كيف يؤثر "تأثير القاسم" على المستثمرين العقاريين

هل تريد تدمير ثروتك؟ أستطيع أن أعلمك كيف. هل تريد خلق المزيد من الثروة لنفسك؟ أستطيع أن أعلمك أن تفعل ذلك أيضا.

هل تعلم عن تأثير القاسم؟

وفي التمويل والاستثمار "تأثير المقاميحدث عندما تنخفض قيمة جزء واحد من المحفظة بشكل كبير وتؤدي إلى انخفاض القيمة الإجمالية للمحفظة. ونتيجة لذلك، فإن أي قطاعات من المحفظة لم تنخفض قيمتها تمثل الآن نسبة كبيرة من الكعكة الإجمالية.

في حين أن هذا صحيح وواضح إلى حد ما، هناك تأثير قاسم آخر يلعب في العقارات. المدمرة الخبيثة لأحلام المستثمرين والثروات.

إذا قمت بشراء وتشغيل أصول كبيرة و هذا القاسم يسير في اتجاهك، وسوف تحتفل بفوز مزدوج. ولكن حتى إذا قمت بشراء الأصول الخاصة بك وتشغيلها بشكل جيد، فإن هذا التأثير القاسم يمكن أن يدمرك ويصفي أسهمك.

ما هو هذا التأثير القاسم؟ أنا أتحدث عن تخفيف الضغط على معدل الحد الأقصى.

ماذا يحدث في هذه الدورة العقارية؟

يخدم معدل الحد الأقصى في العقارات التجارية وظيفة مماثلة لمعدل الحد الأقصى نسبة P / E في الاستثمار في سوق الأوراق المالية ولكن في الاتجاه المعاكس. إنها في الواقع نسبة الأرباح إلى السعر. خاصة:

معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي ÷ سعر الأصل

• معدل الحد الأقصى يتحرك بشكل عكسي مع قيمة الأصل في وقت الشراء/البيع. ويعكس معدل الحد الأقصى معنويات المستثمرين بشأن معدل العائد غير المتوقع لأصل مثل هذا، في مكان مثل هذا، في حالة مثل هذا، في وقت مثل هذا.

معدل الحد الأدنى يساوي الأصول ذات السعر الأعلى. يعكس الضغط غير المسبوق لسعر الفائدة الذي شهدناه على مدى العقد الماضي التفاؤل الجامح الذي أبداه المستثمرون في الحصول على العقارات التجارية والسكنية.

لكن الأشجار لا تنمو إلى السماء. وكما لاحظ الخبير الاقتصادي هيرب ستاين بسخرية: "إذا لم يكن من الممكن أن يستمر شيء ما إلى الأبد، فسوف يتوقف".

أنا لا أقول أن هذه هي نهاية ارتفاع أسعار الأصول العقارية. أنا أقول أن هذه لحظة طبيعية في مد وجزر دورات سوق العقارات. وبالنسبة لأولئك الذين لم يكونوا موجودين في عام 2008، أريد أن أوضح أنه لا يوجد سبب للذعر أو التوقف عن الاستثمار.

بل على العكس من ذلك، فإن بعض أفضل الفرص سوف تكون متاحة كجزء من تداعيات عمليات الاستحواذ الضعيفة التي قام بها آخرون في السنوات العديدة الماضية.

لا أستطيع أن أفعل أفضل من اقتباس سكوت ترينش البند حول هذا الموضوع.

هل أنت مقتنع بالقوة المدمرة لتأثير القاسم؟ (إذا لم يعجبك هذا المصطلح، فيمكنك الالتزام بـ "إلغاء ضغط معدل الحد الأقصى").

يمكن أن يؤدي ارتفاع معدل الحد الأقصى إلى انخفاض كبير في قيمة الأصول العقارية التجارية. وكما ناقشنا في مكان آخر، فإن النفوذ يمكن أن يجعل الأمر أكثر إيلامًا. فكر في هذا إذا انخفضت قيم الأصول بنسبة 25٪، فإن هذا من شأنه أن يمحو ما يقرب من 100٪ من حقوق الملكية في صفقة رافعة مالية بنسبة 75٪.

وهذا ليس كابوسا خرافية. هناك العديد من القصص عن مستثمرين في LP يستعدون بالفعل لخسارة استثماراتهم بالكامل في بعض الصفقات المشتركة. بعض هذه الصفقات عمرها عامين أو ثلاثة أعوام تقريبًا مع ديون جسرية مستحقة. وتم إجراء عمليات أخرى في العام الماضي باستخدام ديون ذات أسعار فائدة متغيرة. للأسف، العديد من مستثمري LP لا يعرفون أنهم معرضون للخطر حتى الآن.

القضية لفترات عقد طويلة

لا يوجد شيء شرير في فترات الانتظار القصيرة. توفر منازل البيع بالجملة، والتجارة اليومية، والعديد من الصفقات العقارية التجارية أسعارًا مرتفعة IRR الأرباح لمستثمريها. تحظى العديد من الاستراتيجيات قصيرة المدى بشعبية كبيرة في أوقات الازدهار.

لكن المستثمر المفضل لدي، وارن بافيت، يفكر بطريقة مختلفة. يقول: "إذا لم تكن على استعداد لامتلاك سهم لمدة عشر سنوات، فلا تفكر حتى في امتلاكه لمدة عشر دقائق". وقالت أوراكل أوماها أيضًا: "أو أن فترة الاحتفاظ المفضلة هي إلى الأبد".

إذن، ما هو شعور المستثمرين على المدى الطويل إزاء هذا التخفيض المخيف لسعر الفائدة؟ أود أن أقول إنه، في معظم الأحيان، لا يوجد تأثير يذكر عليهم، بصرف النظر عن إتاحة الفرصة لهم للحصول على صفقات ذات أسعار معقولة أو أقل من قيمتها في العام أو العامين المقبلين.

التفكير في هذا. تخيل أنك تمتلك أصلًا عقاريًا تجاريًا يتدفق نقدًا. لقد حصلت عليها مقابل 3 ملايين دولار قبل عامين، وقد أدى ضغط معدل الحد الأقصى في أول 18 شهرًا إلى زيادة قيمتها المقدرة إلى 4 ملايين دولار. كنت لا تزال تجمع التدفق النقدي الخاص بك وتستمتع بحياتك.

ثم يتم تخفيف ضغط معدل الحد الأقصى على مدى الأشهر الستة الماضية، وفي العام التالي تنخفض قيمته المقدرة إلى 2.8 مليون دولار. هل يجب أن تشعر بالذعر؟ لا أعرف لماذا. لا يزال يتعين عليك جمع التدفق النقدي والاستمتاع بحياتك.

لا يستهلك حاملو الأسهم على المدى الطويل التغيرات في القيم قصيرة المدى. وعادةً ما يكون لديهم ديون ذات سعر ثابت لا تستحق لفترة طويلة جدًا. وأولئك الذين استحوذوا على أصولهم قبل عقد من الزمن، ويواجهون موعد استحقاق ديونهم، شهدوا عادة نموا كبيرا في القيمة وسداد أصل المبلغ الذي يضعهم في وضع مقبول لإعادة التمويل الآن إذا كان ذلك ضروريا.

في اشارة الى بافيت مرة أخرى. لم يكن يهتم كثيرًا بالارتفاعات أو الانخفاضات قصيرة المدى في الأسهم التي تحتفظ بها شركة بيركشاير هاثاواي. وهو لا ينقاد لرأي السوق بشأن هذه الأصول لأن ذلك ليس له أي تأثير على قيمتها النهائية. إنه في الواقع يحب ذلك عندما تنخفض الأسعار حتى يتمكن من الحصول على المزيد.

رأي سوق الأوراق المالية في القيمة يشبه معدل الحد الأقصى في العقارات التجارية. كمستثمرين عقاريين تجاريين، من الأفضل أن نقوم بتقليد المستثمر (بافيت)، الذي قد يخسر 99.4% من قيمة أسهمه ويظل يتفوق على مؤشر ستاندرد آند بورز 500 في نفس الفترة الزمنية.

افكار اخيرة

شركتي الاستثمارية هي حامل طويل الأجل. أدرك أن هذا ليس هو العرض الأكثر شعبية في كثير من الأحيان، ونتيجة لذلك يتجاهل العديد من المستثمرين صندوقنا. أتمنى التوفيق لجميع حاملي السندات على المدى القصير، لكنني أعتقد أن صدمة معدل الرسملة الحالية والقادمة ستجعل الكثيرين يعيدون التفكير في استراتيجياتهم. وسواء حدث ذلك أم لا، فسوف نستمر في اتباع استراتيجيتنا طويلة المدى.

صاغ مؤسس شركة بلاكستون، لاري فينك، مصطلح "المدى الطويل". ربما ينبغي لنا أن نطلق على التفكير طويل المدى اسم "تأثير بسط CRE".

إذا كان ذلك صحيحا، فإنه سيركز على توسيع صافي الدخل التشغيلي في معادلتنا، على مدى فترة طويلة، إلى درجة أن التغييرات في البسط ستكون أقل تأثيرا. هذه الإستراتيجية، المقترنة بالحصول على نسبة فائدة متوسطة إلى منخفضة، وديون طويلة الأجل ذات سعر ثابت، يجب أن تثبت نجاحها في أي سوق، سواء كان صاعدًا أو هابطًا.

قم بتشغيل أرقامك مثل المحترفين!

يعد تحليل الصفقات من أولى خطوات الاستثمار العقاري وأكثرها أهمية. ضاعف ثقتك في كل صفقة باستخدام هذا الدليل النهائي الأول على الإطلاق لتحليل الصفقات. العقارات بالأرقام يجعل الرياضيات العقارية سهلة ، ويجعل النجاح العقاري أمرًا لا مفر منه.