• "Doom Loop" يمكن أن يسبب البنوك والشركات و العقارات التجارية لتحطم. مع انخفاض التقييمات العقارية، الممتلكات يبدأ أصحابها في التقصيرو تشديد الائتمانمما أدى إلى تكرار نفس الدورة مرارًا وتكرارًا، مما أدى إلى سحب البنوك والميزانيات العمومية إلى الأسفل حتى نحن تصل إلى القاع. ولكن هل سيناريو "Doom Loop" هذا يغذي الخوف من أ انهيار سوق الإسكانأم أننا على بعد أشهر من أن يصبح هذا واقعنا الجديد؟
سألنا ريتشارد باركهام، كبير الاقتصاديين العالميين في CBRE، رأيه ما الذي يمكن أن يسبب "حلقة الموت" وما يجب أن نكون مستعدين له. يتعامل فريق ريتشارد مع بعض البيانات العقارية التجارية الأكثر شمولاً على مستوى العالم. عندما تهرب الجماهير خوفًا، يرى فريق ريتشارد فرصة، وإذا استمعت إلى حلقة اليوم ستعرف بالضبط حيث الأسعار منخفضة جدًا بحيث لا يمكن تجاوزها.
ريتشارد يعطي له التوقعات الاقتصادية في العام المقبل، عندما تتمكن الولايات المتحدة من الدخول في ركود، كم ارتفاعه بطالة يمكن أن تحصل، وأين أسعار العقارات التجارية يتجهون. وفي حين تواجه بعض قطاعات العقارات التجارية انخفاضات كبيرة في الأسعار، فإن قطاعات أخرى تبدو قوية بشكل مدهش. ولكن مع ضعف الاقتصاد والخوف من سيطرة "حلقة الموت"، هل المستثمرون العاديون في مأمن من هذه الكارثة الاقتصادية المحتملة؟
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في السوق.
جيمس دينارد، ماذا يحدث يا رجل؟ من الجيد انك هنا.
جيمس:
انا سعيد بوجودي هنا. هبطت للتو على عين حمراء في نابولي، فلوريدا. لذلك أنا في غرفة فندق عشوائية الآن.
ديف:
لماذا أنت في نابولي، فلوريدا؟
جيمس:
إنه من أجل تراجع المبيعات. لدينا مجموعة من الرجال يجتمعون في أحد منازل شركائنا، لذلك فهو أمر رائع. لكنني هبطت حرفيًا، وركبت سيارة أوبر وتوجهت إلى فندق عشوائي لأتمكن من الدخول إلى البودكاست.
ديف:
يا إلهي. لذلك هذا ليس المكان الذي تقيم فيه.
جيمس:
لا، هذه علامة منتصف الطريق.
ديف:
لقد استأجرت للتو غرفة لتسجيل البودكاست.
جيمس:
حصلت على الحصول على هذا وأي فأي جيدة.
ديف:
رائع. يا إلهي. رائع. يمكنك البقاء في فنادق أجمل مني. خدمة الاتصال اللاسلكي بالإنترنت عبر تقنية واي فاي الخاص بي دائما فظيعة هناك. ولكن هذا هو التفاني، ونحن نقدر ذلك كثيرا. حسنًا، اليوم لدينا عرض رائع. دعني أسألك، هل سمعت مؤخرًا مصطلح "حلقة الموت"؟
جيمس:
إنه على التكرار. إنه مصطلح الشهر، على الأقل. أنا أعرف ذلك كثيرا.
ديف:
حسنًا، إذا لم تكن سمعت ذلك، فبالنسبة لجمهورنا، حلقة الموت هي السيناريو الذي يتحدث عنه الكثير من الصحفيين والمحللين حيث يبدأ التخلف عن السداد في العقارات التجارية، وتتوقف البنوك عن الإقراض، وتشديد الائتمان، مما يضع المزيد من الضغط الهبوطي على الأسعار ، يتخلف المزيد من الناس عن السداد، ويصبح الأمر في هذه الدوامة الهبوطية السلبية. وقد حدث هذا في الماضي. هذا ليس خيالا أو نظرية. لقد حدث هذا ويعتقد الكثير من المحللين أنه يمكن أن يحدث في الولايات المتحدة مع العقارات التجارية.
لذلك أحضرنا اليوم ضيفًا رائعًا. إنه ريتشارد باركهام، وهو كبير الاقتصاديين العالمي ورئيس الأبحاث العالمية لشركة CBRA، والتي إذا لم تكن تعرفها، فهي واحدة من أكبر شركات العقارات التجارية في الدولة بأكملها. إنه يحتفظ بفريق ضخم من المحللين والاقتصاديين، وقد أجرينا معه محادثة مذهلة حول حلقة الهلاك، وحول ما يحدث في سوق العقارات الدولية، وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على الولايات المتحدة ولذا أعتقد أننا سوف نسمع بعض الأشياء الرائعة حقًا في هذه المحادثة.
جيمس، هل لديك أي أسئلة تهتم بشكل خاص بطرحها على ريتشارد؟
جيمس:
نعم أين ستكون الصفقات؟ لم نر الصفقات الضخمة بعد.
ديف:
أعطني تلك الصفقات.
جيمس:
إلى أين هم ذاهبون؟ دعنا نذهب للعثور عليهم.
ديف:
نعم. كل هؤلاء الاقتصاديين يتحدثون كثيرًا عن النظرية. إنهم ضيوف رائعون ومفيدون للغاية، لكنني لا أعتقد أنهم سيعرضون لك أي عقارات ستكون بمثابة صفقات كبيرة بالنسبة لك.
جيمس:
إنهم يسقطون لك تلك التلميحات الصغيرة للكتلة الذهبية التي يجب أن تبدأ في البحث عنها.
ديف:
نعم، إنهم يبلغون استراتيجيتك.
جيمس:
نعم، قم بتدوين الملاحظات والتنقيب في جميع القطاعات التي سيتحدث عنها.
ديف:
قبل أن نبدأ محادثتنا مع ريتشارد، أردت فقط أن أوضح أنك ستسمع مصطلحين مختلفين قد لا تعرفهما. واحد هو معدلات الحد الأقصى. نحن نتحدث عن هذا المبلغ اللائق في العرض. لكن معدلات الحد الأقصى هي إحدى الطرق التي يتم بها تقييم العقارات التجارية في كثير من الأحيان. وهو في الأساس مجرد قياس لمعنويات السوق ومدى استعداد المستثمرين للدفع مقابل تدفق معين من الدخل، أو فئة أصول معينة. كلما ارتفع معدل الحد الأقصى، كلما كانت تكلفة المبنى أقل. لذلك عادة ما يفضل المشترون معدلات الحد الأقصى المرتفعة. كلما انخفض معدل الحد الأقصى، كلما زادت تكلفة المبنى. لذلك عادة ما يحب البائعون ذلك. لذا فقط ضع ذلك في الاعتبار بينما نمضي في هذه المقابلة.
الشيء الآخر الذي سنتحدث عنه هو IRR. إذا لم تسمع به من قبل فهو يرمز إلى معدل العائد الداخلي، وهو في الأساس مجرد مقياس يستخدمه المستثمرون العقاريون بجميع أنواعهم، ولكنه يستخدم بشكل خاص في كثير من الأحيان في العقارات التجارية، وهو مقياس مفضل للمستثمرين التجاريين لأنها متطورة للغاية. لقد كتبت عن ذلك في كتابي، لكن لا يمكنني حتى أن أخبركم بالصيغة الموجودة في أعلى رأسي.
ما يفعله IRR بشكل أساسي، بالمعنى الأكثر تبسيطًا، هو أنه يسمح لك بأخذ جميع مصادر الدخل المختلفة التي تحصل عليها من العقار في الاعتبار. لذلك ينظر الكثير من الأشخاص إلى التدفق النقدي والعائد النقدي على النقد، أو ينظرون إلى نمو أسهمهم وينظرون إلى مضاعف الأسهم. ما يفعله معدل العائد الداخلي (IRR) هو أنه ينظر إلى التدفق النقدي المختلف الذي تحصل عليه، والأسهم المختلفة التي تقوم ببنائها، وتوقيت هذا الدخل، ويمنحك رقمًا واحدًا قويًا لفهم عائدك الإجمالي. ومن الرائع أن تعرف ما إذا كنت مستثمرًا عقاريًا. نتحدث عنها في العقارات بالأرقام. اعلم فقط أنني وريتشارد وجيمس سنتحدث عن IRR وهذا ما يعنيه ذلك.
حسنًا يا جيمس، دون مزيد من اللغط، دعنا نحضر ريتشارد باركهام، كبير الاقتصاديين العالميين لشركة CBRE.
ديف:
ريتشارد باركهام، مرحبًا بك في On The Market. شكرا لانضمامك إلينا.
ريتشارد:
سعيد جدا لوجودي هنا.
ديف:
لنبدأ بجعلك تخبر جمهورنا قليلًا عن نفسك وعن منصبك في CBRE.
ريتشارد:
إذن أنا كبير الاقتصاديين العالميين في CBRE، وCBRE هي أكبر شركة للخدمات العقارية في العالم. لقد شغلت هذا الدور لمدة ثماني سنوات. قبل ذلك كنت أعمل في شركة إنجليزية معروفة جدًا تدعى جروسفينور، وقبل ذلك، بسبب خطاياي، كنت أستاذًا جامعيًا.
ديف:
ممتاز. وهل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عما تعمل عليه أنت وفريقك أيضًا في CBRE فيما يتعلق بالتنبؤ والتحليل الاقتصادي؟
ريتشارد:
نعم. يتكون فريقي من 600 شخص حول العالم، ونحن منخرطون في المقام الأول في جمع وإدارة البيانات حول أسواق العقارات. الآن ما نقوم به هو مجرد البقاء على اتصال بأسواق العقارات العالمية، ونود أن نكون الأوائل في السوق من خلال التعليق على الاتجاهات الحديثة في العقارات، ونود أن نحصل على أفضل الأفكار الكبيرة حول القوى التي تحرك العقارات.
ديف:
جيد. حسنًا، نريد أن نسمع عن أفكارك الكبيرة. لنبدأ بنظرة عامة فقط. كل شخص لديه رأي مختلف هذه الأيام حول الاتجاه الذي يتجه إليه الاقتصاد الأمريكي. ايهم ملكك؟
ريتشارد:
لقد كان الاقتصاد الأمريكي مرناً بشكل مدهش، ولكننا لا نزال نتوقع حدوث ركود. لقد حددنا موعدًا للربع الرابع من عام 4 والربع الأول من عام 2023. ولكن نظرًا للمرونة التي يتمتع بها الاقتصاد، لا يمكننا أن نكون متأكدين تمامًا من ذلك. أستطيع أن أرى أننا ندفع ذلك قليلاً، لكن الارتفاع الأكبر في أسعار الفائدة منذ 1 عاماً سيؤثر في النهاية على الاقتصاد. إنها تؤثر بالفعل على قطاعات معينة، والعقارات واحدة منها. كما أن الظروف العالمية تزداد سوءاً، وهو ما يوجهنا أكثر نحو الركود.
ديف:
وما هي بعض تلك الظروف العالمية التي تشير إليها والتي تعتقد أنه سيكون لها أكبر الأثر على الاقتصاد الأمريكي؟
ريتشارد:
حسنًا، أعتقد أولاً وقبل كل شيء، أننا كنا نتوقع من الصين، عندما خرجت من زيجلار، أن تنطلق في نمو سريع حقًا. وفعلت لمدة ربع. لكن في الربع الثاني، تباطأ الاقتصاد الصيني كثيرًا، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الناس أنفقوا كل أموالهم في الربع الأول وضبطوا أنفسهم قليلاً في الربع الثاني. لكنني أعتقد أن هناك قضايا أكثر جوهرية في الصين تتعلق بضعف سوق الإسكان، خاصة في مدن المستوى الثاني والثالث. كما أن الاقتصاد الصيني يسير نحو قناة نموه الطبيعية وهي الصادرات، لكن الأسواق الغربية بطيئة للغاية.
لذلك أعتقد أن الاقتصاد الصيني يعاني من مشاكل. والآن لماذا يؤثر ذلك على الولايات المتحدة؟ ذلك لأنه خلف الكواليس على مدى السنوات العشرين الماضية أو نحو ذلك، كانت الصين محركًا متزايد الأهمية للطلب العالمي. وعلى الرغم من أن الولايات المتحدة تتمتع باقتصاد معزول ومرن إلى حد ما، إلا أنها لا تستطيع أن تفلت تمامًا من ضعف الطلب العالمي. وهذا هو الشيء الكبير في الصين. لكنني لاحظت أيضًا أن أوروبا قد ضعفت أيضًا. حققت ألمانيا وفرنسا وإيطاليا نموًا سلبيًا في الناتج المحلي الإجمالي في الربع الثاني. لذا فإن الاقتصادات المتقدمة الأكبر حجماً بدأت تشعر بالضيق أيضاً.
جيمس:
يسعدني أنك طرحت هذا الأمر لأنني كنت أقرأ كثيرًا عن الاقتصاد الصيني ومدى تباطؤه وربما يتجه نحو الركود التضخمي. هذه صفقة ضخمة لأنه اقتصاد ضخم آخذ في الظهور. ما الذي سيفعله ذلك للركود المحتمل محليًا؟ ما يقلقني هو أن ذلك قد يرسل العالم إلى حد ما في حالة من الدوران مما قد يبقي أسعار الفائدة أعلى قليلاً. هل تعتقد أن هذا سيؤثر على أسعار الفائدة خلال الأشهر الـ 12 المقبلة مع تأثير أي نوع من التباطؤ العالمي أيضًا؟
ريتشارد:
لا، أعتقد أن العكس هو الصحيح في حالة الصين. أعتقد أن الصين سترسل دفعة انكماشية، وتباطؤًا في الصين، لأن الصين تستخدم بكثرة الموارد والسلع في الاقتصاد العالمي. إذا تباطأ الاقتصاد الصيني، فإن ذلك سيضع ضغطًا هبوطيًا على السلع ويساعد في تقليل التضخم في العالم المتقدم. وأعتقد أيضًا أن الصين تقود الكثير من الأسواق الناشئة. وقد تشكل الصين والأسواق الناشئة مجتمعة 35% من الاقتصاد العالمي. وتقوم الشركات الأمريكية بالتصدير إلى تلك الأسواق. لذلك أعتقد أن هناك دفعة تباطؤية مرسلة إلى اقتصاد الولايات المتحدة والأسواق المتقدمة الأخرى. لكنني لا أعتقد أنه تضخم، بل أعتقد أنه انكماش.
ديف:
لذا فإن أحد الأسئلة التي أطرحها باستمرار على بعض ضيوفنا هو، بالنسبة لأولئك الذين يعتقدون أن الركود سيحدث في المستقبل، ما الذي سيتغير من الآن، الذي وصفته بالمرونة، إلى الركود الذي ينزلق بالفعل إلى الركود؟ ما رأيك في أن بعض السائقين سيكونون هم الذين سيقلبون الموازين؟
ريتشارد:
أعتقد أنه في مرحلة ما سوف ترغب الشركات في تقليل عدد موظفيها. إذا تباطأ الطلب، فسوف ترغب الشركات في الاستغناء عن العمالة، وأعتقد أن ما سنبدأ برؤيته هو ارتفاع معدلات البطالة. لدينا بطالة منخفضة بشكل لا يصدق. لقد كان عند 3.5. وكان الرقم الأخير 3.8، لكنني أعتقد أنه على مدار فترة الركود يمكن أن يصل بسهولة إلى 4، 4.5. وبالفعل، كانت أعلى بكثير مما كانت عليه في الأزمة المالية الكبرى. وبالتالي، وظائف أقل، وصعوبة الحصول على وظيفة، وطول المدة بين الوظائف، وهذا يغذي معنويات المستهلك. وأعتقد أن هذا يدفع الأسر إلى أن تكون أكثر حذراً بشأن ما تنفقه. وقد بدأنا نرى بعض عناصر ذلك، لأنه في الوقت الحالي يواصل الاقتصاد الأمريكي إضافة وظائف، الوظائف الجديدة التي تعوض التباطؤ في الإنفاق من الأشخاص الذين يعملون بالفعل.
جيمس:
إذن، ريتشارد، متى تعتقد أن تقرير الوظائف قد بدأ في الظهور؟ أعتقد أن الشهر الماضي كان يشير إلى أن الوضع بدأ يبرد. لقد بدأ الوضع يهدأ بالتأكيد، وبقدر ما أفهمه، فإن الكثير من أسعار الفائدة التي يتم رفعها مرتفعة، وذلك من أجل (أ) محاربة التضخم، ولكن أيضًا لتهدئة سوق العمل. هل تعتقد أنه حتى نرى المزيد من البطالة، هل تعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيستمر في رفع أسعار الفائدة لمحاولة محاربة سوق العمل؟ أم أنه شيء يمكنهم جعله أكثر هبوطًا سلسًا إلى حيث لن نضطر إلى رؤية الكثير من البطالة للسيطرة على الأسعار؟ لأن تكلفة المال في الوقت الحالي مرتفعة للغاية. أعلم أنني أدفعه في جميع أنشطتي اليومية في مجال العقارات. أعتقد أننا جميعًا ننتظر عودتهم إلى الانخفاض، ونرى أن التضخم بدأ في الانخفاض. لقد بدأ سوق العمل في التباطؤ، ولكن هل نحتاج حقًا إلى رؤية انقطاع في سوق العمل حتى يبدأ ذلك في التغيير في الاتجاه الآخر؟
ريتشارد:
أعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يرغب في إبطاء الاقتصاد دون التأثير فعليًا على سوق العمل. لذلك لا أعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يهاجم سوق العمل، ولكن في الوقت الحالي تظهر بيانات اليوم أن مؤشر تكلفة العمالة قد تم تعديله صعودًا. وبالتالي فإن تكلفة العمالة لا تزال أعلى مما هو مثالي. وإحدى الطرق البسيطة للتعبير عن ذلك هي أن معدل نمو الأجر بالساعة في الاقتصاد الأمريكي يبلغ الآن 4.4%. يود بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يرى ذلك عند حوالي 3.5% لأنه، وهذه إجابة اقتصادية فنية، نمو الأجور بنسبة 3.5% بالإضافة إلى نمو الإنتاجية بنسبة 1.5% يمنحك نموًا بنسبة 2% في تكاليف وحدة العمل، وهذا هو المعدل الذي يتوافق مع 2% تضخم اقتصادي. لذا فإن نسبة 4.4% أعلى من المعدل الذي يتوافق مع معدل التضخم البالغ 2%، وفي الواقع، الإنتاجية ثابتة، وهذا هو الدافع من سوق العمل.
الآن هناك طريقتان يمكن من خلالهما تسهيل ذلك. أولاً، يمكننا إعادة المزيد من العمال إلى سوق العمل. لذا فإن المشاركة في قوة العمل من الممكن أن ترتفع، وهذا ما حدث بالفعل. لكن الطريقة الأخرى لتحقيق ذلك هي من خلال إخراج الطلب من سوق العمل. والطلب على الوظائف، والوظائف التي تم إنشاؤها آخذة في الانخفاض، ولكن أعتقد أنه لا يزال هناك ما يقرب من 8 ملايين وظيفة شاغرة في الاقتصاد الأمريكي. لذلك، على الرغم من كل هذا التباطؤ، فإنه لا يزال سوق عمل قويًا، ولا أعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يريد التسبب في البطالة، لكنه سيبقي أسعار الفائدة مرتفعة حتى يتراجع نمو الأجور بشكل كبير، وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع في البطالة.
جيمس:
نعم، آمل أن يبرد. ما زلنا نحاول التوظيف في الوقت الحالي ومن المستحيل الحصول على أشخاص، كما هو الحال في شمال غرب المحيط الهادئ، إنه أمر فظيع. في كل مرة نطرح إعلانًا عن وظيفة، يستغرق الأمر من ثلاثة إلى أربعة أشهر لملء الإعلان، بدلاً من 30 يومًا، كما كان من قبل.
ريتشارد:
حسنًا، أعتقد أنك لست الشخص التجاري الوحيد الذي يشعر بذلك حقًا. وكان هناك شعور أعتقد أن الصناعة التحويلية كانت تتباطأ. ولكن إذا نظرت إلى الدراسات الاستقصائية للصناعة التحويلية، فإن المشكلة الأكبر ليست تكلفة تمويل التصنيع، بل الوصول إلى العمالة الماهرة. إنه شيء حقيقي. أحد العوامل الدافعة لذلك، بطبيعة الحال، هو الديموغرافية. لديك الكثير من جيل الطفرة السكانية الذين يغادرون سوق العمل. علاوة على كل الحوافز الدورية ودورة الاقتصاد الكلي بأكملها، هناك التركيبة السكانية التي تغطي ذلك، وهناك جيل من جيل الطفرة يغادرون سوق العمل. وتشير بعض التوقعات في الواقع إلى أن سوق العمل في الولايات المتحدة سوف ينكمش خلال السنوات الخمس المقبلة. لذلك أعتقد أن هذا يحتاج إلى تجديد، من خلال الهجرة القانونية للأشخاص المهرة. وهذا آخذ في التحسن، ولكن، كما تقترح، فقد بردت ظروف سوق العمل ولكنها لا تزال صعبة.
وبالعودة إلى السؤال الأصلي، فهذا يثير قلق بنك الاحتياطي الفيدرالي. بالتأكيد هو كذلك.
ديف:
حسنًا يا ريتشارد. حسنًا، لقد أطلعناك كثيرًا على الاقتصاد الكلي، لكننا نود أن نسمع، نظرًا لخبرتك في CBRE، رأيك في سوق العقارات التجارية. يبدو أننا نقرأ كل يوم عنوانًا رئيسيًا عن بعض سيناريوهات الموت والكآبة، ونود أن نسمع ما إذا كان لديك نفس الشعور؟ أو ما هو رأيك في السوق التجاري؟
ريتشارد:
تمام. حسنًا، اسمحوا لي أن أضع ذلك في سياقه للناس، مجرد صورة كبيرة، قبل أن أبدأ مباشرةً. تبلغ قيمة العقارات التجارية في الولايات المتحدة حوالي 10 تريليون دولار. إنه أكثر من ذلك بقليل. تبلغ قيمة منازل الأسرة الواحدة، أو العقارات السكنية، 45 تريليون دولار. لذا فإن سوق العقارات السكنية أكبر بكثير، وهذا في صحة جيدة في الواقع. الأسعار ترتفع وحتى البناء يتجه نحو الارتفاع، وهذا أمر غريب حقًا نظرًا لأن معدلات الفائدة على الرهن العقاري لدينا تبلغ 7.5%. أعتقد أن ما يفسر ذلك هو ما بعد الأزمة المالية الكبرى. لقد فشلنا للتو في بناء ما يكفي من المنازل في الولايات المتحدة. هناك عجز يتراوح بين ثلاثة إلى أربعة ملايين منزل، وبالتالي فإن توازن الطلب والعرض في السوق السكنية صحي إلى حد معقول.
الآن يمكننا أن نتعرف على كيفية تأثير ذلك على سوق الشقق. يتحدث الناس عن العذاب والكآبة. دعونا فقط نضع العقارات التجارية في السياق. وقطاع الركود الحقيقي في العقارات التجارية هو قطاع المكاتب. ومن تلك الـ 10 تريليون، قد تشكل المكاتب 25% منها. مرة أخرى، إنه قطاع كبير، وهو واضح جدًا، إنه في وجهنا. ويبلغ معدل الشواغر في قطاع المكاتب 19%، ارتفاعًا من 12% قبل عامين، وهو معدل شغور لم نشهده منذ أزمة المدخرات والقروض في أوائل الثمانينيات. تعمل الشركات بالفعل على تقليص مقدار المساحة التي ستستخدمها بسبب العمل عن بعد.
وأيضًا، لقد حصلنا على تسليم عقارات جديدة إلى السوق من موجة البناء السابقة. لذا فإن الأساسيات في المنصب ضعيفة جدًا في الوقت الحالي. هذا فارق بسيط، سأتحدث عن الأمور العقارية.
جيمس:
من فضلك.
ريتشارد:
ليس صحيحاً أن سوق المكاتب قد مات تماماً. لقد نظرت إلى عدد المعاملات التي أجرتها CBRE في عام 2023، ووجدت أنها أقل بنسبة 5% فقط من عدد المعاملات التي قمنا بها في عام 2019. ولكن عندما تشغل الشركات مساحة أقل بنسبة 30% مما استحوذت عليه في عام 2019 ، لذا فإن السوق نشط، فقط الشركات تشغل مساحات أقل، كما أنها تفضل الإصدار الأحدث. أعتقد أن الرحلة الحقيقية نحو الجودة والخبرة. السوق لم يمت، لكن الأسهم الشاغرة زادت من 12% إلى 18%.
بالنظر إلى بقية العقارات، وأعني بها الشقق، وأعني بها قطاع التجزئة، وأعني به القطاع الصناعي، والبدائل المتزايدة مثل مراكز البيانات، والمكاتب الطبية، وعلوم الحياة، أود أن أقول إن الأساسيات موجودة بالفعل قوية إلى حد معقول. إنه أمر مدهش حقًا عندما تنظر إليه. معدلات الشواغر آخذة في الارتفاع، والطلب ليس تمامًا كما كان، ولكن أود أن أقول إن الأساسيات في جميع هذه القطاعات جيدة إلى حد معقول. وأعني بذلك أن الناس ينشطون في السوق، ويشغلون مساحة، ولا توجد زيادة كبيرة في معدلات الشواغر والمساحات غير المشغولة.
جيمس:
ريتشارد، هل رأيت الكثير من ضغط الأسعار؟ لقد رأينا ذلك في بعض المساحات السكنية، ولكننا شهدنا الآن ارتفاع متوسط سعر المنزل مرة أخرى. هل رأيت الكثير من الضغط مع ارتفاع أسعار الفائدة والطلب؟ كما كنت تقول للتو، يشغل المستأجرون مساحة أقل. هل رأيت الكثير من الضغط في جميع هذه القطاعات، مثل الصناعة والمكاتب وتجارة التجزئة والتسعير؟ ما هي التعديلات التي رأيتها؟ لأنني رأيت الأسعار تبدأ في الانخفاض في تلك القطاعات، وليس مع استمرار عدد كبير من المعاملات، ولكن ما نوع تعديلات الأسعار التي شهدناها عامًا بعد عام، بناءً على انخفاض الطلب؟
ريتشارد:
نعم. أعني أن هذه قصة معقدة، لذا ستكون هذه إجابة طويلة بعض الشيء، ولكن دعونا نبدأ بالشقق. إذا كنت من مستخدمي الشقق فإن السعر الذي تدفعه هو الإيجار بالطبع. في تلك الفترة من 2020 إلى 2022 عندما خرج الناس بالفعل من كوفيد، رأينا ارتفاع إيجارات الشقق بنسبة 24٪، في المتوسط في جميع أنحاء الولايات المتحدة. إنه فظيع. أود أن أقول إن نمو إيجارات الشقق قد انخفض إلى حوالي 2٪. لذا فإن الأسعار لا تزال تزحف إلى الأعلى ولكنها أقل من التضخم. وأعتقد أن هناك أسواقًا معينة يوجد فيها عدد كبير جدًا من الشقق الجديدة التي يتم بناؤها حيث شهدت بالفعل بعض الانخفاضات في الأسعار. ولكن في المتوسط، أعتقد أن أسعار الشقق في جميع أنحاء أمريكا لا تزال تزحف ببطء.
وفي حالة البيع بالتجزئة، فهذه قصة غريبة أخرى. لم نبني أي مساحة للبيع بالتجزئة لمدة 15 عامًا أو نحو ذلك. وقد مر قطاع التجزئة بكوفيد. لقد قامت بتنظيف ميزانياتها العمومية، وأعادت اختراع نفسها كمشغل متعدد القنوات، وقناة شاملة للغاية، وأعتقد أن جزءًا من حقيقة أن وفرة المستهلك قد أرسلت الناس إلى مراكز البيع بالتجزئة. لذا، في قطاع التجزئة، يخبرنا وسطاءنا أنه لا توجد مساحة كافية من الدرجة الأولى. يتم منع الشركات من التوسع بسبب عدم وجود مساحة جيدة كافية. لم نبني ما يكفي. لذا، لا يزال الإيجار يتزايد في تجارة التجزئة، في الواقع. هذا لا يعني أنه لا توجد مشكلة في مراكز التسوق من الدرجة B وC. أعتقد أن الجميع سيرون ذلك في حياتهم اليومية، لكن حتى البعض منهم يعيدون اختراع أنفسهم كمراكز مجتمعية ووجهات لمراكز التسوق العتيقة. ويجدون استخدامات أخرى، حتى المكاتب المرنة تدخل في بعض مراكز التسوق B وC.
هذه شقة، وهذه تجارة تجزئة. الصناعية، التي تتمتع بالرياح الداعمة للاقتصاد الرقمي، والتجارة الإلكترونية، لا تزال وراءها بشكل جيد، وسنشهد انخفاض التأجير في الصناعة بنسبة 30٪ هذا العام من مليار قدم مربع في العام الماضي إلى ربما 750 مليون قدم مربع ، لكنه سيظل ثالث أقوى عام على الإطلاق. لذا فإن الإيجارات ترتفع وأكثر قليلاً في الصناعة، ربما في مكان ما بين 9 و12%. لذلك هذا سوق ساخن للغاية. وبالطبع أشياء أخرى مثل مراكز البيانات. هناك أناس هنا في دالاس، حيث أقيم، يستأجرون مساحة لمدة ستة أعوام. هناك طلب كبير حقًا على مراكز البيانات المتعلقة بالحوسبة السحابية والذكاء الاصطناعي، وهو قطاع ساخن بشكل لا يصدق.
لذلك سأتوقف هناك. هناك قطاعات أخرى يمكنني التحدث عنها، ولكن أعتقد أن الأساسيات في العقارات، بصرف النظر عن المكاتب، قوية بشكل مدهش، وهذا لا يعني أن المستثمرين نشطون. إذا قمت بالتمييز بين الأشخاص الذين يستخدمون العقارات في الأغراض التي بنيت من أجلها ويدفعون الإيجار، والأشخاص الذين يمتلكون العقارات، وهي صناديق التقاعد، وشركات التأمين على الحياة، وصناديق الجامعات ورؤوس الأموال الخاصة الأخرى، فإن الأمر هادئ جدًا جبهة الاستثمار الآن والأسعار تنخفض. السعر الفعلي الذي ستدفعه مقابل العقارات كأصل سينخفض بنسبة تتراوح بين 15 و20% عما كان عليه قبل عامين.
ديف:
لذلك فقط باختصار. نعم، يبدو أن الطلب بين المستأجرين، سواء كانوا مستأجري شقق أو مستأجري تجزئة، صامدًا بشكل جيد نسبيًا، لكن الطلب بين المستثمرين آخذ في الانخفاض. وهذا ما رأيناه، والبيانات التي كنت أطلع عليها تظهر أن معدلات الحد الأقصى تتحرك نحو الأعلى. هل هذا ما تراه؟ وإذا كان الأمر كذلك، خارج المكتب، أعتقد أننا جميعًا ندرك أن المكتب هو الأكثر نجاحًا، ولكن جمهورنا مهتم بشكل خاص بنوع الجمهور الذي يضم شققًا متعددة الأسر، لذلك أشعر بالفضول حول كيفية أداء معدلات الحد الأقصى في هذا القطاع المحدد من العقارات التجارية ملكية.
ريتشارد:
حسنًا، أعتقد أنها مثل جميع القطاعات الأخرى. ستكون معدلات الرسملة حوالي 125 نقطة أساس إلى 150 نقطة أساس، اعتمادًا على نوع الأصل والموقع، من حوالي 3.5٪ إلى 4 أو 5٪، اعتمادًا على الموقع. وربما أعلى من ذلك، يعتمد على نقطة البداية. هناك مجموعة من معدلات الحد الأقصى التي تعكس الدرجات المختلفة والمواقع المختلفة. أود أن أقول، بشكل عام، أن الأسعار تجاوزت 150 نقطة أساس، وهذا يعادل انخفاضًا بنسبة 20٪ تقريبًا في الأسعار.
ديف:
وهل تعتقد أن هذا سيستمر؟
ريتشارد:
نعم، في الواقع. أرى... ليس إلى الأبد.
ديف:
لا، أنا فقط أحب الشخص الذي يعطي إجابة مباشرة. لذلك عادة عندما نسأل شيئًا كهذا، يقولون، حسنًا. نظرًا لأنها معقدة، فلا تفهموني خطأً، فهناك العديد من المحاذير، لكنني أقدر دائمًا إجابة واضحة جدًا كهذه.
ريتشارد:
نعم. أعتقد أنه من الممكن أن يكون هناك المزيد من فقدان القيمة، ولن ينعكس الأمر حتى يبدأ المستثمرون في رؤية مسار واضح لأسعار الفائدة. لقد بدأنا نرى، أعتقد ربما منذ شهرين، القليل من الإحساس بمكان وجود الناس... بالنظر إلى ما رأيته، والذي كان في الواقع مكاتب، كانت هناك مشكلة، لكن الأساسيات في العقارات ليست سيئة للغاية في الواقع، نحن ويبدو أن الحصول على قمة التضخم. ومعدلات العائد الآجلة هذه، تأخذ معدل سقف قدره 5٪، وتضيف نموًا في الإيجارات بنسبة 2٪، ولدينا نظريًا معدل عائد داخلي آجل بنسبة 7٪، وهذا يعادل تكاليف الدين في مكان ما بين 6.5 و 7.5٪. بدأ الناس يفكرون أننا ربما سنبدأ في النظر في الصفقات مرة أخرى.
لكنني أعتقد أن الارتفاع الكبير في سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، عندما ارتفعت من 4.2 إلى 4.4 في الأسبوعين الماضيين، أعاد مرة أخرى حالة عدم اليقين بشأن المسار المنحدر لأسعار الفائدة إلى المقدمة. لذلك وضع الناس أقلامهم مرة أخرى وفكروا، حسنًا، سننتظر ونرى ما سيحدث. أعتقد أننا في هذا العالم، حيث الأخبار الجيدة هي أخبار سيئة، بينما بين عامي 2009 و2020، كانت الأخبار السيئة بالنسبة للعقارات أخبارًا جيدة لأنها أبقت أسعار الفائدة منخفضة. والآن نحن في العالم المعاكس، إنه نفس العالم ولكنه عكس ذلك. ولكن الأخبار الجيدة هي أخبار سيئة لأنها تزيد من مخاوف الناس بشأن ارتفاع أسعار الفائدة لفترة أطول.
جيمس:
إذن يا ريتشارد، أنت تقول أننا قد نرى المزيد من عمليات الشراء خلال الـ 12 شهرًا القادمة. أشعر أن سوق العائلات المتعددة قد انخفض قليلاً، لكن البائعين ما زالوا متواجدين هناك ولا يوجد الكثير من المعاملات الجارية لأن معدلات الحد الأقصى، ليست جذابة بما يكفي لكي ننظر إليها. لأنني رأيت نفس الشيء، كنا نشهد معدلات الحد الأقصى مثل 3.5، وربما منخفضة 4S، والآن تصل إلى 5.5. إنها ليست جذابة للغاية مع الديون الموجودة في الوقت الحالي.
ريتشارد:
لا لا. أعني، أعتقد أنه إذا كان لدى الناس المزيد من الثقة، فلن تنظر فقط إلى معدل الحد الأقصى، للحصول على التقنية، فلن تنظر فقط إلى معدل الحد الأقصى. يجب عليك إلقاء نظرة على معدل العائد الداخلي (IRR)، والذي يأخذ في الاعتبار ارتفاع قيمة الإيجار الذي ستحصل عليه.
جيمس:
حق.
ريتشارد:
وأعتقد أن معدل العائد الداخلي، حتى لو افترضت نمو الإيجار بنسبة 2٪، أو 2.5٪، فإنه يمنحك معدل العائد الداخلي الذي أصبح في الملعب. لكنني أعتقد أنه عندما تتبخر الثقة، فإن الناس ليسوا مستثمرين في معدل العائد الداخلي. يتضمن مستثمرو IRR وضع افتراضات حول الإيجار في المستقبل، ولا يرغب الناس في القيام بذلك. وكما قلت، لا يوجد نفوذ إيجابي في الوقت الحالي والناس غير مستعدين لقبول الرافعة المالية السلبية في السوق.
لكن لا أعتقد أن الأمر سيتطلب الكثير لترجيح كفة هذه المعادلة. نود فقط الحصول على اتجاه أكثر وضوحًا بشأن الاتجاه الذي يتجه إليه التضخم، وتوجيه أكثر وضوحًا إلى حد ما بأننا وصلنا إلى ذروة دورة أموال الاحتياطي الفيدرالي، وكان بنك الاحتياطي الفيدرالي ملتبسًا للغاية بشأن ذلك، ثم أعتقد أن الأمور ستتغير نصيحة. لأنه من ناحية التأجير، اختفى التأجير في الربع الثاني من عام 2، عندما بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع، خرج الناس من السوق. حسنًا، لقد عاد التأجير. عاد التأجير في الربع الثاني من هذا العام. ولدينا مستوى عالٍ جدًا من البناء الجديد، ربما 2022 وحدة في الربع، لكن السوق يستوعب 2 إلى 90,000 وحدة في الربع، على الأقل بناءً على أدلة الربع الثاني ومسار الربع الثالث.
لذلك عاد الطلب إلى الارتفاع. ربما يكون الشغور في ازدياد طفيف. ولكن مع عودة الطلب، لن يستغرق الأمر الكثير، من حيث التوقعات بأن يقول الناس أن هناك بعض الصفقات التي يمكن عقدها هنا. أود أن أقول، فقط فيما يتعلق بوجهة نظرك بشأن صمود البائعين، لو لم يتدخل بنك الاحتياطي الفيدرالي ويوفر السيولة للقطاع المصرفي، مما سمح للقطاع المصرفي بالقدرة على العبور خلال فترة القروض. ربما لا يزالون يدفعون الفائدة، لكن قيمتها أقل من الماء من حيث القيمة. ربما كان لدينا وضع مختلف. كان بنك الاحتياطي الفيدرالي نشطًا جدًا في توفير السيولة للقطاع المصرفي. وبالطبع، أعتقد أن هذا قد أدى إلى إبعاد الضغط عن المالكين، وبالتالي لديك هذه المواجهة بين المشترين والبائعين، أو المالكين والمشترين المحتملين.
ديف:
ريتشارد، أريد متابعة القطاع المصرفي وما يحدث هناك. بالأمس فقط كنت أقرأ مقالاً في صحيفة وول ستريت جورنال حيث كانوا يتحدثون عن "حلقة الموت" في العقارات التجارية. الفرضية الأساسية هي أن تقييماتهم قد انخفضت بالفعل. لقد وضع بعض العقارات تحت الماء وبدأ الناس الآن في التخلف عن سداد تلك القروض. يتم تشديد الائتمان المصرفي، مما يعني أن الناس لا يستطيعون إعادة التمويل أو لا يمكنهم الشراء، مما يزيد من الضغط الهبوطي على التقييمات، ويخلق الدوامة التي تخلق ضغطًا هبوطيًا مستمرًا على الأسعار في مجال العقارات التجارية. أشعر بالفضول إذا كنت تعتقد أن هناك خطر حدوث حلقة الهلاك هذه، أو ما تريد تسميتها، إذا كان هناك خطر أكبر في فشل البنوك ونقص السيولة الذي يؤثر على السوق التجارية؟
ريتشارد:
أعني أن ما سأخبرك به هو بالأحرى جدال معقد، وهو في مكان ما بينهما، لا توجد مشكلة وهناك حلقة هلاك.
ديف:
حسنا.
ريتشارد:
أعتقد، مع احترامي الكبير، أن المبدأ الصحفي هو التبسيط والمبالغة.
ديف:
حق.
ريتشارد:
وأعتقد، إلى حد ما، أن هذا ما يحدث في قطاع العقارات. وأنا لا أقول أنه لا توجد مشكلة تتعلق بانخفاض قيمة القروض، ولكن أعتقد أن ما نسمعه وما نراه هو أن البنوك حصلت على قدر كبير من السيولة، ولهذا السبب فهي لا تعاني من هروب الودائع . لذا، عندما يتكبدون خسائر أو يضطرون إلى شطب القروض، يكونون قادرين على جلب ذلك إلى حساب الربح والخسارة الخاص بهم على أساس منظم نسبيًا. ليس هناك شك في أن تكلفة وتوافر الائتمان للتمويل الجديد أقل بكثير. إنها ضيقة بشكل لا يصدق. لكنني لا أعتقد أن البنوك تريد أن ينتهي بها الأمر إلى الاحتفاظ بالعقارات في دفاترها. أعني أنهم مروا بهذا من قبل. إنهم لا يريدون وضع الناس في حالة تخلف عن السداد ومن ثم يحصلون على العقارات التي يتعين عليهم إما إدارتها أو بيعها بسعر مخفض إلى شخص يحتفظ بها لمدة عامين ثم يجنيها الربح عامين أسفل الخط. لقد مروا بذلك من قبل ولا يريدون أن يمروا بذلك مرة أخرى.
لذلك أعتقد أن ما نراه هو أن البنوك تتوسع حيثما أمكن ذلك. سأذهب إلى حد القول بالتمديد والتظاهر، ولكن هناك الكثير من الطرق الإبداعية التي يمكن للبنوك من خلالها العمل مع المقترضين من أجل تجاوز فترة التوتر الحاد. وأنا لا أقول أنه لن تكون هناك خسائر. يخبرنا بحثنا أنه من المحتمل أن يتخلف 60 مليار من القروض عن السداد. هناك 4.5 مليار قروض للعقارات التجارية. ربما يمثل هذا الـ 60 مليارًا 1.5% من إجمالي أصول البنوك. لذلك سيكون الأمر مؤلما، لكنه لن يؤدي إلى انهيار القطاع المصرفي. لذلك، فإن حلقة الهلاك ليست جيدة، وتكبد الخسائر ليس أمرًا جيدًا أبدًا، لكنني لا أعتقد أنها حلقة هلاك عدوانية تمامًا كما رأينا في الأزمات العقارية السابقة. لقد رأينا حلقات الموت موجودة في الواقع. لقد فعلوا ذلك في أزمة القروض الادخارية، كما فعلوا في الأزمة المالية الكبرى، لكن في الوقت الحالي، ولأسباب مختلفة، لا أعتقد أننا وصلنا إلى هذه المرحلة بعد.
جيمس:
من المؤكد أن هناك الكثير من المقالات التي تحتوي على حلقة الموت هذه. إنه المصطلح الجديد الذي أراه في كل مقالة، حيث إنها حلقة الموت، حلقة الموت، هذا كل ما أسمعه.
ديف:
فقط انتظر يا جيمس، الحلقة الآن ستسمى حلقة الموت، ومن المحتمل أن نحصل على أفضل حلقة أداء لدينا على الإطلاق إذا أطلقنا عليها اسم حلقة الموت.
ريتشارد:
ألا يمكننا أن نتحدث عن الدوائر الفاضلة بدلاً من حلقة الموت؟
ديف:
نعم، لا أحد يريد أن يسمع عن الدوائر الفاضلة، بل يريدون أن يسمعوا عن حلقات الموت، للأسف. أحب الدوائر الفاضلة.
جيمس:
ولكن إذا كانت هناك حلقة هلاك قادمة يا ريتشارد، لأنه يبدو أنك تشعر بالثقة في بعض القطاعات التجارية التي تمضي قدماً، ما هي القطاعات التي تشعر أن معظم المستثمرين يجب أن يكونوا حذرين منها الآن؟ إذا كنت تتطلع إلى شراء تلك الصفقة التالية خلال الأشهر الـ 12 المقبلة، فما هي القطاعات التي تفضلها، مهلاً، هل سأهدأ من ذلك أو أكون حذرًا منه؟
ريتشارد:
حسنًا، من المغري جدًا أن نقول مكاتب، لأن المكاتب، كما أقول، لدينا قفزة في معدل الشواغر من 12% إلى 19%. ليس لدينا يقين بشأن العودة إلى العمل في مكتب الولايات المتحدة. نعتقد أن العودة إلى العمل ستتسارع، ولكن على مدى فترة أطول بقليل، ولكن ليس هناك يقين بشأن ذلك في الوقت الحالي. من ناحية أخرى، باعتبارك محترفًا في مجال العقارات لمدة 40 عامًا أو نحو ذلك، فإنك تحصل على أفضل الصفقات في الأسواق الأكثر تعرضًا للقصف. لذا، وسط كل عمليات إعادة التسعير هذه، ستكون هناك بعض الفرص الجيدة جدًا في قطاع المكاتب. وإذا كنت تريد حقًا أن تكون متناقضًا، فاركض في الاتجاه المعاكس. كل هؤلاء الأشخاص يركضون في اتجاه واحد قائلين حلقة الموت، حلقة الموت، عليك أن تكتشف من أين أتوا وتتحرك في الاتجاه المعاكس.
أعتقد أيضًا أن البيع بالتجزئة قد حقق الكثير في الوقت الحالي. كنا نرى الكثير من رأس المال الخاص. وهو ليس مثل المكتب، حيث يمكن أن تكون أحجام الأصول أصغر. من الممكن أن يشارك صغار المستثمرين في تجارة التجزئة، ونحن نشهد نقصًا في المساحة، ونرى بعض الاتجاهات المثيرة للاهتمام للغاية في تجارة التجزئة. القطاعات المثيرة، إذا أردت أن أضعها بهذه المصطلحات، أو القطاعات التي نحن أكثر ثقة بها، على ما أعتقد، بسبب الرياح الخلفية هي القطاع الصناعي وقطاع العائلات المتعددة إذا كنت ترغب في الاستثمار في نمو الإيجارات على المدى الطويل. ولكن بمجرد أن يبدأ السوق في التحرك، سترتفع الأسعار بشكل أسرع. لذا، إذا كنت تريد الاستثمار في تلك القصة طويلة المدى، فإنك بحاجة إلى التحرك بسرعة، على ما أعتقد.
لا تفهموني خطأ، هناك أجزاء معينة من العائلات المتعددة والشقق التي أعتقد أنها ستواجه بعض المشاكل. كان هناك الكثير من التمويل المرحلي الرخيص جدًا في القطاعات المتعددة حيث كان الناس، في سنوات الازدهار التي شهدت نموًا في الإيجارات بنسبة 24٪، يشترون أصولًا من الدرجة C بديون منخفضة جدًا، وكانوا يتطلعون إلى تجديدها وإعادة وضعها على أنها B أو B plus أو مساحة الصف. ونظراً للضعف العام ومستوى أسعار الفائدة، أعتقد أن بعضاً منها قد ينتهي به الأمر إلى التخلف عن السداد. لذلك، إذا كنت طالبًا في هذه الأمور، فقد تكون هناك أصول يمكن التقاطها أو إعادة رسملتها في هذا القطاع من السوق.
ديف:
جيمس سيبدأ في سيلان اللعاب الآن.
ريتشارد:
أوه، كنت. لقد كنت أعمل.
ديف:
هذه هي غرفة القيادة الخاصة به.
جيمس:
كنت أشعر بحكة في الأصابع فجأة. أنا مثل، نعم، ها نحن ذا. وأعتقد أن ريتشارد نجح في ذلك. يبدو الأمر كما لو أن الجميع كانوا يشترون هذه الصفقات من ذوي الأداء الضعيف جدًا، ثم يتم تعديل الديون عليهم في منتصف الطريق، وتكون تكاليف البناء الخاصة بك أعلى، وأوقات التصريح الخاصة بك أطول، ثم فجأة ارتفعت التكلفة المالية الخاصة بك وهذا الأمر بالتأكيد حصلت على بعض المشاكل في هذا القطاع. يبدو الأمر كما لو أن الأشياء المستقرة لا تزال تتحرك أيضًا، ولكن الأشياء التي في منتصف الاستقرار هي حيث نرى الفرص. وهذا بالتأكيد هو ما نبحث عنه.
ريتشارد:
صحيح. ومرة أخرى، على مدار حياتهم المهنية الطويلة، قام الأشخاص الذين اتخذوا قرارات شراء جيدة جدًا بالشراء من المطورين المتعثرين أو شركات البناء المتعثرة. لقد رأينا هذا من قبل.
ديف:
حسنًا، أتمنى ألا يفقد أحد قميصه. أنا لا أتأصل لذلك على الإطلاق. لكنني أعتقد أنه من المفيد أن ندرك أن هذا يحدث وأنه من المحتمل أن تكون هناك أصول متعثرة تحتاج إلى إعادة وضعها من قبل شخص آخر غير المالك الحالي.
ريتشارد:
نعم. أعني أن القطاع المصرفي في الوقت الحالي يقوم بشطب الكثير من الديون التي هي تحت الماء، لذا هناك تكلفة اقتصادية لذلك، لكن الأمر لم يخرج عن نطاق السيطرة في الوقت الحالي. ولحسن الحظ، لم يصل الأمر إلى قطاع المستهلكين، أو سوق الإسكان بعد، لأن ذلك يؤثر بعد ذلك على الناس العاديين، وهذا ليس لطيفًا على الإطلاق.
ديف:
حسنًا، ريتشارد، شكرًا جزيلاً لك على انضمامك إلينا. لقد كان هذا ثاقبًا بشكل لا يصدق. أريد أن أشارك جمهورنا أنك قمت أنت وفريقك بتأليف تقرير اقتصادي مذهل، بعنوان توقعات سوق العقارات العالمية في منتصف العام لعام 2023. إنها قراءة رائعة ويوجد مقطع فيديو رائع يتماشى معها أيضًا.
ريتشارد، هل يمكنك أن تخبرنا بإيجاز عن هذا الأمر، وأين يمكن لجمهورنا العثور عليه إذا أراد معرفة المزيد؟
ريتشارد:
نعم، سيكون متاحًا على موقع CBRE الإلكتروني، cbre.com. انتقل إلى الأبحاث والرؤى، وانقر فوق ذلك. قد يستغرق الأمر نقرتين أو ثلاث نقرات، لكنه موجود. لدي خبراء أبحاث من جميع أنحاء العالم ونحاول أن نكون محايدين ومتوازنين ومعتمدين على البيانات. نحن فقط نقدم لمحة عامة عن أسواق العقارات في الولايات المتحدة وحول العالم. في الواقع، لقد شاركت فيها وتعلمت منها أيضًا.
ديف:
هذا هو أفضل نوع من المشاريع البحثية، أليس كذلك؟
ريتشارد:
نعم على الاطلاق.
ديف:
حسنًا. حسنًا، ريتشارد، شكرًا مجددًا على انضمامك إلينا.
ريتشارد:
إنه لمن دواعي سروري المطلق.
ديف:
لقد أخبرنا جيمس، ريتشارد أنه يعتقد أن قيم الأصول تنخفض، وهو أمر ليس جيدًا لأي شخص يمتلك عقارات، ولكن أيضًا قد تكون هناك بعض الفرص، والتي أعلم أنك مهتم بشكل خاص بالاستفادة منها. إذًا كيف يجعلك هذا النوع من التوقعات أو التنبؤ تشعر تجاه عملك؟
جيمس:
حسنًا، أعجبني أنه أعطاني إثباتًا بضرورة الشراء عندما لا يرغب الآخرون في الشراء، بشكل أساسي. كان هناك الكثير من الأشياء الصغيرة الأساسية عندما كان يتحدث عن مدى ارتفاع الإيجارات الصناعية، ولكن الأسعار تنخفض. لذا، هناك بعض الفرص في تلك القطاعات للمضي قدمًا والبحث عن تلك الفرص الآن، لأنك تسمع دائمًا أن الناس يقولون: "آه، لا يمكنك شراء أي شيء. لا يمكنك شراء أي شيء." لكن هذه الإحصائية وحدها التي كان يتحدث عنها، الصناعية، الإيجارات ترتفع ولكن الأسعار تنخفض، وهذا هو المكان الذي تريد أن تنظر إليه. لذلك فإنني أشعر بحماس متزايد للأشهر الـ 12 المقبلة، وسيتطلب الأمر التحلي بالصبر وإيجاد الفرصة المناسبة.
ديف:
لقد ذكرت في البرنامج أن معدلات الحد الأقصى هي كما هي الآن، وقلت سياتل، ما هي 5.5؟
جيمس:
نعم، أود أن أقول 5.25 إلى 5.5، هناك، في مكان ما هناك.
ديف:
ولكن بالنظر إلى أسعار الفائدة، فإن هذا يمثل رافعة مالية سلبية، وهذا ليس شيئًا جذابًا عادة للمستثمرين بالنظر إلى تكاليف الديون. عند أي نقطة يجب أن ترتفع معدلات الحد الأقصى حتى تشعر بالإثارة بشأن إمكانات الصفقات التي يمكنك شراؤها؟
جيمس:
حسنًا، يمكنك دائمًا الحصول على معدل سقف جيد إذا اشتريت قيمة مضافة. هذا هو المكان الذي يمكنك زيادته. لكنني أعني، من الناحية النظرية، أنني لا أحب حقًا الشراء بسعر أقل من الحد الأقصى. أريد أن أكون في ذلك 6.5. إذا استقر مع القليل من الاتجاه الصعودي، فأنا أريد أن أكون عند مستوى 6.5 تقريبًا الآن.
ديف:
وكما يفهم الجميع، فإن معدلات الحد الأقصى هي مقياس لمعنويات السوق. وكما يشير جيمس، فإنه ينحسر ويتدفق بناءً على تكلفة الدين، ومقدار الطلب، والمخاطر المتوقعة. وبشكل عام، تكون معدلات الحد الأقصى أقل بالنسبة للأصول المستقرة. وعندما تكون معدلات الحد الأقصى أقل، فهذا يعني أنها تتداول بتكلفة أعلى. عندما تكون معدلات الحد الأقصى أعلى، فهي أرخص. وعادة ما يمكنك الحصول على معدل سقف أعلى كمشتري إذا كنت تشتري، كما يقول جيمس، أداة إصلاح أو شيء يحتاج إلى قيمة مضافة.
لكن آسف يا جيمس، تفضل.
جيمس:
نعم، أعتقد أن هذا ما نراه الآن. الكثير من المعاملات التي نشهدها في الأشهر الستة الماضية عبارة عن حركة أموال كبيرة تبلغ 1031، ولكن ليس هناك الكثير من المشترين الجدد الذين يدخلون لهذا الحد الأقصى العام البالغ 5.5. إذا كان لديهم غرض للذهاب للشراء، فسوف يفعلون ذلك. بخلاف ذلك، يسعى الجميع وراء تلك القيمة المضافة حيث يتعين عليك أن تشمر عن سواعدك وتبدأ العمل. ولكن هناك بعض عمليات الشراء الجيدة حقًا في الوقت الحالي. أعلم أن معدل العائد الداخلي الخاص بنا قد زاد قليلاً خلال الأشهر التسعة الماضية إلى حيث نصل الآن إلى 17 أو 18٪، وهذه كلها أشياء جيدة.
ديف:
هذا شيء جيد جدا. حسنًا، علينا فقط أن نراقب الأمور ونرى كيف ستسير الأمور، لكنني أتفق بشكل عام مع تقييم ريتشارد. لقد ارتفعت معدلات الرسملة، وأعتقد أنها ستستمر في الارتفاع، في حين أعتقد أن الإيجارات، على الأقل في المنازل المتعددة الأسر، وهو القطاع الذي أفهمه أفضل، من المحتمل أن تتباطأ. قد تظل أعلى من الصفر وتنمو، لكنني أعتقد أن معدلات نمو الإيجارات المجنونة التي رأيناها في المنازل المتعددة الأسر قد انتهت في الوقت الحالي. وهكذا، جنبًا إلى جنب مع زيادة معدلات الحد الأقصى، سنخفض قيم العائلات المتعددة إلى ما هو أبعد مما هي عليه اليوم، مما قد يقدم بعض الفرص المثيرة للاهتمام. لذلك علينا أن نراقب هذا.
جيمس، شكرا جزيلا لوجودك هنا. نحن نقدر ذلك دائما. ولكل من يستمع إليها، نحن نقدر لك. إذا أعجبتك هذه الحلقة، فلا تنس أن تترك لنا تعليقًا على Spotify أو Apple أو على YouTube إذا كنت تشاهدها هناك. شكرًا مجددًا، وسنراكم في الحلقة القادمة من On The Market.
تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا وديف ماير وكايلين بينيت. من إنتاج كايلين بينيت، وتحرير جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، وبحث بواسطة بوجا جيندال، وتأليف نيت وينتراوب. وشكر خاص جدًا لفريق BiggerPockets بأكمله. المحتوى الموجود في العرض On The Market عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- وأوضح "Doom Loop" العقاري وما الذي يمكن أن يسبب هذا التفاعل المتسلسل لخزان أسعار الأصول
- • "التباطؤ العالمي" و ركود تنبؤات لمدة 2023 و 2024
- الأضعف و أقوى قطاعات العقارات التجارية (والتي هي أقل من قيمتها)
- تحديثات معدل الحد الأقصى وما الذي سيؤدي في النهاية إلى تحسن الأسعار مرة أخرى
- أفضل فرص الشراء في عام 2023 والأصول مع ارتفاع الإيجارات وانخفاض الأسعار
- البطالة, تضخم ماليوالانكماش، وما يمكن أن نتوقعه خلال العام المقبل
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتاب المذكور في العرض
تواصل مع ريتشارد:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- BlockOffsets. تحديث ملكية الأوفست البيئية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- اشتراك شهرين
- 125
- 15 سنة
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2٪ تضخم
- 20
- 20 سنة
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- فوق
- مطلق
- إطلاقا
- استمر
- الوصول
- حسابي
- الحسابات
- في
- نشط
- أنشطة
- يقدم
- في الواقع
- Ad
- تضيف
- تعديل
- تعديلات
- مميزات
- تؤثر
- مرة أخرى
- العدواني
- منذ
- قدما
- الكل
- سمح
- يسمح
- وحده
- على طول
- سابقا
- أيضا
- بالبدائل
- بالرغم ان
- دائما
- am
- أمريكا
- وسط
- من بين
- كمية
- المبالغ
- an
- تحليل
- المحللين
- و
- آخر
- إجابة
- أي وقت
- أي شخص
- اى شى
- في أى مكان
- بعيدا
- شقة
- شقق سكنية
- تفاح
- نقدر
- تقدير
- ما يقرب من
- هي
- حجة
- حول
- البند
- مقالات
- مصطنع
- الذكاء الاصطناعي
- AS
- تطلب
- يسأل
- التقييم المناسبين
- الأصول
- فئة الأصول
- ممتلكات
- افترض
- الافتراضات
- At
- مهاجمة
- جذاب
- جمهور
- المؤلفة
- المؤلفة
- توفر
- المتوسط
- بعيدا
- b
- الى الخلف
- سيئة
- الرصيد
- الميزانيات العمومية
- مصرف
- فشل البنوك
- البنوك والمصارف
- القطاع المصرفي
- البنوك
- على أساس
- الأساسية
- في الأساس
- أساس
- معركة
- BE
- دب
- لان
- يصبح
- أن تصبح
- كان
- قبل
- بدأ
- بدأ
- البداية
- وراء
- خلف الكواليس
- يجري
- اعتقد
- أقل من
- أفضل
- ما بين
- كبير
- صورة كبيرة
- أكبر
- أكبر
- مليار
- قطعة
- كتاب
- كُتُب
- ازدهار
- الحدود
- المقترضين
- اشترى
- استراحة
- BRIDGE
- موجز
- جلب
- واسع
- وسطاء
- جلبت
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- الأعمال
- الأعمال
- تمثال نصفي
- لكن
- يشترى
- مشتر..
- المشترين
- شراء
- يشتري
- by
- من خلال الأرقام
- دعوة
- تسمى
- أتى
- CAN
- يستطيع الحصول على
- قبعة
- الموارد
- التوظيف
- حقيبة
- سبب
- مما تسبب في
- حذر
- سي بي ريتشارد إليس
- مراكز
- معين
- يقين
- تغيير
- متغير
- قناة
- رخيص
- أرخص
- رئيس
- الصين
- الصين
- الصينية
- الدوائر
- مدن
- فئة
- واضح
- انقر
- تسلق
- سحابة
- الحوسبة السحابية
- جمع
- COM
- الجمع بين
- تأتي
- آت
- تعليق
- تجاري
- العقارات التجارية
- السلع
- مجتمع
- محاور المجتمع
- الشركات
- حول الشركة
- تماما
- مجمع
- شامل
- الحوسبة
- قلق
- الشروط
- الثقة
- واثق
- متصل
- ثابتة
- إنشاء
- مستهلك
- ثقة المستهلك
- محتوى
- سياق الكلام
- استمر
- استمرار
- مراقبة
- محادثة
- رائع
- حقوق التأليف والنشر
- الشركات
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- البلد
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- Covid
- تحطم
- خلق
- يخلق
- الإبداع
- ائتمان
- الأزمات
- أزمة
- فضولي
- حالياًّ
- قطع
- دورة
- الدورية
- يوميا
- دالاس
- البيانات
- مراكز البيانات
- نقاط البيانات
- ديف
- يوم
- أيام
- ميت
- صفقة
- المخصصة
- دين
- لائق
- القرارات
- انخفاض
- انخفاض
- إخلاص
- الترتيب
- الافتراضات
- عجز
- قطعا
- الانكماش
- الانكماش
- التوصيل
- الطلب
- ديموغرافي
- التركيبة السكانية
- اعتمادا
- يعتمد
- الايداع
- وصف
- لأفضل الأماكن السياحية
- المتقدمة
- المطورين
- فعل
- مختلف
- DIG
- رقمي
- الاقتصاد الرقمي
- مباشرة
- اتجاه
- خصم الإخوة الإضافي
- العرض
- Различие
- مكروب
- do
- هل
- فعل
- لا
- الموت
- حلقة الموت
- الشك
- إلى أسفل
- نزولا
- بشكل كبير
- مدفوع
- سائق
- السائقين
- محركات
- قيادة
- قطرة
- إسقاط
- إسقاط
- التجارة الإلكترونية
- في وقت مبكر
- سهولة
- يخفف
- بسهولة
- ينحسر
- اقتصادي
- الاقتصاد - Economics
- الاقتصادات
- الإيكونومست
- الاقتصاديون
- اقتصاد
- التحرير
- إما
- العنصر
- آخر
- البريد الإلكتروني
- الناشئة
- الأسواق الناشئة
- يعمل
- توظيف
- النهاية
- مخطوب
- انجليزي
- كاف
- أدخل
- كامل
- حلقة
- يساوي
- إنصاف
- معادل
- أساسيا
- عزبة
- الأثير (ETH)
- أوروبا
- حتى
- في النهاية
- كل
- الجميع
- كل يوم
- كل شخص
- الجميع
- دليل
- بالضبط
- بإفراط
- متحمس
- يوجد
- توسيع
- توقع
- التوقعات
- متوقع
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- خبرائنا
- تصدير
- صادرات
- إطالة
- مدى
- عين
- الوجه
- مواجهة
- حقيقة
- عامل
- فشل
- بإنصاف
- مألوف
- للعائلات
- بعيدا
- ساحر
- خوف
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- تغذية
- شعور
- العناية بالقدم
- أقل
- خيال
- شغل
- أخيرا
- مالي
- أزمة مالية
- التمويل
- العثور على
- الشركات
- الاسم الأول
- خمسة
- مسطحة
- طيران
- فلوريدا
- يطفو
- اتباع
- في حالة
- القوة
- القوات
- توقعات
- التوقعات
- قبل كل شيء
- إلى الأبد
- معادلة
- إلى الأمام
- وجدت
- أربعة
- فرنسا
- تبدأ من
- جبهة
- أساسي
- أساسيات
- أموال
- إضافي
- مستقبل
- جمع
- أعطى
- الناتج المحلي الإجمالي
- الزيادة في الناتج المحلي
- العلاجات العامة
- على العموم
- ألمانيا
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- يعطي
- العالمية
- الاقتصاد العالمي
- Go
- الله
- يذهب
- الذهاب
- ذهبي
- ذهب
- خير
- حصلت
- درجة
- عظيم
- جدا
- النمو
- التسويق
- ضيف
- زوار
- توجيه
- كان
- في منتصف الطريق
- يد
- مقابض
- يحدث
- حدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- أصعب
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- عدد الموظفين
- عنوان
- عنوان رئيسي
- صحة الإنسان
- صحي
- سماع
- سمعت
- السمع
- ثقيل
- عقد
- مفيد
- يساعد
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- وسلم
- تلميحات
- تأجير
- له
- ضرب
- ضرب
- عقد
- عقد
- يحمل
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- أمل
- أمل
- أفضل العروض
- الفندق
- فنادق
- الأسر
- المنازل
- إسكان
- سوق الاسكان
- كيفية
- كيف العليا
- HTTPS
- المحاور
- ضخم
- i
- سوف
- المثالي
- الأفكار
- if
- التأثير
- تؤثر
- الآثار
- ضعف
- أهمية
- مستحيل
- تحسن
- in
- دخل
- القيمة الاسمية
- زيادة
- الزيادات
- في ازدياد
- على نحو متزايد
- لا يصدق
- لا يصدق
- بشكل مستقل
- مؤشر
- مبينا
- صناعي
- العالمية
- تضخم مالي
- إعلام
- مجنون
- الثاقبة
- رؤى
- تعليمات
- التأمين
- رؤيتنا
- مصلحة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- داخلي
- عالميا
- المقابلة الشخصية
- إلى
- استثمر
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- تنطوي
- المشاركة
- IRR
- معزول
- قضية
- مسائل
- IT
- إيطاليا
- انها
- نفسها
- اي تيونز
- جيمس
- وظيفة
- المشــاريــع
- تقرير الوظائف
- انضمام
- ينضم إلينا
- مجلة
- الصحفيين
- JPG
- قفز
- م
- احتفظ
- حفظ
- أبقى
- القفل
- ركلة
- نوع
- علم
- عمل
- سوق العمل
- نقص
- هبوط
- اسم العائلة
- العام الماضي
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- تأجير
- الأقل
- يترك
- مغادرة
- شروط وأحكام
- الإقراض
- أقل
- أقل
- اسمحوا
- مستوى
- الرافعة المالية
- LG
- الحياة
- علوم الحياة
- مثل
- على الأرجح
- خط
- بطانة
- سيولة
- استماع
- القليل
- حياة
- قرض
- القروض
- محليا
- موقع
- المواقع
- تأمين
- طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- بدا
- أبحث
- تبدو
- يفقد
- خسارة
- خسائر
- الكثير
- حب
- منخفض
- خفض
- الاقتصاد الكلي
- الاقتصاد الكلي
- صنع
- تحتفظ
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- إدارة
- تصنيع
- الصناعة التحويلية
- كثير
- علامة
- تجارة
- ظروف السوق
- توقعات السوق
- معنويات السوق
- السوق
- الأسواق
- الجماهير
- هائل
- أمر
- المسائل
- حكمة
- مايو..
- يمكن
- me
- تعني
- يعني
- قياس
- قياس
- الوسائط
- طبي
- تعرف علي
- المذكورة
- متري
- ماير
- منتصف السنة
- ربما
- هجرة
- مليون
- مانع
- لحظة
- مال
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- أكثر
- خطوة
- حركة
- يتحرك
- كثيرا
- متعدد القطاعات
- متعدد
- my
- بالضرورة
- حاجة
- إحتياجات
- سلبي
- متعدد
- أبدا
- جديد
- البناء الجديد
- أحدث
- أخبار
- التالي
- لا
- بدون اضاءة
- عادي
- ملاحظة
- الآن
- الظل
- عدد
- أرقام
- واضح
- of
- خصم
- Office
- مكاتب
- غالبا
- oh
- حسنا
- omnichannel
- on
- مرة
- ONE
- منها
- فقط
- عقيق يماني
- جاكيت
- عامل
- مراجعة
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- مقابل
- or
- طلب
- العادي
- أصلي
- أخرى
- أخرى
- لنا
- خارج
- بريد اوتلوك
- في الخارج
- على مدى
- الكلي
- نظرة عامة
- الخاصة
- كاتوا ديلز
- أصحاب
- سلام
- سلمي
- مؤلم
- جزء
- شارك
- مشاركة
- خاص
- خاصة
- الشريكة
- أجزاء
- pass
- الماضي
- مسار
- المريض
- وقفة
- دفع
- قمة
- معاش
- مجتمع
- الشعب
- إلى
- محسوس - ملموس
- الأداء
- أداء
- فترة
- التقطت
- صورة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- لاعب
- من فضلك
- متعة
- المزيد
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- ان يرتفع المركز
- إيجابي
- ممكن
- ربما
- منشور
- محتمل
- تنبؤ
- تنبؤات
- المفضل
- أعدت
- يقدم
- الضغط
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- التسعير
- في المقام الأول
- قبل
- خاص
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- أنتج
- إنتاجية
- محترف
- البروفيسور
- الربح
- تنفيذ المشاريع
- HAS
- الملكية
- محمي
- المقدمة
- توفير
- سحب
- شراء
- غرض
- دفع
- وضع
- يضع
- Q1
- Q2
- Q3
- جودة
- ربع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- أسرع
- بسرعة
- رفع
- عشوائية
- نطاق
- سريع
- معدل
- الأجور
- بدلا
- تصنيف
- الوصول
- التي تم الوصول إليها
- عرض
- نادي القراءة
- حقيقي
- العقارات
- سوق العقارات
- أسواق العقارات
- واقع
- في الحقيقة
- الأسباب
- الأخيرة
- مؤخرا
- ركود
- الاعتراف
- سجل
- أحمر
- تخفيض
- الرجوع
- يعكس
- نسبي
- نسبيا
- عن بعد
- العمل عن بعد
- الاجار
- كرر
- تقرير
- مثل
- بحث
- سكني
- مرونة
- مرن
- الموارد
- احترام
- REST
- بيع بالتجزئة
- تراجع
- عائد أعلى
- عكس
- مراجعة
- ريتشارد
- حق
- ارتفاع
- ارتفاع
- المخاطرة
- قوي
- النوع
- لفة
- غرفة
- تأصيل
- دائري
- يجري
- تشغيل
- s
- خزنة
- قال
- الأملاح
- نفسه
- مدخرات
- رأى
- قول
- قول
- النطاقات
- سيناريو
- مشاهد
- علوم
- سياتل
- ثواني
- القطاع
- قطاعات
- انظر تعريف
- رؤية
- بدا
- يبدو
- رأيت
- يرى
- قطعة
- شرائح
- بيع
- الباعة
- إرسال
- إحساس
- أرسلت
- عاطفة
- خدماتنا
- شركة خدمات
- مشاركة
- حاد
- نقص
- ينبغي
- إظهار
- تبين
- يظهر
- جانب
- الاشارات
- تبسيط
- منذ
- عزباء
- حالة
- SIX
- ستة أشهر
- الأحجام
- ماهر
- الانزلاق
- بطيء
- ابطئ
- تباطؤ
- ببطء
- يبطئ
- كسول
- الأصغر
- So
- ناعم
- الصلبة
- بعض
- شخص ما
- شيء
- قليلا
- في مكان ما
- متطور
- الفضاء
- تحدث
- تختص
- محدد
- أنفق
- الإنفاق
- قضى
- مسمار
- غزل
- الرعاة
- سبوتيفي
- مربع
- الركود التضخمي
- المدرجات
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- يبدأ
- المحافظة
- إقامة
- البقاء
- لا يزال
- حافز
- مخزون
- قلة النوم
- قصتنا
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- مجرى
- تيارات
- شارع
- إجهاد
- قوي
- طالب
- جوهريا
- هذه
- مفاجئ
- معاناة
- اقترح
- ملخص
- فائق
- تزويد
- موجة
- مفاجئ
- مستمر
- الريح الخلفية
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- دبابة
- فريق
- تقني
- اقول
- يروي
- مستأجر
- مصطلح
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- فظيع
- من
- شكر
- شكر
- أن
- •
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- المستقبل
- صحيفة وول ستريت جورنال
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- أنفسهم
- then
- نظرية
- هناك.
- وبالتالي
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- تفكير
- يعتقد
- هذا العام
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- علامة
- تكتكة
- صف
- تشديد
- أكثر تشددا
- الوقت
- مرات
- توقيت
- معلومات سرية
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- قال
- طن
- جدا
- استغرق
- تيشرت
- الإجمالي
- نحو
- تجارة
- مسار
- المعاملات
- النص الكامل
- عبور
- خزينة
- جديد الموضة
- يثير
- تريليون
- مشكلة
- صحيح
- حقا
- ثقة
- محاولة
- يحاول
- منعطف أو دور
- اثنان
- نوع
- أنواع
- عادة
- لنا
- الاقتصاد الأمريكي
- اوبر
- عدم اليقين
- مع
- فهم
- يفهم
- بطالة
- لسوء الحظ
- وحدة
- متحد
- الولايات المتحدة
- الوحدات
- جامعة
- حتى
- رأسا على عقب
- us
- تستخدم
- مستعمل
- مستخدم
- يستخدم
- عادة
- التقييمات
- قيمنا
- قيمتها
- القيم
- تشكيلة
- التحقق
- تحقق من
- جدا
- فيديو
- مرئي
- الأجور
- أجور
- انتظر
- انتظار
- المشي
- جدار
- وول ستريت
- Wall Street Journal
- تريد
- مطلوب
- يريد
- وكان
- مراقبة
- مياه
- موجة
- طريق..
- طرق
- we
- ضعف
- الموقع الإلكتروني
- أسابيع
- ترحيب
- حسن
- معروف
- ذهب
- كان
- الغربي
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- أيا كان
- متى
- في حين
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- لماذا
- واي فاي (WIFI)
- سوف
- مستعد
- مع
- بدون
- رائع
- كلمة
- للعمل
- اكتشف - حل
- عمل
- العمال
- عامل
- العالم
- العالم
- قيمة
- سوف
- رائع
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- أمس
- حتى الآن
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر