Din hjem egenkapital kunne være den hemmelige sovs til tidligere pensionering. Med så mange boligejere og udlejningsinvestorer over hele landet sidder på hundredtusindvis i boligkapital, spørger man, "hvad nu hvis du brugte denne indespærrede egenkapital til at opbygge rigdom?” Og selv om de fleste boligejere ikke ønsker at sælge deres primære boliger, refinansiere til højere realkreditrenter eller risikere at tegne en højpris HELOC, Ejere af lejeboliger er i den perfekte position til at bruge deres massive egenkapitalpositioner til at opgradere til større, bedre investeringer. Vi kom videre Chris Lopez, Denver-baserede investor og agent, for at forklare.
Chris har kunnet bygge en betydelig ejendomsportefølje ret hurtigt, men selv indrømmer han at starte lidt senere. Efter at have arbejdet det meste af sin karriere som internetmarkedsfører, som blev daghandler, opgav Chris det hele for at gå med hovedet først ind i fast ejendom som en investorvenlig agent og investor. Og som investor i Denver har han set boliger, han købte for blot et par år siden EKSPLODERE i værdi, og mange andre investorer føler det samme. Så hvis du er i Austin, Boise, Raleigh, Phoenix eller en hvilken som helst anden ejendomsboommarkeder, kan det virke, som om du sidder på en bunke rigdomme, der ikke kan røres. Men du tager fejl.
I denne episode går Chris igennem hvordan boligejere og ejendomsinvestorer kan låse op for den "fangede" egenkapital i deres hjem. Han går igennem hvornår man skal købe, sælge eller refi og hvordan man bruger BiggerPockets Lommeregner for lejebolig at beslutte det bedste træk. Chris ved, at ikke enhver ejendom er værd at sælge/opgradere, men hvis du handle nogle få glansløse ejendomme for pengestrømme kunne du nå dine pensionsmål ÅR hurtigere, med flere penge, der kommer ind og mindre stress. Så ønsker at låse op for dit hjems egenkapital og fremskynde din vej til tidlig pension? Bliv hængende!
Klik her for at lytte til Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
Mindy:
Velkommen til BiggerPockets Money-podcasten, hvor vi interviewer Chris Lopez og taler om, hvad man skal gøre med den egenkapital, der sidder fast i dit hus.
Chris:
Så jeg tror, det altid kommer ned til, "Hey, hvad er dine mål?" Og vær realistisk med hensyn til, hvad dine mål er, for al ejendom er et middel til at få dig til dit mål. Så jeg synes, det er meget godt, at folk revurderer dette nye problem, de har. Og mens de revurderer problemet, gør markedet også status over, hvad dine mål er lige nu, og hvordan de har udviklet sig. Fordi det giver os Nordstjernen, hvor vi skal hen, og hjælper os med at træffe de rigtige beslutninger.
Mindy:
Hej. Hej. Hej. Mit navn er Mindy Jensen, og med mig er som altid mit sind-på-hans-penge-og-hans-penge-på-sin-sind medvært, Scott Trench.
Scott:
Fantastisk. Hvilken vidunderlig intro fra min berygtede medvært.
Mindy:
Det er Snoop. Scott og jeg er her for at gøre økonomisk uafhængighed mindre skræmmende. Troede du virkelig, det var den notorious BIG? Det er okay. Det var endnu bedre. Scott og jeg er her for at gøre økonomisk uafhængighed mindre skræmmende, mindre kun for en anden. For at introducere dig til enhver pengehistorie, fordi vi virkelig tror på, at økonomisk frihed er opnåelig for alle, uanset hvornår eller hvor du starter.
Scott:
Det er rigtigt. Uanset om du vil gå på tidlig pension og rejse verden rundt, fortsætte med at foretage store investeringer i aktiver som fast ejendom, starte din egen virksomhed eller revurdere din allerede opbyggede ejendomsportefølje, hjælper vi dig med at nå dine økonomiske mål og få penge af vejen, så du kan starte dig selv mod dine drømme.
Mindy:
Scott, jeg er super spændt på at tale med Chris Lopez i dag. Han er en lokal investor og agent i Denver, og vi vil tale med ham om, hvad man skal gøre med al den egenkapital, der sidder fast i dit hus. Men før vi gør det, har vi et nyt segment på BiggerPockets Money Podcast kaldet Money Moment, hvor vi deler et pengehack, tip eller trick til at hjælpe dig på din økonomiske rejse. Dagens Money Moment er, hvis du har problemer med at spare, så brug opsparingsstigen. Det er her, du vælger en belønning, såsom AirPods eller en spa-dag, og gange prisen på varen med to til tre gange dens værdi. Når du har nået det besparelsesmål plus prisen på varen, skal du belønne dig selv. Få den vare. Vælg derefter en dyrere vare og start processen forfra. Hvis du har et pengetip til os, så del det gerne ved at sende en e-mail
Scott:
Og som en påmindelse er vi altid på udkig efter gæster til at komme i showet for at dele deres pengehistorie eller komme som gæst til vores finansfredag-afsnit. Så hvis du er interesseret, så ansøg venligst på biggerpockets.com/guest eller bigger pockets.com/financereview.
Mindy:
Inden vi henter Chris, lad os tage en hurtig pause.
Og vi er tilbage. Chris Lopez er en ejendomsmægler og investor i Denver. Han kan ses på BiggerPockets YouTube-kanal, og han er også grundlæggeren af Envision Advisors. Chris, velkommen til BiggerPockets Money Podcast.
Chris:
Hej, Mindy. Jeg er spændt på at være her og klar til at snakke lidt penge og shoppe.
Mindy:
Nå, vi skal tale om fast ejendom i dag. Chris, fortæl os lidt om dig selv og hvad du specifikt er specialiseret i.
Chris:
Så som mange andre var det ikke min første karriere at være ejendomsmægler og at være ejendomsinvestor. Jeg fyldte 40 for nylig, og for omkring otte år siden var jeg klar til min anden akt i livet. Hvilket gik videre fra mine første forretninger, som var en masse internetmarkedsføring og en masse dagshandel på aktiemarkedet og valutamarkedet. Så det korte svar er, jeg lærte meget om internetmarkedsføring, og havde stor succes der. Og jeg gjorde det forfærdeligt, som de fleste mennesker gør, i daghandel og udenlandsk valutahandel. Så alt det fik mig til at gå tilbage for at indse: "Ved du hvad? Ejendom er der, hvor jeg ville hen, da jeg var 20, men jeg havde hverken ressourcer eller penge til det. Men nu er jeg i begyndelsen af 30'erne. Jeg fik erfaring, fik nogle penge, fik meget mere erfaring. Jeg kan gå derud og begynde at gøre det."
Så på det tidspunkt besluttede jeg at vende min karriere mod fast ejendom, fordi jeg havde brug for en ny indtægtskilde til min virksomhed, og jeg ville også begynde at investere i fast ejendom. Så jeg er stor tilhænger af, at jo mere jeg kan kombinere min interesse og min karriere med mine langsigtede pensionsmål, investeringsmål, jo bedre er det. Så jeg lavede en fix-and-flip, tjente penge, men hadede det. Forsøgte engrossalg. Det var ikke noget for mig. Men da jeg gik derud og snakkede med ejendomsmæglere, og gik derud og begyndte at lave ejendomshandler, indså jeg: "Wow. Der er en enorm mulighed derude i ejendomsmæglerverdenen for at gå derud og være agent, og for at hjælpe folk med at gå derud og gøre det, jeg gerne vil gøre.” Hvilket ikke er fix-and-flip eller at tjene kortsigtede penge engrossalg, men hvordan man går derud og investerer, så jeg i løbet af de næste 20 år kan nå mine pensionsmål.
Så jeg tog mine internetmarkedsføringsevner og udnyttede det til at blive ejendomsmægler. At begynde at opbygge min virksomhed, få mit navn derude, ingeniørkunder. Og jeg lavede nichen med at hjælpe folk med at investere i fast ejendom her lokalt i Denver. Så jeg har i høj grad fokuseret på Denver-lokaliteten og den langsigtede tankegang og tendenser til ejendomsinvestering. Så det bringer os til nutiden.
Scott:
Ja. Så en af de udfordringer, som ejendomsinvestorer i Denver, inklusive mig selv, sandsynligvis også dig, Chris og Mindy, også dig, er, at vi har gjort det rigtig godt i løbet af de sidste 10 år med at investere i ejendom her. Ejendomsværdierne er steget voldsomt. Du købte en ejendom for fem, seks, syv, otte år siden, den kan være fordoblet i værdi eller tæt på den. Vi har muligvis udbetalt refinansieret nogle få ejendomme. Jeg sidder personligt på en bunke egenkapital, og jeg føler mig fastlåst. Jeg er meget glad for at have dette problem. Jeg klager ikke over dette problem, men jeg sidder fast. Højre?
For hvis jeg sælger ejendommen, skal jeg betale skat af gevinsten. Jeg er nødt til at betale af på mit realkreditlån, og så er jeg nødt til at omplacere disse kontanter til noget andet, der vil give mening. Hvis jeg købte en anden ejendom, for eksempel uden en 1031-udveksling, ville jeg bytte mit 3% realkreditlån til et 5 eller 6% realkreditlån. Hvis jeg 1031 bytter, gør jeg det samme. Skal bytte realkreditlånene. Hvis jeg udbetaler refinansierer for at trække penge ud, samme aftale. Jeg bytter min lave rente. Så dette problem med stigende renter tror jeg virkelig har skabt et interessant problem for os, der har investeret. Og jeg tænkte på, hvad dine tanker er om at få adgang til den egenkapital, og hvordan håndterer investorer dette gode problem?
Chris:
Ja, og det er måden at starte med det på. Det er et stort problem at have. Det er det første verdens succesfulde problem, og steder som Denver, Austin, Salt Lake City, mange af de markeder, der har set påskønnelse det sidste årti, har de dette problem. I det væsentlige, hvad det er, er nogen købte en ejendom for et par år siden til et loft på 7, 8, 9%. En meget god leje. Spol frem, huslejerne er steget, 40, 50%. Værdierne er fordoblet eller tredoblet. Så nu er loftssatserne komprimeret. Så nu er loftet 4% og 5%. Og jo lavere loftssatserne er, jo dårligere er lejen som en tommelfingerregel. Så det bringer denne interessante udfordring op for folk, der siger: "Hey, jeg tjener ret godt på min ejendom. 800 til $1,200 om måneden i rabat på en enfamilieudlejning her i Denver. Jeg har 200,000 USD tilbage på mit realkreditlån på 3.25 %, men min ejendom er 800,000 USD værd.” Og det er alle de punkter, du lagde ud, Scott, med hensyn til: "Hvad laver du?"
Så jeg tror, det er rigtig vigtigt for folk først at tage et skridt tilbage og skabe det globale overblik over, hvad deres mål er, for jeg vil bruge mig selv som et eksempel. Jeg begyndte at købe fast ejendom, da jeg var single. Nå, nu er jeg gift, jeg har en ny virksomhed, og jeg har to små børn. Mit liv har ændret sig dramatisk. Så mine mål har ændret sig, og også hvor meget tid jeg vil lægge i mine ejendomsinvesteringer har ændret sig. Jeg vil bruge tid sammen med mine børn, ikke gå derud og male vægge. Så jeg tror, det altid kommer ned til, "Hey, hvad er dine mål?" Og vær realistisk med hensyn til, hvad dine mål er, for al ejendom er et middel til at få dig til dit mål. Så jeg synes, det er meget godt, at folk revurderer dette nye problem, de har. Og mens de revurderer problemet, gør markedet også status over, hvad dine mål er lige nu, og hvordan de har udviklet sig. Fordi det giver os Nordstjernen, hvor vi skal hen, og hjælper os med at træffe de rigtige beslutninger.
Og jeg mener, mange gange er der ikke noget rigtigt eller forkert svar for folk, når det kommer med egenkapital. Og jeg tror, det er meget vigtigt først at se på, "Hey, hvis jeg sælger dette, hvad er mine skattemæssige konsekvenser?" Jeg mener, jeg har hacket huset. Scott, du har hacket huset. Mange af BiggerPockets-lytterne har House hacket. Hvis du er i en mulighed, hvor du kan sælge en ejendom, og du er i den udelukkelse af kapitalgevinster på to ud af de fem år, ja, så er det måske et rigtig godt tidspunkt at købe og bare tage 200 , $300,000 af egenkapital af bordet. Tag den gave fra onkel Sam og løb med den. Nu kan langt de fleste mennesker ikke få adgang til den udelukkelse af kapitalgevinster. Og så bliver folk fikseret på: "Åh, jamen, jeg vil ikke af med min 3% rente." Nå, ja, men jeg ville ikke bare se på den ene metrik. Fordi der er mange scenarier, hvor du sparer en dollar her ved at holde de 3 %, mens du sparer penge i renter. Men du går faktisk glip af $10 i formueskabelse herovre ved ikke at omplacere det med gearing og en ejendom med bedre cap-rate.
Så det kommer ned til faktisk at køre flere scenarier mange gange. Hey, find ud af, hvad dine mål er. Og så: "Hvad kan jeg gøre med den ejendom? Lad mig faktisk bare køre scenarier. Skal jeg betale det ud?” Og for mange mennesker er det ikke det rigtige svar. For hvis du har brug for at akkumulere flere ejendomme til dine pensionsmål, ja, afbetaling på en ejendom vil ikke bringe dig derhen.
Scott:
Må jeg stille et hurtigt spørgsmål her? Du sagde, at det kunne være en god idé at omplacere egenkapitalen fra min ejendom til en ejendom med højere cap-rate. Men jeg er en investor her i Denver, og jeg er for pokker arrogant. Og jeg tror, at jeg købte nogle af de bedste lejeejendomme, kontantstrømme lejeejendomme her, og jeg er ikke overbevist om, at loftet på en anden ejendom her i Denver vil være højere end dem, jeg ejer. Jeg synes, jeg har konstrueret en rimelig god portefølje med dette. Så foreslår du i dette tilfælde, at jeg for eksempel går ud af staten og går ind i en anden ejendom? Jeg spekulerer på, om mange investorer føler, at deres portefølje har rimelige cap rater der, og er, i det mindste for tilstanden af deres ejendom, blandt de bedre typer af pengestrømme investeringer i deres område.
Chris:
Hvad er et loft for en af dine ejendomme, boldgade?
Scott:
Jo da. Jeg vil sige, og jeg bruger leje-til-pris-forhold som mere en tommelfingerregel, men jeg vil sige, at det er i intervallet 0.65 leje-til-værdi.
Chris:
Og hvad så? Altså et loft på 5 til 6 %?
Scott:
Selvfølgelig, hvis vi er søde. Ja.
Chris:
Nå, jeg mener, okay. Så jeg mener-
Scott:
Og det er højt for Denver.
Chris:
Ja.
Scott:
Ja.
Chris:
Så mange gange har mange mennesker købt … Især her i Denver. Jeg vil bruge et ekstremt scenarie, fordi det afhænger af, hvad den aktuelle værdiansættelse af ejendommen er. Mange mennesker begår fejlen: "Åh, jeg købte denne ejendom for syv år siden." Store. Det betyder ikke længere. Du har købt en ejendom på 9 %. Vi skal bruge dagens tal. Så ud fra al den analyse, jeg har lavet, har tommelfingerreglen været, at hvis det er under en 4% cap rate ejendom, 4% cap rate med et PM gebyr, giver det ofte mening at sælge og omplacere, eller en 1031. Hvis det er over en 4% cap rate-ejendom, betyder det mange gange, hey, refi og omdistribuer.
Nu, med højere renter, har tingene ændret sig. Spredningerne er sværere, men jeg fandt ud af, at 4% cap rate var tærsklen. Og mange gange er det sådan, "Hej, folk har en ejendom med en sats på 3.5 %." Fordi de købte en ejendom i Sloan's Lake, som er et område, der er gået gennem massiv påskønnelse i Denver. Vil sælge en ejendom med 3.5% cap rate. Og jeg vil sige, "Du har brug for en stigning på 1.5 til 2% cap rate sammen med øget gearing." Så en højere cap rate, højere gearing er nøglen til at gøre det umagen værd i den transaktion.
Mindy:
Okay. Jeg hænger ud i BiggerPockets-foraene hele tiden, og du kan finde dem på biggerpockets.com/forums, og jeg synes, at konceptet med cap rate er forvirrende for selv nogle meget erfarne investorer. Kan du forklare, hvad du taler om, så folk, der lytter, som sikkert er meget forvirrede, kan forstå?
Chris:
Absolut, og tak fordi du tog det op. Så cap rate er i det væsentlige din nettodriftsindkomst divideret med den aktuelle værdi af dit hus. Så det betyder, at du tager din husleje. Du trækker alle dine driftsdata fra. Så i bund og grund alt andet end din afdrag på realkreditlån. PM, reparationer og vedligeholdelse, skatter, forsikringer, HOA gebyrer, landskabspleje, hvad end det er. Det giver dig din nettodriftsindkomst, og det er bare en anden måde at evaluere, hvordan den pågældende ejendom klarer sig. Jeg personligt laver lofter. Det har fungeret godt for mig, og det er også godt, fordi du har gæld eller ingen gæld. Det er bare en måde at forstå fra et højt niveau, hvordan ejendomme kan præstere. Jeg ved, at mange mennesker bruger GRM, eller brutto rate multiplikator, cap rate. Meget lignende koncept, bare en lille smule mere avanceret og nuanceret. Men jeg synes, det er en meget god måde at hjælpe til at tale, sniffe test på højt niveau. "Hej, det ser godt ud." Eller: "Hey, du har en ejendom med 4 % loft. Her er nogle ting på højt niveau, du kan gøre."
Scott:
Så jeg brugte en slags GRM-koncept. Forholdet mellem leje og pris er en inversion af GRM for at tænke på min ejendoms pengestrøm. Du siger cap rates. Cap satser er bedre. Jeg burde bruge lofter. Men jeg ser virkelig på det som leje-til-pris-forhold på højeste niveau, selvom jeg sagtens kan spinde det på den måde. Men i hvert fald, så du siger, at en ejendom med lav kapitalpris, noget i intervallet 4 eller lavere lige nu, som mange investorer kan finde ud af, at de har i Denver specifikt, kunne ombyttes til en ejendom, der kan tjene en 6 eller 7% cap rate på markedet. Og dette kan mangedoble dit afkast, afhængigt af hvordan du gearer og de antagelser, du gør.
Så tonsvis af forbehold derinde. Men du kan blive implementeret suboptimalt, er hvad du siger, med en af disse egenskaber. Hvordan retfærdiggør jeg ... Jeg er nødt til at gøre så mange antagelser, og jeg er nødt til at tro på så mange ting for at nå frem til den destination, du er på. Jeg må tro på, at min påskønnelse vil være på dette niveau. Jeg er nødt til at forstå forskellen mellem renterne på den gæld, jeg har i øjeblikket, versus den, jeg får på en ny ejendom. Hvordan pakker jeg hovedet rundt om alle disse puts and take for at føle mig overbevist om, at hvis jeg er ved konklusionen: "Åh, hvis jeg ejer en ejendom til et loft på 4 %, er det tid til at sælge den og omplacere den til en ejendom med højere cap-rate”?
Chris:
Du henvender dig til dine lommeregnere og regneark. Så, jeg mener, en rigtig simpel ting er, jeg mener, hej, gå og brug BP-beregnerne og sæt udlejningsspredningen i... Tag udlejningsregnearkberegneren og sæt den udlejning, du har i dag. Men brug ikke de tal, du brugte fem år, da du købte den. Brug dagens tal. "Hej, hvad er dagens værdi? Hvad er dagens husleje? Hvad er dagens driftsdata?” Og tegn det, som om du køber ejendommen i dag. For hver gang du underskriver en ny lejer eller underskriver en ny lejekontrakt, eller du refinansierer den, køber du i det væsentlige ejendommen tilbage i et stykke tid. Så gå gennem scenariet og sig: "Hey, giver denne ejendom mening?" Så du kan gøre det med BP-beregneren og derefter finde ud af, hvordan den fungerer.
Så jeg så på en kundes ejendom i sidste uge, og dette er et meget almindeligt eksempel. De købte ejendommen for $300,000 i Denver. Nu er det 650 værd. De fik et realkreditlån på $200,000, et lån på 3 % i rente og 400 i egenkapital. Men det er en ejendom på 3.5, 3.6 %. Store. Tilslut lommeregneren og se, hvordan den fungerer, og find derefter ud af, hvor meget egenkapital du har. I dette tilfælde, lad os sige $400,000. Og rund op eller ned for nogle salgsomkostninger, gebyrer. Antag en 1031, og spil sådanne scenarier. Og sige: "Fantastisk. Hvis jeg har 500,000 dollars at lægge ned, vil jeg købe denne anden cap rate-ejendom." Det kan være i Denver, kan være på dit lokale marked, eller det kan være ude af staten. Bare, hey, uanset hvilke ejendomme du kigger på, så sæt stikket i, "Hey, hvis jeg solgte dette, tog egenkapitalen og købte denne ejendom med højere cap-rate, hvordan klarer den sig?"
Nu, hvad vi ofte ser ... Og igen, tag dette fra et Denver perspektiv. Denne person sælger den ejendom for $650,000. De betaler deres ejendomsmæglergebyrer og lukkegebyrer, 1031 det. De kommer til at købe et sted som 1.1 millioner dollars eller deromkring. Men for at skabe et cashflow, er vi på en 35, 40% udbetaling til en 7% rente. Så det, der sker mange gange, er, i det scenarie, at de solgte det, 35 % ned, og de går fra en ejendom med en sats på 3.5 til 5.5. Altså ret konservativt og ret realistisk. Deres pengestrøm vil forblive nogenlunde den samme. Men deres samlede værdiansættelse stiger, og deres nettodriftsindtægter mere end fordobles ofte. Så jeg ser ofte på det, "Hey, det er en fremtidig dollar. Det er en fremtidig værdi."
Og dette er virkelig, vil jeg sige, mere praktisk investering for folk, der ønsker at gå derud og finde en værdiskabende ejendom. Det er mere som: "Hej, jeg vil bare gå derud, se på nogle ejendomme, omplacere min kapital. Jeg er en travl professionel. Jeg er en travl person." For den type hastighed ser du egentlig mere bare på at omfordele din kapital. Og det er der, det kommer ned til, for mange af de kunder, jeg taler med, inklusiv mig selv, lever jeg ikke af mine kontanter med mine ejendomme i dag. Jeg har andre indtægter, der gør det, og alt mit leje er for … Det er min pension. Det er min investeringspulje. Så jeg har ikke brug for massiv pengestrøm der.
Nu vil jeg gerne have, at mine ejendomme skal likvidere, men det kommer lidt ned på: "Hey, vil du have mere cashflow i dag, eller vil du bytte for at få mere cashflow i fremtiden?" Så mange gange, selv med disse meget ekstreme eksempler på en ejendom med lav kapitalandel og høj egenkapital, mens den ikke er så god, som den var for et år siden, giver det stadig mening i de 10, 20, 30-årige skakspil om ejendomsinvestering. Jeg ved ikke, om jeg svarede på dit spørgsmål der eller gjorde vandet mudret.
Scott:
Nej, det tror jeg er rigtigt. Og jeg tror, at jeg elsker dit svar, og ikke kun fordi det var et stik til vores lommeregnere på biggerpockets.com/calc. Men det er ligesom "Hey, det er svaret, er at gå ind i et regneark og tage nogle beslutninger og gøre nogle antagelser." Og en af de vigtigste antagelser, der vil være derinde, er, se, hvis du analyserer en ny ejendom, vil du være i stand til at få udbetalingen, alle de grundlæggende tal omkring husleje, cashflow og alle de slags ting. Forhåbentlig, hvis du er en ejendomsinvestor, er du ret tryg ved at gøre disse typer antagelser.
Men de vigtigste i denne analyse vil være renten på din gæld, som du får på den nye ejendom, og de kursstigninger, du har på huslejevækst og prisvækst over de næste 30 år, og i særdeleshed i de næste par år med det. Nå, 30 år, hvis du tænker langsigtet, eller en kortere sigt, hvis du tænker på kortere sigt. Det betyder virkelig noget, og jeg tror, det bliver rigtig interessant. Jeg tror, folk vil opdage, at hvis de ikke tror på, at påskønnelsen vil være meget høj, kan omplaceringsstrategien koste dem. Det kan have ret konsekvens. Men hvis du tror på påskønnelse i løbet af de næste par år, og du kan indsætte et påskønnelsestal på 3, 4, 5 %, så vil det, du siger, fungere rigtig, rigtig godt. Er det stort set korrekt, Chris, i din erfaring?
Chris:
Ja, men jeg er nødt til at skubbe tilbage på påskønnelsesantagelsen. Så du har ret. Jeg mener, jeg anbefaler ikke at tegne en værdistigning på 6 %, 8 %, 10 %. Det anbefalede jeg ikke for år tilbage. Jeg tegner en slags garanti for 3 til 5 % for historiske midler. Nu, det næste år eller to, siger jeg: "Hey, vi bliver nok flade, i det mindste i Denver. Vi kan give et point, vi kan gøre et point, men bare på en måde antage ingen påskønnelse." Jeg tror, desto vigtigere er der … For du har ret. Hvis du laver skøre antagelser, vil du komme ud af det. Men selvom du køber en anden ejendom, lad os sige, at du sælger i Denver og køber i Denver fra en ejendom på 3.5 til 5.5. Hvis du rent faktisk laver en reel garanti der, er du stadig bedre stillet fra en ren rigdomsoplevelse eller rigdomsopbyggende oplevelse, fordi det stadig er en højere cap rate.
Hvis det nu stiger, eller huslejen vokser hurtigere, er det et stort, fedt kirsebær på toppen, som vil øge dit afkast. Men selvom værdistigningen og huslejevæksten er relativt flad, hvilket for det meste af landet, jeg tror, det er sådan, det kommer til at være i et år eller to, eller det vil være -3 til +3 for mange af områderne, så fladt , kan det stadig give meget mening og stadig være det rigtige træk i den langsigtede formueopbygning. Så påskønnelse kommer ikke til at gøre eller bryde det. Jeg ville bare tegne meget, meget konservativt til en 0, 1% for det næste år eller to, og så går det sandsynligvis tilbage til 3 eller 4% i det lange løb.
Den anden ting er også, at man ser på muligheder. Dette har været et par ting, fordi jeg anbefaler folk at gå derud og bare, jeg mener, lege med et væld af beregninger. I dette tilfælde, "Hej, jeg er en Denver-investor. Sælg i Denver, køb i Denver." Og det gør du på dit marked. Nu siger du også, "Hej, sælg i Denver og køb uden for staten til en bedre cap rate." Fordi Denver er hvad? Den dyreste ikke-kostby nu, tror jeg. Så cashflow er meget, meget svært at finde. Så fortsæt med at tegne: "Hey, hvis jeg købte det her." Og så gik jeg på en vanvittig mængde tegningsaftaler, hvor vi siger: "Hey, godt, jeg vil ikke opgive min 1031-børs. Hvad hvis jeg solgte det og rullede ind i en sommertid, en statuær trust i Delaware?" Ja, du sparer dine penge på skatten. Men i løbet af de næste fem år, da du giver et afkast på 5 %, begynder du faktisk at tabe penge i det lange løb.
Jeg kørte scenarier med: "Hey, hvis jeg faktisk lige har betalt kapitalgevinster, skulle jeg gå med $400,000, men $100,000 går andre steder hen." Men jeg udtager 300,000 $ og foretager endnu en investering i fast ejendom, til en syndikering, i en anden virksomhed. Men jeg får sådan en højere IRR, det kan stadig give mening og sige: "Ved du hvad? Det er umagen værd at spise de kapitalgevinster.” Så jeg giver dig ikke anbefalinger her. Min pointe er, at mange mennesker gør en masse hvad-hvis-ting. Nå, gør hvad-hvis-tingene, og kør beregningerne gennem et regneark eller BiggerPockets-beregneren. Og så kan du tage den ene lommeregner og gøre det hele for din ejendom, en ejendom på dit marked, et sted uden for staten, en sommertid. Du kan finde ud af en passiv investering, sådan noget. "Hey, hvordan er disse afkast, og hvordan ser de skattemæssige konsekvenser ud?" Få det store overblik over tingene.
Og så er det næste niveau, faktisk gå igennem og sørge for at tale igennem din CPA. Hvad er de skattemæssige konsekvenser? Fordi mange gange ved jeg til mit eget personlige brug, at jeg estimerer, hvad jeg ville eje i afskrivninger eller opsamling af kapitalgevinster, og mit gæt er ikke særlig godt. Så jeg talte med min CPA. Og jeg vil også se på tingene som: "Ja, du kan gå ud af staten, og loftssatserne er højere og mere attraktive. Men nu skal du have den ekstra udgift til at rejse og udvikle et nyt netværk på markedet.” Hvilket ikke er godt eller dårligt, men disse timer og udgifter vises normalt ikke på ejendommens tegning. Så jeg er stor tilhænger af, at køre en masse scenarier og så se på metrics. Og se så også på de skattemæssige konsekvenser og se på, "Hey, hvor meget båndbredde og penge skal der til, for at jeg rent faktisk kan udføre denne nye strategi?" Og bare have det sjovt med at løbe scenarier.
Mindy:
Jeg holder meget af dette råd, for det kan være rigtig nemt at blive fanget af FOMO eller hvad markedet nu gør. Du er ejendomsmægler. Kan du huske foråret sidste år, hvor alle købte, og du ikke engang kunne få vist nogle af disse varmere huse? Eller du ville gå ind, og det er bare denne svingdør af mennesker, og du ville tabe. Du er 1 ud af 37 tilbud. Så jeg kan se, at folk bliver virkelig, virkelig begejstrede for det. Dette forår begynder det, efter hvad jeg har set indtil videre, at se sådan ud igen. Ikke i det omfang, for vi har ikke de store renter. Men det bliver stadig rigtig, rigtig varmt i Denver-området. Så det kunne være fristende at sælge. "Åh, jeg lytter til Chris på BiggerPockets Money Podcast. Og han sagde, at min cap rate ikke er stor, så jeg burde sælge."
Nej, det siger han ikke. Han siger køre scenarier. Kør en masse scenarier. Tal med din agent og se, hvad de mener, du kan få for din ejendom. Kør tallene baseret på det beløb, måske en lille smule mindre, måske en lille smule mere. Men se, hvad alle disse muligheder vil give dig, før du hopper i med begge fødder. Du sælger det, og så tænker du: "Åh, jeg kan ikke lave en 1031, fordi min tidslinje løb ud." Jeg ved nok om 1031'ere til at være farlige. Der er et meget specifikt sæt af tid, du skal købe en ny ejendom for at identificere tre ejendomme. Og hvis du ikke gør det, er din 1031 ude af døren. Hvis du ikke får nogen på forhånd til at tage pengene i besiddelse for dig og holde dem, er din 1031 ude af døren. Hvis du tager pengene i besiddelse, så skylder du nu alle de skatter. Så der er en masse planlægning involveret. Men hvis du overvejer at sælge, så kør tallene. Sørg for, at det giver mening. Kør alle numrene. Tal med folk. Jeg elsker det her så meget.
Scott:
Ja. Chris, det lyder som om der er et par muligheder her. Jeg kan sælge ejendommen, jeg kan refinansiere ejendommen, eller jeg kan ikke gøre noget og lade min lavforrentede gæld amortisere. Jeg har valgt, lad min lavforrentede gæld amortisere. Det har været min tilgang pt. Jeg er ikke sikker på, om det er den rigtige tilgang, og jeg er nødt til at stille spørgsmålstegn ved det. Og i tilfælde af at sælge ejendommen, har jeg to muligheder der. 1031 bytte eller bare høst ... Jeg har mulighed A. Sælg del A er 1031, og sælg del B er høst gevinsten. Har du nogle casestudier eller måske scenarier, du kan lede os igennem af folk, der har valgt hver af disse muligheder, og hvorfor de har gjort det, eller måske eksempler fra din personlige portefølje?
Chris:
Ja. Absolut. En ting, jeg vil springe tilbage til det, Mindy sagde. Min yndlingsting ved … Hvad jeg vil anbefale, når du har lavet alle scenarierne og snakket med folk, og jeg gør det hele tiden. Min yndlingsfunktion ved BiggerPockets er forummet. Jeg kan godt lide at læse andres indlæg, men jeg poster også mine egne. Og lad være med at skrive "Hej, gutter. Jeg overvejer at sælge ejendommen. Hvad skal jeg gøre?" Lad være med at lave sådan et dumt indlæg. Lav et indlæg som "Hej, jeg kørte et scenarie. Her er tallene. Og jeg kørte tre upsides for dette, dette og dette. Her er mine tal. Her er mine tanker. BP-fællesskab, giv mig din feedback." Og du vil få en masse god feedback. Du vil også få folk til at nå ud til dig for at bringe andre muligheder. Så udfør altid due diligence. Men fællesskabet derinde, jeg synes, det er den absolut bedste del af BiggerPockets, eller min yndlingsdel. Så gør alt det, og del det så med forummet og få gang i gruppe-tanken.
Scott:
Elsker det. BiggerPockets-beregnere og BiggerPockets-fora. Det er rigtigt. Stil et smart spørgsmål, og du vil få smarte svar.
Mindy:
Et smart svar. Og du vil få mange forskellige svar. "Hej, jeg kan godt lide, hvad denne person siger, men jeg tror ikke, de tog denne faktor i betragtning." Du vil få folk, der er meget erfarne, til at fortælle dig, hvad de ville gøre i den situation, og højst sandsynligt vil de forklare hvorfor. Folk i foraene elsker at tale om fast ejendom. Og det er lidt anderledes for os, for vi er i fast ejendom. Men når du elsker at tale om fast ejendom, og du er en ejendomsinvestor, er der ingen andre i dit liv, der bekymrer sig. De vil ikke høre det. De vil kun fortælle dig om den dårlige oplevelse, de havde. Men i BiggerPockets-foraerne har du folk, der gør det. Folk, der har gjort det længere end dig, som har scenarier, som du måske ikke har været igennem endnu, hvor de kan give dig erfarne råd.
Chris:
Ja.
Mindy:
Og jeg mente ikke, at det skulle lyde som en reklamefilm, men-
Chris:
Nej. Men jeg mener, er et aktiv derude, gutter? Brug det. Jeg mener, det har været et af de bedste aktiver, jeg har brugt i min ejendomskarriere som agent, som investor. Okay. Så gå tilbage til nogle eksempler her. Så for at tage et skridt tilbage, er min uddannelse i finansiel planlægning, og jeg har altid haft det langsigtede planlægningsønske. Jeg kan ikke lide at gøre det i aktier og obligationer, hvor jeg siger: "Hey, sæt det i en indeksfond, og det er kedeligt og sæt-det-og-glem-det." Fast ejendom er meget mere komplekst. Så hvad jeg gør for mig selv, og hvad jeg gør for mine kunder, har jeg på en måde sammensat en fem-trins ramme. Jeg vil indramme det med dette, og dette vil gennemgå et par almindelige scenarier, vi ser derude på markedet.
Så trin et er, hvad er dine mål? Som jeg talte om, gense hvad dine mål er. Fast ejendom er et køretøj at tage dertil. Trin to, se på din samlede portefølje. Mange mennesker ser isoleret på deres lejemål. Men hey, på tværs af dine 5, eller 7 eller 10 lejemål, hvordan fungerer det som helhed? Ligesom du ville se på din IRA, din 401(k), dette. "Hey, hvordan fungerer det hele som helhed?" Det tredje trin er at gå derud og begynde at se på dine individuelle ejendomme, dine individuelle aktiver. "Hej, hvad er mulighederne? Hvad er tallene?" Lav en SWOT-analyse der. Trin fire, kør de scenarier, som vi talte om. Og så er trin fem, skriv din handlingsplan.
Så det er meget godt for investorer. Hvis du er en agent derude, har jeg også fundet, at dette er et fantastisk værdiskabende værktøj til mine kunder. Så jeg og mit team laver omkring 30 til 40 af disse portfolio-sessioner om året. Eller undskyld en måned. Disse er lidt ligesom dine årlige økonomiske planlægningssessioner med vores kunder og for os selv som investorer. Så vi kommer til en masse gode data. Vi ser nogle tendenser der. Og for at samle nogle almindelige eksempler derude er, det kommer ned til, at mange mennesker nærmer sig pension. Nå, for dem er de mindre vækstfokuserede og de er mere indkomstfokuserede. Så de er måske i 50'erne eller 60'erne, begynder at gå på pension eller ønsker at tage et skridt tilbage. Børn skal på college eller ud af huset. De har ikke brug for et ton fremtidig indkomst eller et ton fremtidig vækst. De har brug for mere indkomst de næste par år.
Så det er en meget anden sag end en person, der er ligesom mig, hvor jeg stadig mangler at akkumulere mere fast ejendom for at gå på pension på det niveau, jeg ønsker i løbet af de næste 10 eller 20 år. Jeg er stadig i min ophobningsfase. Så for folk, der ofte er i deres nærende pensionsfase, kan det give mening at betale af på ejendommene og sige: "Hey, hvis du har betalt disse ejendomme, hvad er pengestrømmen?" Men på samme tid kører du scenarier, "Hey, på samme tid, hvis du betaler disse egenskaber, hey, se på et tredobbelt netto. Hey, se på en gældsfond, der måske betaler 8 eller 10 % i afkast." Du kan gøre forskellige ting som det, men du skal sørge for, at det stemmer overens med det mål. Så for mange af de mennesker, der er i den pensionsfase, vælger mange at gå derud og bare fortsætte med at betale af på deres ejendomme. Så du tænker: "Hey, hvis du bare betaler af på dine ejendomme, er du nået til dine indkomstmål."
Så mange gange vil de tage gældssneboldtilgangen og begynde at betale af på én ejendom, eller den laveste saldo eller den højeste rente. Så, "Hej, begynd at betale det af." Og så betal den næste, betal den næste. Og mange gange vil de sælge en ejendom, der er deres hundeejendom eller [uhørbar 00:30:40]. Som: "Hey, denne egenskab, det er smerten i numsen. Jeg hader det. Det fungerer ikke godt." Store. Nå, slip med det. Påskønnelsesfest. Vi kommer videre. Så for mange mennesker kan det være et rigtig godt træk at betale af på deres ejendom. Men nu, hvis du siger, "Hey, hvis jeg betaler af på ejendommen, og jeg ikke har den indkomst, jeg ønsker," har vi et problem der.
Scott:
Så vi havde en god diskussion om et emne som dette på BiggerPockets Money show 322, Why Your Rental Property Cashflow Isn't What You Think It Is. Vi havde en gæst der, som havde ni lejeboliger og levede løn-til-løn, fordi pengestrømmen ikke var der. Så hvis du undrer dig over dette, hvis du ikke er sikker, kan du være i den situation, hvis du har et par lejemål, hvor i det mindste et par af dem er break-even i bedste fald og måske negativt cashflow. Og jeg tror, at du i den situation vil opdage det ved at følge de fem trin, som Chris skitserede. Og i den specifikke ejendom-for-ejendomsanalyse bestemmer du, hvilke du sandsynligvis bør overveje at sælge eller forlade. Så Chris, har du gjort dette med din egen portefølje inden for de sidste år eller to?
Chris:
Jeg har. Så jeg lavede min egen porteføljegennemgang. Jeg lavede ingen bevægelser i år, og det var mere, fordi min portefølje faktisk er … Den er ret godt optimeret med loftsrenterne, belåningsværdien. Men også at gå ind i de eksterne faktorer er, at min karriere og min virksomhed er en ejendomsmægler, alt sammen ejendomsrelateret. Nå, jeg er meget konservativ. Og siden vi går igennem urolige tider, og de fleste menneskers indkomst i fast ejendom er faldet i år, og … For 2022 og '23 er den lavere for mange mennesker. Så jeg tænker: "Hey, jeg vil være meget konservativ med mine investeringer, fordi jeg skal sørge for, at min daglige indkomst er i orden. Så jeg vil ikke gå derud og begynde at træde op eller stramme pengestrømmene.” Selvom det giver mening fra et investeringssynspunkt, giver det ikke mening fra det globale synspunkt af, hvad jeg skal gøre som investor lige nu.
Så det, jeg gør, er, at jeg har to ejendomme her i Denver Metro, der … jeg mener, de er gode lejemål. Som jeg sagde, de er ikke mine yndlings. Jeg ville ikke være utilfreds med at flytte dem. Så jeg har talt med min ejendomsadministrator. Lejekontrakter forfalder omkring december-tid, er det, vi søger, fordi det bedste tidspunkt at sælge ejendomme her i Denver er foråret. Lige omkring midten af februar til slutningen af maj, et sødt sted at opføre en ejendom. Så jeg vil sørge for, at de lejemål er udløbet, og så har jeg tid til at få lejerne ud, så de kan finde et nyt sted at bo, og forhåbentlig har jeg tre til seks uger til at gå videre der og lave enhver form. af opdateringer, jeg skal lave. Fordi de fleste lejemål har brug for noget kærlighed. De har brug for noget TLC. Og mange gange er det bedre at lægge 5 til 15,000 dollars i noget arbejde og derefter sælge det til en ejer. For hver dollar, jeg bruger på at gøre det smukkere, skulle jeg få tre til fire dollars mere til gengæld for det. Så, "Hey, hvor er det søde sted for mig at gøre det meget ejervenligt for at maksimere min dollar?"
Så det begynder jeg at planlægge. Det gør mange kunder. En virkelig interessant ting. Det har været så fascinerende. Så vi går tilbage til dette scenarie med høj egenkapital og lav rente. Mange mennesker tænker: "Hey, min leje er god." De har et loft på 4 %. De kan lide lejen, en god del af byen. De vil ikke røre ved det, men de vil omfordele egenkapitalen. Vi har lavet en masse HELOCs. Der er en bank, som jeg kender til i Colorado … De er normalt meget svære at finde banker, der vil lave investerings-HELOC'er på investeringsejendomme. Så en HELOC er en boligkreditlinje, og de er ikke som et 5-årigt realkreditlån, men det er mere som checken, kreditkortet på din ejendom.
Vi har mange mennesker, der investerer HELOC på deres investeringsejendom, og så går de fra … De havde en LTV på 30 %. De udtager 20 eller 30 % af deres egenkapital og omplacerer den derefter enten til en leje- eller en form for syndikeringsstrategi. Og de er i stand til at få deres kage og spise den også, fordi de har den lave 30-årige faste rente, og de er i stand til at håndtere en eller anden variabel rente, men lån til 6, 7 %, men gå få et afkast på 15 til 20 %.
Mindy:
Hvem laver denne HELOC for investeringsejendomme? Fordi jeg ikke har været i stand til at finde nogen, der laver HELOC-investeringer.
Chris:
Nå, DM mig på BiggerPockets, så skal jeg fortælle dig det, Mindy. Nej. Så meget af dette kommer fra … Så med det her, så disse er … jeg mener, glad for at dele det navn med dig og give min kontakt derovre, Mindy. Fantastisk fyr. Men du vil kigge efter lokale banker. De store banker og nationale långivere, og sandsynligvis den person, der gav dig dit 30-årige faste konventionelle lån, de vil ikke være den rigtige fyr eller pige til at give dig det lån. De er Fannie og Freddie konventionelle långivere.
Så de store banker vil ikke give dig dette. Men find en lokal bank, som en statsautoriseret bank eller kreditforening mange gange, og det er dem, der laver HELOCs. Og det kommer bare ned på, at jeg talte med 30 banker, plus at jeg fik mit netværk herud. Og jeg kender et par banker, der vil gøre det, men meget få vil gøre det, hvis de ikke ejer den første position. Og mange gange har de ikke den første position. Så det bliver meget, meget nuanceret. Men det er her, mange mennesker bliver frustrerede over fast ejendom, især teknikere og aktiefolk. Jeg siger, "Nå, fast ejendom er ikke effektivt." Ja, ring til 30 långivere. Det er ikke sjovt, men det er sådan man finder guldet.
Scott:
Så jeg elsker dette som en tilgang og som et værktøj. Jeg vil gerne advare om, at jeg ikke er fan af at bruge en HELOC-investering til 6 % rente for derefter at omplacere til investeringer af syndikeringstype. Jeg synes, det er virkelig hård arbitrage, og pengestrømmene og timingen fra disse syndikeringer kan ikke være helt så gode i nogle af disse tilfælde. Det er et meget aggressivt spil. Så husk bare det, hvis du vil lave den slags strategi. Det er meget mere aggressivt end at omplacere egenkapitalen fra en lejeejendom til en anden ejendom, efter min mening, ved at bruge 7-årig fastforrentet gæld.
Chris:
Ja. Det er her, som jeg sagde, for mange mennesker, der gør det, de ejer otte lejemål, og de gør det på en eller to. Så de forbliver stadig meget afbalancerede i den samlede aktieposition, og deres blandede faste rente er 3.5, og nu tilføjer de en meget lille mængde variabler. Så jeg er fuldstændig enig med dig, Scott. Det er mere avanceret. Det er højere risiko. Og vi har folk, der gør det ved udlejning, gør det mod fonde eller syndikeringer. Men det er bestemt en meget mere avanceret teknik, og sørg for, at du har penge til at ride på alle bølger derfra eller tage slag derfra.
Scott:
Jeg vil gerne sige, jeg synes, det er klogt at gå ud og se, hvad du kan få for en investor HELOC, hvis det er tilgængeligt for dig. Det er altid godt at have adgang til kreditten, selvom du ikke kommer til at bruge den.
Mindy:
Ja. Det reddede bestemt min hud på vores ejendom. Det var ikke en investor HELOC. Det var en HELOC på mit eget hus. Men jeg gjorde nogle økonomiske abeforretninger, og jeg havde brug for adgang til hurtige kontanter. Og jeg tænkte, at jeg måske skulle have adgang til hurtige kontanter, så jeg åbnede den, men jeg tog ikke noget ud. Den sad bare der. Men når jeg så havde brug for det, var det der til at trække. Er en investering HELOC til samme eller lignende sats til en privat ejendom HELOC?
Chris:
Nej. Mange gange er det mere som prime plus 1 til 3%, hvor mange gange ejer-occ kan være prime plus 0 eller prime plus 0 til 1. Så du ser spredningen der. Den anden ting er, at for mange primærvalg mener jeg, at der er mange kreditforeninger og banker rundt omkring i byen, der vil gå op til 95 % eller 100 % kombineret LTV. De vil lave meget høje LTV'er. Igen, gå derind med forsigtighed. Du skal være smart med et stort kreditkort. Men en investor HELOC, hvor de taper ud mange gange er en samlet LTV på 70 til 80%. Og kombineret LTV betyder: "Hey, hvad er procentdelen af den 30-årige faste førstegangsbetaling? Og vi tilføjer HELOC oven på der. Hvad er de to kombineret?" Så investeringen HELOC er den bedste, jeg har set. Jeg siger bedst. Den højeste LTV er 80% kombineret LTV, hvilket stadig er utroligt højt for en investering HELOC.
Scott:
Kan vi gennemgå et par eksempler fra måske kunder, som du har arbejdet med, på folk, der måske har gennemgået forskellige af disse muligheder? Har du talt med nogen, og de siger: "Ved du hvad? Jeg vil bare betale sagen og sige glem det”? Eller: "Jeg vil bare lade det sidde og ikke gøre noget. Jeg vil ikke betale gælden tidligt. Jeg vil bare lade det amortisere." Og så har du haft nogle mennesker, der har været igennem dette, og hvad var deres begrundelse i den seneste tid?
Chris:
Ja. Jeg mener, det er alt ovenstående, og meget af det kommer ned til, hvad deres mål er, og hvad deres overordnede risikotolerance er. Jeg mener, jeg har kunder lige nu, der sælger en ejendom, og de vil lave en 1031. Nogle forbliver lokale. Nogle er på vej ud af staten. Store. Forskellige muligheder der. Og deres begrundelse i det tilfælde er: "Hey, påskønnelsesfesten er forbi." For Denver, den skøre påskønnelse, er det slut. Hvis du sælger nu, giver du måske et par point tilbage. Men hvem bekymrer sig? Du lavede 40%. Giv to point tilbage de sidste to år. Og de siger stadig, "I det lange løb vil jeg gå derud... Mange mennesker siger, "Hey, denne ejendom er en klasse C-ejendom, en hovedpine-egenskab. Det er ikke længere en fantastisk leje. Jeg ønsker at flytte det til en bedre placering, eller klasse A ejendom, mindre hovedpine." Så det bør være lavere vedligeholdelse, en lignende eller højere cap rate, men mere hands-off. Det er dels investering, og dels gør det bare deres liv lettere som investor.
Jeg fik også mange mennesker ... Faktisk sagde et flertal af mennesker: "Ved du hvad? Jeg hænger hårdt for året.” Som hænger hårdt for året og bare en slags lade kontanter blive i banken, bygge og fortsætte med at betale af på gælden, er aldrig et dårligt træk. Hvis du ikke er sikker, vil det ikke skade dig at pumpe bremserne. Der er ingen aftale, du vil gå glip af, som vil gøre eller bryde din karriere. Men hvis du laver en transaktion, er der en aftale, der kan bryde din karriere. Så du skal ikke bekymre dig om den store, der vil gøre dig rig. Bekymre dig om den, der vil sprænge dig i luften og sætte dig 10 år tilbage. Og det er, hvad der kan ske. Så det er altid at være opmærksom. Så mange sidder fast. Som jeg sagde, de gør, hvad jeg er. "Hej, jeg er i en god position. Mine ejendomme klarede sig godt. Jeg har en god LTV. Jeg sidder fast i et år.”
Og så de mennesker, der gør mere de avancerede strategier med at sætte en anden på der, som en anden fast eller en anden HELOC, det er ikke folk med én egenskab, der gør det. Det er folk med 5 til 10 ejendomme, og de har et godt cashflow, og de gør det på 1 eller 2 ejendomme for at øge deres globale LTV fra 30 % til 40 %. Så de har stadig meget lav LTV, og deres blandede rente stiger en lille smule. Og de har også kontanterne i banken og lejen på vej ind for at kunne finansiere alle betalingerne. Og for også at modstå, "Åh, jeg lavede det træk, og jeg troede, jeg ville lave 20 % IR, og jeg laver 7 % IR nu på denne ejendom." De kan klare det sorte øje. Men risiko-belønningsforholdet er korrekt for dem, men de er korrekt kapitaliseret, og de har en god indkomst, der kommer ind.
Mindy:
Chris, på dette marked, er der nogensinde en god sag for en cashout refi? Jeg mener, jeg er gammel nok til at huske 7%. Mit første realkreditlån var et lån på 7 %, og jeg troede, at jeg var snavs for at få det lån på 7 %. Og nu har vi haft 2, 3, 4% lån i 20 år. Folk er skræmte over disse nuværende renter, og jeg kan forstå, hvorfor en udbetalingsrefi virker som en dårlig idé på papiret, men det kan ikke være helt dårligt.
Chris:
Som med de fleste ting, afhænger det. Men nogle ting på højt niveau. Så jeg går tilbage til det eksempel, hvor jeg sagde: "Hvis en ejendom har en loftssats på 4 %, er det min tommelfingerregel." Det fungerer godt i Denver. Jeg ved ikke, hvordan det oversættes til andre markeder. Jeg antager ligheder. Men igen, det er min ansvarsfraskrivelse. På højt niveau, hvis ejendommen er over en 4% cap rate ejendom, kan en udbetalingsrefinansiering give mening. Hvis det er under en 4% cap rate ejendom, giver det normalt ikke mening. Men nu er det nok en lille smule højere. Jeg er nok nødt til at opjustere mine tommelfingerregler for cap rates på det nye marked. For hvis du laver en udbetalingsrefi, køber du ejendommen tilbage. Og jeg tvivler alvorligt på, at hvis du lavede en fuld udbetalingsrefi, ville ejendommen stadig have pengestrømme. De fleste gange er det ikke en negativ pengestrøm.
Så ud af alle de anmeldelser, jeg har lavet og ud af alle de kunder, jeg har arbejdet med, kan jeg ikke komme i tanke om nogen, der har foretaget en udbetalingsrefi lige nu på det nuværende marked. Der kan være en eller to, men jeg vil sige, at den er så tæt på nul, som jeg ville føle mig tryg ved offentligt at sige, at den er nul. De fleste mennesker vælger at sidde fast og ikke gøre noget, sælge og flytte pengene eller sætte en HELOC på der for at få adgang til egenkapitalen. Men hvis du allerede har en dårlig lejebolig, er det normalt ikke en god ting at lave en udbetalingsrefi på 7 %. For nu har du et negativt pengestrømsaktiv, der er til en dårlig cap rate, som du nu geninvesterer.
Så for langt de fleste mennesker tror jeg ikke, at det rigtig giver mening at have negative pengestrømme egenskaber. En gang imellem, for en lille del af porteføljen, ja, jeg kan gøre undtagelsen fra den regel. Men for de fleste mennesker, hvorfor vil du have et aktiv, der ikke betaler sig selv? Så hvis du laver en udbetalingsrefi, bliver meget tid negativ. Og det er der, det bliver et ansvar for de fleste. Så jeg har ikke set nogen udbetalinger, og jeg kan heller ikke se mine investorer eller kunder gøre det.
Mindy:
Jeg får det spørgsmål meget, og jeg har heller ikke set nogen grund til at lave en udbetalingsrefi. Hvis du har en ejendom, som du købte, før renterne begyndte at stige i juni sidste år, så hvis du vil beholde den, så behold den og HELOC for at få adgang til egenkapitalen. På kort sigt er jeg enig med Scott i, at HELOC-penge skal være kortsigtede penge. Men så, ja, enten beholder du den eller sælger den. Og hvis du skal beholde den, så behold den lave rente. Det giver bare ikke mening. Jeg ved ikke, hvad du ville gøre med det. Men igen, det kommer an på. Mest sandsynligt kommer det ikke til at lykkes. Kør dine scenarier, ligesom du sagde før. Hvis du kan få adgang til de kontanter på en sådan måde, at de vil … Du fandt en dræbende aftale, og dette er de eneste penge, du har, det kunne være en meget, meget specifik måde at bruge udbetalingsrefi. Men ja, jeg er enig med dig.
Scott:
Ja. Bortset fra i tilfælde af dem, der er ekstreme tyre om ejendomsmarkedet, og som bare vil købe meget mere og trække deres penge ud, giver refinansiering fra et lavrentelån til et meget højere ikke meget. følelse. Så jeg ser brugen af dette langsomt komme tilbage i løbet af de næste par år, da folk køber med renter til de nuværende kurser. Så hvis du køber en ny ejendom til 6, 7, 7.5 % med et investorlån, og så BRRRR det næste år, hvis du vil refinansiere til 7 % og trække nogle penge ud, ville det være fornuftigt at mig. Så jeg tror, du vil se en midlertidig pause i de fleste refinansieringsaktiviteter. Det er åbenbart allerede her. Jeg tror, det vil fortsætte og langsomt komme tilbage i løbet af de næste par år.
Chris:
Ja. Jeg mener, jeg taler med mange långivere, og jeg mener, refi-festen sluttede for omkring et år siden. Derfor oplevede vi også mange fyringer i udlånsverdenen, fordi refi-festen sluttede. Jeg er enig. Det er bare ikke en stor leg lige nu. Så det er en meget lille brug af sager lige nu. Det giver normalt mening for nogen, men det er 0.1 % derude.
Scott:
Chris, det har været fantastisk. Tak fordi du kom og viste og talte om dette gode problem. Sådan håndterer du den egenkapital, du måske har fanget i din lejeportefølje, hvis du har været en langsigtet investor. Hvor kan folk finde ud af mere om dig?
Chris:
Nå, du kan altid Google mig. Jeg er marketingmedarbejder her i Denver. Så hvis du googler Chris Lopez, Denver, finder du mig. Men det absolut bedste sted at gøre det er BiggerPockets. Jeg er på de fora der, og send mig en DM. Det er virkelig den eneste sociale platform, jeg faktisk selv bruger og reagerer på, for det er faktisk nyttig information. Så jeg ville elske at oprette forbindelse til folk på BiggerPockets, fordi jeg virkelig elsker at jamme og tale om fast ejendom og også at lære, hvad andre mennesker laver. Så BiggerPockets er det bedste sted at tage hen.
Scott:
Fantastisk. Ja. Hvis du er i Denver, er Chris altid villig til at mødes. Jeg har mødt dig et par gange for nylig. Ja. Du er også velkommen til at kontakte mig, hvis du går ind i BiggerPockets-fora. Jeg vil med glæde møde dig. Så Denver er et sjovt sted for investorer. Vi elsker at udvikle netværket.
Chris:
Fantastisk. Nå, tak fyre. Det var et brag at komme her. Jeg elsker at tale mere tekniske ting som dette, så dette er min absolutte kop te. Så tak fyre.
Mindy:
Tak, Chris. Det var super sjovt, og vi taler med dig snart.
Chris:
Farvel gutter.
Mindy:
Okay. Det var Chris Lopez. Det var meget sjovt. Scott, vi tog en masse ting op, som jeg ikke rigtig havde overvejet før. Men også det råd, der stikker ud igen, bare med hvert show, vi laver, er, kør dine numre. Lav dine lektier. Kør de forskellige scenarier. Flyv ikke bare forbi sædet på dine bukser. Se, hvad der er den mest økonomisk fordelagtige vej for dig at tage. Ikke bare, "Alle andre sælger, så jeg burde også sælge." Det er måske ikke den bedste mulighed. Det kan være den bedste mulighed. Men tag en solid beslutning baseret på matematik, ikke følelser.
Scott:
Jep. Elsker det. Chris siger: "Start med din portefølje. Stil dig selv spørgsmålet: 'Vil det opnå det, jeg ønsker, at det skal opnå?'” Kog det derefter ned i ejendomskomponenten i din portefølje på en deal-by-deal-basis. Bidrager hver enkelt af disse aftaler til det større mål? Og hvis ikke, skal jeg så betale det? Skal jeg ikke gøre noget og lade min nuværende seddel amortisere, eller skal jeg sælge og bytte eller sælge og vinde gevinsterne? Komplekse sæt beslutninger, som du skal træffe her. Der skal en masse tanke og energi og en masse knowhow til. Heldigvis har vi en platform kaldet BiggerPockets til at hjælpe dig med at opdage alle ins og outs af den slags ting og lave den slags analyser på egenskabskomponenten af det.
Men jeg vil også gerne stille et andet spørgsmål. Jeg vil gerne stille et andet spørgsmål til dette spørgsmål. Hvilket er, hvad ville du gøre, hvis du konverterede hele din portefølje til kontanter? Hvis jeg bare gav dig det kontant, hvordan ville du så implementere det? Ville det være på samme måde, som du har fået det indsat i dag, eller ville det være noget andet? Og hvis det er noget andet, hvorfor går du så ikke tilbage til det og siger: "Hvordan begynder jeg at lave bevægelser i dag med alle de ekstra kontanter, jeg akkumulerer, eller måske endda omplacere nogle af aktiverne i min nuværende portefølje for at komme til den tilstand det er min ønskede portefølje”?
Mindy:
Åh, jeg holder meget af det spørgsmål, Scott. Hvordan ville du bruge pengene? Ville du implementere det på nøjagtig samme måde, eller ville du foretage ændringer? Det er interessant. Jeg tror, ærligt talt, jeg ville være stort set på samme måde, som jeg er lige nu. Jeg kan godt lide min portfolio.
Scott:
Ja. Jeg er ret tilfreds med min portefølje, men jeg tror, at en stor ting for folk at tænke over er gæld. Jeg har talt meget om det her på det seneste. Men jeg fik et spørgsmål den anden dag fra en BP Money-lytter, og de sagde: "Hey, jeg har denne store portefølje, men jeg genererer ikke nogen pengestrøm." "Porteføljen er ligesom 2.5 $3 millioner. Hvordan genererer du ikke cashflow?” "Åh, det er fordi vi er indsat på denne måde." Nå, hvis du købte et realkreditlån, hvis du bogstaveligt talt … Investeringslån er 7 og 7.5% lige nu for 30-årige realkreditlån på investeringsejendomme. Du har lige lagt et par hundrede tusinde i et af de realkreditlån. Køb et enkelt realkreditlån, og du har, bare fra renten, dine 30, $40,000 om året i passiv cashflow. Så noget at snuppe på for folk derude, der spekulerer på, hvad de skal gøre med deres portefølje, betragte gæld som et af de steder, hvor du kan omfordele i større grad, især hvis du vil have den passive indkomst.
Mindy:
Det er et interessant scenarie, Scott. Jeg kan lide det. Okay. Skal vi komme ud herfra?
Scott:
Lad os gøre det.
Mindy:
Okay. Det afslutter denne episode af BiggerPockets Money Podcast. Han er Scott Trench, og jeg er Mindy Jensen, der siger: "Vi tales snart med dig, bavian."
Scott:
Hvis du nød dagens afsnit, så giv os venligst en femstjernet anmeldelse på Spotify eller Apple. Og hvis du leder efter endnu mere pengeindhold, er du velkommen til at besøge vores YouTube-kanal på youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money blev skabt af Mindy Jensen og Scott Trench, produceret af Kailyn Bennett. Redigering af Exodus Media. Copywriting af Nate Weintraub. Til sidst en stor tak til BiggerPockets-teamet for at gøre dette show muligt.
Se podcasten her
[Indlejret indhold]
Hjælp os med at nå ud til nye lyttere iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi
- Hjem egenkapital forklaret og hvordan man bruger det til opbygge rigdom endnu hurtigere
- Hvornår skal man købe, sælge eller refinansiere og hvordan man beregner den bedste løsning for dig
- Cap satser og ved at bruge denne simple metrik til tage stilling til, om en lejebolig er værd at beholde
- HELOCs (home equity lines of credit) og hvilke banker, der vil tilbyde dem på udlejningsejendomme
- Chris' femtrinsramme til at revurdere og opgradere din lejeportefølje
- Hvornår skal man cash-out refinansiering og hvorvidt det giver mening med dagens høje renter
- og So Meget mere!
Links fra showet
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? Tjek vores sponsor side!
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 år
- 2022
- 35 %
- 7
- 70
- 95 %
- a
- I stand
- Om
- over
- absolutte
- absolut
- adgang
- Adgang
- Konto
- Ophobe
- akkumulering
- præcis
- opnå
- tværs
- Lov
- Handling
- aktivitet
- faktisk
- tilføjet
- Yderligere
- fremme
- fremskreden
- rådgivning
- rådgivere
- Efter
- Agent
- midler
- aggressive
- Justerer
- Alle
- allerede
- Skønt
- altid
- forbløffende
- blandt
- beløb
- analyse
- analysere
- ,
- årligt
- En anden
- besvare
- svar
- nogen
- Apple
- Indløs
- værdsætter
- påskønnelse
- tilgang
- passende
- arbitrage
- OMRÅDE
- områder
- omkring
- aktiv
- Aktiver
- antagelse
- opnåelige
- attraktivt
- austin
- forfatter
- til rådighed
- tilbage
- Bad
- Balance
- båndbredde
- Bank
- Banker
- baseret
- grundlæggende
- I bund og grund
- grundlag
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- før
- være
- Tro
- jf. nedenstående
- BEDSTE
- Bedre
- mellem
- Big
- Store billede
- større
- Bit
- Sort
- blæse
- Obligationer
- boom
- grænse
- Boring
- låne
- købte
- BP
- Pause
- bringe
- Bringe
- Bringer
- bragte
- bygge
- Bygning
- Bulls
- Bunch
- virksomhed
- virksomheder
- købe
- Købe
- KAGE
- beregne
- ringe
- kaldet
- Kan få
- kan ikke
- kasket
- kapital
- kapitaliserede
- fange
- Optagelse
- kort
- Karriere
- tilfælde
- Casestudier
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- Udbetale
- udbetaling
- fanget
- udfordre
- udfordringer
- Ændringer
- Kanal
- kontrollere
- skak
- valgt
- Chris
- By
- klasse
- kunde
- kunder
- Luk
- lukning
- Kollegium
- Colorado
- kombineret
- Kom
- behagelig
- kommer
- kommerciel
- Fælles
- samfund
- komplekse
- komponent
- Konceptet
- konklusion
- betingelse
- sikker
- forvirret
- forvirrende
- Tilslut
- Konsekvenser
- konservativ
- Overvej
- betragtes
- kontakt
- indhold
- fortsæt
- bidrager
- konventionelle
- konverteret
- tekstforfatning
- Koste
- kunne
- land
- Par
- CPA
- oprettet
- skabelse
- kredit
- kreditkort
- Credit Union
- Kreditforeninger
- Kop
- Valuta
- valutahandel
- Nuværende
- For øjeblikket
- Dangerous
- data
- dag
- Day Trading
- dag til dag
- deal
- Tilbud
- Gæld
- årti
- besluttede
- beslutning
- afgørelser
- definitivt
- Degree
- Delaware
- Denver
- Afhængigt
- afhænger
- indsætte
- indsat
- destination
- Bestem
- udvikling
- DID
- forskel
- forskellige
- diligence
- opdage
- diskussion
- Divided
- DM
- Er ikke
- Dog
- gør
- Dollar
- dollars
- Dont
- Ved
- fordoblet
- tvivler
- ned
- dramatisk
- drømme
- droppet
- hver
- tidligere
- Tidligt
- tjene
- lettere
- nemt
- spiser
- effektiv
- enten
- andetsteds
- indlejret
- energi
- Engineering
- nok
- Hele
- Episoder
- egenkapital
- især
- væsentlige
- ejendom
- skøn
- evaluere
- Endog
- NOGENSINDE
- Hver
- alle
- at alt
- udviklet sig
- eksempel
- eksempler
- Undtagen
- undtagelse
- udveksling
- ophidset
- udføre
- Afslutning
- Exodus
- udgifter
- dyrt
- erfaring
- erfarne
- Forklar
- ekstrem
- øje
- faktorer
- ventilator
- fantastisk
- fascinerende
- hurtigere
- Fedt
- Favorit
- Feature
- gebyr
- tilbagemeldinger
- Gebyrer
- Feet
- få
- Figur
- finansiere
- finansielle
- Økonomisk uafhængighed
- økonomisk
- Finde
- ende
- Fornavn
- Første kig
- fast
- flad
- flow
- fokuserede
- efter
- FOMO
- Til investorer
- udenlandsk
- udenlandsk valuta
- forum
- fora
- fundet
- grundlægger
- FRAME
- Framework
- Gratis
- Frihed
- Fredag
- fra
- frustrerede
- fuld
- sjovt
- fond
- fonde
- fremtiden
- fremtidig vækst
- Gevinst
- gevinster
- spil
- generere
- generere
- få
- få
- gave
- Pige
- Giv
- giver
- Give
- Global
- Go
- mål
- Mål
- Goes
- gå
- Guld
- godt
- stor
- brutto
- Grow
- Vækst
- Gæst
- gæster
- Guy
- hack
- hacket
- håndtere
- Hænge
- ske
- sker
- Gem
- høst
- høst
- have
- hoved
- høre
- hjælpe
- hjælpe
- hjælper
- link.
- Skjult
- Høj
- højt niveau
- højere
- højeste
- historisk
- Hit
- hold
- bedrift
- Home
- Homes
- hjemmearbejde
- Ærligt talt
- Forhåbentlig
- HOT
- HOURS
- hus
- huse
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- Hundreder
- Hurt
- SYG
- idé
- identificere
- vigtigt
- in
- medtaget
- Indkomst
- Forøg
- øget
- utroligt
- uafhængighed
- indeks
- individuel
- oplysninger
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interesseret
- interessant
- Internet
- Interview
- indføre
- inversion
- Invest
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involverede
- IRA
- isolerede
- spørgsmål
- IT
- selv
- rejse
- hoppe
- Holde
- Nøgle
- børn
- Venlig
- Kend
- matte
- stigen
- sø
- vid udstrækning
- større
- Efternavn
- Sidste år
- lancere
- fyringer
- Leads
- lærte
- læring
- forlader
- långivere
- udlån
- udlejning
- Niveau
- Leverage
- LG
- ansvar
- Livet
- Sandsynlig
- Line (linje)
- linjer
- Lytte
- notering
- lidt
- leve
- levende
- lån
- Lån
- lokale
- LOKALE BANKER
- placering
- Lang
- langsigtet
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- taber
- miste
- Lot
- kærlighed
- Lav
- LTV
- lavet
- vedligeholdelse
- Flertal
- lave
- maerker
- Making
- leder
- mange
- Marked
- Marketing
- markedsplads
- Markeder
- massive
- matematik
- Matter
- Matters
- Maksimer
- midler
- Medier
- Mød
- Flet
- metrisk
- Metrics
- Metro
- måske
- million
- Mindset
- mangler
- fejltagelse
- øjeblik
- penge
- Måned
- mere
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- bevæge sig
- bevæger sig
- flytning
- flere
- navn
- nation
- national
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- behov
- negativ
- netto
- netværk
- Ny
- New Market
- næste
- Nord
- berygtet
- nummer
- numre
- tilbyde
- Tilbud
- ofte
- Okay
- Gammel
- ONE
- åbnet
- drift
- Udtalelse
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- Option
- Indstillinger
- Andet
- skitseret
- uden for
- samlet
- oversigt
- egen
- ejere
- betalt
- Smerte
- maleri
- Papir
- del
- særlig
- partner
- part
- passive
- passiv indkomst
- forbi
- sti
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- Mennesker
- folks
- procent
- perfekt
- udføre
- udfører
- udfører
- måske
- person,
- personale
- Personligt
- perspektiv
- fase
- phoenix
- pick
- billede
- Pivot
- Place
- Steder
- fly
- planlægning
- perron
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- Vær venlig
- plus
- lommer
- podcast
- Punkt
- punkter
- overveje
- pool
- fattige
- portefølje
- position
- positioner
- besiddelse
- mulig
- Indlæg
- Indlæg
- præsentere
- smuk
- pris
- primære
- Prime
- sandsynligvis
- Problem
- behandle
- produceret
- professionel
- korrekt
- egenskaber
- ejendom
- beskyttet
- offentligt
- pumpning
- Skub ud
- skub tilbage
- sætte
- sætter
- Sætte
- spørgsmål
- Hurtig
- Raleigh
- rækkevidde
- Sats
- priser
- bedømmelse
- forholdet
- nå
- nå
- Læsning
- klar
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkedet
- realistisk
- indse
- gik op for
- ejendomsmægler
- grund
- rimelige
- nylige
- for nylig
- anbefaler
- anbefalinger
- Refi
- relaterede
- relativt
- huske
- Lej
- leje
- repræsentere
- Ressourcer
- Svar
- svar
- pensionering
- afkast
- afkast
- gennemgå
- Anmeldelser
- Beløn
- Rich
- Rid
- Ride
- stigende
- Risiko
- Rullet
- rundt
- Herske
- Kør
- kører
- Said
- salt
- Salt Lake City
- Sam
- samme
- Gem
- besparelse
- Besparelser
- siger
- scenarie
- scenarier
- Anden
- sekunder
- Secret
- se
- synes
- segment
- sælger
- Salg
- Sells
- forstand
- sessioner
- sæt
- syv
- Del
- Skyde
- skydning
- Shop
- Kort
- kort sigt
- bør
- Vis
- underskrive
- lignende
- ligheder
- Simpelt
- siden
- enkelt
- Siddende
- Situationen
- SIX
- betydelige
- færdigheder
- hud
- langsomt
- lille
- Smart
- So
- indtil nu
- Social
- social platform
- solgt
- solid
- nogle
- Nogen
- noget
- Snart
- Lyd
- Kilde
- SPA
- specialisere
- specifikke
- specifikt
- hastighed
- tilbringe
- Spin
- Sponsorer
- Spot
- Spotify
- spredes
- Spreads
- regneark
- forår
- Stjerne
- starte
- påbegyndt
- Starter
- Tilstand
- forblive
- Trin
- Steps
- Stick
- Stadig
- bestand
- aktiemarkedet
- Lagre
- Aktier og obligationer
- Historie
- strategier
- Strategi
- stress
- undersøgelser
- succes
- vellykket
- sådan
- Super
- sød
- syndikering
- bord
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- Tryk på
- skat
- Skatter
- Te
- hold
- tech
- Teknisk
- midlertidig
- lejer
- prøve
- Fremtiden
- verdenen
- deres
- Der.
- ting
- ting
- Tænker
- Tredje
- i år
- tænkte
- tusinder
- tre
- tærskel
- Gennem
- stramning
- tid
- tid til at købe
- tidslinje
- gange
- tip
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- tolerance
- Ton
- tons
- også
- værktøj
- top
- emne
- I alt
- HELT
- rørt
- mod
- handle
- erhvervsdrivende
- Trading
- transaktion
- Transcript
- rejse
- Traveling
- enorm
- Tendenser
- Triple
- problemer
- sand
- Stol
- TUR
- Drejede
- typer
- forstå
- tegningsgaranti
- union
- Fagforeninger
- låse
- opdateringer
- opgradering
- us
- brug
- brug tilfælde
- sædvanligvis
- Værdiansættelse
- værdi
- værdi-add
- Værdier
- forskellige
- Vast
- køretøj
- versus
- video
- ønskede
- Vand
- bølger
- Rigdom
- uge
- uger
- velkommen
- Hvad
- Hvad er
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- vilje
- villig
- KLOG
- uden
- vidunderlig
- undrende
- Arbejde
- træning
- arbejdede
- arbejder
- virker
- world
- værd
- værd
- ville
- wrap
- skriver
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- Udbytte
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul