أفضل 5 أماكن مربحة لشراء عقار للإيجار أثناء الإجازة

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في السوق. أنا مضيفك، ديف ماير، وقد عدنا مرة أخرى للجزء الثاني من أسبوع الإيجار قصير المدى. إذا فاتتك حلقتنا في وقت سابق من الأسبوع، فيجب عليك بالتأكيد مشاهدتها. كان لدينا جيسي ستاين، وهو الرئيس العالمي للعقارات في Airbnb وما بعده، وشارك جيسي بعض المعلومات المثيرة للاهتمام حقًا والفرص الجديدة المتاحة لمستثمري الإيجار على المدى القصير. لذا، إذا كنت مهتمًا بهذه الإستراتيجية، فانتقل إلى هذه الحلقة.
اليوم لدينا حلقة ممتازة أخرى لأي شخص يفكر في شراء إيجار قصير الأجل في العام المقبل. ينضم إلينا دانيد كيركهام اليوم، وهو المدير الأول للعقارات في فاكاسا. إذا كنت لا تعرف Vacasa، فهي واحدة من أكبر شركات إدارة العقارات المؤجرة قصيرة الأجل في البلاد. وقد قمنا بإحضار Daned لأن Vacasa، باستخدام جميع البيانات والمعلومات التي لديهم من جميع العقارات التي يديرونها، قاموا بتجميع قائمة بأفضل 25 مكانًا لشراء منزل لقضاء العطلات في عام 2023. وهذا أمر رائع لأن في كثير من الأحيان ترى هذه المجلات أو المقالات وهي موجهة حقًا لمشتري المنازل، والأشخاص الذين يحاولون فقط شراء عقار والاستمتاع به لأنفسهم. لكن هذه القائمة والمنهجية التي يستخدمونها موجهة حقًا نحو المستثمرين. إنهم يصنفونها على أساس عدة معايير مختلفة، ولكن أحدهم هو معدل الحد الأقصى، وهو أسلوب تقييم مهم وقيم حقًا. سأشرح ذلك قليلاً خلال الحلقة، لكنه في الحقيقة يركز على المستثمر. لذا فهم أين يمكنك بالفعل تحقيق عائد جيد وقوي كمستثمر إيجار قصير الأجل.
لذا، إذا كنت مهتمًا بالدخول إلى السوق في العام المقبل، فمن المؤكد أنك ستظل متواجدًا وتستمع إلى الأسواق التي أدرجها لنا داند وفريقه. حسنًا، لنحضر دانيد كيركهام من فاكاسا.
داند، مرحبا بكم في في السوق. شكرا لانضمامك إلينا.

داند:
شكرًا لك. من الجيد أن أكون هنا.

ديف:
حسنًا، نركز هذا الأسبوع على الإيجارات قصيرة المدى هنا في السوق. حسنًا، هل يمكنك إخبارنا يا داند عن مدى مشاركتك في قطاع الإيجار قصير المدى؟

داند:
نعم، أحب أن. أنا أعمل في فاكاسا. نحن شركة لإدارة عقارات العطلات وأشرف على قسم العقارات لدينا، والذي يمثل في الغالب بيئتنا التنظيمية، بالإضافة إلى العمل مع شركائنا ووسطاء العقارات لدينا.

ديف:
عظيم. هل تعمل في مجال العقارات لفترة طويلة أو كيف انضممت إلى فاكاسا؟

داند:
نعم، لقد كان بعض الوقت. لقد كان حوالي 25 عاما. لقد بدأت بالفعل هنا في فيل، كولورادو، في مشروع بناء جديد، وانتقلت في جميع أنحاء البلاد وعملت في أسواق في جميع أنحاء الولايات المتحدة وأوروبا والمكسيك، معظمها في أسواق العطلات بالمنتجعات. ثم أتيت إلى فاكاسا منذ حوالي ثلاث سنوات للعمل في شركة الوساطة لدينا. أعني أنه أمر مثير للاهتمام، قد يعرف أو لا يعرفه الكثير من الناس، ولكن في الكثير من الأسواق نعمل في الإيجار قصير الأجل كصناعة منظمة لإدارة الممتلكات. لذلك يتعين علينا الحفاظ على شركات الوساطة العقارية في حوالي 32 ولاية. ثم لدينا أيضًا موظفون يعملون مع مالكينا وعملائنا ويجب أن يكونوا مرخصين للعقارات.

ديف:
عظيم. حسنًا، أشعر بالغيرة لأنك في فيل، كولورادو الآن، تستعد لموسم تزلج جديد.

داند:
نحن نستعد لموسم آخر. لقد خرجنا للتو من صيف مزدحم وهنا يأتي الشتاء.

ديف:
نحن متحمسون للغاية لوجودك هنا يا داند، لأنك أنت وفريقك قد أصدرتم تقريرًا جديدًا بعنوان أفضل 25 مكانًا لشراء منزل لقضاء العطلات. هل يمكنك أن تخبرنا على المستوى الأوسع، ما هي المنهجية المتبعة لذلك لأنني أعلم أن جمهورنا سيكون حريصًا جدًا على سماع هذه الأسواق، ولكن هل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عن كيفية اختيارك لهذه الأسواق؟

داند:
نعم، هذا تقرير قمنا به منذ عام 2018. وذلك لعدد من السنوات حتى الآن. نقوم أيضًا بعمل تقريرين شقيقين مشابهين لهذا. نحن نبذل قصارى جهدنا لشراء أفضل الأماكن لشراء الشاطئ وأفضل المجتمعات الجبلية. وبالتالي فإن الطريقة التي نقوم بها بذلك هي أن ننظر إلى المجتمعات التي لدينا عدد كبير من المنازل حيث لدينا ما يكفي من البيانات التي يمكننا من خلالها تحديد توقعات إجمالي الإيرادات للمنازل في هذه الأسواق. ثم ننظر إلى متوسط ​​أو متوسط ​​سعر المنزل في تلك الأسواق. لقد توصلنا إلى معدل سقف، ونمزج متوسط ​​النفقات للمنازل في تلك الأسواق، والتأمين، والضرائب العقارية، ثم نقوم بترتيبها وفقًا لمعدل الحد الأقصى.

ديف:
مذهل. وبالنسبة لأي شخص يستمع إلى هذا، فإن معدل الحد الأقصى هو منهجية تقييم تستخدم غالبًا في العقارات. ويقارن صافي الدخل التشغيلي للعقار بسعر شراء ذلك العقار. وفي سياق هذه المحادثة، يجب أن تعلم أن معدل الحد الأقصى المنخفض يعني عادةً أنه أكثر تكلفة بالنسبة للمشتري ومعدل الحد الأقصى المرتفع يعني أنك تولد دخلاً أكبر مقابل كل دولار تستثمره في هذا العقار. لذا، يا داند، أفترض أنك تقوم بالترتيب حسب معدل الحد الأقصى، حيث تؤدي معدلات الحد الأقصى الأعلى أداءً أفضل في قائمتك.

داند:
نعم بالضبط. ولكن كان الأمر مثيرًا للاهتمام، ما رأيناه على مدى العامين الماضيين هو أن الكثير من الأسواق التي كانت ضمن المراكز الخمسة الأولى أو العشرة الأوائل لدينا قد انخفضت عامًا تلو الآخر لأن تلك الأسواق شهدت ارتفاعًا هائلاً في الأسعار، مما أدى بوضوح إلى انخفاض أسعارها. معدلات الحد الأقصى. لذا فإن بعض الأماكن التي تعتقد أنك تراها هنا هي في الواقع أقل في القائمة مما قد تتوقعه.

ديف:
وهذا أمر مثير للاهتمام لأنني أعتقد أن هذا التقرير مصمم لمساعدة الأشخاص في العثور على مكان يمكنك الاستثمار فيه اليوم. من المهم جدًا أن يعرف كل من يستمع أن هذه القائمة لا تتعلق بالأسواق الأفضل أداءً لتأجير العطلات الموجودة حاليًا. إنها الأماكن التي يمكنك الشراء فيها اليوم.

داند:
وسترون في بعض هذه الأماكن أنها تميل إلى أن تكون أسواقًا أصغر حجمًا، ولكنها تقع بالقرب من بعض هذه الأسواق الأكبر حجمًا أو على مقربة منها.

ديف:
فهمتها. لذا، قبل أن ندخل إلى الأسواق الفعلية، وسنقوم بتغطية بعض الأسواق المحددة هنا، أشعر بالفضول بشأن بعض الاتجاهات العامة التي تراها في الصناعة. لقد ذكرت للتو أحد الأمور المهمة حيث تميل الأسواق الأصغر عادةً إلى الأداء الجيد في الوقت الحالي. هل هناك أي اتجاهات أوسع ظهرت في إنشاء هذا التقرير؟

داند:
نعم، نحن نرى بعض الأشياء. رقم واحد، أعني أننا ما زلنا نشهد طلبًا قويًا من مشتري منازل العطلات التقليدية، لذلك لم يتباطأ الأمر كثيرًا. ومن الواضح أننا نشهد مخزونًا أقل في الكثير من هذه الأسواق. أعتقد أن أحد الاتجاهات المثيرة للاهتمام حقًا التي نشهدها، والتي قد لا تكون كبيرة، ولكن من المهم أننا نرى بعض هؤلاء المشترين الأصغر سنًا يدخلون السوق وفي كثير من الأحيان يشترون منزلهم الثاني مثل منزلهم الأول، وهو-

ديف:
مثير للإعجاب.

داند:
إنه أمر جنوني أن نفكر فيه، ولكن إذا كانوا يعيشون في مدينة حضرية وقد يضطرون إلى استئجارها لأنهم لم يتمكنوا من شراء منزلهم الأساسي، فإنهم ما زالوا يريدون ملكية المنزل ولذلك يبحثون في بعض من هذه أسواق العطلات الصغيرة في المنتجعات وشراء منزلهم الثاني. لذلك هذا اتجاه مثير للاهتمام شهدناه مؤخرًا.

ديف:
واو، لم أسمع ذلك من قبل، لكن هذا رائع. سوف نتناول بعض القوائم، ولكن أعتقد أنه من الواضح في ذهني أنه افتراض خاطئ، لكنني أعتقد أن إيجارات العطلات باهظة الثمن حقًا، ولكن مع ارتفاع أسعار مناطق المترو كثيرًا خلال السنوات القليلة الماضية، فقد يكون من المنطقي الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل لاستئجار مسكنهم الأساسي، يشترون منزلًا ثانويًا لأنه يمكنهم أيضًا تعويض تكلفة الرهن العقاري أو ربما تغطية تكلفة الرهن العقاري وتحقيق الربح عن طريق وضعه على Vrbo وAirbnb.

داند:
نعم، إنها طريقة رائعة لهم للوصول إلى ملكية المنازل وأعلم أن لدي بعض الزملاء هنا في فاكاسا وهذا بالضبط ما يفعلونه أيضًا. لذا فهي طريقة جيدة بالنسبة لهم للدخول وامتلاك منزل.

ديف:
فكرة مثيرة للاهتمام للغاية. لذا، في تقييمك لمعدلات الحد الأقصى، ذكرت التأمين والضرائب، ما الذي يدخل في هذه الصيغة أيضًا؟

داند:
نعم، نحن نحاول أن ننظر إلى جميع النفقات النموذجية التي قد تكون لديك. وهذا يشمل أيضًا نفقات إدارة الممتلكات الخاصة بك إذا كان لديك شخص يعتني بمنزلك. سيتضمن التأمين الخاص بك، وسيتضمن ما إذا كنت بحاجة إلى أي تحسينات قد يتعين عليك القيام بها لتجهيزها. لذلك نحاول أن نتبنى وجهة نظر مفادها أنه تمامًا مثل أي شخص يمتلك منزلًا ويحافظ عليه في هذه المنتجعات، يجب عليه تغطية النفقات.

ديف:
هل تبحث في بياناتك الداخلية عن متوسط ​​الأسعار اليومية لهذه الأسواق، كما أفترض، ومعدلات الإشغال أيضًا؟

داند:
نعم، مجد لفريق إدارة الإيرادات لدينا. وهذا ما يفعلونه طوال اليوم وكل يوم. إنهم يبحثون في آلاف نقاط البيانات المختلفة في هذه الأسواق. لذا فهم لا ينظرون إلى منازلنا فحسب، بل إلى جميع المنازل في السوق، ما هي مستويات الإشغال؟ وهم يقومون بتعديل أسعارنا لتحقيق أقصى قدر من الإيرادات لهؤلاء المالكين. إنهم يبحثون عما إذا كانت هناك أحداث رياضية أو أحداث قادمة وأي شيء يمكن أن يؤثر على كيفية تعديل معدلهم اليومي أو إشغالهم.

ديف:
حسنًا، بالإضافة إلى القرب من المدن الكبرى والمدن الصغيرة، هل هذه في الغالب إيجارات لقضاء العطلات؟ الأشخاص، الإيجار قصير الأجل، يستثمرون في مناطق المترو أيضًا. هل هذه المدن الشاطئية أم المدن الجبلية؟ كيف يبدون؟

داند:
نعم، لقد ابتعدنا كشركة عن الكثير من المناطق الحضرية لعدد من الأسباب. تميل إلى أن يكون لديك الكثير من المخاوف التنظيمية في بعض هذه المدن إذا نظرت إلى مدينة نيويورك الآن، وما تمر به. لذلك نحن في المقام الأول في أسواق العطلات هذه، والتي ستكون مواقع على الشاطئ والجبال والغولف.

ديف:
حسنًا، عظيم. حسنًا، فلندخل إلى الأسواق. لا يمكننا التحدث عن جميع الأسواق الـ 25 ويجب أن أكون صادقًا يا دان، لقد ألقيت نظرة على القائمة ولم أزر سوى سوقًا واحدًا فقط من بين 25 سوقًا من هذه الأسواق. لذلك لا أعتقد أنني سأقدم لكم أي قصص ملونة، ولكن دعونا نركز على الأسواق الخمسة الأولى. ما هو الرقم خمسة في قائمتك؟

داند:
نعم، نافار في فلوريدا هي رقم خمسة في قائمتنا، وهذا سوق شاطئي صغير، يقع خارج بينساكولا مباشرةً. إنه قريب من Emerald Coast وسوق Destin. لذا، فإن هذا مثال جيد لأحد تلك الأشياء التي أعتقد أن معظم الناس يعرفونها عن ديستين، ولكن هذا يميل إلى أن يكون سوقًا أصغر قليلاً، ولكنه بالتأكيد قريب من ذلك.

ديف:
وهل يمكنك أن تعطينا بعض الإحصائيات؟ ما هو متوسط ​​سعر المنزل في هذه المنطقة؟ ما هو نوع الإيرادات التي يولدها الناس؟

داند:
نعم، متوسط ​​سعر المنزل في هذا السوق هو 420,000. يبلغ متوسط ​​إيرادات منازلنا حوالي 47,000 دولار. لذا فإن معدل الحد الأقصى هو 6.42 لـ Navarre.

ديف:
واو، هذا جيد جدا. خاصة عندما تقارن ذلك بالأشياء التي تراها في العقارات التجارية الآن، فهذا أفضل من الكثير من الصفقات التي رأيتها. عندما نتحدث عن متوسط ​​الإيرادات، قلت 47,000، فقط عد إلى المنهجية لذا فأنا واضح. هذا هو المتوسط ​​لجميع المنازل داخل السوق الخاص بك، أليس كذلك؟ إنه ليس... هل تحتفظ بأي شيء ثابت مثل غرفتي نوم أو حمامين أو أي شيء من هذا القبيل؟ أو يمكن أن يمتد هذا إلى أي حجم من الممتلكات؟

داند:
لا، هذا هو متوسطنا للمنازل في السوق. لذا أعني أنه من الواضح أن هذا يمكن أن يكون نطاقًا كبيرًا من الأدنى إلى الأعلى، ولكن هذا هو المتوسط.

ديف:
تمام. وهل رأيت في سوق مثل... إنها نافار، هل يتم نطقها بهذه الطريقة؟ لم أسمع بهذا المكان من قبل

داند:
نافار. نعم انا اسف.

ديف:
نعم. هل رأيت أي تغييرات؟ ما هو نوع النمو الذي شهدوه خلال الماضي في الإيرادات؟ لقد قلت 47,000، لكن هل هذا الرقم ثابت جدًا أم أنه ينمو خلال العامين الماضيين؟

داند:
نعم، لا، لقد رأينا بالتأكيد هذا العدد يتزايد. أعتقد أن ما نراه الآن هو مجرد تطبيع في هذا السوق وفي الكثير من أسواقنا الأخرى. أعني أننا شهدنا زيادة كبيرة في هذا العدد خلال عامي 21 و22. لذلك نحن نشهد هذا النوع من العودة إلى المزيد من التطبيع، وهو أمر لطيف ... أعتقد أنه سيبقى كما هو مع بعض الزيادات الطفيفة عامًا بعد عام.

ديف:
حسنا حصلت عليه. وكما يعلم الجميع، فإن متوسط ​​سعر المنزل البالغ 420,000 ألفًا هو تقريبًا متوسط ​​متوسط ​​سعر المنزل الوطني في الوقت الحالي، لذا... من الواضح أن القدرة على تحمل التكاليف في البلاد منخفضة جدًا في الوقت الحالي، ولكن هذا يتعلق بمتوسط ​​القدرة على تحمل التكاليف للأشخاص الذين التفكير في الأماكن المحتملة التي يريدون الدخول إليها.
الآن اسمحوا لي أن أسألك يا داند، في هذا النوع من الأسواق، في سوق الشاطئ، في تجربتك في فاكاسا، هل هناك أنواع معينة من وسائل الراحة أو أنواع العقارات التي يجب أن يبحث عنها الناس؟

داند:
نعم على الاطلاق. وهذا شيء نتحدث عنه كثيرًا مع العملاء. إذا كانوا يبحثون عن منزل ويريدون الشراء، ما هي وسائل الراحة المهمة لأنك تريد شيئًا سيجذب الضيوف حقًا، وعندما يرونه عبر الإنترنت، فهو يحتوي على كل ما يبحثون عنه. من الواضح أنه في شاطئ مثل هذا، الوصول إلى الشاطئ، ربما لا يجب أن يكون على الشاطئ مباشرة، ولكن سهولة الوصول إلى الشاطئ، والوصول إلى حمام السباحة، كل ذلك مهم حقًا حيث سيرغب الضيوف في ذلك معرفة متى يقيمون في هذه الأسواق.

ديف:
حسنًا، هل هناك أي أماكن أخرى... لا أريد إفساد القائمة، ولكن هل هناك أي أماكن أخرى قريبة من Navarre أو مثلها في أي مكان آخر تعتقد أنه يجب على جمهورنا أخذها في الاعتبار أيضًا؟

داند:
نعم، في الواقع هناك جزيرة قريبة جدًا مدرجة في قائمتنا الخمسة الأولى، وهي جزيرة أوكالوسا، التي تقع خارج سوق ديستين مباشرةً في فلوريدا بانهاندل. لديه الكثير من الصفات نفسها التي يتمتع بها نافار، لكنها قصة مثيرة للاهتمام نوعًا ما. لدي صديق عزيز ولد ونشأ هناك وجاء إعصار أوبال هناك في التسعينيات ويقولون حقًا إن تلك كانت نقطة التحول لذلك السوق لأن ما حدث كان هو هدم الكثير من الفنادق القديمة وبعضها جاء مطور جديد. لذلك لديك وحدات سكنية جديدة للبناء في هذا السوق. إنه أكثر هدوءًا، لذا لا يوجد به الكثير من حركة المرور في داستن وكل ذلك، لكن داستن على بعد ستة أميال فقط. لذلك إذا كنت تريد-

ديف:
نجاح باهر.

داند:
... التسوق والمطاعم، تذهب فوق الجسر وأنت على حق في ديستين. وهذا أمر جيد آخر نرى قدرًا كبيرًا من الاهتمام به في هذا المجال.

ديف:
حسنًا، أنا آسف لكل من استمع إليك يا داند، لقد أفسدت قائمتنا تمامًا. لقد طرحت عليك سؤالاً دون أن أعلم أن جزيرة أوكالوسا هي في الواقع رقم اثنين في قائمتنا. ثاني أفضل شيء، كنا في الخامسة، لكن أثناء قيامنا بذلك، سنقوم بتخطي الثلاثة والأربعة الآن ونخرج عن الترتيب. لقد ذكرت للتو بعض الأسباب، وبعض المعلومات عن جزيرة أوكالوسا في فلوريدا، ولكن هل يمكنك أن تقدم لنا المزيد من المعلومات حول الإحصائيات؟

داند:
حسنًا، بالنسبة لجزيرة أوكالوسا، يبلغ متوسط ​​سعر المنزل 360,000 ألفًا، ويبلغ إجمالي إيرادات الإيجار السنوية ما يزيد قليلاً عن 53,000 ألفًا. لذلك يبلغ معدل الحد الأقصى حوالي 9.08٪.

ديف:
واو، هذا معدل مرتفع جدًا لكل من يستمع، وأريد فقط أن يلاحظ الجميع كيف يحدث ذلك. لذا، كان السوق السابق يبلغ 420,000 سعرًا متوسطًا لسعر المنزل مع متوسط ​​إيجار يبلغ حوالي 47,000. وقد وصل ذلك إلى حوالي ستة ونصف معدل الحد الأقصى. الآن في أوكالوسا، يبلغ متوسط ​​سعر المنزل 360,000، أي أقل تكلفة بكثير، ويبلغ إجمالي الإيرادات السنوية حوالي 54,000. لذلك هذا أعلى. وعندما تحسب معدل الحد الأقصى باستخدام هذه الدخول المختلفة، تحصل على 9٪، مما يعني أنه مقابل كل دولار تستثمره، يعني ذلك أنه من المحتمل أن تولد المزيد من التدفق النقدي. الآن، لا يؤثر معدل الحد الأقصى على بعض الأشياء الأخرى مثل الطلب أو كل هذه العناصر الأخرى التي تدخل في تقييم سوق الإيجار على المدى القصير. لذلك لا ينبغي عليك أن تعتمدها فقط على معدل الحد الأقصى وحده، ولكن فقط عندما تنظر إلى مقدار الإيرادات التي تولدها لاستثمارك، يبدو أن Okaloosa مكان جيد حقًا.

داند:
إنها مكان عظيم. وهناك أيضًا شيء آخر في هذا السوق فريد بعض الشيء. لديهم مركز مؤتمرات هناك. لذا فكر فقط في كل الأشخاص الذين يجذبونهم للمؤتمرات، والأحداث الرياضية، وهذا نشاط على مدار العام. وهذا يقود الكثير من هذا الإشغال وإيرادات الإيجار في هذا السوق. وهذا شيء يمثل أيضًا اتجاهًا نراه في الكثير من هذه الأسواق حيث يكون لديك هذه المواسم الأطول، لذلك ليس لديك موسم ذروة كبير واحد فقط، ولكن لديك مواسم متعددة، أو موسمين، أو ثلاثة مواسم، أو فقط طلب قوي حقًا على مدار العام. لذلك لا تذهب إلى بعض هذه الأسواق حيث يكون لديك موسم منخفض حقًا.

ديف:
نعم، أعني أن هذا بالتأكيد جزء منه هو مجرد محاولة تحقيق التوازن بين الموسمية وكمستثمر، من المهم للغاية إدارة التدفق النقدي الخاص بك بشكل صحيح ومعرفة أن أشهر معينة، كما هو الحال في موسم الطين في كولورادو، لن تولد الكثير الدخل ربما في أواخر أبريل وأوائل مايو أو في بعض الأحيان في أكتوبر. لذلك عليك فقط التأكد من أنك تخطط لأموالك وفقًا لذلك. لقد قمنا حتى الآن في قائمتنا بالرقم الثاني والخامس لأنني خرجت عن النظام، لكن دعونا نعود إلى الرقم الرابع في قائمتنا. أعتقد أن هذا سيخرجنا من فلوريدا. داند، ما هو رقم أربعة؟

داند:
نعم، هذا شاطئ ريهوبوث في ولاية ديلاوير. بصراحة، مكان لم أزره شخصيًا، ولكن أعتقد أنه يتمتع بالكثير من صفات الأسواق الأخرى التي نراها على الساحل هناك. وهذا شيء مهم آخر، انظر إلى هذا السوق. إنه على بعد مسافة قصيرة بالسيارة من أربعة أسواق حضرية رئيسية. لذلك يمكن لأي شخص من واشنطن وبالتيمور وفيلادلفيا ونيويورك القيادة إلى هذا الموقع. لذا، مرة أخرى، إلى وجهة نظرنا، فإن هذا يؤدي إلى زيادة الطلب على مدار العام لمكان مثل هذا. إنها مدينة ساحرة، بها ممشى على الشاطئ يستمتع الناس بالمشي فيه مع المطاعم. لذلك هناك الكثير من عوامل الجذب التي يبحث عنها الناس لقضاء عطلة.

ديف:
يبدو عظيما. لم يسبق لي أن زرتها من قبل، ولكنني نشأت في نيويورك وسمعت الكثير عن شواطئ ديلاوير بأنها جميلة جدًا.

داند:
كنت أقوم ببعض الأبحاث واكتشفت أن السياحة هي في الواقع ثاني أكبر صناعة رائدة في ولاية ديلاوير.

ديف:
حقا؟

داند:
حقيقة ممتعة، أكثر من 3 ملايين سائح سنويًا في ديلاوير.

ديف:
هل رقم واحد هو أن الشركات تضع الأساس الضريبي هناك؟

داند:
الزراعة.

ديف:
يقع مقر كل شركة في ولاية ديلاوير.

داند:
نعم صحيح؟

ديف:
حسنًا، هذا السوق مثير للاهتمام لأنه أغلى قليلاً. لذا فإن متوسط ​​سعر المنزل هنا هو 618,000 دولار، وإجمالي إيرادات الإيجار السنوية حوالي 59,000، وهو ما يمثل معدل سقف يبلغ حوالي 6.5 مرة أخرى. تشبه إلى حد كبير المنطقة رقم خمسة في قائمتنا، نافار، فلوريدا. لذلك، بالنسبة لأي شخص مهتم بالاستثمار في هذا النوع من المناطق، فإن الدخول فيه يعد مكلفًا بعض الشيء. الآن، مما أفهمه، شاطئ ريهوبوث هو في الواقع صغير جدًا من بلدة لا يتجاوز عدد سكانها 1500 نسمة. هل هذا صحيح؟

داند:
نعم هذا صحيح. وفي الصيف يأتون إلى تلك البلدة الصغيرة بما يصل إلى 25,000 شخص. لذلك يمكنك-

ديف:
نجاح باهر.

داند:
[غير مسموع 00:18:55]. لكنني أردت فقط أن أتحدث عن نقطة متوسط ​​سعر المنزل لأنني أعتقد أنه مثير للاهتمام في بعض هذه الأسواق، وبعضها كما ننظر إلى الشواطئ ربما يكون شققًا سكنية أصغر حجمًا، لذا فإن معظم المخزون سيكون استوديو، شقق بغرفة نوم واحدة. عندما تصل إلى بعض هذه المواقع الشاطئية الأخرى، فإنك تنظر إلى المنازل الأكبر حجمًا والتي تتكون من أربع أو خمس أو ست غرف نوم على شاطئ البحر. من الواضح أنه سيكون لدينا متوسط ​​سعر متوسط ​​أعلى في تلك الأسواق.

ديف:
نعم، هذه نقطة جيدة جدا. وأنا أنظر إليه الآن، اكتشفت أن شاطئ ريهوبوث تم تصنيفه كأفضل 10 ممرات خشبية في قائمة ناشيونال جيوغرافيك في قائمة الولايات المتحدة الأمريكية. لذا، إذا كنت تحب الممشى الخشبي الجيد، فاذهب لزيارة شاطئ ريهوبوث.

داند:
ها أنت ذا.

ديف:
حسنا، المضي قدما. دعونا نصل إلى الرقم ثلاثة في قائمتنا. على ماذا حصلت؟

داند:
رقم ثلاثة في قائمتنا هو ساندبريدج في ولاية فرجينيا. هذا سوق صغير جدًا. انها جنوب شاطئ فيرجينيا. إليك حقيقة فريدة حقًا حول هذا السوق. لا توجد فنادق في ساندبريدج، لذلك فهي عبارة عن منازل للإيجار لقضاء العطلات بشكل حصري تقريبًا.

ديف:
مثير جدا. هل ترى أن الكثير من الأماكن؟ في المكان الذي أملك فيه إيجارًا واحدًا قصير الأجل، لاحظت بالفعل أنه لم يكن هناك الكثير من الفنادق في المنطقة، ولكن هل ترى أداءً أفضل في الأسواق التي يوجد بها عدد أقل من الخيارات المنطقية الأخرى؟

داند:
نعم على الاطلاق. في الواقع، نافار، وهو ما تحدثنا عنه سابقًا، إنه قريب من بينساكولا وسوق بينساكولا، ربما ترى المزيد من تلك الفنادق وترى عددًا أقل في هذا السوق ويستفيد من ذلك. ومن المؤكد أن بعض هذه الأسواق الأصغر حجمًا لا تحتوي على الكثير من الفنادق. هذا هو الخيار الأفضل، ولكنه أيضًا الاتجاه الذي شهدناه حتى قبل ظهور فيروس كورونا، حيث لا يرغب الأشخاص في هذه المواقع بالضرورة في التواجد في فندق، بل يريدون راحة المنزل. إنهم يأتون مع العائلة، ويأتون مع أقارب، ويريدون مطبخًا، ويريدون غرفة معيشة، ويريدون تلك الأشياء التي لا يمكنهم بالضرورة الحصول عليها في غرفة الفندق.

ديف:
وبسبب عدم وجود بدائل، هل يؤدي ذلك إلى رفع متوسط ​​السعر اليومي للإيجارات قصيرة الأجل في هذا السوق؟

داند:
نعم، يمكن بالتأكيد. ثم هناك عامل الموسمية أيضًا. لذلك ترى أن أسعارك تتقلب بناءً على الوقت من العام، ولكن إذا كنت في موسم الذروة في سوق كهذا حيث يوجد طلب مرتفع ومخزون محدود، فمن المؤكد أنك سترى ذلك ينعكس في معدلك اليومي.

ديف:
الآن، أعتقد أن سوق ساندبريدج فيرجينيا هذا هو أغلى سوق في القائمة، على الأقل في المراكز الخمسة الأولى بمتوسط ​​سعر منزل يبلغ 918,000. هذا مبلغ ضخم، لكنه يأتي أيضًا بإجمالي إيرادات إيجارية سنوية تبلغ حوالي 88,000 أو 89,000، عفوًا. ويعطينا ما يقرب من ستة ونصف معدلات الحد الأقصى. لذا فإن الأرقام ثلاثة وأربعة وخمسة في هذه القائمة لها معدلات سقف مماثلة. لا بد لي من القول، مع ذلك، يا داند، بالنسبة لمعظم المستثمرين الذين أعرفهم، فإن نقطة الدخول البالغة 918,000 هي خارج منطقة الراحة الخاصة بهم قليلاً. إذن ما هو نوع المستثمرين أو نوع الأشخاص الذين يشترون في هذا السوق؟

داند:
نعم، هذا سؤال عظيم. نرى الكثير من المشترين البالغ عددهم 1031 في هذه الأسواق. إذن 1031 هو شخص باع عقارًا آخر ويقوم بنقل هذه الأموال إلى عقار آخر معفي من الضرائب إذا فعلوا ذلك بشكل صحيح. لذا فهم ينجذبون حقًا إلى هذه الأنواع من الأسواق وهذه الأنواع من المنازل. ليس عليهم أن يبيعوا إيجارًا آخر لقضاء الإجازة للدخول في هذا. ربما قاموا ببيع استثمار تجاري صغير أو عقار كان لديهم ثم يستخدمون تلك الأموال لشراء هذه المنازل. لذلك نرى طلبًا ثابتًا جدًا من هذه الأنواع من المشترين. ومن ثم نرى الناس ينتقلون إلى منازل ربما كانت مملوكة في هذا السوق، وهو منزل أصغر كان لديهم لعدد من السنوات، وربما كان جزءًا من عائلاتهم من قبل، ثم ينتقلون إلى منازل أكبر وأكثر تكلفة .
هناك اتجاه مثير للاهتمام في بعض هذه الأسواق الشاطئية، وهو أن المنازل الأكبر حجمًا مرغوبة أكثر بكثير لأنها تسافر مع عائلات متعددة. لذلك عندما تحصل على بعض هذه المنازل المكونة من ستة أو ثمانية أو ربما حتى 10 غرف نوم، يكون هناك طلب كبير عليها.

ديف:
فهمتها. رائع. تلك كبيرة جدًا. أعتقد أن هذا ما يفسر بعض الأسعار. حسنًا، كخلاصة، رقم خمسة في القائمة كان نافار، فلوريدا، رقم أربعة، ريهوبوث بيتش، ديلاوير. والثالث، الذي ناقشناه للتو، كان ساندبريدج، فيرجينيا. كل هؤلاء لديهم معدلات سقف متشابهة جدًا تبلغ حوالي 6.5٪. لقد خرجت الآن عن النظام، ولكن للتذكير، المرتبة الثانية في القائمة هي جزيرة أوكالوسا، فلوريدا، والتي تقودنا إلى داند، إلى السوق رقم واحد الذي أوصى به فاكاسا لشراء منزل لقضاء العطلات في عام 2023. ما هو الفائز؟

داند:
نعم، وكذلك الحال في فيرجينيا أيضًا، ولكن في الداخل توجد بحيرة آنا بولاية فيرجينيا. هذه في الواقع هي السنة الثانية التي يحتل فيها المركز الأول في قائمتنا. لقد انطلقت إلى هناك من العدم، ولكنها وجهة بحيرة مشهورة جدًا، وصديقة جدًا للعائلة، والكثير من أنشطة الرياضات المائية. من الواضح أن لديك بعض المنازل الجميلة جدًا على مياه البحيرة، ولكن لديك أيضًا بعض المنازل التي تقع خارج البحيرة في الغابة. الكثير من المدن الصغيرة الساحرة اللطيفة. وبالتالي فهي وجهة مشهورة حقًا في فيرجينيا.

ديف:
حسنًا، أستطيع أن أرى سبب شهرتها واحتلالها المرتبة الأولى في قائمتك لأنه وفقًا لهذه البيانات، متوسط ​​سعر المنزل هو 405,000. إذن أقل بقليل من متوسط ​​سعر المنزل الوطني، لكن إجمالي الإيرادات السنوية يزيد عن 64,000، مما يمنحنا معدل سقف يزيد عن 10٪. هل كانت هناك أي أسواق أخرى نظرت إليها في هذا التحليل والتي كان معدل سقفها مكونًا من رقمين؟

داند:
لا، لا، كان هذا هو الوحيد. منذ بضع سنوات مضت، ربما شهدنا ارتفاعًا طفيفًا في نسبة الـ 10%، ولكن حاليًا هذا هو الوحيد.

ديف:
وبما أنك تقوم بإعداد هذه القائمة منذ بضع سنوات، فهل من الطبيعي أن تظل السوق ذات الأداء العالي مثل بحيرة آنا في أعلى القائمة لأكثر من عام واحد؟ بمجرد ظهور الكلمة، هل يبدأون في الانخفاض نوعًا ما؟

داند:
وهذا ما رأيناه وهنا ترى بعض الأسماء التي كانت لدينا في القمة، ربما الخمسة الأوائل، أو العشرة الأوائل قد انخفضت بالتأكيد في العامين الماضيين، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى ارتفاع الأسعار في تلك الأسواق . لذلك بدأنا نرى بعضًا من هذه الأسواق الثانوية أو الأصغر حجمًا تتقدم في التصنيف العالمي.

ديف:
وهل هناك أي شيء فريد أو مثير للاهتمام حول بحيرة آنا تعتقد أن مستمعينا يجب أن يعرفوه؟

داند:
نعم، الشيء الفريد في بحيرة آنا هو أننا نرى فترات إقامة أطول في هذا السوق مقارنة ببعض الأسواق الأخرى. لذا، فإن 69% من الإقامات كانت على مدار ثلاث ليالٍ، وبالتالي يقيم الأشخاص لفترات أطول. وهذا في الواقع اتجاه آخر نشهده على مستوى البلاد حيث تصبح هذه الإقامات أطول وأطول وأطول.

ديف:
كمستثمر، من الواضح أن هذا أمر رائع وأرى الجاذبية. أتخيل أنه قبل الوباء، كان معظم الناس يأتون لقضاء عطلة نهاية الأسبوع. من الواضح أن بعض الأشخاص يبقون لفترة أطول، ولكن ربما يكون من الشائع جدًا أن يذهب شخص ما للزيارة لقضاء عطلة نهاية الأسبوع. ولكن الآن مع العمل عن بعد، يسافر الأشخاص لفترات أطول لأنهم ربما يحضرون يوم الأربعاء أو الخميس، ويعملون عن بعد لبضعة أيام، ثم يستمتعون بالوجهة خلال عطلة نهاية الأسبوع. هل هذا النوع من الفرضية حول سبب زيادة مدة الإقامات؟

داند:
بالضبط. لا، هذا هو بالضبط. والشيء الآخر الذي نراه في أسواق مثل بحيرة آنا هو أن هناك عودة قوية جدًا للزائرين. هذه هي العائلات التي تأتي سنة بعد سنة بعد سنة، وهي تفعل ذلك منذ أجيال. لذلك لديك الكثير من الزوار المتكررين في هذه الأسواق.

ديف:
مذهل. حسنًا، داند، شكرًا جزيلاً لك على مشاركة هذه القائمة معنا. نحن نقدر ذلك حقا. ولمن يريد الاطلاع على التقرير بأكمله والقائمة بأكملها، سنضعه في ملاحظات العرض. سنضعه في الوصف حتى تتمكن من التحقق من ذلك. حسنًا، إذا أراد الأشخاص معرفة المزيد عن فاكاسا أو الاطلاع على أي من الأبحاث أو التقارير الأخرى التي نشرتها، فأين يجب أن يجدوا ذلك؟

داند:
يمكنهم العثور علينا على vacasa.com. لقد وضعنا عدة تقارير. لقد ذكرت أن لدينا أيضًا تقرير الشاطئ وتقارير الجبال، بالإضافة إلى بعض اتجاهات السفر الأخرى. أعني أننا خرجنا للتو من موسم الصيف المزدحم للغاية. لقد حصلنا على 500,000 إقامة في موسم الصيف هذا من الحجوزات، لذا فنحن نمضي وقتًا مزدحمًا ونستعد لموسم الشتاء المزدحم أيضًا.

ديف:
مذهل. حسنًا، شكرًا جزيلاً لك على مشاركة تقريرك ومعرفتك معنا. نحن نقدر ذلك حقا.

داند:
شكرا.

ديف:
شكرًا جزيلاً لدانيد وفريقه في فاكاسا على مشاركة هذه البيانات وهذا التقرير معنا. أريد أن أكرر ما قلته خلال البودكاست. تضع شركات مثل Vacasa وأشخاص مثلي قوائم بالأسواق الرائعة، وآمل أن تكون مفيدة جدًا لك، ولكن تأكد من بذل العناية الواجبة بما يتجاوز ما يقوله Daned وفريقه أو ما أقوله عن السوق. فقط لأن السوق لديه معدل سقف كبير لا يعني أنه لا توجد بعض المخاطر المرتبطة به. وفقط لأنني أعتقد أن السوق جيد لا يعني بالضرورة أنه مفيد لك ولاستراتيجيتك ووضعك الشخصي. لذلك خذ كل هذا مع حبة الملح. الفكرة وراء هذه القوائم هي توجيهك في الاتجاه الصحيح، حتى تتمكن بعد ذلك من إجراء بحثك الخاص حول هذه الأسواق والعثور على واحد منها يناسبك.
نأمل أن هذا يفعل ذلك بالنسبة لك. هناك الكثير من الفرص المثيرة للاهتمام في مجال الإيجار قصير الأجل القادمة خلال العامين المقبلين، وربما قد تحصل على صفقة رائعة في أحد هذه الأسواق.
شكرا جزيلا يا رفاق على الاستماع. إذا استمتعت بالعرض، وإذا استمتعت بتركيز العروض على الإيجار قصير المدى هذا الأسبوع، فيرجى التأكد من تقديم مراجعة رائعة لنا أو مشاركة إحدى هذه الحلقات مع شخص تعتقد أنه سيتعلم شيئًا من البودكاست الخاص بنا. شكرًا لك مرة أخرى. نراكم في الحلقة القادمة من On The Market.
تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا وديف ماير وكايلين بينيت. العرض من إنتاج كايلين بينيت، مع تحرير Exodus Media. تتم كتابة الإعلانات بواسطة Calico Content، ونريد أن نتقدم بالشكر الجزيل للجميع في BiggerPockets لجعل هذا العرض ممكنًا.