte ejendommen, er renterne steget en del, og jeg prøver bare at beslutte mig for, om jeg skal fortsætte på BRRRR's vej og på en måde bide mig fast med de højere renter og trække alle mine penge. ud, så jeg kan lægge den og implementere den et andet sted, eller hvis jeg skal fastholde den lavere månedlige betaling og bare spare lidt mere op til næste år for at huse hacke igen.
Heldigvis, med de stigende renter i San Diego, er priserne ikke faldet helt endnu, så jeg burde kunne få det meste, er alle mine penge tilbage, måske en lille smule mere, og ja, forhåbentlig giver det mening . Jeg kan ikke vente med at høre svaret. Tak.
David:
Hej, tak for det, Guy. Okay. Dette er et ofte stillet spørgsmål, og jeg vil gøre mit bedste arbejde for at nedbryde det på en måde, der vil hjælpe alle. Når du prøver at beslutte, "Skal jeg refinansiere fra min lave rente til en højere rente," hvilket er, hvad du skal gøre for at få dine penge ud af handlen for at købe den næste aftale. Det forkerte spørgsmål at stille er: "Skal jeg beholde min lave sats eller få en højere sats?"
Det rigtige spørgsmål at stille er: "Hvor mange penge skal jeg bruge hver måned, hvis jeg refinansierer for at trække mine penge ud mere end det, jeg bruger nu?" Så lad os sige, at din gæld er på tre tusinde kroner om måneden, og hvis du refinansierer, vil den gå op til 3,500 til den højere rente med den højere lånesaldo, fordi du trækker pengene ud. Okay. Så nu har du et tab på $500, hvis du gør dette.
Du vil sammenligne det med, hvor mange penge du kan tjene, hvis du geninvesterer de penge, du trak ud. Så hvis du trækker $250,000 ud, kan du så investere $250,000 på en måde, der vil tjene dig mere end de $500, som det koster dig hver måned ekstra at optage det nye lån? Så nu sammenligner du 500 ekstra med, hvad jeg kan få ekstra et andet sted. Det er den rigtige måde at se dette problem på. Nu er der selvfølgelig kun tale om pengestrømme, hvorimod fast ejendom tjener dig penge på mange forskellige måder.
Men hvis du kan få likviditeten noget tæt på, er det en nem sag at købe den nye ejendom, fordi du i sidste ende vil få påskønnelse. Du kommer til at få et lån nedbetalt på en ny ejendom. Du kommer til at få huslejer, der stiger på den nye ejendom, mens dit realkreditlån forbliver det samme. Så hvert år vil det teoretisk set blive mere værdifuldt for dig, og over en 5, 10, 15, 20-årig periode vil det næsten altid være en overlegen investeringsstrategi at have to ejendomme i stedet for én. Så det meste af tiden, det meste af tiden, vil det være bedre at trække pengene ud for at købe mere fast ejendom i det lange løb, men det er ikke altid tilfældet.
Okay. Hvis du har en utrolig god pengestrøm på San Diego-ejendommen, er det måske et bedre livskvalitetstræk for dig at leve af det og ikke geninvestere. Hvis du har en masse fast ejendom, og du ikke ønsker at købe mere, er det måske et bedre træk at bare holde fast i, hvor du er. Men det, jeg vil frem til, er ikke at stille spørgsmålet: "Skal jeg komme ud af de 4% for at komme ind på seks en halv procent?" Det er bare lige meget. Det betyder noget, hvad omkostningerne ved den kapital er.
Hvor meget koster det dig at trække de penge ud, og hvor meget kan du tjene med pengene, hvis du geninvesterer dem, eller kommer du til at tabe penge, hvis du geninvesterer dem? Hvad hvis der bare ikke er nogen muligheder derude? Det er et realistisk scenarie for mange mennesker. Der er ikke noget at købe, som de kan lide. I så fald hjælper det dig ikke at foretage en udbetalingsrefinansiering og have kapital, hvis du ikke vil bruge den på noget. Okay.
Så stil dig selv de rigtige spørgsmål. Tænk dette igennem. Giv os måske endnu en videoindsendelse med nogle forskellige investeringsmuligheder, som jeg kunne sammenligne. Og så kan jeg give dig et bedre svar på, om du skal tage pengene ud af San Diego-huset og sætte dem tilbage på markedet i en anden ejendom.
Okay. Tak, alle sammen, fordi I har stillet jeres spørgsmål. Hvis du ikke gjorde det, ville vi ikke have et show, og jeg sætter stor pris på, at vi er i stand til at have et. Og jeg vil gerne spørge: "Kan du lide showet?" I denne del af showet læser jeg kommentarer fra YouTube-videoer på tidligere shows, så du kan høre, hvad andre siger. Og det er også her, jeg vil spørge, om du vil like og abonnere på denne video og denne kanal og efterlade dine kommentarer på YouTube, så vi eventuelt kan læse dem i et fremtidigt afsnit.
Okay, dette kommer fra episode 699, tip fra en lytter om en usikker lejer fra Ariel Eve. Ved spørgsmål to, ring til Adult Protective Services for at give udtryk for dine bekymringer. De vil foretage en undersøgelse af hendes sikkerhed for at bo alene. Vores næste kommentar kommer fra Iceman Ant. Ariels kommentar var fra en person, der havde en lejer, og de var bekymrede for deres sikkerhed. De var bange for, at personen kunne besvime eller måske endda dø i den enhed, de havde, og de ønskede at vide, om de havde nogen egentlig forpligtelse til at tage sig af personen eller ethvert ansvar i det scenarie.
Vores næste kommentar kommer fra Iceman Ant. "LOL. Han sagde, programmer. Det er fedt, David. Jeg er også vokset op i VHS-området.” Okay, det er noget kritik, som jeg fortjener. Jeg lavede en kommentar, da jeg refererede til gamle tv-programmer, og jeg kaldte ham programmer, fordi det var det, min bedstemor plejede at kalde dem, og det sad fast i mit hoved, og det kom frem, når jeg talte. Og Iceman kaldte mig på det. Det plejede at være: "Ser du dit yndlingsprogram?" Jeg ved, at nogen derude husker, at folk plejede at ringe til tv-shows, programmer.
Der er visse ting, som vi stadig siger. Som nogen vil sige, "filmer du?" Og jeg tænker, at vi ikke rigtig bruger film længere. Ingen har brugt film i lang tid. Som nu ville vi nok sige optagelse, men du vil stadig høre folk sige film. Okay. Vores næste kommentar kommer fra Brie. "Jeg er bekymret over det første seers spørgsmål, da seriel hushacking også skulle være min strategi for at komme i gang. Men hvis du ikke kan anvende lejeindtægter fra den ejendom, du i øjeblikket besætter, til gældens indkomstforhold, udgør det en enorm barriere for at kvalificere dig til det andet hus. Det er første gang, jeg hører om dette. Så alternativet er at flytte ud ved enten at leje eller øge W2-indkomsten for at få råd til de to huse uden at tælle lejeindtægterne med. Andre tips?"
Okay. Kort kommentar og spørgsmål har at gøre med, at når du hacker et hus, kan du ikke tage den indkomst, du får udbetalt, og bruge den til indtægt til din næste ejendom. Du må i de fleste tilfælde ikke bruge indkomst fra en primær bolig til at kvalificere dig til flere ejendomme og din næste ejendom. Nu tror jeg, at hvis det har en ADU eller nogle gange hvis det er en duplex, eller du bor i den ene enhed og lejer den anden ud, kan du måske være i stand til det. Men mange gange siger långivere: "Nej, det er dit primære. Du kan ikke tælle den indkomst, der kommer fra det, fordi vi ikke kan verificere det."
Dette er også et problem, når folk ikke kræver den indkomst på deres skat. Hvis du ikke kræver indkomsten på din skat, vil du bestemt ikke være i stand til at bruge den til at kvalificere dig til det næste hus. Og jeg beder ofte folk om at hacke huset hvert eneste år. Nøglen er, at når du flytter fra det sidste hus, er det nu ikke længere en primær bolig. Det er lige meget, om dit lån er et primært boliglån.
Og forresten, hvis du undrer dig, nej. Hvis du flytter fra et hus, er det din primære bolig, den tilpasser sig ikke bare automatisk til et investeringsejendomslån med en højere rente. Banken ved det ikke, er ligeglad, lige meget. Du fik det lån som en primær bolig, og disse lånevilkår, hvis du fik en fast rente, vil ikke ændre sig i den næste periode, normalt 30 år, du har det lån.
Så når du flytter ud af det, får du stadig et lån, der er et primært boliglån, men nu på din skat hævdes det nu som en indkomstejendom. Du hævder nu den indkomst, den giver, og du kan nu bruge den indkomst til at købe yderligere ejendomme. Så nogle gange køber du et hus, du hacker det, flytter ud af det til noget andet, så begynder du at kræve den indkomst på din skat som en investeringsejendom, hvilket ikke skader dit DTI. Så kan du købe dit næste hus. Du kan gentage den proces i det uendelige. Så det bremser, hvor hurtigt du kan erhverve nye hushacks.
Men i værste tilfælde kan du stadig gøre det hvert andet år, ikke sandt. Og når du når til et vist punkt, har du ikke brug for den ekstra indkomst for at kvalificere dig. Din gæld i forhold til indkomst vil være god, hvis huslejen, du har af alle de tidligere huse, du har købt, tæller med i din indkomst. Så det kan gøre det en smule langsommere at komme i gang, men på lang sigt vil det ikke skade dig så meget. Tak for det, Brie.
Næste kommentar kommer fra Austin. "Jeg tror, der er noget Eli, der stillede spørgsmålet om hacking af huset, kunne gøre. Du kan købe et primært hus en gang om året. Så hvis han kommer op på det år, lad os sige, at hans et år i hans hus er 12/11/22, kan han få værelseskammeraterne til at underskrive en ny lejekontrakt, der bare ikke er en leje-for-værelse-lejekontrakt, men hele huslejemålet. Så få værelseskammeraterne til at skrive under til, lad os sige, 1. januar 2022. Selvom det er december nu, kan de gå med til en ny lejekontrakt nu. Så han kan bo i huset fra 12/11 til 12/31 og prøve at finde et nyt hus.
Han kan gå til sin långiver nu og vise sin 1. januar lejekontrakt, og de vil tælle 75 eller 80% af lejen som indtægt. Eller hvis alle hans bofæller ønsker at flytte ud den 31. december, kan han bare leje, forudleje hele huset til en familie og få en underskrevet lejekontrakt. Tag den underskrevne lejekontrakt til långiveren, og de vil tælle 75 eller 80% af lejen som indtægt for at hjælpe DTI. Den anden ting Eli kunne gøre er at prøve at købe en duplex. Lad os sige, at duplexet har side A lejet til tusind og side B er ledig. Långiveren ville tælle 75 eller 80 % af lejeindtægten fra side A med i sit DTI. Spændende om nogen har andre ideer. Jeg hacker også hus og søger at skalere."
Okay. Nå, tak, Austin, for dit bidrag der. Jeg ville... Det kan være rigtigt, men vi bliver nødt til at bekræfte dette, før vi antager, at nogen af de råd, du får, bare ville virke. Så hver gang jeg er i et scenarie som dette, går jeg bare til en lånerådgiver, og jeg siger: "Hey, hvordan fungerer det her?" Nu, det meste af tiden, vil lånefunktionærerne heller ikke vide det. Det her er bare alt for granuleret. Så de vil gå til långiveren, og de vil sige: "Hej, jeg er nødt til at tale med en kontoansvarlig. Hvad er dine regler for underwriting, når det kommer til disse scenarier?"
Og de vil gå og tale med en underwriter. De vil vente med at høre tilbage. Underwriteren vil slå de betingelser op, som de har for alle de forskellige låneprogrammer og fortælle dig, om det virker, eller kan det ikke fungere, eller hvad der ville fungere. Og så vender vi tilbage til dig. Det er derfor, jeg har et lånefirma, det ene mæglerfirma, og det er derfor, jeg går til dem og siger: "Hey, det er mit problem. Hvordan kan vi fikse det?” Og jeg lod de professionelle finde ud af det. Det er fristende at forsøge at finde ud af alt dette på en YouTube-spalte, men det er ikke klogt. Der er ingen måde, som nogen her vil være i stand til at vide, og disse regler skifter hele tiden.
Så dit bedste bud, hvis du har spørgsmål, er faktisk at kontakte en lånerådgiver eller en lånemægler og spørge dem: "Hey, det er mit problem. Hvordan kan jeg rette det?" Lad dem komme tilbage til dig med nogle svar. Og vores sidste kommentar kommer fra Kelly Olson. "David, bliver du ved med at sige, ansvarlighedspartner. Prøv at sige accountabilabuddy. Det ruller af tungen og er sjovt at sige.” Accountabilabuddy. Okay, det er nemmere at sige, og det er også lidt cheesier, og jeg ved ikke, hvor godt grøn ost kommer til at komme frem. Så for nu vil jeg bruge den meget firkantede ansvarlighedspartner, men jeg vil sige, Kelly, accountabilabuddy kommer nok til at tage fart. Det bliver meget populært.
Og hvis I foretrækker accountabilabuddy, så lad os det vide i kommentarerne ved blot at skrive i accountabilabuddy. Okay. Vi elsker og sætter pris på dit engagement. Fortsæt venligst med at gøre det. Synes godt om, abonner og kommenter på denne YouTube-kanal. Og hvis du lytter på en podcast-app, så tag dig tid til at give os en femstjernet anmeldelse. Vi vil gerne blive bedre og forblive relevante, så skriv venligst til os, hvis du er på Apple Podcast, hvis du er på Spotify, Stitcher, hvad end det er. Vi vil ikke forblive den bedste ejendomsrelaterede podcast i verden, hvis I ikke giver os disse anmeldelser. Så derfor beder jeg om det. Mange tak. Okay. Lad os komme tilbage til showet. Vores næste video kommer fra JJ Williams i St. Louis, Missouri.
JJ:
Hej David. Jeg er under kontrakt med en sælger, der finansierer ejendom. Det er et historisk hjem, som vi skal se på at blive til... Det ville være tre enheder i hovedhuset, og så er der også et lille hjem forbundet med det. Det er zone-multifamilie og kommercielt. Så vi søger at lave to Airbnbs på det lavere niveau samt det lille hjem. Og så søger vi enten at lave en kontorplads eller langtidsleje i det øverste niveau.
Handlen er 125 med 10 % lavere sælgerfinansiering, og så kommer det til at koste mellem 70 og $80,000 at genoprette alt. Jeg er bare nysgerrig. Jeg har aktier at trække alle pengene ud af for at lave genoptræningen. Er det smartere at optage et lån mod disse aktier, eller skal jeg bare trække dem ud, bruge pengene, og så på den måde er mit cashflow en lille smule bedre? Lad mig vide hvad du tænker. Sætter pris på dig.
David:
Wow, JJ, det er et meget interessant spørgsmål. Jeg får ikke disse ret ofte, hvilket er sjovt, fordi du startede dit spørgsmål med at give mig alle detaljerne om selve aftalen, og når du så stiller det rigtige spørgsmål til sidst, indser jeg, at ingen af disse detaljer faktisk er relevante. Men tillykke med den aftale, du har lavet, og fordi du har forklaret, hvordan det kommer til at fungere. Det er ret fedt.
Okay. Det virkelige spørgsmål her er: "Jeg har aktier. Skal jeg sælge aktierne og bruge pengene til udbetalingen, eller skal jeg tage et lån mod aktierne for at gøre dette? Dette kommer til at komme ned til, hvor stærk din økonomiske position er. Hvis din position er stærk, kan det være bedre at tage lånet mod aktierne. Nu forudsætter det selvfølgelig, at aktierne holder deres værdi eller stiger. Hvis aktierne falder, og du tager et lån mod dem, gik du bare i dobbelt fare der. Du tabte penge på aktierne, og du taber penge på det lån, du skal betale, ikke sandt.
Og vi ved aldrig præcis, hvordan det kommer til at fungere. Så de fleste finansielle guruer som jeg vil give dig råd, der er konservative. Næsten alle vil sige: "Gør det ikke." Okay. Dette er sat på min lille Dave Ramsey hat her. "Undgå nogensinde gearing mod aktier. Faktisk burde du ikke have indflydelse på noget som helst. Sælg det hele og betal kontant for huset, sælg det hele og betal kontant for huset. Vær ikke dum." Nu har han måske ret, fordi jeg ikke ved nok om din situation til at kunne fortælle dig det. Men jeg vil sige, at hvis du er i en stærk finansiel position, og du tror på aktierne, er det efter min mening ikke en frygtelig idé at tage et lån mod ham for at købe ejendommen.
Det er en frygtelig idé, hvis du ikke kan foretage både husbetalingen og betalingen på lånet mod dine aktier, forudsat at alt går galt med denne leje. Okay. Det er et råd, jeg vil give til alle. Antag den værst tænkelige fordel. Man kan ikke leje ejendommen ud, der går ni måneder, hvor den er ledig. Du skal betale lånet til den person, der solgte dig ejendommen, og du skal betale lånet mod aktierne, og genoptræningen går højt. Kan du stadig dække alle dine gældsforpligtelser med de penge, du har sparet op, og de penge, du tjener på arbejdet?
Hvis svaret er nej, skal du ikke låne mod aktierne. Gør ikke noget ekstra risikabelt, hvis du ikke har de ekstra penge. Hvis svaret er: "Ja, David, jeg har levet under mine bønner i fem år. Jeg sparer mange penge hver måned. Jeg arbejder rigtig hårdt. Jeg er god til kontanter.” Jamen så har min ven fortjent retten til at bruge gearing, og det er bare sådan jeg ser på det. Gearing er fantastisk. Det er ikke fantastisk for alle. Det er beregnet til folk, der forstår, hvordan man bruger det. Der er mange ting i livet, der er sådan her.
Okay. Biler er fantastiske, men vi lader ikke ni-årige køre dem. Vi lader ikke engang 25-årige køre dem, hvis de ikke har bestået et førersikkerhedskursus og består testen og forstår færdselsreglerne. Du skal optjene retten til at køre. Du skal fortjene retten til at lege med ilden, ikke sandt. Der er mennesker, der bruger ild i deres job. Der er svejsere. Der er forskellige typer mennesker, der bruger varme til at lede bestemte ting. Men du giver dem ikke bare værktøjet og lader dem lege med det lige fra hånden. Du skal gøre dig fortjent til den ret. Gearing er meget ens. Vær klog på det. Hvis du kan klare det, så brug det. Hvis du ikke kan, skal du bare vente og bruge det i fremtiden.
Fortæl mig i kommentarerne, hvad I synes om min tilgang til at bruge gearing. Okay. Vores næste spørgsmål er rad, og det kommer fra Claudia Dominguez i Coral Springs, Florida. "Jeg købte en ejendom i slutningen af 2021, der fungerer som min primære bolig, indtil jeg kan leje den ud senere i 2022, et års ejerbeboelseskrav pr. foreningen." Så det lyder som om Claudia her har købt en ejendom i HOA. "Da dette bliver min første lejebolig, har jeg flere spørgsmål, som jeg gerne vil have hjælp til."
Okay. Det er et hus med tre soveværelser, to badeværelser, 1800 kvadratmeter. Det er en hjørneenhed, et-plans rækkehus med en garage til to biler købt for 322 med 10% ned på et 30-årigt realkreditlån. Claudia mener, at den kunne leje for 2,500 til 2,800 om måneden. "Vores månedlige udgifter, inklusive foreningsgebyrer, er 2100." Så det, vi virkelig kigger på, er 400 til $700 om måneden i cash flow, før vi ser på vedligeholdelse og alt muligt andet. Okay. Spørgsmål. "Hvordan beregner jeg mit potentielle investeringsafkast på ejendommen? Vores udbetalings- og lukkeomkostninger kom op på 50,000. Vi brugte yderligere 5,000 på nye gulve efter indflytning, før der var skader på laminat, der var der før."
Okay, lad os starte med det. Du beregner ikke ROI, fordi du har levet i det i et år, og det er lige meget, hvad du lægger ned. Det betyder noget, hvor meget egenkapital du har i ejendommen lige nu. Så træk ejendomsmæglerens gebyrer, lukkeomkostningerne, eventuelle salgsomkostninger fra at sælge dette hjem, og find ud af, hvor mange penge du ville have tilbage. Okay. Du kommer så til at tage de 400 om måneden, som du ville få, hvis den lejede for 2,500. Vi vil være konservative. Vi vil gange det gange 12. Okay. 12 måneder gange 400 om måneden er $4,800 på et år.
Okay. Du vil dividere det med mængden af egenkapital, som du har i huset lige nu. Så det er købt for 322 med 10% ned. Så du har stort set ingen egenkapital overhovedet, højst sandsynligt. Okay. For hvis du solgte huset, vil dine lukkeomkostninger sandsynligvis være tæt på 6%. Så det efterlader dig kun med 4% egenkapital i denne ejendom, hvilket sandsynligvis er 12. Så lad os sige, at det er steget en lille smule, og lad os sige, at du har noget at sige... Mand, lad os være hjælpsomme for dig her, fordi Florida havde et godt år, og lad os sige, at du har $40,000 i egenkapital i denne ejendom.
Så hvis vi dividerer de 4,800 med 40,000, giver det os et forrentning af egenkapitalen på 12 %, hvilket er ret godt i dagens marked. Okay. Men lad os sige, at du ikke engang har 40,000 i egenkapital. Hvis vi dividerer de 4,800 med... Lad os sige, at dit hus slet ikke har stået op, og du kun har omkring $12,000 derinde. Nå, nu vil afkastet af din egenkapital være 40%. Så jo mindre egenkapital du har i handlen, jo højere er afkastet på din egenkapital, hvilket betyder, at jo mere fornuftigt er det at leje den ud i stedet for at sælge den og lægge pengene et andet sted.
Så før jeg går dybere ind i dit spørgsmål, ser det allerede ud som om, at flytte ud af denne ejendom og leje den ud vil være en problemfri for dig, men lad os fortsætte. "Hvordan kan jeg bekræfte, om det giver økonomisk mening at opdatere badeværelserne?" Det gør det nok ikke. Bare det beløb, du skal bruge på at opdatere badeværelser, vil ikke øge din husleje med så meget, som du tror. Men dit spørgsmål var ikke: "Skal jeg?" Det var: "Hvordan kunne jeg vide det?" Og så vil mit svar til dig være, hvis opdatering af badeværelserne vil øge den husleje, som du kan indbringe ved et positivt afkast på investeringen, giver det mening at gøre det.
Så hvis du kunne hæve huslejen fra 2,400 til 2,800 bare ved at opdatere badeværelserne, og det ville kun koste dig f.eks. 15 at opdatere badeværelserne, og du vil beholde det som leje i en tilstrækkelig lang periode tid til at få de 15 tilbage, det er sådan du bestemmer det spørgsmål. "Jeg kæmper med min egen skævhed, at jeg ikke ville leje en ejendom forældede badeværelser. Jeg overvejer en lav-budget ombygning, fordi jeg kan få mere moderne brugte toiletartikler, og jeg fandt ud af, at baljer kan males. Jeg er bare ikke sikker på, om jeg skal blive ved med at bruge penge på det her.”
Okay, først og fremmest, godt arbejde med dig for at genkende din egen bias. Det er nok ikke så stor en sag, som du tror. Du har dog påvirket mig. Hvis du kigger på at lave en lavbudget-ombygning, noget af det selv, hvor du bare får nye forfængeligheder og maler en balje, ja, det kan faktisk give mening for dig at gøre. Jeg går ud fra, at det var en hel badeværelsesrenovering, som vi talte om.
»Hvis markedet fortsætter, som det har været de seneste kvartaler, vil det betyde, at jeg bruger betydeligt mere på den næste ejendom, jeg købte med det formål at leje den ud. Hvilke kriterier skal jeg tage i betragtning for at sikre, at jeg køber en god investering til, hvad der føles som høje priser? Jeg tror, jeg har hørt, at påskønnelse ikke bør være en umiddelbar, eller skal jeg vurdere en faktor for langsigtede tilbageholdelser? Jeg er ikke sikker på, hvordan jeg skal estimere stigningen i lejepriser, der ellers kunne understøtte køb af den næste ejendom i et stramt marked.”
Igen, renterne er ligegyldige, når du træffer denne beslutning. Jeg ved, det føles underligt at høre, og købspriserne er ligegyldige. Hvad betyder noget, kommer det til at stige i værdi, fra jeg betalte for det, og vil det gå til cash flow? Nu påvirker renter og købspriser pengestrømmen, og de er kun relevante til det formål. Det betyder, at jo højere købsprisen og jo højere kursen er, jo sværere er det at likvidere. Men i sig selv er de ikke vigtige. Så de kriterier, som jeg synes, du bør tage i betragtning, er, at det vil være mere af din tid og mere af din indsats brugt på at lede efter en anden aftale til at erstatte den, du har.
Og det er ikke ualmindeligt i fast ejendom. Faktisk er dette formentlig tættere på et sundere marked end det, vi har set siden sidste nedbrud. Jeg ved, det lyder skørt, men vi blev forkælede. Vi vænnede os til at købe en ejendom, der satte pris på hvert eneste år, og som krævede meget lidt arbejde, som ikke var beregnet til at likvidere i første omgang. Dette var for det meste boligejendomme. Vi har alle købt. Det pengestrømme strømmede fra dag ét, og ikke kun pengestrømme, men pengestrømme i tocifrede. Det er bare os, der bliver forkælet. Og nu hvor vi ikke er forkælede mere, er vi vrede over det.
Men traditionelt er den måde, som fast ejendom er struktureret på, beregnet til at tjene penge på lang sigt, ikke på kort sigt. Så det er okay, hvis det er sværere, end vi troede, at få det til at fungere. Fast ejendom er stadig en god investeringsbeslutning. Spørgsmål to af tre lånemuligheder. "Hvad er de bedste lånemuligheder for at købe en ejendom? Jeg har et W2-job, der betaler over gennemsnittet for mit område. Og jeg har god kredit, men jeg har kun nok til omkring 10% udbetaling på den næste ejendom. Da jeg allerede ejer en ejendom, tror jeg, at det vil blive tvunget til et konventionelt lån, der kræver 10% ned."
Okay. Så den bedste lånemulighed for dig er at gøre det samme på dit næste hus som det første, du lavede, som vi lige har talt om. Du vil bruge et primært boliglån og sætte så lidt ned som muligt. Du behøver ikke sætte 10 % ned. Du kan faktisk sætte 5% ned i mange tilfælde eller tre en halv procent, hvis du ikke allerede har et FHA-lån. Hvis du ikke køber det som en primær bolig, hvilket betyder, at du flytter fra det, du er i, og du ikke kommer til at købe et andet hus at bo i, kommer du til at bo et andet sted. Du kan sætte 10% ned mange gange som sommerhus. Okay.
Så disse er som et hus, som du kommer til at leje ud noget af tiden. Men du skal leje ud til andre mennesker, eller du kommer ikke til at bo der som din primære beboer. Så tag fat i os, hvis du vil have os til at se på at finde et feriehuslån til dig eller gå til nogen på BiggerPockets, bruge deres værktøjer der og finde en person, der er medlem, der laver realkreditlån, og spørg dem: "Hey, hvilke muligheder har jeg have, hvis jeg ikke vil brænde mit sommerhuslån af? Jeg vil gerne købe en primær bolig.” Men jeg går ikke ud fra, at du skal sætte 10% ned. Du kan med stor sandsynlighed komme i gang med noget for tre en halv til 5 %, da du flytter fra din nuværende primære bolig.
Mange mennesker tror, at du kun kan have ét primært boliglån ad gangen. Det er ikke sandt. Du kan normalt kun have ét FHA-lån eller ét VA-lån ad gangen. Men du kan have mere end ét primært boliglån ad gangen, fordi ikke alle primære boliglån er VA'er og FHA'er. Du kan få et konventionelt lån, ofte med 5 % ned på en primær bolig. Spørgsmål tre af tre. Dette er et familierelateret spørgsmål.
"Jeg er husets hacking for at starte. Jeg bor med mine børn i den ejendom, der skal lejes. Vi er lige flyttet fra en lejlighed, som vi kun var i i syv måneder efter at have flyttet fra det hus, vi solgte i 2021. Min hensigt er at købe en anden ejendom og bo i den lidt, før jeg lejer den ud og i sidste ende køber min lang- terminshjem. Jeg føler, at det kan påvirke dem negativt at tvinge mine børn til at flytte hvert et til andet år, men jeg vil ikke bruge mine børn som en undskyldning for ikke at nå mine mål. Hvordan forener man nogle af kravene til ejendomsinvestering, i mit tilfælde hushacking, hvor jeg hvert år flytter mine børn rundt til et nyt sted med det, der føles som mangler, mens jeg opdrager familie?"
Åh, det er et godt spørgsmål her. Og selvfølgelig spørger du en fyr, der ikke har en familie og ikke har nogen børn, og alligevel vil jeg stadig sidde her og gøre mit bedste for at forklare denne svære samtale. Først og fremmest vil jeg bare sige, at jeg faktisk forstår, jeg kan ikke bogstaveligt talt forstå, men jeg føler med det, du går igennem, og jeg synes, du er en god person til overhovedet at stille dette spørgsmål. For på podcasts som denne taler vi altid om de økonomiske komponenter til fast ejendom. Det er derfor, folk er her for at lytte. Men vi ville være tåbelige ikke at anerkende, at der også er en følelsesmæssig komponent til fast ejendom.
Dette er en del af processen, og hvis du ønsker, at din underbevidsthed skal stå bag det, du laver, og støtte dig i det, skal du tilfredsstille den følelsesmæssige side af dig. Så jeg er glad for, at du spørger om dette, og hvis andre mennesker har undret sig over det samme, skal du ikke have det dårligt med det. Dette er helt normalt og noget, som vi alle skal arbejde igennem som investorer. Faktisk var en af grundene til, at jeg tror, at jeg tog længere tid i livet at stifte familie, fordi jeg vidste, hvor vanskeligt min lovhåndhævende karriere, mine hundrede timers arbejdsuger, mit engagement i at bygge virksomheder og tjene penge gennem fast ejendom ville påvirke en familie negativt. Det er sværere, og jeg tror, det var i baghovedet, og jeg skubbede bare fra at starte familien, fordi jeg først ville skabe succes på denne arena.
Det er åbenbart en anden position, jeg er i nu. Så nu, hvis jeg ville stifte familie, tror jeg, at jeg kunne uden noget af den skyldfølelse. Men du er lige der, smæk dab midt i noget af denne mor-skyld. Så lad os arbejde os igennem denne. Claudia, det første jeg tænker på er, at du gerne vil have en ærlig samtale med dine børn og fortælle, hvorfor beslutningen vil være en fordel for familien i fremtiden. Det er et undervisningsværktøj, ikke sandt.
Så måske er dine børn ikke gamle nok til at forstå matematik, men hvis de er, kan du forklare dem: "Dette er, hvad vores husbetaling er. Nu, hvis vi flytter ind i det andet hus, bliver det kun så meget. Det betyder, at mor ikke skal arbejde så meget på arbejdet, og jeg kan være mere hjemme hos dig, hvis vi flytter igen.” Jeg ville ikke sige, "Det betyder, at mor tjener så meget flere penge," for hvis jeg var barn, hørte jeg, at jeg ville være sådan: "Åh, fedt, så du kan købe mere legetøj til mig nu," hvilket er ikke der, hvor du vil have samtalen hen. Så gør sammenhængen mellem jo flere penge du sparer, jo mere kan du være sammen med dem.
Den næste ting, jeg ville gøre, er, at jeg ville prøve at finde en måde at gøre det sjovt på. Ingen kan lide at bevæge sig. Det er en smerte, ikke sandt. Så kan du gøre det sjovt? Kan der være en form for belønning, som du kan give disse børn, som ikke koster penge, som vil gøre dette mindre af en... Jeg ved ikke, om traumatisk er det rigtige ord, men mindre af en negativ oplevelse. Kan I alle sammen komme sammen og få pizza eller popcorn på gulvet, når I flytter, sidde på sækkestole og dele historier om jeres yndlingsdel af det nye hus?
Kan I tage på eventyr som familie og gå rundt i kvarteret og pege på de huse, som I bedst kan lide, eller se hvor langt væk restauranterne er, isbutikken eller biografen? Kan du tage dem med til de nye film og sige: "Hey, børn, lad os sammenligne dette med den anden biograf og se, hvad der kan være bedre med denne." Højre. Kan du gøre det til et spil eller et system eller et mønster, hvor de, hver gang de bevæger sig, lærer, hvad der skal til for at bevæge sig, og så de bliver bedre til at gøre det? Nu ved jeg ikke, at hvis det er en flytning, der er så hårdt for børn, som det er at skifte skole, er det, hvad jeg ville tro. Det er at skulle miste nogle af deres venner.
Så hvis du er i stand til at huse hack i det samme skoledistrikt, ville det bestemt være bedre. Hvis ikke, ville jeg have mange samtaler om, hvad de går igennem i skolen. Mange forældre begår den fejl at antage, at alt er godt for deres børn, fordi deres børn ikke siger noget. Men da jeg var barn, ville jeg ikke gå hjem og tale med min mor eller min far, hvis jeg blev mobbet, eller hvis jeg havde et problem i gang. Det skete ikke så tit, men jeg ville bestemt ikke tale om det. Og de gange, jeg prøvede at tale om det med mine forældre, afviste de det på en måde, fordi de havde andre ting i gang i deres liv, som de var mere stressede over.
Så jeg var ligesom da vi flyttede, det var et meget, meget, meget hårdt træk for mig. Jeg gik i syvende klasse, så jeg gik i ungdomsskolen på en ny skole med en flok børn, der havde langt flere penge end børnene på den sidste skole. Og jeg klædte mig ikke særlig godt, og jeg blev drillet, og jeg var aldrig blevet drillet, fordi jeg var meget populær på min første skole. Jeg vidste bare ikke, hvordan du håndterer denne type situation. Og der var ingen at tale med.
Så jeg ville være åben med dem om, om de er udadvendte? Får de nye venner? Er de indadvendte? Har de svært ved at få venner? Og giv dem bare nogle råd om, hvad de kan gøre for at være mere sympatiske generelt, så overgangen ikke er så svær for dem. Jeg vil selvfølgelig gerne erkende, at du ofrer nogle her. Det bliver sværere for dem, fordi du gør det her. Så kudos til dig for at sætte din familie først, selvom det bliver svært på kort sigt. Okay, vores næste spørgsmål kommer fra Jack Graham.
Jack:
Hej, David. Mit navn er Jack Graham, og jeg har et stort spørgsmål til dig, som er, skal jeg bonusudgifter adskille nogle af mine ejendomme, så jeg ikke skal betale indkomstskat af min almindelige indkomst? Og bare for sammenhængen, så har jeg omkring fem ejendomme til en værdi af omkring 2.5 millioner i alt. Omkring 40 % af det er i egenkapital, og jeg prøver at få nogle af disse ejendomme, hvoraf to af dem jeg købte i år, og jeg kiggede på YouTube, nogle videoer, alle bringer en bonusudgiftsadskillelse op.
Som fuldtidsmægler og ultrainvestor arbejder jeg mere end 75 timer om måneden med fast ejendom. Så jeg kunne teknisk set bruge den del af skatteloven til at modregne min personlige indkomst. Og i år skal jeg betale omkring 300 til $350,000 i skat, og det vil jeg virkelig ikke. Så mit spørgsmål var til dig: "Hey, skal jeg gøre det her? Skal jeg bruge de to ejendomme, som jeg købte i år til bonusudgifter, adskille dem, så jeg kan beholde pengene i min bank og forhåbentlig købe nye ejendomme i fremtiden, og jeg kunne udnytte mine penge bedre lige nu i forhold til at beholde dem... det til regeringen?
Og hvad er konsekvenserne? Betaler jeg mere skat i fremtiden? Hvis det er tilfældet, er det så noget, jeg stadig skal gøre?” Lad mig vide, hvad dine tanker er. Stor fan af BiggerPockets, stor fan af dig og det, I laver. Så mange tak for alt, og ser frem til dit svar.
David:
Okay, Jack, mange tak for dette. Sikke et godt spørgsmål her. Så jeg vil give en oversigt over, hvad du beskriver for alle, der ikke er bekendt med bonusafskrivning, så vil jeg gøre mit bedste for at besvare dit spørgsmål. Det Jack taler om her er normalt, når du køber en ejendom, lad os kalde det en boligejendom, så lader regeringen dig afskrive en del af den ejendom hvert 27. og et halvt år, fordi den vil falde fra hinanden. Så de siger, at levetiden for denne ejendom kommer til at gå over 27 og et halvt år. Så du tager den samlede pris på ejendommen, dividerer den med 27.5, og du får afskrevet det i den indkomst, som ejendommen genererer. Så hvis det tjener 500 dollars om måneden, men det tal, jeg lige har beskrevet, er 400 dollars om måneden, betaler du kun skat af $100 om måneden.
Hvis du er en fuldtids ejendomsmægler, vil de lade dig tage tabene. Så nogle gange sker det, at du kommer til at afskrive 700 om måneden, men det tjener kun 500 om måneden. Så du har 200 USD om måneden, der er ekstra, som ikke bliver dækket. Hvis du er en fuldtids ejendomsmægler, kan du tage de 200 $ og bruge dem på andre måder, du har tjent penge på gennem fast ejendom, provisioner, indkomstsvingende huse, tror jeg. Stort set alle de måder, du tjener indkomst på, kan du beskytte dig mod de 200%. Nu, når du kombinerer den godtgørelse med bonusafskrivning, kan du faktisk ikke vente 27 og et halvt år med at tage de penge. Du kan lave et studie, hvor de lader dig tage det hele i år et. Det kaldes en omkostningsadskillelsesundersøgelse. Det er en smule mere kompliceret, end jeg beskriver, men jeg ville være her hele dagen og prøve at tale om det.
Så uden at give dig detaljerne, er den overordnede strategi, at du ser på en ejendom. Du bestemmer, "Okay. Nå, så meget af det vil slides op meget hurtigere end 27 og et halvt år, så jeg vil tage tabet fra det hele på forhånd i år et." Når du kombinerer strategien med at tage alle dine tab ind i år et med det faktum, at du nu er i stand til at beskytte indkomsten fra andre ting, kan fuldtidsansatte ejendomsmæglere ende med at undgå at betale indkomstskat. Nu er det sådan, folk som Robert Kiyosaki og Donald Trump og mig, når vi siger: "Jeg betaler ingen indkomstskat. Jeg betaler slet ikke skat. Jeg er ikke dum." Det er virkelig, hvad de går efter. Okay. Det er ikke det, at de undgår skat, som om de bryder loven, det er, at de har geninvesteret alle deres penge i ny fast ejendom, så de har alle disse nye tab at tage imod de penge, de tjener.
Nu lyder det fantastisk, og det er derfor, vi gør det, fordi vi ikke vil betale skat. Jack her, du vil heller ikke betale skat, men der er en ulempe. Der er faktisk et par ulemper, som jeg vil beskrive, før vi ved, om dette er det rigtige skridt. For det første kan du aldrig stoppe med at købe fast ejendom, når du gør dette. Jeg siger, det er som at tage ulven i årene. Så længe du køber ny fast ejendom... Ligesom jeg skal købe fast ejendom hvert eneste år for at kompensere for de penge, jeg tjente, og nogle gange skal jeg bruge tæt på eller nogle gange mere end 100 % af de penge, jeg har tjent. at gå tilbage til fast ejendom for ikke at betale skat af det. Okay. Så hvis dit mål er at redde et stort redeæg, virker dette ikke altid. Nogle gange, hvis du bare vil have kontanter i banken, er det bedre at betale skatten.
Anden off. Det er ikke gratis. Faktisk, når du tager det hele på forhånd, mister du evnen til at tage det over de næste 27 et halvt år, fordi du tog det hele i år et, så afskrivningerne er væk. Du kommer ikke til at beskytte nogen af denne indkomst, efter du har taget den med det samme, hvilket betyder, at du kommer til at betale højere skat af den fremtidige indkomst, som den ejendom giver. Så længe du tager den fremtidige indkomst, inkluderet i alle de penge, du tjener som ejendomsmægler, og fortsætter med at købe mere fast ejendom, betaler du ikke skat af det. Men kan du se, hvad jeg taler om her? Du bliver suget dybere og dybere ind i denne verden, hvor du aldrig kan stoppe med at købe mere fast ejendom.
Og når du stopper med at købe mere fast ejendom, kommer du til at betale skat af de penge, du tjener, og du kommer til at betale skat af den indkomst, som de ejendomme tjener, og den indkomst vil ikke være beskyttet af afskrivning. Den sidste ulempe, jeg kan komme i tanke om, er det faktum, at dette ikke er gratis. Du skal faktisk betale for omkostningsadskillelsesstudier, som efter min erfaring kan være alt mellem seks og $10,000 pr. undersøgelse. Så ikke nok med at du ikke kommer til at tage afskrivningen for evigt, du kommer kun til at tage den med det samme. Du skulle bruge seks til $10,000 for den luksus at gøre det. Så ja, du vil spare $350,000, men du vil også tage nogle tab på nogle af disse andre måder, jeg beskriver.
Når det er sagt, hvis vi går ind i et marked som lige nu, hvor jeg forventer at se bedre muligheder, end vi har været i stand til at se, vil de ekstra 300 til 350,000, som du ville bruge i skat. du er bedre end normalt. Hvis vi skulle ind i et marked, hvor priserne bare blev ved med at stige, op, op, op, op. Og det var lige meget, hvor mange penge du havde. Du ville bare ikke være i stand til at købe noget, og hvis du gjorde det, ville du tabe penge, da du købte det, eller det kunne være ved at gå i stykker. Det er en anden historie. Men vi er i en situation nu, hvor du kan tage de 350,000 og vente for at se, om det vil falde mere. Kommer det til at, citat-uncite, gå ned? At have kapital lige nu er mere fordelagtigt end at have kapital i andre scenarier, hvor fast ejendom bare bliver ved med at eksplodere på grund af alle de penge, som regeringen udskriver.
Så jeg hælder lidt til det faktum, at jeg synes, at du skal gøre dette, ikke sandt. En anden ting at tænke på er, at hvis du investerer klogt for fremtiden, og du øger din egenkapital, er der måder at tjene penge på fast ejendom, som ikke er skattepligtige, som ikke er pengestrømme. Så du skal indberette dit cash flow som indkomst, fordi det er. Dette er grunden til, at når folk er ligesom, "Cash flow, cash flow, cash flow," og de bare får de små dollartegn i øjnene som Joakim McDuck, og de er bare besatte af cash flow, fordi det vil løse alt deres problemer. Det gør den ikke. Det gør den ikke. Nu er det fantastisk. Jeg siger ikke, at undgå det, men jeg siger, at det ikke er så godt, som vi hyper det til at være.
Når du får egenkapital, kan du foretage cash-out refinansieringer, der ikke beskattes, slet ikke. Og det fede ved en udbetalingsrefinansiering er normalt, at det tager dig lang tid at opbygge egenkapital. Så normalt, i løbet af den tid, du har opbygget den egenkapital, er huslejen steget på den ting, du har købt. Så på det tidspunkt, du foretager en udbetalingsrefinansiering, er huslejen steget nok til at understøtte den ekstra gæld, du optager på udbetalingsrefinansieringen. Så du tager faktisk ingen fare. Du mister ikke penge, når du gør det. Ejendommen betaler fortsat for det lån, du har optaget. Du får en udbetalingsrefinansiering, som ikke beskattes. Du kan enten leve af de penge, eller du kan geninvestere pengene i den fremtidige fast ejendom, som du er nødt til at blive ved med at købe, hvis du skal bruge omkostningsadskillelsesundersøgelser og bonusafskrivninger.
Det allersidste punkt, som jeg lige tænkte på, som jeg vil smide som et lille kirsebær på toppen for dette for dig, Mr. Jack Graham, er, at bonusafskrivninger ikke vil eksistere for evigt. Faktisk tror jeg i 2023, at det er indstillet til at skalere tilbage til, hvor du kun kan tage 80% af værdien og i 2024, kun 60%, og så videre, indtil det til sidst er på nul. Så hvis du tænker på at gøre dette, vil jeg sige, at du skal gøre det nu, for hvert år vil det gradvist blive mindre gavnligt, indtil det slet ikke er der. Mange tak for dit spørgsmål. Fortæl os venligst, hvad du beslutter dig for.
Okay, og det var vores show for i dag. Men hvad I fik en lille smule ting på højt niveau lige der til sidst med nogle fancy ord som omkostningsadskillelse, bonusafskrivninger, nogle fede ting der, og så fik I også nogle ting fra begyndere som, "Hey, hvilket lån kan jeg bruge til at købe mit næste hus, og skal jeg overhovedet købe et hus? Hvordan kan jeg holde min gæld til indkomst høj, hvis jeg bliver ved med at hacke huset?" Og det er det, vi er her for. Vi ønsker at give dig så meget værdi, som vi overhovedet kan, så du kan finde økonomisk frihed gennem fast ejendom, ligesom mange af os, inklusive mig, gjorde. Og vi ville elske at sidde her og rode efter jer, fyre til at se jer på vejen.
Så mange tak fordi du følger med. Hvis du vil vide mere om mig specielt, kan du følge mig på det sociale medie @davidgreene24. Følg mig på Instagram lige nu. Du kan også finde mig på YouTube, hvis du går til youtube.com/@, little @ sign, davidgreene24, og abonnerer på min kanal og tjek de videoer, jeg har der, hvor jeg laver lidt mere personlige ting. Du kan også følge os på BiggerPockets på YouTube. Du kan følge os på Instagram. Du kan følge os overalt på sociale medier. Så se os deroppe og følg også med.
Se, slip med noget af det lort i dit liv. Okay. Slip af med nogle af de ting, der ikke hjælper dig med noget. Bare den åndssvage scrolling eller doom-scrollningen, som du gør, og begynd rent faktisk at lytte til ting, der vil give dig en bedre fremtid end det, du har lige nu. Mange tak for din tid og opmærksomhed. Jeg elsker jer. Hvis du har lidt tid, så se en anden video, og hvis ikke, så ses vi i næste uge.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- Sådan hacker du et hus selv på et højt prissat boligmarked
- BRRRRing til en højere rente og hvornår det giver mening at udbetale
- Kreative finansieringsstrategier og om de er værd at bruge til boligejendomme
- Marginlån og hvornår det giver mening at tage ud gearing fra din aktieportefølje
- ROI (investeringsafkast) vs. ROE (egenkapitalafkast) og hvordan man værdiansætter en primær omdannet lejebolig
- Hus hackingeffekt på familielivet og det er ikke pengene værd at flytte
- Bonus afskrivninger forklarede og kortsigtet gevinst og langvarig smerte store skattefradrag
- og So Meget mere!
Links fra showet
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? Tjek vores sponsor side!
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 måneder
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- evne
- I stand
- Om
- om det
- over
- Konto
- ansvarlighed
- Ophobe
- anerkende
- erhverve
- tværs
- faktisk
- Yderligere
- Voksen
- Fordel
- Eventyr
- rådgivning
- påvirke
- Efter
- mod
- midler
- Alle
- alene
- allerede
- alternativ
- altid
- beløb
- ,
- En anden
- besvare
- svar
- ant
- nogen
- overalt
- fra hinanden
- lejlighed
- app
- Apple
- Indløs
- vurdering
- værdsætter
- påskønnelse
- tilgang
- arbitrage
- arbitrage
- OMRÅDE
- områder
- Arena
- omkring
- forbundet
- Association
- opmærksomhed
- austin
- forfatter
- automatisk
- til rådighed
- gennemsnit
- undgå
- tilbage
- baggrund
- Bad
- tasker
- Balance
- Bank
- barriere
- bund
- baseret
- BAT
- sækkestole
- smuk
- fordi
- bliver
- blive
- før
- begyndere
- bag
- være
- Tro
- mener
- gavnlig
- gavner det dig
- BEDSTE
- Bet
- Bedre
- mellem
- skævhed
- Big
- større
- Bit
- Bonus
- bog
- grænse
- låne
- begge fester
- købte
- Brandon
- Pause
- Breaking
- kortvarigt
- bringe
- Bringer
- mægler
- mæglervirksomhed
- Brooklyn
- bragte
- bygge
- Bygning
- Bunch
- brænde
- virksomhed
- virksomheder
- købe
- Købe
- california
- ringe
- kaldet
- Kan få
- kan ikke
- kapital
- hvilken
- Karriere
- regnskabsmæssige
- biler
- tilfælde
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- Udbetale
- vis
- chance
- lave om
- Ændringer
- skiftende
- Kanal
- chatter
- billigere
- kontrollere
- barn
- Børn
- By
- krav
- hævdede
- tydeligt
- Luk
- tættere
- lukning
- kode
- kollega
- Kollegium
- Kolonne
- kombinerer
- Kom
- komfort
- behagelig
- kommer
- KOMMENTAR
- kommentarer
- kommerciel
- provisioner
- engagement
- almindeligt
- selskab
- sammenligne
- sammenligne
- konkurrence
- kompliceret
- komponent
- komponenter
- Konceptet
- pågældende
- Bekymringer
- betingelser
- Adfærd
- Bekræfte
- Konsekvenser
- konservativ
- overvejelse
- Overvejer
- begrænsninger
- kontakt
- indhold
- sammenhæng
- fortsæt
- fortsætter
- kontrakt
- bidrag
- konventionelle
- Samtale
- samtaler
- Cool
- Koral
- Corner
- Korrelation
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- Par
- kursus
- dæksel
- dækket
- Crash
- Crashing
- Creme
- skaber
- Oprettelse af
- Kreativ
- Kreativt
- kredit
- kriterier
- kritik
- nysgerrig
- Nuværende
- For øjeblikket
- dab
- Far
- FARE
- Dave
- David
- dag
- deal
- Tilbud
- Gæld
- december
- beslutning
- falde
- dybere
- definitivt
- Efterspørgsel
- krav
- indsætte
- beskrive
- beskrevet
- fortjener
- konstrueret
- detaljer
- Bestem
- DID
- Die
- Diego
- forskel
- forskellige
- svært
- cifre
- diligence
- Middag
- Dyp
- uoverensstemmelse
- Skærm
- nødstedte
- distrikt
- Er ikke
- gør
- Dollar
- Donald Trump
- Dont
- Doom
- fordoble
- dobbeltcifre
- ned
- downside
- ulemper
- køre
- Drop
- droppet
- DTI
- i løbet af
- hver
- tjene
- optjent
- lettere
- effekt
- indsats
- enten
- Ellers
- håndhævelse
- engagement
- nok
- penge nok
- underholde
- Hele
- Episoder
- egenkapital
- spærret
- ejendom
- skøn
- Ether (ETH)
- eve
- Endog
- til sidst
- NOGENSINDE
- Hver
- alle
- alles
- at alt
- præcist nok
- ophidset
- Spænding
- udførelse
- udøvende
- eksisterende
- Udvid
- forventer
- udgifter
- dyrt
- erfaring
- Forklar
- forklarede
- forklarer
- ekstra
- Øjne
- vender
- Fall
- Faldende
- familie
- ventilator
- Favorit
- Gebyrer
- få
- Figur
- Film
- filme
- Endelig
- finansiere
- finansielle
- finansiering
- Finde
- finde
- Brand
- Fornavn
- første gang
- Fix
- fast
- fleksibel
- Gulvlampe
- gulve
- florida
- flow
- Flowing
- følger
- efter
- følger
- Fod
- evigt
- fora
- Videresend
- fundet
- Fjerde
- Gratis
- Frihed
- hyppigt
- ven
- venner
- fra
- forsiden
- fuld
- sjovt
- Fundamentals
- sjovt
- fremtiden
- Gevinst
- spil
- garage
- Generelt
- genererer
- få
- få
- Giv
- giver
- Give
- Go
- mål
- Mål
- Goes
- gå
- godt
- godt arbejde
- Regering
- klasse
- stor
- Grøn
- Grow
- Dyrkning
- Guy
- hack
- hackere
- hacking
- hacks
- Halvdelen
- håndtere
- ske
- sker
- Hård Ost
- hårdt arbejde
- hat
- have
- hoved
- sundere
- hørt
- høre
- hjælpe
- hjælpsom
- hjælpe
- link.
- Skjult
- Høj
- højt niveau
- højere
- historisk
- Hit
- hold
- bedrift
- besidder
- Home
- Homes
- hjemmearbejde
- Forhåbentlig
- host
- HOURS
- hus
- huse
- boliger
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- Hurt
- Hype
- SYG
- ICE
- is
- idé
- ideer
- umiddelbar
- vigtigt
- in
- I andre
- omfatter
- medtaget
- Herunder
- Indkomst
- Forøg
- øget
- stigende
- utroligt
- Individuelt
- rate
- i stedet
- anvisninger
- hensigt
- Forsætlig
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessant
- Invest
- undersøgelse
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- spørgsmål
- IT
- selv
- iTunes
- Jack
- januar
- Jersey
- Job
- Karriere
- rejse
- Holde
- holde
- Nøgle
- Barn
- børn
- Venlig
- Kiyosaki
- Kend
- viden
- KUDOS
- Land
- stor
- Efternavn
- Sent
- Lov
- retshåndhævelse
- LÆR
- lærte
- læring
- Forlade
- forlader
- långiver
- långivere
- Lets
- Niveau
- Leverage
- LG
- ansvar
- Livet
- Sandsynlig
- Line (linje)
- Børsnoterede
- Lytte
- lidt
- leve
- Lives
- levende
- lån
- Lån
- lokale
- Lang
- lang tid
- langsigtet
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- taber
- taber
- miste
- off
- tab
- Lot
- Louis
- kærlighed
- Lav
- held
- Luksus Boliger
- lavet
- Main
- vedligeholde
- vedligeholdelse
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- administrere
- mange
- markere
- Marked
- markedsforhold
- matematik
- Matter
- Matters
- betyder
- midler
- Medier
- medlem
- nævnte
- Mellemøsten
- måske
- million
- fejltagelse
- MLS
- Moderne
- mor
- Mommy
- penge
- Måned
- månedligt
- måned
- mere
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- mor
- motiveret
- bevæge sig
- film
- Film
- flytning
- multi-familie
- navn
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- behov
- negativ
- negativt
- naboer
- Nest
- Ny
- New Jersey
- New York
- New York
- næste
- næste uge
- normal
- Normalt
- nummer
- numre
- forpligtelser
- belægning
- Odds
- Office
- Officer
- officerer
- offset
- Okay
- Gammel
- ONE
- Én pris
- åbent
- Udtalelse
- Udtalelser
- Muligheder
- Option
- Indstillinger
- ordrer
- Andet
- Andre
- Ellers
- Over 27
- samlet
- egen
- ejede
- ejer
- pakket
- betalt
- Smerte
- maleri
- forældre
- parkering
- parker
- del
- især
- parter
- partner
- Bestået
- sti
- Mønster
- Betal
- betale
- betaling
- land
- Pennsylvania
- Mennesker
- procent
- udføre
- periode
- person,
- personale
- Pizza
- Place
- fly
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- Vær venlig
- glæde
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- Populær
- portefølje
- position
- positiv
- mulig
- potentiale
- potentielt
- foretrække
- gaver
- smuk
- tidligere
- pris
- Priser
- primære
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- behandle
- professionel
- professionelle partnere
- Program
- Programmer
- gradvist
- egenskaber
- ejendom
- Beskyttende
- Protein
- trækker
- køb
- købt
- køb
- formål
- skubbet
- sætte
- sætter
- Sætte
- Spørgsmål og svar
- kvalificere
- kvalificerende
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- hurtigere
- hurtigt
- hæve
- Sats
- priser
- bedømmelse
- forholdet
- nå
- Læs
- ægte
- fast ejendom
- I virkeligheden
- realistisk
- indse
- ejendomsmægler
- grund
- årsager
- for nylig
- genkende
- optagelse
- om
- Uanset
- fast
- rehab
- relevant
- remodel
- Lej
- gentag
- erstatte
- indberette
- repræsentere
- krav
- dem
- svar
- ansvarlige
- Restauranter
- afkast
- indtægter
- gennemgå
- Anmeldelser
- Beløn
- Rid
- stigende
- Risiko
- Risikabel
- vej
- ROBERT
- Robert Kiyosaki
- ROI
- ruller
- Værelse
- Rum
- rod
- rundt
- regler
- Kør
- kører
- ofre
- Sikkerhed
- Said
- salg
- samme
- San
- San Diego
- Gem
- Scale
- scenarier
- Skole
- Skoler
- rulning
- Anden
- sekunder
- se
- søger
- synes
- segment
- sælger
- Sælgere
- Salg
- forstand
- seriel
- Tjenester
- servering
- sæt
- syv
- flere
- Del
- Shelter
- skifte
- Shop
- Kort
- kort sigt
- bør
- Vis
- Shows
- underskrive
- underskrevet
- betydeligt
- Skilte
- lignende
- Simpelt
- siden
- enkelt
- Situationen
- situationer
- SIX
- bremser
- Smart
- smartere
- So
- Social
- sociale medier
- solgt
- SOLVE
- nogle
- Nogen
- noget
- noget
- et eller andet sted
- Snart
- Lyd
- Kilde
- Space
- tale
- taler
- tilbringe
- udgifterne
- bruge penge
- brugt
- Sponsorer
- Spotify
- firkant
- starte
- påbegyndt
- Starter
- Tilstand
- forblive
- Stick
- Stadig
- Lagre
- Stands
- Historier
- Story
- strategier
- Strategi
- stærk
- struktur
- struktureret
- Kæmper
- studerende
- undersøgelser
- Studere
- emne
- indsendelse
- Hold mig opdateret
- succes
- vellykket
- sådan
- tilstrækkeligt
- Super
- overlegen
- forsyne
- support
- formodes
- systemet
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- skat
- Skatter
- Undervisning
- lejer
- vilkår
- prøve
- Thanksgiving
- Fremtiden
- loven
- verdenen
- Teater
- deres
- selv
- Der.
- ting
- ting
- Tænker
- i år
- tænkte
- tre
- Gennem
- tid
- gange
- tip
- tips
- Titel
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- også
- værktøj
- værktøjer
- top
- emne
- Emner
- I alt
- HELT
- mod
- trækkraft
- traditionelt
- transaktion
- Transcript
- overgang
- sand
- trumf
- TUR
- Drejede
- Drejning
- tv
- typer
- Ultimativt
- Ultra
- Ualmindelig
- under
- forstå
- tegningsgaranti
- ukendt
- enhed
- enheder
- Opdatering
- opdatering
- us
- brug
- sædvanligvis
- ferie
- Værdifuld
- værdi
- verificere
- versus
- video
- Videoer
- Voice
- vente
- ønskede
- Ur
- ser
- måder
- uge
- uger
- Hvad
- Hvad er
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- kone
- vilje
- villig
- vinde
- KLOG
- uden
- Ulv
- undrende
- ord
- ord
- Arbejde
- træning
- virker
- world
- værd
- ville
- ville give
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- unge
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul