Den "Rookie til ejendomsinvestor på 90 dage”-serien er tilbage, og vi tjekker ind med tre mentees, mens de går fra newbies til high-net-worth gennem fast ejendom! Vores mentees har haft travlt i løbet af de sidste par uger, så Ashley og Tony kiggede forbi dem for at se, hvordan deres udlejningsejendomme gik. De rører ved hvordan man laver et lowball-tilbud, skubbe forbi frygten for at få et tilbud accepteret, hvor man kan finde motiverede sælgere, korttidsleje markeder og sælgerfinansiering Spørgsmål og svar.
Først op, Brandon slutter sig til os som den nyeste ejendomsmægler-rookie på showet. Han mangler endnu at få lavet sin første handel og er stadig på udkig efter at købe en ejendom, men han opdager, at prisen ikke matcher hans fortjeneste. Ashley og Tony fortæller Brandon, hvordan man laver et lavt tilbud, og hvorfor du skal indsend altid en pris, der virker for dine numre. Næste, Lawrence deler, hvordan han har været på jagt efter en sælgerfinansieret handel og søger nye måder at finde motiverede sælgere mere tilbøjelige til at sælge med rabat eller med fleksible vilkår.
Endelig hører vi fra Melanie, der havde lidt af ejendom panik da hun søgte efter mere kortsigtede lejemarkeder at tilføje til hendes liste. Efter nogle undersøgelser har hun fundet sig til rette og er i øjeblikket på udkig efter ejendomme at give tilbud på. Hendes eneste spørgsmål er, hvordan og hvorfor hun skal gå efter sælgerfinansiering. Ashley og Tony giver hende alle de detaljer, du har brug for, før de går ind i en direkte aftale med sælgeren.
Klik her for at lytte til Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
Ashley:
Dette er Real Estate Rookie Episode 257.
Tony:
Noget andet at tænke på, Lawrence, mens du indsender nogle af disse tilbud, er at give sælgerne forskellige muligheder. For eksempel forsøger vi at købe et hotel i løbet af sommeren, og vi gav dem forskellige muligheder for sælgerfinansieringsaftalen, som vi var ved at lave. Man havde et højere prispunkt med lidt højere rente, men en lavere udbetaling. En anden mulighed havde en højere udbetaling, men så var de andre vilkår en lille smule mere favorable for os. Jeg tror, at hvis du vil nå dertil, hvor du ikke lægger mere ned end du sagde 15% eller 7% baseret på, hvad Pace sagde, så tilbyder det som en anden mulighed. Og måske selvom det er en lidt højere købspris, fungerer det stadig bedre for dig, fordi udbetalingen bliver mindre.
Ashley:
Mit navn er Ashley Kehr, og jeg er her sammen med min medvært, Tony Robinson.
Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast, hvor vi hver uge, to gange om ugen, bringer dig den inspiration, motivation og historier, du har brug for at høre for at kickstarte din investeringsrejse. Og i dag vil jeg råbe en meget speciel person fra Rookie-publikummet op. Denne person går under brugernavnet, The Handyman 317, og Handyman efterlod os en femstjernet anmeldelse på Apple Podcasts, der siger: "Tak!" Med det store udråbstegn. “Helt klart en af mine yndlings ugentlige podcasts. Jeg er entreprenør, og jeg har sat mig et mål om at begynde at investere i 2023 for mig selv efter at have lyttet til din podcast. Nå, da jeg lyttede til din podcast ugentligt, fik jeg min selvtillid og har allerede afsluttet et flip og købt en duplex for at holde på det hele i 2022. Jeg sætter pris på den service, I yder, og mange tak for at hjælpe mig med at nå mine mål. Så meget gratis viden om dette show."
Handyman 317, kudos til dig for at lytte og tage imod råd og handle, mand. Det er den største brik. Så hvis I endnu ikke har givet os en ærlig vurdering eller anmeldelse, så gør det venligst. Jo flere synspunkter vi får, jo flere mennesker kan vi hjælpe. Jo flere mennesker vi kan hjælpe, jo flere historier får vi som Handyman 317. Ashley Kehr, hvad sker der? Hvordan har du det?
Ashley:
Godt. Jeg fik to lukninger i dag, som jeg er spændt på. Jeg sælger en ejendom.
Tony:
Travl dag.
Ashley:
Og så bruger jeg faktisk provenuet til at betale en anden ejendom.
Tony:
Er det ikke sådan det går?
Ashley:
Ja, jeg kan godt lide at holde et par fri og klar, så du skal bare overføre nogle penge. Og så lukker jeg faktisk på en refinansiering af den A-ramme-ejendom, jeg ombyggede.
Tony:
Lad os tale om det bare rigtig hurtigt. Du har refi, ikke? Refis er tørret op enormt, næsten ingen laver en refi lige nu. Kan du fortælle, hvad der er årsagen til denne refinansiering, og hvorfor du skal gøre det lige nu?
Ashley:
Ja, og faktisk har processen været så hurtig, jeg kan ikke tro det sammenlignet med at forsøge at refinansiere de sidste to år-
Tony:
Sidste år, ja.
Ashley:
… da långivere måtte bøje sig over mange mennesker, der ville refinansiere. Men ja, så jeg havde købt ejendommen med hårde penge, og mine hårde penge er ikke forfalden til, jeg tror måske to måneder mere. Jeg genoprettede det, jeg brugte kontanter til rent faktisk at genoprette ejendommen, og nu vil jeg trække mine penge tilbage, og vi skal betale den hårde pengeudlåner af i dag. Vi skal refinansiere med en lille lokal bank. Så skal vi bare have vores faste handel. Det vil være over 20 år amortiseret og fast rente i fem år.
Tony:
Ja, det er fantastisk.
Ashley:
Og det er til en rente på 7.4%.
Tony:
Det var mit næste spørgsmål, som ikke er forfærdeligt, vel?
Ashley:
Nej nej.
Tony:
Jeg har bestemt set værre end det. Fedt nok. Jeg er spændt. A-frame er næsten færdig. Det er ligesom det sidste skridt for alting, ikke?
Ashley:
Det er gjort. Det er gjort. Ja.
Tony:
Ja, det er alt.
Ashley:
Ja, det er gjort. Ja.
Tony:
Fedt nok. Nå, der går du. Nå, vi har et godt show til dig i dag. Vi fik vores mentees til at vende tilbage, så I får en hurtig opdatering fra Brandon, Lawrence og Melanie, og hver enkelt af dem er lidt i en anden fase, og vi graver i, hvad hver person kæmper med. Brandon, tror jeg, og vi taler lidt om det her, er den største ting, der holder ham tilbage, bare frygt. Og han førte lidt ind i det ved bare at sige, at han er bange for, hvad der kunne ske, hvis han bliver ved med at komme videre med dette. Du kommer til at høre os bryde det stykke ned. Lawrence var en mand på en mission de sidste par uger. Han lavede en hel masse ting, så vi får at høre, hvad Lawrence var op til dig. Men Lawrence var lidt fastlåst i, hvordan han skulle strukturere nogle af disse tilbud, som han stiller til folk, så vi gik lidt igennem det. Og så Melanie, hun fik lidt af et panikanfald med sin investeringssituation, så vi bryder igennem-
Ashley:
Hun er meget relateret til mig.
Tony:
Ja, helt, ikke? Og hun fortæller, hvordan hun havde et freakout-øjeblik, og hvordan hun gik ud af kanten, og hvordan hun nu bevæger sig fremad med en vis selvtillid, og Ash og jeg giver nogle råd om, hvad vi føler, hun også skal gøre. Hver person er i en anden situation, men forhåbentlig hjælper hver af disse historier vores nybegyndere til at vide, at der er andre mennesker, der går igennem de samme ting, som de også gennemgår.
Ashley:
Og hvis I ikke allerede har gjort det, så hype vores mentees i Real Estate Rookie Facebook-gruppen, fordi de er herude og deler det hele med jer. Og nogle gange er det svært at gøre, især som ny investor, meget usikker på at indrømme, hvad du ikke ved, og hvordan du har det med at investere. Sørg for, at I opmuntrer dem, og giv dem masser af opmuntring, mens vi fortsætter de næste 90 dage. Brandon, velkommen tilbage til Real Estate Rookie Podcast. Hvordan har du haft det?
Brandon:
Godt. Godt at være tilbage, mens du trodser kulden heroppe.
Ashley:
Hvorfor fortæller du os ikke lidt om, hvad du har lavet siden du sidst var på.
Brandon:
Siden sidst er jeg helt sikkert blevet mere indsnævret på købsboksen og analyse af egenskaber. Gik og gik gennem mange flere huse, tilføjede bare mere konsistens og så bare, hvad der er derude til de prisniveauer, jeg har ledt efter, og fik bare mere en fornemmelse af, hvad der har været derude, og så på alt, hvad der er nyt på markedet.
Ashley:
Samlede du et tilbud på nogen af de ejendomme, du analyserede eller kiggede på?
Brandon:
Ingen skriftlige tilbud endnu. Har arbejdet på en, som jeg gik igennem og var bare ikke rigtig interesseret i ejendommens pris og tilstand. Men de har faktisk sendt en e-mail tilbage, bare de vil have os til at tilbyde noget eller hvad vi nu tænker på, fordi det lyder som om det sidder stille og feedback har været omtrent det samme som min var.
Tony:
Et råb Brandon. Du sagde, at du ikke var interesseret i prisen og tilstanden, men det, der lader os forstå, er, at der sandsynligvis er et prispunkt i den tilstand, hvor den ejendom giver mening for dig. Og jeg tror, at udfordringen fra Ashley og jeg er at finde ud af, hvad det pris er, og uanset hvad de spørger om, så send bare tilbuddet til det prispunkt.
Der var en ejendom, som jeg faktisk lige fik under kontrakt for mindre end 24 timer siden. Jeg havde i første omgang afgivet mit tilbud, og det var betydeligt under bede, og køberne sagde ikke engang imod, de sagde bare nej. Så kom de tilbage til mig i sidste uge og sagde: "Hej, Tony, vil du møde os i midten?" Og jeg sagde: "Nej." Så kom de tilbage til mig for mindre end 24 timer siden og sagde: "Okay, fint, vi accepterer dit tilbud."
Så det er lidt der, hvor vi er i cyklussen lige nu, at som køber, selvom du beder om priser, der er væsentligt lavere end det, de beder om, og det vil naturligvis variere fra markedet til, men en mange gange, hvis der ikke er nok interesse, især hvis tilstanden af ejendommen ikke er super nøglefærdig, giver det dig mere gearing som køber. Så jeg vil sige indsend det tilbud, uanset hvilken pris der giver mening for dig. Selv hvis de siger nej i dag, er der en chance for, at den ejendom stadig er på markedet 14, 30, 45 dage fra nu, nu vil de vende tilbage til dig og sige: "Hej, Brandon, dit tilbud ser meget ud. bedre nu."
Brandon:
Spikede det.
Ashley:
Hvad er nogle andre ting, som du tror, holder dig tilbage fra at få den næste aftale?
Brandon:
Den største ting er vel bare, at jeg ikke har skrevet tilbud på ting. Jeg er nødt til at sætte mig ned og arbejde baglæns fra, hvad den har brug for og finde den købspris at tilbyde på, selvom det er godt stillet, hvad de beder om, og ikke være bekymret for bare at sætte kryds ved dem, tror jeg.
Tony:
Ashley, lad mig stille dig et spørgsmål, Ash. Har du nogensinde afgivet et tilbud, der var så lavt, at sælgeren sagde: "Jeg er ligeglad med, hvad dit næste tilbud er, jeg vil aldrig høre fra dig igen?"
Ashley:
Nej, jeg har aldrig haft det så dårligt. Det var mere af blot intet svar, at du ikke sagde: "Min sælger vil ikke engang acceptere det tilbud."
Tony:
Men var du kommet tilbage med et andet tilbud, ville de sandsynligvis have accepteret det, ikke?
Ashley:
Ja. Oh yeah.
Tony:
Ja. Måske er det sket et sted, men jeg har aldrig personligt mødt en investor, der sagde: "Ved du hvad, Tony, mit første tilbud var så lavt, og jeg fornærmede sælgeren så meget, at de nægtede at lytte til noget andet tilbud, som jeg havde efter den første." Jeg tror, at mange nye investorer har denne frygt omkring at pisse sælgeren og at blive fornærmet og alle disse andre ting, men i sidste ende, hvis du giver dem et tal, der giver mening, vil de se på det. Forsøg ikke at tage den beslutning for sælgeren. Jeg tror, at den største ting for dig, Brandon, er at lave tallene, finde ud af, hvad der virker for dig, og derefter lægge byrden på sælgeren til at beslutte, om de skal blive fornærmet eller ej derfra.
Ashley:
Der er så mange gange, folk giver de lave tilbud, hvor de arbejder, at sælgeren accepterer det, og det er ligesom, åh min gud, det havde jeg ikke forventet, men yay, de accepterede mit tilbud. Du ved aldrig årsagen til, at nogen sælger, og penge er måske slet ikke en grund, eller måske forstår de ikke, hvad værdien af deres hus er, eller det er bare bekvemt at sælge det til den første person, der afgiver et tilbud. sammensætte tilbud og afgive dem. Og hvis du så indsætter en inspektionsperiode, giver det dig den anden chance for at gå gennem ejendommen og sikre dig, at dit nummer også er korrekt.
Tony:
Ja, jeg tænker et sidste råd, og dette er igen noget, der er sket med mig på en aftale, som vi arbejder på lige nu. Vi prøver at købe noget jord til at bygge vores primære bolig. Vi vil have jord. Land er super begrænset, hvor jeg bor i Californien, super, super sjældent. Og jeg har talt med agenten, der listede jorden, og samme som dig sagde han, "Åh, sælgeren vil ikke modtage det tilbud." Men jeg fik en fornemmelse af, at agenten ikke engang præsenterede mit tilbud til den faktiske ejer.
Så det, jeg gjorde, var, at jeg søgte jorden op, jeg sporede ejerens kontaktoplysninger. Jeg ringede selv til dem i sidste uge og sagde: "Hej, jeg hedder Tony. Jeg har afgivet et par bud. Har din agent overhovedet delt mit navn med dig?" Sælgeren sagde: "Jeg ved det ikke. Det lyder ikke super bekendt.” Så det, jeg får at vide, er, at mit tilbud var så lavt, at det ikke passede helt med agentens behov, men jeg talte med den faktiske ejer af ejendommen, og nu har han og jeg en meget åben dialog, og han er faktisk åben overfor tilbud, som jeg præsenterede. Så hvis du føler, at du får lidt af det, kan du nogle gange blive nødt til at omgå agenten for at tale direkte med ejeren.
Ashley:
Og så, Brandon, når du også kigger på en ejendom, så tænk på andre måder, hvorpå den ejendom kunne generere indtægter, hvor du måske kan øge dit tilbud en lille smule. Hvis den har en garageenhed, kan du så opkræve et ekstra lejebeløb for garagen? Hvis der er en stor parkeringsplads, kan du måske opkræve nogen for at parkere deres autocamper eller deres båd der i løbet af vinteren? Ting som. Prøv at finde forskellige måder at øge indkomsten på, eller måske, hvis du ser på en ejendom, der vil have flere beboere, har den en møntopereret vaskemaskine og tørretumbler i kælderen eller et sted på ejendommen, og lav nogle også indkomst deraf. Prøv og tænk på forskellige måder at generere indkomst fra ejendommen.
Brandon:
Okay.
Tony:
Brandon, et sidste spørgsmål til dig, mand. Når du tænker på at indsende disse tilbud, er det så mere frygt for, hvordan sælgers svar kan være? Er det, at du analyserer en masse tilbud, men du er bare bange for at afgive tilbud, fordi du ikke vil forstyrre sælgeren? Eller er det, at du føler, at du ikke analyserer nok aftaler til at begynde med? Hvilket af disse problemer tror du er et stort problem for dig lige nu?
Brandon:
Jeg tror, at det er af frygt for afvisning, som du sagde, eller at det bliver accepteret og så spekulerer på, hvad det ikke var årsagen til. Eller endda have flere tilbud, der ikke er høje sandsynligheder, og at have begge disse accepteret.
Tony:
Okay. Lad os nedbryde dem begge. Lad os nedbryde dem begge. Din første var, hvad sker der, hvis de accepterer mit tilbud, men der er ting, det ikke tog højde for? Bare gå igennem, hvad tror du egentlig, du ville gøre i den situation? Sig, at nogen accepterer et af dine tilbud, og nu du er i deponering, er du i din due diligence-periode. Hvilke skridt kan du tage for at sikre, at der på en eller anden måde bliver taget højde for disse ukendte?
Brandon:
Jeg gætter på, at de største ting ville være tagdækningsinspektører og entreprenører til at se over tingene og sikre, at de tal, jeg estimerede eller planlagde for, i det mindste er tæt på.
Ashley:
En ting du kan gøre er at sætte en længere due diligence-periode, så en længere besigtigelsesperiode og bede om flere gange for at få adgang til ejendommen. I stedet for at få en inspektør ind, hvis du vil have entreprenører til at komme ind og byde ud, hvis du ikke tror, du vil være i stand til at få dem alle lige der på ejendommen, samme dag, samme tid, så forlænge i din kontrakt, i dit oprindelige tilbud, indsætte en længere periode og bed om at få adgang efter behov til ejendommen, måske med 24 timers varsel, hvis der er lejere på plads, eller endda husejeren bor der.
På den måde kan du planlægge, okay, i løbet af de næste to uger, få tagmanden til at komme denne vej for at give mig et skøn. Jeg har disse andre entreprenører, der kommer ind for at give mig overslag på torsdag og gennemgå en sådan proces. Så får du de hårde skøn. Og lige før du bringer entreprenørerne ind, når du planlægger dem, så spørg dem også, hvad deres ekspeditionstid er på et estimat for at sikre, at de også vil give dig oplysningerne tilbage, før due diligence-undersøgelsen perioden er også gået. Og du har sikkert også mange kontakter fra din virksomhed, fra dit arbejde.
Brandon:
Ja, gerne-
Ashley:
Du støder sikkert på mange andre leverandører.
Brandon:
Ja, det er tal, som jeg er 100 % sikker på, fordi jeg gjorde dem.
Ashley:
Men selv også, hvis du støder på andre entreprenører på job eller sådan noget eller endda din arbejdsgiver, kender han sikkert også andre mennesker med forskellige specialkompetencer, som han kunne forbinde dig med.
Brandon:
Ja, jeg har fået ordentlige venner i stort set alle de store handler.
Ashley:
Det er en kæmpe fordel.
Brandon:
Men ikke så meget skabe eller en entreprenør overordnet.
Tony:
Ja. Og så, Brandon, den anden ting du nævnte var, hvad der sker, hvis du får to ejendomme, to tilbud accepteret? Og det er en rimelig bekymring at have, fordi jeg tror, at når du ikke har lavet din første aftale, er ideen om at få to på én gang sådan, åh min gud, hvad skal jeg med det? Men sig bare, at du var i den situation, hvilke muligheder tror du, du ville have?
Brandon:
Forsøger at komme med pengene på en anden måde, se om sælgerfinansiering overhovedet er en mulighed for dem. Fordi den sommer, hvor jeg lavede et par tilbud, men jeg ville altid vente med at høre, og så med, hvordan sidste sommer var, var de andre ejendomme, jeg var interesseret i, allerede væk, før jeg hørte tilbage på den første.
Tony:
Så hvis du nogensinde er i en situation, hvor du har to ejendomme under kontrakt eller to accepterede tilbud, er den første ting, at jeg vil prøve og gøre, hvad jeg kan for at lukke begge disse aftaler. Jeg ville prøve at lede efter en partner. Din idé om den kreative økonomi er en anden god løsning. Men sig, uanset hvilken grund du indser, at du ikke kan tage begge tilbud ned, alt du skal gøre er at se på, hvilken af de to tilbud du bedst kan lide og derefter gå væk fra den anden. Hvis du har en ejendom, der er under kontrakt, eller som du har afgivet et tilbud på en ejendom, og den kommer tilbage, så længe du ikke indsender din EMD og på en måde starter escrow- og titelprocessen, kan du stadig gå væk fra det del. Så du skal ikke føle, at du automatisk er forpligtet til at lukke den aftale. De fleste sælgere, tror jeg, ville forstå som: "Hej, undskyld, jeg havde et andet tilbud, som blev accepteret." Og jeg tror, de ville forstå, at det er en legitim grund til ikke at gå videre med det køb. Vær ikke for bekymret over det stykke.
Brandon:
Okay.
Ashley:
Tony, hvad synes du, at Brandons næste skridt skal være? Synes du, vi skal have ham til at skrive nogle flere tilbud, sådan at komme over den forhindring?
Tony:
Ja, jeg vil se et lavt tilbud indsendt af Brandon mellem i dag og næste gang, vi taler.
Ashley:
Okay. Og arbejd i den inspektionsperiode, hvis det vil få dig til at føle dig mere komfortabel. Men jeg tror, at der er en eller anden form for frygt, der holder dig tilbage, og jeg mener, det er helt legitimt som, hvad hvis jeg ikke kører tallene korrekt, eller hvad hvis jeg ikke tager højde for noget? Men det er derfor, du kommer til at have din due diligence-periode for virkelig at nedbryde alt og sikre dig, at det er det rigtige tal for dig. Og selvfølgelig kan du ikke beskytte dig mod alting, så sørg for at du har hvad end du tilbyder, det vil stadig give dig nogle reserver, selv efter at du har gået ind og lavet noget genoptræning, hvis det også er nødvendigt.
Brandon:
Okay.
Ashley:
Tror du, du kan klare det, Brandon?
Brandon:
Absolut.
Ashley:
Okay. Nå, tak så meget, og vi ses om et par uger.
Brandon:
Ja, sætter pris på det igen.
Ashley:
Lawrence, velkommen tilbage til showet. Kan du fortælle os, hvad du har lavet de sidste par uger?
Lawrence:
Ja selvfølgelig. Jeg var i stand til at lave mit hjemmearbejde, som bestod i at se de to fantastiske episoder med Pace Morby. Jeg kunne få en god introduktion til kreativ finansiering med emne to i sælgerfinansiering. Jeg hælder mere til sælgerfinansiering, for lige nu har sælgere stadig en god del egenkapital i deres ejendomme, især på dette område. Tempo tilhørende sælgerfinansiering med gevinst, hvad ønsker sælger at vinde, da han eller hun måske allerede har egenkapitalen i ejendommen?
Min største forhindring er ikke at falde i analyselammelse, bare fordi jeg godt kan lide at forske i forskellige begreber. Jeg er begyndt at gå ind på MLS-lister for udlejning, og det, jeg er begyndt at gøre, er, at enhver udlejning, der har været opført i over 30 dage, prøver jeg at finde ejerne af disse ejendomme. Jeg føler, at der sker to ting i den situation. Det er enten en udlejer, der er træt af at være udlejer, eller også er de ikke lokale i området, og de har overdraget deres ejendom til et ejendomsadministrationsfirma, der enten ikke gør, hvad de skal gøre, eller også overpriser ejendom.
Jeg spillede Inspector Gadget, og jeg var i stand til at finde en sælger, fordi der er et par stykker lige nu, der er på markedet. Det er ikke et væld af aldrende udlejningsejendomme på markedet, og jeg var nødt til at grave, fordi det var opført hos et ejendomsmæglerfirma, og så jeg var nødt til at gå ind på amtets hjemmeside og finde sælgeren. Jeg fik i hvert fald sælgerens telefonnummer og e-mail. Jeg kontaktede ham, og han sagde, at han er på ferie, så for at prøve at komme tilbage til ham i midten af januar. Så jeg er ligesom, okay, ja, i det mindste var jeg i stand til at kontakte ham, og så lod han mig også vide, at han er på ferie, og han har en ejendom, der er opført i over 30 dage. Han kan være tilbøjelig til at sælge ejendommen, fordi han ikke bekymrer sig om, at den strømmer penge lige der og da.
En anden ting, jeg gjorde, var, at jeg kontaktede en tidligere ejer af en ejendom, der ligger nede på gaden fra en af mine lejemål. Han er ved at genopbygge en ejendom, og han vil normalt enten omdanne denne genoptræning til et lejemål, eller han vil sælge den til en detailkøber. Jeg rakte ud til ham og sagde: "Hej, jeg er interesseret i at få en anden ejendom med sælgerfinansiering. Ville det være noget, du er interesseret i at lave?” Han sagde, at han ville give tilbage til mig. Så jeg er ligesom, okay, jeg er træt af, "Jeg vender tilbage til dig lige nu," det er lovende. Jeg gik tilbage til MLS.
Jeg fandt en ny fortegnelse, der ramte markedet, der er opført til sælgerfinansiering. Jeg kontaktede ejendomsmægleren. Jeg er dog ikke så vild med vilkårene. Lige nu vil den pågældende ejendom have 10% rente, 20% udbetaling, et minimumshold på tre år og en betalingsbod, der ikke er besluttet. Fordi jeg normalt køber enfamiliehuse, ikke ejere, sætter jeg normalt ned omkring 15 %, og når man så lægger slutomkostningerne til, går det lidt op til 20 %. Så jeg vil se igen for at se, om jeg måske kan lave et alternativt tilbud. Jeg vil helst ikke sætte 20% ned på den særlige ejendom. Hvis det stadig flyder med de 10 % renter, har jeg ikke noget imod det, og jeg har ikke noget imod de tre-årige hold, fordi jeg er på lang sigt.
Men ud fra mine lektier med Pace foretrækker han ikke at sætte mere end 7% ned på ejendomme, der er sælgerfinansiering. Og en af hans største ting, som han er opsat på, ville være at altid cash flow. Det har været det, jeg har været ude i. Igen, jeg laver min research, men jeg vil fortsætte med at handle. Mit største næste skridt, mit største middel ville være at have et levende dokument, et Google-dokument, hvor jeg har et ark til aldrende lejemål, der er over 30 dage. Der listede jeg et ark for ejendomme, der er på MLS opført til salg i over 30 dage. Og jeg bliver bare nødt til at lægge arbejdet i at kontakte disse sælgere og se, hvad jeg kan få til at ske.
Ashley:
Lawrence, du har haft travlt. Dette er godt. Det første, jeg vil sige, er de vilkår for sælgerfinansiering, jeg mener, en banks vilkår lige nu bliver bedre end det. Du giver mindre end 10 %.
Lawrence:
Nemlig. Og den er lige kommet på markedet. Og jeg mener, den er nøglefærdig klar. Hvad jeg forstår fra deres ejendom er, at det var et flip, der ikke vil sælge lige nu. Fordi den allerførste ting, som ejendomsmægleren sagde, var: "Hey, vi har forskellige vilkår for en detailkøber og en investor." Og så tænkte jeg: "Okay, godt, hvad er vilkårene for investoren?" Og det var vilkårene, og jeg var bare sådan, mhm.
Ashley:
Jeg tror måske, at det, de går efter, sandsynligvis er nogen, der potentielt har dårlig kredit og ikke kan gå for at få bankfinansiering. For det er faktisk min eneste forretningspartner. Da han købte sit første hus for sikkert otte år siden, måske 10 år siden, jeg ved det ikke engang, han købte det af en investor, der dybest set købte huse og sælger finansierede dem til folk, der havde dårlig kredit og ville opkræve dem... Han betalte en rente på 10 %, og da han så byggede sin kredit op igen, gik han og refinansierede ud af det lån.
Lawrence:
Nemlig. Det er derfor, jeg nok skal have en anden samtale. Lige nu har jeg arbejdet hårdt, hvor jeg ikke er i den situation, jeg har ikke tænkt mig at nævne min långivers oplysninger, fordi dette ikke er sponsoreret, men jeg kan sagtens blive tegnet af næsten enhver långiver. Alle mine ejendommes pengestrømme, jeg har et lavt forhold mellem gæld og indkomst, jeg har stor kredit, så jeg vil have noget, der slår bankvilkårene. Jeg har ikke tænkt mig at sætte mere end 15% ned, hvis jeg kan gå til en långiver og gøre det med et lån på omkring 8%. Jeg ville helt sikkert have noget meget konkurrencedygtigt, hvis det skal være sælgerfinansiering.
Ashley:
Ja, jeg tror endda, at du selv sagde, at det er at gå tilbage og give et tilbud med andre vilkår. Det kommer ikke til at skade noget, især hvis de allerede har prøvet at sælge det, har det ikke solgt. Jeg ville lægge lavere ind, end hvad banken ville kunne tilbyde dig. Gå endda efter Paces råd og lav bare 7 % ned. Jeg mener, de vil holde fast i dit tilbud. Så hvis de ikke får nogen andre, mener jeg, du kan være deres eneste mulighed.
Tony:
Men jeg tror, at en af de betryggende ting, Lawrence, er, at du allerede har fundet en sælger, der i det mindste er åben over for den idé. Så der er et bevis på konceptet der, at denne vej, du går ned, kan ende med at fungere for dig. Det er bare okay, hvordan får vi nu de rigtige vilkår? Du sagde, du har kigget på de lejemål, der er blevet ældre. Har du kigget på ejendomme, der var udbudt til salg, men som ikke blev solgt? Så ligesom på PropStream er der ligesom et mislykket listefilter, som du kan se på. Har du overhovedet udforsket dem?
Lawrence:
Det er min næste liste, som jeg i sig selv er ved at opbygge, som jeg skal se på. Jeg startede med udlejningerne først, men ja. Så som jeg sagde, vil jeg have det levende Google Drev-dokument eller noget af den slags, hvor jeg har et ark, der viser alle de aldrende lejemål og derefter et andet ark, der viser alle de aldrende ejendomme til salg. Og jeg har en anden ejendomsmægler, som jeg har kontaktet, og jeg har stort set sagt til den ejendomsmægler, hvis hun er i stand til at give mig en sælgerfinansieringsaftale, at jeg ville betale hendes kommission for det.
Tony:
Fordi jeg tror, at den bøtte af ejere, er de måske endnu mere åbne over for ideen om sælgerfinansiering, fordi de bare forsøgte at sælge ejendommen, og de potentielt gjorde det uden held, så de kunne have lidt mere motivation til at gå ud og gøre det . Andet spørgsmål til dig, Lawrence, søger du bare på det samme marked, som du har investeret i, eller er du også åben for måske mere fjerntliggende markeder?
Lawrence:
Lige nu vil jeg sige, at min risikotolerance mere er der, hvor jeg er lokal, især fordi jeg er en selvforvaltende udlejer, så mine ejendomme lige nu ligger inden for en kilometer fra hinanden. Det skærer helt klart ned på vedligeholdelsen, hvor jeg kan have en lokal tagdækker og en lokal VVS-installatør for at kunne komme dertil og så mig hen mod kundeemner og lease dem ud. Lige nu vil jeg lave mindst sandsynligvis fem til syv aftaler, hvor det er virkelig lokalt. Dette ville forhåbentlig være min fjerde aftale ved afslutningen af dette mentorprogram. Lige nu ønsker jeg at forblive lokal i mit område, på en måde dominere og monopolisere dette område.
Tony:
Jeg elsker den tilgang. Ja. Jeg tror måske bare at se på nogle af disse fejllister gennem PropStream, eller du kan gå på Zillow eller hvor som helst og trække det manuelt, men det ville sandsynligvis åbne dig for et par flere ejere, der måske er åbne for sælgerfinansiering.
Ashley:
Der er også hjemmesiden landwatch.com. Har du hørt om det, Lawrence? Pace bruger det også meget, og der er over 12,000 opslag lige nu, som allerede siger, at de vil lave sælgerfinansiering på LandWatch.
Lawrence:
Wow. Fantastisk.
Ashley:
Så det er også et godt udgangspunkt for ressourcer.
Lawrence:
Fint, tak.
Ashley:
Okay, så hvad tror du er det næste skridt for dig?
Lawrence:
Det næste skridt ville være, som jeg sagde, jeg vil kontakte den ejendomsmægler for at se, om de vil være tilbøjelige til et andet tilbud. Og hvis jeg skal lave en mailkampagne-
Ashley:
Jeg tror ikke engang spørg. Jeg tror bare sæt det sammen.
Lawrence:
Bare sæt det sammen.
Ashley:
Bare sæt det sammen.
Lawrence:
Okay.
Ashley:
Fordi agenten kan sige: "Åh, nej, det tror jeg ikke, de vil gå efter." Men når du først har fået tilbuddet, er agenten etisk ansvarlig overfor, selvom Tony havde fortalt os en lille situation, hvor han ikke troede, at hans tilbud nåede frem til sælgeren, men de fleste agenter har et moralsk ansvar for at afgive dit tilbud til sælgeren. Så jeg tror, at hvis du spørger på forhånd, om de er åbne for et tilbud, spørger du agenten, hvad de synes, og de giver svaret, ikke hele tiden, men på denne måde kommer dit tilbud lige foran sælgerne og de træffer beslutningen.
Lawrence:
Store. Så jeg vil afgive et tilbud til dem, og så bygger jeg min liste, og som sagt, hvis jeg skal lave en... Jeg kan godt lide at prøve at finde deres telefonnummer eller e-mail og ringe til dem, men hvis jeg skal lave en mail-kampagne , Jeg vil. Og jeg vil også følge op med de to andre udlejere, der sagde, at de muligvis kunne være interesserede i at sælge en af deres ejendomme.
Ashley:
En ting bare at huske er også, at selvom de siger nej, eller du ikke får noget svar nu, måneder hen ad vejen, kan de vende tilbage til dig. Jeg sendte mails ud for et år siden, og jeg fik lige et opkald... Så det var december, jeg tror, alle fik dem den 23. december 2021. Og i oktober sidste år fik jeg et telefonopkald igen fra en, der sagde, at han fik posten ind december var han klar til at sælge nu. Det viser bare, at folk også vil holde fast i dine mails.
Lawrence:
Jeg kan bestemt godt lide det koncept, fordi jeg er en stor fortaler for netværk. Bare fordi det er et "ikke lige nu", betyder det ikke, at det vil være en endeløs ende, fordi dette område er blevet monopoliseret af kun en håndfuld udlejere. Jeg er begyndt at opbygge et rigtig godt navn, hvor jeg har arbejdet med to forskellige sælgere, hvor jeg selv har sammensat off-market deals. Og så nu er disse lokale titelfirmaer og inspektionsfolk som: "Lawrence, den knægt ved, hvad han laver. Hvis han siger, at han vil gøre det, er det ikke et spørgsmål om hvis, men hvornår.”
Tony:
Jeg elsker det. Og bare noget andet at tænke på, Lawrence, mens du indsender nogle af disse tilbud, og det er noget Ashley også taler meget om, er at give sælgerne forskellige muligheder. For eksempel forsøger vi at købe et hotel i løbet af sommeren, og vi gav dem forskellige muligheder for sælgerfinansieringsaftalen, som vi var ved at lave. Man havde et højere prispunkt med lidt højere rente, men en lavere udbetaling. En anden mulighed havde en højere udbetaling, men så var de andre vilkår en lille smule mere favorable for os. Jeg tror, at hvis du vil nå dertil, hvor du ikke lægger mere ned end du sagde 15% eller 7% baseret på, hvad Pace sagde, så tilbyder det som en anden mulighed. Og måske selvom det er en lidt højere købspris, fungerer det stadig bedre for dig, fordi udbetalingen bliver mindre. Så leg bare med forskellige muligheder. Føl ikke, at du kun skal give dem én, når du sender disse tilbud.
Lawrence:
Fantastisk. Jeg sætter stor pris på feedbacken.
Ashley:
Nå, Lawrence, mange tak for at komme tilbage med os. Vi elsker altid at have dig på og bare din energi, og det motiverer os til at fortsætte og holder os spændte. Så det sætter vi pris på.
Lawrence:
Tak skal du have. Jeg kan ikke stoppe. Vil ikke stoppe.
Tony:
Værsgo.
Ashley:
Ja, fantastisk. Det elsker vi at høre. Vi kontakter dig igen om et par uger.
Lawrence:
Awesome.
Ashley:
Melanie, velkommen tilbage til showet. Tak fordi du kom igen. Kan du fortælle alle, hvad du har lavet de sidste par uger?
Melanie:
Jo da. Ja, mange tak for at have mig tilbage. Godt at se jer. Det har bestemt været et par begivenhedsrige uger, vil jeg sige, siden vi sidst chattede. Jeg kiggede virkelig meget på Florida og dykkede ind i et meget specifikt område og havde virkelig mit hjerte indstillet på det. Men efter vores diskussion var mit hjemmearbejde at se på nogle andre områder, lave nogle udforskninger af andre steder og så også at afgive nogle tilbud. Jeg vil sige, at jeg sprang ud i at se på andre steder ret med det samme. Jeg tænkte ligesom, okay, hvad er jeg ellers lidt bekendt med? Hvad ved jeg om, ifølge Tonys tidligere anbefaling, nogle af turistattraktionerne eller nogle af grundene til, at folk ville komme til et område?
Og så jeg begyndte at kigge i St. Louis og Kansas City, fordi jeg følte, at det kunne være områder, der måske ikke var det første sted, du ville tænke på, men som også havde et vist potentiale. Jeg kunne stort set umiddelbart se, at der var pladser i min prisklasse, men jeg blev en smule mere forskrækket over belægning, da jeg bare så, at næsten 90 % af de Airbnb'er, jeg kiggede på, havde ingen reservationer til nogen steder fra to til tre og opefter seks måneder ude. Og så stillede jeg lige en lille spørgsmålstegn ved, okay, er dette markedet? Er dette det særlige område? Er det, at trækningen til disse områder bare er langsommere lige nu?
Så jeg begyndte at få en lille smule kolde fødder, og jeg begyndte at tænke, okay, jeg udforsker et par områder, jeg kan helt sikkert kigge nærmere på et par flere, men går jeg virkelig den rigtige vej her lige nu med en STR ? Og tilfældigt fik jeg denne mulighed dukket op i Denver, og det var som en multifamilie, der bare havde alle disse skinnende ting ved sig, som jeg var så begejstret for. Jeg gik lidt ned i det kaninhul, og jeg vil ikke blive alt for sidespor, men i sidste ende ønskede jeg at omfokusere og opdatere mig selv. Og så jeg gik tilbage til at kigge på nogle andre steder, og på foraene fandt jeg faktisk en ejendomsmægler, der talte om nogle ikke-inkorporerede områder i Savannah, og det så bare virkelig tiltalende ud for mig.
Så jeg begyndte at kigge meget rundt og fandt nogle ting ved Savannah, jeg virkelig kunne lide, og nogle smukke egenskaber og en rigtig god pris. Jeg har jagtet det lidt mere. Jeg arbejder med en agent, han sender mig nogle fortegnelser. Jeg blev forhåndsgodkendt til forhåbentlig en 10% nedbetaling, men 10, 15 eller 20% udbetaling. Grundlæggende føler jeg mig virkelig begejstret for Savannah. Jeg føler, at der er mange muligheder. Jeg begyndte at lave et regneark med alle disse placeringer og begyndte virkelig at køre analyser på alle disse forskellige egenskaber, der dukkede op. Jeg føler, at der har været nogle levedygtige muligheder i Savannah, og nu er min udfordring at give det tilbud, give det første tilbud, som var din anbefaling, Ashley. Min eneste tøven har været at sørge for, at jeg er sart, sørge for, at jeg har en långiver, og bare blive lidt mere fortrolig med den analyse.
Men generelt havde jeg den her fulde panik af, okay, jeg går i den forkerte retning, og jeg satte ligesom bare farten ned og revurderede en lille smule, og jeg føler, at jeg er tilbage på sporet og har en god følelse af dette særlige område.
Ashley:
Melanie, det er fantastisk. Jeg er glad for, at du har omfokuseret dig selv, og at du endda har indsnævret et marked nu, som du virkelig gerne vil fokusere på. Jeg har faktisk to spørgsmål til Tony, som på en måde blev opdraget med det, du talte om. Og jeg er nysgerrig efter, Tony, hvad har du set for leveringstider for så vidt angår bookinger på ejendomme? For jeg ved, at jeg har set folk på Instagram, at de stadig får reservationer, men de booker ikke tre måneder ude. De booker måske tre uger ud eller sådan noget. Så Tony, det er jeg interesseret i at høre. Så også, Tony, hvad er din holdning til Savannah-markedet? Kender du noget til det som korttidsudlejning?
Tony:
Ja, to rigtig gode spørgsmål, Ash. Ja, bookinggennemløbstider for os på tværs af porteføljen har været væsentligt lavere, end de var i 2021. Denne gang sidste år i 2021 fik vi julen booket ud i slutningen af september. Denne gang bookede julen ud for et par uger siden. Jeg tror, at rejsendes vaner har ændret sig mellem sidste år og i år. Over hele linjen ser du flere bookinger i sidste øjeblik. Jeg tror ikke, jeg ville være super bekymret, hvis jeg kigger på en kalender for et marked, og jeg ser, at 30, 60 dage ude, er der stadig en masse huller i kalenderen.
Det, jeg ville kigge efter, er data, der skal vise, okay, hvordan har disse fortegnelser udviklet sig i løbet af de sidste 365 dage? Hvordan ser deres priser ud over de næste 365 dage? Og brug disse data til at hjælpe mig med at afgøre, om det er en levedygtig mulighed eller ej. Hvordan ser deres belægning ud i løbet af de sidste 30 dage? Fordi at se 30 dage tilbage kan måske give dig en bedre forståelse, end hvis du ser frem 30 dage. Ting at overveje.
For at besvare dit andet spørgsmål, Ashley, om Savannah, ved jeg faktisk ikke noget om Savannah. Det eneste marked, jeg virkelig har set på i Georgia, var Blue Ridge, og det gjorde vi ikke engang som et super dybt dyk. Men, Melanie, det lyder som om du har fundet nogle ting der, som du føler vil tiltrække folk, og som priserne giver mening for dig. Er det det, jeg hører?
Melanie:
Ja, det var helt sikkert en vigtig faktor.
Ashley:
Lad os gennemgå nogle af disse ting. Hvad er de ting, du kiggede på på markedet, som du tror er store træk, som vil bringe folk ind?
Melanie:
Jeg mener, det er åbenbart ved kysten. Der er mange mennesker, der er tiltrukket af de øer som Tybee Island og et par andre. Der er også en luftvåbenbase. Der er et lille kollegium, der er, tror jeg, lille, det har 13,000 studerende, men velkendt i området. Jeg tror, det er en skole for kunst og teknologi. Jeg vil sige, at initialerne er SCAD eller noget. SCAD eller SCAT. Og så er også den historiske bydel et kæmpe trækplaster.
Jeg vil sige, at når man ser på nogle af disse data, er der ejendomme, der stadig er som 50% eller 39% belægning. Jeg tror ikke, det nødvendigvis er 84 eller 90 % belægning, hvilket selvfølgelig er, jo højere belægning, jo bedre. Men de var stadig, i det mindste de data, jeg kiggede på med Rabbu, de genererede stadig for eksempel $3,300 i omsætning på et $1,900 måneders realkreditlån eller noget. Og jeg prøver at være usædvanligt konservativ med mine tal og faktor i ejendomsadministration, fordi jeg vil være ude af staten og det lavere belægning. Jeg håber, at det besvarede dit spørgsmål.
Tony:
Ja, det gør det. Og jeg synes, det er alle gode data at se på. Jeg ville også bruge en hjemmeside som enten PriceLabs eller AirDNA. Jeg tror, de giver dig en lille smule mere detaljerede data, end en Rabbu gør. Jeg har ikke brugt meget tid på Rabbu, men jeg ved, at AirDNA og PriceLabs er super rettet mod korttidsudlejningsbranchen, og du får et væld af data, når du ser på disse ting. Det lyder som om du er tilfreds med det marked. Har du undersøgt Savannahs politikker? Er det nemt at få en korttidsudlejningstilladelse? Skal man overhovedet have en tilladelse? Hvordan ser hele den proces ud?
Melanie:
Ja, så i selve Savannah er der mange flere restriktioner, men i det ikke-inkorporerede Chatham County, som på en måde kun ligger i omkredsen, er det meget nemmere. Og mange af ejendomsadministrationsfirmaerne hjælper dig med at gå igennem den proces. De strammer nogle restriktioner, men der er stadig mange muligheder. Der er stadig ledige tilladelser.
Tony:
Og jeg stiller det spørgsmål, fordi det faktum, at der er stramme restriktioner, ikke nødvendigvis er en dårlig ting. Hvis der er noget, så beskytter det næsten de mennesker, der er villige til at springe gennem de bøjler og få de tilladelser, fordi ikke alle vil være villige til at gøre det. Så hvis du er en af de værter, der har en af dem, der er sværere at få tilladelser, hjælper det næsten, fordi den holder, ikke en hård kasket, men næsten som en blød kasket eller en kunstig kasket på udbuddet af korttidslejemål, som igen, hvis du er en af dem, der betjener det, hjælper det dig faktisk. Har du indsendt nogen tilbud endnu i Savannah?
Melanie:
Det har jeg ikke, nej. Jeg har lige prøvet at analysere fire til fem ejendomme i løbet af de sidste par dage. Jeg undersøgte nogle muligheder for at lave sælgerfinansiering. Det svarede lidt til Lawrences vilkår, at han nævnte, hvor sælgeren tilbød en 7% rente og 20% ned. Jeg tænkte lidt, at jeg hellere bare ville få et lån i en bank. Så nej, det er helt klart mit næste handlingspunkt er at indsende et par tilbud, og jeg er villig og klar til at indsende disse lowball-tilbud. Jeg tror bare, jeg ville sikre mig, at analysen passede. Jeg sendte et par eksempler på min analyse til min agent, som har lukket omkring 30 STR'er i år, bare for at se, at dette er mine tal. Ligner disse dine tal? Skal jeg være mere konservativ? Har du nogle anbefalinger? Jeg føler, at jeg er på det tidspunkt, hvor jeg er klar til at komme med et par tilbud.
Ashley:
Melanie, du havde også stillet et spørgsmål til os i vores gruppe Slack-kanal om sælgerfinansiering. Ville du tale lidt om det?
Melanie:
Ja, tak for at nævne det.
Ashley:
Ja. Den ene handlede om, hvordan betalingerne fungerer. Okay, du fik aftalen under kontrakt, den lukkede på den. Din advokat har lavet en aftale, og for at starte derfra er, at din advokat vil lave dine afsluttende dokumenter, som du normalt ville have, men også lave et gældsbrev, der følger med kontrakten. Og det er her, det vil oplyse, at du skylder sælgeren af ejendommen X beløb af dollars, og så vilkårene i aftalen, som hvad er renten, hvad er afdragsplanen, hvad er din månedlige betaling, sådan noget og hvordan tilbagebetalingsperioden fungerer. Hvad var nogle af de spørgsmål, du havde om det?
Melanie:
Ja. Jeg har aldrig haft et gældsbrev, og så tror jeg, at jeg bare spekulerede på, hvordan det rent faktisk ser ud i praksis. Har du købere, der langsomt holder op med at betale? Hvordan styres og overvåges det? Det virker så uofficielt på nogle måder. Og jeg undrede mig bare... For min langtidsleje sender de mig bare en check en gang om måneden. Så jeg går ud fra, at det er så enkelt som det. Men jeg føler, at uden den formelle enhed af en bank eller en långiver, virker det bare lidt mindre let at overvåge. Så lidt nysgerrig efter dine oplevelser, hvordan det faktisk så ud måned over måned, og om der nogensinde var nogen problemer med det.
Ashley:
Jeg har gjort det begge veje. Jeg har gjort det, hvor jeg stod for sælgerfinansieringen, og nogen betalte mig, og så har jeg også betalt nogen for sælgerfinansiering. I begge gange var det en udsendt check. Jeg havde det sat op som autopay, så min check ville gå ud den første i måneden til dem. Og så det samme med den person, der betalte mig, de havde det på autopay, hvor det bare var sat op til at gå. Ligesom du ville betale et realkreditlån, sender du dem bare en check, du laver måske en ACH direkte ind på deres bankkonto. Og det er når jeg laver sælgerfinansieringstilbud. Jeg tilføjer det stykke derinde, som bliver direkte indsat på deres bankkonto på denne dato hver eneste måned. Det er bare sådan forhåbentlig noget lidt ekstra, som de vil sætte pris på at acceptere mit tilbud.
Men sig så, at de ikke betaler, og så er det der, det er dit ansvar at kontakte din advokat, højst sandsynligt den, der har tegnet gældsbrevet. Og det er her, du ville gå gennem tvangsauktionsprocessen, ligesom en bank ville. Banken ville bruge deres advokat til at gennemgå den samme formelle proces. Den faktiske proces afhænger af hver stat. Ligesom New York State, kan du stort set betale i to år, før de rent faktisk sparker dig ud af dit hus for en tvangsauktion. Texas, jeg tror, det er en meget kortere periode, hvor det er så meget nemmere at få folk ud. Og det er derfor, mange investorer tilbyder sælgerfinansiering eller lejer jord og sådan noget, fordi det er så meget nemmere at få folk ud, tage huset tilbage og så gå videre og lave sælgerfinansiering igen.
Melanie:
Og har du nogensinde selv været nødt til at gennemgå den afskærmningsproces?
Ashley:
Nej, det har jeg ikke. Det har jeg ikke behøvet, hvilket er en god ting.
Tony:
Ja. Krydser fingre for at det forbliver sådan.
Ashley:
Ja. Har du andre spørgsmål om det, Melanie?
Melanie:
Faktisk, tror jeg, ja, en anden ting. I mange sælgerfinansieringsaftaler føler jeg, at den største appel nok er en lavere udbetaling. Og så når du stadig ser en udbetaling på 20 %, hvis renten er dramatisk lavere end hvad bankerne udlåner til i øjeblikket, så er det grønt lys hele vejen. Men jeg tror, jeg er nysgerrig, om der er andre ting ved en sælgerfinansieringsaftale, som jeg ikke overvejer, som kan blive mere tiltalende og mere interessant.
Ashley:
En ting, som jeg umiddelbart tænker på, er bekvemmelighed. Ligesom at skulle igennem en bank, kan det være mere en, det er en længere proces. Du skal lægge mere papirarbejde i, du skal udfylde flere formularer, alle disse ting. Så der er bekvemmelighedsmetoden ved at gøre sælgerfinansiering, du behøver virkelig ikke at gøre noget af det. Den formelle ansøgning, sådan noget, laver sælgerfinansiering. En anden ting er også, som du sagde, udbetalingen, men også renten. Hvis personen bare skal have de penge stående på deres bankkonto, ja, i stedet for at pengene fra salget skal stå på deres bankkonto og tjene 1 % i rente af dem, vil de i stedet opkræve dig 4 % i rente. , som stadig er langt bedre end de 7 % i rente, du kunne få i banken i dag, betaler de 4 % i rente, men I tjener begge. I det eksempel tjener du begge mere, end du ville, hvis du gik i banken, og de bare satte pengene ind på deres bankkonto. Så det er også en anden ting at overveje.
Så er en stor fordel for sælgeren de skattemæssige fordele. Det faktum, at i stedet for at de tager et engangsbeløb, når de sælger ejendommen, nu er de skattepligtige indkomster, bliver spredt ud over lånet. I stedet for at få... Sig, de sælger ejendom for $100,000, ja, deres skatteramme er lige steget, for nu har de en højere indkomst baseret på at sælge den investeringsejendom. Hvor de laver sælgerfinansiering, har de kun tjent så meget ud af dig i år ét ud af 20 år, at lånet er amortiseret. Det holder dem i den lavere skatteramme, og de vil skylde mindre skat. Så det er en stor fordel i forhold til, hvorfor mange mennesker finansierer sælgeren. En ting, jeg altid gør, er at antyde at spørge sælgere om, at de er villige til at udføre sælgerfinansiering. De siger nej med det samme, jeg siger bare: "Åh, okay. Jeg vidste bare ikke, om din EPA havde nævnt skattefordelene ved det." Så giver den slags en lille summen i øret på dem.
Tony:
Ja, og jeg tror også, at den anden store ting er, at du virkelig kan skabe et tilbud, der taler til det, der er vigtigt for den pågældende sælger. For eksempel er sælgeren måske bare mest optaget af at få den absolut højeste købspris, men måske vil ejendommen ikke vurdere til den pris, de leder efter. Men hvis du laver en sælgerfinansieringsposition, er det dem, der er på krogen for ejendommen. Så hvis de vil sælge det for mere, end det er værd, fungerer det kun til deres fordel. Hvorimod hvis du går med en traditionel bank, hvis sælgeren ville have en halv million dollars, men ejendommen kun er 300,000 værd, vil den ikke flyve den vej. Så jeg tror, der er mere fleksibilitet til at lytte til, hvad der er vigtigt for den pågældende sælger og derefter give dem et tilbud, der virkelig taler til, hvad der motiverer dem.
Melanie:
Okay. Den sidste ting, jeg ville sige, var, at det ser ud til, at hvis kontanter er den ting, som sælgeren ønsker mere end noget andet, bliver det som en sælgerfinansieringsaftalemorder, fordi de vil udbetale og gå væk. Og i sidste ende kommer du kun til at betale din udbetaling og derefter en betaling over tid med renter. Det var en slags læring med multifamilien, jeg så på de sidste par uger. Men mange tak fordi du snakkede lidt om det. Det er virkelig nyttigt for mig.
Ashley:
Ja. Og mange tak, fordi du kom igen med os i denne uge, og vi ser frem til at tale med dig igen om et par uger.
Melanie:
Tak.
(synger)
Se podcasten her
I denne episode dækker vi
- Sådan laver du et lowball-tilbud og hvorfor dit prispunkt altid skal afspejle dit overskud
- Hvad skal man gøre, når to tilbud bliver accepteret (og hvordan man finansierer begge aftaler)
- Sælgerfinansiering 101 og hvorfor (og hvorfor ikke) det er værd at forfølge for en investor
- Sådan finder du motiverede sælgere på dit marked ved at kigge gennem MLS
- Hvorfor skal du Send ALTID tilbud ind (selvom de virker urealistiske)
- Kortsigtede lejemarkeder og hvordan man måler leveringstid, når man leder efter tilbud
- Obligationer, hvordan de fungerer, og risici/fordele ved at tegne en med en sælger
- og So Meget mere!
Links fra showet
Forbind med Brandon, Lawrence og Melanie:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? Tjek vores sponsor side!
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-257
- $3
- 000
- 1
- 10
- 15 %
- 20 år
- 2021
- 2022
- 2023
- 7
- 84
- a
- I stand
- Om
- om det
- absolutte
- Acceptere
- accepterer
- adgang
- Konto
- ACH
- anerkende
- tværs
- Handling
- faktisk
- Yderligere
- Fordel
- fordele
- rådgivning
- fortaler
- Efter
- mod
- Agent
- midler
- Aging
- Aftale
- forude
- LUFT
- Air Force
- Alle
- allerede
- alternativ
- altid
- forbløffende
- beløb
- analyse
- analysere
- analysere
- ,
- En anden
- besvare
- overalt
- anke
- tiltrækkende
- Apple
- Anvendelse
- værdsætter
- tilgang
- OMRÅDE
- områder
- omkring
- Kunst
- kunstig
- forbundet
- angribe
- advokat
- publikum
- forfatter
- automatisk
- til rådighed
- tilbage
- tilbage på sporet
- Bad
- Bank
- bankkonto
- Banker
- bund
- baseret
- I bund og grund
- BAT
- smuk
- fordi
- bliver
- blive
- før
- bag
- være
- Tro
- jf. nedenstående
- fordele
- Bedre
- mellem
- bud
- Big
- større
- Største
- Bit
- Blå
- board
- båd
- bookinger
- grænse
- købte
- Boks
- Brandon
- Pause
- bringe
- Bringe
- bragte
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhed
- købe
- købere
- Kalender
- california
- ringe
- kaldet
- Kampagne
- kasket
- hvilken
- Kontanter
- pengestrøm
- Udbetale
- udfordre
- chance
- Kanal
- afgift
- Chatham County
- kontrollere
- kontrol
- jul
- By
- klar
- Luk
- lukket
- lukning
- Coast
- Kollegium
- KOM
- Kom
- behagelig
- kommer
- Kommissionen
- Virksomheder
- selskab
- sammenlignet
- konkurrencedygtig
- fuldstændig
- Konceptet
- begreber
- Bekymring
- pågældende
- betingelse
- tillid
- Tilslut
- konservativ
- Overvej
- Overvejer
- kontakt
- kontakter
- fortsæt
- kontrakt
- Entreprenør
- entreprenører
- bekvemmelighed
- Samtale
- Cool
- Koste
- kunne
- Counter
- amt
- Par
- kursus
- skabe
- Kreativ
- kredit
- Krydset
- nysgerrig
- For øjeblikket
- nedskæringer
- data
- Dato
- dag
- Dage
- deal
- Tilbud
- Gæld
- december
- besluttede
- beslutning
- dyb
- dyb dykke
- definitivt
- Denver
- afhænger
- deponeret
- detaljer
- Bestem
- Dialog
- DID
- forskellige
- DIG
- diligence
- direkte
- retning
- direkte
- Rabat
- diskussion
- Skærm
- distrikt
- dokumentet
- dokumenter
- Er ikke
- gør
- dollars
- dominere
- Dont
- ned
- dramatisk
- trukket
- køre
- droppet
- tørretumbler
- i løbet af
- hver
- Hver person
- tidligere
- lettere
- nemt
- enten
- energi
- nok
- underholde
- enhed
- EPA
- Episoder
- egenkapital
- spærret
- især
- ejendom
- skøn
- skøn
- Ether (ETH)
- Endog
- begivenhedsrig
- NOGENSINDE
- Hver
- alles
- at alt
- eksempel
- eksempler
- ophidset
- forvente
- Oplevelser
- udforskning
- udforske
- udforsket
- Udforskning
- udvide
- ekstra
- FAIL
- mislykkedes
- Faldende
- bekendt
- familie
- FAST
- favorisere
- Favorit
- frygt
- tilbagemeldinger
- Feet
- få
- Figur
- udfylde
- filtrere
- finansiere
- finansiering
- Finde
- finde
- ende
- Fornavn
- passer
- fast
- flad
- Fleksibilitet
- fleksibel
- Flip
- florida
- flow
- Flowing
- strømme
- Fokus
- følger
- efter
- Tving
- formel
- formularer
- fora
- Videresend
- fundet
- Fjerde
- Gratis
- venner
- fra
- forsiden
- fuld
- fond
- Gevinst
- garage
- indsamling
- Generelt
- generere
- generere
- Georgien
- få
- få
- Giv
- given
- giver
- Give
- Go
- mål
- Mål
- Gud
- Goes
- gå
- godt
- stor
- stærkt
- Grøn
- gruppe
- Guy
- Halvdelen
- håndfuld
- håndtere
- ske
- skete
- sker
- Gem
- Hård Ost
- have
- hørt
- høre
- Hjerte
- hjælpe
- hjælpsom
- hjælpe
- hjælper
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- højeste
- historisk
- Hit
- hold
- bedrift
- Hole
- Homes
- hjemmearbejde
- håber
- Forhåbentlig
- Hotel
- HOURS
- hus
- huse
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- Hurt
- Hype
- idé
- straks
- vigtigt
- in
- skrå
- Indkomst
- Forøg
- øget
- industrien
- oplysninger
- initial
- i første omgang
- Inspiration
- i stedet
- interesse
- RENTE
- interesseret
- interessant
- Introduktion
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- ø
- Islands
- spørgsmål
- IT
- Varer
- januar
- Karriere
- rejse
- hoppe
- Kansas
- Kansas City
- Keen
- Holde
- sparke
- Barn
- Venlig
- Kend
- viden
- kendt
- KUDOS
- Land
- udlejeren
- Efternavn
- Sidste år
- føre
- læring
- Forlade
- Led
- långiver
- långivere
- udlån
- Lets
- Leverage
- LG
- Sandsynlig
- Limited
- Liste
- Børsnoterede
- Lytte
- notering
- Listings
- Lister
- lidt
- leve
- levende
- lån
- lokale
- placering
- placeringer
- Lang
- langsigtet
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- Lot
- Louis
- kærlighed
- Lav
- lavet
- vedligeholdelse
- større
- lave
- maerker
- Making
- mand
- lykkedes
- ledelse
- manuelt
- mange
- markere
- Marked
- Markeder
- matchende
- Matter
- midler
- måle
- Mød
- nævnte
- metode
- Mellemøsten
- måske
- million
- tankerne
- minimum
- Mission
- MLS
- øjeblik
- penge
- Overvåg
- overvåges
- Måned
- månedligt
- måned
- mere
- Pant
- mest
- motiveret
- Motivation
- bevæge sig
- flytning
- multi-familie
- flere
- navn
- Natur
- nødvendigvis
- nødvendig
- Behov
- behov
- behov
- netværk
- Ny
- New York
- Staten New York
- Nyeste
- næste
- Normalt
- nummer
- numre
- belægning
- oktober
- tilbyde
- tilbyde
- Tilbud
- Okay
- ONE
- åbent
- drift
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- Option
- Indstillinger
- Andet
- Andre
- samlet
- ejer
- ejere
- Tempo
- betalt
- Panic
- papirarbejde
- Park
- parkering
- særlig
- partner
- forbi
- sti
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- Mennesker
- periode
- person,
- Personligt
- fase
- telefon
- Telefon opkald
- stykke
- Place
- Steder
- planlægning
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- spiller
- Vær venlig
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- politikker
- pop
- portefølje
- position
- Indlæg
- potentiale
- potentielt
- praksis
- forelagt
- smuk
- tidligere
- pris
- Priser
- prissætning
- primære
- sandsynligvis
- udbytte
- behandle
- Program
- Progress
- lovende
- bevis
- Bevis for koncept
- passende
- egenskaber
- ejendom
- udsigter
- beskytte
- give
- køb
- købt
- sætte
- sætter
- Sætte
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- hurtigt
- Kanin
- rækkevidde
- SJÆLDEN
- Sats
- bedømmelse
- forholdet
- nå
- nået
- klar
- ægte
- fast ejendom
- indse
- ejendomsmægler
- grund
- rimelige
- årsager
- betryggende
- Anbefaling
- anbefalinger
- Refi
- afspejler
- Uanset
- rehab
- huske
- fjern
- Lej
- leje
- tilbagebetaling
- repræsentere
- forskning
- reserver
- beboere
- ressource
- svar
- ansvar
- ansvarlige
- restriktioner
- detail
- indtægter
- gennemgå
- Risiko
- vej
- rundt
- R
- Kør
- Said
- salg
- samme
- planlægge
- Skole
- Anden
- se
- synes
- sælger
- Sælgere
- Salg
- afsendelse
- forstand
- september
- Series
- tjeneste
- sæt
- Slog sig ned
- syv
- Del
- delt
- deling
- kort sigt
- bør
- Vis
- betydeligt
- signering
- lignende
- Simpelt
- siden
- enkelt
- Siddende
- Situationen
- SIX
- Seks måneder
- færdigheder
- slæk
- langsomt
- lille
- mindre
- So
- Soft
- solgt
- solid
- løsninger
- nogle
- Nogen
- noget
- noget
- et eller andet sted
- Lyd
- tale
- Taler
- særligt
- Specialty
- specifikke
- brugt
- Sponsoreret
- Sponsorer
- spredes
- regneark
- starte
- påbegyndt
- Starter
- Tilstand
- forblive
- Trin
- Steps
- Stadig
- Stands
- Historier
- gade
- struktur
- Kæmper
- Studerende
- emne
- indsende
- indsendt
- sommer
- Super
- forsyne
- formodes
- Tag
- tager
- Tal
- taler
- Talks
- skat
- Skatter
- Teknologier
- vilkår
- Texas
- Området
- oplysninger
- deres
- ting
- ting
- Tænker
- denne uge
- i år
- tænkte
- tre
- Gennem
- stramning
- tid
- gange
- træt
- Titel
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- tolerance
- Ton
- tons
- Tony
- også
- HELT
- Turisme
- mod
- spor
- handle
- handler
- traditionelle
- Transcript
- Overførsel
- rejsende
- enormt
- sand
- TUR
- Ultimativt
- under
- forstå
- forståelse
- garanteret
- enhed
- Opdatering
- opad
- us
- brug
- sædvanligvis
- ferie
- værdi
- leverandører
- levedygtig
- video
- visninger
- vente
- gik
- ønskede
- ønsker
- ser
- måder
- Hjemmeside
- uge
- ugentlig
- uger
- velkommen
- Hvad
- Hvad er
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- vilje
- villig
- Vinter
- inden for
- uden
- undrende
- Arbejde
- arbejdede
- arbejder
- træner
- virker
- bekymret
- værd
- ville
- ville give
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- X
- år
- år
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul
- Zillow