ما هو مفتاح الهروب من سباق الفئران في عام 2023؟ هل تحتاج تأجير العقارات ذ لكل عقار ، أم يمكنك وضع عدة في واحد؟ وكيف لك خلق التدفق النقدي عندما تكون أسعار المساكن عالية جدا؟ بالنسبة للمستثمر العقاري اليومي ، قد يبدو أن العثور على العقارات المربحة أصبح أكثر صعوبة وأصعب ، و الاستقلال المالي ينزلق ببطء بعيدا. وبينما سيتخلى الكثيرون عن سعيهم وراء ذلك التقاعد المبكر، وحرية الوقت ، والاستقلالية في جدولهم الزمني ، نحن هنا لنمنحك المعرفة التي تحتاجها حقق أقصى أهدافك الاستثمارية في عام 2023.
لقد عدنا مع آخر رؤية جرين، حيث يجيب عليك وكيلك ومستثمرك ووسيطك وخبير بناء الأنظمة لديك ، ديفيد جرين ، أسئلة الاستثمار العقاري في المنطقة! في هذه الحلقة سنتطرق تأجير العقارات ذات المسؤولية المحدودة وكم عدد الخصائص التي يجب وضعها في كل واحدة ، ماذا تفعل عندما تكون أسعار المساكن مرتفعة، والتدفق النقدي منخفض ، "البناء الجديد BRRRR" يمكن أن تحقق مكاسب مجنونة في الأسهم ، وطريقة أكثر ذكاءً للتسوق تأمين المالك. كل هذا (وأكثر من ذلك بكثير) قادم ، لذا استمر!
تريد أن تسأل ديفيد سؤالا؟ لو ذلك, أرسل سؤالك هنا حتى يتمكن ديفيد من الإجابة عليه في الحلقة التالية من فيلم Seeing Greene. قفز على منتديات BiggerPockets واطلب من المستثمرين الآخرين أخذهم ، أو اتبع ديفيد على Instagram لمعرفة موعد بثه المباشر حتى تتمكن من المشاركة في جلسة أسئلة وأجوبة مباشرة والإجابة على سؤالك على الفور!
اضغط هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديفيد:
هذا هو BiggerPockets Podcast Show 744. أفضل أن أراك تشتري خمسة أو اثنين ونصف أو خمسة أو ثلاثة وتستأجر الغرف بشكل فردي. أفضل أن أراك تشتري مجمعًا سكنيًا صغيرًا من سبع إلى ثماني وحدات وتأجيره بدلاً من مجرد الذهاب لشراء ثلاث أو اثنتين ، خاصةً إذا كان البناء جديدًا.
إذا كنت في هذا السوق الباهظ الثمن في كولورادو ، فلا يمكنك شراء منزل بناء جديد ، ودفع سعر السوق ومحاولة جعل هذا العمل بمثابة إيجار. سوف تخسر المال. عليك أن تفعل شيئًا أكثر إبداعًا.
عليك أن تجد عقارًا به قدم مربع يمكن إضافته ، قدم مربع يمكن تحويله للحصول على ثلاث وحدات من وحدة واحدة. عليك أن تحاول بجهد أكبر لجعل هذه الأشياء تعمل وسوق اليوم أكثر من ذي قبل. أعتقد أنك ربما ترى ذلك.
ماذا يحدث للجميع؟ هذا ديفيد جرين ، مضيفك لأكبر ، وأسوأ ، وأفضل بودكاست استثمار عقاري في العالم ، BiggerPockets. نحن هنا اليوم مع حلقة Seeing Greene حيث أشارك رؤيتي ومعرفي حول الأسئلة التي تطرحها أنت ، مستمعينا.
أحد ملفات البودكاست الوحيدة التي تشارك فيها أنت ، المستمع ، في العرض. إذا كنت ترغب في المشاركة في العرض أو الحصول على إجابة على سؤالك ، فانتقل إلى largepockets.com/david حيث يمكنك إرسال أسئلتك هناك.
عرض اليوم رائع. ندخل في البناء الجديد: مسار الطاقة المتجددة في عام 2023. كيف ينبغي هيكلة الشركات ذات المسؤولية المحدودة؟ هل تحتاج إلى شركة ذات مسؤولية محدودة أو عدة شركات ، إذا كان لديك أكثر من عقار؟ عندما يكون عرض المقاول مرتفعًا ولا تنجح الصفقة ، فما الذي يمكن فعله بالإضافة إلى إجابة مطولة ومفصلة جدًا مني حول كيفية بناء وتطوير وتطوير الأنظمة في عملك لمساعدتك؟
تأكد من الاستمرار في كل شيء حتى النهاية لأن هذا سؤال جيد حقًا يتم طرحه ، وقد بذلت الكثير من الجهد في الإجابة وأنا متحمس لسماعه. قبل أن ندخل في العرض ، لديّ نصيحة سريعة لكم جميعًا.
قم بفحص فريقك للتأكد من أنهم يعرفون مجموعة واسعة من المعرفة في مجالهم وليس مجرد جزء واحد منها. في كثير من الأحيان ، يذهب الناس إلى أحد المقرضين في Wells Fargo أو Chase Bank أو شخص تأمين وجدوه عبر الإنترنت ويقولون ، "أنا بحاجة إلى شيء لأعمال تأجير العقارات الخاصة بي ، لأعمالي في مجال الاستثمار العقاري."
قال الشخص ، "أوه ، هذا ما نفعله." إنهم مثل ، "ماذا عن هذا؟ ماذا عن ذلك؟" "لا أعرف. أنا لا أعرف ذلك. ذكّر بهذا المشهد في Meet the Parents حيث يريد زجاجة نبيذ لطيفة ليأخذها إلى منزل أهله لأنه يقابله للمرة الأولى ويقول ، "ما أغلى زجاجة لديك؟"
يقول الرجل ، "أمي ، إنها مثل زجاجة نبيذ بقيمة 5 دولارات." قال ، "حسنًا ، هل لديك أي شيء أغلى؟" قال الرجل ، "حسنًا ، يمكنك شراء الكثير من الأمهات." هذه هي الطريقة التي تحصل بها على الكثير من التعليقات من ضابط القرض ، ووسيط التأمين ، ووكيل العقارات ، وعامل البناء ، والعامل الماهر ، كلهم في كل مكان.
إنهم لا يدرسون العمل الذي يدخلون فيه وهؤلاء ليسوا الأشخاص الذين تريد العمل معهم. هذا هو السبب في أنني أقوم بإنشاء شركات وتثقيف موظفيي بحيث يكون لديهم نطاق واسع من المعرفة لقروض مختلفة ، وسيناريوهات مختلفة ستنجح.
لا أريد أن أقول ثغرات ، لكن الطرق المختلفة التي يمكننا من خلالها توفير التمويل لك حيث يقول المقرضون الآخرون ، لا أعرف كيف أفعل ذلك. أنا فقط أستسلم. نحن لا نبحث عن ذلك. اطرح الكثير من الأسئلة على الشخص الذي تعمل معه. إذا لم يتمكنوا من الإجابة عليهم ، فهم لا يعرفون كيف تعمل الصناعة ، فهذا ليس الشخص الذي تريد التحدث إليه.
يمكنك أيضًا استخدام أداة البحث عن وكيل BiggerPockets للعثور على وكيل في منطقتك يكون عضوًا في BiggerPockets. استخدم نفس العملية معهم. لا تفترض فقط أنهم على BiggerPockets ، إذا كانوا وكيلًا جيدًا. ربما لم يبيعوا منزلًا أبدًا أو ربما باعوا منازل بناء جديدة فقط وقد تم بيع 75 منزلاً في سيرتهم الذاتية ، لكن لا يوجد أي منها معاد بيعه.
تريد التأكد من أن الشخص الذي تعمل معه لديه درجة واسعة من المعرفة. لم تكن هذه نصيحة سريعة وسريعة للغاية. كانت هذه في الواقع نصيحة سريعة طويلة جدًا ، لكنها كانت مهمة جدًا. أتمنى أن تكونوا قد سمعتموها وأن تأخذوها على محمل الجد.
حسنًا. دعنا ندخل في عرض اليوم.
الأردن:
كيف الحال يا ديفيد جرين؟ اسمي جوردان راي. أنا في الواقع مستثمر عقاري محلي في سوق ممفيس بولاية تينيسي. أمتلك شركة عقارات بدأتها في وقت سابق من هذا العام بفكرة ، بالطبع ، استبدال الدخل والابتعاد عن كوني سائق شاحنة ، وهو ما أنا فيه الآن. أنا في شاحنتي.
أنا أستمتع بقيادة الشاحنة ، لكنني أيضًا أستمتع بالعقارات وأستمتع أيضًا بعائلتي وأود أن أكون قادرًا على قضاء المزيد من الوقت مع عائلتي وأيضًا تكوين ثروة للأجيال. بالطبع ، كما يفعل معظم الناس عندما يدخلون العقارات.
أسئلتي القليلة التي لدي ، سؤالان فقط. السؤال الأول ، أريد أن أعرف عندما يكون لديك عدة عقارات ... لدي واحدة الآن. بالمناسبة ، إنها بقرة نقدية. ولكن عندما أحصل على واحدة أخرى ، عندما أحاول معرفة ما إذا كان ينبغي عليّ وضعها في شركة ذات مسؤولية محدودة ، فأنا أمتلك حاليًا أول عقار في شركة ذات مسؤولية محدودة أو هل يجب أن أحصل على شركة ذات مسؤولية محدودة أخرى؟
كيف يمكنك القيام بذلك ، لأن امتلاك شركة ذات مسؤولية محدودة متعددة بالنسبة لي يبدو وكأنه يتطلب الكثير من العمل فيما يتعلق بالضرائب. حسنًا ، أحب أن أدفع الضرائب الخاصة بي. أنا جيد حقًا في دفع الضرائب الخاصة بي. سأبذل حقًا العناية الواجبة ، لذلك أفضل التمسك بهذه الطريقة حتى يصبح الأمر أكثر من اللازم. في الوقت الحالي ، عقار واحد ، ربما عقاران ، أشعر أن الضرائب لن تكون معقدة على الإطلاق.
سيكون سؤالي الثاني ، هل أنت بالجملة وإذا كنت بالجملة أو إذا كنت تعرف من يبيع بالجملة ما هي طريقته المفضلة أو طريقتك المفضلة للتسويق للحصول على عملاء محتملين؟ لقد قمت حاليًا بالكثير من المكالمات والبطاقات البريدية الباردة وأنا في الواقع على وشك البدء في تجربة إعلانات Facebook.
لأنه بصراحة ، الاتصال البارد لا يعمل. تعمل البطاقات البريدية. أتلقى مكالمات. لكنني لم أقم بالضرورة بإنشاء أي عملاء محتملين حتى الآن. لقد كنت أحاول البيع بالجملة ومتوقفًا عنه الآن لمدة ستة أشهر تقريبًا ، ولم أبرم صفقة بعد.
لقد حصلت على عدد غير قليل منهم بموجب عقد. في البداية كنت جيدًا في الحصول على عقارات بموجب عقد ، ثم انقلبت الأمور ثم أصبحت جيدًا في العثور على مشترين نقديين ولكن لم أحصل على أحد بموجب عقد. أحاول أن أطلب هذا لدمجها أيضًا ، وأشعر أنني اقتربت كثيرًا. لكني أردت فقط معرفة رأيك في ذلك.
نعم. أقدر كل مساعدتك إذا كان بإمكانك الإجابة على أسئلتي. إنني أتطلع حقًا إلى رؤية الفيديو الخاص بي على BiggerPockets Podcast. شكرا لك على وقتك ولديك واحدة رائعة.
ديفيد:
حسنًا. جوردان شكرا على سؤالك. يمكنني الإجابة على الجزء الثاني بسرعة كبيرة. أنا لا بالجملة. أنا لا أفعل ذلك. لن أقول إنه أمر غير أخلاقي. لكن بشكل عام ، لا أحب النموذج. إنه التفاف على الخطوط القانونية. نادرًا ما يكون مفيدًا لبائع العقار.
سيخبرك تجار الجملة دائمًا أنهم يعملون على صفقة. إنه الفوز. في بعض الأحيان أعتقد أن هذا يحدث. لكن في معظم الأوقات ، أعتقد أن البائع سيكسب الكثير من المال إذا وضعوا منزلهم في MLS حيث يمكن للجميع رؤية العقار وسيتمكن المستثمرون الآخرون من الوصول إلى المزيد من المخزون مقابل بيعها فقط إلى قائمة المشتري وشخص مثلي يحصل على إمكانية الوصول الفوري إلى تلك العقارات التي أشتريها جميعًا ولا يتمكن مستثمروك العاديون من رؤيتها.
أنا لست معجبًا كبيرًا بنموذج البيع بالجملة. الأشخاص الذين يأتون إلي ويريدون جني الأموال من العقارات ، أفضل بيع منازلهم لهم والحصول على أكبر قدر ممكن من المال ، ثم بيعهم سريعًا وسيجني بعض المستثمرين المال.
الآن ، الجزء الأول من سؤالك يمكنني تناوله هنا. هل تستخدم شركة ذات مسؤولية محدودة لكل عقار أو شركة ذات مسؤولية محدودة واحدة لجميع العقارات؟ هذا سؤال جيد لأن الكثير من الناس لا يفهمون تعقيدات الشركات ذات المسؤولية المحدودة. يبدو عادةً أن شركة ذات مسؤولية محدودة أكثر أمانًا ، لذا فقط امتلك عقارك هناك. إنه معقد وليس دائمًا أكثر أمانًا. تمام.
لدي الكثير من الشركات ذات المسؤولية المحدودة. عادةً ما يكون لدي العديد من الخصائص لكل شركة ذات مسؤولية محدودة ، ولكن يصبح من الصعب محاولة الاحتفاظ بها جميعًا معًا. أدفع 75 ألفًا سنويًا إلى محاسبين قانونيين لمحاولة تسوية كل ذلك. إنه فظيع. أنا وحدي وأدفع راتب شخص ما بدوام كامل ، والذي أعتقد أنه إذا فكرت في الأمر ، سأكون أفضل حالًا لتوظيف CPA الذي كان للتو موظف بدوام كامل بدلاً من دفع ذلك ربما أحتاج إلى النظر فيه.
لكن ما أحصل عليه هنا هو أن اتفاقيات السلام الشامل صعبة. إنها غالية. من الصعب إدارتها. يجب عليك تقديم ملف معهم كل عام. هناك الكثير مما يدخل في هذا. لا تعتقد فقط أن الشركات ذات المسؤولية المحدودة هي حبة سحرية ستحل كل مشكلتك فيما يتعلق بممتلكاتك.
ما تريد القيام به هو التخفيف من مقدار حقوق الملكية في أي شركة ذات مسؤولية محدودة فردية. لا تريد أن تحصل على أربع عقارات مدفوعة بالكامل نقدًا في واحدة ، ثم شركات ذات مسؤولية محدودة أخرى حيث يتم رفع العقارات بنسبة 80٪. تريد تقسيمها بحيث يكون لكل شركة ذات مسؤولية محدودة قدر محدود من حقوق الملكية.
لأنه إذا تمت مقاضاتك ، فسوف يلاحقون الأسهم في شركة ذات مسؤولية محدودة ، وهذا هو السبب في أنك لا تريدها كلها في واحدة. أتمنى أن يساعد ذلك في سؤالك. أشكركم على خدمتكم. استمر في العمل ، وآمل أن تجد طريقة للخروج من وظيفة قيادة الشاحنة والالتحاق بوظيفة تحبها أكثر.
حسنًا ، سؤالنا التالي يأتي من كيني ماكجريجور في لاس فيجاس. أنا عسكري في الخدمة الفعلية. عندما وصلت إلى لاس فيغاس ، اشتريت شقة صغيرة بقرض تقليدي بينما بنيت منزلي الأول بقرض VA. الآن بعد ثلاث سنوات ، حصلت على رخصة العقارات الخاصة بي وقررت بيع الشقة ، والتي قمت بتبادلها 1031 إلى عقارين إيجاريين آخرين واستردت استثماري الأولي.
بعد ذلك ، قمت ببيع أساسياتي. أنا الآن أعيش في منزل صديقي وأحتاج إلى شراء مكان آخر. سؤالي هو ، في هذا السوق ، كم عدد العقارات التي يجب أن أختارها؟ يمكنني إعادة استخدام قرض القيمة المضافة من صفر إلى أسفل ، وهي فائدة عظيمة ، حوالي 120,000 ألفًا في البنك. لكن معظم الصفقات التي أجريها في المنطقة المحلية مع صفر لأسفل وأسعار الفائدة الحالية لا تترك أي تدفق نقدي.
لذلك يستحق القيام به. هل يجب أن أشتري عقارًا رابعًا أيضًا أم أنتظر حتى يستقر السوق أكثر قليلاً؟ شكرًا.
تمام. هذا السؤال حقا جيد. أولاً ، أود أن أقول ، بلا تفكير. استخدم قرض VA الخاص بك مع صفر إلى أسفل للحصول على منزل. في الواقع يمكن أن يكون لديك منزلك الخاص. قد تنفق القليل من المال. قد تخرج من جيبك بعض.
لكن هذا جيد ، لأن امتلاك العقارات على المدى الطويل أمر يستحق. إذا كان عليك أن تخسر المال لمدة عامين لمجرد الحصول على مكان للعيش فيه ، فلا يزال أرخص بكثير من دفع الإيجار أو امتلاك الممتلكات الخاصة بك. هذا لا يفكر. تحتاج إلى شراء منزل لتعيشه كطريقة أساسية مع قرض VA الخاص بك.
الآن ، باقي الأموال التي لديك ، 120,000 ألف دولار ، لا أعتقد أنه يجب عليك طرح السؤال "كم عدد المنازل التي يجب أن أشتريها؟" السؤال الصحيح هو ، "ما هي أفضل طريقة لتوظيف 120,000 ألف دولار في العقارات؟"
الآن ، ليس هناك من اندفاع. هذا ما هو رائع في هذا. ليس عليك أن تذهب لتستغل هذه الأموال. لسنوات قبل أن ترتفع الأسعار ، كانت الإيجارات ترتفع. كان عليك أن تسحب رأس مالك بسبب التضخم. كان هناك الكثير من الضغط علينا. لقد تباطأ هذا مؤقتًا حيث ارتفعت المعدلات.
لا يوجد ضغط كبير عليك لاستثمار هذه الأموال. سأستقر وسأنتظر. لكنني لن أنتظر أن يتراجع السوق. أنا فقط أنتظر الصفقة الصحيحة لكي تعبر طريقك. إذا كنت تخبرني أن أسعار الفائدة الحالية لا تترك تدفقات نقدية ، فعليك أن تنظر في خصائص مختلفة أو استراتيجيات مختلفة.
ربما تنظر إلى وحدتين ، تحتاج إلى النظر إلى ثلاث وحدات. ربما كنت تبحث عن منازل لعائلة واحدة وتحتاج إلى شراء منزل به ADU أو وحدتين ADU. هناك طريقة لجعل التدفق النقدي للعقارات. ربما ستضطر إلى شراء عقار و Airbnb المنزل الرئيسي والعيش في جامعة أبوظبي بنفسك.
هناك طرق إبداعية مختلفة يمكنك النظر إليها. لكن نصيحتي لك هي ألا تكتفي بقطع ملفات تعريف الارتباط ، "أوه ، حسنًا ، ما نجح من قبل سوف ينجح الآن." عندما اشتريت تلك الشقة ، كانت سوقًا مختلفة. يمكنك الحصول على التدفق النقدي ، لقد حصلت على التقدير. إنه سوق أصعب الآن.
اجمع بين قضاء وقتك في النظر إلى الصفقات بطريقة إبداعية. عندما يأتي الشخص المناسب ، قفز عليه ، لكن لا تشعر بالضغط للقفز عليه قبل ذلك. لا أعتقد أن أي شيء سيتغير في أي وقت قريب إلى حيث ستفقده إذا لم تشتري منزلًا غدًا.
حسنًا. من سايلي في هايوارد. نستقبل الكثير من أفراد هايوارد هنا. أتحدث دائمًا عن الفلفل الأحمر ، وهو مطعم في هايوارد في مهمة أحبها. نستقبل الكثير من الناس من هناك. هذا بارد. إذا كنت في منطقة الخليج ، وإذا كنت في كاليفورنيا على الإطلاق ، فتواصل معنا. أود التحدث معك. أرغب في التعرف عليك بشكل أفضل لأن هذه هي أسباب التدوس. حسنًا. دعونا نرى ما تقوله Sayli.
سايلي:
أهلا ديفيد. شكرا لك على الاستماع إلى سؤالي. اسمي سايلي. أنا من هايوارد ، كاليفورنيا. لقد كنت أستثمر في ميشيغان منذ ثلاث سنوات ونصف. سؤالي يتعلق بمشروع إعادة التأهيل لمسافات طويلة.
اشتريت الشهر الماضي سابع إيجار لعائلتي المنفردة في ميشيغان. إنه مشروعي الثاني BUR. حصلت على عطاءات من أربعة مقاولين عامين مختلفين. كلهم معروفون جدًا ويوصى بهم في مجموعات FP المحلية. لقد عملت مع اثنين منهم ، اثنان GCs في مشاريعي السابقة. لدي بعض الخبرة معهم.
هذا مشروع تجديد نموذجي ، منزل قديم يحتاج إلى رفع ، أرضيات ، طلاء ، حمام ، تحديث ، تركيبات إضاءة ، HVAC ، وما إلى ذلك. لقد كنت أستمع إلى مستثمرين آخرين على البودكاست و YouTubes. يقومون بإعادة التأهيل تحت 30 ألف ، 35 ألفًا ، لكنني خصصت حوالي 45,000 ألفًا. العطاءات التي حصلت عليها من GCs 70 ألف وحوالي.
سؤالي هو كيف يمكنني خفض التكلفة دون المساس بالجودة؟ أفخر بتقديم منتجات عالية الجودة للمستأجرين. لكن تكلفة إعادة التأهيل 70 ألفًا مرتفعة جدًا بحيث لا تبرر الإيجار. اي نصيحه؟ شكرا لك على ذلك وشكرا على تلقي مكالمتي.
ديفيد:
حسنًا. سايلي ، هذا سؤال جيد حقًا. عندما تكون في موقف كهذا حيث يتعين عليك خفض التكاليف ولكنك لا تريد خفض الجودة ، فسيتعين عليك الاستسلام في مكان ما.
الآن من أجلك سيكون هذا هو إدارة المشروع بنفسك. عندما تعمل من خلال مقاول عام ، فأنت تدفع للمقاول لإدارة المشروع بشكل أساسي والعثور على الغواصات. إنهم لا يقومون دائمًا بالعمل بأنفسهم. أنت تدفع لهم مبلغًا معينًا من المال للقيام بأعمال السباكة.
يذهبون ليجدوا سباكًا يقوم بالعمل مقابل أقل من رواتبهم ويحتفظون بالفرق. بمعنى ما ، هم مدير مشروع لديه القطع المطلوبة. إذا كنت ترغب في استبعادهم من الصفقة ، وكان جميع GCs يقدمون لك عطاءات بقيمة 70,000 ، لكنك تعتقد أنه يمكن القيام بذلك مقابل 45,000 ، فسيتعين عليك البحث عن المقاولين من الباطن بنفسك.
سيتعين عليك البحث عن السباكين والرسامين والعامل الماهر الذي يمكنه القيام بأشياء التجديد مثل تركيبات إضاءة الحمام والتكييف. إذا وجدت هؤلاء الأشخاص بأنفسكم ، يمكنك القيام بذلك. أريد فقط أن أحذرك ، الأمر أصعب مما تعتقد. هذا هو السبب في أن معظم الناس يستخدمون مقاول عام.
إذا ذهبت إلى هناك وحاولت العثور على هؤلاء الأشخاص بأنفسكم ، فقد يكذبون عليك. قد يأخذون أموالك ولا يكملون المهمة. هذه هي المشكلة التي سوف تتعثر فيها. إحدى الطرق التي يمكنني بها التخفيف من هذا الخطر هي أنني أدفع لهم بعد انتهاء العمل أو ربما أدفع لهم ثلث الأموال التي يطلبونها ثم أدفع لهم البقية بعد أن أتحقق من اكتمال العمل.
لكن مرة أخرى ، قد يخبرونك أن العمل قد اكتمل. سيتعين عليك إرسال شخص مستقل هناك للتأكد من عمل نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) للتأكد من أن الطلاء قد تم للتأكد من أن الأشياء تتم حسب رغبتك ، خاصةً إذا كانت خارج الحالة ، فقد يكون ذلك صعبًا.
خيارك الآخر الوحيد الذي يمكن أن أفكر فيه هو إذا كان بإمكانك العثور على شخص يعيش في منطقة تقل فيها الأجور وتنقله إلى تلك المنطقة للقيام بالعمل. المشكلة الآن هي ديترويت ، ميشيغان ليست مثل ماليبو هنا. تمام. هذه ليست بيفرلي هيلز. الناس هناك بالفعل لا يكسبون الكثير من المال على الأجور. قد يكون هذا السعر البالغ 70,000 دولار هو السعر الجاري لما سيكون عليه هذا العمل.
الشيء الآخر الوحيد الذي يمكنني أن أفكر في قوله هو عندما أواجه هذه المواقف ، فإنني أبحث عن طرق لخفض التكاليف في المجالات الأقل احتمالًا للتأثير على الصفقة. ربما لا ترغب في قطع الطلاء لأنك تحصل على الكثير من الدوي لجهودك في ذلك.
ربما لا ترغب في قطع تركيبات الإضاءة لأنها رخيصة نسبيًا. لكن بعض الأشياء الأخرى التي تتحدث عنها ، ربما الأرضية ، ربما تترك الأرضية هناك. أنت تضع أرضية أرخص رغم ما كنت تفكر فيه ، لأن ذلك مكلف ، سواء من حيث المواد أو في العمالة.
تحديث الحمام ، ربما لا تقوم بترقية الحمام ، ما عليك سوى ترقية تركيبات الإضاءة. ربما تقوم فقط بعمل ما لديك بالفعل أفضل وبالتالي تقوم بعمل أقل لتعويض بعض العمل في الميزانية هناك. قد يكون هذا هو الخيار الأفضل لك. شكرا لك على الفيديو. استمر في تمثيل هايوارد واسمحوا لي أن أعرف كيف ستسير الامور.
حسنًا. في هذه المرحلة من العرض ، أريد التأكد من إعجابكم جميعًا بقناتنا على YouTube والتعليق عليها والاشتراك فيها. تعليق خاص ، أريد أن أعرف ، ما رأيك في العرض حتى الآن؟ هل تحب حلقات Seeing Greene؟
سنستغرق دقيقة واحدة لقراءة بعض التعليقات من الحلقات السابقة التي تركتها أنتم ، مستمعينا. يمكنك أن ترى ما يعتقده الآخرون.
من شاكا بوم 01. "ديفيد ، أحب عرضك. لكن الكلمات التي أسمعها كثيرًا في العرض الخاص بك هي عبارة عن مزدوج واحد واثنان مزدوجان. شيء لم أسمع أنك تتحدث عنه هو شراء أرض وبناء. أود أن أسمع أفكاركم حول الاستثمار في الأرض وبناء المنزل المثالي للأسرة الواحدة مع جامعة أبوظبي ، وهو ما سأفعله. أعلم أنه سيكون هناك الكثير من العمل / التعلم ، لكنني أعتقد أن النتيجة يمكن أن تكون رائعة ".
حسنًا ، شاكا بوم ، السبب الذي جعلني لا أتحدث عن ذلك كثيرًا هو أنني لم أفعل ذلك مطلقًا وأحاول تجنب الأشياء التي لا أفهمها. إنه أمر معقد بشكل لا يصدق مقارنة بمجرد شراء منزل موجود بالفعل.
لقد سمعنا للتو سؤالنا السابق حول كيفية إدارة المقاول ، ورأينا كيف يمكن أن يخرج ذلك عن السيطرة حيث ترتفع العطاءات للغاية. يزداد الأمر سوءًا عندما تقوم ببنائه من الألف إلى الياء. تسوء الكثير من الأشياء التي لم تكن تتوقعها.
أنت تقترض المال من البنوك حيث يتوقعون إنجاز العمل. أنت تعمل من خلال التصاريح. هناك الكثير من القطع المتحركة هنا. قد يكون من السهل جدًا أن يستغرق هذا وقتًا طويلاً ويفقد الكثير من المال.
الآن ، لن أحبطك من القيام بذلك لأنك إذا قررت بالفعل أنك ستفعل ذلك ، أفترض أن لديك بعض التدريب ، بعض الخبرة ، بعض الخلفية في هذا المجال التي تجعلك أعتقد أنه يمكنك القيام بذلك بشكل أفضل.
لكن بالنسبة للأشخاص الذين بدأوا في الاستثمار في العقارات أو لديهم محفظة صغيرة ويريدون تطويرها ، فإن المستمع العادي الذي لدينا في هذا العرض ، الشخص الذي يستمع ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى إفلاسهم ماليًا.
أعرف الكثير من الأشخاص الذين حاولوا بناء منازل خاصة وخسروا الكثير من المال ، بما في ذلك بعض أفراد أسرتي. لهذا السبب لا أتحدث عنها كثيرًا. ولكن إذا كنت تعرف ما تفعله ، يمكنك كسب المال في العقارات بكل الطرق.
حسنًا. تعليقنا التالي يأتي من رباعى خان. "أين سيعيش ديفيد جرين إذا غادر كاليفورنيا؟" أوه ، هذا جيد حقًا. لقد استمتعت بوقتي في فلوريدا. لقد زرت جنوب فلوريدا لإلقاء نظرة على بعض المشاريع التي أقوم بها هناك. لا أعتقد أنني أستطيع العيش في جنوب كاليفورنيا لأنني لا أستطيع تحمل حركة المرور والأشياء تتحرك ببطء وهي في كل مكان.
لقد استمتعت بزيارة جبال سموكي. أوه ، أعلم ، ربما يكون سكوتسديل. يعجبني حقًا عندما أزور سكوتسديل. أنا أحب الحرارة ، وخاصة الحرارة الجافة. الحرارة لا تزعجني. أذهب للجري عندما تكون درجة الحرارة 100 درجة ، وأمشي لمسافات طويلة عندما تزيد درجة الحرارة عن 100 درجة طوال الوقت. أنا أحبه.
لا أستطيع أن أفعل البرد. أعاني من الربو الناجم عن الهواء البارد الذي يحدث عندما أمارس الرياضة. يتجمد قصبتي الهوائية. من الصعب حقًا التنفس. لا أستطيع أن أتحمل الأمر ومجرد أن البرد سيء. بالتأكيد سأعيش في مكان ما حيث كانت الشمس ساطعة ، ومن المحتمل أن أقضي إجازة في هاواي كثيرًا.
حسنًا. يأتي تعليقنا التالي من Haggy 2013. "شكرًا لك على تحديد مقاطع الفيديو. من السهل التنقل فيها ، ولهذا سأمنح 10 إعجابات ". نعم. تواصل مع Nate Weintraub وفريق الإنتاج لدينا الذين يساعدونك في معرفة الموضوعات التي نغطيها من خلال إضافة فترات الراحة الصغيرة على الجدول الزمني لـ YouTube هناك. كان عليهم الجلوس هناك والقيام بالكثير من العمل. شكرا يا رفاق لفعل ذلك.
يأتي تعليقنا الأخير من تطبيق Unio Brainwave Music الذي يقول ، "اليوم هو يوم منعزل للغاية لسبب ما. لمواجهة ذلك ، أقول مرحبًا لأكبر عدد من الأشخاص الذين قرأوا هذا المنشور. مرحبًا. أتمنى لكم جميعًا يومًا أفضل من كيف بدأ ، حتى لو بدأ بشكل جيد حقًا ".
حسنًا ، إذا كنت تشعر أيضًا بالوحدة يا رفاق ، فقد تحتاج إلى مجتمع ما في حياتك. في BiggerPockets ، نحن هنا لتقديم ذلك. تحقق من موقعنا على الويب ، largepockets.com حيث لدينا منتدى حيث يجيب الكثير من الأشخاص على الأسئلة ويطرحون أسئلتهم بالإضافة إلى اللقاءات في منطقتك التي تنشر على موقع الويب. اذهب للقاء بعض المستثمرين الآخرين وانخرط في مجتمع.
حسنًا. نحن نحب ونقدر كل مشاركاتك ، لذا يرجى الاستمرار في ذلك. اترك لي بعض التعليقات على برنامج اليوم لإخباري برأيك حول طريقة أدائنا هنا. تذكر ، إذا كنت تريد الظهور في العرض ، يمكنك الانتقال إلى largepockets.com/david وإرسال سؤالك لعرضه في العرض.
حسنًا. سؤالنا التالي هو مقطع فيديو من Liam Quintana.
حسام:
كيف تجري الامور؟ حسنًا. اسمي ليام من نيو أورلينز. حسنًا. أنا أملك شركة إنشاءات. سؤالي لك هو أريد أن أكمل بناء جديد. أنا قادر على بناء منازل وشقق دوبلكس وعائلات منفردة بسعر أرخص بكثير مما يبيعونه في السوق على الرغم من أن السوق [غير مسموع 00:19:34].
لكنني أريد أن أبني وحدة دوبلكس ، ونفدها ، وأقوم بمراجعة نقدية ، وأخذ المال وابني واحدًا آخر. تتيح لي هذه الطريقة عدم نفاد المال أبدًا. إذا أخذت السائل الذي أملكه الآن ووضعت مدفوعات على مجموعة من الإيجارات ، فسوف أخسر المال في النهاية. ما رأيك في BURing البناء الجديد؟
ديفيد:
حسنًا. حسنًا ، ليام ، هذه هي الطريقة التي تعمل بها طريقة BUR. الشيء الوحيد المختلف هو أنك تتحدث عن البناء بدلاً من الشراء وإعادة التأهيل. سيكون هذا بناء ، إعادة تأهيل ، إيجار ، إعادة تمويل ، كرر ، وهو أمر مضحك نوعًا ما. الأمر مختلف قليلاً هناك.
لن أحبطك. سأقول فقط إنه عليك فهم كيفية عمل عملية البناء. إذا كان صحيحًا أنه يمكنك بناء عقار جديد بسعر أقل بكثير مما يرغب الناس في بيعه من أجله ، فقد تكون هذه موجة جديدة من الاستثمار العقاري.
إذا لم يكن البائعون على استعداد لتخفيض سعرهم وتم بناء عقارات جديدة كافية وبيعها بأقل من المخزون الحالي ، فإن ذلك سيجبر الشركات على النزول وسيساعد السوق على التصحيح. المشكلة هي أنني لا أرى عددًا كافيًا من المستثمرين يتعلمون كيفية البناء ويصبحون بارعين في القيام بذلك في الفترة الزمنية التي نحتاج فيها إلى دفع الأسعار للانخفاض.
ولكن إذا كان لديك بعض المعلومات الأساسية ، وإذا كنت قد حصلت عليها مع منشئ منزل ، أعتقد أن هذا قد يكون رائعًا. فقط تأكد من أنك تعرف ما الذي تدخل فيه. تمام. هناك وقت نظرت فيه إلى القيام بنفس الشيء. كنت سأبني مجموعة من العقارات في جاكسونفيل بولاية فلوريدا كانت عبارة عن أربع غرف.
لقد قطفت الأرض. كان لدي البناء. كان لدي الكثير من المحادثات. أدركت ، والحمد لله قبل أن ندخل في المشروع ، أن تقسيم المناطق سيسمح لنا فقط ببناء باب واحد لكل ميل مربع. كنت أفكر في شراء 10 أميال مربعة من الأرض. كان بإمكاني وضع 10 منازل فقط ، لكنني كنت قد خططت لبناء 50.
كنت سأفعل ما تفعله. كنت سأبني اثنين أو ثلاثة ، أربعة ، وأعيد تمويلها بمجرد أن يتم تقييمها ، وأضع نفس الأموال في الأربعة التالية ، وأبني فقط تقسيمًا فرعيًا خاصًا بي من أربعة مجمعات ولدي مجتمع إيجاري خاص بي نوع من المجمعات السكنية.
ثم اكتشفت في اللحظة الأخيرة أن تقسيم المناطق لن يسمح لي بالقيام بذلك. هذا ما يخيفني. هناك الكثير من الأشياء الصغيرة التي يمكن أن تظهر مثل التي لا تدركها عندما لا تقوم بالبناء كثيرًا ويمكن أن تنفد أموالك بسهولة بالغة.
أوصي بالتأكيد بالتحدث مع أحد باني المنازل الذي قام بهذا عدة مرات قبل أن يرشدك خلال العملية قبل أن تلتزم بالقيام بهذا البناء الجديد للمنزل.
حسنًا. سؤالنا التالي يأتي من بول في ولاية يوتا. يقول بول ، أنا أستثمر في كانساس ولدي حاليًا سبعة أبواب من تربلكس وأربعة منازل لعائلة واحدة. أنا مستثمر شراء وتملك طويل الأجل وأخطط للحصول على إجمالي 10 إلى 12 بابًا.
عندما كنت أحصل على تأمين على أحدث ممتلكاتي المستأجرة ، ذكر الشخص الذي كنت أتحدث معه أنني وصلت إلى النقطة التي يمكن أن يكون فيها خيارًا أفضل للحصول على بوليصة تأمين تجارية لجميع ممتلكاتي من الفرد خصائص على كل واحد.
لم أسمع هذا من قبل وكنت آمل أن أحصل على أفكار David Greene و BiggerPockets حول هذا الموضوع. ما الإيجابيات والسلبيات التي يجب أن أكون على علم بها؟ أي شركات يجب أن أتواصل معها أو أتجنبها؟ اتصلت بأحد وسطاء التأمين المحليين ويبدو أنهم مرتبكون عندما كنت أسأل عن هذا.
من المضحك أن تقول هذا لأنني بصدد إطلاق شركة تأمين الآن. أعتقد أننا سنسميها تأمين الحراسة الكامل وستوفر التأمين لأصحاب العقارات.
الآن ، واجهت بعض المشكلات حيث تعرضت لكسر الأنابيب. عندما كنت في منتصف البناء ، واجهت مشاكل في الإيجارات قصيرة الأجل. لقد اشتريت عقارًا واتضح أن عرض الأسعار الذي قدمته لي من شركة التأمين انتهى به الأمر إلى كونه أقل بكثير مما نقلته لي بمجرد شراء العقار وهو ما يوقفني ، وذلك عندما أبدأ الأعمال التجارية.
في غضون شهرين ، من المحتمل أن يكون لدي الكثير من المعلومات لأقدمها لك حول هذا الأمر بمجرد أن أغوص في هذا العمل. الآن ، لا يتم الحديث عنها كثيرًا ، لذلك لا يمكنني إعطائك الكثير من المعلومات حول هذا الموضوع.
ما يمكنني قوله هو أن هذه ليست فكرة سيئة. إذا كان بإمكانك الحصول على وثيقة واحدة تغطي كل شيء ، أعتقد أن هذا أمر جيد. بالنسبة إلى وسيط التأمين المحلي ... لقد اتصلت للتو بالوسيط الخطأ. إذا اتصلت وسألت عنه وقالوا ، "لا أعرف ما الذي تتحدث عنه" ، اتصل بشخص آخر. استمر في الاتصال حتى تجد شخصًا يعرف أو يقول ، "أوه ، نعم. نحن لا نفعل ذلك. ولكن إليكم السبب ". يمكنهم تثقيفك حول هذه العملية.
الرجال ، بشكل عام ، عندما تحاول العثور على وسيط تأمين ، وسيط رهن عقاري ، ووكيل عقارات ، وشخص بناء ، مهما كان ، إذا طرحت عليهم أسئلة ولم يعرفوا ، فهذا يعني عادةً أنه لا يوجد ' يقعون داخل غرفة القيادة الخاصة بهم ويفعلون نفس الأشياء طوال الوقت ولا يجيد أحد شيئًا لا يفعلونه كثيرًا.
لا تسأل متزلج محترف عن التزلج على الجليد لأنهم لا يفعلون ذلك. هم لوح التزلج. سيتعين عليهم أن يتعلموا بالطريقة الصعبة كيف يكونوا جيدين في التزلج على الجليد. تريد توظيفهم ليكونوا مدربين فقط لأنهم يستطيعون التزلج على الألواح.
عليك أن تأخذ الناس بنفس الطريقة. إذا كنت تتواصل مع شخص ما في فريقي ، أو إذا كنت تتواصل مع شخص ما على BiggerPockets ، وإذا كنت تتواصل مع شخص أحالتك إليه أحد الأصدقاء ، فاطرح الكثير من الأسئلة وتأكد من أنه واثق وكفؤة في الطريقة التي يجيبون بها على تلك الأسئلة.
يجب أن يكون لديهم مجموعة واسعة من المعرفة أو على الأقل يجب أن يمتلك الوسيط الذي يعملون لديه ذلك. إنها علامة حمراء ضخمة إذا سألت المقرض الخاص بك عن قرض DSCR ، أو قرض جسر ، أو HELOC ، أو أي من منتجات القروض الأخرى ، وكل ما يمكنهم قوله لك هو "نحن فقط نقوم بعمل تقليدي. لا أعرف."
ابتعد عن هذا الشخص. هذا ليس الشخص الذي تريد أن تشرف عليه وتديره وتوجهك في رحلتك. أنت بحاجة إلى شخص على دراية بهذه المنتجات ويمكن أن يخبرك أيهما أفضل بالنسبة لك ، وهي الطريقة التي أحاول بها تدريب فريق العمل الخاص بي وما أبحث عنه في وكلاء مختلفين قد أعمل معهم.
يأتي سؤالنا التالي من كايلا ، كايلا رايت من ناشفيل. أهلا ديفيد. شكرا لك على قراءة سؤالي. أنا مسوق مستقل بدأ مؤخرًا العمل مباشرة مع المستثمر العقاري الذي حصل على 76 بابًا في منطقة ناشفيل منذ عام 2020.
في مقابل خدماتي التسويقية ، تلقيت مدفوعات بنسبة 5٪ من إجمالي الأرباح على الجانب المتعلق بالممتلكات المنعكسة من العمل ، وهو مشروع جديد على رأس إيجار متعدد العائلات ، وهو 76 بابًا. لقد كانت هذه فرصة رائعة بالنسبة لي للتعرف على المشهد العقاري ، وتحديد أهداف لنفسي في رحلتي العقارية ، وبناء علاقة قوية مع المستثمر.
وافق شريكي المستثمر أيضًا على تقديم 5٪ إضافية ، أي 10٪ إجمالي ، من الأرباح عند التقلبات إذا وجدت العقارات بنفسي وجلبتها إليه. لمزيد من السياق ، أعمل بدوام كامل في وظيفة أخرى وآمل أن تساعد هذه الفرصة في بدء رحلتي كرائد أعمال.
سؤالي لك كمستثمر هو ما الذي يمكنني العمل عليه بخلاف التعليم الذي سيكون مفيدًا لشريكي المستثمر كأحد الموظفين الأوائل؟ ما هي الطرق التي يمكنني بها مساعدته حقًا في زيادة نشاطه التجاري والظهور؟ أنا أعمل حاليًا على الموقع الإلكتروني ، ولكن أعرب عن رغبته في مساعدتي في علاقات المستثمرين الأخرى والجوانب الأخرى من العمل أيضًا.
البودكاست ساعدني كثيرا شكرًا لك مرة أخرى. يا له من سؤال رائع. أنا أحب هذا يا كايلا. حسنًا. كنت أفكر عندما بدأت سماع هذا لأول مرة أنني سأعطيك بعض التحذيرات حول ما يجب تجنبه. لكني لا أعرف أن هذا ضروري.
أنت تطرح سؤالًا جيدًا حقًا. ما الذي يمكنني فعله لمساعدة هذا الشخص بالمزيد؟ يا رفاق ، هذا بصراحة كيف ستتعلم عن الاستثمار العقاري. ليس من خلال إيجاد مرشد يقوم فقط بتعليمك الأشياء. يتعلق الأمر بالعثور على شخص يمكنك تقديم قيمة له ومساعدته ، وتتعلم من تجربة القيام بذلك من أجلهم.
تمام. هذا ما تبحث عنه حقًا. ليس كيف يعلمني أحدهم كيف أبيع البيوت. تذهب للعثور على وكيل يعرف بالفعل كيفية بيع المنازل وتقوم بكل الأعمال التي لا يريدون القيام بها من أجلهم ، وتتعلم من القيام بهذا العمل. هذه هي أفضل طريقة لتعلم أي شيء من فعل ذلك.
العمل على الموقع فكرة رائعة. أعتقد أنهم ينظرون إليك كمسوق. إنهم يفكرون في أشياء تسويقية يمكنك القيام بها. ولكن ماذا لو كانت لديك مهارات أكثر من مجرد التسويق؟ تمام. هل لديك مهارات مسك الدفاتر؟ هل لديك مهارات إدارة المشاريع؟
هل يمكنك معرفة سير العمل الخاص بهم ومساعدتهم عن طريق الاتصال بالأشخاص المختلفين الذين من المفترض أن يقوموا بأشياء والتأكد من أن هؤلاء الأشخاص قد فعلوا ما كان من المفترض أن يفعلوه ، وكذلك سؤال هؤلاء الأشخاص ، ما الذي تحتاجه لمساعدتك في القيام بالأشياء الخاصة بك العمل بشكل أفضل وإيجاد طرق لحل ذلك؟
في كثير من الأحيان ، يقوم أشخاص مثلي بإدارة الكثير من الأشياء ، أو يصدرون أمرًا أو مرسومًا ، أريدك أن تفعل X. ثم يسقط X بطريقة ما على جانب الطريق ، ولا أفكر حتى في التحقق من ذلك حتى بعد شهرين عندما كنت بحاجة إلى القيام بذلك وقلت ، "أين X؟" إنهم مثل ، "أوه ، لقد انتهى الأمر في منتصف الطريق." هذا يحصل طوال الوقت. ليس لدي الكثير من الأشخاص في شركتي يتحملون مسؤولية التأكد من إنجاز الأشياء.
إذا كنت تستطيع أن تكون ذلك الشخص ، يمكنك فعل أي شيء. إذا كان بإمكانك فقط أن تتعلم كيف تكون منظمًا ، إذا كان بإمكانك تعلم القيام بالمتابعة ، إذا كان بإمكانك إنشاء قائمة مهام بكل شيء يمتلكه هذا الشخص ، اجعل نفسك مساعدًا شخصيًا له ثم قم بالمتابعة للتأكد من قيام الجميع بالأشياء واسأل هذا الشخص الكثير من الأسئلة ، سوف تتعلم الكثير.
لدي هذا النموذج الذي أقوم بتدريسه للأشخاص الجدد حيث تخيلوا سقوط الماء في دلو. تمام. الماء الذي يسقط في الدلو هو الشيء الذي يجب القيام به في الوظيفة ، والدلو هو الشخص. نظرًا لأن هذا الدلو يمتلئ بالماء ، فإن لديهم مهامًا يحتاجون إلى إكمالها.
وتتمثل مهمتهم في إنجاز المهمة ، وهي تجفيف الدلو قبل أن يفيض الدلو ، وهو ما نفد من وقتهم وتخلفوا عن الأشياء. تمام. إحدى الطرق التي نساعد بها هي وضع ثقب في قاع الدلو حيث يتم تصريف المياه. شخص تحتها ، قد يكون أنت ، وهو دلو آخر يمسك بكل الأشياء التي تنزل.
الفائدة من ذلك هو الشخص الذي يقوم بالعمل الأولي حيث تتدفق كل المياه ، يحصلون على كل التعلم. ولكن إذا تمكنت من وضع نفسك تحتهم ، وإذا كان بإمكانك تولي بعض المسؤوليات والقيام بالعمل ، فإنك تستفيد من نفس التعلم الذي لم يعد بحاجة إليه بعد الآن.
يأتي شيء ما يعرفون بالفعل كيف يفعلونه. إنهم ينقلونه إليك. أنت تفعل ذلك من أجلهم. لم يكونوا بحاجة إلى التعلم. هم يعرفون بالفعل. لكنهم ما زالوا يستفيدون من إنجازها. تحصل على فائدة التعلم وتصبح علاقة مفيدة للطرفين.
أفضل نصيحة أقدمها عندما يكون أي شخص في وضعك هي ترك الهروب من المسؤولية. توقف عن النظر إلى العقارات كشيء يمكنك القيام به حتى لا تكون مسؤولاً. ليس عليك أن تنمو. ليس عليك تعلم مهارات جديدة. نرحب بالمسؤولية. قم بتشغيل مسؤوليتين.
انضم إلينا وقل ، "أريد أن أفعل أكبر عدد ممكن من الأشياء لهذا الشخص ،" والتزم فقط بالأشياء التي ترغب في أن تكون مسؤولاً عن النتيجة. إذا قمت بعمل جيد بالقليل ، فسوف تحصل على المزيد وهذه هي الطريقة التي ستتعلم بها. سؤال رائع.
مارك:
يا ديفيد. لدي سؤال لك. اسمي مارك ايرفيسون. أنا وكيل / مستثمر هنا في شمال كولورادو. انتقل إلى هنا منذ حوالي عام ونصف. اشترى منزل بناء جديد. منذ ذلك الحين ، كنت أتصل ببرنامج VRBO ثلاث إلى أربع ليالٍ في الشهر.
بعد عامين من القيام بذلك ، سأكون قادرًا على تعويض معظم الرهن العقاري الذي يأتي العام المقبل خلال فترة الضرائب. من المحتمل أن يتحسن DTI الخاص بي بنحو 1,000،2021 شهريًا ، ولذا سأبحث عن الشراء مرة أخرى. لقد بدأت بالفعل في وقت متأخر في عام 1,000. ولهذا السبب لن ترتفع DTI بقدر ما كنت قد استأجرتها. أنت تعرف ما أعنيه؟ سنتان بدوام كامل. لكن هذا ما هو عليه. سأحصل على XNUMX،XNUMX دولار إضافي على DTI الخاص بي العام المقبل. سوف أتطلع للتحرك مرة أخرى.
التالي ، منذ أن كانت رئتي الأولى في VA ، أعتقد أن الرئة التالية ستكون قروض إدارة الإسكان الفدرالية. لكن سؤالي هو ، إذا كنت في النهاية أحاول الخروج من سباق الفئران والخروج من وظيفة W2 ، فكيف يمكنني تحقيق ذلك في سوق كولورادو كما هو الحال مع متوسط الأسعار من 450 إلى 500 ، ما لم نرى نوعًا من الانهيار العقاري أو شيء من هذا القبيل ، والذي حتى ذلك الحين أشك في أن الأسعار ستنخفض هنا كثيرًا.
الفكرة الوحيدة التي خطرت لي هي المضي قدمًا والبدء في الشراء في غريلي ، كولورادو. المشكلة هناك أنني أعمل في برومفيلد. ربما يكون هذا حوالي ساعة تقريبًا. هل أقوم بالقيادة لمدة ساعة أو ساعتين من العمل حتى أتمكن من شراء دوبلكس في Greeley على سبيل المثال 475 ، 500؟
أو هل أستمر في شراء منازل عائلية واحدة حيث يمكنك الحصول على مبنى جديد مكون من ثلاثة أو اثنين أو قبو ، على سبيل المثال ، 425 أسفل ، بالقرب من برايتون أو بالقرب من فايرستون ، شيء من هذا القبيل؟ هل أركز على الدوبلكس في Greeley أم أركز على منزل عائلي واحد أقرب إلى Broomfield؟ ربما حيث يوجد ، كما أقول ، المزيد من الطلب.
كما قلت ، أحاول في النهاية الخروج من سباق الفئران للخروج من وظيفة W2. أنا فقط أحاول معرفة ذلك. كما قلت ، طريقة هذا السوق مختلفة. لقد جئت من هاميلتون بولاية أوهايو حيث كان بيتي الأول 9,000 دولار ووضعت 25 دولارًا فيه ، وكان لدي 30 دولارًا.
هنا 30,000 دولار. هذا لن يجلب لك سقيفة. أعني ، قد تجعلك مثل مقطورة متهالكة عمرها 50 عامًا ، لكن هذا كل شيء. لا شيء حتى قريب مني غير قابل للسكن. هذا مختلف هنا في هذا السوق. أحاول أن أتأقلم وأفعل ما بوسعي.
فقط ساعدني يا رجل. أقدّر خدمتك كشرطي وسأتطلع إلى ما ستقوله. حسنًا. شكرا يا رجل. الوداع.
ديفيد:
حسنًا. شكرا لك مارك على سؤالك. هذه بعض الاشياء الجيدة هنا أولاً ، أعتقد أنك ربما تدرك أن حقيقة الخروج من سباق الفئران سيكون أصعب مما كان عليه قبل ثماني إلى عشر سنوات عندما كانت الأسعار أقل كثيرًا ، وكان الطلب أقل كثيرًا وكانت المنافسة أيضًا أقل بكثير أيضًا.
إنها الحقيقة فقط أنه من الصعب الخروج من سباق الفئران مع العقارات أكثر من أي وقت مضى. لقد جئت لأنظر إلى الاستثمار العقاري على أنه مكمل لبناء ثروتي ، وليس بالضرورة الأساس الذي سأعتمد عليه في الدخل.
أعتقد أن معظم الناس ، هناك عدد قليل من الأشخاص لا يناسبون تلك الصورة الرمزية ، ولكن ربما يكون معظم الناس أفضل حالًا إذا نظروا إليها بنفس الطريقة. ثم إذا كان لدينا انهيار اقتصادي كبير آخر وقمت بتوفير مجموعة من الأموال ، عندها يمكنك شراء الكثير من العقارات التي ستعمل على استبدال دخلك في مرحلة ما.
لكن ليس لدينا سيطرة عندما يحدث ذلك. يبدو أنه في كل مرة نواجه فيها ركودًا ، نقوم فقط بطباعة مجموعة من الأموال حتى لا تحدث أبدًا. وقد تسبب ذلك في حدوث الكثير من التضخم ، مما أدى إلى ارتفاع تكلفة المعيشة ، مما جعل من المفارقات أن هذه الأصول أكثر تكلفة وأصعب في الحصول عليها.
دعنا نتحدث عما يمكنك القيام به. لا أحب فكرة الذهاب إلى منطقة ذات طلب أقل. كما أنني لا أحب فكرة الحصول على بناء جديد ثلاثة ، اثنان. ثلاثة ، اثنين لا تأجير الممتلكات. في عام 2010 ، 2011 ، كان بإمكاني شراء ثلاثة ، اثنان كعقار مستأجر.
إذا حصلت على صفقة جيدة على عقار مثل بائع ذو دوافع فائقة ، فيمكنك جعله عقارًا مستأجرًا. ولكن حتى مع ذلك ، إذا نظرت إلى العائد على حقوق الملكية على السعر ، فسيتعين عليك الدفع لتحقيق التدفق النقدي للصفقة ، سيكون من الأفضل لك شرائها ، وبيعها ، ونقل تلك الأسهم إلى شيء يشبه ستة ، ثلاثة ، اثنان ، ثلاثة أزواج بهذا المال مقابل واحد.
لا يقصد أن تكون هذه العقارات للإيجار. من المفترض أن تكون هذه المنازل التي يعيش فيها الناس ويمكن تحويلها إلى ممتلكات متدفقة نقدًا ، لكنها ليست مصممة لذلك. أفضل أن أراك تشتري خمسة أو اثنين ونصف أو خمسة أو ثلاثة وتؤجر الغرف بشكل فردي.
أفضل أن أراك تشتري مجمعًا سكنيًا صغيرًا من سبع إلى ثماني وحدات وتأجيره بدلاً من مجرد الذهاب لشراء ثلاث ، اثنتين ، خاصة البناء الجديد. إذا كنت في هذا السوق الباهظ الثمن في كولورادو ، فلا يمكنك شراء منزل بناء جديد ، ودفع سعر السوق ومحاولة جعل هذا العمل بمثابة إيجار. سوف تخسر المال.
عليك أن تفعل شيئًا أكثر إبداعًا. عليك أن تجد عقارًا به قدم مربع يمكن إضافته ، قدم مربع يمكن تحويله للحصول على ثلاث وحدات من وحدة واحدة. عليك أن تحاول بجهد أكبر لجعل هذه الأشياء تعمل في السوق اليوم أكثر من ذي قبل. أعتقد أنك ربما ترى ذلك.
أنصحك بالطريق المزدوج على المبنى الجديد. لكن هل يمكنك الحصول على شيء في المنتصف؟ هل يمكنك أن تجد شيئًا في المنطقة يعجبك ويمكن أن يحتوي على وحدات أكثر مما تراه؟ هل يمكنك الحصول على دوبلكس بناء جديد أو حتى بناء جديد بأربعة طوابق أفضل؟
هل يمكنك التحدث إلى البناء وتقول ، "هل يمكنك بناء عقار من أربع وحدات لي؟ هل سيسمح تقسيم المناطق بذلك؟ " سيكون ذلك رائعًا. أراهن أنه إذا حصلت على أربع وحدات ، فمن المحتمل أن تجعلها تعمل. ربما يتعين عليك إجراء العديد من المحادثات من هذا القبيل مع بناة مختلفين أو مرممين مختلفين لتسأل مثل ، "ما الذي يمكن فعله بالسعر الذي يجب أن أحصل عليه من أكثر من وحدة واحدة؟"
هذا هو السبب في أن معظم العقارات لا تتدفق نقديًا. لأنك تقوم بتحليل منزل به وحدة واحدة وغرفتي نوم. أنت لا تقوم بتحليل مجمع سكني أو عدة وحدات ، وهذا ما تحتاجه إذا كنت ستحصل على تدفق نقدي.
حظا سعيدا في ذلك ، مارك. أعلم أنك في سوق صعب هناك. يمكن أن يكون خيارك الأخير هو الاستثمار خارج الولاية. إذا كنت تعرف سوق أوهايو ، كما ذكرت ، فربما تعود إلى هناك وتشتري بعض العقارات الأخرى وتستمر في وضع أموالك هناك حتى نتعرض للانهيار ويمكنك بالفعل العثور على شيء في كولورادو يناسبك.
حسنًا. على سؤالنا الأخير يأتي من جون ماكي من فيرفاكس ، فيرجينيا. ديفيد ، تحدثت عن وضع أنظمة للمساعدة في تنمية أعمالك. كيف يبدو ذلك وكيف تطور؟ هل يمكنك أن تعطيني بعض الأمثلة على هذه الأنواع من الأنظمة وكيف جعلتك أكثر كفاءة؟
يا الهي. أولا ، سؤال رائع. ثانيًا ، تمت صياغته بإيجاز. ثالثًا ، أنت تحمضها بطريقة رائعة. ليس فقط كيف تبدو ، ولكن كيف تطورت؟ لأن هذه هي الطريقة الوحيدة للإجابة على هذا السؤال ، عليك أن تتحدث عن شكل نظامك الأول وكيف نما ، لأنه لن يقوم أحد منكم بإسقاط النظام والقول ، "لقد تم ذلك."
لكن هذا ما يفسره الجميع. أنت تستمع إلى Alex Hormoze أو تستمع إلى بعض المعلمين الآخرين عبر الإنترنت مثل ، "أنت بحاجة إلى نظام. تريد عملاً وليس وظيفة ". أنت مثل ، "حسنًا. تمام. دعنا نقوم به." ثم يشرحون كيف يعمل ، وتعتقد أنك ستذهب لتلويح بعصا سحرية وسيكون لديك نظام. لم تكن.
ما لديك هو خطوة أولى من 700 خطوة ستصبح نظامًا. اسألك كيف تطورت طريقة رائعة لصياغة هذا. لنتحدث. أتذكر أنني كنت في موقع جون هنا. لقد تحدثت مع كايل رينكي ، الذي يشغل الآن منصب مدير العمليات في فريق ديفيد غرين. يساعدني في وضع الكثير من الأحداث التي أقوم بها معًا ، والخلوات التي أجريها.
يساعد في تشغيل قناة يوتيوب. يفعل الكثير من الأشياء المختلفة. أتذكر أنني أقول ، ما زلت أسمع الناس يقولون لي إنني بحاجة إلى نظام ولا أشعر بالخوف من معرفة ما يعنيه ذلك. فهمت مفهوم النظام ، ولكن كيف يمكنني تنفيذه؟ هل هناك برنامج من المفترض أن أشتريه؟
هل من المفترض أن أكتبه على مفكرة؟ ارسم صورة لي لما يبدو عليه هذا. شعرت بالإحباط الشديد لأنني كنت أعرف ما أحتاجه ، لكنني لم أعرف كيف أحصل عليه. عاد كايل إلي وهو يقول ، "حسنًا. كل ما عليك فعله هو فتح Google Drive والبدء في فتح مجلد حول كل ما تريد إنشاءه ثم إنشاء مجلدات فرعية داخل المجلد مع الأجزاء الأخرى ثم استخدام مستندات Google لكتابة التعليمات ".
تلك القطعة الصغيرة من المعلومات كشفت ما كان يبحث عنه عقلي. تمام. أنا مثل فورست غامب. أنا لست رجلاً ذكيًا ، لكني أعرف ما هو الحب. كنت بحاجة إلى شخص يرسم لي صورة يمكنني الحصول عليها ، مثل ، "حسنًا. هذا ما احتاجه. يمكنني الركض مع ذلك ". أنا فقط ذهبت إلى الجنون.
أصبحت رجل أنظمة لأن لديّ تلك الشرارة الصغيرة التي بدأتني. آمل أن تكون إجابتي على هذا السؤال هي تلك الشرارة لكثير منكم. اسمحوا لي أن أقدم لكم مثالاً للمعلومات التي أقوم بتدريسها لوكلاء العقارات وكيفية بناء الأنظمة. لأنني قمت بعمل جيد جدًا في تنظيم عمل الوكيل العقاري.
ثم قمت بعمل جيد للغاية في تنظيم دور موظف القروض. بمجرد الحصول على ذلك ، يمكنني تعيين أشخاص للسمسرة الواحدة ، لفريق David Greene ، لأي شيء آخر أقوم به. كانوا يعرفون الدور الذي سيلعبونه. لكن قبل أن أتمكن من فعل ذلك ، كان علي أن أبني كل شيء.
سأعطيكم يا رفاق مثالاً على ذلك ، ثم سأعرض لكم لقطة شاشة من هاتفي توضح لكم كيف يعمل أحد الأنظمة عندما أجمع بين الوكلاء ومسؤولي القروض معًا في نظام واحد.
حسنًا. إذا كنت سأقوم بأخذ قائمة ، وهي واحدة من أسهل الأشياء التي يجب تنظيمها لأن المشترين مجانين وهم عاطفيون للغاية وعليك القيام بالكثير من الأشياء المختلفة ، فمن الصعب تنظيم ذلك. يبدو الأمر كما لو أنها ترعى القطط. يمكن إنجازه. لكن لوطي ، لقد نجحت.
القوائم أسهل بكثير. ما بدأته هو أنني أعددت قائمة بكل ما كان علي فعله في القائمة. الهدف من القائمة الأصلية هو فقط عدم نسيانها. يبدأ نظامك حيث يتم التخلص من أخطاء الإغفال ، فأنت تحاول فقط التأكد من أنك لا تنسى تشغيل التأمين في الممتلكات المؤجرة الخاصة بك.
لا تنسَ إعداد عمليات سحب تلقائية لسداد الرهن العقاري. كل هذه المرافق قيد التشغيل. إنه سهل يا رجل. اشتريت الكثير من المنازل ثم أدركت ، "يا إلهي. لم يقم أحد بتشغيل التكييف. ليس لدينا مرافق. "
يظهره مديرو العقارات للمستأجر المنزل هو 105 درجة. يحدث هذا أحيانًا عندما لا يكون لديك هذه الأنظمة. إنها مجرد قائمة مرجعية. تمام. إليك كل الأشياء التي يجب أن تحدث عندما أشتري إيجارًا لأول مرة. إليك كل الأشياء التي يجب أن تحدث عندما أقوم بإدراج منزل لأول مرة.
لدي جداول بيانات الآن حيث يوجد لدى موظفيي ، في كل مرة أشتري فيها منزلًا عمودًا يحتوي على جميع الأشياء التي يتعين عليهم القيام بها ، يقومون بتشغيل المرافق ، وإعداد الدفع التلقائي. إليك رابط في جدول البيانات سينتقل إلى مجلد Google Drive حيث سنحتفظ بالتأمين ، حيث سنحتفظ ببيان الرهن العقاري ، حيث سنحتفظ بالمعلومات إذا احتجنا إلى ذلك في وقت لاحق ، لأنك تفعل ذلك دائمًا.
بالنسبة إلى القوائم ، تم تعيين الأمر لوضعه في الفناء ، واطلب من المصور الذهاب لالتقاط الصور ، ووضع خزانة في مكان الإقامة ، والحصول على مفتاح احتياطي من العميل ، وتأكد من ملء اتفاقية الإدراج. هذا الحجر واضح ، لكنك تبدأ فقط بكتابة كل الأشياء الواضحة التي تحتاج إلى القيام بها. تمام.
ربما كان لدي قائمة من 15 شيئًا. عندما تم تعيين كريستا ، مساعدتي الأولى ، هذا ما عملت عليه. الآن ما سيحدث هو أننا سوف ندرك ، "أوه ، لقد نسينا" ... ما هو الشيء الذي قد تنسى القيام به في القائمة؟ عليك وضعه في MLS. ربما ننسى ملء نموذج معين نحتاج إلى وضعه في MLS.
أود أن أنظر إلى المكان الذي يجب أن تذهب إليه هذه الخطوة في هذه السلسلة المكونة من 15 شيئًا ، وسأنتقل إلى مستند Google الخاص بي. سأقوم بالخطوة 12 ، سأضغط على Enter وهذا يجعل 13 ، وأضع ذلك الشيء الجديد. في كل مرة نرتكب فيها خطأ ، يأتي إلينا شخص ما ويقول ، "هذا يحتاج إلى إنجاز ولم يكن مدرجًا في القائمة." تمت إضافته إلى القائمة. تمت إضافته إلى القائمة ، تمت إضافته إلى القائمة. انتقل من 15 شيئًا إلى 50 شيئًا.
هذا هو مقدار الأشياء التي يتم إنجازها بالفعل. كان لبعض هؤلاء الخمسين نقاط فرعية. بعد ذلك ، سيتحول الحصول على اتفاقية الإدراج الموقعة إلى ، وإعطاء نسخة منها إلى الوسيط ، وإعطاء نسخة منها إلى شركة الضمان. كل هذه الأشياء ستبدأ في التطبيق. كانت لديك بالفعل هذه النقاط الفرعية ، ولكن لا يزال لديك قائمة تحقق في مستند Google ، ضمن مجلد Google باسم الخاصية ، والموجود في مجلد يقول "القوائم". تمام. بكل بساطة.
الآن ، عند نقطة معينة أدركت أن هذه الأشياء يمكن أن تتجمع في مراحل. لقد قسمت قائمتي المكونة من 50 شيئًا أو 75 شيئًا إلى 4 مراحل مختلفة. الأول كان الإدراج المسبق. تمام. كانت هذه هي كل الأشياء التي احتاجها إذا كنت سأذهب إلى منزلك لبيع منزلك. كان لدي تحليل مقارن للسوق يتم إجراؤه بواسطة طاقم العمل الخاص بي ويقومون بفحص كل منزل نشط ، معلق ، ومباع كان في السوق.
لقد أريتهم من خلال الجلوس معهم ، وإليك كيفية الاتصال بكل شخص ، وكل وكيل لديه بيع نشط ومعلق. تسألهم ، "كم عدد العروض التي تحصل عليها؟ من أين تأتي العروض؟ هل تعتقد أن سعرك مرتفع للغاية؟ " ثم أعلمهم كيفية بناء علاقة. لا يوجد وكيل يريد فقط إخبارك بذلك.
قبل أن أذهب إلى القائمة ، هذا هو العمل الذي سأفعله. لا أحضر لبيع منزلك وأقول فقط ، "إليك ما يجب أن نبيعه من أجله." لقد قمت ببعض البحث. أعلم أن هذه المنازل مدرجة في 700 ، لكنها تباع مقابل 780 ، لذلك لا يتعين علينا سرد هذا المستوى المنخفض. يمكن أن نأتي في 765 أو شيء من هذا القبيل.
أو تم إدراج هذه المنازل في قائمة 850 وهم جالسون هناك فقط. إنهم لا يبيعون. يقول الوكيل إنهم على وشك إجراء تخفيض في السعر عند 775 ، لذلك لا نريد نسخ هذا الشخص. كان لدي كل هذه المعلومات وكان لدي ملاحظات. منزلهم يشبه هذا. منزلك يشبه هذا. هؤلاء هم أفضل رجال الشرطة. أود أن أجعلهم يفعلون ذلك.
ثم كان لدينا مجلدات David Greene Team هذه وكان لدينا هذه الأقلام. لا أعتقد أن لدي واحدة في الجوار. لكنهم يبدون هكذا نوعًا ما ، لكنهم كانوا أحمر وأسود مع شعارنا واسمنا. ستضع كريستا ، وتحضر المجلد ، وتضع القلم. كان لدينا كتيب تسويقي. ما زلنا نفعل ذلك ، نطلق عليه مخطط Blueprint الذي يشرح للبائعين جميع الخطوات التي تدخل في بيع المنزل وكذلك المشترين ، كل الخطوات التي تدخل فيه.
كانت ستضع تحليل السوق المقارن. كانت ستضع نسخة من اتفاقية الإدراج. لدينا مأخذ توصيل منبثق على ظهر الهاتف. واحدة من تلك الأشياء التي يمكنك الاحتفاظ بها مع ذلك كانت ذات علامة تجارية. كان لدينا كل هذه الأشياء الجيدة التي سنحضرها وكل ذلك في ملف.
ثم سيكون لدي جهاز iPad الذي سأحضره معي ، وهذا ما سأقدمه في العرض التقديمي. تمام. أعلم أن هذه إجابة طويلة بعض الشيء. لكنني أريكم يا رفاق مستوى من التفاصيل التي تدخل في النظام.
بعد ذلك ، كانت جميع الخطوات التي احتجتها لي لأتمكن من البيع ... للحصول على البطاقة موقعة في هذا المستند حتى النقطة التي يوجد فيها تذكير لـ Krista بوضع العنوان في تقويم هاتفي من خلال الكمبيوتر الذي كان مرتبطًا به حتى أحصل على موعد لإدراجها في الساعة 3:00.
يجب أن تذهب إلى هذا العنوان ، وسيكون هناك تذكير قبل 30 دقيقة من ذلك يقول ، "ضع الشيء في سيارتك ،" لأنه كما لاحظت يا رفاق ، نسيت أن أدير الضوء الأخضر. أنسى أن أحضر المجلد في ، اذهب إلى موعد القائمة. كان سيئا.
ثم عرفت كريستا أنها بحاجة إلى أن تكون تحت الطلب عندما كنت في موعد للإدراج. إذا كنت هناك وكنت مثل ، "حسنًا ، ديفيد ، أعني أنني أعلم أن لديك فريقًا ، لكنني أريد حقًا العمل معك. كيف أعرف أنني سأحصل على خدمة جيدة؟ " سأقول ، "لنجرب هذا. دعنا نتصل بكريستا الآن ونرى ما سيحدث ".
كنت أتصل ، ستكون مثل ، "مرحبًا". أنا مثل ، "مرحبًا ، كريستا ، هل يمكنك أن تصنع لي معروفًا؟ اسحب هذا المنزل على MLS أو اسحب هذا المنزل في Zillow وهل يمكنك إخباري بما يبيعه المنزل من حولها؟ " ستكون مثل ، "لا مشكلة." كانت تسحبها مثل ، "أوه ، هناك ثلاثة منازل أخرى جميعها معلقة للبيع وليس هناك منازل أخرى نشطة." أنا مثل ، "ها أنت ذا."
الآن يمكننا أن نرى بالضبط. هل تريد أن أتصل بأحد الوكلاء وأسألهم سؤالاً؟ إنهم مثل ، "واو. لديك هذا المرسل الذي هو على استعداد للانضمام إليه ". بعد ذلك ، كان لدي قائمة بالأشياء التي سنفعلها بعد التوقيع على عرض القائمة ، ولكن قبل أن نبدأ النشاط.
سيكون هذا هو الحصول على الصورة المجدولة ، والحصول على صندوق القفل ، ووضعه على الباب ، والحصول على اللافتة في الفناء ، ووجود عمال النظافة لتنظيف المنزل ، والتحقق مرتين للتأكد من أن المنازل لم يتم طرحها في السوق. كانت هناك منافسة لم نكن نعرف عنها. سيتحققون من ذلك كل يوم. كان لدي موظفين تم تكليفهم بمهام للقيام بذلك.
ترى إلى أي مدى نركز على التفاصيل التي ندخلها في هذا الشيء ، مع التأكد من أن معلومات المنزل قد تم تحميلها في MLS على الرغم من أننا لم نبدأ في البث المباشر. أردنا ذلك جاهزًا حتى يتسنى لنا ، إذا أردنا أن نبدأ العمل في وقت سابق لسبب ما ، أن نضغط على زر.
كنا في اللحظة الأخيرة يستغرقنا ساعتين ونصف لتجهيز المعلومات وكان العميل مثل ، "لماذا تم إدراج المنزل؟ أريده أن يعيش ". ثم كان لدينا أشياء بمجرد إدراجه ، ولكن قبل أن يكون في العقد كان على تلك القائمة. ستكون هذه هي الخطوة التالية التي تظهر ، وهي التحقق من العميل كل أسبوع ، والتحقق من جميع الوكلاء للحصول على تعليقات حول ما قالوه.
كانت Krista تتصل بكل وكيل مشتري يعرض إحدى القوائم الخاصة بي وتطلب ملاحظاتهم عما يفكرون به وما يعتقده عملاؤهم. سنحصل على هذه المعلومات لمشاركتها مع عملائنا الذين سمحوا لنا ببيع منازلهم.
ثم بمجرد دخولها في العقد ، هناك أشياء جديدة تمامًا ، تحتاج شركة العنوان إلى العقد. المقرض يحتاج العقد. نحتاج إلى بدء جدول زمني للتأكد من قيام مقرضي المشتري بعملهم. ما سيحدث هو أن العقارات ستنتهي عن العقد لأن المشتري لا يستطيع تأمين الإقراض. لقد مارست الملكية المفرطة.
بدلاً من أن نقول ، "حسنًا ، لا شيء يمكننا فعله." كنت أقول ، "أتعلم ماذا؟ كان ينبغي أن نتصل بمقرضهم للتأكد من أن كل شيء على ما يرام ". بدلاً من الاعتماد على وكيل المشتري الذي يكذب. أصبح جزءًا من هذا الشيء أن تتصل به Krista مرة واحدة في الأسبوع وتتحقق من مقرضي المشترين الذين يشترون قوائمنا.
هذه ليست وظيفتي. هذه هي وظيفة الوكيل الآخر. لكنني سأقوم بعملهم لأنني كنت بحاجة إلى إغلاق هذه الصفقة. إذا كانوا مثل ، "نعم. الشخص لا يعطيني أقواله. لا يعود الشخص إليّ. لن يسمحوا لي بسحب رصيدهم ". كنت أعلم أن شيئًا ما كان يحدث.
عندما قال الوكيل ، "أوه ، أجل. كل شيء على ما يرام. إنها تسير بشكل ممتع. لكني أعلم أنهم لا يقدمون المعلومات التي يحتاجونها إلى مقرضيهم. ربما يبحثون عن منازل أخرى. ربما يفكرون في التراجع. أود أن أذهب إلى عملائنا وأقول ، "أعتقد أننا بحاجة إلى سحب القابس على هذا المشتري وإعادته إلى السوق والحصول على آخر."
حسنًا ، ماذا لو فقدناهم؟ لقد فقدناهم بالفعل. هم فقط لم يقولوا ذلك. هذا ما لا يفعله أي وكلاء آخرين لأنهم لا يمتلكون هذه الأنظمة. ثم بمجرد بيع المنزل ، كانت هناك أشياء أخرى كاملة. التأكد من إزالة الأشياء من اسم العميل ووضعها في اسم المشتري.
التأكد من نقل جميع الأثاث من المنزل. التأكد من أننا وضعنا علامة عليها في MLS والتي يتم بيعها الآن بدلاً من المعلقة. تأكد من أن جميع الأوراق اللازمة للوصول إلى الوسيط انتقل إلى الوسيط المناسب. التأكد من حصولنا على هدية للعميل. التأكد من وضع شهادة على وسائل التواصل الاجتماعي.
كل هذه الأشياء التي لا يمكنك الاعتماد عليها في عقلك ليخبرك بها. عليك أن تفعل كل ذلك. إنها نفس الطريقة عندما أشتري عقارًا مستأجرًا. إنها نفس الطريقة عندما أوظف عمل شخص في الفريق. عليك تنظيم كل شيء. الآن كل ما قلته لك للتو ، حسنًا ، هذا لا يكفي. هذه فقط قائمة المراجعة.
ما أخذناه بعد ذلك هو أننا أخذنا قائمة التحقق ونقلناها إلى CRM يسمى Brevity ، وأنشأنا خطة تلقائية. ما سيحدث هو أن هذا الجزء من القائمة ، جهّز هذه الأشياء لديفيد قبل أن ينتقل إلى عرض القائمة ، تم وضعه في CRM وحفظه كخطة تلقائية.
ستحدد Krista مربعًا يقول مثل العرض التقديمي للقائمة المسبقة في 123 Main Street أو أي شيء آخر ، وسوف يقوم تلقائيًا بملء سلسلة من التذكيرات لإخبارها أن هذا يجب القيام به ، وهذا يحتاج إلى القيام به ، ومن ثم يمكننا تعيينه إلى موظف آخر.
إذا كان لدينا منسق قائمة ، فستضع Krista المعلومات في Brevity ، حدد المربع. سيتلقى منسق القائمة تذكيرًا بالأشياء الـ 12 التي يجب القيام بها لتجهيزني للانطلاق. تمام. ثم بعد توقيع المواد ، سنعود وستضع علامة في المربع التالي الذي سيقول ، قائمة نشطة مسبقًا ، أو أيًا كان ما نسميه.
ثم تنتقل كل تلك التذكيرات التي كانت في مستند Google تلقائيًا إلى الشخص المناسب في الفريق ، والآن يعرفون بكل ما يحتاجون إليه للقيام بكل هذه الخطوات. يمكن لي أو كريستا أن ننظر ونرى ، هل يقومون بعملهم؟ هل يقومون بفحص الأشياء؟ هل تذهب حيث تريد أن تذهب؟ كان جميلا.
لقد أخذ كل الذاكرة منه ، وهو كيف وصلنا إلى النقطة التي يمكننا فيها بيع 50 منزلاً مع حفنة من الموظفين الإداريين في وقت واحد. كان لدي 53 منزلاً في حساب الضمان في الذروة معي وثلاثة إداريين آخرين بالإضافة إلى الوكلاء فقط ، وكان يعمل بشكل جميل. تمام.
هذه هي الطريقة التي يجب أن تعمل بها الأنظمة. الآن ، من الواضح أنه لا شيء من هذا يحدث على الفور. ما زلنا نحسن هذه الأنظمة لأنه في بعض الأحيان يحدث خطأ ما لم نتوقعه ونذهب لإضافة شيء إلى النظام لنقول ، "حسنًا. الآن علينا إضافة هذا هنا ، أو نحتاج إلى إخراج شيء ما ". لم يعد هذا يحدث بعد الآن.
هذه هي الطريقة التي شاركت بها في مجال واحد من حياتي ، مجرد وكيل عقارات. لقد وضعت الكثير من الأشياء في الكتب التي كتبتها لمهارات ومقياس BiggerPockets المباعة ، والتي يمكنك شراؤها يا رفاق من مكتبة BiggerPockets إذا كنتم وكلاء.
إذا كنتم مستثمرون ، فهذه هي الأشياء التي أقوم بتعليمها لأشخاص آخرين باستخدام جداول البيانات التي لدي ، مثل العروض المكتوبة والعروض المقبولة والمغلقة والمغلقة تحت إعادة التأهيل والأثاث المغلق ، مثل جميع المراحل المختلفة عند شراء العقارات ، أن كريستا وأنا وأي مسؤول لدينا يمكننا مواكبة ذلك.
هذا هو سبب إخباركم أن العقارات هي العمل. الأمر ليس مثل ، "أوه ، لقد اشتريت منزلاً وانتهيت." لا يزال يتعين عليك القيام بالكثير من الأشياء وهذه الأنظمة هي قوية جدًا. شكرًا لك يا جون على السماح لي بالبدء في شرح مدته 15 دقيقة عن كيفية نشوء الأنظمة وتطورها.
يمكنني عمل بودكاست كامل حول هذا الموضوع ، ربما سلسلة كاملة من البودكاست لأنها مهمة جدًا. أثناء الاستماع ، أريد فقط أن أذكرك ، لا تتوقع أن تحصل عليه بشكل صحيح من المحاولة الأولى. يتم تطوير الأنظمة ، تمامًا كما قال جون ، تم تطويرها. إنها ليست مجرد شيء مزدهر ، فأنت تضغط على أصابعك وتقول ، "مرحبًا. هل يمكنني الحصول على جدول البيانات الخاص بك لجميع أنظمتك؟ " وتعتقد أنك ستنتهي. إنه ليس كذلك.
حسنًا جميعًا. كان هذا عرضنا لهذا اليوم. شكرًا جزيلاً على انضمامك إلينا في حلقة Seeing Greene اليوم. أحب القيام بذلك وأحب أكثر من إرسالك لأسئلة الفيديو بالإضافة إلى أسئلتك المكتوبة لكي أجيب عليها.
من فضلك تذكر أن تستغرق دقيقة لتترك تعليقًا على قناة YouTube بالإضافة إلى الإعجاب والمشاركة والاشتراك وإخباري برأيك في عرض اليوم. يمكنك متابعة المزيد مني في DavidGreene24. أنا على وسائل التواصل الاجتماعي في كل مكان بالإضافة إلى YouTube.
إذا كنت تريد الالتقاء وجهًا لوجه وكنت خجولًا جدًا لإرسال مقطع فيديو ، فانتقل إلى davidgreene24.com/retreats حيث يمكنك التحقق من الطرق التي يمكنك من خلالها مقابلتي. يمكننا التحدث عن العقارات. يمكنني مساعدتك في رحلتك. يمكننا التعرف على بعضنا البعض ويمكننا تشكيل هذا المجتمع الضروري جدًا للناس حتى يشعروا بالوحدة.
شكرا جزيلا يا أصدقاء. يحتوي BiggerPockets على الكثير من المحتوى. تحقق من مقطع فيديو آخر لدينا إذا كان لديك بعض الوقت. إذا لم يكن كذلك ، سأراك الأسبوع المقبل.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- من أين تشتري عقارك المستأجر القادم وكيفية إنشاء التدفق النقدي
- إنشاء شركة ذات مسئولية محدودة تأجير الممتلكات الخاصة بك وكم ستحتاج حقًا
- • البناء والإيجار وإعادة التمويل BRRRR إستراتيجية يمكن أن تنتج أسهمًا ضخمة
- لماذا الأكبر هو الأفضل والسبب الذي يجعلك تتسوق دائمًا للإيجار مع المزيد من الغرف
- كيف تقدم قيمة لموجهك (حتى لو لم يكن لديك خبرة في العقارات)
- تأمين المالك وعندما تتفوق السياسة التجارية على التغطية الفردية
- أنظمة البناء لأعمالك العقارية وطريقة عملية لبدء التنظيم المنهجي اليوم
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتاب المذكور في العرض:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :يكون
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- إطلاقا
- الوصول
- المكتسبة
- نشط
- في الواقع
- تكيف
- وأضاف
- العنوان
- مشرف
- نصيحة
- تؤثر
- بعد
- الوكيل
- عملاء
- اتفاقية
- قدما
- AIR
- تكيف
- Airbnb
- اليكس
- الكل
- يسمح
- وحده
- سابقا
- دائما
- كمية
- تحليل
- تحليل
- و
- آخر
- إجابة
- الأجوبة
- كان متوقعا
- أي شخص
- شقة
- التطبيق
- تفاح
- التقديم
- موعد
- نقدر
- تقدير
- هي
- المنطقة
- المناطق
- حول
- AS
- جانب
- ممتلكات
- تعيين
- المساعد
- At
- المؤلفة
- السيارات
- أوتوماتيك
- تلقائيا
- الصورة الرمزية
- المتوسط
- الى الخلف
- خلفية
- دعم
- سيئة
- مصرف
- مفلس
- البنوك
- في الأساس
- خليج
- BE
- جميل
- جميل
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- وراء
- يجري
- اعتقد
- مفيد
- تستفيد
- أفضل
- مراهنة
- أفضل
- محاولة
- كبير
- أكبر
- أكبر
- قطعة
- اسود
- كُتُب
- ازدهار
- الحدود
- مولود
- الاقتراض
- الملابس السفلية
- اشترى
- صندوق
- دماغ
- وصفت
- استراحة
- فواصل
- التنفس
- BRIDGE
- جلب
- حطم
- وسيط
- سمسرة
- ميزانية
- الميزانية
- نساعدك في بناء
- باني
- بناة
- ابني
- بنيت
- باقة
- الأعمال
- الأعمال
- زر
- يشترى
- المشترين
- شراء
- by
- التقويم السنوي
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- دعوة
- دعوات
- CAN
- يستطيع الحصول على
- لا تستطيع
- الموارد
- سيارة
- النقد
- تدفق مالي
- القطط
- تسبب
- معين
- قناة
- مطاردة
- رخيص
- أرخص
- التحقق
- تدقيق
- رئيس
- مارتا كالاس، رئيس العمليّات التنفيذيّة
- واضح
- انقر
- زبون
- عميل
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- أقرب
- مدرب
- كولورادو
- عمود
- COM
- الجمع بين
- تأتي
- آت
- التعليق
- تعليقات
- تجاري
- ارتكاب
- مجتمع
- يسافر يوميا الى العمل
- الشركات
- حول الشركة
- مقارنة
- مختص
- منافسة
- إكمال
- تماما
- مجمع
- التعقيدات
- معقد
- مساومة
- الكمبيوتر
- مفهوم
- واثق
- الخلط
- سلبيات
- إنشاء
- محتوى
- سياق الكلام
- استمر
- عقد
- مقاول
- المقاولون
- مراقبة
- تقليدي
- المحادثات
- تحويلها
- رائع
- منسق
- الشرطة
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- Counter
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- CPA
- تحطم
- خلق
- خلق
- الإبداع
- بشكل خلاق
- ائتمان
- CRM
- عبر
- حالياًّ
- حاليا
- قطع
- خفض التكاليف
- قطع
- التاريخ
- مؤرخ
- ديفيد
- يوم
- صفقة
- المخصصة
- قررت
- قطعا
- الدرجة العلمية
- الطلب
- نشر
- تصميم
- التفاصيل
- مفصلة
- تطوير
- المتقدمة
- فعل
- فرق
- مختلف
- الاجتهاد
- توجيه
- مباشرة
- العرض
- مسافة
- وثيقة
- وثائق
- لا
- فعل
- لا
- منتجات الأبواب
- الأبواب
- مضاعفة
- الشك
- إلى أسفل
- قيادة
- سائق
- قيادة
- قطرة
- جاف
- DTI
- أثناء
- كل
- في وقت سابق
- في وقت مبكر
- أسهل
- أسهل
- بسهولة
- اقتصادي
- الانهيار الاقتصادي
- تثقيف
- التعليم
- فعال
- جهد
- إما
- القضاء
- البريد الإلكتروني
- موظف
- الموظفين
- اشتباك
- استمتع
- كاف
- أدخل
- كامل
- ريادي
- الحلقات
- إنصاف
- أخطاء
- الضمان
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- حتى
- أحداث
- في النهاية
- EVER
- كل
- كل يوم
- كل شخص
- الجميع
- كل شىء
- يتطور
- تطورت
- بالضبط
- مثال
- أمثلة
- تبادل
- متحمس
- تنفيذ
- ممارسة
- القائمة
- موجود
- توقع
- تتوقع
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- خبرة
- شرح
- ويوضح
- تفسير
- أعربت
- احتفل على
- أقصى
- فيسبوك
- إعلانات الفيسبوك
- فيرفاكس
- فال
- هبوط
- شلالات
- مألوف
- الأسر
- للعائلات
- أفراد العائلة
- مروحة
- صالح
- المفضلة—الحقيبة
- عقار مميز
- ردود الفعل
- قليل
- الشكل
- قم بتقديم
- معبأ
- ماليا
- التمويل
- مكتشف
- العثور على
- نهاية
- نهاية
- الاسم الأول
- لأول مرة
- تناسب
- نقف
- تقلب
- فلوريدا
- تدفق
- تدفق
- تركز
- اتباع
- في حالة
- القوة
- النموذج المرفق
- المنتدى
- إلى الأمام
- وجدت
- دورة تأسيسية
- رابع
- مجانًا
- حرية
- مستقل
- صديق
- تبدأ من
- محبط
- بالإضافة إلى
- وظيفة
- مضحك
- الرأس مالية
- العلاجات العامة
- ولدت
- ثروة الأجيال
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- هدية
- منح
- معطى
- إعطاء
- Go
- هدف
- الأهداف
- الله
- يذهب
- الذهاب
- خير
- عمل جيد
- شراء مراجعات جوجل
- انتزاع
- عظيم
- أخضر
- أرض
- مجموعات
- النمو
- الحرس
- توجيه
- شخص
- نصفي
- هاميلتون
- يد
- حفنة
- مقبض
- يحدث
- يحدث
- الثابت
- يملك
- وجود
- هاواي
- سماع
- سمعت
- السمع
- مساعدة
- ساعد
- مساعدة
- يساعد
- هنا
- hi
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- المشي لمسافات طويلة
- التلال
- تأجير
- ضرب
- عقد
- حفرة
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- بكل صراحه
- أمل
- نأمل
- أمل
- مضيف
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- إسكان
- كيفية
- كيفية
- HTTP
- HTTPS
- ضخم
- HVAC
- i
- سوف
- فكرة
- المثالي
- جدا
- عديم الاخلاق
- أهمية
- تحسن
- in
- بما فيه
- دخل
- لا يصدق
- مستقل
- فرد
- بشكل فردي
- العالمية
- تضخم مالي
- معلومات
- في البداية
- تبصر
- انستقرام
- لحظة
- بدلًا من ذلك
- تعليمات
- التأمين
- مصلحة
- أسعار الفائدة
- المخزون
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- المشاركة
- باد
- بسخرية
- قضية
- مسائل
- IT
- اي تيونز
- وظيفة
- جون
- انضمام
- ينضم إلينا
- الأردن
- رحلة
- JPG
- قفز
- واحد فقط
- كانساس
- احتفظ
- حفظ
- القفل
- نوع
- علم
- المعرفة
- عمل
- البلد
- المالك
- المشهد
- LAS
- لاس فيغاس
- اسم العائلة
- متأخر
- إطلاق
- يؤدي
- تعلم
- تعلم
- يترك
- مغادرة
- الجوانب القانونية
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- السماح
- مستوى
- LG
- حقوق الملكية الفكرية
- الحياة
- ضوء
- مثل
- على الأرجح
- محدود
- خطوط
- LINK
- مرتبط
- سائل
- قائمة
- المدرج
- استماع
- قائمة
- مصانع
- القليل
- حي
- حياة
- الذين يعيشون
- LLC
- قرض
- القروض
- محلي
- شعار
- طويل
- طويل الأجل
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- الثغرات
- فقد
- الكثير
- حب
- منخفض
- حظ
- صنع
- سحر
- الرئيسية
- أغلبية
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- إدارة
- مدير
- مديرو
- إدارة
- كثير
- كثير من الناس
- ملحوظ
- تجارة
- دراسة تحليلية للسوق
- التسويق
- هائل
- المواد
- يعني
- الوسائط
- تعرف علي
- الاجتماع
- Meetups
- عضو
- الأعضاء
- مكبر الصوت : يدعم، مع دعم ميكروفون مدمج لمنع الضوضاء
- المذكورة
- طريقة
- ميشيغان
- وسط
- ربما
- عسكر
- دقيقة
- دقائق
- الرسالة
- خطأ
- تخفيف
- MLS
- نموذج
- مال
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- أكثر فعالية
- رهن
- أكثر
- الدافع
- خطوة
- يتحرك
- متعدد
- موسيقى
- متبادل
- الاسم
- ناشفيل
- التنقل
- قرب
- بالضرورة
- ضروري
- حاجة
- بحاجة
- الحاجة
- إحتياجات
- جديد
- البناء الجديد
- نيو أورليانز
- التالي
- الاسبوع القادم
- عادي
- ملاحظة
- واضح
- of
- عرض
- عروض
- امين شرطة منزل فؤاد
- ضباط
- عوض
- أوهايو
- حسنا
- on
- ONE
- online
- جاكيت
- تعمل
- مراجعة
- آراء
- الفرصة
- معارض
- خيار
- طلب
- منظم
- أصلي
- أخرى
- نتيجة
- الخاصة
- ملكية
- مدفوع
- طلاء
- ورقة العمل
- الآباء
- جزء
- الشريكة
- الماضي
- مسار
- بول
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- قمة
- ريثما
- مجتمع
- فترة
- شخص
- الشخصية
- للهواتف
- مصور
- التقطت
- صورة
- لوحات حائط
- قطعة
- قطعة
- أنابيب
- المكان
- خطة
- مخطط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- من فضلك
- قابس
- سباكة
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- سياسة
- بوف
- فرقعة
- محفظة
- ان يرتفع المركز
- ممكن
- منشور
- قوي
- عملية
- تفضل
- <font style="vertical-align: inherit;"> كمادة تطعيم في تجديد عيوب محيط بالذورة (الحنك) الكبيرة:</font>
- الضغط
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- كبرياء
- ابتدائي
- طباعة
- المحتمل
- المشكلة
- عملية المعالجة
- إنتاج
- الإنتــاج
- المنتجات
- محترف
- مربح
- الأرباح
- تنفيذ المشاريع
- ادارة مشروع
- مشروع ناجح
- HAS
- الملكية
- الإيجابيات
- محمي
- تزود
- توفير
- شراء
- المشتريات
- دفع
- وضع
- وضع
- سؤال وجواب
- جودة
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- سباق
- المنحدر
- نطاق
- RAT
- معدل
- الأجور
- بدلا
- تصنيف
- RAY
- RE
- الوصول
- الوصول إلى
- عرض
- نادي القراءة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- تحطم العقارات
- واقع
- أدرك
- أدركت
- تحقيق
- سبب
- تلقى
- الأخيرة
- مؤخرا
- ركود
- نوصي
- أحمر
- يشار
- المرجع
- صقل
- بخصوص
- رحاب
- العلاقات
- صلة
- نسبيا
- تذكر
- الاجار
- الإيجارات
- كرر
- يحل محل
- مثل
- تمثل
- بحث
- المسؤوليات
- مسؤولية
- مسؤول
- REST
- مطعم
- استئنف
- عائد أعلى
- المخاطرة
- النوع
- غرفة
- دائري
- طريق
- يجري
- تشغيل
- اندفاع
- أكثر أمانا
- قال
- راتب
- تخفيضات
- نفسه
- يقول
- حجم
- سيناريوهات
- مشهد
- جدول
- المقرر
- صراخ
- الثاني
- ثواني
- تأمين
- رؤية
- يبدو
- بيع
- الباعة
- بيع
- إحساس
- مسلسلات
- الخدمة
- خدماتنا
- طقم
- حل
- سبعة
- عدة
- مشاركة
- تسوق
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- يظهر
- أصناف جانبية
- إشارة
- وقعت
- بشكل ملحوظ
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- جلسة
- حالة
- حالات
- SIX
- ستة أشهر
- مهارة
- مهارات
- الانزلاق
- بطيء
- ببطء
- صغير
- سمارت
- أكثر ذكاء
- فرقعة
- So
- حتى الآن
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- تطبيقات الكمبيوتر
- باعت
- حل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- في مكان ما
- قريبا
- جنوب
- جنوبي
- شرارة
- محدد
- أنفق
- انقسم
- الرعاة
- جدول
- مربع
- فريق العمل
- المسرح
- مراحل
- موقف
- بداية
- بدأت
- يبدأ
- الولايه او المحافظه
- ملخص الحساب
- البيانات
- خطوة
- خطوات
- لحام عصا
- لا يزال
- استراتيجيات
- شارع
- قوي
- منظم
- دراسة
- تقدم
- الاشتراك
- دعوى قضائية ضد
- تعرض جيد للشمس
- فائق
- ملحق
- مفترض
- نظام
- أنظمة
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- دبابة
- مهمة
- المهام
- ضريبة
- الضرائب
- فريق
- فريق
- مستأجر
- أن
- •
- المنطقة
- المعلومات
- المشاريع
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- أنفسهم
- هناك.
- تشبه
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- الثالث
- هذا العام
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- الوقت
- الجدول الزمني
- مرات
- معلومات سرية
- عنوان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- غدا
- طن
- نغمة
- جدا
- تيشرت
- المواضيع
- الإجمالي
- تواصل
- حركة المرور
- مقطورة
- قطار
- قادة الإيمان
- النص الكامل
- شاحنة
- صحيح
- منعطف أو دور
- تحول
- أنواع
- نموذجي
- عادة
- مع
- فهم
- وحدة
- الوحدات
- ترقية
- رفع
- تم التحميل
- us
- تستخدم
- عادة
- يوتا
- خدمات
- عطلة
- قيمنا
- VEGAS
- مشروع
- تحقق من
- مقابل
- فيديو
- مقاطع فيديو
- فرجينيا
- قم بزيارتنا
- أجور
- انتظر
- صولجان
- مطلوب
- مياه
- موجة
- طريق..
- طرق
- ثروة
- الموقع الإلكتروني
- أسبوع
- ترحيب
- حسن
- معروف
- الآبار
- ويلز فارجو
- ابحث عن
- التي
- في حين
- من الذى
- البيع بالجملة
- واسع
- مدى واسع
- سوف
- مستعد
- الفوز للجميع
- WINE
- مع
- السحب
- في غضون
- بدون
- كلمة
- كلمات
- للعمل
- عمل
- سير العمل
- عامل
- أعمال
- العالم
- قيمة
- سوف
- كنت لأعطي
- رايت
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر
- Zillow