Du ved måske hvordan man opbygger en ejendomsportefølje, men hvordan bygger man en urokkelig en? Det mener de fleste ejendomsinvestorer at købe et par dusin snavs-billige huse er alt, hvad de skal gøre for at tjene millioner og leve et liv fyldt med passiv indkomst. Dette er langt fra virkelighedenSom hele dit nettoværdi kunne falde sammen så snart et boligmarked krak, korrektion eller ny lejepolitik kommer i spil. Så hvordan opbygger du en bæredygtig ejendomsportefølje – en der vil vokse din rigdom selv i de værste økonomiske tider?
David Greene har berørt dette emne adskillige gange, ofte med henvisning til "porteføljearkitektur” som et af de mest afgørende aspekter af at opbygge rigdom gennem fast ejendom. Denne strategi ikke kun hjælper dig vokse rigdom men behold det selv når alt går galt. Tror du os ikke? Lyt til David og Robs individuelle historier om, hvad der skete med deres porteføljer i løbet af 2020 lockdowns og hvor hurtigt de kom tilbage, mens andre investorer skulle genopbygge fuldstændigt.
I første del af denne todelte podcast vil David og Rob gennemgå mest almindelige svagheder i deres ejendomsporteføljer, hvad der kunne få alt til at styrte sammen, og den fem vigtigste nøgler til porteføljearkitektur. De taler også om diversificering, og hvordan det kan være en fordel at have én type fast ejendom på ét sted kæmpe fejl.
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast, show 705.
Røve:
For det er, hvad fast ejendom skal være. Det er som om, du altid skal føle, at du er i stykker, hvis du investerer korrekt. Og det er en helt anden episode af, jeg kalder det altid den brudte millionærgåde, hvor du faktisk er millionær på papiret, men du bruger alle dine penge til dine investeringer. Og så tænker du altid: "Pha, hvor bliver alle mine penge af?" Og det er bare bundet op på egenkapital, hvilket er en god ting.
David:
Hvad sker der alle sammen? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate Podcast, her i dag med min medvært, Rob Abasolo, som du lige har hørt dukke op med begejstring over en af vores største bookinger til dato, ikke kun i mængden af penge, men i den korte periode. Og jeg håber, du er lige så begejstret, som vi er. Men dagens show kommer faktisk ikke til at handle om en masse sejre. Du kommer til at høre om en masse ting, der går galt i vores porteføljer, ting, som vi ikke havde forudset, som faktisk blev forhindringer for os, fejl, som vi forsøger at arbejde os igennem, ændringer i økonomien, bare en masse ting, der ikke går rigtigt, fordi mange mennesker beskæftiger sig med det her. Og hvordan du håndterer fejl er endnu vigtigere end ikke at begå dem.
Dagens show er en fantastisk episode, hvor Rob og jeg vil gå dybt ind i vores egne porteføljer, liv og forretninger og dele, hvad vi gør for at håndtere det kaos og ødelæggelse, der ofte kommer for at være en ejendomsinvestor. Og jeg tror, du vil elske det. Rob, hvad var nogle af dine yndlingsdele?
Røve:
Åh mand. Åh, det er bare fyldt med lækkerier, fordi vi taler om multiverset, ikke? Vi er måske ikke i stand til at få dig til at komme ind i Interstellar, men vi kan i det mindste få dig til at tale om begreberne om de parallelle universer, om vores porteføljes undergang. Og vi kommer endda til at gå tå til tå på metaforer og analogier. Du taler om energilagring. Jeg bringer det med en batterianalogi, og jeg tænker: "Wow, eleven er blevet læreren." Og så til sidst, giver vi en masse gode tanker om porteføljearkitektur, og hvordan du strukturerer din portefølje på en måde, der kan hjælpe dig med at klare enhver økonomisk storm, som vi måtte eller måske ikke står over for.
David:
Det er helt rigtigt, og det synes jeg er personligt vigtigt. Jeg taler meget om, hvordan man bygger en finansiel fæstning, ikke en spinkel hytte, som man bare kunne smide sammen rigtig hurtigt, hvilket ærligt talt mange mennesker gjorde de sidste fem eller seks år med økonomien, der var folk, der kastede ting sammen det burde de aldrig have været, og de har det ikke særlig godt. Men der er en måde at konstruere din portefølje på på en måde, der vil bestå tidens prøve, og det er det, vi hos BiggerPockets tror på.
Inden vi når til dagens show, et hurtigt tip til publikum. Dagens hurtige tip er at overveje, hvordan din portefølje kan være perfekt afbalanceret, som alle ting burde være. Betragt dig selv som Thanos, og spørg: "Hvordan kunne det hele falde fra hinanden? Og hvordan kan jeg skabe den mængde balance, jeg skal bruge for at forhindre, at det sker?" Det kan være sæsonbestemt med korttidsudlejning. Det kan være at have mange penge i banken og så bruge det hele på en aftale. Rob prøver stadig at finde balancen. Det er sværere end det ser ud, er det ikke derovre?
Røve:
Du skal se det på YouTube.
David:
Prik huller i din egen portefølje. Gør det til en poke-folio, og se på, hvordan det kan falde fra hinanden, og vær så proaktiv med at forsøge at forhindre det i modsætning til bare at leve i frygt, angst og bekymre dig om, hvad der kunne ske, uden at have en plan for, hvad du vil gøre, hvis det gør.
Når det er sagt, vil vi trække gardinet tilbage og vise jer, hvad der er foregået i vores porteføljer, hvordan vi håndterer disse udfordringer, og hvad vi gør for at låse fast og holde det tæt.
Røve:
Okay, David, jeg ved, at du ikke er fan af Interstellar, fordi du stadig ikke er færdig med det, og du er ikke rigtig interesseret i hele det parallelle univers, men jeg ville kaste et par parallelle univers scenarier efter dig og tal om det i dagens afsnit af BiggerPockets. Er det fedt?
David:
Jeg kan nok komme ind på det parallelle univers. Det er på en måde tvunget på os alle, hvis du kan lide Marvel-film. Du skal bare acceptere det. Ja, helt rigtigt. Så vi kunne bringe multiverset ind i podcasten.
Røve:
Okay, lad os gøre det. Så i dag, hvad jeg ville tale om, var vi relativt succesrige ejendomsinvestorer. Vi er på forskellige rejser, forskellige dele af vores rejser, om du vil, og vi har gjort det rigtig, rigtig, rigtig godt for os selv. Og jeg tror, vi har nok systemer på plads og beskyttelse på plads til virkelig at klare enhver storm, der nærmer sig, eller som vi er i lige nu. Men jeg ville vende manuskriptet lidt i dag og tale om en verden, hvor hele vores imperium falder fra hinanden og taler om de scenarier, der ville forårsage David Greenes og Rob Abasolos død.
David:
Det synes jeg er sundt. Jeg tror, at konstant planlægning af et paranoid worst case scenario kun kan gøre din portefølje stærkere. Så dette ville bare være et multivers-scenarie, hvor Thanos er konge, og Iron Man har mistet sin rustning, og Captain America ikke kan finde sit skjold, og Hulken er blevet anorektisk. Og hvordan skal jordens mægtigste helte klare disse udfordringer uden deres superkræfter?
Røve:
Okay. Så ja, jeg mener, jeg er nysgerrig, har du nogensinde tænkt over en verden, hvor hele din portefølje smuldrer?
David:
Ja, jeg tænker meget over det. Jeg tror, at udfordringen er, at når det går rigtig godt, har man tanken i hovedet om, at det ikke altid vil være sådan, eller man skal forberede sig på hvad som helst. Men det følelsesmæssige miljø, du opererer ud af, er meget anderledes. Og det samme gælder på den anden side, når tingene er meget svære, du har tanken i hovedet, jeg ved, jeg kan tjene penge gennem fast ejendom, det kan virke, men din følelsesmæssige tilstand er bare så negativ og frygt-baseret , det er meget svært at betjene. Så disse øvelser er gode, fordi de tvinger dig ud af den følelsesmæssige tilstand, du er i lige nu baseret på midlertidige faktorer som markedet, hvordan din sidste handel gik, eller hvad du spiste til morgenmad i morges og ind i den mentale side af det hvor det er meget mere stabilt og fordelagtigt at nærme sig økonomiske aspekter fra det perspektiv.
Røve:
Men inderst inde ved jeg, at du sikkert altid er trøst med at vide, at du har 10 millioner kreditkortpoint, ikke? Er det ikke dit apokalyptiske scenario, hvis alt er væk?
David:
Ja. Det er min eneste backup-plan. Så ja, vi spøgte med, at jeg har mange kreditkortpoint, fordi at have dem der, det får mig til at føle mig bedre, hvis alt bliver slettet væk. Hvis Thanos knipser med fingeren, og halvdelen af min formue forsvinder, har jeg stadig disse kreditkortpoint, som jeg kan leve af i seks måneder uden at skulle bekymre mig om at blive sulten.
Røve:
Ja, David har ikke rigtig afsløret, hvor mange han har. Det er mit gæt. Jeg vil sige, at det er den ene ting, jeg er mere beskyttende omkring mine kreditkortpoint end jeg er min ejendomsportefølje. Jeg tror, at jeg har 12,000 $ i kreditkortpoint. Jeg ved ikke. Hvad er 1.2 millioner kreditkortpoint, f.eks. 12,000 dollars? Og jeg siger, "Jeg kommer aldrig til at røre ved det her."
David:
Det er så sjovt, det og min Beanie Baby-samling, som jeg opbevarer i forskellige pengeskabe i hele Midtvesten.
Røve:
Jeg har set den ting, mand. Det er omfattende.
David:
Ja.
Røve:
Lad os gøre det, mand. Lad os tale om det. Lad mig lige give mit synspunkt inden vi går ind i det. Jeg tror, som du sagde, det er sundt at tale om det gode og det dårlige og hey, hvilket scenarie, det og det. Vi har denne tankegang, når tingene går godt, at "Hey, vi knuser det, bla, bla, bla." Helt ærligt, så er jeg ligeglad på den ene eller anden måde, det er nok et varmt bud på, hvordan ejendomsporteføljen klarer sig i hverdagen. Ligesom pengestrømmen altid er pæn, men jeg gemmer det hele på bankkontoen alligevel, og jeg er virkelig afhængig af påskønnelse alligevel. Så jeg har rigtig gode måneder. Jeg har halvdårlige måneder. Det meste af tiden er de gode måneder.
Men helt ærligt, i slutningen af dagen er det et langt spil. Og så skubber jeg ligesom hver dag den sten en fod frem, om man vil. Sådan går det ikke, men du ved hvad jeg mener.
David:
Ja. Så fra dit perspektiv, når du er... en af måderne du spiller forsvar på her er, at du ikke kommer til at bruge pengene fra pengestrømmen. Så du fremskriver det pengestrøm, du ønsker at få, men du stoler ikke på det. Så der er aldrig en følelsesmæssig forbindelse, du siger til, at din sikkerhed er afhængig af pengestrømmen.
Røve:
Ja. Ja. Jeg er en stor fortaler for at få din ejendom til at arbejde for dig og bygge rigdom og alt muligt, men for at have en masse andre indkomststrømme, som du faktisk kan leve af... Så jeg har nok 10 til 15 indkomststrømme. Det er egentlig det, jeg lever af, så jeg hele tiden kan drive ejendomsporteføljen fremad.
David:
Det synes jeg er sundt. Og grunden til, at jeg synes, det er godt for os at tage dette op, er, at de fleste mennesker ikke anerkender det faktum. Det meste af tiden, hvis du får gratis information om ejendomsinvestering, hvis du betaler nogen, kan dette være anderledes, hvis du betaler for coaching eller et kursus eller noget, men hvis du får oplysningerne gratis, den person, der giver det til dig, skal tjene penge på en eller anden måde. Så de vil normalt tjene penge ved at forsøge at få dig til at... for at reklamere eller få visninger for at få opmærksomhed for at få følgere. Den hurtigste måde at gøre det på er at fortælle nogen, at de kan tjene flere penge nemmere, end de gør i øjeblikket. Det her har bare eksisteret for evigt.
Så hvis der er en pige, du kan lide, og hun har en kæreste, er den første ting, enhver fyr vil gøre, at fortælle hende alle grundene til, at hendes kæreste stinker, og hvordan han ville være bedre, ikke? Det samme gælder, for hvis du vil have nogens penge, skal du fortælle dem, at det sted, de i øjeblikket får deres penge fra, kunne være bedre. "Og hvis du kommer over til denne verden, pige, så viser jeg dig, hvordan du laver et passivt cashflow. Ville det ikke være bedre end at skulle på arbejde hver dag?”
Og så du ser ofte TikTok og Instagram og sociale medier scripts med små emojis i dem, der siger, "Vil du tjene $6,000 om måneden? Vil du vide, hvordan jeg tjener 300,000 $ om året uden at arbejde?" Og det er uundgåeligt, at der er tale om en form for pengestrøm fra fast ejendom, og det er rigtigt, at man i princippet kan tjene penge passivt på fast ejendom. Det er også rigtigt, at det i sagens natur er mindre pålideligt end den W2-indkomst, som alle kasserer.
Så den nye fyr vil altid fortælle dig, hvordan han er bedre end din kæreste på alle disse måder. Men hvis du så hopper fra skib og du forbinder dig med den nye fyr, indser du, "Åh, der er mange ting, min kæreste lavede, som denne fyr ikke gør, som jeg måske tog for givet." Og for mange mennesker er deres W2-job ikke det bedste, de behøver for at komme ud af det. Men for andre glemmer du, at når du har en dårlig uge, eller du føler dig nede, eller du er distraheret, eller dit barn er sygt, og du ikke sover, mand, så bliver den lønseddel bare ved med at komme. Det er lige meget, hvis du ikke præsterer.
Du kommer ind i en verden af fast ejendom eller iværksætteri, og du er ikke i gang med dit A-spil, de penge kan faktisk stoppe. Og derfor er det værd at erkende, at indkomst fra en sikker kilde har en værdi, som indkomst fra en usikker kilde som cash flow ikke har. Og det er også værd at erkende, at dette aldrig bliver talt om i ejendomsbranchen, fordi de fleste, der deler informationen, ikke ønsker at fortælle dig, at pengestrømmen er upålidelig. For så kommer du ikke til at følge dem. Du vil ikke abonnere på deres kanal, du vil ikke give dem lignende, du vil ikke give dem den valuta, de har brug for for at retfærdiggøre det gratis indhold, de udgiver.
Røve:
Oh yeah. Det er så sjovt, fordi jeg altid er ligesom på YouTube, i mit indhold eller bare mine elever, jeg siger: "Okay, lad os få dig til $10,000 om måneden. Jeg vil lære dig, hvordan du gør det." Og de siger: "Åh min Gud, lad os gøre det." Jeg siger: "Okay. Og her er, hvad der kommer til at ske, når du tjener 10,000 $ om måneden, du kommer ikke til at bruge det." Og de siger: "Vent, hvad?" Jeg siger, "Gotcha. Jeg har gjort dig velhavende, og jeg lader dig ikke bruge det,” for det er, hvad fast ejendom skal være. Det er som om, du altid skal føle, at du er i stykker, hvis du investerer korrekt.
Og det er en helt anden episode af, jeg kalder det altid den brokkede millionær-gåde, hvor du faktisk er millionær på papiret, men du bruger alle dine penge til dine investeringer. Og så tænker du altid: "Pha, hvor blev alle mine penge af?" Og det er bare bundet op på egenkapital, hvilket er en god ting.
David:
Og det er en af grundene til, at jeg er begyndt at omtale penge som et lager af energi og arbejde som energi. Jeg prøver at flytte vores tanke væk fra den amerikanske dollar, som har en værdi, der konstant svinger med inflationen. Det er meget svært at vide, hvad en dollar er værd, til en forståelse af energi til, hvor du kan tjene en masse penge, som bare var, at du konverterede arbejde til energi og derefter tog det i form af penge. Og så går du og bytter de penge for fancy tøj og smarte sko og smarte biler og fancy ferier, og du har bare din energi på ydersiden.
Det er alt, hvad det er. Du er ikke rigere end andre mennesker. Du lægger bare energi i ting som biler og tøj, i modsætning til fast ejendom lægger vi hele tiden vores energi tilbage i aktivet, tilbage i porteføljen. Vi sætter det ind i fremtiden, hvor det vil vokse og replikere og skabe mere energi, og vi kan trække energi ud af porteføljen gennem cash flow, gennem cash out refinansieringer. Der er disse køretøjer, som vi bruger til at få adgang til den energi. Men du har ret, den bedre måde at vokse din rigdom på er at beholde så lidt af energien som muligt for dig selv og holde så meget af den inde i køretøjerne, hvor den kommer til at vokse mere, hvilket ofte fører til, at folk bærer t- skjorter ligesom dig.
Røve:
Det er rigtigt. Min ene, min single skjorte, jeg ejer kun en. Faktisk tror jeg, for at bruge din analogi her, så synes jeg faktisk, det er bedre at tænke på din... Åh, det er virkelig godt. Okay. Jeg skal arbejde igennem det med dig i luften her. Men dine penge og din rigdom er en slags batteri, batteriopbevaring, okay? Og så du kan opbevare alle dine batterier til en storm, og når den storm kommer, kan du bruge den til at klare stormen.
Men hvis du bruger dine batterier til dumme ting, jeg ved det ikke, RC-fjernbetjeninger eller RC-biler eller hvad som helst, så snart den energi er væk, er den væk. Du får det ikke tilbage. Det er en udtømmende kilde. Og så på bagsiden af dette, holder batterier ikke evigt. Hvis du bare opbevarer dine batterier i skabet i 20 år, mister de strøm over tid, hvilket er inflation. Så du skal være i stand til konsekvent at flytte din energi til noget, der kommer til at producere mere energi. Jeg gjorde det.
David:
Jeg elsker det. Ja. Og der er så mange mennesker, der tænker: "Åh, min bærbare computer er opladet. Jeg er på hundrede procent. Jeg behøver ikke tilslutte den." Forfærdelig attitude. Du bør ikke være sådan, "Jeg er rig, jeg har et hundrede procent batteri." Sæt den i stikkontakten. Hold energien i strømkilden og få ny energi ind fra elektriciteten for at genoprette den, hvilket ville være nye måder at tjene penge på gennem fast ejendom, nye måder at tjene penge på gennem iværksætteri.
Ja, du har en masse rigdom gemt inde i din fast ejendom. Træk det ikke bare ud, fordi du aldrig ved, hvornår du får brug for det. Du ved det ikke. Hvad sker der, hvis strømmen går? Som du sagde, du kan ikke genoplade det batteri, og du er kun på 4 %, du er kun på 12 %, fordi du var for doven til at tilslutte det.
Så i dagens show taler vi bogstaveligt talt om, hvordan vi forbereder os til den storm, der vil forhindre dig i at erstatte den energi, hvordan du forbereder dig på stormen, der vil halvere din batterilevetid. Hvordan når alt er fantastisk, og du tror, det altid vil være fantastisk, planlægger vi, hvornår det ikke bliver fantastisk, fordi disse storme har en tendens til ikke at være tilfældet hele tiden. Vi har ikke 20-års storme. De har en tendens til at være onde, grimme orkaner, der kommer igennem i et par år med ødelæggelser, og så er økonomien bedre.
Så overordnet set er det derfor, vi altid gør det godt, samler energi og samler strøm i vores portefølje, når vi investerer det. Men du ville være et fjols, hvis du ikke planlægger det faktum, at du vil få nedture, og målet er blot overlevelse. Hvordan skal vi overleve de korte perioder, hvor stormene ramte, og vi blev nødt til at slå lugerne ned, komme i kælderen, vente på, at det passerer, og så når det er færdigt, så kom ud derfra og gå i gang med at plante vores flag og øser al den fast ejendom, vi kan.
Røve:
Nå, vi har bare virkelig, virkelig mesterligt sammensat en god analogi her i løbet af de sidste 13 minutter. Jeg håber faktisk, at det kommer med i sidste afsnit. Hvis du kun har hørt et minut af dette, skal du bare vide, at der var en masse gode ting, som vi lige har talt om.
Men ja, lad os tale om det, mand. Lad os faktisk komme ind på de strukturelle svagheder i vores porteføljer, og hvad nogle af disse scenarier er, der kan få dem til at smuldre. Det er klart, at de ikke er sandsynlige, men vi bør overveje, hvad der kunne ske for at tage os ned.
David:
Ja. Så hvor vil du starte?
Røve:
Nå, jeg mener, det generelle spørgsmål her er, hvordan kunne hele imperiet falde fra hinanden? Og jeg tror, at der er et par måder, hvorpå vi kunne gøre det. Så vi kunne starte med spørgsmålet, som hvad er områder med mulige svagheder i din nuværende strategi? Har du noget at tale om på den slags første punktum?
David:
Og jeg tænkte lige, før vi optog, jeg havde en samtale med nogen, og vi talte om, hvor forretningen går godt, og hvor forretningen går dårligt. Og generelt for mig er de faktiske beslutninger, jeg tager, tæt på hundrede procent solide. Jeg træffer sjældent en dårlig beslutning, når det kommer til, hvad jeg skal købe, eller hvordan man styrer det, eller hvordan man styrer energiflowet.
Og så vil jeg tale om det i showet, hvordan jeg ser på det, så jeg sjældent træffer dårlige beslutninger, men jeg har stadig betydelig stress og problemer og ting, der går galt. Så jeg prøvede at finde ud af, hvordan det sker, hvis jeg træffer gode beslutninger i alle mine investeringer? Og hvad jeg indser er, at det kommer ned til to ting, og der er ting, som jeg ikke kan kontrollere. De er andre mennesker, og de er ting som regler.
Så jeg kunne se på en aftale, analysere den fra hver enkelt situation, gå ind i den med en rigtig god plan, købe ejendommen, og naboen klager over byggeriet, og byen bliver involveret, og de bremser dig, og det bliver til en seks måneders projekt i stedet for et 30-dages projekt, og du taber 10 om måneden, før du overhovedet får ejendommen ud, og du er $60,000 i hullet.
Så er du ikke klar over, at du har brug for en anden slags tilladelse. Nå, det kommer til at tage yderligere tre måneder, før du kan få det, ikke? Og så går du ned ad dette kaninspor af bare din konstruktion, eller din spring-del tog ni måneder, og du havde ikke afsat 90,000 $, og det næste du ved, gik du fra at være ekstra væske til næsten ikke væske overhovedet. Og hvis du så har et andet problem, der går galt et andet sted i din portefølje, boom, er du på det tidspunkt, hvor du ikke kommer til at klare stormen.
Så regulering er en ting, der er meget vanskelig for investorer at navigere i lige nu. Og det gælder især ved korttidsudlejning. Du ved ikke, hvad naboen klager til byrådet, og de kommer ind og siger: "Dette er ikke længere tilladt." Eller en af mine medarbejdere måtte for nylig sælge sine tre ejendomme i Virginia, fordi HOA ud af ingenting har besluttet, at vi ikke længere vil tillade korttidsudlejning. Så hvad skal han gøre? Han måtte sætte husene på markedet og sælge dem. Han var ikke i stand til at sælge med fortjeneste. De fleste af de penge, som de havde knust det at tjene i løbet af de ni måneder før, fra alt det arbejde, de lagde i, gik til at dække lukkeomkostningerne og ejendomsmæglernes gebyrer. Og så efter at han og hans partner delte pengene op, var der næsten ikke noget overskud, der blev tjent på ni måneders hårdt arbejde og succes. Intet, de kunne kontrollere.
Så ting som regulering kan absolut ødelægge mig. Og den anden er mennesker. Jeg tænkte på alle de problemer, jeg har. Der er altid problemer fra aftaler, jeg har lavet med andre mennesker. En partner i en aftale blev grådig eller blev doven, eller havde ikke samme værdisystem som mig, og de tog beslutninger, som jeg ikke kiggede på, og som var meget dårlige. Så selvom planen og ejendommen var perfekt, var personen ikke perfekt.
Eller en forretningspartner, som du går i forretning med, og du finder ud af, at det venskab, du har med en, ikke er det samme forhold, du har, når der først er penge involveret. Så jeg har haft situationer, hvor vi startede en virksomhed, og de klarede sig rigtig godt, virkelig hurtigt, og de ændrede sig fuldstændig. De har ikke de samme værdier, de handler meget forskelligt. Deres ego er vigtigere for dem end virksomhedens succes. De har aldrig oplevet så meget velstand så hurtigt, og det ramte dem på en måde, som jeg ikke kunne have forudset.
Så det er typisk de ting, der vil forårsage stress i mit liv. Og så forsøget på at lære at begrænse, hvor afhængig jeg er af andre mennesker i disse virksomheder, er den største trussel mod min portefølje. Og de fleste af de problemer, jeg har lige nu, kommer fra det.
Røve:
Er det derfor, du lukker din lyserøde Volkswagen bille-udlejningstjeneste? Jeg har altid undret mig over, hvorfor det gik under.
David:
Vi havde et væld af efterspørgsel, og det var virkelig godt for mit image. Men ja, partneren, som jeg havde besluttet, de ville ikke have den skulle være lyserød længere, de ville flytte ind i lilla, og det kunne jeg bare ikke leve med.
Røve:
Kreative forskelle. Nej, mand, det giver meget mening. Jeg tror, at der helt sikkert er … jeg mener, at regler endda går forbi, jeg tror, love og korttidslejelove og alt den slags. Jeg mener, vi ved, at jeg er en korttidsudlejningsvært. Det er klart, vi taler om det hele tiden, men der er andre regler, der virkelig kan kaste dig ud i en sløjfe. Og jeg vil give dig et eksempel på, hvor en persons imperium kunne være smuldret. Det gjorde min heldigvis ikke. Jeg tror, at med henblik på denne podcast vil vi sige, at det var mit imperium.
Jeg havde en relativt vellykket Airbnb-operation og en lille glamp-sideoperation, der strømmede penge, mange penge, tingene gik godt, jeg fløj varmt... Icarus, om du vil, fløj tæt på solen. Og så fik vi denne lille ting kaldet COVID-19 pandemi over hele verden. Og gæt hvad? Airbnb annullerede alle de reservationer, vi havde i tre måneder i træk, og så lukkede byen ned, og de ville ikke lade dig gøre Airbnb.
Og så vi var faktisk nødt til at refundere 40 til 50,000 $ af reservationer natten over. Nu tror jeg, at for de fleste mennesker, der er overivrige og meget belånte og ikke har mange reserver eller noget lignende, ville det have tæret de fleste virksomheder op. Men mit synspunkt har altid været at holde alle vores penge på bankkontoen, ikke bruge dem. Som sagt forsøger jeg ikke at bruge ejendomspenge. Så det var egentlig ikke noget stort problem. Det var ikke en stor sag for os at refundere det. Det er klart, at jeg ikke kunne lide at refundere 50 kr., men det var som om, okay, vi har pengene, vi vil bare ikke klare det. Det er ikke nogen stor sag.
Og så gæt hvad? Vi endte, fordi vi var i stand til at klare det, vi var faktisk de mest rentable, vi nogensinde havde været i resten af året. Mens der var mange mennesker i lejearbitrage, som hovedlejekontrakter, hvor de havde hundrede enheder, gik mange af dem under i løbet af den tid, specielt fordi de ikke kunne få lejere til at leje deres Airbnbs.
Så endnu mere af en global regulering kan virkelig få dit imperium til at smuldre. Havde du nogle problemer i løbet af den tid med resten af din portefølje, eller var du okay? Havde du overhovedet noget i din tid, hvor COVID-19 først ramte, som forårsagede strukturelle revner i dit system, eller var du okay, fordi du for det meste var i langtidslejemål?
David:
Nå, lejeejendommene var mere eller mindre... Okay. Jeg havde en håndfuld lejere, der ikke betalte, og jeg havde en, hvor lejeren ikke betalte i over et år. Problemet med det var, at jeg ikke så porteføljen tæt på på grund af alle de andre virksomheder, jeg har. Så jeg ved ikke engang om der gik et år eller mere end et år uden at denne person betalte. Ejendomsadministratoren skubbede det ikke frem for min opmærksomhed.
Det var det største problem med udlejningen. Det største problem var hos ejendomsmæglerteamet. Ejendomsmæglere blev anset for ikke at være nødvendige. Så vi kunne bogstaveligt talt ikke vise hjem længere. Ikke kun at holde åbent hus. Du kan ikke engang komme ind i et hus for at vise det. Ingen ville købe boliger. Så hele denne indkomststrøm blev stort set bare lukket ned. Du ville ikke være i stand til at sælge nogens hjem, og du ville ikke være i stand til at hjælpe købere med at købe det.
Og det er meget nemt fra et følelsesmæssigt synspunkt at se, at pengene bliver ved med at rulle ind. Jeg kan blive ved med at købe, jeg kan blive ved med at bruge, jeg kan blive ved med at gøre, hvad end jeg laver. Og så rammer COVID, som var en sort svanebegivenhed, ingen ville nogensinde have troet, boom. De havde faktisk et par ugers periode, hvor lån ikke ville finansiere. Fannie Mae og Freddie Mac lån, regeringens lignende, "Vi finansierer bare ikke noget." Den eneste måde, du kan købe huse med kontanter, og den eneste måde, du kan købe huse på, er ikke at se det.
Så ingen kommer til at købe hus på det tidspunkt. Og så din portefølje som helhed er ikke kun de aktiver, du ejer, det er dit liv, ikke? Som du nævnte, sagde du at du var forbi... du kunne blive overbelastet. Alle antager, at det betyder at optage et lån på ejendommen, der er for meget af en LTV. Nej, du kunne være på 50 % LTV virkelig lav, men hvad nu hvis dit liv er overbelastet? Du har massive bilbetalinger, du har fået en enorm husbetaling, som du ikke har råd til. Du har et væld af gæld, du aldrig har betalt af. Du har en livsstil, som andre mennesker bruger dine penge, og du er ikke opmærksom på det. Du kan have forsigtige investeringer, men køre din livsstil på en måde, der ikke er særlig disciplineret, og du kan nemt miste aktiverne på grund af, hvad der foregik på den anden side.
Røve:
Ja, helt sikkert. Jeg mener, jeg tror, når vi taler om lånetingen lige nu, en anden ting, der sandsynligvis er et problem for mange mennesker, er brolån, eller folk, der vender lige nu baseret på ARV'er fra seks måneder siden, som nu, hvor vi tager måske en... Jeg ved ikke, hvad korrektionen er lige nu, men lad os bare sige, at det er 20 til 30 % i de næste seks til 12 måneder, hvis det er, hvad det er. Jeg ved det ikke helt i hovedet. Men hvis det er, hvad det er, så bliver det meget svært at udbetale og faktisk få dine penge tilbage. Eller hvis du bare sælger, hvis du allerede havde knivskarpe marginer, og du kun ville trække 10 til 30,000 USD i fortjeneste på en virkelig let ombygning, kan korrektionen af priserne og derefter stigningen i rentesatserne få købere til ikke at ønsker at købe dit flip og dermed står du i dette hårde pengelån eller brolån, som du ikke kan komme ud af.
David:
Det sker faktisk for mig lige nu på flere ejendomme. Så jeg gik på en købstur lige før kurserne steg, og så er de bare blevet ved med at stige. Så jeg har et par ejendomme, som temmelig store genoptræninger på millioner dollars eller adskillige millioner ejendomme i Bay Area, hvor jeg låste et brolån i 12 måneder til noget i retning af ni, 10% rente. På det tidspunkt var satserne fire og en halv, måske fem, men sandsynligvis mindre. Og renterne er steget så hurtigt, at for at refinansiere mit brolån, som er en form for et hårdt pengelån, vil mit 30-årige faste lån være højere end det hårde pengelån var.
Og jeg kan ikke sælge det, fordi værdierne er faldet. De kan ikke lide styrtede, men de er faldet mindre, end hvor det var, da jeg betalte det, fordi satserne er steget så højt.
Så det er disse perfekte storme, vi taler om. Jeg havde en masse exit-planer, okay, køb ejendommen, reparer den, ARV'en skulle være her, jeg vil få mere end hundrede procent af min kapital tilbage, og jeg vil have dette store aktiv . Nå, pengestrømmen er betydeligt mindre, fordi kurserne var på fem, og så steg de op til 10 og en halv for denne særlige ejendom, jeg har. Og jeg kan ikke forlade det ved at sælge, da markedet bare klatrede, klatrede, klatrede, fordi priserne er faldet, og de er også midt i at blive nyrenoveret. Så jeg skal færdiggøre renoveringen.
Og så får du selvfølgelig problemer med renoveringen, hvor lang tid det tager, og når du så får tilladelsesproblemer, der dukker op, begynder nye ting bare at stige, og du er ikke i stand til at indsamle nogen indtægter for ejendommen . Du kan ikke sælge ejendommen, og du skal blive ved med at lægge penge i den, indtil den er færdig, så du rent faktisk kan have noget, der kunne lejes ud.
Og når det så er lejet ud, kommer du ikke til at tjene nær så meget, som du havde planlagt, fordi priserne er steget så meget højere, og du vil ikke få alle dine penge tilbage, eller så mange penge tilbage, fordi værdien faldt. Dette sker i fast ejendom.
Og det, du skal forstå, er, at det ikke kunne have været forudsagt. Vi vidste ikke, hvornår kurserne ville stige sådan her. Vi vidste ikke, hvornår COVID ville ske. Du kan ikke vide, hvad der skal ske. Og bagsiden af det er, når du lader frygten for, at noget går galt, skabe analyselammelse, og du ikke gør noget, og du ser alle omkring dig tjene penge.
Så du er i en position, hvor der ikke er nogen risikofri bevægelse. Du vil enten tabe ved ikke at handle, eller du vil handle som jeg gjorde, og du vil ikke få det resultat, du ønskede. Den eneste måde, du kan afbøde det på, er, at du ikke ser på, hvad der sker i den umiddelbare fremtid. Man ser på, hvad der sker på lang sigt. Jeg gjorde visse ting godt, jeg købte dem på steder, der med garanti vil værdsætte meget mere end alt andet omkring dem, klasse A-steder, ikke sandt.
Jeg oprettede yderligere enheder i disse ejendomme, så mit cash flow vil være mere end en sammenlignelig ejendom ville være værd. På et tidspunkt vil kurserne falde, jeg vil være i stand til at refinansiere, og jeg vil være i stand til at vende tilbage til de tal, som jeg oprindeligt troede. Det er egentlig bare på tide, at jeg tabte. Jeg troede, jeg skulle tjene en vis mængde penge om seks måneder, måske går det to et halvt, tre, fire år, forhåbentlig mindre, men der kan gå så lang tid, før jeg ender med at tjene de penge. Så jeg tabte bare tid.
Men der er stadig som, hvad hvis jeg ville have købt disse på forfærdelige steder? Åh, der ville ikke være noget, jeg kunne gøre lige nu. Du ville bare være forkludret, ikke? Så principperne for fast ejendom, det er her de kommer fra, er, at vi planlægger det værste tilfælde. Troede jeg, at priserne ville gå fra fem til 10 og en halv for mig? Nej. Troede jeg nogensinde, at jeg ville refinansiere til en 30-årig løsning, der var mere end det hårde pengelån, som jeg brugte til at starte genoptræningen? Nej. Troede jeg, at ARV ville falde betydeligt, fordi satserne steg så højt. På et hus på 2 millioner dollars, hvis priserne fordobles, skader det værdien meget mere end et hus på 200,000 dollars. Nej, jeg tænkte ikke på nogen af de ting. Men hvad du gør med dine penge, og hvordan du kan strukturere din portefølje, vil give dig mulighed for at overleve disse tider.
Røve:
Lad mig spørge dig om dette, bare af nysgerrighed. Når du går for at reparere disse hjem, sagde du, at du måske ikke får det fulde … du får måske ikke alle dine penge tilbage, du vil bare lade kontanter blive i handlen i huset/
David:
Ja.
Røve:
Så det er bare energi, der bliver i huset, ikke, om man vil. Ja. Jeg hader at bruge det her imod dig, men i Burr Bible taler du meget om det her, hvor folk går, og de genoptræner huset, og for dem vil de gerne have alle deres penge tilbage, men de kan måske kun få 80 % af deres penge tilbage, og de skal efterlade 20 % i aftalen, og det er ligesom, "Åh, synd." Nu har du bare låst nettoformuen i et hjem eller hvad som helst.
Så jeg tror i sidste ende, at så længe du ser på det fra et langsigtet perspektiv, så taber du ikke rigtigt... Det er svært at tabe i fast ejendom i en cyklus på 20 til 30 år, hvis du beholder faktisk dine aktiver.
David:
Næsten umuligt.
Røve:
Ja.
David:
Det er helt rigtigt. Og det er det, vi påpeger, er det, jeg tabte, var tid. Jeg troede, at jeg ville være på et bestemt tidspunkt i min tidslinje før, og det gjorde jeg ikke. Men jeg fik en masse tid på de ting, jeg købte i de sidste otte år, fordi inflationen var så vild, og huslejestigningerne var så vanvittige, at jeg nåede dertil, hvor jeg skulle have været om 20 til 25 år om fem.
Jeg har nogle ejendomme, som jeg købte i 2013, som huslejen er mere end fordoblet. Så en ejendom, en fourplex er den, jeg bruger meget. Jeg købte den til husleje for 700. Nu ligger huslejen på 1750, 1850 afhængig af hvilken enhed. Det skulle ikke være sket i 20 eller 30 år. Det skete for mig på otte eller ni år. Så jeg fik meget tid på de aftaler. Og på disse, hvor markedet hurtigt vendte om på mig, har jeg tabt noget tid.
Men ja, så længe du holder det længe nok, vil du være okay, hvis du følger de rigtige principper. Men det er ikke sjovt. En del af grunden til, at vi vil lave denne episode, er, at andre mennesker hører den. Du er ikke de eneste, der går igennem det her. Når markedet skifter så hurtigt og uventet, tæppet trækkes ud under dig, ved du ikke, hvilken vej du vil falde.
Røve:
Helt sikkert. Tja, jeg tror på den note, at jeg gerne ville tale om, hvor likvid du kan være med din portefølje for at triage eventuelle større ændringer i økonomien. Har du likviditet i din samlede portefølje til at kunne exit? For jeg ved, at det er noget, som sikkert mange mennesker kommer til at stå over for i det næste år. De kan være midt i lån, de kan være midt i refinansieringer, de kan have en masse hjem, de kan have mistet deres job, og de får brug for penge.
Så gennem triage, hvilket prioritetsniveau kan du grundlæggende tildele forskellige hjem? Kan du slippe af med dem? Hvad er din fleksibilitet lige nu med din samlede portefølje?
David:
Det er godt. Mine problemer er baseret på at erhverve for mange ejendomme for hurtigt. Alt, hvad jeg gør, er fra erhvervelsesproblemerne, genoptræningerne, tilladelsesproblemerne. Alle de ejendomme, der allerede er ejet, er fine. Så det er bare én ting, jeg vil... Jeg ønsker ikke, at alle, der hører dette, skal blive bange og sige: "Åh, David kan ikke engang klare sig på dette marked." Tja, hvis du købte 20 korttidslejemål i en periode på fire måneder, vil nogen få nogle problemer, hvis alt ikke går perfekt. Så jeg har lige købt en masse ejendomme og ramt den perfekte storm på samme tid, det er et problem.
Hvad angår de ejendomme, du allerede ejer, spørgsmålet om, hvor meget likviditet vil du have, eller egenkapital vil du beholde i disse ejendomme? Det afhænger af, hvor meget energi du har på din bankkonto. Der er en balance der.
Nogle mennesker har altså ikke ret meget energi i selve ejendommen, så de har ikke ret meget egenkapital, men det er okay, fordi de beholder en hel masse energi på deres bankkonti i form af kontant likviditet. Så de har det fint. De behøver aldrig at sælge en ejendom. Hvis du er en person, der tænker: "Jeg vil ikke have en masse kontanter på banken, jeg vil bare lægge det hele i ejendommene," er du måske sådan en, der kan lide at betale ting af. , så du har det godt ved at vide, "Åh, mit lån til værdi er kun på 30%. Jeg er i sikkerhed, jeg kan sælge.” Det er en person, der kan sælge ejendommen. Men for at få adgang til den energi, skal du sælge. Og jeg bryder mig aldrig om at sælge på et købers marked. Jeg ønsker aldrig at sælge en ejendom, medmindre det gavner mig at sælge den.
Grunden til, at jeg ikke bryder mig om strategien med at holde din energi i huset i stedet for i banken, er den eneste måde at få adgang til den på er enten at refinansiere den eller sælge den eller få en HELOC, en eller anden form for det. Og hvis værdierne er nede, hvilket betyder, at jeg ikke ønsker at sælge, er kurserne sandsynligvis op, hvilket betyder, at jeg ikke ønsker at refinansiere. Der er ikke rigtig et godt scenarie der, og det er derfor, jeg ofte konfronterer denne tro på, at det ikke er så sikkert, som du tror, at få dit hus nedbetalt eller betalt af. Jeg foretrækker at beholde de penge i banken, hvor jeg kan bruge dem til andre ting, eller jeg kan bare foretage betalinger i længere tid.
Så nogle mennesker vil have 300 i banken og sige, "David, jeg vil sætte 250 af dette for at nedbetale mit $500,000 lån til et $250,000 lån." Jeg siger, "Okay, så hvis du på en eller anden måde mistede lejeren, og du ikke kunne betale betalingen, ville du så ikke hellere have 250,000 dollars i banken til at betale i ni år, hvis du skulle, end at dumpe det hele i huset og skære dig selv rigtig tynd, når det kommer til din evne til at foretage dine seddelbetalinger?
Røve:
Ja. Dude, jeg kæmper meget med den her. Jeg skal være ærlig. Jeg ved, at tommelfingerreglen altid er gearing og brug af andres penge og alle den slags ting. Det er jeg meget for. Hej, lad os udnytte, lad os bruge det til at skalere, bruge bankens penge, ikke? Men jeg er begyndt at føle lidt mere over for i det mindste at have din... hvis du kunne arbejde hen imod at få dit primære udbetalt, vil det altid være en... det er en opsparingskonto, du har i tilfælde af, at hvis du mister alt, ikke Du skal ikke betale et realkreditlån, og du kan blive i dit hus.
Det hader jeg sådan set ikke. Du ved hvad jeg mener? Og hvis du virkelig har brug for det, kan du til sidst tage en HELOC ud. Så jeg tror bare, det er personlig præference der. Jeg siger ikke, at du gør det med dine investeringsejendomme, men med dine primære, tror jeg, der er en lille smule trøst ved at vide, at jeg sidder på en halv million dollars i egenkapital, og hvis jeg nogensinde har brug for det, kan jeg tage det .
David:
Men du ville ikke føle den samme trøst med en halv million dollars i banken?
Røve:
Ikke rigtig, nej. Det er faktisk ret stressende.
David:
Er det fordi du ville blive fristet til at bruge det?
Røve:
Ikke engang det, fyr. Jeg mener, jeg har kontanter på mine konti lige nu, og jeg kan ikke lide det. For jeg ser det bare visne væk, værdien af det. Og jeg er også altid... Jeg ved det ikke, det er ubelejligt at flytte rundt på det og overføre det til en anden bank, så FDIC-forsikringen, alt den slags ting. Jeg ved ikke. Jeg er ligesom, ja, det er rart at have det. Det føles næsten godt. Men så er det også en påmindelse om alle de ansatte, som jeg skal betale til. Jeg ved det ikke, det her er ikke rigtigt. Dette er mere [uhørbart 00:34:25]-
David:
Nej, men det er sådan, mennesker... det er vores forhold til penge og energi, som vi taler om lige nu. Det er meget virkeligt. Det giver ikke logisk mening, hvorfor du har det sådan, men hvem bekymrer sig, for det er sådan, du kommer til at træffe dine beslutninger. Du kommer til at se det. Det vil få dig til at få noget stress.
Så jeg tror, at dette er en del af grunden til, at du og jeg altid vil føle, at vi er knuste. For i det øjeblik du føler, at du er rig, begynder du at træffe beslutninger, som om penge ikke er værdifulde, du begynder at miste respekten for dem. Du begynder bare nemt at bruge det på ting eller lade folk blive på lønningslisten, som ikke gør et godt stykke arbejde eller betaler mere, end du skulle for huset, fordi du har pengene.
Når du altid føler dig en eller anden form for knust eller i det mindste disciplineret eller lidt økonomisk stresset på en lille måde, værdsætter du pengene meget mere. Du behandler det med mere respekt, fordi du ikke har så meget. Jeg tror nok, at det er det, du går efter.
Røve:
Helt bestemt. Så med det, hvor mange penge har du på din bankkonto? Nej, jeg laver bare sjov. Okay. Så jeg ville faktisk tale om likviditeten i min portefølje. Teoretisk set er meget af min portefølje faktisk ret flydende. Jeg har så meget egenkapital, fordi jeg har købt i løbet af de sidste fem år, og jeg har aldrig rigtig solgt.
Så jeg købte et hus i Sevierville, Gatlinburg, Tennessee for halvandet år, for to år siden. Jeg tror, jeg købte den for 500,- ting bliver i 808- og 850-serien. Der er masser af egenkapital. Jeg købte et hus for 300, der er værd 550, 600. Jeg har alle disse huse, der har seks cifre af egenkapital. Næsten hvert eneste af de huse, jeg ejer, har enten sekscifret eller flere sekscifret egenkapital. Og det er ikke fordi jeg er et geni, det er bare fordi jeg har købt konsekvent.
Og så hvis jeg virkelig havde brug for at sælge, kunne jeg sælge lige nu på et købers marked. Ville jeg tabe penge for min egenkapital? Måske. Men jeg har stadig egenkapitalen, så det gør den ikke... I mit sind er jeg ligesom, okay, mit lille hus i Joshua Tree, jeg byggede det for 165K. Om jeg sælger det for 300 eller 350, betyder ikke rigtig noget for mig, for mængden af egenkapital, som jeg har bygget, er det selvfølgelig, jeg vil have så mange penge som muligt, men hvis jeg skulle miste dem 50 på grund af markedet, det er fint. Pengene er alle spil... ligesom Monopol-penge alligevel. Jeg har aldrig indset det, så det er ikke engang mit. Sådan tænker jeg lidt om det.
Så jeg vil sige, at størstedelen af min portefølje er sådan, bortset fra nogle af de nyere indkøb, som vores Scottsdale-hus. Det købte vi for 3.25 mio. Vi har 20% egenkapital i det fra udbetalingen, som vi har lagt på det. Men hvis vi prøver at sælge det lige nu, ja, jeg ved det ikke, måske ville det være okay, men med de 6 % i ejendomsmæglerhonorarer ville virkelig skære i rigtig mange af de penge for os. Så overordnet set føler jeg mig ret tryg ved at kunne sælge min portefølje, hvis jeg skulle, men det vil jeg egentlig ikke.
David:
Og du ønsker aldrig at være i en position, hvor du er nødt til det. Du vil altid gerne sælge, fordi det giver mening for dig at sælge. Gearingen er på din side, hvis du vil sælge.
Og så er salg en kompliceret begivenhed i sig selv, fordi du sandsynligvis vil have skat på de penge, du har tjent, og du vil gerne lave en 1031. Så hvis du sælger dette hus, har du så et sted, du kan sætte pengene eller at du vil lægge pengene? Vil det skabe mere stress i dit liv, end det ikke ville, hvis du bare havde beholdt ejendommen?
Men at konstruere selve din portefølje, så du er et sted, hvor du aldrig behøver at sælge, føler jeg er mere end halvdelen af kampen. De faktiske ejendomme, som du vælger, og den måde, de arbejder med hinanden på, er en ret vigtig komponent for at sikre, at du aldrig er i en position, hvor du skal sælge, når du ikke vil. Så hvad er nogle af de ting, du har gjort, Rob, indtil dette punkt for måske at diversificere, hvordan den portefølje ser ud eller købe forskellige typer aktiver, der dækker for dig, så du ikke kommer i den position, hvor "Åh mand, forretningerne gik ikke så godt, som jeg havde ønsket mig de sidste par måneder. Jeg er nødt til at sælge noget."
Røve:
Så jeg er en stor fan af diversificering, selv bare med... Jeg er åbenbart for det meste, hvis ikke helt kort... Nå, ja, korttidsleje er mellemtidsleje lige nu. Men jeg er stor fan af diversificering. Jeg har 35 døre over hele landet, okay. Jeg har et par i Californien. Jeg har en i... Nå, jeg har et par i Arizona, et par i Tennessee, et par i Texas, et i Wisconsin, flere i West Virginia, 20 i New York.
Så jeg er over hele kortet. Og folk er altid sådan, "Hvorfor ville du gøre det mod dig selv? Er det ikke svært at ansætte dine Avengers?” Men for mig er det, jeg har fundet ud af, at jeg kan lide at diversificere på tværs af landet for at bekæmpe sæsonbetinget. Og det er noget, man også snakker en del om med porteføljearkitektur, som jeg vil komme ind på her om et øjeblik. Men for mig har jeg på en måde forskudt så mange af mine korttidslejemål til forskellige personligheder, at jeg aldrig rigtig har ondt i en bestemt måned.
Jeg vil give dig et godt eksempel. Hvis du køber et strandhus og lukker i maj, vil du føle dig som et geni, fordi du kommer til at knuse det fra maj til august. Du kommer til at være sådan, "Åh min gud, jeg er den klogeste ejendomsinvestor, der nogensinde har levet. Jeg kommer til at tjene en halv million dollars på dette hus.” Og så ruller september rundt, og du tænker, "Åh, jeg er knust, og jeg har ikke sparet nogen af mine penge," vel?
Så for at bekæmpe dette, skal du forstå, at strandmarkeder, for eksempel, er meget sæsonbetonede, og de kun knuser det i tre måneder om året. Det betyder, at hvis du skulle hente en anden ejendom, vil du sandsynligvis ikke lave en anden strandejendom, ellers kommer du kun til at tjene penge i tre måneder om året. Så det, du gerne vil gøre, er at finde en anden ejendom, der måske i ni måneder om året, og forskyde den med de andre tre måneder, faktisk tjener pengestrømme, så du altid har penge, der kommer ind.
Og så det er noget, jeg faktisk specifikt har oplevet med, på en god måde... eller jeg har virkelig lært det på en god måde, som vores Scottsdale-ejendom. Vi købte et palæ på 6,000 kvadratmeter i ørkenen, lukket i juni, når ingen tager til Scottsdale. Og dybest set fra juni til november vil jeg ikke sige, at det var græshopper, men oktober var okay, november var lidt langsom. Og det er som om, åh mand, hvis nogen andre, der ikke var forberedte på dette, trådte ind i en 17,500 dollars realkreditlån, ville de komme til skade. De ville være sådan, "Åh min gud, jeg går konkurs." Men fordi resten af mine 35 enheder dybest set knuser det, er de alle forskudt i løbet af året, det var ikke noget problem.
Og nu er vi ved at komme ind i december, vi er halvvejs booket, og så fik vi lige en reservation på $7,000 i går for januar i fem dage, en reservation på $7,000. Og det er bare en af dem, der kom ind. Og nu i januar opkræver vi 1500 til 2,200 $ om natten. Og nu er det sådan, "Åh, okay. Ja, fantastisk. Noter til dig selv, køb en luksusejendom i højsæsonen, så du ikke spiser den afdrag på realkreditlån i seks måneder om året." Du og jeg var dog i stand til at klare den storm, fordi vi har relativt diversificerede porteføljer.
David:
Det er et meget godt eksempel på porteføljearkitektur. Du har sæsonbestemt i korttidsudlejning. Og det er vigtigt på grund af det mentale spil. Og som du nævnte, bruger mange mennesker de penge, der kommer fra deres lejemål, fordi de erstatter deres W2-indkomst, og du bruger W2-indkomst. Så hvorfor ville du ikke bruge din passive indkomst fra fast ejendom?
Problemet er med traditionelle lejemål, de passede meget, meget tæt, meget godt med den måde, du styrer din privatøkonomi på. Så du får løn hver måned eller hver anden uge. Og så siger du, "Jeg tjener X-beløb om måneden." Så er dine regninger alle sat op på en månedlig ting. "Jeg betaler så mange regninger hver måned, så jeg kan sammensætte et budget baseret på en måned." Tja, hvis lejeren betaler den samme husleje hver eneste måned, så passer det rigtig fint ind, fordi du betaler et realkreditlån hver eneste måned.
Nå, korttidsleje, ødelægge det hele, fordi du ikke kan se på, hvad du laver på en måned. Vi ser på, hvad de laver på et år, for ikke hver måned er ens. Og så hvis du bruger dine penge, åh, det er så nemt at blive overrumplet, som du sagde, og tro at du styrter dem ned, du gør det fantastisk, nu dumper du penge ind i ejendommen, måske skulle du ikke være, eller du bruger flere penge, end du burde være. Du retfærdiggør dyre ture til ejendommen for ting, der egentlig ikke behøver at ske, fordi pengene ruller ind, og så rammer du de vintermåneder, og det bliver rigtig slemt, du taber penge, og nu føler du dig virkelig dårligt. Dine følelser trækker i vejret versus, som du sagde, hvis du kan få en, der opvejer den anden, har du aldrig rigtig de store spidser, klatrer op og de enorme spidser ned.
En anden måde, som jeg tror, at Scottsdale-palæet fungerede i en følelse af porteføljearkitektur, var, at vi vidste, at vi ikke ville tjene mange penge, da vi først købte det. Jeg tror, vi planlagde mere eller mindre at forsøge at gå i balance de første 18 til 24 måneder. Og en del af det var, fordi vi skulle dumpe så mange penge ind i ejendommen for at gøre den klar. Og vi vidste også, at vi ikke ville vide, hvad der går galt. Vi skal finde ud af et nyt marked.
Det kan du gøre, når din eksisterende portefølje er solidt cash flow. Du kan ikke gøre det, hvis dette er den eneste ejendom, du køber, dette er den eneste, der kommer ind i din portefølje, du ikke har et væld af penge, du ville miste ejendommen. Vi købte også dette hus med en langsigtet horisont.
Vi er ligesom, "Vi køber det hele for mindre end, hvad selve jorden ville koste, hvis vi bare købte jord." Okay, men vi kommer nok ikke til at indse den værdi før fem til 10 år hen ad vejen. Dette var et område, som vi ved, at vi virkelig godt kan lide Scottsdale på lang sigt, den type mennesker, der flytter dertil, den måde, økonomien er indrettet på. Vi tror, at markedet kommer til at klare sig utrolig godt, men du har ikke den luksus at tjene penge om 10 år, hvis du knap nok klarer det lige nu. Hvis du tænker: "Jeg vil sige mit W2-job op, det ville have været et forfærdeligt hus at købe." Så grunden til, at vi endda var i stand til-
Røve:
På det tidspunkt, hvor vi købte det, i den måned, vi købte det, ja.
David:
Men selvom vi havde købt det i en tid, hvor folk besøger Scottsdale, så er vi stadig... Ligesom poolvarmeren skal vi udskifte, og vandvarmeren bryder ind og sportsbanen, der skal laves. Du kan stadig træde ind i dette et par hundrede tusinde dollars i det hul, som du ikke havde planlagt, når du køber et så stort hus i et nyt område. Det var vi i stand til, fordi de ting, vi havde købt før dette, fungerede så godt, at det købte os muligheden for i princippet at give os selv en kæmpe medvind i fremtiden. Det er som om du putter hundrede dollars i din frakkelomme og så 10 år senere kommer du tilbage, og du vil finde ud af, at det er hundrede tusinde dollars. Det er sådan en slags situation. Men hvis du ikke har penge at leve for, kan du ikke lægge hundrede dollars i den frakkelomme.
Røve:
Ja, ja, helt sikkert. Ja. Og når jeg siger, hvornår vi købte den, mente jeg mere, som om vi købte den i juni i forhold til januar. Så nu er jeg begyndt at komme til det punkt, hvor jeg tænker: "Åh, hej, vi er kloge. Kig på os. Se på denne $7,000 reservation eller denne $10,000," og nu kontakter folk os for begivenheder og alt den slags ting. Det er bare en lille smule langsom trickle. Men som du sagde, planlagde vi vores porteføljer i overensstemmelse hermed. Jeg ville aldrig fortælle nogen om at gå hen og købe en ejendom til $3 millioner, medmindre de havde evnen til faktisk at udholde enhver form for vejbump. Men også bare det økonomiske aspekt ved at have en portefølje, der kan tage fat for dig.
David:
Du ville heller aldrig fortælle nogen om bare at blive ved med at købe $40,000 huse i Midtvesten, indtil du har 700 af dem. Det virker heller ikke, vel? Så der er en udvikling af, hvordan ejendomsinvesteringer bør ændre sig. Du startede med træningshjul eller en trehjulet cykel, så kommer du til træningshjul, så går du ind på en cykel, og du bevæger dig på en måde gennem aktivklasser, mens du lærer. At holde det i tankerne, mens du opbygger din portefølje, vil hjælpe dig med at klare livets storme, der kommer.
Røve:
Det er sandt. Og lad mig bare sige, du ødelagde fast ejendom... Hvordan siger jeg det? Du ødelagde det her for mig, da jeg ville gå hen og købe 10, 300,000 dollars huse, var du sådan, "Hvorfor ville du gøre det? Det er et job. Gå og køb et hus til $3 millioner." Og jeg tænkte: "Øh." Og så købte vi det, og jeg tænker: "Åh ja, jeg burde ikke købe disse $300,000 huse længere." Og det gør jeg nu ikke.
Så nu er det, som om jeg ser disse tilbud støde på mit skrivebord hele tiden, og de er gode tilbud, men som jeg har lært af dig, er det bare ikke skalerbart at blive ved med at købe disse onesies. Og så nu er jeg meget selektiv med hensyn til de udsving, jeg tager i et større scenarie. Lige nu forsøger jeg at lave 50 døre ad gangen eller forsøger at lave luksusejendomme, eller forsøger at gøre ting, der er meget mere meningsfulde for min tid. Så jeg tror nok tak i begge ender af det. Tak fordi du ødelagde det for mig, og tak fordi du forvandlede mig.
David:
Du var en kat, og du jagtede mus, og du fik opfyldt alle dine kaloriebehov fra disse mus. Men min ven, du er vokset til en løve, og nu er mus upassende for en løve af din størrelse, og du jagter nu gazeller, som du burde være.
Røve:
Så David, når det kommer til porteføljearkitektur, kan du give os nogle af de, jeg ved det ikke, nogle af søjlerne eller nogle af de kriterier, der går ind for faktisk at samle din ejendomsportefølje?
David:
Ja. Så når du ser på din portefølje som helhed, er der fem ting, som jeg godt kan lide at forsøge at skabe en form for balance på, fordi disse alle er måder, hvorpå du opbygger bæredygtig rigdom, som du rent faktisk vil nyde. Det er en form for bygning som en finansiel fæstning, der vil stå, uanset hvad der bliver smidt efter den versus et 3D-printet hjem, som du bare kan kaste op rigtig hurtigt og skalere hurtigt, men når den første storm rammer, kommer den til at falde.
Den første er egenkapital. Du vil gerne have en masse energi i den portefølje. Som du sagde, Rob, hvis du kommer i svære tider, kan du trække det ud. Det er her den store opside er i din portefølje. Du kommer til at opbygge din største rigdom gennem den egenkapital, du opretter, med langsigtet fast ejendom. Så det er en af de første ting, du vil tænke på.
Det næste er cash flow. Du har brug for pengestrømme, ikke bare for at erstatte din indkomst, men også for at sikre, at du kan beholde ejendommen i lang tid. Fordi pengestrømme er, hvordan du sikrer dig, at du kan foretage den betaling, hvilket gør det muligt for egenkapitalen endda at finde sted, medmindre du trådte ind i egenkapitalen med det samme.
Det næste er likviditet. Det er ikke kun i porteføljen, men i dit liv. Du skal have reserver. Det er en form for likviditet, penge, som du kan bruge. Kan du låne ud af en pensionsordning? Har du HELOC opsat på ejendom? Hvis du er i klemme, hvis du får en god mulighed, har du så penge, som du kan vende dig til med det samme for at købe en ny ejendom, reparere noget, der gik galt, forbedre en ejendom, uanset hvad der måtte være tilfældet , er det bedst for din portefølje som helhed?
Det næste ville være let ejerskab. Du kommer aldrig til at bygge en stor portefølje, der gør det godt, hvis du hader at eje den. Hvis du har 40 korttidslejemål, og du administrerer dem alle selv, er du ikke let at ejer. Det er ikke noget, du vil nyde. Hvis du køber ejendomme i forfærdelige kvarterer, selvom du får gode tilbud, ender du med at hade at eje det, og du kommer ikke til at blive stor. Du kommer ikke til at få den egenkapital eller det pengestrøm. Så du kan have en håndfuld problembørn i din portefølje. Nogle gange er de det værd, men det kan ikke være noget, hvor størstedelen af din portefølje er noget, du ikke kan lide at eje.
Og det skal du overveje, når du bygger. Og det sidste ville være skalerbarhed. Gør du dette på en måde, så du kan fortsætte med at skalere, og du kan fortsætte? Køber du 10, $300,000 huse igen og igen og igen? Det lyder godt på en podcast, når vi siger: "Åh, du kan låne penge af investorer." Og vi konstruerer ligesom hele organisationsdiagrammet over, hvor hver brik går hen, og det lyder godt for en ingeniør, de er ligesom, "Det virker." Men når du så rent faktisk forsøger at udføre det stykke, du lige har lavet, indser du, at du ikke har evnerne til at gøre det, eller at det ikke fungerer i praksis, som det gjorde i teorien.
Så skalerbarhed er en supervigtig del af din portefølje som helhed. Og ofte vil det betyde, at du skal udtynde nogle ejendomme, der er for svære at skalere, og erstatte dem med ejendomme, der er nemmere eller flytte fra en aktivklasse til en anden, så længe dine fire andre krav er opfyldt.
Røve:
Ja, ja, ja. Så det lyder som om, at det, vi leder efter, er en balance mellem en masse forskellige ting kontra virkelig at gå ind i ét aspekt, og det giver mening. Du spurgte mig, hvordan jeg diversificerer, og jeg sagde, "Nå, hej, jeg diversificerer i placering," men det er faktisk ikke kun den eneste måde, jeg diversificerer, når jeg kan lide at bygge min portefølje. Jeg diversificerer faktisk også de typer af enheder, som jeg noterer på korttidsudlejningsplatforme.
Så ja, jeg har dem på tværs af Arizona, Texas, Californien og New York. Men jeg har også rigtig fede enheder, som jeg bare godt kan lide at hygge mig med. Og nogle gange køber jeg en enhed, bare fordi det er en flot ejendom. Så jeg har små hjem, jeg har yurter, jeg har Airstreams, jeg har hytter, jeg har hytter, jeg har moderne hytter fra midten af århundredet, jeg har ejerlejligheder, jeg har lidt af hvert.
Og det er virkelig, fordi jeg godt kan lide at appellere til alle de forskellige typer publikum derude. På den måde ved jeg, om noget er trendy, eller om det bare ikke er så varmt, hvilket som et lille hus for eksempel, folk altid elsker dem. Folk ønsker ikke at bo i små huse om et år eller to, så meget som de gjorde i år. Jamen så har jeg alle disse andre typer ejendomme til at opfylde alt det. Så for mig er jeg altid på udkig efter balance i min portefølje i de faktiske typer fortegnelser, som jeg opretter, og de oplevelser, som jeg serverer folk.
David:
Det er det. Du skal tænke sådan. Og når alt går godt på markedet, tænker vi ikke på diversificering. Vi tænker ikke på, hvad hvis noget går galt. Vi tænker bare, hvad der er den nemmeste, hurtigste og sjoveste måde at skalere det, vi laver på. Og sådan kan du bygge dig et træhus. Du kan bygge dem rigtig hurtigt. Om et par timer kan du få sat et træhus op, men det er ikke sådan, du bygger en fæstning, der vil modstå tidens tand.
Røve:
Nå, jeg har arbejdet på min træhuslandsby i Gatlinburg, Tennessee i omkring halvandet år nu, men jeg har lige fået opdateringen om det i dag. Og jeg tror faktisk, vi bryder terræn om en måned, og det bliver fire kuppeltræhuse, der er i luften, som jeg gætter på ret standard for en træhytte, og så et lille hjem, også et lille træhus med ramme. Og det handler også om, hvordan jeg diversificerer. Jeg vil gå mere op i unikke ophold. Men ja, bare for at jeg forstår dine parametre for porteføljearkitektur, ville jeg bare opsummere det for publikum. Vi har egenkapital, cash flow, likviditet, let ejerskab og skalerbarhed. Gik jeg glip af nogen? Og med de fem ting ønsker vi en god balance.
David:
Det er det. Og du vil have det... så hver af disse ting bør kompensere for svaghederne i de andre.
Røve:
Okay, fantastisk. Nå det har været rigtig godt. Jeg er ked af at skulle informere alle om, at vi er så uenige om den første halvdel af dette, at vi vil give dig endnu en... Jeg fortryder vist ikke, jeg er spændt.
David:
Nej. To shows.
Røve:
Ja, vi giver dig en del to af dette, hvor vi kommer ind på nogle meget saftigere, måske endda dybe spørgsmål. Hvad er de faktiske udfordringer, som vi går igennem i vores virksomheder, nogle af faldgruberne? Hvis vi faktisk skulle miste det hele i morgen, hvordan ville vi så genopbygge vores portefølje fra bunden med $0? Det vil være i næste afsnit af BiggerPockets. Jeg er virkelig spændt på det, for jeg ved ikke, om jeg har svarene endnu, men vi finder snart ud af, hvad de er.
David:
Det skal være meget sjovt. Disse spørgsmål, hvad ville du gøre, hvis du startede forfra, er altid nogle af mine favoritter, fordi det tvinger dig til at trække ting ud af dig selv, som du normalt ikke ville have.
Røve:
Sådan er det hver eneste gang, du har dine dybe geniale systemer. Og jeg siger, "Øh-åh. Jeg ved, at mit svar ikke er sådan." Det er godt. [uhørligt 00:52:49]...
David:
Det er derfor, jeg ville [uhørbart 00:52:50] andet, fordi jeg er en idiot.
Røve:
Jeg ved, jeg ved det.
David:
Okay. Nå, tak, Rob. Jeg sætter pris på nogle af de indsigter, du delte her, og du stillede også nogle rigtig gode spørgsmål, så tak for det. Jeg ville ikke kunne give gode svar, hvis jeg ikke fik gode spørgsmål.
Og til jer lyttere, vi håber, at I nød denne episode om alle de ting, der kan og går galt i fast ejendom, og hvad vi gør for at mindske denne risiko. I det næste show skal vi komme ind på, hvad vi ville gøre, hvis vi startede forfra for at hjælpe med at forberede os på, at tingene går galt, for kloge investorer forbereder sig ikke på, at alt går rigtigt. De lægger planer for, hvad de skal gøre, hvis tingene går galt, og de forbereder sig derefter.
Hvis du kan lide dette show, så gør os venligst en tjeneste, giv os en femstjernet anmeldelse, uanset hvor du lytter til den faktiske podcast, uanset om det er Apple Podcast, Spotify, Stitcher, hvad der er din favorit. Bare tag et hurtigt sekund, og giv os venligst den anmeldelse, så vi kan forblive den bedste ejendomspodcast i verden. Og hvis du har lidt tid, så lyt til endnu et af vores afsnit. Dette er David Greene for Rob, har en t-shirt, Abasolo.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- Hvorfor pengestrøm er ikke as pålidelig som de fleste investorer tror, og hvorfor du ikke kan stole på det
- De få ting, der kunne helt ødelægge din ejendomsportefølje
- Likviditet og hvor mange kontanter skal man have ved hånden/klar til at implementere, når tingene går galt
- Hvorfor bør alle ejendomsinvestorer stræber efter at være "knækkede millionærer"
- diversificering af fast ejendom og hvorfor du ønsker at eje lejemål på mere end ét marked
- fem faktorer af porteføljearkitektur som HVER investor skal være opmærksom på
- og So Meget mere!
Links fra showet
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? Tjek vores sponsor side!
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 millioner
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 måneder
- 20 år
- 3d
- a
- evne
- I stand
- Om
- om det
- absolut
- Acceptere
- adgang
- derfor
- Konto
- Konti
- anerkende
- erhverve
- erhverve
- erhvervelse
- tværs
- Handling
- faktisk
- Yderligere
- Reklame
- fortaler
- Efter
- mod
- midler
- LUFT
- Airbnb
- Alle
- tillader
- allerede
- altid
- forbløffende
- amerika
- beløb
- analyse
- analysere
- ,
- En anden
- besvare
- svar
- foregribe
- Forventet
- Angst
- fra hinanden
- anke
- Apple
- værdsætter
- påskønnelse
- nærmer sig
- arbitrage
- arkitektur
- OMRÅDE
- områder
- arizona
- omkring
- udseende
- aspekter
- aktiv
- aktivklasse
- Aktiver
- Associate
- opmærksomhed
- publikum
- høringer
- AUGUST
- forfatter
- Baby
- tilbage
- backup
- Bad
- Balance
- Bank
- bankkonto
- bankkonti
- bankerot
- baseret
- I bund og grund
- BAT
- batterier
- batteri
- Batteriets levetid
- batterilagring
- Battle
- Bugt
- Beach
- fordi
- bliver
- blive
- før
- være
- tro
- Tro
- gavnlig
- fordele
- BEDSTE
- Bedre
- Big
- større
- Største
- Sedler
- Bit
- Sort
- bookinger
- boom
- grænse
- låne
- købte
- kasser
- Pause
- Morgenmad
- Breaking
- BRIDGE
- bringe
- Broke
- budget
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhed
- virksomheder
- købe
- købere
- Købe
- california
- ringe
- kaldet
- Kan få
- aflyst
- kan ikke
- kapital
- bil
- kort
- hvilken
- biler
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- Udbetale
- KAT
- fanget
- Årsag
- forårsagede
- vis
- udfordre
- udfordringer
- lave om
- Ændringer
- Kanal
- Chaos
- opladet
- opladning
- Chart
- kontrollere
- Børn
- Vælg
- By
- klasse
- klasser
- Luk
- nøje
- lukning
- tøj
- coaching
- indsamler
- Indsamling
- samling
- bekæmpe
- Kom
- komfort
- trøstet
- kommer
- Fælles
- sammenlignelig
- fuldstændig
- kompliceret
- komponent
- begreber
- tilslutning
- Overvej
- betragtes
- konstant
- konstruere
- konstruere
- opbygge
- indhold
- fortsatte
- kontrakter
- kontrol
- Samtale
- Cool
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- Rådet
- land
- Par
- kursus
- Ret
- dæksel
- Covid
- Covid-19
- COVID-19-pandemi
- Crash
- Kørt galt
- Crashing
- skabe
- oprettet
- Oprettelse af
- kredit
- kreditkort
- kriterier
- afgørende
- nysgerrighed
- nysgerrig
- Valuta
- Nuværende
- For øjeblikket
- Klip
- skære
- Dato
- David
- dag
- Dage
- deal
- beskæftiger
- Tilbud
- Gæld
- december
- besluttede
- beslutning
- afgørelser
- dyb
- Forsvar
- Efterspørgsel
- afhængig
- Afhængigt
- afhænger
- indsætte
- implementering
- depositum
- ødelægge
- ødelæggelser
- DID
- forskelle
- forskellige
- svært
- disciplineret
- Skærm
- diversificering
- diversificeret
- diversificere
- Er ikke
- gør
- Dollar
- dollars
- Dont
- døre
- fordoble
- fordoblet
- ned
- nedture
- dusin
- Drop
- dumpe
- i løbet af
- hver
- lettere
- nemmeste
- nemt
- Økonomisk
- økonomi
- økonomiens
- enten
- elektricitet
- følelser
- Empire
- medarbejdere
- ender
- energi
- ingeniør
- nyde
- nok
- Enterprise
- virksomheder
- Hele
- Miljø
- egenkapital
- især
- væsentlig
- ejendom
- Ether (ETH)
- Endog
- begivenhed
- begivenheder
- til sidst
- NOGENSINDE
- hver dag
- alle
- at alt
- præcist nok
- eksempel
- ophidset
- Spænding
- udføre
- eksisterende
- Udgang
- dyrt
- erfarne
- Oplevelser
- omfattende
- ekstra
- Ansigtet
- faktorer
- Fall
- Falls
- ventilator
- fantastisk
- FAST
- hurtigste
- favorisere
- Favorit
- foretrukne
- tillid
- frygt
- Gebyrer
- få
- Figur
- tal
- fyldt
- endelige
- økonomi
- finansielle
- økonomisk
- Finde
- ende
- Fornavn
- Fix
- fast
- Fleksibilitet
- Flip
- flow
- Flowing
- strømme
- flyvende
- følger
- efter
- Fod
- Til investorer
- Forces
- evigt
- formular
- Fortress (Fæstning)
- Videresend
- fundet
- Gratis
- hyppigt
- ven
- Venskab
- fra
- forsiden
- fuld
- sjovt
- fond
- finansiering
- sjovt
- fremtiden
- spil
- Generelt
- geni
- få
- få
- Pige
- Giv
- given
- Give
- Global
- Go
- mål
- Gud
- Goes
- gå
- godt
- godt arbejde
- klasse
- bevilget
- stor
- Greedy
- Ground
- Grow
- voksen
- garanteret
- Guard
- Guy
- Halvdelen
- håndfuld
- håndtere
- Håndtering
- ske
- skete
- sker
- Hård Ost
- hårdt arbejde
- luger
- have
- hoved
- Helse
- sund
- hørt
- høre
- hjælpe
- link.
- Heroes
- Skjult
- Høj
- højere
- stærkt
- leje
- Hit
- Hits
- hold
- bedrift
- Hole
- Huller
- Home
- Homes
- håber
- Forhåbentlig
- horisont
- host
- HOT
- HOURS
- hus
- huse
- boliger
- Boligmarkedet
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- menneskelig
- Hungry
- Jagt
- Hurdles
- SYG
- billede
- umiddelbar
- vigtigt
- umuligt
- Forbedre
- in
- Indkomst
- Forøg
- Stigninger
- utroligt
- individuel
- uundgåeligt
- inflation
- oplysninger
- indsigt
- i stedet
- anvisninger
- forsikring
- interesse
- Renter
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involverede
- Iron Man
- spørgsmål
- IT
- selv
- iTunes
- januar
- Job
- Journeys
- hoppe
- bare en
- Holde
- holde
- nøgler
- Venlig
- King (Konge)
- Kend
- Kendskab til
- Land
- laptop
- Efternavn
- Love
- Leads
- LÆR
- lærte
- læring
- Forlade
- forlader
- udlejning
- Niveau
- Leverage
- LG
- Livet
- livsstil
- lys
- Sandsynlig
- GRÆNSE
- Line (linje)
- Flydende
- Likviditet
- Lytte
- notering
- Listings
- lidt
- leve
- Lives
- levende
- lån
- Lån
- placering
- placeringer
- låst
- Lang
- Langt spil
- lang tid
- langsigtet
- længere
- Se
- leder
- UDSEENDE
- taber
- miste
- Lot
- kærlighed
- Lav
- LTV
- Luksus Boliger
- mac
- lavet
- større
- Flertal
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- administrere
- leder
- palæ
- mange
- mange mennesker
- kort
- marginer
- Marked
- markedskraksis
- Markeder
- vidunder
- massive
- Master
- Matter
- betyder
- meningsfuld
- midler
- Medier
- Mød
- mentale
- nævnte
- mus
- Mellemøsten
- Midtvejs
- måske
- million
- Millioner dollar
- millioner dollars
- Millionaire
- millioner
- tankerne
- Mindset
- minutter
- fejl
- afbøde
- Moderne
- penge
- Måned
- månedligt
- måned
- mere
- morgen
- Pant
- mest
- bevæge sig
- Film
- flytning
- flere
- Multiverse
- Naviger
- næsten
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- behov
- negativ
- netto
- Ny
- New Market
- New York
- næste
- nat
- Normalt
- november
- numre
- talrige
- oktober
- ofte
- Okay
- ONE
- åbent
- betjene
- drift
- drift
- Udtalelser
- Opportunity
- modsætning
- ordrer
- organisatorisk
- oprindeligt
- Andet
- Andre
- uden for
- samlet
- overnight
- egen
- ejede
- ejerskab
- betalt
- pandemi
- Papir
- Parallel
- parametre
- del
- særlig
- partner
- dele
- passive
- passiv indkomst
- forbi
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- Lønningsliste
- land
- Peak
- Mennesker
- folks
- procent
- perfekt
- udføre
- udfører
- periode
- perioder
- person,
- personale
- Personligheder
- Personligt
- perspektiv
- pick
- stykke
- Place
- fly
- planlagt
- planlægning
- planer
- Plantning
- Platforme
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- spiller
- Vær venlig
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- Synspunkt
- punkter
- politik
- pool
- fattige
- portefølje
- porteføljer
- position
- mulig
- magt
- praksis
- forudsagde
- foretrække
- Forbered
- forberedt
- smuk
- forhindre
- tidligere
- Priser
- primære
- princippet
- principper
- prioritet
- Proaktiv
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- producere
- Profit
- rentabel
- progression
- projekt
- Fremdrive
- egenskaber
- ejendom
- Beskyttende
- købt
- indkøb
- formål
- Skub ud
- Pushing
- sætte
- Sætte
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- hurtigste
- hurtigt
- rækkevidde
- hurtigt
- priser
- bedømmelse
- nå
- klar
- ægte
- fast ejendom
- indse
- gik op for
- ejendomsmægler
- grund
- årsager
- resumé
- nylige
- for nylig
- refill
- registreres
- Refi
- tilbagebetale
- fortryde
- Regulering
- regler
- rehab
- forhold
- relativt
- pålidelig
- remodel
- Lej
- leje
- erstatte
- repræsentere
- Krav
- Booking
- reserver
- REST
- resultere
- pensionering
- indtægter
- gennemgå
- Rich
- Rid
- Rift
- Risiko
- vej
- Rullende
- ruller
- rundt
- ruin
- Herske
- Kør
- sikker
- Sikkerhed
- Said
- samme
- Gem
- Besparelser
- opsparingskonto
- Skalerbarhed
- skalerbar
- Scale
- skalering
- bange
- scenarier
- scripts
- Sæson
- Anden
- sekunder
- sikker
- se
- selektiv
- SELV
- sælger
- Salg
- forstand
- september
- tjeneste
- servering
- sæt
- flere
- Del
- delt
- deling
- Shield
- Skift
- Kort
- kort sigt
- bør
- Vis
- Shows
- Luk ned
- signifikant
- betydeligt
- enkelt
- Siddende
- Situationen
- situationer
- SIX
- Seks måneder
- færdigheder
- slæk
- langsom
- lille
- Smart
- So
- Social
- sociale medier
- solgt
- solid
- nogle
- Nogen
- noget
- et eller andet sted
- Snart
- Kilde
- Space
- tale
- taler
- specifikke
- specifikt
- tilbringe
- udgifterne
- spike
- spikes
- delt
- Sponsorer
- Sport
- Spotify
- firkant
- stabil
- stå
- standard
- starte
- påbegyndt
- Starter
- stash
- Tilstand
- forblive
- Trin
- stikning
- Stadig
- STONE
- Stands
- opbevaring
- butik
- opbevaret
- Historier
- Storm
- storme
- lige
- Strategi
- strøm
- vandløb
- stress
- stærkere
- strukturel
- struktur
- Kamp
- studerende
- Studerende
- Hold mig opdateret
- succes
- vellykket
- Sol
- Super
- overlever
- bæredygtig
- svane
- gynger
- systemet
- Systemer
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- Tryk på
- Skatter
- lærer
- hold
- midlertidig
- lejer
- prøve
- Texas
- Fremtiden
- oplysninger
- verdenen
- deres
- Der.
- ting
- ting
- Tænker
- i år
- tænkte
- trussel
- tre
- Gennem
- hele
- Kaste
- Tied
- TikTok
- tid
- tidslinje
- gange
- tip
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- i morgen
- Ton
- også
- top
- emne
- mod
- handle
- traditionelle
- Kurser
- Transcript
- omdanne
- behandle
- triage
- sand
- TUR
- Drejede
- typer
- typisk
- under
- forstå
- forståelse
- enestående
- enhed
- enheder
- Universe
- Opdatering
- upside
- us
- Amerikansk dollar
- brug
- sædvanligvis
- Værdifuld
- værdi
- Værdier
- forskellige
- Køretøjer
- versus
- video
- Specifikation
- visninger
- Village
- Virginia
- volkswagen
- vente
- ønskede
- Ur
- ser
- Vand
- måder
- Rigdom
- Vejr
- uge
- uger
- Vest
- West Virginia
- Hvad
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- Wild
- vilje
- Vinder
- Vinter
- Tråd
- Wisconsin
- KLOG
- uden
- Arbejde
- træning
- arbejdede
- arbejder
- virker
- world
- Værst
- værd
- ville
- skriftlig
- Forkert
- X
- år
- år
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet