想要拥有第二个家的理由有很多。无论您是要跨入房地产投资并需要一处每月都能带来现金流的房产,还是只是需要一个避暑的地方,第二套房子都是经典“自由”生活方式的支柱。
然而,购买另一处房产是一项严肃的财务承诺。如果购买第一套房子是您可能进行的最大的金融交易之一,那么购买第二套房子也可能是同样大的交易。因此,在购买第二套住房之前,计算一下您是否能够负担购买成本和维护费用是具有财务意义的。
因此,无论您是想寻找完美的海滩度假胜地、大城市附近的通勤房,还是出租房产来启动房地产投资组合,您都需要有关如何购买第二套住房的最佳建议。
本文探讨了获得第二套住宅房产所有权的必要步骤。您将学习如何选择地点、寻找融资并完成交易。
第二套住房什么时候是好的投资?
除主要住所外购买房屋还有多种经济好处。我们将在下面列出它们。
现金周转
在您不住在第二套房子期间将您的第二套房子作为短期租金或作为长期租金出租,是开始房地产投资和开始建立现金流的好方法。
升值
尽管房地产市场经历起起落落,但总体趋势表明,从长远来看,房地产价值会升值。这意味着从长远来看,您可以期待健康的升值率,悄悄地建立您的净资产。
税收优惠
购买第二套住房意味着您可以获得多项税收优惠,从而减少您欠国税局的税款。例如,您可能有资格获得抵押贷款利息扣除或财产税扣除。
然而,在出于税收目的考虑购买第二套住房之前,获得合理的财务建议是明智之举。关于房地产投资的财产税法可能会发生变化。根据您占用额外房产的天数,国税局可能会将其视为第二套住房或投资房产,每种房产都有不同的税收影响。
你能买得起多少套房子?
在购买第二套房子之前,评估您的财务状况至关重要。
例如,您可能需要获得第二套住房抵押贷款的资格。有足够的收入和储蓄来支付意外开支也很好。例如,如果您的职位空缺时间延长,您会怎么做?如果利率上升,你还能支付抵押贷款吗?拥有出租房产还需要考虑额外的费用。
抵押贷款机构对第二套住房的要求
抵押贷款机构通常要求购买第二套住房时支付更高的首付、更高的最低信用评分,并提供更高的利率。
建议首付10%以上,手头现金充足。还有许多贷方会要求您至少在一年中的部分时间居住在该房产中。
计算债务收入比 (DTI) 要求
抵押贷款批准始终取决于 债务与收入比率 要求。例如,如果您要购买第二套住房,通常需要 DTI 低于 45% 才能获得第二套住房抵押贷款的预先批准。
以下是计算债务与收入比率的快速方法:
- 将您的每月账单加起来,包括抵押贷款付款、信用卡付款和其他债务付款。
- 将金额除以您的月总收入(税前收入)。
- 结果是显示您的 DTI 的百分比 - 数字越低,您对抵押贷款机构的风险就越小。
度假屋与投资物业
了解度假屋和投资房产之间的区别至关重要。例如,税收优惠、融资和抵押贷款选项根据您的房屋用途而有所不同。
一般来说,度假屋是您出于享受目的而拥有的房屋,或者在该房产中居住的时间比租赁时间少百分之十的房屋。另一方面,当租户一年中大部分时间居住时,第二套住房就成为投资房产。
如何购买第二套房子
购买第二套房子需要与购买主要住宅时相同的尽职调查和财务计算。然而,运营成本、抵押贷款选择、贷款支付和维护成本可能会比您当前的房屋高得多。
考虑购买和拥有第二套住房的所有成本
在决定购买第二套房子之前,计算数字至关重要。
以下是一些需要考虑的费用:
- 财产税: 您必须为主要住宅等次要房产纳税。但是,根据您的纳税身份,您可能有资格获得财产税减免。
- 保养: 维护第二套房子的成本可能相对较高,因为您通常依赖第三方承包商。例如,物业管理公司、草坪服务、紧急维修和保养都会影响您的收入来源。
- 公用事业: 作为租赁协议的一部分,长期租户通常需要支付水电费。但是,对于短期租赁度假屋,您必须计算能源费用。例如,在冬天,室内环境温度对于防止潮湿和霉菌问题是必要的。
- 保险: 第二套房子的保险费用比你的主要住宅要高。此外,根据财产的类型(度假屋或投资财产),您必须在不同的保险选项之间进行选择。例如,某些海滩度假村可能需要危险保险。出租房产的保险比第二套房子的保险更贵。
探索您的融资选择
成功的房地产投资 取决于获得正确的融资选择。但第二套房子的抵押资格会比你现在的抵押贷款更严格。此外,贷款选择取决于投资房产或度假屋的具体信用评分要求。
巨额贷款或传统贷款是购买第二套住房时最常见的两种融资选择。
- 常规贷款: 要获得传统贷款的资格,您必须满足房地美和房利美规定的收入和首付要求,并在 FHFA(联邦住房金融管理局)规定的限额内。但是,此类贷款对于第二套住房有两个限制:
- 您的信用评分必须至少为 620。但是,信用评分越高,就越能获得最优惠的利率。
- 您一年中出租房屋的时间不能超过六个月;否则,分类为投资性房地产。
- 巨额贷款: 这种贷款选项也称为不合格传统抵押贷款,可用于为房地产购买融资。以下是获取的一些要求 批准巨额贷款:
- 信用评分至少为 700(一些贷方规定信用评分至少为 720)。
- 债务与收入比率低于45%。
- 有些贷方要求您有足够的现金来支付 12 个月的抵押贷款。
获得抵押贷款的预先批准
在房地产投资过程中尽早获得抵押贷款预先批准至关重要。预先批准可以让您知道您可以为第二套住房提供多少费用。此外,完成房地产交易时,融资过程会更快。
对潜在的住房市场进行市场研究
与任何房地产投资一样,购买房产用于出租或作为第二套住房时,尽职调查至关重要。因此,您必须对具有坚实投资潜力的房地产市场进行深入研究。
以下是寻找合适房产类型的一些重要提示:
- 确定该房产是用于出租、您的第二住所还是两者的混合。
- 分析您正在考虑的当地区域当前的市场趋势。
- 研究社区的生活质量、便利设施以及与主要设施的距离。
- 查看五六个类似的房产以找到最优惠的价格。
- 计算可比房产的平均价格。
购房过程的下一步是寻找当地的房地产经纪人来找到您理想的第二居所。
寻找信誉良好的房地产经纪人
购买第二套房时,经验丰富的房地产经纪人非常宝贵。他们将覆盖所有基地,寻找最适合您需求的交易——如果您要在另一个州购买房产,这一点至关重要。他们还可以处理与卖家的初步谈判,为您节省差旅费用和时间。
即使在当地购买第二套房产,优秀的房地产经纪人仍然很有用。这是因为他们可以找到适合您生活方式要求的理想房产。例如,合适的房产类型取决于您是否计划购买第二套住房或投资房产。或者您想搬到新家并租用现有房产?在这些情况下,当地房地产经纪人的服务至关重要。
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提出报价
一旦您找到了梦想家园,就该出价了。您可以与房地产经纪人制定谈判策略以及报价金额。这包括销售协议中的或有事项以及您可以负担多少保证金(首付款)。
您的报价是否低于挂牌价或满足买家的价格取决于房屋价值是否公平以及您想要该房产的程度。但是,您的房地产经纪人可以再次指导您完成整个过程。
如果买家接受您的报价,您就开始完成交易的过程。如果买家还价,您将不得不协商愿意花多少钱。
关闭
房屋交割可能需要 30 至 45 天的时间。然而,根据抵押贷款申请、房屋评估和房屋检查中的问题,时间可能会更长。在此期间,成交代理人将执行所有必要的任务,将财产所有权从买方转移到卖方。
以下是完成房地产交易时的必要步骤:
- 开设托管账户: 通常,您的房地产经纪人会开设一个账户,用于存放押金、保证金和贷方的资金。
- 寻找成交代理人或房地产律师: 一些州要求您聘请房地产律师来完成交易并提交文件。
- 产权搜索和保险: 此步骤确认了该财产的合法所有权。保险可以保护您和贷方免受产权缺陷、留置权或产权负担的影响。
- 房屋评估: 您的贷方会安排 财产评估 以确保数值准确。低于挂牌价的价值可能会影响您可以借到的金额。因此,您可能需要与卖家协商较低的销售价格。
- 房屋检查: 获得验房师的报告可以让您了解房产的真实状况。通常,销售合同包含一份应急协议,允许您在发现严重的结构或其他重大问题时退出。
- 最终演练: 您和经纪人可以巡视房产(通常是在打烊前 24 小时),以确保一切都准备好出售。您检查所有维修是否已完成,财产是否完好无损且干净。
- 闭馆日: 您成为第二套住房的合法所有者的重要日子已经到来。您在成交日支付成交费用和额外费用并签署所有文件。最后,成交代理安排卖方从托管账户接收资金。
结论
购买第二套住房是一个令人兴奋的过程,也是明智的财务举措。然而,为了确保第二个家符合您的生活方式要求,记住以下几点至关重要:
- 确定购买第二处房产的原因——是度假屋还是投资房产?
- 确保您有经济能力购买和维护第二套住房。
- 每一步都进行尽职调查,以获得最好的抵押贷款,找到好的房地产经纪人,并找到符合您财务目标的房产。
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