تظهر اتجاهات الهجرة المفاجئة أن المحركين يذهبون إلى هذه الأسواق

في هذه المقالة

إن العمل عن بعد، والارتفاع السريع في الإيجارات في بعض المدن، والرغبة في الحصول على المزيد من وسائل الراحة، كلها عوامل تدفع الأمريكيين إلى الانتقال إلى مكان آخر، لكن المناطق التي تجتذب معظم المستأجرين الجدد تتغير، وفقًا للتقرير الجديد. تقرير ترحيل Rent.com للربع الأول من عام 2023. 

مرة أخرى في يناير ، نحن وذكرت أن المستأجرين كانوا يظهرون اهتمامًا بمناطق الجنوب والغرب الأوسط بسبب المساكن ذات الأسعار المعقولة نسبيًا المتوفرة في العديد من المدن في هذه المناطق مقارنةً بالغرب والشمال الشرقي. ولكن مع تدفق المزيد من الناس إلى هذه المناطق هرباً من المناطق المرتفعة الأسعار، ارتفعت الإيجارات. 

على سبيل المثال ، بينما ميامي لا تزال أرخص من نيويورك، ارتفاع تكاليف الإسكان في فلوريدا من تدفق المقيمين الجدد يتسبب في تجربة ولاية الشمس المشرقة أعلى معدل تضخم في الأمة. ونتيجة لذلك، قد يتم طرد بعض السكان من الولاية، حتى مع انتقال المزيد من الأشخاص من نيويورك وكاليفورنيا إليها. 

وقد يحدث اتجاه مماثل في جورجيا وتكساس، وفقًا لبيانات الهجرة في تلك المناطق. ويبدو الآن أن المزيد من السكان يغادرون الجنوب بدلاً من دخوله. 

يعتمد تقرير الترحيل الخاص بموقع Rent.com للربع الأول من عام 1 على بيانات من يناير وفبراير ومارس. قام الباحثون بقياس العملاء المتوقعين الواردين والصادرين بناءً على اهتمام المستخدمين بالعقارات وقاموا بدمج الأرقام للحصول على دلتا العملاء المتوقعين لكل منطقة جغرافية. تشير دلتا الرصاص السلبية إلى أن عدد الأشخاص المهتمين بمغادرة المنطقة أكبر من عدد الأشخاص الذين يرغبون في الانتقال إليها. 

وانخفضت دلتا الرصاص في الجنوب إلى -2.07% في الربع الأول، وهي دلتا الرصاص الإقليمية السلبية الوحيدة التي لوحظت. ولكن في حين أن المنطقة الجنوبية تفقد شعبيتها ككل، لا يزال الكثير من الناس يسعون إلى الانتقال إلى مدن مثل نوكسفيل، تينيسي، وأوغستا، جورجيا. ومن الجدير بالذكر أن أيًا من المناطق الحضرية ذات أعلى دلتا الرصاص الواردة لم تكن في الغرب، على الرغم من زيادة الاهتمام بالمنطقة مقارنة بالأرباع السابقة. 

من المهم أن نلاحظ أن الناس يتحركون لعدد لا يحصى من الأسباب، وأن هذه الاتجاهات تتغير من ربع إلى آخر. لكن بعض المدن، مثل ماديسون بولاية ويسكونسن، عادت للظهور مرة أخرى على قائمة الهجرة الداخلية، في حين حافظت مدن أخرى، مثل شيكاغو، على تصنيف مرتفع للهجرة إلى الخارج. 

على الرغم من أنه لا ينبغي عليك اتخاذ قرارات الاستثمار العقاري بناءً على هذه البيانات وحدها، إلا أنه قد يكون من المفيد معرفة أين يكون الطلب على الإيجار هو الأعلى أثناء بحثك عن أسواق جديدة. دعنا نتعمق في بيانات دلتا الرصاص في الولاية ومنطقة المترو. 

ما هي المناطق التي يغادرها الناس؟

الهجرة الخارجية حسب الولاية

الولايه او المحافظه	دلتا الرصاص
مين	-57.65٪
فيرمونت	-53.58٪
فيرجينيا الغربية	-36.57٪
إلينوي	-29.68٪
مونتانا	-26.19٪

كان الأشخاص الذين يغادرون ولاية ماين مهتمين بولايات مثل نيوجيرسي، وبنسلفانيا، وفلوريدا، وجورجيا، وأوهايو، وكان للمستأجرين الذين يغادرون ولاية فيرمونت اهتمامات مماثلة، بالإضافة إلى نيويورك. أراد المستأجرون في ولاية فرجينيا الغربية البقاء على مقربة منهم في الولايات المجاورة، بينما خطط سكان إلينوي للبقاء في الغرب الأوسط. 

وقد شهدت ولاية مونتانا، وهي ولاية جديدة على قائمة الهجرة الخارجية الإيجارات ترتفع بسرعة على مدى السنوات الثلاث الماضية. كان سكان الولاية أكثر اهتمامًا بالانتقال إلى أريزونا، تليها أماكن أخرى في مونتانا وكولورادو ويوتا ونيو مكسيكو وتكساس. 

الهجرة الخارجية عن طريق المترو

المترو	دلتا الرصاص
سانت لويس بولاية ميسوري	-30.05٪
أتلانتا	-27.53٪
شيكاغو	-26.39٪
دنفر	-25.55٪
شارلوت بولاية نورث كارولينا	-24.04٪

كان الأشخاص الذين فكروا في مغادرة سانت لويس مهتمين بالانتقال إلى أجزاء أخرى من ولاية ميسوري أو مغادرة الولاية إلى مينيابوليس سانت. بول وإنديانابوليس ودالاس فورت. يستحق. فضل المستأجرون في أتلانتا البقاء في جورجيا أو الولايات الجنوبية الأخرى. 

سعى المستأجرون في شيكاغو إلى الحصول على شقق في مدن الغرب الأوسط الأخرى مثل ميلووكي ومينيابوليس سانت. بول أو المدن الجنوبية مثل ناشفيل، تينيسي؛ برمنغهام، ألاباما؛ و ممفيس، تينيسي. أراد المستأجرون في دنفر الذهاب إلى محطات المترو الغربية الأخرى، مثل سولت لايك سيتي وكولورادو سبرينغز بويبلو، أو مدن الغرب الأوسط، مثل ديترويت وكانساس سيتي. وكان سكان شارلوت يأملون في البقاء في كارولينا. 

أين يتجه الناس؟

الهجرة الداخلية حسب الولاية

الولايه او المحافظه	دلتا الرصاص
نيو جيرسي	38.51%
ولاية ديلاوير	34.82%
داكوتا الشمالية	32.67%
لويزيانا	25.48%
رود ايلاند	24.30%

تعد نيوجيرسي نقطة جذب كبيرة للمتنقلين، حيث تجذب المقيمين من نيويورك وبنسلفانيا، بالإضافة إلى الولايات الجنوبية، مثل فلوريدا وجورجيا التي ترتفع أسعارها بشكل متزايد. نشأ الاهتمام بولاية ديلاوير من ولايات الغرب الأوسط المجاورة، بما في ذلك فرجينيا وماريلاند وأوهايو وبنسلفانيا. وجاءت خيوط داكوتا الشمالية من أماكن بعيدة مثل إلينوي وتكساس ونيويورك وكاليفورنيا. جذبت كل من لويزيانا ورود آيلاند اهتمام الولايات الأخرى في مناطقها. 

الهجرة الداخلية عن طريق المترو

المترو	دلتا الرصاص
أوغستا، جورجيا	38.46%
هاريسبرج-لانكستر-لبنان-يورك، بنسلفانيا	37.63%
ماديسون، ويسكنسن	37.54%
واكو-تمبل-براين، تكساس	31.88%
نوكسفيل بولاية تنيسي	29.98%

جاءت معظم الرغبة في الانتقال إلى أوغوستا من أتلانتا. بالمقارنة مع أتلانتا، أوغستا 27.6٪ أرخص وأقل كثافة، مع مساحة أكبر للانتشار ولا يزال هناك الكثير من وسائل الراحة للاستمتاع بها. اجتذب مجتمع هاريسون-لانكستر-لبنان-يورك الاهتمام الأكبر من المستأجرين في المناطق الحضرية المزدحمة، مثل فيلادلفيا؛ واشنطن العاصمة.؛ بالتيمور؛ ونيويورك. 

ماديسون، ويسكونسن، التي احتلت المركز الحادي عشر في أخبار الولايات المتحدة والتقرير العالمي تصنيف أفضل الأماكن للعيش، اجتذب سكانًا من شيكاغو، وشارلوت، ودنفر، وأتلانتا. جلبت واكو-تمبل-برايان بشكل أساسي المستأجرين من داخل منطقتها، بينما شهدت نوكسفيل عملاء محتملين من المجتمعات الجنوبية الأخرى وشيكاغو. 

ماذا تعني البيانات

نظرًا لأن تقرير الهجرة الخاص بموقع Rent.com يُظهر الاهتمام بالانتقال بين المستأجرين قبل انتقالهم، فهو يتقدم كثيرًا على بيانات التعداد السكاني في التقاط اتجاهات الهجرة. ومع ذلك، فإن لها حدودها - على سبيل المثال، فإن عرض شقة في أوغوستا من مستأجر حالي في أتلانتا ليس هو نفس الانتقال من أتلانتا إلى أوغوستا. ومع ذلك، عندما تتجاوز العملاء المتوقعين الخارجيين العملاء المتوقعين الواردين لمدينة ما، فقد يكون ذلك مؤشرًا مبكرًا على تراجع الطلب على الإسكان في المنطقة. 

تميل الإيجارات إلى الارتفاع في المدن المرغوبة ولكنها غير مكلفة مع انتقال المزيد من الأشخاص إليها، وتزداد قيمة المنازل أيضًا عندما يأتي سكان جدد إلى منطقة ما. يمكن للمستثمرين محاولة استباق هذا التحول من خلال الشراء في المناطق منخفضة الأسعار التي قد تشهد تدفقًا زائدًا من محطات المترو المجاورة مع زيادة عدد السكان. تميل اتجاهات الهجرة إلى إظهار انتقال الأشخاص إلى المناطق المرغوبة القريبة التي لا تزال تحتوي على وسائل الراحة، على الرغم من أن التحركات عبر البلاد ليست غير شائعة في بعض المدن الشهيرة. 

وتعد أوغستا، جورجيا، وماديسون، ويسكونسن، أمثلة ممتازة. وكلاهما مدرج في قائمة أفضل 100 أفضل الأماكن للعيش by أخبار الولايات المتحدة والتقرير العالمي لجودة حياتهم العالية وانخفاض تكلفة المعيشة. إنها مناطق نقل منطقية للأشخاص في المدن الكبرى مثل أتلانتا وشيكاغو، كما أن ماديسون تجتذب السكان من أماكن بعيدة. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع كلا المدينتين بمتوسط ​​قيم للمساكن أقل من المتوسط ​​الوطني. 

ضع في اعتبارك أن دلتا الرصاص هي مجرد نقطة بيانات واحدة يجب أخذها في الاعتبار عند تقييم السوق. ستحتاج أيضًا إلى تقييم نسبة الإيجار إلى السعر و نسبة الإيجار إلى الدخل- يعد العثور على المناطق التي يمكن أن تولد تدفقًا نقديًا إيجابيًا، حيث لا يزال هناك مجال لزيادة الإيجارات بناءً على متوسط ​​دخل المنطقة، أمرًا أساسيًا. بالإضافة إلى ذلك، ستحتاج إلى العثور على منطقة بها سوق عمل قوي حيث تكون معدلات البطالة منخفضة، وقد اتجهت قيمة العقارات تاريخيًا نحو الأعلى، ويمكن التحكم في نفقات العقارات والضرائب، نظرًا لدخل الإيجار المتوقع. 

الخط السفلي

بالمقارنة مع تقارير الهجرة السابقة، فإن الاهتمام بالشمال الشرقي والغرب آخذ في النمو، في حين أن الاهتمام بالجنوب والغرب الأوسط يتراجع قليلاً. لكن العديد من محطات المترو الجنوبية والغربية الوسطى لا تزال تجتذب اهتمام المستأجرين. ويستمر اتجاه الناس إلى مغادرة المناطق باهظة الثمن. 

البيانات هي مجرد لقطة للطلب المبكر بناءً على العملاء المحتملين للشقق، ولكن تحليل اتجاهات الهجرة يمكن أن يساعد المستثمرين في تقدير المدينة الأكثر جذبًا للمستأجرين. فقط تأكد من مراعاة البيانات الأخرى المتاحة قبل الاستثمار في سوق جديد.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.