有出租房产吗? 如果可以的话 用它来购买更多的租金,建立您的房地产投资组合,并拥有 源源不断的 被动收入 流入您的银行账户? 就今天的 看到格林,一位观众正在询问具体如何做到这一点,虽然他的策略可能有效,但这可能不是最好的举措 抵押利率 如此之高而交易流量如此之低。 那么,大卫会怎么做呢?
今天是周日,所以我们将直接回答新手、资深投资者和那些想要的听众的问题 提前退休。 在这一集中,大卫戳破了“现金再融资购买新房产“ 战略。 我们还听到两个 迟到的初学者 一位精疲力尽的物业经理正在寻找退休后的生活 扩大规模的最佳方式,一位正在争论的股票重度投资者 购买租金或借出他的钱,以及一位审稿人 被骗了 房地产“大师”。
想问大卫一个问题吗? 如果是这样的话, 在这里提交您的问题 所以大卫可以在下一集 Seeing Greene 中回答这个问题。 跳上 更大的口袋论坛 并询问其他投资者的看法,或 在 Instagram 上关注大卫 看看他什么时候上线,这样你就可以参加现场问答,当场回答你的问题!
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客,节目 825。
大卫:
我认为我们都需要摆脱这种病毒,这种病毒已经进入我们的脑海,认为金钱应该是被动的,我们应该存在,我们过去努力工作,现在金钱就流向我们,它就来了。 事实并非如此。 你没有真正变得健康,然后就不再锻炼,只是永远保持健康。 你总是在锻炼。 然而,保持体形所付出的努力比保持体形所付出的努力要困难得多。 商业也是如此。 你会非常努力地工作以保持良好的业务状况,然后只需维持它即可,这并不困难。
大卫:
大家都怎么了? 我是大卫·格林。 您的 BiggerPockets 房地产播客主持人。 世界上最大、最好和最糟糕的房地产播客。 每周,我们都会为您带来来自其他投资者的最新内容故事或像今天这样的剧集,如果您是在我身后的绿灯处观看 YouTube 时就能看出来,那就是 Seeing Greene。 或者,如果您刚刚阅读了今天节目的标题,那么恭喜您很聪明。
大卫:
在这些剧集中,如果您从未听过,我们会直接向您(我们的听众)提出问题,然后我回答这些问题,向您提供格林的观点,告诉您我认为人们应该做什么,应该考虑什么,或者他们可以选择什么有。 我真诚地希望,我近15年的房地产投资经验能让您受益,跟随我踏上同样的旅程。
大卫:
今天的节目很棒,充满活力,而且很有趣。 我们会讨论是否有人可以使用来自另一处房产的首付,以及这是否是一个明智的想法。 为起步较晚的人和患有疾病的希望使 W-2 多样化的人提供建议。 什么时候扩大物业管理公司的规模才有意义? 这对谁有利?应该期待什么?是否投资可再生能源或私人贷款?
大卫:
所有这些以及今天节目中的更多内容。 请记住,如果您想有机会就《Seeing Greene》提出问题,我当然很乐意看到。 前往bigerpockets.com/david,您可以在那里提交您的问题,并希望在其中一个节目中得到解答。 最后,请花一点时间点赞、分享和订阅这个频道,如果您发现今天的节目有价值,如果它很有趣,如果我让您微笑,请将其发送给您爱的其他人,因为我想让他们也微笑。
大卫:
今天我们的问题之一提到了我的蝙蝠侠声音。 惊人的。 很高兴听到仍然有人喜欢它,这给我们带来了今天的快速提示。 蝙蝠侠在这里说:“去订购大卫的新书《财富之柱:如何赚钱、储蓄和投资以实现财务自由》。” 您可以在bigerpockets.com/pillars 上找到它。
大卫:
最重要的是,这本书是一个任何人,是的,我的意思是任何人都可以遵循的成为百万富翁的严肃的直接蓝图。 这是大多数人不知道的秘密。 这包括创造财富的三大支柱方法、善于存钱,是的,这是一种技能。 善于赚钱,这是一项更好的技能,然后用差额进行投资。 如果您厌倦了失败并想要财务自由,我强烈建议您加入许多其他人已经开展的运动。 请访问bigerpockets.com/pillars 并预订该书。
大卫:
我差点忘了提一下,如果你现在去购买,你可以获得一些预购奖励。 这是正确的。 如果您现在得到这本书,您将获得我的《财富构建蛋糕食谱》,一本帮助您入门并朝着正确方向前进的工作簿,获得辅导电话,并且您中的一位幸运的预购专家将获得私人指导给我打电话,这将使我能够了解您的个人财务状况,并为您提供定制建议,告诉您我认为您应该从哪里开始、您的技能在哪里以及您应该遵循什么路径。
大卫:
我喜欢帮助别人在生活中取得成功,因为金钱是生活中如此重要的一部分,所以它是我们必须谈论的大事之一。 在今天的节目中,我将分享一些见解,但如果您希望我直接向您提供建议,请预订 Pillars,并有机会与您真正的私人教练通话。
大卫:
好啦,让我们进入今天的节目吧。 我们的第一个问题来自克里斯·康奈尔。
克里斯:
嘿大卫。 我叫克里斯·康奈尔。 过去三年我一直在北卡罗来纳州温斯顿塞勒姆投资。 谢谢你,还有罗布和你的团队的其他成员。 你们做了如此令人难以置信的工作。
克里斯:
好吧,这是我目前的情况。 我有三辆地铁,一辆还清了,两辆每月1300左右的现金流还有房贷,我和老婆还想加点收藏。 所以我可以补充一点,我是一名演员,现金流有起有落。 我不想在传统贷款上支付 20% 的首付,所以我们有这样的想法,也许她可以从她拥有的账户中取出 50% 的现金,而我可以从现金再融资中支付 50% 的款项财产,我们会用现金购买下一个财产。
克里斯:
这是一个好主意吗? 是否有意义? 这绝对是疯了吗? 我相信您对此有一些很好的想法。 我喜欢你的意见和指导。 非常感谢你们。
大卫:
谢谢克里斯的提问。 好吧,当你这么说的时候,我想到了一些事情。 您正在考虑对一处已付清的房产进行现金再融资,以购买下一套房产,其中一半来自现金再融资,一半来自您的妻子。 我相信你是在说,如果我没听错的话。
大卫:
听起来你的想法是,如果你用现金购买新房产,你就不会获得贷款,而且会有更多的现金流。 问题是你仍然得到了贷款,你只是得到了你已经拥有的房产的贷款,而不是新的房产。 它可能会欺骗你的大脑,让你以为你得到了现金流,但你实际上并没有得到,因为即使新房产在没有票据的情况下现金流量会更多,但以前的房产现金流量会更少,对吗?
大卫:
那么你是在抢彼得来付钱给保罗而不考虑这一点吗? 因为您将失去已有财产的现金流。 另一件事是,现金再融资通常比利率和定期再融资的利率更高,我想知道您在新购买时是否可以获得比现金再融资更好的利率。
大卫:
我们很乐意为您调查此事。 如果你想给我发一条私信,我会联系你,但无论你使用的是谁,你都应该考虑的是,“我是否能在现金提现或购买时获得更好的价格?” ?” 因为如果您在购买时获得更好的利率,我认为您不应该进行现金再融资。 你应该去购买下一个房产并获得贷款。
大卫:
现在这确实引出了一个问题:“那么,你是如何筹集到资金的呢?” 这可能就是您首先考虑进行现金再融资的原因。 我只是……在今天的市场上,好吧,这不是一个硬性规定。 一般来说,我不太喜欢用现有房产举债来购买新房产。 我并不反对。 它可能会起作用,特别是如果你处于中期租赁游戏、短期租赁游戏中,你通常可以获得更多收入,有时你可以让这些发挥作用。
大卫:
我不喜欢的是,在房产中找到现金流已经够难的了,现在你承担了额外的债务,并试图在房产中找到现金流,而现金流甚至更多。 它变得越来越难做。 我认为在当今市场上有效的策略是采取延迟满足的方法。
大卫:
您正在购买地段好的房地产,并期望它以后能赚钱。 但你现在只想赚钱。 你想抵消演戏的收入。 我只是想确保您在购买房地产时做出明智的决定,而不是因为您觉得需要现金流而购买不明智的东西。 我以前说过,我会再说一遍,房地产确实不是创造额外收入的好方法。 它就是这样做的。 它可以做到这一点。 这不是它的初衷。
大卫:
如果你把船直立起来,兰博基尼可以拖曳一艘船。 它可以做到这一点,但它并不是故意这样做的,如果你这样做太久,就会对该车辆的性能产生负面影响。 现金流旨在来自商业房地产,目前商业房地产风险很大,因为我们不知道利率的走向。 从工作中,从创业中,从有工作中。 我的哲学,我告诉人们的是,如果你需要现金流,你需要创业,或者你需要接受另一份工作,或者除了表演之外,你还需要学习一项技能。
大卫:
如果你想积累长期财富,你需要购买房地产。 我认为这样事情会更好。 我认为房地产本质上有一个有利于长期所有权的架构。 随着时间的推移,您的付款的本金部分会随着每次付款而增加,从而使长期所有权受益。 通货膨胀使美元贬值,从而使价值上升,从而使长期持有受益。
大卫:
租金往往会上涨,而抵押贷款费用将大致保持不变,这使得长期拥有有利。 这是一个很棒的退休计划。 现在这不是一个很好的计划。 这就是为什么我通常会告诉人们与所有其他有影响力的人相反的说法:“走我的路,辞掉工作,靠现金流生活。” 我没有看到任何人能够实现这一目标,而且我看到那些试图强迫实现这一目标的人们感到非常心痛。
大卫:
所以我总结一下,我喜欢你的想法。 如果你想为了未来的收益、为了你未来的退休、为了延迟的满足而购买更多的房地产,那就继续你正在做的事情吧。 如果你只是想抵消演艺业务的起伏,这将是一个糟糕的策略。 我不认为为了第一年产生的现金流而购买房地产是一个超级简单的赌注。 现在,您也将自己置于风险之中,就像房地产可以带来收入一样,房地产也可能会损失收入。
大卫:
旅行专业人士可能会停止出行,您的市场可能会饱和,可能会有很多其他人做同样的事情,现在您每个月都在亏损,这使得您收入不稳定的问题被放大。 那就更糟了。 所以我宁愿看到你采取不同的方式在房地产领域赚钱。
大卫:
如果你喜欢它,在房地产行业找到一份工作或其他类型的商业机会来补充你除了房地产之外的表演,但继续购买房地产,只是不要买它,因为你今天需要补充你的收入。 还有,杀手头发,兄弟。
大卫:
好吧,让我们来看看格雷格·米勒在纽约罗切斯特拍摄的一段视频。
格雷格:
从乔什和布兰登时代起,我就一直是一位狂热的听众,但我有一些独特的情况。 我有一份 W-2 工作并拥有三处房产。 我住在其中一所房子里。 我将另外两间作为短期租金出租。
格雷格:
其中两套是复式公寓,所以总共是三套短期租金,去年我的收入约为 150,000 美元。 我今年 53 岁,但几年前我被诊断出患有多发性硬化症,去年他们告诉我我中风了。
格雷格:
尽管我喜欢我的 W-2 工作,但我想放弃它,以便有时间享受我的生活。 由于我的健康状况,我显然想尽早这样做。 今年早些时候,我继承了近 900,000 万美元。
格雷格:
我想听听您关于如何在当今市场上使用这些资金立即产生现金流并为我的家人提供储备金的建议。 非常感谢您,请继续关注蝙蝠侠的声音。
大卫:
Gregory Miller,感谢您提出问题,并祝贺您出现在 BiggerPockets 播客第 825 集中。很高兴看到一位长期听众终于能够进入该节目。 我在这里提出了一个很好的问题。
大卫:
如果你有足够的资金,那么你必须起步较晚,这是一个优势,对吗? 每个人都嫉妒 22 岁的年轻人很早就开始了解房地产投资。 是的,这对他们来说很棒。 然而,他们通常没有钱。
大卫:
当你 53 岁开始创业时,你就有近 XNUMX 万美元可以投入。 你有一些非常酷的选择,我想参与其中,以积累你所说的储蓄,并感谢你沉迷于蝙蝠侠的荣耀。 许多人不知道韦恩企业实际上拥有大量房地产,这就是我今天的成就。
大卫:
那么,我们来谈谈你可以在这里做什么,伙计。 首先,我们希望看到 900,000 美元的增长。 我们不希望您只是将其种植在某个地方,而只考虑现金流。 我希望您能拿出那 900,000 美元来看看一些 BRRRR 机会。 我希望看到你们做的是瞄准面积大、价格不是很高的房产。 好的?
大卫:
如果您能在许多 22 或 24 平方英尺的房屋旁边找到一栋 2600、1200、1300 平方英尺的房屋,那么您就有更多的工作空间。 您可以在同一栋房子里创建不同的单元。 你可以通过修理那栋房子来让它更值钱。 你有不同的方式来实现我所说的强制股权,这只是真正的增值机会,我喜欢这样的原因是因为你将把其中的一些 900,000 美元投入到这笔交易中,也许为此支付现金,用于康复中心你自己花很多钱,然后你就能收回很多钱。
大卫:
所以,并不是所有的东西都会留在房子里。 你将能够把它拿出来并投入新的房产,因为尽管 900,000 美元是一大笔钱,但当你购买 500,000 美元的房屋时,它的速度比你想象的要快。 我希望您研究的一件事是您获得的每笔交易的增值。 我也不希望你放弃翻转机会。
大卫:
有几种方法,你可以花 300,000 万买一个需要大量工作的地方,投入十万美元,这样你就可以花 400 美元,以 500 美元的价格出售,以 475 美元的价格出售。将会有一些如果你在正确的地区,在用它购买房产的同时增加 900,000 美元,那么这是一个很好的机会。 不要只是一心一意地说:“我要买一大堆复式公寓。” 确保你正在考虑所有可以用来赚钱的选择。
大卫:
最后,如果你真的想创造世代财富,我需要你考虑位置。 避免冒这样的风险:“好吧,如果我买 30 美元的房子,我就可以得到 30,000 栋房子。” 不,不,不,不,不。 你想在更好的地区买房,而且如果他们没有现金流,你也可以花更多的钱。
大卫:
所以很多时候,当我们说一处房产没有现金流时,我们真正的意思是,首付20%就没有现金流,但如果你首付40%、45%、50%,很多人都会现金流还不错。 您将获得较小的现金流投资回报率。 确实如此,因为你在那里支付了更高的首付,但从长远来看,你会在升值和租金上涨中获得更多的钱。
大卫:
因此,尽管 53 岁似乎起步较晚,但事实并非如此。 希望您已经有很多年的经验,并且您想要做出明智的决定,以便当您的家人继承该房地产时,有一天他们会继承他们想要的房地产,而不是他们被迫拿走的房地产超过。 您还会发现,当您在更好的地区购买房产时,您的头痛因素会大大减少,因为您有更多的租户可供选择,并且有更高质量的租户想要住在您的房产中。
大卫:
我希望这对你有意义。 我建议您阅读我的书《财富的支柱:如何赚钱、储蓄和投资以实现财务自由》,因为其中有一些想法可以帮助您充分利用 900,000 万美元。
大卫:
让我知道您看完这个视频后的想法。 请在bigerpockets.com/david 上提交另一个问题,让我知道您在做什么以及您的计划是什么,如果您需要更多建议,请随时在您使用的任何社交媒体平台上直接与我联系。 不过谢谢哥们。
麦克斯:
嘿大卫。 我叫 Maxx Jackson,来自北卡罗来纳州威尔明顿,我必须问您一个有关物业管理的问题。 我目前管理着三套短期租赁房屋,但只拥有一套。 我是一名房地产经纪人,所以我确实从中得到了线索,但这也相当耗时。
麦克斯:
我想问您的是,您认为物业管理的最佳最终目标是什么? 我是否应该继续承接人们希望我管理的房产(主要是因为我是 Airbnb 的超赞房东),直到我无法再这样做为止? 人们是否会扩大他们的物业管理业务,然后将其完全出售,或者我应该继续尽可能多地利用杠杆并尽可能多地发展,直到我没有更多的时间为止? 我有一些自己的想法,但我想还是请教一下专家吧。
麦克斯:
保持良好的工作。 我每周都会听。 我很感谢你,下次你来北卡罗来纳州威尔明顿时,顺便过来一下,我们可以在我最新的房产里玩匹克球。 谢谢,大卫。
大卫:
麦克斯·杰克逊。 麦克斯·杰克逊。 首先,多么酷的名字啊。 听到您在 Maxx Jackson 上取得成功,我并不感到惊讶,而且我确实注意到了,我向您提出了一个问题。 如果你们没有在 YouTube 上听这个,Maxx 有一个非常突出的小胡子,看起来有点像你在仓库里看到的推扫帚的底部之一。 肯定会做出这样的声明。 如果您想看到 Maxx 的帅气面孔,请前往 YouTube 上查看我们。
大卫:
好吧,Maxx,我喜欢这个问题的原因是它不纯粹是房地产。 这是一个商业问题,房地产是一种商业形式,你的思考方式是正确的。 让我们来分解一下商业和房地产如何运作的现实,大多数没有实际投资的人不会在很大程度上告诉你。
大卫:
缩放通常被解释为一个概念,而不是一种实践。 扩展是困难的。 事实上,在我自己的个人生活中,由于规模问题,我将解雇几名物业经理并聘请一名内部物业经理来为我管理我的整个投资组合。 我雇用了这家公司,我爱这家公司的老板。 然后,业主将工作分配给他们的一名员工,现在我得到了一名低才能、低水平积极性的员工,他在我的短期租金方面表现不佳。 让他们这样做几个月后,你终于开始看到数字中的规律,并意识到问题所在。 “我不是在和人才一起工作,而是在和一个没有正确心态的员工一起工作。”
大卫:
现在,Maxx,你在管理其他人的短期租赁方面做得很好,因为你的才华,你也意识到你无法扩展,因为这很难,但事实上这很难,这就是他们雇用你的原因。 如果很容易,他们就不会给你这份工作。 所以第一课是,要从中吸取教训,不要让每个人都寻找轻松的生活。 如果事情很容易,它就不会给你了。 他们会自己做。 我们确实通过房地产工作赚钱,因为我们正在做一些困难的事情。 所以你必须拥抱困难。
大卫:
现在,Maxx,我认为你对困难没有问题。 你问的是因为这很难,我该如何扩展这个东西? 这就是挑战所在。
大卫:
如果你想擅长扩展,关键是你必须培养与你现在擅长的技能不同的技能。 所以我称之为领导力的三个维度。 第一个维度是学习。 你正在这样做。 你正在学习如何成为一名优秀的短期租赁房东,人们喜欢它,所以他们雇用你,就像你说的,有一些协同效益,你获得了潜在客户,这很好。 但如果你想扩大规模,第二个维度是杠杆。
大卫:
顺便说一下,这是我的书《Scale》中的内容,如果您想查看的话,可以在bigerpockets.com/scale 上找到该书。
大卫:
杠杆作用是培养雇用其他人来做这项工作的技能。 你必须让人们承担责任。 你必须成为一名优秀的经理,你必须检查他们在做什么。 你们必须进行艰难的对话。 当你试图擅长利用杠杆时,你在自己学习技能中获得的一切对你来说基本上毫无用处。
大卫:
这是非常不同的,这就是为什么大多数人永远不会发展业务,因为他们擅长做某事,并且不想从零开始并必须获得杠杆技能。 只有当你完成了这两件事之后,你才能学到东西并发挥作用。 现在你必须领导,一切从零开始,发展一套完全不同的技能。
大卫:
大多数人只是不愿意为扩大规模而付出代价。 但是Maxx,我希望看到你这么做。 所以这就是我想警告你的。 当你尝试扩大规模时,你会遇到新的挑战,这些挑战会让你把胡子从脸上拔掉。 它会让你发疯的。 没关系,会好起来的。 您将获得利用他人并最终领导他们的技能。 但不,它不是这样的,“嘿,如果我能用两个人来做,我可以用 20 个来做,我可以用 200 个来做。” 事实并非如此。
大卫:
每次您在业务上迈出下一步时,您都会遇到必须接受的新挑战。 这是始终不断的个人成长。 我希望看到你这么做。 你只需要明白,你会非常忙碌,你会承受压力,而这就是人们为了致富而付出的代价。
大卫:
如果你看看一家经纪公司的最高信贷员,在过去的几个月里,他赚的钱确实比公司多,因为他没有任何管理费用。 公司里有很多东西,但他每天工作12个小时。 我们刚刚在 YouTube 上的《周一抵押贷款》节目中采访了他,如果你们想去看看的话。
大卫:
他六点起床,九点钟到办公室,锻炼后工作到晚上九点或更晚。 这就是成为顶级制作人所需要的。 现在他正在粉碎它,对吗? 他很快就会在这里度过六位数的月薪,但这是他赚来的。 就像你必须付出大量的努力才能拥有一个好的身体一样,你也必须严格控制饮食才能拥有一个好的身体。 财富也以同样的方式运作。
大卫:
现在,随着时间的推移,你会越来越擅长 Maxx,并且第十年看起来不会像第一年那么难。 但重点是它仍然会很困难,但这没关系。 我们不必逃避困难。 我们实际上应该朝着艰难的方向前进,因为那才是机会所在。
大卫:
总而言之,是的,我确实认为你应该承担更多的短期租金。 我认为这个领域确实有很大的机会。 如果有人擅长在我认为即将发生的经济衰退中成为主持人来赚钱,我认为人们应该期待它。 我认为我们都需要摆脱这种病毒,这种病毒已经进入我们的脑海,认为金钱应该是被动的,我们应该存在,我们过去努力工作,现在金钱就流向我们,它就来了。 事实并非如此。
大卫:
你没有真正变得健康,然后就不再锻炼,只是永远保持健康。 你总是在锻炼。 然而,保持体形所付出的努力比保持体形所付出的努力要困难得多。 商业也是如此。 你会非常努力地工作以保持良好的业务状况,然后只需维持它即可,这并不困难。 因此,只要你准备好踏上这段旅程,Maxx,并且你的小胡子已锁定并准备好陪伴你,我希望看到你继续前进。
大卫:
好了,希望你们到目前为止都喜欢这个节目。 我喜欢这些东西,你可以期待在未来听到更多关于商业的信息,因为随着房地产投资变得越来越难,因为这些资产的竞争越来越激烈,现金流也越来越难找到。 我们可以坐下来哭泣,然后去看《与星共舞》,用痛苦来麻痹自己,寻求所有人的同情,然后陷入自怜之中。
大卫:
或者我们可以转向,我们可以寻找不同的赚钱方式。 我们可以获得商业实践、原则和经验,然后走出去,改变职业,找到我们喜欢的行业的工作,如果你正在听这个,它可能是房地产。
大卫:
在节目的这一部分,我喜欢收到对 YouTube 上之前节目的评论。 我读了大家留下的评论。 请记住,如果您希望在节目中阅读您的评论,我肯定很乐意阅读。 只需前往 BiggerPockets YouTube,关注我们并留下您的评论即可。
大卫:
来自第 816 集,来自你的私人经纪人 7243。 “嘿大卫,想知道当你的房子的 FHA 达到 3.5% 时,你是否需要重新调整,才能在一年后获得另一次 FHA 的资格?” 不是评论而是问题,但仍然是一个好问题,答案是肯定的,你会的。 您通常一次只能获得一笔 FHA 贷款。 因此,您可以出售房屋,还清贷款并使用 FHA 贷款获得下一套房屋,或者您可以进行再融资并将房屋再融资保留为传统贷款,然后您将获得另一笔可供您的房屋使用的 FHA 贷款。
大卫:
一个常见的误解是联邦住房管理局贷款是针对首次购房者的。 首次购房者的整个概念实际上是在经济崩溃中诞生的。 2010年没有人购买房地产。 这成为贷款人的一个营销理念,吸引那些没有因车祸而受过创伤、没有创伤后应激障碍的人。
大卫:
所以他们会说,“好吧,我们不想让已经买过房子的人来买房子,因为他们害怕。 让我们让首次购房者来买房,因为他们不会有同样的创伤和恐惧。 那么,我们能为首次购房者提供哪些激励措施呢?” 然后他们拿了他们已经提供的东西并说,“嘿,这是首次购房者的福利。” 也许他们有一些新东西,但总的来说并不是那么好。
大卫:
人们对主要住所感到困惑,您可以获得主要住所 5% 首付的常规贷款。 您可以在主要住宅上获得 FHA 贷款,也可以在主要住宅上获得 VA 贷款。 它仅指您居住的一所房子。您可能在另一个主要住宅上有 15 栋房子,也可能在另一个主要住宅上有 XNUMX 栋房子。 您可以使用这些低首付贷款,但您一次只能获得一笔 FHA 贷款。
大卫:
现在,好消息是yourpersonalagent7243,如果你不想摆脱FHA贷款的低利率,你可以得到5%首付的常规贷款,这只是三零多一点点。下降了一半。 因此,请联系我们,我会让您与我的工作人员联系,或者使用 BiggerPockets 贷方查找工具找到信贷员,他们应该能够回答这些问题,如果他们不能,他们就不好。 逃跑。
大卫:
好吧,从第816集开始,就引发了大家的一系列评论。 因此,感谢您帮助此人获取他们需要的信息。 来自 50calpulse76。 “对于房屋黑客来说,意味着购买的是主要住宅。 在出租之前是否有一个时间限制,规定你必须先住进去,或者你可以有意购买一套房子,然后立即改变主意而不住进去吗?”
大卫:
第一条评论来自 Richie1317,他说:“伙计,这是欺诈行为,不,你不能改变主意。 法规要求你在那里居住至少一年才能获得下一笔贷款。” 然后鲁劳说:“除非付款没有到,否则没人会关心或检查住在那里的人。” Thrivinglife 说:“至少两年。 然后你就可以搬出去了。”
大卫:
这里有很多不同的反馈。 我将尽我所能来澄清事实。 还记得我刚才说过首次购房者对主要居民存在误解吗? 它们不是同一件事。 当您在获得主要住房贷款后何时可以获得主要住房贷款时,也存在同样的情况。
大卫:
我们告诉人们的是买一套房子,住一年,然后买一套新的,然后出租第一套。 这并不意味着这是唯一的方法。 我们给出这一建议的原因是,您通常要在上次获得贷款一年后才能获得主要住房贷款。 因此,如果您购买房屋作为主要居所,大多数情况下,大多数贷款机构在您等待 12 个月之前不会让您获得另一笔主要居所贷款。 我们在一家经纪公司总是遇到例外情况。 有办法解决这个问题,但是非常困难。 好的?
大卫:
现在,人们将其与“你必须在家里住一年”混为一谈。 贷款机构并没有规定,如果你购买了主要住宅,你就必须住在里面,因为他们在法律上不能这样做。 如果你买了一套房子来住,然后你失业了,你无法支付费用,当你搬回和妈妈一起住时,他们无法阻止你把它租给别人,因为你无法支付租金。付款。
大卫:
如果你买了房子并找到了工作,然后被解雇了,你必须搬回其他地方工作,他们不能强迫你住在房子里并乘飞机去新地方。 因此,至少在我看到的几乎所有贷款(当然是传统贷款)中,没有一条规则说“你不能出租它”。
大卫:
他们想要避免的是你用主要住宅贷款购买了你根本不想住的房子。 好的? 它显然是一个投资房产。 你撒谎说那是主要住所。 这将被视为欺诈。 如果你搬进去然后发生一些你不喜欢的事情。 好的? 我不会向你们提供判例法的具体细节,因为我自己还没有看到这一点,但我正在解释我的理解,因为它是别人告诉我的。
大卫:
比方说,你搬进一处房产,邻居的狗不停地吠叫,你晚上睡不着觉,你和邻居谈论这件事,他们会说,“是的,去踢石头吧。” 那是我的狗。 他吠叫,不是我的问题。 我不在乎。 我可以睡过去。” 你晚上根本睡不着觉。 据我所知,贷款人不会强迫您继续住在那所房子里。
大卫:
类似这样的事情发生了很多。 您无法预见可能出现的所有问题。 如果他们能证明您根本没有打算住在那里,那么就构成抵押贷款欺诈。 你没有做出任何努力,你没有搬进房子。 “你从一开始就在欺骗我们。” 那就是欺诈。 应该避免这种情况。 不要那样做。
大卫:
但当谈到“我必须在房子里住多久才能搬出去?” 事实上,据我所知,没有任何法律,也不知道有任何判例法,法官在审查此事后说:“六个月、三个月。” 他们不像我们的大脑那样从这个硬性规则来看待它,他们着眼于意图。
大卫:
因此,如果您的意图是住在这所房子里,并且您的生活发生了一些变化,那么情况就会发生变化。 房子有问题,你不喜欢它。 您可以搬出并去其他地方居住。 但不可以,在您购买第一套主要住宅 12 个月后,您可能无法获得另一笔贷款来购买另一套主要住宅。 这可能很棘手。 但我们在那里进行了非常愉快的交谈。 我很高兴我能参与其中。
大卫:
伙计们,我们感谢您的反馈,最重要的是我们感谢你们为追求目标和财务自由而付出的努力。
大卫:
我想透露一下 Apple 播客应用程序上最近出现的一篇评论。 “我喜欢听节目,但是,我经常听你的节目。 但我最大的问题是,房地产投资大师太多了,我不知道谁是真的,谁是假的。 在花费 10,000 美元以上的“培训”上(引用,不引用)后,我感到了买家的悔恨。 每个人都同意我们应该从培训开始,但没有人详细分析什么是真正的培训,而不仅仅是华而不实的噪音、吹牛和激励性的东西。” 这是黛博拉通过苹果播客评论发表的。
大卫:
这是一篇很棒的评论,但您给了我们 3 星。 我不是拿走你 10,000 美元的人。 黛博拉,你为什么要用三星级评论来惩罚我? 我认为你对这个行业很生气。 你并不生 BiggerPockets 的气。 你必须解决这个问题。 你没说为什么我只给了3星。 我为你倾注我的血、汗和泪水,黛博拉,而且是免费的。 如果有的话,我们应该得到五颗星中的六颗星,因为我们为您提供免费内容,而不是拿走您的 3 美元。 哦,这太悲伤了。 伤人就伤人吧? 这正是发生在我身上的事情。
大卫:
好吧,关于一万美元骗局这个话题,首先,没有人谈论它。 我称之为当然耻辱。 当有人花了一大笔钱被骗时,他们不想告诉所有人他们知道自己被骗了,所以他们只是默默承受。 他们把它放在里面。 他们眼神呆滞,缺乏目光接触,在房地产聚会上盯着鞋子,笨拙地摇晃兑水饮料,这就是你知道某人被课程利用的方式,但如果你不这样做寻找微妙之处,你就会错过它。
大卫:
这是我对整个事情的 2 美分。 每当有人向我兜售一个想法,而他们的兜售方式与我在生活中看到的其他事情不一致时,我就知道我被欺骗了。 当我观看一辆卡车的广告时,我看到那东西在这些岩石上弹跳,我看到乘客座位上有一个非常性感的女孩,充满爱意地盯着驾驶它的家伙,眼中充满了渴望,因为他太酷了,他拥有这辆卡车,我听到音乐在播放,我看到这个梦想正在被描绘。 我问自己:“我在现实生活中见过这种情况吗? 我见过哪个女人因为一个长相普通的男人有一辆很酷的卡车而爱上他吗?” 不,我没有。 我被卖了一份货物清单。
大卫:
看看做同样事情的有影响力的人。 他们是不是说,“我会教你如何制作,”在这里插入一笔荒谬的钱,“只为了”稍微少一点的钱来参加他们的课程,“这会很容易,你可以做到,你会多赚10块钱。” 你在生活中的其他时候也看到过这种情况吗? 您是否曾经报名参加健身房并说:“我想要保持良好的身材。” 他们说,“哦,当你走进大门时,这就是你要去的健身房,它就像魔法一样。 六块腹肌恰好出现,你不需要做任何事情。” 它不是这样运作的。
大卫:
你有没有遇到过这样的情况:你花了一大笔钱让某人爱上你,而他们却永远爱着你? 不,可能不是。 这是这些课程需要注意的事情。 总会有人告诉你他们可以帮助你并出售你,以及为什么你应该和他们一起去。 他们很少会对你诚实。
大卫:
这个播客适合那些想要诚实真相的人,想要直接从马口中得知真相的人,想要有人告诉他们需要听到什么,而不是他们想听什么的人。 你们大多数人都喜欢这样。 所以黛博拉,我对发生的事情感到非常抱歉,但不要责怪我们。 不要惩罚 BiggerPockets。 我们免费为您服务,其他正在收听的人,请继续收听我们的播客。
大卫:
花15、20块钱买一本书。 不要花 10,000 美元在一门课程上,除非你与教授该课程的人有预先存在的关系。 您认识他们,并且相信他们的诺言和正直。 我将向黛博拉和在座的每个人提出最后一条建议。
大卫:
我有一家经纪公司,我们为全国各地的房地产提供融资。 当人们说:“我为什么要做单一经纪业务?” 我的回答通常是:“你为什么不和我们的其他客户谈谈,了解他们有哪些信贷员,并询问他们的经历如何?” 因为当然,如果你问我,我会说,“你应该使用我们。” 每个有影响力的人都会说:“是的,你应该学习我的课程。”
大卫:
所以问问那些参加过这个课程的人。 去找使用过该服务的人说:“你得到了什么? 你没有得到什么? 你会再做吗?” 我认为这很聪明。 因此,在任何人报名参加收费课程之前,明智的做法是询问小组中的其他成员,“您的经验是什么,我可以期待什么?” 我们房地产投资界的所有人都可以互相照顾,帮助引导我们走向正确的人,远离错误的人。
抢:
大卫,我叫罗布·布朗宁。 我来自加利福尼亚州埃斯孔迪多,今天的问题是,根据目前的市场状况,对于处于职业生涯后期的人来说,什么时候是进入房地产市场的好时机? 我可以告诉你一些我正在寻找的东西,这可能会有所帮助。
抢:
我希望在未来五年或 10 到 15 年内增加现金流,并希望在未来三到五年内成为房地产的全职投资者,这将使我能够离开目前的职位。
抢:
我现在确实有钱可以投资。 我可以保留这一点,等待更好的机会,同时积累更多现金。 但同样,我也想继续前进。 这就是我的问题,期待您的回答。 谢谢再见。
大卫:
谢谢罗布。 好消息是我喜欢你的问题。 坏消息是这些很难回答。 我觉得我总是在房地产界带来坏消息,但事实并非如此。 这就是我的意思。 “全职房地产投资者”这个词是近十年来流行的,好吗? 因此,想想 10 年到 2010 年、2020 年左右。在后期肯定会有一些交易变得更加艰难,但就像 2021 年到 2010 年一样,到处都有交易,我所说的交易是指现金流量房地产。
大卫:
就像一个人想钓鱼,鱼太多了,你只要把鱼饵扔到水里足够多的次数,你就会钓到一条鱼。 你要把它卷起来。人们成功捕到这些鱼并达成这些交易的能力受到他们花在工作上的时间的限制,而你实际上可以赚更多的钱,就像获得更多的财富一样。 我将金钱视为能源,对吗? 因此,如果你看看你在 W-2 工作中可以赚取的能量,与你可以以良好的价格和现金流积累房地产所赚取的能量,那么这将增加价值,这显然是一个更好的举动全职投资者。
大卫:
如果你有捕鱼的技巧,如果你有一个失败的漏斗,引导、分析、追求成功。 如果您知道如何购买这些房产,如果您有足够的资金来做到这一点。 如果所有这些都具备了,你就有了诱饵,你就有了钓鱼竿,你就有了钓鱼者的技能,成为一名全职投资者对很多人来说都很有意义。
大卫:
这就是挑战。 我们没有像以前那样能捕到很多鱼。 这并不意味着没有鱼可钓。 这并不意味着钓鱼不重要。 请不要假设我所提出的论点极端。 我并不是说鱼有很多或鱼为零。 只是数量较少,这使得成为一名全职投资者变得更加困难。 如果你指的是全职收购专家,那么有些人会这样做,但通常他们是大企业的一部分,他们全职专注于收购,而其他人则全职专注于管理,而其他人则专注于管理。其他人则全职专注于为这些银团筹集资金。
大卫:
是的,他们从事全职房地产投资,但他们正在做一块拼图,这有点让你回到雇员类别。 你明白我要说什么了吗? 成为一名全职投资者并不是离开工作,而是找到一份新工作,而且现在需要做的交易比我们刚开始使用这个短语时要少。
大卫:
因此,我认为罗布你需要问自己的问题是:“我会在现在的工作中积累更多的精力,还是如果我成为一名全职的房地产收购专家,我会获得更多的精力吗?” 也许你全职做房地产的精力更少,但你更喜欢它。 这也是需要考虑到的因素。
大卫:
如果我们实际上来说,我看到人们现在正在做的工作就是成为一名全职短期租赁经理,好吗? 如果这就是你所说的全职房地产或全职投资者的意思,我认为说全职投资者是不公平的,因为即使你确实拥有房产,你也扮演着物业经理的角色你绝对是在用一份工作换另一份工作。
大卫:
我宁愿让你看看,“好吧,我可以付给某人 X 笔钱来管理房产,我可以用我的空闲时间做这么多收购。 我是继续工作赚更多的钱并过上更好的生活,还是愿意赚更少的钱,但我可以在我喜欢的房地产领域工作?” 并非常具体地说明它的含义。 并不是想劝阻你。
大卫:
您可能住在该国的某个地区或到处都有优惠的地区,但您仍然可以使其发挥作用。 我现在不知道这些地方的名字,但我确信南部和中西部还有其他投资者尚未发现的地区。 有人正在压垮它,有大量的鱼要捕,他们是全职投资者。 他们可能不会谈论这件事,因为他们不希望我们所有人都像这样的竞争:“交易在哪里? 现金流去哪儿了?” 我只是想向每个听过“全职房地产投资者”这个词的人澄清一下,他们明白这意味着什么。
大卫:
这确实意味着全职收购专家,如果没有很多收购交易,那么辞去工作去从事收购工作就没有逻辑意义。 罗布,让我知道进展如何。 让我知道您听完之后有什么问题。 不要灰心。 只需问自己一个问题:“我想在房地产领域扮演什么角色,我愿意用我的全职工作来换取这个角色吗?”
大卫:
我们的最后一个问题来自 Chris Feno,他说:“我拥有大约 600,000 美元的股本。 从长远来看,什么更有效? 使用 HELOC 购买投资房产,还是使用 HELOC 为当地投资者的项目提供资金以获取回报?” 好吧,克里斯,看起来你在这里问的是,“我应该拿出我的股权并用它来拥有房地产,还是应该为其他投资者翻转提供资金,或者他们可能是 BRRRR 并赚取回报我的资本?” 因此,让我们看看您的两种不同选择。
大卫:
如果您选择成为硬性放债人或私人放债人,这听起来就是您在这里问的问题。 首先,您将对这些收益征税,而且很可能是短期资本利得税。 我不是CPA,不太清楚。 这就是我的直觉告诉我的。
大卫:
如果有办法让你摆脱资本利得,你仍然需要按收入水平纳税,而且你赚的钱越多,税收就越高。 当您赚取房地产权益时,在出售之前无需纳税。 因此,即使您通过现金再融资将其取出,该能源仍然不会被征税。 这是一种更节税的积累财富的方式,而不是通过借钱给其他人来赚钱的情况。
大卫:
第二,借出这笔钱存在相关风险。 我们只是从来没有听说过它,因为第一,没有人愿意分担他们的损失,第二,我们拥有过去十年中世界历史上最好的房地产投资市场之一。 因此,没有多少人因为困难而赔钱。 借你的钱来炒房的人可能会做错所有事情,而市场是如此强大,以至于它会克服一切。 他们会卖掉房产,即使他们以收支平衡或小额亏损的方式出售,他们仍然有足够的钱来偿还你。 但当损失变得很大时会发生什么? 翻转工作变得越来越难,这样你就可以拿回现金,而大部分净值将开始下降。
大卫:
第三,如果你把房子的净值拿出来,然后用它来给那些即将转手或 BRRRR 的人,你也会为此支付利息。 好的? 因此,如果您以 15% 或 12% 的利率借给他们,但您在 HELOC 上支付 9% 或 XNUMX% 的利率,那么这对您来说似乎是一个不太理想的建议。
大卫:
因此,大多数硬性放债人,至少是好的放债人,实际上从事贷款业务的任何人都关注收益率差和利润率。 他们说的是,“好吧,X 笔交易会变坏,X 笔交易会变好,为了赚到足够的钱来弥补我的损失,我必须收取 15%、12%、两个点”。 无论如何,他们将不得不从这些利润中弥补损失。 因此,如果你支付 15% 的辛苦钱,这并不意味着他们赚取 15%。 在所有不还钱或损失金钱的人之后,也许他们的收入是 8% 或 9%。 我不知道确切的数字,但我希望你明白这一点。
大卫:
如果您已经为 HELOC 支付了 8%,而您的真实利差最终为 10%,如果您能够获得贷款的 50%,那么您将承担所有这些风险,以获得潜在的 2% 利差。 当你思考我所说的“恶心”时,这听起来并不像你脑子里想的那么好。
大卫:
在我的《财富支柱》一书中,我谈论了总支出。 当我们说:“嘿,我一年赚 90,000 美元。 我每年可以负担一千美元的汽车付款。” “嘿,我一年赚 90 美元。 我负担得起 3,500 美元的假期。” 当你试图做出支出决定并考虑你的总收入时,你所花费的金额似乎是一个非常微不足道的部分。
大卫:
但如果在这 90,000 美元中,你要缴税 25,000 美元,那么你只保留,我相信那是 65,000 美元,而在这 65 美元中,你每年只能节省 15,000 美元。 那千美元的汽车付款是每月 1,000 美元,每年 15,000 美元,这是 12 盛大。 这几乎就是全部事情了。 突然间,这看起来像是一个非常愚蠢的决定。 这取决于你看的是净值还是毛值。 我认为,当谈到进行私人放贷的机会时,您关注的是总额,而不是净额。 我认为网络不会像你想象的那么有吸引力。 最后,这里存在一些额外的风险。
大卫:
如果你因为市场对你不利,或者你做出了错误的选择,或者你犯了一些每个人都会犯的初学者错误,但最终变成了你的全部资本,所以你把从房产中取出的钱输给了炒房者,那么你就将您将杠杆置于风险之中的财产本身。 如果他们需要维修怎么办? 如果租客停止支付租金会怎样? 您最终可能会失去财产以及从财产中提取的资金进入您不熟悉的新业务。
大卫:
所以这些都是风险,而且上行空间似乎并不大。 当您打算拿出房产中的资金来购买新房地产时,如果您购买的新房地产没有现金流,就会面临风险。 如果你最终在这些新房产上赔钱,那就不好了,但这是我能看到的唯一风险。 好处是通胀大幅上升,并通过房价上涨获得大量净值。 如果你在一个好的地区买房,租金应该每年都会上涨,这意味着最终你每年保留该房产,它会变得越来越甜蜜。
大卫:
您还可以从房产中取出净值,例如 600,000 美元,然后通过向银行借钱来增加杠杆。 因此,您的 600,000 万美元首付相当于购买价值 3 万美元的房地产。 因此,如果你擅长投资,并且在正确的地区购买房产,并且这些房产能够支持他们的偿债,那么你可以将 600,000 美元转化为 3 万美元的房地产,30 年后就可以还清贷款,现在你拥有 3 万美元的房地产,加上它的增值价值。 我很难看到你达到同样的回报,成为私人放债人。
大卫:
我要在这里说的最后一件事是,民间借贷听起来很简单,也可以很简单,但这并不意味着它很容易。 有一种技巧可以分析你应该把钱借给谁以及以什么利率,然后将其接管他们搞砸的项目。 而且这不是您现在可能具备的技能。 你必须建立它,如果你在建立这项技能时要赔钱,那么它可能不值得做。
大卫:
这就是我分析你的两个决定的方法。 我知道已经没有简单的选择了,因为市场如此艰难。 过去就像是,无需多想。 “去做这个吧。” 那不再是我们所处的市场了。 我们已经相处了很长一段时间了。 希望所有听众都像克里斯一样当时采取行动。 这就是为什么他现在拥有 600,000 万美元的净资产,如果你在那段时间没有采取行动,也没关系。 不要坐在那里哭泣。 您今天仍然可以采取行动。 只是比以前更艰难,但将来可能会比现在更艰难,我们可能会回顾这些时期并说:“嘿,有很多机会。 我们应该利用它。”
大卫:
好了,这就是我们今天的节目。 回顾一下我们所讨论的内容,我们讨论了很多事情,包括当您没有存下 20% 的积蓄时,应该如何购买另一处房产,从一处房产中取出并使用净值购买另一处房产是否有意义? 房地产起步较晚怎么办? 使用什么策略来真正增加储蓄并将其传递给下一代? 我们是否应该扩大物业管理业务规模,因为坦白说,拥有房地产或两笔私人贷款需要大量工作。 这是我们的最后一个问题,我们必须考虑两种不同的选择。
大卫:
我希望我们今天的建议能让您清楚地了解下一步的最佳步骤是什么,更重要的是,帮助您树立信心,在自己的房地产业务和投资组合中前进。
大卫:
感谢大家收看另一集《又见格林》。 喜欢有你在这里,也喜欢做这些。 请记住,如果您想出现在节目中或者只是想支持我们,请访问bigerpockets.com/david 并在那里提交您的问题,以便我可以回答。
大卫:
我是大卫·格林。 您可以在社交媒体上找到我@davidgreene24。 所以请在 Instagram 上关注我,在 Facebook 上加我为好友,在 Twitter 上关注我,并查看我的网站 davidgreene24.com。 如果您有时间,请观看另一个 BiggerPockets 视频;如果您没有时间,我们下周再见。 谢谢大家。
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在这一集中,我们将介绍:
- 如何利用您的房屋净值购买更多出租房产 并建立房地产投资组合
- 如何提前退休,建立储备金,并创造现金流作为 起步较晚
- 扩大您的房地产业务 以及你是否有能力做到这一点
- 房地产“大师” 谁会拿走你的钱并逃跑(以及 诈骗的明显迹象)
- 为什么 辞职 对于房地产来说并不是明智之举 使(特别是在2023年)
- 民间借贷 与房地产投资 这会让你赚更多的钱
- 和 So 多得多!
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- 2015
- 2020
- 2021
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- 22
- 24
- 25
- 30
- 300
- 400
- 500
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- 65
- 90
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- 对,能力--
- Able
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- 驾驶
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- 员工
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- 结束
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- 完全
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- 情节
- 公平
- 特别
- 房地产
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- 甚至
- 终于
- EVER
- 所有的
- 每个人
- 每个人
- 大家的
- 一切
- 到处
- 究竟
- 存在
- 现有
- 存在
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- 预期
- 期待
- 开支
- 体验
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- 极端
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- 钓鱼
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- 固定
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- 翻转
- 流
- 流动
- 流动
- 专注焦点
- 重点
- 遵循
- 以下
- 脚部
- 针对
- 力
- 永远
- 申请
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- 发现
- 骗局
- Free
- Freedom
- 朋友
- 止
- 开玩笑
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- 资金
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- 代
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- 得到
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- 市场
- 市场
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- me
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- 手段
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- 媒体
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- 下周
- 夜
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- 机会
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- 播客
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- 纪念
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- 出租
- 代表
- 要求
- 住所
- 居民
- REST的
- 退休
- 回报
- 回报
- 揭示
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