قد تعلم كيفية بناء محفظة عقاريةولكن كيف يمكنك بناء واحدة لا تتزعزع؟ يعتقد معظم المستثمرين العقاريين ذلك شراء بضع عشرات من المنازل الرخيصة هو كل ما يتعين عليهم القيام به لكسب الملايين و عيش حياة مليئة بالدخل السلبي. وهذا بعيد عن الواقع، كما بك بالكامل صافي القيمة يمكن أن تنهار بمجرد حدوث انهيار في سوق الإسكان أو التصحيح أو سياسة الإيجار الجديدة. فكيف يمكنك بناء محفظة عقارية مستدامة؟ قم بتنمية ثروتك حتى في أسوأ الأوقات الاقتصادية?
لقد تطرق ديفيد جرين إلى هذا الموضوع عدة مرات، وغالبًا ما يشير إلى "بنية المحفظة"باعتباره أحد أهم جوانب بناء الثروة من خلال العقارات. هذه الاستراتيجية ليس فقط يساعدك تنمو الثروة لكن احتفظ بها حتى عندما تسوء الأمور. لا تصدقنا؟ استمع إلى قصص ديفيد وروب الفردية حول ما حدث لملفاتهما الاستثمارية خلال عمليات الإغلاق 2020 ومدى سرعة ارتدادهم بينما كان على المستثمرين الآخرين إعادة البناء بالكامل.
في الجزء الأول من هذا البودكاست المكون من جزأين، سيستعرض ديفيد وروب نقاط الضعف الأكثر شيوعا في هذه المحافظ العقارية، ما الذي قد يتسبب في انهيار كل شيء، و أهم خمسة مفاتيح لهندسة المحفظة. يتحدثون أيضًا عن التنويع وكيف أن وجود نوع واحد فقط من العقارات في مكان واحد يمكن أن يكون أمرًا صعبًا خطأ فادح.
اضغط هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديفيد:
هذا هو BiggerPockets Podcast ، إظهار 705.
روب:
لأن هذا ما ينبغي أن تكون عليه العقارات. يبدو الأمر وكأنك يجب أن تشعر دائمًا بأنك مفلس إذا كنت تستثمر بشكل صحيح. وهذه حلقة كاملة على الأرجح، وأنا أسميها دائمًا لغز المليونير المفلس، حيث تكون في الواقع مليونيرًا على الورق، لكنك تستخدم كل أموالك في استثماراتك. ولذا فأنت دائمًا تقول: "تبا، أين تذهب كل أموالي؟" وهي مرتبطة فقط بالأسهم، وهو أمر جيد.
ديفيد:
ما أخباركم جميعا؟ هذا هو ديفيد جرين، مضيف برنامج BiggerPockets Real Estate Podcast، هنا اليوم مع شريكي في الاستضافة، روب أباسولو الذي سمعتموه للتو يتحدث بحماس عن أحد أكبر حجوزاتنا حتى الآن، ليس فقط من حيث المبلغ المالي، ولكن في فترة قصيرة من الزمن. وآمل أن تكون متحمسًا مثلنا تمامًا. لكن عرض اليوم لن يكون حول مجموعة من الانتصارات، في الواقع. سوف تسمعون عن الكثير من الأشياء التي تسير بشكل خاطئ في محافظنا الاستثمارية، والأشياء التي لم نتوقعها والتي أصبحت في الواقع عقبات بالنسبة لنا، والأخطاء التي نحاول التغلب عليها، والتغيرات في الاقتصاد، فقط مجموعة من الأشياء التي لا تسير على ما يرام لأن الكثير من الناس يتعاملون معها. وكيفية التعامل مع الأخطاء أكثر أهمية من عدم ارتكابها.
يعد عرض اليوم حلقة رائعة حيث سنتعمق أنا وروب في محافظنا الاستثمارية وحياتنا وأعمالنا ونشارك ما نفعله للتعامل مع الفوضى والدمار الذي يحدث غالبًا لكوننا مستثمرين عقاريين. وأعتقد أنك سوف تحب ذلك. روب، ما هي بعض الأجزاء المفضلة لديك؟
روب:
يا رجل. أوه، هذا مليء بالأشياء الجيدة لأننا نتحدث عن الكون المتعدد، أليس كذلك؟ قد لا نتمكن من إقناعك بالدخول إلى فيلم Interstellar، لكن يمكننا على الأقل جعلك تتحدث عن مفاهيم الأكوان الموازية، وعن زوال ملفاتنا الاستثمارية. وحتى أننا نتعامل مع الاستعارات والتشبيهات من أخمص القدمين. أنت تتحدث عن تخزين الطاقة. أحضرها بتشبيه بالبطارية وأقول: "واو، لقد أصبح الطالب هو المعلم." وأخيرًا، نعطي الكثير من الأفكار الجيدة حول بنية المحفظة، وكيفية هيكلة محفظتك بطريقة يمكن أن تساعدك على التغلب على أي عاصفة اقتصادية قد نواجهها أو لا نواجهها.
ديفيد:
هذا صحيح تمامًا، وهذا ما أعتقد أنه مهم شخصيًا. أنا أتحدث كثيرًا عن كيفية بناء حصن مالي، وليس كوخًا واهيًا يمكنك تجميعه بسرعة كبيرة، وهو ما فعله الكثير من الناس بصراحة خلال السنوات الخمس أو الست الماضية مع الاقتصاد، كان هناك أشخاص يجمعون الأشياء معًا لم يكن عليهم أن يكونوا كذلك أبدًا، وهم لا يقومون بعمل جيد جدًا. ولكن هناك طريقة لإنشاء محفظتك الاستثمارية بطريقة ستصمد أمام اختبار الزمن، وهذا ما نؤمن به في BiggerPockets.
قبل أن نصل إلى عرض اليوم، نصيحة سريعة للجمهور. نصيحة اليوم السريعة هي التفكير في كيفية تحقيق التوازن المثالي لمحفظتك الاستثمارية، كما ينبغي أن تكون جميع الأشياء. اعتبر نفسك ثانوس، واسأل: "كيف يمكن أن ينهار كل هذا؟ وكيف يمكنني إنشاء مقدار الرصيد الذي أحتاجه لمنع حدوث ذلك؟ يمكن أن يكون موسميًا مع الإيجارات قصيرة الأجل. يمكن أن يكون وجود الكثير من المال في البنك ثم إنفاقه كله على صفقة. لا يزال روب يحاول إيجاد التوازن. إنه أصعب مما يبدو، أليس كذلك؟
روب:
عليك أن تراه على اليوتيوب.
ديفيد:
اصنع ثقوبًا في محفظتك الخاصة. اجعلها مجرد ورقة، وانظر إلى الطرق التي يمكن أن ينهار بها هذا الأمر، ثم كن استباقيًا في محاولة منع ذلك بدلاً من العيش في خوف وقلق وقلق بشأن ما يمكن أن يحدث، وعدم وجود خطة لما ستفعله. افعل إذا حدث ذلك.
مع ما يقال، سنقوم بسحب الستار ونظهر لكم يا رفاق ما يجري في محافظنا الاستثمارية، وكيف نتعامل مع تلك التحديات، وما الذي نفعله لتأمينه وإبقائه محكمًا.
روب:
حسنًا يا ديفيد، أعلم أنك لست من محبي فيلم Interstellar لأنك لم تنته منه بعد ولست مهتمًا حقًا بالكون الموازي بأكمله، لكنني أردت أن أطرح عليك بعض سيناريوهات الكون الموازي تحدث عنها في حلقة اليوم من BiggerPockets. غير أن بارد؟
ديفيد:
ربما أستطيع الدخول إلى عالم الكون الموازي. إنه نوع من الإجبار علينا جميعًا، إذا كنت تحب أفلام Marvel. عليك فقط أن تقبل ذلك. نعم صحيح تماما. حتى نتمكن من جلب الكون المتعدد إلى البودكاست.
روب:
حسنا، دعونا نفعل ذلك. لذا ما أردت التحدث عنه اليوم هو أننا مستثمرون عقاريون ناجحون نسبيًا. نحن في رحلات مختلفة، وأجزاء مختلفة من رحلاتنا، إذا صح التعبير، وقد قمنا بعمل جيد حقًا لأنفسنا. وأعتقد أن لدينا ما يكفي من الأنظمة والحماية المعمول بها للتعامل مع أي عاصفة تقترب أو التي نواجهها حاليًا. لكنني أردت أن أقلب النص قليلاً اليوم وأتحدث عن عالم حيث إمبراطوريتنا بأكملها ينهار ويتحدث عن السيناريوهات التي من شأنها أن تتسبب في وفاة ديفيد جرين وروب أباسولو.
ديفيد:
أعتقد أن هذا صحي. أعتقد أن التخطيط المستمر لأسوأ سيناريو مذعور يمكن أن يجعل محفظتك أقوى. لذلك سيكون هذا مجرد سيناريو أكوان متعددة حيث يكون ثانوس ملكًا ويفقد الرجل الحديدي درعه ولا يتمكن كابتن أمريكا من العثور على درعه ويصبح الهيكل مصابًا بفقدان الشهية. وكيف سيتمكن أقوى أبطال الأرض من إدارة هذه التحديات دون قواهم الخارقة؟
روب:
تمام. لذا نعم، أعني أنني أشعر بالفضول، هل سبق لك أن فكرت في عالم تنهار فيه محفظتك بالكامل؟
ديفيد:
نعم، أفكر في الأمر كثيرًا. أعتقد أن التحدي يكمن في أنه عندما تسير الأمور على ما يرام، يكون لديك فكرة في رأسك بأن الأمر لن يكون دائمًا بهذه الطريقة أو أنه يتعين عليك الاستعداد لأي شيء. لكن البيئة العاطفية التي تعمل بها مختلفة تمامًا. وينطبق الشيء نفسه على الجانب الآخر، عندما تكون الأمور صعبة للغاية، يكون لديك فكرة في رأسك، أعلم أنني أستطيع كسب المال من خلال العقارات، يمكن أن ينجح ذلك، لكن حالتك العاطفية سلبية للغاية ومبنية على الخوف. ، من الصعب جدًا تشغيلها. لذا فإن هذه التمارين جيدة، لأنها تجبرك على الخروج من الحالة العاطفية التي تعيشها الآن بناءً على عوامل مؤقتة مثل السوق، أو كيف سارت صفقتك الأخيرة، أو ما تناولته على الإفطار هذا الصباح، وإلى الجانب العقلي منها. حيث يكون من الأكثر استقرارًا وفائدة التعامل مع الجوانب المالية من هذا المنظور.
روب:
لكن في أعماقي، أعلم أنك ربما تشعر دائمًا بالارتياح عندما تعلم أن لديك 10 ملايين نقطة بطاقة ائتمان، أليس كذلك؟ أليس هذا السيناريو المروع الخاص بك، إذا ذهب كل شيء؟
ديفيد:
نعم. هذه هي خطتي الاحتياطية الوحيدة. نعم، كنا نمزح بشأن حصولي على الكثير من نقاط بطاقة الائتمان، لأن وجودها هناك يجعلني أشعر بتحسن في حالة مسح كل شيء. إذا فرقع ثانوس إصبعه واختفت نصف ثروتي، فلا يزال لدي نقاط بطاقة الائتمان هذه التي يمكنني العيش منها لمدة ستة أشهر دون الحاجة إلى القلق بشأن الجوع.
روب:
نعم، لم يكشف ديفيد حقًا عن عدد ما لديه. هذا هو تخميني. سأقول أن هذا هو الشيء الوحيد، فأنا أكثر حماية بشأن نقاط بطاقة الائتمان الخاصة بي من محفظتي العقارية. أعتقد أن لدي ما قيمته 12,000 دولار من نقاط بطاقة الائتمان. لا أعرف. ما قيمة 1.2 مليون نقطة بطاقة ائتمان، مثل 12,000 دولار؟ وأنا أقول: "لن أتطرق إلى هذا أبدًا."
ديفيد:
هذا مضحك جدًا، هذا ومجموعة Beanie Baby التي أحتفظ بها في صناديق ودائع آمنة مختلفة في جميع أنحاء الغرب الأوسط.
روب:
لقد رأيت هذا الشيء يا رجل. هذا واسع النطاق.
ديفيد:
نعم.
روب:
حسنًا، فلنفعل ذلك يا رجل. دعونا نتحدث عن ذلك. اسمحوا لي أن أبدي وجهة نظري قبل أن ندخل فيها. أعتقد، كما قلت، أنه من الصحي الحديث عن الخير والشر، ومهلا، أي سيناريو، هذا وذاك. لدينا هذه العقلية عندما تسير الأمور على ما يرام، "مرحبًا، نحن نسحق الأمر، بلا، بلا، بلا". بصراحة، لا أهتم بطريقة أو بأخرى، ربما تكون هذه نظرة سريعة على كيفية عمل المحفظة العقارية يومًا بعد يوم. مثل التدفق النقدي دائمًا ما يكون جيدًا، لكنني نوعًا ما أخفيه في الحساب البنكي على أي حال وأعتمد حقًا على التقدير على أي حال. لذلك لدي أشهر جيدة حقًا. لدي أشهر. في أغلب الأحيان، تكون هذه الأشهر جيدة.
لكن بصراحة، في نهاية المطاف، إنها لعبة طويلة. ولذا فأنا مثل كل يوم أدفع هذا الحجر للأمام، إذا صح التعبير. ليس هذا هو ما تسير عليه الأمور، لكنك تعرف ما أعنيه.
ديفيد:
نعم. لذا، من وجهة نظرك، عندما تكون... إحدى الطرق التي تلعب بها دور الدفاع هنا هي أنك لن تقوم بإنفاق الأموال من التدفق النقدي. لذلك تقوم بتوقع التدفق النقدي الذي تريد الحصول عليه، لكنك لا تعتمد عليه. لذلك لا يوجد أبدًا أي اتصال عاطفي تقوله بشأن اعتماد سلامتك على التدفق النقدي.
روب:
نعم. نعم. أنا من أشد المؤيدين لجعل العقارات تعمل من أجلك وبناء الثروة وكل شيء، ولكن أن يكون لديك مجموعة من مصادر الدخل الأخرى التي يمكنك العيش منها فعليًا... لذلك ربما لدي 10 إلى 15 مصدرًا للدخل. هذا حقًا ما أعيش عليه، حتى أتمكن دائمًا من دفع المحفظة العقارية إلى الأمام.
ديفيد:
أعتقد أن هذا صحي. والسبب الذي يجعلني أعتقد أنه من الجيد لنا أن نطرح هذا الأمر، هو أن معظم الناس لا يعترفون بهذه الحقيقة. في أغلب الأحيان، إذا كنت تحصل على معلومات مجانية حول الاستثمار العقاري، وإذا كنت تدفع لشخص ما، فقد يكون الأمر مختلفًا إذا كنت تدفع مقابل تدريب أو دورة أو شيء من هذا القبيل، ولكن إذا كنت تحصل على المعلومات مجانًا، يجب على الشخص الذي يقدمها لك أن يكسب المال بطريقة ما. لذلك عادةً ما يكسبون المال من خلال محاولة إيصالك إلى... مثل الإعلانات، أو الحصول على مشاهدات، أو جذب الانتباه للحصول على متابعين. أسرع طريقة للقيام بذلك هي إخبار شخص ما أنه يمكنه كسب المزيد من المال بشكل أسهل مما يفعله حاليًا. لقد كان هذا موجودًا إلى الأبد.
لذلك، إذا كانت هناك فتاة تعجبك ولديها صديق، فإن أول شيء يريد كل شاب فعله هو إخبارها بكل الأسباب التي تجعل صديقها سيئًا وكيف سيكون أفضل، أليس كذلك؟ وينطبق الشيء نفسه إذا كنت تريد أموال شخص ما، فعليك أن تخبرهم أن المكان الذي يحصلون منه حاليًا على أموالهم يمكن أن يكون أفضل. "وإذا أتيت إلى هذا العالم، يا فتاة، سأوضح لك كيفية تحقيق بعض التدفق النقدي السلبي. ألن يكون ذلك أفضل من الاضطرار إلى الذهاب إلى العمل كل يوم؟
ولذلك، كثيرًا ما ترى نصوص TikTok وInstagram ووسائل التواصل الاجتماعي تحتوي على القليل من الرموز التعبيرية التي تقول: "هل تريد جني 6,000 دولار شهريًا؟ هل تريد أن تعرف كيف أجني 300,000 ألف دولار سنويًا دون أن أعمل؟ وحتمًا، يعد هذا شكلاً من أشكال التدفق النقدي من العقارات، وصحيح أنه من حيث المبدأ، يمكنك كسب المال بشكل سلبي من العقارات. وصحيح أيضًا أنه أقل موثوقية بطبيعته من دخل W2 الذي يدمره الجميع.
لذلك سيخبرك الرجل الجديد دائمًا كيف أنه أفضل من صديقك بكل هذه الطرق. ولكن بعد ذلك، إذا قفزت من السفينة وتواصلت مع الرجل الجديد، ستدرك: "أوه، هناك الكثير من الأشياء التي كان صديقي يفعلها ولم يفعلها هذا الرجل، وربما كنت أعتبرها أمرًا مفروغًا منه". وبالنسبة لكثير من الأشخاص، فإن وظيفة W2 الخاصة بهم ليست أفضل شيء يحتاجون إليه للخروج منه. لكن بالنسبة للآخرين، تنسى أنه عندما تمر بأسبوع سيئ أو تشعر بالإحباط أو تشتت انتباهك أو يمرض طفلك ولا تنام، يا رجل، فإن راتبك يستمر في القدوم. لا يهم إذا لم تقم بالأداء.
إذا دخلت عالم العقارات أو ريادة الأعمال ولم تكن في اللعبة الخاصة بك، فقد يتوقف هذا المال بالفعل. ولذا فمن الجدير الاعتراف بأن الدخل القادم من مصدر آمن له قيمة لا يتمتع بها الدخل القادم من مصدر غير آمن مثل التدفق النقدي. ومن الجدير أيضًا الاعتراف بأنه لم يتم الحديث عن هذا أبدًا في مجال العقارات لأن معظم الأشخاص الذين يشاركون المعلومات لا يريدون إخبارك بأن التدفق النقدي غير موثوق به. لأنه بعد ذلك لن تتبعهم. لن تشترك في قناتهم، ولن تمنحهم الإعجاب، ولن تمنحهم العملة التي يحتاجونها لتبرير المحتوى المجاني الذي ينشرونه.
روب:
أوه نعم. إنه أمر مضحك جدًا لأنني دائمًا أقول، حسنًا على YouTube، أو في المحتوى الخاص بي، أو فقط لطلابي، "حسنًا، دعنا نصل إلى 10,000 دولار شهريًا. سأعلمك كيفية القيام بذلك." وهم يقولون، "يا إلهي، دعونا نفعل ذلك." أنا مثل ، "حسنًا. وهذا ما سيحدث عندما تحصل على 10,000 دولار شهريًا، فلن تنفقها. وهم يقولون، "انتظر، ماذا؟" أنا مثل، “مسكتك. لقد جعلتك ثريًا ولن أسمح لك بإنفاقه، لأن هذا هو ما ينبغي أن تكون عليه العقارات. يبدو الأمر وكأنك يجب أن تشعر دائمًا بأنك مفلس إذا كنت تستثمر بشكل صحيح.
وهذه ربما حلقة أخرى من حلقات، وأنا أسميها دائمًا لغز المليونير المفلس، حيث تكون في الواقع مليونيرًا على الورق، لكنك تنفق كل أموالك على استثماراتك. ولذا فأنت دائمًا تقول: "تبا، أين ذهبت كل أموالي؟" وهي مرتبطة فقط بالأسهم، وهو أمر جيد.
ديفيد:
وهذا أحد الأسباب التي جعلتني أشير إلى المال كمخزن للطاقة والعمل كطاقة. أحاول أن أبعد تفكيري عن الدولار الأمريكي، الذي له قيمة تتقلب باستمرار مع التضخم. من الصعب جدًا معرفة قيمة الدولار، من خلال فهم الطاقة حيث يمكنك جني مبلغ كبير من المال، وهو مجرد تحويل العمل إلى طاقة ثم أخذه على شكل أموال. ومن ثم تقوم بمقايضة هذا المال بالملابس الفاخرة والأحذية الفاخرة والسيارات الفاخرة والإجازات الفاخرة، وأنت فقط تستنزف طاقتك في الخارج.
هذا كل ما هو عليه. أنت لست أغنى من الآخرين. أنت فقط تضع الطاقة في أشياء مثل السيارات والملابس، مقابل العقارات، فنحن نعيد طاقتنا باستمرار إلى الأصول، إلى المحفظة. نحن نضعها في المستقبل حيث ستنمو وتتكرر وتخلق المزيد من الطاقة، ويمكننا سحب الطاقة من المحفظة من خلال التدفق النقدي، من خلال إعادة التمويل النقدي. هناك هذه المركبات التي نستخدمها للوصول إلى تلك الطاقة. لكنك على حق، الطريقة الأفضل لتنمية ثروتك هي الاحتفاظ بأقل قدر ممكن من الطاقة لنفسك، والاحتفاظ بأكبر قدر منها داخل المركبات حيث ستنمو أكثر، الأمر الذي يؤدي غالبًا إلى ارتداء الأشخاص ملابس. القمصان مثلك تماما.
روب:
صحيح. قميصي الوحيد، قميصي الوحيد، أملك واحدًا فقط. في الواقع، أعتقد أن استخدام تشبيهك هنا، أعتقد في الواقع أنه من الأفضل أن تفكر في... أوه، هذا جيد حقًا. تمام. يجب أن أعمل معكم على الهواء هنا. لكن أموالك وثرواتك هي بمثابة بطارية، بطارية تخزين، حسنًا؟ ولذا يمكنك تخزين جميع البطاريات الخاصة بك للعاصفة، وعندما تأتي تلك العاصفة، يمكنك استخدامها لمواجهة العاصفة.
ومع ذلك، إذا كنت تستخدم البطاريات الخاصة بك لأشياء غبية، لا أعرف، أجهزة التحكم عن بعد أو سيارات RC أو أي شيء آخر، فبمجرد نفاد هذه الطاقة، ستنتهي. أنت لا تستعيده. إنه مصدر مستنفد. وعلى الجانب الآخر من هذا، البطاريات لا تدوم إلى الأبد. إذا احتفظت ببطارياتك في الخزانة لمدة 20 عامًا، فإنها تفقد الطاقة بمرور الوقت، وهو ما يعني التضخم. لذلك عليك أن تكون قادرًا على نقل طاقتك باستمرار إلى شيء ينتج المزيد من الطاقة. أنا فعلت هذا.
ديفيد:
أنا أحبه. نعم. وهناك الكثير من الأشخاص الذين يعتقدون، "أوه، جهاز الكمبيوتر المحمول الخاص بي مشحون. أنا مئة بالمئة. لا أحتاج إلى توصيله." موقف رهيب. لا ينبغي أن تقول: "أنا غني، لدي بطارية مئة بالمئة." قم بتوصيله. احتفظ بالطاقة في مصدر الطاقة واحصل على طاقة جديدة تأتي من الكهرباء لاستعادتها، والتي ستكون طرقًا جديدة لتحقيق الدخل من خلال العقارات، وطرق جديدة لتحقيق الدخل من خلال ريادة الأعمال.
نعم، لديك مجموعة من الثروة المخزنة داخل العقارات الخاصة بك. لا تسحبه فقط لأنك لا تعرف أبدًا متى ستحتاج إليه. أنت لا تعرف. ماذا يحدث إذا انقطعت الكهرباء؟ كما قلت، لا يمكنك إعادة شحن تلك البطارية، وقد وصلت 4% فقط، و12% فقط لأنك كنت كسولًا جدًا بحيث لم تتمكن من توصيلها.
لذا في عرض اليوم، نتحدث حرفيًا عن كيفية استعدادنا لتلك العاصفة التي ستمنعك من القدرة على استبدال تلك الطاقة، وكيف تستعد للعاصفة التي ستخفض عمر بطاريتك إلى النصف. كيف أنه عندما يكون كل شيء رائعًا وتعتقد أنه سيكون دائمًا رائعًا، فإننا نخطط عندما لا يكون الأمر رائعًا لأن تلك العواصف تميل إلى ألا تكون كذلك طوال الوقت. ليس لدينا عواصف لمدة 20 عامًا. إنها تميل إلى أن تكون أعاصير شريرة وسيئة تأتي بعد عامين من الدمار ثم يتحسن الاقتصاد.
بشكل عام، هذا هو السبب وراء قيامنا دائمًا بعمل جيد، حيث نقوم بتجميع الطاقة والكهرباء في محفظتنا عندما نستثمرها. لكن سيكون من الحماقة عدم التخطيط لحقيقة أنك ستواجه فترات ركود، وأن الهدف هو البقاء على قيد الحياة فقط. كيف سننجو من تلك الفترات القصيرة من الوقت التي تضرب فيها العواصف وعلينا أن نغلق البوابات، وندخل إلى الطابق السفلي، وننتظر مرور الوقت، وبعد الانتهاء من ذلك، نخرج من هناك ونبدأ بزراعة نباتاتنا العلم وجمع كل العقارات ما في وسعنا.
روب:
حسنًا، لقد قمنا حقًا ببراعة بتجميع تشبيه جيد هنا خلال الـ 13 دقيقة الماضية. آمل أن يصل فعلاً إلى الحلقة الأخيرة. إذا سمعت دقيقة واحدة فقط من هذا، فاعلم أن هناك الكثير من الأشياء الجيدة التي تحدثنا عنها للتو.
ولكن نعم، دعونا نتحدث عن ذلك، يا رجل. دعونا نتعرف على نقاط الضعف الهيكلية في محافظنا الاستثمارية وما هي بعض تلك السيناريوهات التي قد تتسبب في انهيارها. من الواضح أن هذا غير محتمل، ولكن يجب أن نفكر في ما يمكن أن يحدث لإسقاطنا.
ديفيد:
نعم. إذن أين تريد أن تبدأ؟
روب:
حسنًا، أعني أن السؤال العام هنا هو كيف يمكن للإمبراطورية بأكملها أن تنهار؟ وأعتقد أن هناك عدة طرق يمكننا من خلالها القيام بذلك. لذا يمكننا أن نبدأ بالسؤال، مثل ما هي نقاط الضعف المحتملة في استراتيجيتك الحالية؟ هل لديك أي شيء لتتحدث عنه بشأن هذا النوع من النقاط الأولى؟
ديفيد:
وكنت أفكر قبل أن نسجل، كنت أجري محادثة مع شخص ما وكنا نتحدث عن أين تسير الأمور بشكل جيد وأين تسوء الأمور. وبشكل عام بالنسبة لي، فإن القرارات الفعلية التي أتخذها تكون ثابتة بنسبة مائة بالمائة. نادرًا ما أتخذ قرارًا سيئًا عندما يتعلق الأمر بما يجب شراؤه أو كيفية إدارته أو كيفية إدارة تدفق الطاقة.
ولذا سأتحدث عن ذلك في العرض، وكيف أنظر إلى الأمر بحيث نادرًا ما أتخذ قرارات سيئة، لكن لا يزال لدي ضغوط كبيرة ومشاكل وأشياء تسوء. لذلك كنت أحاول معرفة كيف يحدث ذلك إذا كنت أتخذ قرارات جيدة في جميع استثماراتي؟ وما أدركه هو أن الأمر يعود إلى شيئين وهناك أشياء لا أستطيع السيطرة عليها. إنهم أشخاص آخرون وهم أشياء مثل اللوائح.
لذلك يمكنني أن ألقي نظرة على الصفقة، وأحللها من كل موقف، وأدخل فيها بخطة جيدة حقًا، وأشتري العقار، ويشكو الجار من البناء وتتدخل المدينة ويبطئونك ويتحول الأمر إلى مشروع مدته ستة أشهر بدلاً من مشروع مدته 30 يومًا، وستخسر 10 آلاف دولار شهريًا قبل أن تحصل على العقار، وستخسر 60,000 ألف دولار.
إذن فأنت لا تدرك أنك بحاجة إلى نوع ثانٍ من التصاريح. حسنًا، سيستغرق هذا ثلاثة أشهر أخرى قبل أن تتمكن من الحصول عليه، أليس كذلك؟ ثم تسلك هذا المسار الأرانب الخاص بالبناء الخاص بك، أو استغرق قفزك من الجزء تسعة أشهر ولم يكن لديك 90,000 ألف دولار جانبًا، والشيء التالي الذي تعرفه، أنك تحولت من كونك سائلًا إضافيًا إلى سائل بالكاد على الإطلاق. وبعد ذلك، إذا كانت لديك مشكلة أخرى تسير بشكل خاطئ في مكان آخر في محفظتك، فأنت في تلك المرحلة حيث لن تتمكن من الصمود في وجه العاصفة.
لذا فإن التنظيم هو أحد الأشياء التي يصعب على المستثمرين التعامل معها في الوقت الحالي. وهذا ينطبق بشكل خاص على الإيجارات قصيرة الأجل. أنت لا تعرف ما الذي يشكو منه الجيران إلى مجلس المدينة فيأتون ويقولون: "لم يعد هذا مسموحًا به". أو اضطر أحد زملائي مؤخرًا إلى بيع ثلاثة عقارات خاصة به في فيرجينيا لأنه فجأة قررت HOA أننا لن نسمح بالإيجارات قصيرة الأجل بعد الآن. إذن ماذا سيفعل؟ كان عليه أن يعرض المنازل في السوق ويبيعها. ولم يكن قادرا على البيع لتحقيق الربح. معظم الأموال التي كانوا يسحقونها خلال الأشهر التسعة السابقة من كل العمل الذي قاموا به، ذهبت لتغطية تكاليف الإغلاق ورسوم سمسار العقارات. وبعد أن قام هو وشريكه بتقسيم الأموال، بالكاد كان هناك أي ربح تم تحقيقه خلال تسعة أشهر من العمل الشاق والنجاح. لا شيء يمكنهم السيطرة عليه.
لذا فإن أشياء مثل التنظيم يمكن أن تفسدني تمامًا. والآخر هو الناس. كنت أفكر في كل المشاكل التي أواجهها. هناك دائمًا مشاكل بسبب الصفقات التي أبرمتها مع أشخاص آخرين. شريك في صفقة أصبح جشعًا أو كسولًا، أو لم يكن لديه نفس نظام القيم مثلي واتخذوا قرارات لم أكن أنظر إليها وكانت سيئة للغاية. لذا، على الرغم من أن الخطة والملكية كانتا مثاليتين، إلا أن الشخص لم يكن مثاليًا.
أو شريك تجاري تتعامل معه وتكتشف أن الصداقة التي تربطك بشخص ما ليست هي نفس العلاقة التي تربطك بمجرد الحصول على المال. لقد واجهت مواقف حيث بدأنا مشروعًا وقاموا بعمل جيد جدًا وبسرعة كبيرة، وتغيروا تمامًا. ليس لديهم نفس القيم، إنهم يتصرفون بشكل مختلف كثيرًا. إن غرورهم أكثر أهمية بالنسبة لهم من نجاح العمل. لم يسبق لهم أن شهدوا هذا القدر من الثراء بهذه السرعة، وقد أصابهم ذلك بطريقة لم أكن أتوقعها.
لذلك عادةً ما تكون هذه هي الأشياء التي تسبب التوتر في حياتي. لذا فإن محاولة تعلم كيفية الحد من مدى اعتمادي على الأشخاص الآخرين في هذه المؤسسات هو أكبر تهديد لمحفظتي الاستثمارية. ومعظم المشكلات التي أواجهها الآن تأتي من ذلك.
روب:
هل هذا هو سبب إغلاق خدمة تأجير سيارات فولكس فاجن الخنفساء الوردية؟ لقد تساءلت دائمًا عن سبب حدوث ذلك.
ديفيد:
كان لدينا الكثير من الطلب، وكان ذلك جيدًا لصورتي. لكن نعم، الشريك الذي قررته، لم يرغبوا في أن يكون لونه ورديًا بعد الآن، بل أرادوا الانتقال إلى اللون الأرجواني ولم أستطع التعايش مع ذلك.
روب:
الاختلافات الإبداعية. لا يا رجل، هذا منطقي للغاية. أعتقد أن هناك بالتأكيد... أعني أن اللوائح قد تم تجاوزها، وأعتقد أن القوانين وقوانين الإيجار قصير الأجل وكل شيء من هذا القبيل. أعني أننا نعلم أنني مضيف مستأجر لفترة قصيرة. من الواضح أننا نتحدث عن ذلك طوال الوقت، ولكن هناك لوائح أخرى يمكن أن ترميك في حلقة مفرغة. وسأعطيكم مثالاً واحدًا عن المكان الذي قد تنهار فيه إمبراطورية شخص ما. الألغام لم تفعل ذلك، والحمد لله. أعتقد أنه لغرض هذا البودكاست، سنقول إنها كانت إمبراطوريتي.
لقد أجريت عملية ناجحة نسبيًا عبر Airbnb وعملية جانبية صغيرة كانت تتدفق نقدًا، والكثير من المال، وكانت الأمور تسير على ما يرام، وكنت أطير بسرعة كبيرة... إيكاروس، إذا صح التعبير، يطير بالقرب من الشمس. ثم حصلنا على هذا الشيء الصغير الذي يسمى جائحة كوفيد-19 في جميع أنحاء العالم. وتخيل ماذا؟ ألغت Airbnb جميع الحجوزات التي كانت لدينا لمدة ثلاثة أشهر متتالية، ثم أغلقت المدينة أبوابها ولم يسمحوا لك بإجراء Airbnb.
ولذا كان علينا في الواقع إعادة ما قيمته 40 إلى 50,000 ألف دولار من الحجوزات بين عشية وضحاها. الآن، أعتقد أنه بالنسبة لمعظم الأشخاص الذين لديهم حماسة مفرطة وذوي نفوذ كبير وليس لديهم الكثير من الاحتياطيات أو أي شيء من هذا القبيل، فإن ذلك كان من شأنه أن يلتهم معظم الشركات. لكن وجهة نظري كانت دائمًا هي الاحتفاظ بكل أموالنا في الحساب البنكي، وعدم إنفاقها. كما قلت، أحاول عدم إنفاق أموال العقارات. لذلك لم يكن الأمر كبيرًا حقًا. لم يكن استرداد المبلغ أمرًا كبيرًا بالنسبة لنا. من الواضح أنني لم أحب استرداد مبلغ 50 ألفًا تقريبًا، لكن كان الأمر كالتالي، حسنًا، لدينا المال، ولن نتمكن من كسبه. لا مشكلة.
ثم خمن ماذا؟ لقد انتهى الأمر، لأننا تمكنا من التغلب على ذلك، وكنا في الواقع الأكثر ربحية على الإطلاق لبقية العام. في حين كان هناك الكثير من الأشخاص في المراجحة الإيجارية، مثل عقود الإيجار الرئيسية حيث كان لديهم مائة وحدة، فقد تعرض الكثير منهم للإفلاس خلال تلك الفترة على وجه التحديد لأنهم لم يتمكنوا من إقناع المستأجرين باستئجار Airbnbs الخاصة بهم.
لذا فإن المزيد من التنظيم العالمي يمكن أن يتسبب في انهيار إمبراطوريتك. هل واجهت أي مشاكل خلال تلك الفترة مع أي من بقية محفظتك، أم أنك بخير؟ هل كان لديك أي شيء على الإطلاق خلال فترة ظهور فيروس كورونا (COVID-19) لأول مرة مما تسبب في حدوث أي تشققات هيكلية في نظامك أم أنك بخير لأنك كنت في الغالب مستأجرًا لفترات طويلة؟
ديفيد:
حسنًا، كانت العقارات المستأجرة أكثر أو أقل... حسنًا. كان لدي عدد قليل من المستأجرين الذين لم يدفعوا، وكان لدي واحد حيث لم يدفع المستأجر لأكثر من عام. كانت المشكلة في ذلك أنني لم أكن أشاهد المحفظة عن كثب بسبب جميع الأعمال الأخرى التي أملكها. لذلك لا أعلم حتى أنه قد مر عام أو أكثر من عام دون أن يدفع هذا الشخص. لم يلفت مدير العقار الأمر إلى مقدمة انتباهي.
وكانت تلك أكبر مشكلة في الإيجارات. المشكلة الأكبر كانت مع فريق العقارات. تم اعتبار وكلاء العقارات غير ضروريين. لذلك لم يعد بإمكاننا عرض المنازل بعد الآن. ليس فقط عقد البيوت المفتوحة. لا يمكنك حتى الدخول إلى المنزل حتى لتظهره. لم يكن أحد سيشتري منازل. لذلك تم إيقاف تدفق الدخل بالكامل. لن تكون قادرًا على بيع منزل أي شخص ولن تكون قادرًا على مساعدة المشترين في شرائه.
ومن السهل جدًا من الناحية العاطفية أن أرى استمرار تدفق الأموال. يمكنني الاستمرار في الشراء، يمكنني الاستمرار في الإنفاق، يمكنني الاستمرار في القيام بكل ما أفعله. وبعد ذلك ضرب فيروس كورونا، والذي كان حدث البجعة السوداء، لم يكن أحد ليفكر في ذلك، بوم. لقد كان لديهم في الواقع فترة أسبوعين حيث لن يتم تمويل القروض. قروض فاني ماي وفريدي ماك، مثل الحكومة، "نحن لا نمول أي شيء". الطريقة الوحيدة التي يمكنك من خلالها شراء المنازل نقدًا والطريقة الوحيدة التي يمكنك من خلالها شراء المنازل هي عدم رؤيتها.
لذلك لن يقوم أحد بشراء منازل في ذلك الوقت. وبالتالي فإن محفظتك ككل ليست فقط الأصول التي تمتلكها، بل هي حياتك، أليس كذلك؟ كما ذكرت قائلًا إنك قد انتهيت ... يمكن أن تكون أكثر من اللازم. يفترض الجميع أن هذا يعني الحصول على قرض على العقار وهو مبلغ كبير للغاية. لا، من الممكن أن تكون نسبة القيمة الدائمة (LTV) البالغة 50% منخفضة للغاية، ولكن ماذا لو كانت حياتك قد انتهت؟ لديك مدفوعات ضخمة لشراء السيارة، ولديك مدفوعات ضخمة للمنزل لا يمكنك تحملها. لديك الكثير من الديون التي لم تسددها أبدًا. لديك أسلوب حياة ينفق فيه الآخرون أموالك وأنت لا تنتبه إليه. يمكن أن يكون لديك استثمارات حكيمة ولكنك تدير أسلوب حياتك بطريقة غير منضبطة للغاية ويمكن أن تفقد الأصول بسهولة بسبب ما كان يحدث على الجانب الآخر.
روب:
نعم بالتأكيد. أعني، أعتقد أن الحديث عن مسألة القروض في الوقت الحالي، شيء آخر ربما يكون نقطة شائكة بالنسبة لكثير من الناس هو القروض المؤقتة، أو الأشخاص الذين يتقلبون الآن بناءً على الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية منذ ستة أشهر والتي الآن نأخذها ربما... لا أعرف ما هو التصحيح في الوقت الحالي، ولكن دعنا نقول فقط إنه سيحدث بنسبة 20 إلى 30% في الأشهر الستة إلى الـ 12 المقبلة إذا كان هذا هو الحال. لا أعرف من أعلى رأسي. ولكن إذا كان الأمر كذلك، فسيكون من الصعب جدًا صرف الأموال واسترداد أموالك بالفعل. أو حتى إذا كنت تبيع فقط، وإذا كان لديك بالفعل هوامش ربح ضئيلة جدًا وكنت ستجني ربحًا يتراوح بين 10 إلى 30,000 ألف دولار فقط من خلال عملية إعادة تصميم خفيفة حقًا، فإن تصحيح الأسعار ومن ثم الزيادة في أسعار الفائدة قد يتسبب في عدم قيام المشترين تريد شراء الوجه الخاص بك وبالتالي فأنت في هذا القرض الصعب أو قرض الجسر الذي لا يمكنك الخروج منه.
ديفيد:
وهذا ما يحدث لي بالفعل الآن في العديد من العقارات. لذلك قمت بفورة شراء قبل أن ترتفع الأسعار مباشرة، وبعد ذلك استمرت في الارتفاع. لقد حصلت على بعض العقارات، مثل عمليات إعادة تأهيل كبيرة جدًا بملايين الدولارات أو عدة ملايين من العقارات في منطقة الخليج حيث حصلت على قرض مؤقت لمدة 12 شهرًا بفائدة تبلغ تسعة أو 10٪. في ذلك الوقت، كانت المعدلات أربعة ونصف، وربما خمسة، ولكن ربما أقل. وقد ارتفعت أسعار الفائدة بسرعة كبيرة بحيث لإعادة التمويل من قرضي المؤقت، وهو شكل من أشكال قرض الأموال الصعبة، سيكون قرضي الثابت لمدة 30 عامًا أعلى مما كان عليه قرض الأموال الصعبة.
ولا أستطيع بيعه لأن قيمته انخفضت. لم يعجبهم الانهيار، لكنهم انخفضوا أقل مما كانوا عليه عندما دفعته لأن الأسعار ارتفعت بشكل كبير.
إذن هذه هي العواصف المثالية التي نتحدث عنها. كان لدي الكثير من خطط الخروج، حسنًا، اشتري العقار، وأصلحه، ويجب أن يكون العلاج المضاد للفيروسات القهقرية هنا، وسأحصل على أكثر من مائة بالمائة من رأسمالي وسأحصل على هذا الأصل الرائع . حسنًا، الآن، أصبح التدفق النقدي أقل بكثير لأن الأسعار كانت عند خمسة ثم قفزت إلى 10 ونصف لهذا العقار بالذات الذي أملكه. ولا أستطيع الخروج من الأمر بالبيع عندما كان السوق في حالة صعود، وتسلق، وتسلق، لأن الأسعار انخفضت، كما أنها في منتصف عملية تجديد جديدة. لذلك لا بد لي من الانتهاء من التجديد.
وبعد ذلك بالطبع، تواجه مشكلات تتعلق بالتجديد، والمدة التي تستغرقها، وبعد ذلك عندما تظهر مشكلات التصاريح، تستمر الأشياء الجديدة في الإضافة ولن تتمكن من تحصيل أي إيرادات للعقار . لا يمكنك بيع العقار وعليك الاستمرار في استثمار المال فيه، حتى يتم الانتهاء منه حتى تتمكن بالفعل من الحصول على شيء يمكن تأجيره.
وبعد ذلك، عندما يتم تأجيرها، لن تتمكن من جني المبلغ الذي خططت له تقريبًا لأن الأسعار ارتفعت كثيرًا ولن تتمكن من استرداد كل أموالك، أو استرداد نفس القدر من المال لأن انخفضت القيمة. وهذا يحدث في العقارات.
والشيء الذي عليك أن تفهمه هو أنه لم يكن من الممكن التنبؤ بذلك. لم نكن نعرف متى سترتفع الأسعار بهذا الشكل. لم نكن نعرف متى سيحدث فيروس كورونا. لا يمكنك معرفة ما سيحدث. والجانب الآخر من الأمر هو عندما تترك الخوف من حدوث خطأ ما يخلق شللًا في التحليل ولا تفعل شيئًا، وتشاهد كل من حولك يكسب المال.
إذن أنت في وضع لا توجد فيه حركة خالية من المخاطر. إما أنك ستخسر إذا لم تتخذ أي إجراء أو ستتخذ إجراءً كما فعلت ولن تحصل على النتيجة التي تريدها. الطريقة الوحيدة للتخفيف من ذلك هي عدم النظر إلى ما يحدث في المستقبل القريب. أنت تنظر إلى ما يحدث على المدى الطويل. لقد فعلت أشياء معينة بشكل جيد، واشتريتها في مواقع من المؤكد أنها ستحظى بتقدير أكبر بكثير من أي شيء آخر من حولها، مواقع من الدرجة الأولى، أليس كذلك.
لقد أنشأت وحدات إضافية في هذه العقارات، لذا فإن التدفق النقدي الخاص بي سيكون أكثر من قيمة عقار مماثل. في مرحلة ما، ستنخفض الأسعار، وسأكون قادرًا على إعادة التمويل وسأكون قادرًا على العودة إلى الأرقام التي اعتقدتها في الأصل. لقد حان الوقت حقًا الذي خسرته. ظننت أنني سأجني مبلغًا معينًا من المال في ستة أشهر، ربما في سنتين ونصف، أو ثلاث، أو أربع سنوات، وآمل أقل من ذلك، ولكن قد يستغرق الأمر وقتًا طويلاً قبل أن أتمكن من جني هذا المال في نهاية المطاف. لذلك فقدت الوقت.
ولكن لا يزال هناك تساؤل، ماذا لو كنت قد اشتريت هذه الأشياء في مواقع سيئة؟ أوه، لن يكون هناك أي شيء يمكنني القيام به الآن. سوف تكون ثمل فقط، أليس كذلك؟ لذا فإن مبادئ العقارات، ومن هنا أتت، هي أننا نخطط لأسوأ السيناريوهات. هل اعتقدت أن الأسعار سترتفع من خمسة إلى عشرة ونصف بالنسبة لي؟ لا، هل فكرت يومًا أنني سأقوم بإعادة التمويل لمدة 10 عامًا والتي كانت أكثر من مجرد قرض الأموال الصعبة الذي استخدمته لبدء عملية إعادة التأهيل؟ لا، هل اعتقدت أن مضادات الفيروسات القهقرية ستنخفض بشكل كبير لأن المعدلات ارتفعت بشكل كبير. بالنسبة لمنزل بقيمة 30 مليون دولار، إذا تضاعفت الأسعار، فإن ذلك يضر بالقيمة أكثر بكثير من منزل بقيمة 2 ألف دولار. لا، لم أفكر في أي من هذه الأشياء. ولكن ما تفعله بأموالك وكيف يمكنك بناء محفظتك الاستثمارية سيسمح لك بالبقاء على قيد الحياة في تلك الأوقات.
روب:
حسنًا، دعني أسألك هذا، من باب الفضول فقط. عندما تذهب لإعادة تمويل تلك المنازل، كنت تقول أنك قد لا تحصل على المبلغ بالكامل... قد لا تسترد كل أموالك النقدية، ستترك فقط النقود في الصفقة في المنزل/
ديفيد:
نعم.
روب:
لذا فهي مجرد طاقة تبقى في المنزل، صحيح، إذا صح التعبير. نعم. أنا أكره استخدام هذا ضدك، لكن في كتاب بور المقدس تتحدث عن هذا كثيرًا حيث يذهب الناس ويعيدون تأهيل المنزل وبالنسبة لهم، يريدون استعادة كل أموالهم، لكنهم قد لا يتمكنون من الحصول إلا على 80 دولارًا يتم استرداد % من أموالهم وعليهم ترك 20% في الصفقة ويكون الأمر مثل، "أوه، سيء جدًا." لقد قمت الآن بتأمين القيمة الصافية في المنزل أو أي شيء آخر.
لذلك أعتقد أنه في نهاية المطاف، طالما أنك تنظر إلى الأمر من منظور طويل المدى، فأنت لا تخسر حقًا... من الصعب أن تخسر في العقارات خلال دورة مدتها 20 إلى 30 عامًا، إذا أنت في الواقع تحتفظ بأصولك.
ديفيد:
يكاد يكون مستحيلا.
روب:
نعم.
ديفيد:
هذا صحيح تماما. وهذا ما نشير إليه، هو أن ما فقدته هو الوقت. ظننت أنني سأصل إلى نقطة معينة في خطي الزمني قريبًا، ولم أفعل ذلك. لكنني اكتسبت الكثير من الوقت على الأشياء التي اشتريتها في السنوات الثماني الماضية لأن التضخم كان جامحًا جدًا وزيادات الإيجارات كانت جنونية للغاية، لدرجة أنني وصلت إلى حيث كان يجب أن أكون خلال 20 إلى 25 عامًا خلال خمس سنوات.
لدي بعض العقارات التي اشتريتها في عام 2013 والتي تضاعفت إيجاراتها. لذا، فإن العقار ذو الأربعة طوابق هو الذي أستخدمه كثيرًا. اشتريتها بإيجارات بمبلغ 700. والآن تبلغ الإيجارات 1750 أو 1850 حسب الوحدة. لا ينبغي أن يحدث ذلك لمدة 20 أو 30 عامًا. لقد حدث ذلك لي خلال ثماني أو تسع سنوات. لذلك ربحت الكثير من الوقت في تلك الصفقات. وفي تلك الحالات التي انقلب فيها السوق علي بسرعة، فقد فقدت بعض الوقت.
لكن نعم، طالما احتفظت بها لفترة كافية، ستكون بخير إذا كنت تتبع المبادئ الصحيحة. لكنها ليست ممتعة. جزء من سبب رغبتنا في إعداد هذه الحلقة هو أن يسمعها الآخرون. أنتم لستم الوحيدين الذين يمرون بهذا. عندما يتغير السوق بهذه السرعة وبشكل غير متوقع، يتم سحب البساط من تحتك، فأنت لا تعرف في أي اتجاه ستهبط.
روب:
بالتأكيد. حسنًا، أعتقد أنه في هذه الملاحظة، أردت نوعًا ما أن أتحدث عن مدى السيولة التي يمكن أن تتمتع بها مع محفظتك لفرز أي تغييرات كبيرة في الاقتصاد. هل لديك سيولة في محفظتك الإجمالية لتتمكن من الخروج؟ لأنني أعلم أن هذا شيء ربما سيتعين على الكثير من الناس مواجهته في العام المقبل. يمكن أن يكونوا في منتصف القروض، يمكن أن يكونوا في منتصف إعادة التمويل، يمكن أن يكون لديهم مجموعة من المنازل، ربما فقدوا وظائفهم وسيحتاجون إلى المال.
لذا، من خلال الفرز، ما هو مستوى الأولوية الذي يمكنك من خلاله تخصيص منازل مختلفة؟ هل يمكنك التخلص منهم؟ ما هي مرونتك الآن مع محفظتك الشاملة؟
ديفيد:
هذا جيد. تعتمد مشاكلي على الحصول على عدد كبير جدًا من العقارات بسرعة كبيرة جدًا. كل ما أفعله هو من مشاكل الاستحواذ، وإعادة التأهيل، وقضايا التصاريح. جميع العقارات المملوكة بالفعل على ما يرام. لذلك هذا مجرد شيء واحد أريد أن أفعله... لا أريد أن يخاف كل من يسمع هذا ويقول: "أوه، ديفيد لا يستطيع حتى النجاح في هذا السوق." حسنًا، إذا اشتريت 20 إيجارًا قصير الأجل خلال فترة أربعة أشهر، فسيواجه أي شخص بعض المشكلات إذا لم يسير كل شيء على ما يرام. لذلك اشتريت للتو الكثير من العقارات وواجهت العاصفة المثالية في نفس الوقت، وهذه مشكلة.
فيما يتعلق بالعقارات التي تمتلكها بالفعل، فإن السؤال هو، ما مقدار السيولة التي تريدها، أو رأس المال الذي تريد الاحتفاظ به في تلك العقارات؟ يعتمد ذلك على مقدار الطاقة التي تحتفظ بها في حسابك المصرفي. هناك توازن هناك.
لذلك لا يحتفظ بعض الأشخاص بقدر كبير من الطاقة في العقار نفسه، لذا ليس لديهم الكثير من الأسهم، لكن لا بأس بذلك لأنهم يحتفظون بمجموعة كاملة من الطاقة في حساباتهم المصرفية من خلال شكل سيولة نقدية. لذا فهم بخير. ليس عليهم أن يبيعوا عقارًا على الإطلاق. إذا كنت شخصًا يفكر، "لا أريد أن يكون لدي الكثير من النقود في البنك، أريد فقط أن أضعها كلها في العقارات"، فربما تكون من النوع الذي يحب سداد الأشياء ، لذلك تشعر بالارتياح عندما تعلم، "أوه، إن نسبة قرضي إلى القيمة هي 30% فقط. أنا آمن، أستطيع البيع." حسنًا، هذا هو الشخص الذي يمكنه بيع العقار. ولكن من أجل الوصول إلى تلك الطاقة، عليك أن تبيع. وأنا لا أحب البيع في سوق المشتري أبدًا. لا أريد أن أبيع عقارًا أبدًا إلا إذا كان بيعه ينفعني.
السبب الذي يجعلني لا أحب استراتيجية الاحتفاظ بطاقتك في المنزل بدلاً من البنك هو أن الطريقة الوحيدة للوصول إليها هي إما إعادة تمويلها أو بيعها أو الحصول على HELOC، أو شكل من أشكال ذلك. وإذا انخفضت القيم، مما يعني أنني لا أرغب في البيع، فمن المحتمل أن ترتفع الأسعار، مما يعني أنني لا أرغب في إعادة التمويل. لا يوجد سيناريو رائع حقًا، ولهذا السبب أواجه في كثير من الأحيان هذا الاعتقاد بأن سداد قيمة منزلك أو سداده ليس آمنًا كما تعتقد. أفضل الاحتفاظ بهذه الأموال في البنك حيث يمكنني استخدامها لأشياء أخرى، أو يمكنني فقط سداد الدفعات لفترة أطول.
لذلك سيكون لدى بعض الأشخاص 300 ألف دولار في البنك ويقولون، "ديفيد، أريد أن أضع 250 ألفًا من هذا لسداد قرضي البالغ 500,000 ألف دولار إلى قرض قدره 250,000 ألف دولار." أقول، "حسنًا، إذا فقدت المستأجر بطريقة أو بأخرى ولم تتمكن من سداد الدفعة، أليس من الأفضل أن يكون لديك 250,000 ألف دولار في البنك لتسديد الدفعات لمدة تسع سنوات إذا اضطررت لذلك، بدلاً من إلقاء كل ذلك في البنك؟ المنزل وتجرح نفسك بشدة عندما يتعلق الأمر بقدرتك على تسديد دفعات سنداتك؟
روب:
نعم. يا صديقي، أعاني من هذا الأمر كثيرًا. انا سوف اكون صادق. أعلم أن القاعدة الأساسية هي دائمًا النفوذ واستخدام أموال الآخرين وكل هذه الأشياء. أنا معجب جدًا بذلك. مهلا، دعونا نستفيد، دعونا نستخدم ذلك لتوسيع نطاق استخدام أموال البنك، أليس كذلك؟ لكنني بدأت أشعر أكثر قليلاً تجاه حصولك على الأقل على... إذا كان بإمكانك العمل على سداد مدفوعاتك الأساسية، فسيكون ذلك دائمًا ... إنه حساب توفير لديك في حالة إذا فقدت كل شيء، فلن تتمكن من ذلك ليس عليك دفع رهن عقاري ويمكنك البقاء في منزلك.
أنا لا أكره ذلك نوعًا ما. أنت تعرف ما أعنيه؟ وإذا كنت حقًا بحاجة إلى ذلك، يمكنك في النهاية إخراج HELOC. لذلك أعتقد أن هذا هو التفضيل الشخصي هناك. لا أقول أن تفعل ذلك مع عقاراتك الاستثمارية، ولكن مع ممتلكاتك الأساسية، أعتقد أن هناك القليل من الراحة عندما أعلم أنني أملك نصف مليون دولار من الأسهم التي إذا احتجت إليها حقًا، يمكنني قبولها .
ديفيد:
لكنك لن تشعر بنفس الراحة بوجود نصف مليون دولار في البنك؟
روب:
لا حقا لا. انها في الواقع مرهقة جدا.
ديفيد:
هل هذا لأنك قد تميل إلى إنفاقه؟
روب:
ولا حتى هذا يا صاح. أعني أن لدي أموالاً في حساباتي الآن ولا أحبها. لأنني أراها تذبل، قيمتها. وأنا أيضًا دائمًا... لا أعلم، من غير الملائم نقله وتحويله إلى بنك آخر، ثم تأمين مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC)، وكل هذه الأشياء. لا أعرف. أنا فقط أقول، نعم، من الجميل أن أحصل عليه. إنه شعور جيد تقريبًا. ولكنه أيضًا بمثابة تذكير لجميع الموظفين الذين يتعين علي أن أدفع لهم. لا أعلم، هذا ليس حقيقيًا حقًا. هذا أكثر [غير مسموع 00:34:25]-
ديفيد:
لا، ولكن هكذا البشر... هذه هي علاقتنا بالمال والطاقة التي نتحدث عنها الآن. انها حقيقية جدا. ليس من المنطقي سبب شعورك بهذه الطريقة، ولكن من يهتم، لأن هذه هي الطريقة التي ستتخذ بها قراراتك. أنت ذاهب لرؤية ذلك. سوف يسبب لك بعض التوتر.
ولذا أعتقد أن هذا جزء من السبب الذي يجعلني أنت وأنا نريد دائمًا أن نشعر بأننا مفلسون. لأنه في اللحظة التي تشعر فيها أنك غني، تبدأ في اتخاذ قرارات وكأن المال ليس له قيمة، وتبدأ في فقدان احترامك له. لقد بدأت للتو في إنفاقها على الأشياء بسهولة أو السماح للأشخاص بالبقاء في كشوف المرتبات الذين لا يقومون بعمل جيد أو يدفعون أكثر مما كان عليك دفعه مقابل المنزل لأن لديك المال.
عندما تشعر دائمًا بنوع من الإفلاس أو على الأقل الانضباط أو الضغط المالي قليلاً بطريقة بسيطة، فإنك تقدر المال أكثر بكثير. أنت تعاملها باحترام أكبر لأنك لا تملك نفس القدر من الاحترام. أعتقد أن هذا ربما هو ما تحصل عليه.
روب:
قطعاً. إذن، كم من المال لديك في حسابك البنكي؟ لا انا امزح و حسب. حسنًا. لذلك أردت بالفعل أن أتحدث عن سيولة محفظتي. من الناحية النظرية، الكثير من محفظتي هي في الواقع سائلة جدًا. لدي الكثير من الأسهم لأنني اشتريتها خلال السنوات الخمس الماضية ولم أبيعها أبدًا.
لذلك اشتريت منزلاً في سيفيرفيل، جاتلينبرج، تينيسي منذ عام ونصف، قبل عامين. أعتقد أنني اشتريته مقابل 500، الشيء يقع في نطاق 808 و850. الكثير من الأسهم هناك. لقد اشتريت منزلاً مقابل 300 دولار بقيمة 550 أو 600 دولار. لدي كل هذه المنازل التي تحتوي على ستة أرقام من الأسهم. تقريبًا كل منزل من المنازل التي أملكها يحتوي على ستة أرقام أو عدة أرقام من ستة أرقام من الأسهم. وهذا ليس لأنني عبقري، بل لأنني أشتري باستمرار.
ولذا، إذا كنت بحاجة حقًا إلى البيع، فيمكنني البيع الآن في سوق المشتري. هل سأخسر المال مقابل أسهمي؟ ربما. ولكن لا يزال لدي رأس المال، لذلك لا... في رأيي، حسنًا، منزلي الصغير في جوشوا تري، لقد قمت ببنائه بمبلغ 165 ألفًا. سواء قمت ببيعه مقابل 300 أو 350 لا يهمني حقًا، لأن حجم رأس المال الذي قمت ببنائه، من الواضح أنني أريد أكبر قدر ممكن من المال، ولكن إذا اضطررت إلى خسارة 50 ألفًا بسبب السوق، هذا جيّد. الأموال كلها لعب... مثل أموال المونوبولي على أي حال. لم أدرك ذلك أبدًا، لذا فهو ليس ملكًا لي. هذه هي الطريقة التي أفكر بها نوعًا ما.
لذلك أود أن أقول أن غالبية محفظتي هي على هذا النحو، بخلاف بعض المشتريات الأخيرة، مثل منزلنا في سكوتسديل. اشترينا ذلك مقابل 3.25 مليون. لدينا 20٪ من حقوق الملكية فيها من الدفعة الأولى التي وضعناها عليها. ولكن إذا حاولنا بيعها الآن، حسنًا، لا أعرف، ربما سيكون الأمر جيدًا، ولكن مع، أعني أن رسوم سمسار العقارات البالغة 6٪ ستقتطع حقًا الكثير من هذه الأموال بالنسبة لنا. بشكل عام، أشعر بأمان تام لأنني قادر على بيع محفظتي إذا اضطررت لذلك، لكنني لا أريد ذلك حقًا.
ديفيد:
ولا تريد أبدًا أن تكون في وضع يتعين عليك فيه ذلك. تريد دائمًا أن تبيع لأنه من المنطقي أن تبيع. الرافعة المالية في صفك، إذا كنت ستبيع.
ومن ثم يعد البيع حدثًا معقدًا في حد ذاته لأنه من المحتمل أن تفرض ضرائب على تلك الأموال التي كسبتها وسترغب في إجراء 1031. لذا، إذا قمت ببيع هذا المنزل، فهل لديك مكان يمكنك وضعه فيه المال أو أنك تريد وضع المال؟ هل سيخلق هذا ضغطًا أكبر في حياتك مما لو كنت قد احتفظت بالممتلكات للتو؟
لكن بناء محفظتك الاستثمارية نفسها بحيث تكون في مكان لا تضطر فيه إلى البيع أبدًا، أعتقد أن ذلك يمثل أكثر من نصف المعركة. تعد الخصائص الفعلية التي تختارها وطريقة عملها مع بعضها البعض عنصرًا مهمًا جدًا للتأكد من أنك لن تكون أبدًا في وضع يتعين عليك بيعه عندما لا ترغب في ذلك. إذًا، ما هي بعض الأشياء التي قمت بها، يا روب، حتى هذه اللحظة ربما لتنويع شكل تلك المحفظة أو شراء أنواع مختلفة من الأصول التي ستغطي احتياجاتك، حتى لا تصل إلى هذا الموقف حيث، "يا رجل، لم تسر الأمور كما أردت خلال الشهرين الماضيين. لا بد لي من بيع شيء ما. "
روب:
لذلك أنا من أشد المعجبين بالتنويع، حتى مع... من الواضح أنني في الغالب، إن لم يكن كليًا، على المكشوف... حسنًا، نعم، الإيجارات قصيرة الأجل هي إيجارات متوسطة الأجل في الوقت الحالي. لكنني معجب كبير بالتنويع. لدي 35 بابًا في جميع أنحاء البلاد، حسنًا. لدي زوجين في كاليفورنيا. لدي واحدة في... حسنًا، لدي زوجين في أريزونا، وزوجين في تينيسي، وزوجين في تكساس، وواحد في ويسكونسن، والعديد منها في فرجينيا الغربية، و20 في نيويورك.
لذلك أنا في جميع أنحاء الخريطة. ودائمًا ما يقول الناس: "لماذا تفعل ذلك بنفسك؟ أليس من الصعب توظيف المنتقمون لديك؟" لكن بالنسبة لي، ما وجدته هو أنني أحب التنويع في جميع أنحاء البلاد لمواجهة الموسمية. وهذا شيء تحدثت عنه كثيرًا أيضًا فيما يتعلق بهندسة المحفظة، والذي أريد أن أتطرق إليه هنا في ثانية. لكن بالنسبة لي، لقد رتبت كثيرًا من إيجاراتي قصيرة المدى لشخصيات مختلفة لدرجة أنني لم أتألم أبدًا في شهر واحد محدد.
سأعطيك مثالا جيدا. إذا قمت بشراء منزل على الشاطئ وأغلقته في شهر مايو، فستشعر وكأنك عبقري لأنك ستسحقه من مايو إلى أغسطس. سوف تقول: "يا إلهي، أنا أذكى مستثمر عقاري على الإطلاق. سأجني نصف مليون دولار من هذا المنزل». ثم يأتي شهر سبتمبر وتقول: "أوه، أنا مفلس ولم أدخر أيًا من أموالي،" أليس كذلك؟
لذا، لمكافحة ذلك، عليك أن تفهم أن الأسواق الشاطئية، على سبيل المثال، موسمية للغاية ولا تسحقها إلا لمدة ثلاثة أشهر من العام. وهذا يعني أنك إذا كنت ستشتري عقارًا آخر، فمن المحتمل أنك لا ترغب في إنشاء عقار آخر على الشاطئ وإلا فلن تجني المال إلا لمدة ثلاثة أشهر من العام. إذن ما تريد القيام به هو العثور على عقار آخر ربما لمدة تسعة أشهر من العام، ثم ترتيبه مع الأشهر الثلاثة الأخرى، مما يحقق تدفقًا نقديًا بحيث يكون لديك دائمًا أموال قادمة.
وهذا شيء اختبرته بالفعل على وجه التحديد، بطريقة جيدة... أو تعلمته بطريقة جيدة حقًا، مثل ممتلكاتنا في سكوتسديل. اشترينا قصرًا بمساحة 6,000 قدم مربع في الصحراء، مغلقًا في يونيو عندما لا يذهب أحد إلى سكوتسديل. وبشكل أساسي من يونيو إلى نوفمبر، لا أستطيع أن أقول إنها كانت صراصير، لكن أكتوبر كان جيدًا، وكان نوفمبر بطيئًا بعض الشيء. ويبدو الأمر كما لو، يا رجل، إذا قام أي شخص آخر لم يكن مستعدًا لهذا الأمر بدفع مبلغ رهن عقاري قدره 17,500 دولار، فسوف يتألم. سيكونون مثل، "يا إلهي، سوف أفلس." ولكن نظرًا لأن بقية وحداتي الـ 35 تسحقها بشكل أساسي، فهي جميعها متداخلة طوال العام، ولم يكن الأمر مهمًا.
ونحن الآن على أبواب شهر ديسمبر، وقد حجزنا في منتصف الطريق، ثم حصلنا للتو على حجز بقيمة 7,000 دولار أمس لشهر يناير لمدة خمسة أيام، حجز بقيمة 7,000 دولار. وهذه مجرد واحدة من تلك التي جاءت. والآن في يناير، نحن نتقاضى ما بين 1500 إلى 2,200 دولار في الليلة. والآن يبدو الأمر مثل، "أوه، حسنًا. نعم عظيم. لاحظ لنفسك، قم بشراء عقار فاخر في موسم الذروة حتى لا تتحمل دفعات الرهن العقاري لمدة ستة أشهر من العام. ومع ذلك، فقد تمكنا أنا وأنت من تجاوز تلك العاصفة لأن لدينا محافظ استثمارية متنوعة نسبيًا.
ديفيد:
هذا مثال جيد جدًا على بنية المحفظة. لديك موسمية في الإيجارات قصيرة المدى. وهذا مهم بسبب اللعبة الذهنية. وكما ذكرت، ينفق الكثير من الأشخاص الأموال التي تأتي من إيجاراتهم لأنهم يستبدلون دخلهم W2 وأنت تنفق دخل W2. فلماذا لا تنفق دخلك السلبي من العقارات؟
تكمن المشكلة في الإيجارات التقليدية، فهي تتوافق بشكل وثيق جدًا وجيد جدًا مع الطريقة التي تدير بها أموالك الشخصية. لذلك تحصل على أموالك كل شهر أو كل أسبوعين. فتقول: "أنا أجني مبلغًا معينًا من المال شهريًا". ثم يتم إعداد جميع فواتيرك على أساس شهري. "أدفع كل شهر هذا العدد من الفواتير حتى أتمكن من وضع ميزانية معًا على أساس شهر واحد." حسنًا، إذا كان المستأجر يدفع نفس الإيجار كل شهر، فهذا يناسبك جيدًا لأنك تقوم بسداد دفعة الرهن العقاري كل شهر.
حسنًا، الإيجارات قصيرة الأجل، تفسد الأمر برمته لأنك لا تستطيع النظر إلى ما تجنيه في شهر واحد. نحن ننظر إلى ما يصنعونه خلال عام، لأنه ليس كل شهر هو نفسه. لذا، إذا أنفقت أموالك، فمن السهل جدًا أن تتفاجأ، كما قلت، معتقدًا أنك تفسد الأمر، وأنك تقوم بعمل رائع، والآن تقوم بإنفاق أموالك على العقار، ربما ينبغي عليك ذلك لا يكون كذلك، أو أنك تنفق أموالًا أكثر مما ينبغي. أنت تبرر رحلات باهظة الثمن إلى العقار بأشياء لا يجب أن تحدث حقًا لأن الأموال تتدفق، ثم تصل إلى أشهر الشتاء ويصبح الأمر سيئًا للغاية، وتخسر المال والآن تشعر حقًا سيء. إن عواطفك تتأرجح مقابل، كما قلت، إذا تمكنت من الحصول على واحدة تعادل الأخرى، فلن يكون لديك أبدًا تلك الارتفاعات الهائلة، التي تصعد لأعلى ثم تنخفض بشدة.
الطريقة الأخرى التي أعتقد أن قصر سكوتسديل نجح فيها من حيث بنية المحفظة هي أننا كنا نعلم أننا لن نجني الكثير من المال عندما اشتريناه لأول مرة. أعتقد أننا خططنا لمحاولة تحقيق التعادل خلال أول 18 إلى 24 شهرًا بشكل أو بآخر. ويعود جزء من ذلك إلى اضطرارنا إلى إنفاق الكثير من المال على العقار لتجهيزه. وأيضًا، كنا نعلم أننا لن نعرف ما الذي حدث من خطأ. علينا أن نكتشف سوقًا جديدًا.
يمكنك القيام بذلك عندما تكون محفظتك الحالية ذات تدفق نقدي قوي. لا يمكنك فعل ذلك إذا كان هذا هو العقار الوحيد الذي تشتريه، وهذا هو العقار الوحيد الذي يدخل إلى محفظتك، ولم يكن لديك الكثير من المال، فسوف تخسر العقار. اشترينا أيضًا هذا المنزل بأفق طويل المدى.
نقول: "نحن نشتري هذا الأمر برمته بأقل من تكلفة الأرض نفسها إذا اشترينا الأرض للتو". حسنًا، لكننا على الأرجح لن ندرك هذه القيمة لمدة خمس إلى عشر سنوات في المستقبل. كانت هذه منطقة نعلم أننا نحب سكوتسديل حقًا على المدى الطويل، ونوع الأشخاص الذين ينتقلون إلى هناك، والطريقة التي يتم بها إنشاء الاقتصاد. نعتقد أن أداء السوق سيكون جيدًا بشكل لا يصدق، ولكنك لن تتمتع برفاهية جني الأموال خلال 10 سنوات إذا كنت بالكاد تحقق ذلك الآن. إذا كنت تقول: "أريد أن أترك وظيفتي في W10، فسيكون شراء هذا المنزل أمرًا سيئًا." لذلك السبب الذي جعلنا قادرين على-
روب:
في الوقت الذي اشتريناه فيه، في الشهر الذي اشتريناه فيه، نعم.
ديفيد:
ولكن حتى لو كنا قد اشتريناه خلال الوقت الذي يزور فيه الناس سكوتسديل، فإننا ما زلنا ... مثل سخان حمام السباحة، يتعين علينا استبداله واستبدال سخان المياه والملعب الرياضي الذي يجب القيام به. لا يزال بإمكانك الدخول في هذا الأمر بمبلغ بضع مئات الآلاف من الدولارات في الحفرة التي لم تكن تخطط لها عندما تشتري منزلاً بهذا الحجم في منطقة جديدة. لقد تمكنا من ذلك، لأن الأشياء التي اشتريناها قبل ذلك كان أداؤها جيدًا لدرجة أنها أتاحت لنا القدرة على تحقيق مكاسب هائلة لأنفسنا في المستقبل. هذا يشبه أن تضع مائة دولار في جيب معطفك ثم تعود بعد 10 سنوات وتكتشف أن المبلغ يساوي مائة ألف دولار. إنه نوع من الوضع من هذا القبيل. ولكن إذا لم يكن لديك المال لتعيش عليه، فلا يمكنك وضع مائة دولار في جيب المعطف.
روب:
نعم نعم بالتأكيد. نعم. وعندما أقول الوقت الذي اشترينا فيه، كنت أعني أننا اشتريناه في يونيو مقابل يناير. والآن بدأت في الوصول إلى تلك النقطة حيث أقول، "أوه، مرحبًا، نحن أذكياء. ينظرون إلينا. انظر إلى هذا الحجز الذي تبلغ قيمته 7,000 دولار أو هذا الذي تبلغ قيمته 10,000 دولار،" والآن يتصل بنا الأشخاص لحضور الأحداث وكل هذا النوع من الأشياء. إنه مجرد القليل من التدفق البطيء. ولكن كما قلت، قمنا بتخطيط محافظنا الاستثمارية وفقًا لذلك. لن أطلب أبدًا من أي شخص أن يذهب ويشتري عقارًا بقيمة 3 ملايين دولار ما لم يكن لديه القدرة على تحمل أي نوع من مطبات الطريق. ولكن أيضًا الجانب المالي المتمثل في امتلاك محفظة يمكن أن يعوضك عن الركود.
ديفيد:
كما أنك لن تطلب من أي شخص أبدًا الاستمرار في شراء منازل بقيمة 40,000 ألف دولار في الغرب الأوسط حتى تحصل على 700 منزل منها. هذا لا يعمل أيضا، أليس كذلك؟ لذلك هناك تقدم في كيفية تغيير الاستثمار العقاري. لقد بدأت بعجلات التدريب أو دراجة ثلاثية العجلات، ثم انتقلت إلى عجلات التدريب، ثم ركبت الدراجة وتنتقل نوعًا ما عبر فئات الأصول أثناء التعلم. إن وضع ذلك في الاعتبار أثناء قيامك ببناء محفظتك سيساعدك على التغلب على عواصف الحياة التي تأتي.
روب:
انها حقيقة. واسمحوا لي فقط أن أقول، لقد دمرتم العقارات... كيف أقول هذا؟ لقد أفسدت هذا الأمر بالنسبة لي، فعندما أردت الذهاب وشراء 10 منازل بقيمة 300,000 ألف دولار، قلت: "لماذا تفعل ذلك؟ هذه وظيفة. اذهب لشراء منزل بقيمة 3 ملايين دولار. وكنت مثل ، "آه". ثم اشتريناها وقلت: "أوه، نعم، لا ينبغي لي شراء هذه المنازل التي تبلغ قيمتها 300,000 ألف دولار بعد الآن." والآن لا أفعل ذلك.
والآن يبدو الأمر كما لو أنني أرى هذه الصفقات تأتي عبر مكتبي طوال الوقت وهي صفقات جيدة، ولكن كما تعلمت منك، ليس من الممكن الاستمرار في شراء هذه الملابس. والآن أنا انتقائي جدًا بشأن التقلبات التي أتخذها في سيناريو أكبر. في الوقت الحالي، أحاول إنشاء 50 بابًا في المرة الواحدة أو محاولة إنشاء عقارات فاخرة، أو محاولة القيام بأشياء لها معنى أكبر بكثير في وقتي. لذلك أعتقد أن أشكركم على كلا الطرفين. أشكرك لأنك دمرتني، وأشكرك لأنك غيرتني.
ديفيد:
لقد كنت قطة وكنت تصطاد الفئران، وكنت تحصل على كل احتياجاتك من السعرات الحرارية من تلك الفئران. لكن يا صديقي، لقد كبرت وأصبحت أسداً، والآن الفئران لا تليق بأسد في مكانتك، وأنت الآن تطارد الغزلان، كما ينبغي أن تكون.
روب:
لذا، عندما يتعلق الأمر بهندسة المحفظة العقارية يا ديفيد، هل يمكنك أن تعطينا بعضًا من، لا أعرف، بعض الركائز أو بعض المعايير التي تدخل في تجميع محفظتك العقارية فعليًا؟
ديفيد:
نعم. لذلك عندما تنظر إلى محفظتك ككل، هناك خمسة أشياء أود أن أحاول خلق نوع من التوازن فيها لأن هذه كلها طرق يمكنك من خلالها بناء ثروة مستدامة ستستمتع بها بالفعل. إنه شكل من أشكال البناء مثل حصن مالي سيصمد بغض النظر عما يُلقى عليه مقابل منزل مطبوع ثلاثي الأبعاد يمكنك رميه بسرعة كبيرة وتوسيع نطاقه بسرعة، ولكن عندما تضرب العاصفة الأولى، سوف يسقط.
الأول هو العدالة. تريد أن يكون لديك الكثير من الطاقة في تلك المحفظة. كما قلت يا روب، إذا مررت بأوقات عصيبة، يمكنك التخلص منها. هذا هو المكان الذي يوجد فيه الاتجاه الصعودي الكبير في محفظتك. ستقوم ببناء أكبر ثروتك من خلال الأسهم التي تنشئها من خلال امتلاك العقارات على المدى الطويل. لذلك هذا هو أحد الأشياء الأولى التي تريد التفكير فيها.
التالي هو التدفق النقدي. أنت بحاجة إلى تدفق نقدي، ليس فقط لتعويض دخلك، ولكن أيضًا للتأكد من قدرتك على الاحتفاظ بالممتلكات لفترة طويلة. لأن التدفقات النقدية هي الطريقة التي تتأكد بها من قدرتك على سداد هذه الدفعة، مما يسمح بحدوث حقوق الملكية، إلا إذا دخلت في حقوق الملكية مباشرة.
التالي هو السيولة. هذا ليس فقط في المحفظة ولكن في حياتك. يجب أن يكون لديك احتياطيات. هذا شكل من أشكال السيولة، المال الذي يمكنك الاستفادة منه. هل يمكنك الاقتراض من خطة التقاعد؟ هل قمت بإعداد HELOC على الممتلكات؟ إذا كنت في مأزق، إذا حصلت على فرصة جيدة، هل لديك المال الذي يمكنك تحويله مباشرة للحصول على عقار جديد، أو إصلاح شيء خاطئ، أو تحسين العقار، مهما كانت الحالة ، وهذا في أفضل صحة لمحفظتك ككل؟
والخطوة التالية ستكون سهولة الملكية. لن تقوم أبدًا ببناء محفظة كبيرة تحقق أداءً جيدًا إذا كنت تكره امتلاكها. إذا كان لديك 40 إيجارًا قصير الأجل وقمت بإدارتها جميعًا بنفسك، فلن تتمتع بسهولة الملكية. هذا ليس شيئًا ستستمتع به. إذا كنت تشتري عقارات في أحياء سيئة، حتى لو كنت تحصل على صفقات رائعة، فسينتهي بك الأمر إلى كره امتلاكها ولن تكبر. لن تحصل على تلك الأسهم أو التدفق النقدي. لذلك يمكن أن يكون لديك عدد قليل من الأطفال الذين يعانون من مشاكل في محفظتك. في بعض الأحيان تكون هذه الأشياء تستحق العناء، ولكن لا يمكن أن تكون شيئًا لا تحب امتلاكه في أغلب محفظتك الاستثمارية.
وعليك أن تأخذ ذلك في الاعتبار عند البناء. والأخير سيكون قابلية التوسع. هل تفعل ذلك بطريقة يمكنك من خلالها الاستمرار في التوسع والاستمرار؟ هل ستشتري 10 منازل بقيمة 300,000 ألف دولار مراراً وتكراراً؟ حسنًا، يبدو هذا رائعًا في البث الصوتي عندما نقول: "أوه، يمكنك اقتراض المال من المستثمرين". ونبني نوعًا ما مخططًا تنظيميًا كاملاً للمكان الذي تذهب إليه كل قطعة، ويبدو ذلك رائعًا للمهندسين، فيقولون، "هذا ناجح." ولكن عندما تحاول فعليًا تنفيذ المسرحية التي رسمتها للتو، تدرك أنك لا تملك المهارات اللازمة للقيام بذلك أو أنها لا تعمل عمليًا، كما حدث من الناحية النظرية.
لذا تعد قابلية التوسع جزءًا مهمًا جدًا من محفظتك ككل. وفي كثير من الأحيان، يعني ذلك تخفيف بعض الخصائص التي يصعب توسيع نطاقها واستبدالها بخصائص أسهل أو الانتقال من فئة أصول إلى أخرى طالما تم استيفاء متطلباتك الأربعة الأخرى.
روب:
نعم نعم نعم. لذلك يبدو أن ما نبحث عنه حقًا هو التوازن بين مجموعة من الأشياء المختلفة مقابل الخوض في جانب واحد وهذا أمر منطقي. لقد سألتني كيف أقوم بالتنويع وقلت: "حسنًا، أنا أقوم بالتنويع في الموقع"، لكن هذه في الواقع ليست الطريقة الوحيدة التي أقوم بها للتنويع عندما أرغب في بناء محفظتي الاستثمارية. أقوم بالفعل بتنويع أنواع الوحدات التي أقوم بإدراجها على منصات التأجير قصيرة المدى أيضًا.
لذا، نعم، لقد حصلت عليها عبر أريزونا وتكساس وكاليفورنيا ونيويورك. ولكن لدي أيضًا وحدات رائعة حقًا أحب الاستمتاع بها. وأحيانًا أشتري وحدة لمجرد أنها ملكية رائعة المظهر. لدي منازل صغيرة، لدي خيام، لدي تيارات جوية، لدي شاليهات، لدي كبائن، لدي كبائن حديثة لمنتصف القرن، لدي شقق سكنية، أنا لقد حصلت على القليل من كل شيء.
وهذا حقًا لأنني أحب أن أجذب جميع أنواع الجماهير المختلفة. بهذه الطريقة، أعرف ما إذا كان هناك شيء ما عصري أم أنه ليس ساخنًا، مثل منزل صغير على سبيل المثال، يحبه الناس دائمًا. لا يرغب الناس في البقاء في منازل صغيرة خلال عام أو عامين، مثلما فعلوا هذا العام. حسنًا، لدي كل هذه الأنواع الأخرى من الخصائص لتلبية كل ذلك. لذلك، بالنسبة لي، أبحث دائمًا عن التوازن في محفظتي في الأنواع الفعلية من القوائم التي أقوم بإنشائها والتجارب التي أقدمها للناس.
ديفيد:
هذا كل شيء. عليك أن تفكر بهذه الطريقة. وعندما يسير كل شيء على ما يرام في السوق، فإننا لا نفكر في التنويع. نحن لا نفكر فيما إذا حدث خطأ ما. نحن نفكر فقط في الطريقة الأسهل والأسرع والأكثر متعة لتوسيع نطاق ما نقوم به. وهذه هي الطريقة التي يمكنك من خلالها بناء بيت شجرة لنفسك. يمكنك بناء تلك بسرعة كبيرة. في غضون ساعتين، يمكنك إنشاء بيت شجرة لنفسك، لكن ليست الطريقة التي تبني بها حصنًا هي التي ستصمد أمام اختبار الزمن.
روب:
حسنًا، لقد كنت أعمل في قرية بيت الشجرة الخاص بي في جاتلينبرج بولاية تينيسي منذ عام ونصف تقريبًا، لكنني حصلت للتو على التحديث بشأن ذلك اليوم. وأعتقد في الواقع أننا سنبدأ العمل في غضون شهر تقريبًا وسيكون هناك أربعة بيوت شجر مقببة في الهواء، كما أعتقد قياسي جدًا لبيت شجرة، ثم منزل صغير، بيت شجرة صغير على شكل حرف A أيضًا. وهذا أيضًا يدخل في كيفية التنويع. أريد أن أذهب أكثر إلى الإقامات الفريدة. لكن نعم، حتى أتمكن من فهم نوع المعلمات الخاصة ببنية المحفظة، أردت فقط تلخيصها للجمهور. لدينا الأسهم والتدفق النقدي والسيولة وسهولة الملكية وقابلية التوسع. هل فاتني أي منها؟ ومع هذه الأشياء الخمسة، نريد توازنًا جيدًا.
ديفيد:
هذا كل شيء. وأنت تريد ذلك... لذلك يجب أن يعوض كل من هذه الأشياء نقاط الضعف الموجودة في الآخرين.
روب:
حسنًا، رائع. حسنا لقد كان هذا جيدا حقا. يؤسفني أن أبلغ الجميع بأننا نختلف كثيرًا في النصف الأول من هذا وسنعطيكم نصفًا آخر... أعتقد أنني لست نادمًا، أنا متحمس.
ديفيد:
رقم عرضين.
روب:
نعم، نحن نقدم لك الجزء الثاني من هذا حيث ندخل في بعض الأسئلة الأكثر إثارة، وربما حتى العميقة. ما هي التحديات الفعلية التي نمر بها في أعمالنا، وبعض المزالق؟ إذا خسرنا كل شيء غدًا، فكيف يمكننا إعادة بناء محفظتنا بدءًا من الصفر بمبلغ 0 دولار؟ سيكون ذلك في الحلقة القادمة من BiggerPockets. أنا متحمس جدًا لذلك لأنني لا أعرف إذا كان لدي الإجابات بعد، لكننا سنكتشفها قريبًا.
ديفيد:
ينبغي أن يكون ممتعا جدا. هذه الأسئلة التي ستفعلها إذا بدأت بالأسئلة هي دائمًا بعض الأشياء المفضلة لدي، لأنها تجبرك على إخراج أشياء من نفسك لم تكن لتمتلكها عادةً.
روب:
هذا هو الحال في كل مرة يكون لديك فيها أنظمتك العبقرية العميقة. وأنا أقول، “آه. أعلم أن إجابتي ليست من هذا القبيل. هذا جيد. [غير مسموع 00:52:49]…
ديفيد:
لهذا السبب سأفعل [غير مسموع 00:52:50] ثانيًا لأنني أحمق.
روب:
اعلم اعلم.
ديفيد:
حسنًا. حسنا، شكرا لك، روب. أقدر بعض الأفكار التي شاركتها هنا وطرحت أيضًا بعض الأسئلة الجيدة حقًا، لذا شكرًا لك على ذلك. لن أتمكن من تقديم إجابات جيدة إذا لم أحصل على أسئلة جيدة.
ولكم أيها المستمعون، نأمل أن تكونوا قد استمتعتم بهذه الحلقة التي تتحدث عن كل الأشياء التي يمكن أن تسوء في مجال العقارات وما نفعله للتخفيف من هذه المخاطر. في العرض التالي، سوف نتناول ما سنفعله إذا بدأنا من جديد للمساعدة في الاستعداد لمواجهة أي خطأ، لأن المستثمرين الحكماء لا يستعدون لسير كل شيء على ما يرام. إنهم يضعون خططًا لما سيفعلونه إذا ساءت الأمور، ويستعدون وفقًا لذلك.
إذا أعجبك هذا العرض، فيرجى تقديم معروف لنا، وإعطائنا تقييمًا بخمس نجوم أينما كنت تستمع إلى البودكاست الفعلي، سواء كان ذلك Apple Podcast، أو Spotify، أو Stitcher، أو أيًا كان ما تفضله. ما عليك سوى الانتظار لثانية سريعة، ويرجى تزويدنا بهذه المراجعة حتى نتمكن من البقاء في أفضل بودكاست عقاري في العالم. وإذا كان لديك بعض الوقت، فاستمع إلى حلقة أخرى من حلقاتنا. هذا هو ديفيد جرين الذي يمثل روب، ولديه قميص واحد، Abasolo.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- لماذا تدفق مالي ليس as الخدمة الموثوقة كما يعتقد معظم المستثمرين ولماذا لا يمكنك الاعتماد عليه
- الأشياء القليلة التي يمكن أن تكون كاملة تدمير محفظتك العقارية
- السيولة و ما هو المبلغ النقدي الذي يجب أن يكون في متناول اليد /جاهز للنشر عندما تسوء الأمور
- لماذا يجب على جميع المستثمرين العقاريين نسعى جاهدين لنكون "أصحاب الملايين المفلسين"
- التنويع العقاري ولماذا تريد امتلاك الإيجارات في أكثر من سوق
- • خمسة عوامل لبنية المحفظة التي يجب على كل مستثمر الانتباه إليها
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- 10 مليون دولار
- $3
- 000
- 1
- 10
- اشتراك شهرين
- 20 سنة
- 3d
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- إطلاقا
- استمر
- الوصول
- وفقا لذلك
- حسابي
- الحسابات
- نقر
- كسب
- كسب
- استحواذ
- في
- اكشن
- في الواقع
- إضافي
- دعاية
- محام
- بعد
- ضد
- عملاء
- AIR
- Airbnb
- الكل
- يسمح
- سابقا
- دائما
- مدهش
- أمريكا
- كمية
- تحليل
- تحليل
- و
- آخر
- إجابة
- الأجوبة
- توقع
- كان متوقعا
- القلق.
- بعيدا
- استئناف
- تفاح
- نقدر
- تقدير
- تقترب
- موازنة
- هندسة معمارية
- المنطقة
- المناطق
- أريزونا
- حول
- جانب
- الجوانب
- الأصول
- فئة الأصول
- ممتلكات
- محام
- اهتمام
- جمهور
- جلسات
- أغسطس
- المؤلفة
- الأطفال
- الى الخلف
- دعم
- سيئة
- الرصيد
- مصرف
- حساب البنك
- حسابات بنكية
- مفلس
- على أساس
- في الأساس
- BAT
- بطاريات
- بطارية
- عمر البطارية
- تخزين البطارية
- معركة
- خليج
- شاطئ
- لان
- أصبح
- أن تصبح
- قبل
- يجري
- إيمان
- اعتقد
- مفيد
- الفوائد
- أفضل
- أفضل
- كبير
- أكبر
- أكبر
- فواتير
- قطعة
- اسود
- الحجوزات
- ازدهار
- الحدود
- الاقتراض
- اشترى
- مربعات
- استراحة
- الإفطار
- كسر
- BRIDGE
- جلب
- حطم
- ميزانية
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- الأعمال
- الأعمال
- يشترى
- المشترين
- شراء
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- يستطيع الحصول على
- ألغيت
- لا تستطيع
- الموارد
- سيارة
- فيزا وماستركارد
- يهمني
- cars
- حقيبة
- النقد
- تدفق مالي
- المصروفات
- قط
- اشتعلت
- سبب
- تسبب
- معين
- تحدى
- التحديات
- تغيير
- التغييرات
- قناة
- فوضى
- متهم
- شحن
- رسم
- التحقق
- أطفال
- اختار
- المدينة
- فئة
- فصول
- اغلاق
- عن كثب
- إغلاق
- ملابس
- تدريب
- جمع
- جمع
- مجموعة شتاء XNUMX
- مكافحة
- تأتي
- راحة
- بالارتياح
- آت
- مشترك
- مماثل
- تماما
- معقد
- عنصر
- المفاهيم
- صلة
- نظر
- نظرت
- باستمرار
- بناء
- بناء
- إنشاء
- محتوى
- واصل
- عقود
- مراقبة
- محادثة
- رائع
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- مجلس
- البلد
- زوجان
- الدورة
- محكمة
- بهيكل
- Covid
- كوفيد-19
- وباء COVID-19
- تحطم
- تحطم
- تحطمها
- خلق
- خلق
- خلق
- ائتمان
- بطاقة إئتمان
- المعايير
- حاسم
- فضول
- فضولي
- العملة
- حالياًّ
- حاليا
- قطع
- قطع
- التاريخ
- ديفيد
- يوم
- أيام
- صفقة
- تعامل
- المخصصة
- دين
- ديسمبر
- قررت
- القرار
- القرارات
- عميق
- الدفاع
- الطلب
- تابع
- اعتمادا
- يعتمد
- نشر
- نشر
- الايداع
- هدم
- دمار
- فعل
- الخلافات
- مختلف
- صعبة
- منضبط
- العرض
- تنويع
- متنوع
- تنويع
- لا
- فعل
- دولار
- دولار
- لا
- الأبواب
- مضاعفة
- مضاعف
- إلى أسفل
- الانكماشات
- دزينة
- قطرة
- تفريغ
- أثناء
- كل
- أسهل
- أسهل
- بسهولة
- اقتصادي
- اقتصاد
- الاقتصاد
- إما
- كهرباء
- العواطف
- إمبراطورية
- الموظفين
- ينتهي
- طاقة
- مهندس
- استمتع
- كاف
- مشروع
- الشركات
- كامل
- البيئة
- إنصاف
- خاصة
- أساسي
- عزبة
- الأثير (ETH)
- حتى
- الحدث/الفعالية
- أحداث
- في النهاية
- EVER
- كل يوم
- كل شخص
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- متحمس
- إثارة
- تنفيذ
- القائمة
- خروج
- ذو تكلفة باهظة
- تمكنت
- خبرة
- واسع
- احتفل على
- الوجه
- العوامل
- فال
- شلالات
- مروحة
- خيالي
- FAST
- أسرع
- صالح
- المفضلة—الحقيبة
- المفضلة
- مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية
- خوف
- الرسوم الدراسية
- قليل
- الشكل
- الأرقام
- معبأ
- نهائي
- المعيل هو
- مالي
- ماليا
- نهاية
- الاسم الأول
- حل
- ثابت
- مرونة
- نقف
- تدفق
- تدفق
- يطفو
- طيران
- اتباع
- متابعيك
- قدم
- للمستثمرين
- القوات
- إلى الأبد
- النموذج المرفق
- قلعة
- إلى الأمام
- وجدت
- مجانًا
- كثيرا
- صديق
- الصداقة
- تبدأ من
- جبهة
- بالإضافة إلى
- مرح
- صندوق
- التمويل
- مضحك
- مستقبل
- لعبة
- العلاجات العامة
- عبقرية
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- بنت
- منح
- معطى
- إعطاء
- العالمية
- Go
- هدف
- الله
- يذهب
- الذهاب
- خير
- عمل جيد
- درجة
- منح
- عظيم
- طامع
- أرض
- النمو
- نابعة
- مضمون
- الحرس
- شخص
- نصفي
- حفنة
- مقبض
- معالجة
- يحدث
- حدث
- يحدث
- الثابت
- العمل الشاق
- البوابات
- وجود
- رئيس
- صحة الإنسان
- صحي
- سمعت
- السمع
- مساعدة
- هنا
- الأبطال
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- جدا
- تأجير
- ضرب
- المشاهدات
- عقد
- عقد
- حفرة
- ثقوب
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- أمل
- نأمل
- الأفق
- مضيف
- أفضل العروض
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- إسكان
- سوق الاسكان
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- الانسان
- جائع
- صيد
- العقبات
- سوف
- صورة
- فوري
- أهمية
- مستحيل
- تحسن
- in
- دخل
- القيمة الاسمية
- الزيادات
- لا يصدق
- فرد
- لا محالة
- تضخم مالي
- معلومات
- رؤى
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- تعليمات
- التأمين
- مصلحة
- أسعار الفائدة
- الاستثمار
- استثمار
- الاستثمارات
- مستثمر
- المستثمرين
- المشاركة
- رجل حديدي
- مسائل
- IT
- نفسها
- اي تيونز
- يناير
- وظيفة
- الرحلات
- قفز
- واحد فقط
- احتفظ
- حفظ
- مفاتيح
- نوع
- ملك
- علم
- معرفة
- البلد
- كمبيوتر محمول
- اسم العائلة
- القوانين
- يؤدي
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- يترك
- مغادرة
- السماح
- مستوى
- الرافعة المالية
- LG
- الحياة
- نمط الحياة
- ضوء
- على الأرجح
- مما سيحدث
- خط
- سائل
- سيولة
- استماع
- قائمة
- مصانع
- القليل
- حي
- حياة
- الذين يعيشون
- قرض
- القروض
- موقع
- المواقع
- مقفل
- طويل
- لعبة طويلة
- وقت طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- أبحث
- تبدو
- فقد
- فقدان
- الكثير
- حب
- منخفض
- الحجم الأدنى للفريق (LTV)
- فاخرة
- لجنة الهدنة العسكرية
- صنع
- رائد
- أغلبية
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- مدير
- قصر
- كثير
- كثير من الناس
- رسم خريطة
- هوامش
- تجارة
- انهيار السوق
- الأسواق
- أعجوبة
- هائل
- رئيسي
- أمر
- معنى
- ذات مغزى
- يعني
- الوسائط
- تعرف علي
- عقلي
- المذكورة
- فأره
- وسط
- منتصف المدة
- ربما
- مليون
- مليون دولار
- مليون دولار
- مليونير
- ملايين
- مانع
- عقلية
- دقائق
- الأخطاء
- تخفيف
- تقدم
- مال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- صباح
- رهن
- أكثر
- خطوة
- أفلام
- يتحرك
- متعدد
- الكون المتعدد
- التنقل
- تقريبا
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- سلبي
- صاف
- جديد
- سوق جديد
- نيويورك
- التالي
- ليل
- عادة
- نوفمبر
- أرقام
- كثير
- شهر اكتوبر
- في كثير من الأحيان
- حسنا
- ONE
- جاكيت
- طريقة التوسع
- تعمل
- عملية
- آراء
- الفرصة
- معارض
- طلب
- التنظيمية
- في الأصل
- أخرى
- أخرى
- في الخارج
- الكلي
- بين عشية وضحاها
- الخاصة
- مملوكة
- ملكية
- مدفوع
- وباء
- ورق
- موازية
- المعلمات
- جزء
- خاص
- الشريكة
- أجزاء
- سلبي
- الدخل السلبي
- الماضي
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- كشف رواتب
- بلد
- قمة
- مجتمع
- الشعب
- فى المائة
- نفذ
- أداء
- فترة
- فترات
- شخص
- الشخصية
- الشخصيات
- شخصيا
- منظور
- اختيار
- قطعة
- المكان
- خطة
- مخطط
- تخطيط
- خطط
- زرع
- منصات التداول
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- لعب
- من فضلك
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- بسبب، حظ
- نقاط
- سياسة
- تجمع
- فقير
- محفظة
- المحافظ
- ان يرتفع المركز
- ممكن
- قوة
- ممارسة
- وتوقع
- تفضل
- إعداد
- أعدت
- جميل
- منع
- سابق
- الأسعار
- ابتدائي
- مبدأ
- مبادئ
- الأولوية
- استباقية
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- إنتاج
- الربح
- مربح
- تقدم
- تنفيذ المشاريع
- دفع
- HAS
- الملكية
- الحماية والوقاية
- شراء
- مشتريات
- غرض
- دفع
- دفع
- وضع
- وضع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- أسرع
- بسرعة
- نطاق
- بسرعة
- الأجور
- تصنيف
- الوصول
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- أدرك
- أدركت
- سمسار عقارات
- سبب
- الأسباب
- خلاصة
- الأخيرة
- مؤخرا
- تعبئة رصيد
- مسجل
- المرجع
- برد
- ندم
- اللائحة
- قوانين
- رحاب
- صلة
- نسبيا
- الخدمة الموثوقة
- أعاد التنظيم
- الاجار
- الإيجارات
- يحل محل
- مثل
- المتطلبات الأساسية
- حجز
- الاحتياطيات
- REST
- نتيجة
- تقاعد
- إيرادات
- مراجعة
- النوادي الثرية
- تخلص من
- صدع
- المخاطرة
- طريق
- المتداول
- لفات
- دائري
- خراب
- قاعدة
- يجري
- خزنة
- السلامة
- قال
- نفسه
- حفظ
- مدخرات
- حساب التوفير
- التدرجية
- تحجيم
- حجم
- التحجيم
- خائفة
- سيناريوهات
- مخطوطات
- الموسم
- الثاني
- ثواني
- تأمين
- رؤية
- انتقائي
- SELF
- بيع
- بيع
- إحساس
- سبتمبر
- الخدمة
- خدمة
- طقم
- عدة
- مشاركة
- شاركت
- مشاركة
- الدرع
- التحولات
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- يظهر
- غلق
- هام
- بشكل ملحوظ
- عزباء
- جلسة
- حالة
- حالات
- SIX
- ستة أشهر
- مهارات
- تثاقل
- بطيء
- صغير
- سمارت
- So
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- باعت
- الصلبة
- بعض
- شخص ما
- شيء
- في مكان ما
- قريبا
- مصدر
- الفضاء
- تحدث
- تحدث
- محدد
- على وجه التحديد
- أنفق
- الإنفاق
- مسمار
- التموج
- انقسم
- الرعاة
- رياضة
- سبوتيفي
- مربع
- مستقر
- موقف
- معيار
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- خبأ
- الولايه او المحافظه
- إقامة
- خطوة
- الشائكة
- لا يزال
- STONE
- قلة النوم
- تخزين
- متجر
- تخزين
- قصص
- عاصفة
- العواصف
- مستقيم
- الإستراتيجيات
- مجرى
- تيارات
- إجهاد
- أقوى
- الهيكلي
- بناء
- النضال
- طالب
- عدد الطلبة
- الاشتراك
- تحقيق النجاح
- ناجح
- تعرض جيد للشمس
- فائق
- البقاء على قيد الحياة
- استدامة
- بجعة
- أرجوحة
- نظام
- أنظمة
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- نقر
- الضرائب
- معلم
- فريق
- مؤقت
- مستأجر
- تجربه بالعربي
- تكساس
- •
- المستقبل
- المعلومات
- العالم
- من مشاركة
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- هذا العام
- فكر
- التهديد
- ثلاثة
- عبر
- طوال
- رمي
- مربوط
- TikTok
- الوقت
- الجدول الزمني
- مرات
- معلومات سرية
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- غدا
- طن
- جدا
- تيشرت
- موضوع
- تواصل
- نحو
- تجارة
- تقليدي
- قادة الإيمان
- النص الكامل
- تحويل
- علاج
- الفرز
- صحيح
- منعطف أو دور
- تحول
- أنواع
- عادة
- مع
- فهم
- فهم
- فريد من نوعه
- وحدة
- الوحدات
- الكون
- تحديث
- رأسا على عقب
- us
- الدولار الأمريكي
- تستخدم
- عادة
- القيمة
- قيمنا
- القيم
- مختلف
- السيارات
- مقابل
- فيديو
- المزيد
- الرؤى
- فيليج
- فرجينيا
- فولكس واجن
- انتظر
- مطلوب
- شاهد
- مراقبة
- مياه
- طرق
- ثروة
- الطقس
- أسبوع
- أسابيع
- West Side
- فيرجينيا الغربية
- ابحث عن
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- بري
- سوف
- يفوز
- الشتاء
- الأسلاك
- ويسكونسن
- WISE
- بدون
- للعمل
- اكتشف - حل
- عمل
- عامل
- أعمال
- العالم
- أسوأ
- قيمة
- سوف
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت