购买第一处出租物业的 6 步指南

大卫：
这是 BiggerPockets 播客节目 703。嘿，嘿，嘿，大家好吗？ 我是 David Greene，BiggerPockets 房地产播客的主持人，今天带来一集特别节目。 在今天的播客中，我们将进入 90 天的挑战，我将向您详细介绍您需要做什么才能在接下来的 90 天内实现目标。 我希望这些目标涉及购买一些很棒的房地产。 90 天挑战可帮助您制定目标、制定计划并在 90 天内获得您的下一处房产。 我们想在上面放一个时间表，因为当你在有限的时间内时，你通常会做得更好。 如果我给你一整年的时间去做某事，你就用一整年的时间去做。 所以 90 天是一个非常好的时间段，可以给自己足够的时间来取得一些进展，在本次网络研讨会中，我将向您展示如何做到这一点。
随着剧集的时间安排，这一年即将结束，这意味着现在是为 2023 年做好准备的好时机。你想确保明年比今年更好，这就是我们所说的势头。 如果你一路听完节目，我会给你一个特殊的代码，你可以用它来获得专业会员的折扣，但如果你不想一路听完节目，我我现在就给你。 写下 2023 年目标。
如果你们注册成为专业会员以帮助您获得下一个房产，您不仅可以在专业会员的第一年享受 20% 的折扣，还可以获得免费的意向日志。 这是布兰登·特纳 (Brandon Turner) 撰写并用来跟踪他的目标的日记，以便他可以准时完成，我建议您也开始这样做，尤其是如果您是一名记者。 所以坐下来，系好安全带，准备好迎接一些高能量、高辛烷值的内容，了解您需要做什么才能在接下来的 90 天内获得下一个房产。 好的。 让我们开始今天的网络研讨会。 是的，我的荣幸。 谢谢你问这个问题。
90 天挑战，如何在接下来的 90 天内获得您的第一个或下一个财产，由真正的 David Greene 主持，他是 BiggerPockets 播客的主持人。 请随时在 Instagram 或其他任何地方关注我，@DavidGreene24。 有机会，很有可能你会听到这个并且有一个我无法回答的问题。 所以你可以私信我或者更好，你可以在 BiggerPockets 平台上给我发消息，我可以在那里找到你。
所以当你在听的时候，拿出你的手机，因为在整个幻灯片放映过程中，我会多次要求你拍照，比如截图，因为你会想要记住那些东西。 所以当你这样做的时候，你会想要把手机放在手边。 好的。 感谢你的到来。 这应该是有趣的。
这是我们的目标。 这很简单。 我想帮助您制定一个分步计划，以在未来 90 天内购买您的第一处或下一处房产，无论您目前拥有多少经验、时间或金钱。 让我们谈谈我们，BiggerPockets。 基本上，它是一个拥有博客、论坛、播客、网络研讨会、网络研讨会回放、分析工具、社交机会、书籍、视频等的网站，旨在帮助您利用房地产投资来实现您的目标。 免费会员资格包括教育、网络、问答论坛和采取行动的信心。
有专业会员、专家教育和数据、投资计算器、房东、法律论坛和采取行动的工具，因为在 BiggerPockets，我们相信房地产是世界上最伟大的财富积累工具。 这不是快速和容易的，而是一项可以学习的业务。 任何人都可以投资，无论过去或现在的职位如何。
我是大卫·格林。 我自己是一名房地产投资者。 我住在加利福尼亚湾区。 我拥有出租物业。 我翻房子。 我投资商业地产。 我投资于短期租金。 我持有一些票据，基本上是那些付钱给我的人，就像我是他们抵押贷款的银行一样。 我是 BiggerPockets 播客的主持人。 我已经为 BiggerPockets 写了几本书，BRRRR Book: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, A Long Distance Real Estate Investing, as well as Sold: Every Agent's Guide to Building a Profitable Business，还有两本书在 Sold 之后出版，是写给代理人的，以帮助他们更好地完成工作，并了解如何在更高层次上为客户提供服务。
我曾在福布斯、HGTV、CNN 等媒体上发表过专题报道。 和你一样，我曾经是房地产的新手。 这就是为什么我把所有这些都放在那里。 我只是想让你明白，你正在倾听来自我的观点的人的意见，因为我今天要给你的建议，你明白我在做什么很好，这样你就会明白我为什么要给你建议我是，但我现在在哪里并不重要。 有一次，我正坐在你所在的位置。 我只是继续进行房地产投资的旅程。 我真的很喜欢它，我最终能够做所有这些很酷的事情，这就是房地产的美妙之处，因为你给它的越多，它回馈给你的就越多。
在房地产领域取得成功与在任何事情上取得成功都相似。 这是我真正想强调的。 成为出色的房地产投资者没有魔法或秘诀。 在我看来，这可能是成功积累财富的一种或最简单的方法。 我不认为有比房地产更好的方式，至少不是我所发现的。
因此，投资房地产的成功就像您所做的其他任何事情的成功一样，您不必感到惊讶。 我是什么意思？ 好吧，人们通常会怎么做才能成功？ 他们有充分的理由或为什么要塑形。 人们必须知道他们为什么要坚持做某事。 然后他们会思考它、阅读它、谈论它，并以其他方式痴迷于塑形。 他们专注于一组特定的锻炼。 他们不只是做任何事情，对吧。 他们在锻炼时要做的事情是非常有目的和有意的。
他们自学正确的形式，这样他们就不会受伤。 他们周围都是试图改善体质的人。 他们不会因为快速计划或计划而堕落，但他们确实会为设备、工具和健身房会员付费。 这一点非常重要，如果你想塑身，你会花一些钱，但这不一定是一个快速赚钱的计划或快速致富的计划。 你看到我们在那里做了什么吗？ 它只是找到合适的设备、合适的工具和合适的健身房来投入时间。
那么这就是超级重要的。 尽管没有立即取得进展，但他们始终如一地出现。 他们只是不断推动游戏。 这太大了。 无论你做什么，就像现在我正在尝试柔术，这非常困难，我没有看到很大的进步，但我必须继续前进。 与我交谈的每个人都说，“秘诀就是你要不断出现。 如果你累了，不想真正地翻滚或打架，那就不要只是来上课学习技巧。 看别人这样做。 进入人们的社区。 玩得开心。 在这里建立关系，但你必须继续来。” 每个人都在说同样的话。 这只会让我想起我在其他方面取得的成功。 我是如何成功的？ 当其他人停止时，我继续前进。
这是我的朋友布兰登买的四人间。 那是他抱在前门的小女儿 Rosie。 这件事让他每月赚 1,432 美元。 这是他拥有的三层楼。 这使他每月赚取一千多美元。 这是一个四联体，他变成了一个五联体。 这使他每月收入近 1,600 美元。 实现财务自由并不需要那么多财产。 它只需要正确的，这就是我们正在谈论的是如何确定正确的财产，以便您可以到达布兰登和我以及成千上万的其他人所到达的同一个地方。
我们将称之为房地产投资者大师之旅。 这是您掌握房地产投资的分步指南，它会比您想象的简单得多。 所以继续吧，准备好自己。 我们将开始介绍今天的主要内容，我希望你们感到兴奋，因为我不是在吹牛。 这就是我做过的所有事情，我只是一名不想再当警察的警察，我努力摆脱了困境。 无论你在生活中处于什么情况，你都可以做到。
第一步，你的目的。 这就是我们在锻炼类比中谈到的原因。 当初为什么要投资房地产？ 让我们回顾一下为什么有些人这样做的几个原因。 他们想要财富。 他们想要华而不实。 他们想要好车。 他们想要感觉自己是个人物。 他们想炫耀。 他们想去参加会议并能够说，“我有 700 个单位”，并使用资本化率等花哨的短语，说金融而不是金融，并谈论他们的门数，这对我来说很有趣，因为我知道很多投资者最终包括车库门，前门，侧门，后门，浴室门，壁橱门。 有很多门可以进入这些帐户。 这就是您想这样做的原因，还是您正在寻找不同的动机？
这就是我这么说的原因。 如果你锻炼的动机是为了让自己看起来漂亮以找到一个浪漫的伴侣，那么通常让你去健身房、吃得更好、身材更好就足够了，但当你找到你的伴侣时，你可能会停下来。 你的原因只是为了达到这一点，仅此而已。 如果你锻炼的原因是你想要健康，这样你可以活得更久，或者你想找到一个伴侣并让他们为他们在一起的人感到自豪，那么你想要通过健康真正地为他们服务，当你找到那个伙伴，你会继续锻炼。 为什么真的，真的很重要。
很多人在生活中都处于不快乐的境地。 他们缺乏安全感。 也许他们作为一个人没有安全感。 他们看到周围的其他人做得更好，或者他们不喜欢自己的工作，他们只想现在就辞掉工作。 好吧，如果这是你的原因，你可能会追求房地产，直到你摆脱那种痛苦，然后你就会停下来。 糟糕的是，随着时间的推移，房地产会变得越来越好。 这就像复利理论。
对我来说，房地产投资更像是种一棵树。 这样做效果很好但很少有人这样做的原因是它的延迟满足成分。 我现在每次买房子，都是在为未来的大卫服务。 我现在在房地产上赚的所有钱都来自我过去所做的决定。 你不会立即得到满足。 所以我现在提出这个问题只是为了让你们清楚，进入这个领域的原因是为了长期。
就像您第一次开始去健身房一样。 你看不到进步。 你只是觉得酸痛。 它一直很痛。 最糟糕的事情是，当你开始前进，取得了一些进步，然后你停下来，然后你必须重新开始，你总是处于开始的痛苦之中，但你永远看不到结果。 你应该开始健身的唯一原因是你要坚持下去。 你会继续去健身房。 你会保持健康饮食。 您将养成良好的习惯，然后就不可能保持健康，但随后您将获得保持健康的所有好处。
好吧，我们今天谈论的是财务健康。 房地产以同样的方式运作。 您关注的是该物业在 10 年、30 年、XNUMX 年内为您带来的影响，而不是它立即为您带来的影响。 所以这是一个很好的问题，你可以问自己。 我想你们都应该拍下这张照片。 我会给你一分钟的时间来给这里的屏幕拍照。 当你问自己这个问题时，你为什么要投资房地产，我希望你考虑写下你的答案。 列出您想这样做的所有原因。
布兰登买了照片中他抱着女儿的房子送给她。 这是他要做的最酷的事情之一。 他要买这所房子。 他把它放在一笔贷款上，这将是该财产将在 18 年内还清。 在这 18 年里，他将靠现金流为生，而当 Rosie 18 岁时，她得到了那所房子。 到那时，随着贷款的还清和升值的发生，她应该能够支付她的大学费用、她的汽车、她的第一套房产、她想去的任何地方的假期，以及更多，只用那所房子。 如果她做出正确的决定，她将终身受益。 布兰登做了一个决定，在他做出决定后的 18 年里，他的孩子将受益匪浅，这将使他受益。
这是一个关于房地产如何运作以及何时运作良好的精彩故事。 当它运作不佳时，就是当您陷入财务困境并且您正试图立即使用房地产摆脱困境时。 好的？ 所以如果你们写下想要投资房地产的所有原因，你会开始明白这是因为你想为你的孩子留下遗产，因为你想把钱放在一个安全的地方会随着时间的推移而增长，因为你想要关注一些事情，而不是你现在正在盯着的生活中对你没有任何帮助的事情。 这些都是强有力的原因，您将需要它们来完成我们正在谈论的长期承诺。
第二步是计划。 你打算如何投资房地产？ 你有很多不同的我们称之为壁龛的东西，或者如果你想要花哨的话，你可以称它们为壁龛、单户住宅、小型多户住宅、大型多户住宅、办公空间、零售空间、移动房屋、移动家庭公园或生地。 这些是您投资房地产的不同方式的例子。 然后你就有了这些策略，买入并持有，我一直都在使用这种策略。 修复和翻转，我偶尔使用那个。
现在，最酷的是所有这些策略在大多数情况下都适用于任何利基市场。 批发，即您将财产置于合同之下，然后将合同出售给其他人以获取利润。 开发、使用 BRRRR 方法购买交钥匙物业、房屋改造、学生租赁、度假租赁。 每个细分市场都有很多策略可以使用。 你所要做的就是，你选择哪一个并不重要，重要的是你选择了一个并且你开始在它上面取得进展。 选择一个利基和一个策略开始。 你不需要全部学习。
那么，您将在哪里投资房地产？ 嗯，你有选择。 你有本地和长途。 然后，一旦您选择了这两个中的一个，您就拥有了邻居。 这就是你真正要问的地方，“我是想从我自己的后院开始，在这里建立一个利基市场和战略，还是想去其他我更喜欢市场的地方？” 然后一旦你选择了整个区域，你想在哪个街区，然后研究你的市场。 你想知道那里买房的人的来龙去脉，平均房子值多少钱，城镇的哪个部分是最优惠的交易地点，租户的需求将在哪里，最好的学区是。
这就是为什么大多数人从他们居住的地方开始的原因，因为他们已经了解市场，但这与您居住的地方无关，而与您所知道的有关。 因此，选择您想了解的市场，然后深入研究它，就像您就住在那儿一样了解它。
第三步，你必须找到交易。 现在，很多人一开始就把第三步当作第一步，这就是问题所在。 他们并没有从他们的原因开始，“我这样做的原因是什么？” 然后他们没有想出一个计划。 所以每笔交易看起来都是好交易或坏交易。 他们不知道，因为他们不知道自己在寻找什么。 这就是为什么在第三步之前你不应该这样做的原因。
您将如何找到这些房地产交易？ 好吧，这里有几种不同的方法。 简单的方法是访问 realtor.com 或 zillow.com，按您的标准排序，然后寻找隐藏的潜力。 我将在这里描述隐藏的潜力，但我可以给你一个比这更简单的方法。 找一个你喜欢的房地产经纪人，让他们开始寻找你。 告诉他们你的标准是什么，让他们开始向你发送交易，然后你可以用 Realtor 或 Zillow 来补充。
如果你住在加利福尼亚，你应该打我，因为我们可以为你做这件事。 如果你不住在加利福尼亚，你应该试着看看我是否知道我可以推荐给你的房地产经纪人，或者你是否可以使用 BiggerPockets 代理查找器找到一个，但是继续 Realtor 和 Zillow 只是一样好MLS 中有什么，然后一旦找到房子，您将不得不找一个房地产经纪人来问您的问题。 所以我认为从房地产经纪人开始是最好的方法。 然后用诸如 Realtor 和 Zillow 之类的东西来补充你的搜索。
当我说寻找隐藏的潜力时，这就是像我这样的人在房产中寻找的东西。 曾经有一段时间，2010 年、11 年、12 年，我一直在寻找最有动力的卖家。 市场上有很多房子。 没有人真正想要购买它们，交易使它低于市场价值。 所以我会寻找需要卖掉房子的卖家，我会提出我能做的最激进的报价，这就是我在房地产上赚钱的方式。 我们现在所处的市场几乎没有积极的卖家。 每个人都想拥有资产。 这就是你现在在这里的原因。 你想拥有房地产。
在到处都有优惠的时候，没有人出现在网络研讨会上询问如何购买。 没有人想买它们。 这就是为什么会有交易。 好吧，我们来了一个 180 度大转弯。我们现在处于每个人都想购买这些东西的位置。 因此，与其试图寻找一个有动力的卖家，这是不会发生的，因为如果每个人都想买他们的房子，他们就没有动力，我寻找其他投资者所缺少的东西。
所以我现在正在加利福尼亚州莫拉加看房子，我写了一份报价，实际上，你知道吗？ 我现在就给我的经纪人发短信。 当我说我的经纪人时，他是我团队中的一名经纪人，然后问我们在哪里。 才想起。 所以这是一处空置了很长时间并最终退出市场的房产，因为业主对他们没有得到报价感到不满。 他们为此责怪他们的经纪人。
所以我去看了看这所房子，发现它的平面图很奇怪。 我明白为什么人们不想要这个家了，好吗？ 这是显而易见的答案，但后来我还看到它有一个巨大的地下室，已经安装了管道和电气设备，但尚未完工。 它还在楼上有一个区域可以建造一个阁楼。 这将大大增加房屋的面积。 然后它有一个设置，它可以分成不同的单元并单独出租。
因此，当我看那所房子时，我看到了在一个令人惊叹的区域创造大量租金潜力并增加平方英尺的能力。 其他人看到的是一个灰色地带但他们不喜欢的房子的奇怪平面图。 这就是我们所说的寻找隐藏潜力的意思。 如果你能开发这些创造性的眼睛并看到其他人错过的角度，你就可以在简单的视图中找到交易，基本上，其他人正在看他们但看不到你所看到的。
然后是中等方法。 上车开车。 查找空置或破旧的房产并将其添加到您的 CRM。 那代表客户关系经理。 这基本上是一个用来吸引事物的数据库。 给潜在客户邮寄信件或明信片，这样你就可以说，“嘿，那里的房子看起来很破旧。 我会寄信或寄明信片给那所房子的主人，告诉他们我想买下它。” 继续一遍又一遍地重复前三个步骤。 然后一旦你真的有人说，“是的，你可以买我的房子。 你愿意为此付出什么代价？” 您可以开始花时间与那些打电话并雇用其他人为您开车的人谈判。 然后他们去找地址，他们告诉他们，然后你查一下，然后你打电话给业主，你就花时间谈判。
您可以从 Listsource、Propstream 或其他地方下载大量潜在客户列表。 您可以每月向数千人邮寄信件或明信片，然后只需接听电话即可。 我们称之为直邮。 因此，媒体方法将是自己开车和寻找房屋。 进阶的方法是发信，让那些人来找你。 这些都是你基本上只是填补了一个潜在客户漏斗然后你可以开始追求的所有方式，我们很快就会讨论这个问题，但是你必须尽可能地获得潜在客户，无论你的代理人是否在帮助您可以在 MLS 上找到它们，这是我的首选方法，或者您自己去寻找它们，这是很多人像批发商通常那样做的事情。 这就是一切开始的地方，就是您从潜在客户开始。
请记住，我说过，在一件事上的成功通常与您在许多其他事情上的成功是一样的。 这是真的。 如果我想经营一家成功的房地产企业，我会从寻找线索开始。 有多少人想买房或卖房，我能搞定的来找我？ 我有一家抵押贷款公司。 有多少人想要获得贷款，我可以与之交谈，我可以说，“嘿，你应该使用我的公司，”对吧？ 那是每一项业务的起点，所以您不应该对我们现在的起点感到惊讶。 我如何获得这些线索进行分析？ 好吧，这是一种方法。 你去 biggerpockets.com/blog/provideos，你们为什么不继续在这里拍照？
这是了解财产的事情。 每个属性都有一个本垒打号码。 这是您可以得到的价格，使它成为本垒打。 现在，我要补充一点。 房地产市场的变化和转变就像经济的变化和转变一样。 在积累财富或赚钱方面，我看到人们犯了哪些错误？ 我要怎么说呢？ 我将使用体育类比，因为我们正在看棒球场。 所以，如果你不喜欢运动，那就跟着我吧，对吧？
您积累财富的方式与您在体育运动中获胜的方式非常相似。 使它相似的是你正在与其他也试图获得你想要的东西的人竞争，对吧？ 你要钱，别人也一样。 你想要最好的工作，其他人也一样。 您想要这些最好的房产，其他人也想要，对吗？ 运动是我试图将球送入篮筐或将足球送入端区，或者我试图将棒球送入一个我可以击中的空地，而另一支球队有一大群人试图阻止我。 体育的所有策略都与我们如何做我们想做的事情以及如何阻止他们做他们想做的事情有关。 这就是为什么当我们谈论积累财富时我可以使用这些类比。 所以我们谈论的是本垒打号码，因为还有其他人试图阻止你。
关于运动的事情是，游戏规则改变了游戏的进行方式，随着时间的推移而变化和发展，经济也是如此。 2002 年在不同方面赚钱的方法与 2010 年赚钱的方法不同，这与 2020 年不同，我可以举个例子。 在 2001-2002 年，拥有网站或能够编码和制作网站给了你巨大的优势，对吧？ 当时，计算机网络非常流行。 如果你能拿两台电脑，把它们连接起来，让它们相互通信，你就能赚一大笔钱。 这现在听起来很疯狂，但技术并没有发展到现在的水平。 所以你必须有很好的解决问题的能力才能在同一个办公室里连接两台电脑。 好吧，我们并没有像云一样可以连接所有东西。
好吧，在某个时候，技术改进到可以自动完成的地方。 你不必手动去做，然后计算机网络工作者就倒闭了，就像当你可以去 Wix 或 Squarespace 并有一个模板来制作你自己的页面时，可以创建网页的人变得不那么需要了。 你看那是怎么说的？
好吧，让我们快进到 2010 年。那里有大量的房地产。 没有人有钱买它，也没有人想拥有它，因为我们认为我们正在陷入萧条，买房地产就像买锚。 它会把你拉下来。 你基本上只是为了你将要支付的抵押贷款而签署它。 你不知道你是否会有想要住在那里的租户，因为这些人都没有工作。 你在那个地区或那个市场上获胜的方式，我应该说，就是得到一个低于你认为它会评估的价格的房子。 那将是你在 2020 年的本垒打数。
在 2020-2022 年，在未来，您不会以同样的方式获胜。 并不是没有人想买房子。 政府印钱。 他们把它分发给每个人。 经济表现相对较好。 大多数人都有工作，并不害怕没有工作。 事实上，他们中的很多人都在家工作。 住房短缺。 所以现在你的本垒打数必须以不同的方式计算，现在你必须更像是，“这房子在五年或十年后会值多少钱，我还能把钱花在哪里？” 在这种情况下，当您将房地产与其他资产类别进行比较时，它几乎总是看起来像本垒打。
第四步，分析交易。 所以你有线索。 现在，你必须分析它们。 这就是我们所说的失效系统。 伙计们，拍下这个屏幕。 这是了解您作为房地产投资者想要做什么的最简单、最简单的方法。 是四个步骤。 真的，只需三步。 第四步只是一个结果。 你从线索开始。 我们谈过那个。 你可以从房地产经纪人那里得到它们。 您可以从 zillow.com 获取它们。 你可以通过告诉你所有的朋友“我想买房子”来吸引他们。 您可以通过开车四处寻找需要帮助的物业来获取它们。 你可以从寄信中得到它们。 所有这些事情，它们只是获得线索的方法。
当潜在客户进来时，您会对其进行分析。 这就是您看待“这对我来说是正确的财产吗？”的方式。 我们将在这里稍微谈谈 BiggerPockets 如何帮助您做到这一点。 当您看到一个通过您的分析并看起来不错时，您就会追求它。 然后一旦你追求它，你要么成功要么没有。 所以它正在寻找线索，分析它们，并追求它们，我们作为房地产投资者只是一遍又一遍地做着。 然后当你做足够多的时候，你就会成功。
所以这是一个例子。 您发送了 300 封直邮信件。 你会得到 40 个人说，“嘿，我可能想把我的房子卖给你。” 所以您现在有 40 个线索需要分析。 在这 40 个中，您提出了 12 个要约。 那些是你追求的。 所以我们从寄出 300 封信开始。 这给了我们 40 个线索。 我们分析了这 40 条线索。 在这 40 个中，我们喜欢 12 个。我们在 12 个上写了报价，然后其中一个被接受了。 最终每月有 1432 美元的现金流和 XNUMX 万美元的股权。
就是这么简单。 这就是为什么我一开始就告诉你你不是火箭科学家，但这并不容易，对吧？ 您仍然必须发送信件。 你仍然需要寻找线索。 然后你必须知道如何分析它们，这也不是火箭科学，但确实需要一些时间。 然后你必须追求你喜欢的人，你必须能够做出决定并正确地追求他们。 所以它不复杂，但也不容易，这是最好的事情。 就像健身一样。 健身真的并不复杂。 它正在吃美味的食物和燃烧卡路里，这很难。 问题是我们不喜欢这样做。 我们不想承诺。
那么你的过程是什么样的。 当我们谈论这个时，您是否想到了您认为可以做的事情？ 您将如何产生潜在客户？ 现在，您可以承诺执行的下一个可操作步骤是什么？ 您将从这些线索中分析多少条线索或多少笔交易？ 您打算在一个月、一周或一天内分析多少个？ 你能承诺吗？ 如果你想保持体形，你会说你每周要锻炼多少次，你会计划你的锻炼时间，对吧？ 我的通常看起来像星期一是胸部和三头肌。 周二是肩膀和二头肌。 星期三回来了，通常会有一点腹肌。 然后星期四或星期五将进行腿部训练，然后周末进行某种形式的有氧运动或我在一周内错过的任何形式，该肌肉群已准备就绪。 然后我用柔术训练和越野跑来补充。
所以我知道我是否想在需要的地方保持体形。 它在我的日历中，我知道我在做什么。 我有个计划。 我不是最好的状态，但这只是表明我没有做到最好，我也没有吃最好的，对吧？ 我正在慢慢吃得更好，但我仍然吃得不好。 房地产将以完全相同的方式运作。 我在商业和房地产上投入了更多时间，这就是为什么我在经济上比身体健康更健康，对吧？ 我希望你也这样。 我希望你在财务上变得健康，但实现这一目标的过程与你所做的任何其他事情都完全一样。 你会在一个月内、一周内、一天内提供多少个offer？
因此，让我们现在一起做一个，这样您就可以看到 BiggerPockets 使我所说的事情变得多么容易，对吧？ 我们将在这里分析这笔交易。 这是肯塔基州法兰克福的 185 Landings Drive。 让我向您展示分析交易是多么容易。 您将鼠标悬停在工具上，然后转到租金估算器。 现在，我们要输入财产的地址。 我们正在寻找 185 Landings Drive，我认为那是法兰克福。 是的。 必须点击这个，好吗？ 在点击按钮之前不要点击搜索地址，因为它不知道它在搜索什么。
现在，这个房产是两室一卫，我意识到你们可能没有看到。 我只是把它从屏幕上取下来了。 它显示它是八间卧室，四间浴室和四个单元，好吗？ 所以我们知道如果是八房四卫的话，每个单元都是两房一卫。 因此，我们将告诉 BiggerPockets 软件查找附近的房产，185 Landings Drive 有两间卧室和一间浴室，这就是它告诉我们的。 很有信心该物业每月将产生 630 美元的收入。 这就是那些人现在租房的目的，好吗？
现在，假设你持怀疑态度，你会说，“啊，我不知道。 我怎么能相信这个？” 好吧，这实际上很好。 你应该这样。 你在这里向下滚动，你可以看到所有这些其他可比较的区域或房产，你可以看到他们出租的目的。 现在，我一直这样做。 所以我看到这里的这个租金是 925。那要高得多。 这也是二，一，对吧？ 好吧，它的面积可能比我的多，所以也许这就是为什么它的租金更高，但假设没有。
好吧，我会做的是，我会在法兰克福谷歌 112 Lee Court，然后查看它的图片，然后我会看到，“哦，我的房子有肮脏的地毯和橡木橱柜以及过时的电器。” 这间的唯一区别是它有硬木地板、更新的厨房和瓷砖淋浴浴室。 所以问题是，“我需要花多少钱才能让我的房子看起来像 Lee Court，因为那样我更有可能每月拿到 925 而不是 630，这会显着改善我的现金流？”
现在，这是假设它在同一个街区。 你看这里有多少这样的房产，我想这就是我们的吧？ 这些都在一个相似的区域，可能都是多户住宅。 这些是分散的。 这三个看起来像是在同一个地方，但它们是分散的。 这可能是一个更好的区域，也许是因为它离肯塔基州立大学更近。 它更好一点。 也许这些不是很好，所以 930 comp 是这里的属性之一，就像你看到的这个一样，对，902，而这些不是那么多。 这些更多是在 600 年代，对吧？
这就是我们房地产投资者评估房产的方式。 我可能比一般人更擅长做这件事，因为我经营房地产团队已经有一段时间了，我研究房地产，我了解它的价值，但你不必成为专家就可以能够理解我现在要讲的基础知识。 我真的希望当你在听这个的时候，你正在学习一些东西并且你正在看到你如何做同样的事情。 如果您对此有任何疑问，我没有回答，请给我发送 DM 或在 BiggerPockets 上给我发消息。 我会尽力在那里回复你。
所以现在我们可以看到我们相信我们每个月会得到六个 30 并且我们知道有四个单位，我只是进入我的计算器并且我做了 630 乘以四，然后告诉我 2520。所以我可以期望得到该物业的总租金约为 2520。 现在我知道它的租金是多少，我要回到工具，我要点击计算器，出租物业，开始一份新报告。 我要让软件为我完成所有工作。 一旦有了线索，你们就会惊讶于分析交易是多么容易和准确。
所以我们的领导是 185 Landings Drive。 我希望这是法兰克福的Drive。 是的，就是这样。 点击它。 如果需要，您可以添加酒店的照片。 你可以把它放在这里，因为你要保存它，这样你可以稍后再回来使用它。 我们将给出购买价格。 购买价格是多少？ 240. 把它放在这里，240,000。 它向我索要交易费用。 “嗯，大卫，我不知道。 我不是像你这样的经纪人，买一堆房产写书，我的头发比你好，但仅此而已。” 好的，别担心。 你点击这里计算关闭成本。 BiggerPockets 已将其设置好，因此您可以看到应该在其中输入的数字。 典型的成交费用是房产购买价格的百分之一到百分之二，但可能因地点和融资方式而异。 如果不确定，购买价格的 XNUMX% 是一个不错的数字，对吧？
现在，当你接近实际购买这笔交易时，你的房地产经纪人和你的产权公司可以告诉你他们将要做什么，但一开始，我们不需要确切的数字，我们需要大概的数字。 因此，我们将采用 2 grand，这比 1% 更接近 10%，只是为了保守一点。 然后你点击下一步，它会带你到贷款细节。 现在，如果你买房子作为 house hack，你可能会首付 0%，如果是 VA 贷款，首付可能是 20%。 我们将假设我们将其作为投资物业购买，这意味着我们需要首付 25%，因为这是我们的选择，就像您点击 20 时看到的那样，这个数字会上升, 48,000 回落，它知道我们说过您不必计算的购买价格。 它告诉你现在你的首付是 XNUMX。
假设我认为现在主要住宅的投资物业利率约为 4%。 离三点半有点近了，但是投资房产多了点，没分。 积分只是您为购买较低房价而支付的钱。 然后对于贷款期限，你总是想放 30 年，因为大多数贷款都是 30 年，而且你想要的是固定利率，而不是大多数情况下的可调整利率。 点击下一步获取收益。 月总收入，记得我说的是2520，也就是单位630乘以四。
现在，我们要谈谈费用。 财产税是多少，对吗？ 好吧，如果您想弄清楚如何确定您的财产税，您可以在此处找到一个按钮。 我知道在大多数情况下，每年大约不到 1.5%。 所以我要把 240 乘以 0.015，也就是 1.5%。 那是一年 3,600。 它很可能会少于那个。 我们在这里使用更高的数字，对吗？ 所以我们有 3,600 个，我们将点击年度。 这就是您要支付的财产税金额。
根据我的经验，这件事的保险费是每月 75 美元左右。 现在，当你真正把它写进合同时，如果你正在寻求这笔交易，你可以打电话给保险公司并获得报价。 你将不得不这样做。 贷方可能会让您这样做。 所以如果它最终是每月 500 美元，你就退出交易，但它永远不会是每月 500 美元。 它可能会小于 75，但当我们最初分析属性时，这就是我们想要的。 我们需要大概的数字，因为为您尚未购买的每处房产获取准确数字所花费的时间通常不是一项好的投资。
我们要为维修和保养做预算，5%。 我们要为空置预算，总租金的 5%。 资本支出也是如此，我们将把 8% 用于管理。 现在，租户要自己支付电费和煤气费以及水费和下水道费。 假设我们要支付垃圾。 因此，在这种情况下，我们假设每月 50 美元。 单击完成分析。 这是很棒的。 准备好吧。
这个计算器将为我们完成所有这些工作。 我们不必擅长数学。 那么我们在这里输入的数字是什么，它告诉我们，我们可以预期每月有 604 美元的现金流。 这是从我们投入的 2520 美元收入和它为我们计算的 1915 年支出中得出的，它为我们提供了略高于 13.5% 的现金回报率。 如果您希望看到以这种方式呈现的信息，这只是它如何得出数字的细分，它告诉我们所需的现金总额为 53,000。
每月开支明细如下所示。 这个橙色部分将是可变费用。 这将是空缺、资本支出和维护。 这个蓝色的部分，其中最大的部分将是抵押贷款，对吧？ 它只是向您显示您的费用。 他们就是这样被分解的。 净营业收入，即我们可以预期在一年内使该物业赚多少钱。 再一次，我们看到现金回报的现金。
现在，这是我最喜欢的部分。 我喜欢这张图。 这张图向我展示了在 20 年这样的较长时间段内，我可以期望该物业做什么。 现在，就我个人而言，我认为我们 BiggerPockets 非常保守。 我们假设增长率为 3%。 该国大部分地区的增长率都超过 3%。 所以它实际上应该比理论上好得多，但你可以看到我们以 240 美元的价格购买了该物业，并且它的价值随着时间的推移慢慢上升。
你也可以在这里看到，这条紫色的线，这是贷款。 这是我们为了获得房产而借的钱，随着时间的推移会慢慢减少。 它的价值和我们所欠的之间的区别是我们拥有的资产。 你看它真的长大了。 如果您来到这里并查看现金流量，第一年的现金流量将约为 7,613 美元。 好吧，随着租金每年上涨，这个数字会越来越大，直到第 30 年。它更像是 22,000。 我敢打赌，按照现在的情况，它会是现在的三到四倍，但这是一个保守的估计。
股权也是一样，对吧？ 你会看到你的资产随着时间的推移在增长、增长、增长、增长、增长。 谁不想现在就做出一个 435,000 年后价值 30 美元的决定？ 如果您做出 30 个这样的决定，所有这些决定都值 435,000 美元，会怎样？ 如果你今天采取行动并等待，然后采取更多行动并等待，你是否认为房地产不会让你成为千万富翁，并且你继续采取行动，以便你的未来因为现在的事情而变得非常富有你现在做了？
所以这就是专家们所知道的。 这与把握市场时机无关。 这就是每个人都想做的，“我想等着逢低买入。” 是时候进入市场了。 我，大卫·格林，迫不及待地想逢低买入。 我一直都买。 现在，我要说的是我在逢低时更积极，但这并不意味着我在此期间什么都不做，好吗？ 有时在生活中我需要关注健身或健康，我会为此付出更多的努力。 有时在生活中你会经历一段艰难的时期，你正在经历分手，你和你的家人在一起很困难，你得到了一些坏消息，而且你实际上必须更多地去健身房锻炼解决其中的一些问题。 其他时候，我超级忙，有时我只需要想办法进去。 这就是我对房地产的看法。
当市场下跌时，我一直都在健身房。 我一直在寻找交易。 我正在写更多的优惠。 我变得更加激进了。 我认为这是一个值得购买的好市场。 我真的会加强我正在做的事情，但是当它不是下降时，我并不是根本不去健身房。 那太疯狂了。 我仍然购买，我只是更小心一点，或者我使用不同类型的策略，或者我调整我计划这样做的方式，这样它就不会立即得到满足，也许它是长期的。 你们想要一个例子吗？ 如果您想让我举例说明我在这里描述的现实生活中的情况，请在聊天中告诉我。 如果没有，我可以继续演示的其余部分。 我们不必对市场时间与市场时间进行实时分析。 还有其他人要我分享从实际角度来看会是什么样子吗？ 好的，你想要一个例子。 我们开始了。
在 2010 年，我不应该这么说。 在 2010 年这样的市场上，有大量的交易，好吗？ 所以有一段时间我在北佛罗里达州投资，那里没有很多其他投资者，而且有大量萧条的房产。 他们只是苦恼和沮丧，他们需要做很多工作。 那时我每个月要买三到五处房产。 我没有和其他人竞争。 我并没有犯傻，在播客上谈到了每个人都开始做我正在做的事情。 房产一次在市场上停留六个月。 我有一个非常好的承包商，他正在做所有的工作。 我把它们从左边挖出来，我真的没有太关注房地产销售。
我没有抵押贷款公司。 我没有雇佣代理人并在我的团队中培训他们。 我当时想，“伙计，我得到了一个很好的机会。 我打算尽可能多地购买房地产，”然后我努力了。 然后在某个时候，因为我说得太多了，其他人开始在同一领域投资。 然后承包商变得越来越难使用。 然后交易开始枯竭。 其他人正在追赶他们。 然后它变得越来越难做，对吧？
所以当我意识到，“好吧。 我不能在这里获得像以前那么多的交易，”我转移了我的注意力，我开始雇佣新的代理人并发展我的团队并培训他们并为客户出售房屋并以其他方式赚钱和积累财富，但我从来没有停止在那里购买。 我只是在健身房锻炼的时间少了，对吧？ 我没有那么多地锻炼二头肌。 也许我正在做更多的腿日会是一个很好的方式来看待它。
当我买的时候，我转向了不同的东西。 所以我当时要做的是开始进入我现在的位置，在那里我在非常昂贵的非常好的市场购买豪宅，因为我知道如果我们真的发生崩盘，那些市场不会受到打击一样难。 我也知道当我第一次购买它们时，我的现金回报率会低得多。 这些都是长期的游戏。 在 10 年内，他们将使我从每处房产中赚取成百上千甚至数百万美元。 短期内，它将变得精简。 这就是它的工作方式。
所以我已经将我的策略转向那个，因为它现在竞争如此激烈。 如果我们出于某种原因陷入另一场萧条，没有人愿意购买房地产，我会回到另一种方式，但问题是它不是......我想强调的是它会说我现在不打算购买任何房地产是愚蠢的。 有些人在短期租金中赚了很多钱。 我自己也做了一点，但这需要更多的工作。 您实际上必须管理短期租金。 它不像以前那样放在那里然后忘了它，我只是买了它并把它交给了物业经理。 也许你必须做同样的事情。 要想在这个市场上占有一席之地，您可能必须转向更积极的收入来源，而不是被动的收入来源。
然后一旦市场发生变化，也许那所房子就变成了长租。 您不必再担心了。 你有各种各样的选择，但我不希望你说，“很难达成交易，所以我现在不应该买。” 我现在在艰难的市场上购买的交易比在容易的时候赚更多的钱。 我不想让你们错过。
其次，关注 10 年后你的投资组合会是什么样子。 怎么强调都不过分。 三四年前告诉我的人也许两三年前会是一个更好的例子。 “大卫，有一场流行病。 我们有适当的庇护所。 经济将陷入瘫痪。 我们永远不会从中恢复过来。 我什么都卖。 我现在不买任何东西，我会保留我的现金。” 我说，好吧。 好吧，我认为你不应该。 我认为那不会发生。 我认为你的想法非常短视。 这实际上是一个很好的购买机会，”很多人说，“不，我要退出游戏了，”他们卖掉了房产，或者他们退出了托管，或者他们只是停止了寻找。
那些人，那些在我所在的湾区市场上损失了至少六位数的资产。 因此，我们为退出的客户签订的合同房屋比现在便宜超过 200,000 美元。 原因是我们没有陷入衰退。 我们印了一大堆钱，我们造成了很多通货膨胀。 所以我看到阻止人们购买的第一件事是当他们觉得天气太热，价格太高时，他们没有意识到这不仅仅是价格上涨，而是金钱的价值正在下降。
一百万美元不是以前的样子。 十万块钱今非昔比。 过去如果你一年赚十万美元，你就注定了。 那是现在湾区的中等收入。 我不是故意的……住在这里太贵了，但那真的不是那么多钱。 未来，随着通货膨胀的发展，十万美元几乎算不了什么。 你不能根据现在的快照做出决定，因为你不会在一年内购买房地产。 你买的是 30 年、40 年、50 年。
所以我所做的就是说，“10 年后，这处房产会是什么样子？” 所以让我们举个例子，我描述的那个，我刚刚给我的经纪人发短信，看看我们是否在莫拉加有合同。 我写了一份 2.25 万美元的报价。 它将进行广泛的康复治疗。 10 年后，我认为房地产可能会达到五六百万美元，我可以这么说，因为我们看到的通货膨胀率，想想都不是荒谬的。 这甚至是在我修好它之前，在那个地区起飞之前，就在标准通货膨胀率之外。 这就是我认为我们将要看到的。
所以我说的是10年后，这个值五六百万。 现在，我必须做些什么才能活到 10 年？ 那么，我必须增加现金流，好吗？ 我打算通过增加平方英尺来做到这一点，这样我就可以把这些区域租出去。 好的。 我如何从这笔交易中取回我的钱，这样我才不会买不到更多的房地产？ 好的。 好吧，我还必须升级房子，让它看起来更漂亮，这样我才能增加价值，这样我就可以为它再融资并取回我的钱。 好的。 所以我需要改造，让房子更好，增加平方英尺，让它更值钱，增加现金流。 我能做到。 让我们继续吧。
所以现在，最终会发生的事情是我要拥有这个地方，修好它，再融资。 我可能会在这笔交易中留下 200,000 或 10 美元，但我会收回大部分钱。 那么6年后，值五六百万吧？ 我从这一财产中赚了三到四百万。 如果我一年做三四次呢？ 这不像是我的头发着火了到处乱跑。 头发着火很有趣，因为我没有头发，但这些都是例子。 也许你不住在一个有 4 万美元房子的市场，我明白，但你可能住在他们有 500,000 或 10 美元房子的地方，而在 XNUMX 年内，这些将成为百万美元的房产，可能更多。
那么你现在在做什么，以便 10 年后你拥有 10 到 20 处房产，这些房产都获得了 500,000 美元的权益。 这些资产并不多。 要么你是获得它们并从中受益的人之一，要么你是那些没有并说“哦，我希望我能拥有......”的人之一，就像 10 年前从今天开始的所有人一样正在说这个，“我希望我当时就买了。” 这就是您今天参加本次网络研讨会的原因。 这就是为什么上帝、宇宙，无论你相信什么，都会让你在这里，因为它告诉你房地产是最安全、最可靠的延迟满足。 就像健身一样。 开始需要很长时间，但从来没有人说，“哦，我真的锻炼了太多，太健康了。 我希望我不会那样做。” 每个人都说，我希望我能养成更好的锻炼习惯，“好吗？
我正在与您分享我是如何做到的以及我仍然在做的事情，因为我仍然很喜欢它。 我不是想拿你的钱。 我不是说，“嘿，我想要你所有的钱。 把它给我，这样我就可以去积累财富。” 我可以为你投资你的钱。 我这样做并且我确实付钱给人们，但我告诉你你需要去做这件事。 如果你今天在这里，你需要得到我向你展示的这些工具，你需要现在就开始游戏，这样未来 10 年的你会感谢你所做的一切。
第五步，获得资金。 你知道吗？ 拍一张这张照片。 我希望你们认真思考这个问题。 我如何改变策略的例子对你们有帮助吗？ 看起来你们中的大多数人都说是，或者至少你们发送的表情符号表明是这样。 惊人的。 我很高兴能在那里提供帮助。 好的。 第五步，你必须获得资金。 那么，您将如何为您的房地产交易提供资金？ 那么，您有多种选择，传统贷款、合伙企业、硬通货贷款人或房屋黑客。 它们很相似，但这些是人们通常借钱购买房地产的方式。
房地产融资的关键是要大赚一笔。 如果你得到一笔非常划算的交易，它会评估你为此付出的代价。 你将能够轻松筹集资金。 现在，我有一家公司可以帮助你解决这个问题，你们可以联系我，我会把你和他们联系起来。 基本上，我们提供贷款，如果您的财产赚到足够多的钱，它就会有足够的现金流，而大多数人都会这样做。 您可以使用该收入获得贷款。 因此，只要你得到一笔划算的交易，只要你得到的房产带来的收入高于拥有它的成本，贷方就会让你借钱。 然后你可以去找比你更有钱的人说，“嘿，你想支付首付吗？ 我会负责交易、贷款和管理。 我们可以拆分它，”对吧？
这里的要点是，如果你得到足够好的交易，钱就会找到你。 融资困难的人通常不会得到很好的交易。 “可是我没钱怎么办？” 好吧，BiggerPockets 也有适合您的东西，专业视频页面。 它包括由 Brandon Turner 和我举办的研讨会，How to Invest with No or Low Money Down。 就是上面这个人这可能是布兰登和我一起做过的最好的作品。 这很神奇。 就像甲壳虫乐队。 披头士最好的专辑是什么？ 白色专辑，黑色专辑？ 我不是披头士乐队的忠实粉丝，但当你知道自己处于那个区域并且你只是在做一些非常非常棒的工作时，就是这样。
整件事都是关于当你没有很多钱的时候如何投资房地产。 如果你是 BiggerPockets 专业会员，你可以参加所有这些研讨会、租赁选择、房屋改造、合作伙伴关系，我和布兰登做过的。 如果您是免费的专业会员，您就可以得到这一切。
然后是第六步，动机。 从长远来看，你会坚持多久？ 没有人在两个月的紧张工作中恢复健康。 如果两个月的紧张工作对他们有帮助，他们就已经很健康了，好吗？ 这是您要注册的长期计划。 你打算加入一个策划小组吗？ 为了这个确切的目的，我运行了一个。 许多其他人也做同样的事情。 这是一种让人们负起责任、教导他们、让他们兴奋的方式。 这是您必须自己去健身房还是有健身伙伴的区别。 伙计，我会告诉你什么。 如果我在生活中有一段时间有人和我一起锻炼，我去的可能性会增加 90%，并且更有可能享受它，而且我会得到更好的锻炼，因为现在我有了一个观察员。
每日日记或跟踪怎么样？ 你是否每天都在提醒自己你的目标是什么？ 绩效辅导怎么样？ 我有性能教练，让我告诉你，他们很贵。 我每个月花费 6,000 美元，有时甚至更多，只是为我们拥有的各种业务提供指导，好吗？ 现在，我花的那 6,000 美元让我赚得更多，因为他们改善了我和我的团队的表现，但有时你必须花一点钱才能获得更大的回报，就像投资一样，仅此而已.
那就是房地产投资大师的旅程。 是六个步骤。 这是目的，找到你的目的，制定计划，寻找交易，分析交易，获得资金并保持动力。 做好这六件事，你就会成功。 为什么不继续在这里拍下车轮的照片，这样您就可以提醒自己这是多么简单，90 天的挑战、计划、准备、购买？ 在接下来的 90 天内，每天工作 15 分钟，每周工作 90 天，连续工作 XNUMX 天，完成大师之旅的所有六个阶段。
“生活不会偶然变得更好。 它通过改变变得更好，”Jim Rohn 的伟大引用。 有两种人，好吗？ 如果你曾经和错误类型的人约会过，你就会知道那种挫败感。 我说的是你是否曾经有过像商业伙伴这样的错误类型的合作伙伴。 如果你曾经有过朋友，不管是什么朋友，你都会明白我在说什么。 有些人等待生命降临并为他们改变一切。 这些人往往是靠自己的感觉生活的。 如果他们心情不好或情绪低落，他们什么都不做。 如果他们心情好，他们真的很兴奋，但他们等待生活向他们低头。 我知道这是一个深刻的事情，但它是如此真实。
有些人只是在等他们的老板过来说，“你知道吗？ 我们要给你升职。 你会更加努力吗？” 他们在等待白马王子从木制品中走出来说：“我这辈子都在等你。 现在是你真正应该开始努力成为一个更好的人的时候了。” 他们正在等待这笔惊人的交易落在他们的腿上，然后他们的电话响起，贷方说：“我有一大笔钱。 你要用吗？” 和一个承包商说，“我非常需要工作，我会以便宜的价格来做，”他们只是一直在等待，等待机会，但它并没有发生，因为那样生活并没有变得更好。 它通过改变变得更好。 它奖励那些去寻求的人，对吧？
“我想要一个伙伴。 我要成为合作伙伴愿意与之共事的那种人。 我想要一个商业伙伴。 我将学习商业伙伴想要的技能。 我想要加薪。 我现在要做得很好，并确保我的老板看到它。” 那些是得到奖励的人，这就是我所说的两种人的意思。 如果您要参加这样的网络研讨会，我与您分享多少信息并不重要。 不管我谈论多少我在做什么或我给你策略。 如果你在等待生活为你做某事，那它永远不会发生。 你会在舞池里跳舞，但永远找不到舞伴。 你将绕地球运行但永远不会着陆。 你会接近，但你不会到达你真正受益的地方。 当你做出改变的选择并且你有责任去获得你想要的东西时，就会发生这种情况。
房地产投资经常有这种感觉。 这太好了。 我知道这一点是因为作为一名特工，我有数不清的人来到我的办公室坐下来，当我们真正、真正、真正地了解他们恐惧背后的原因时，“我不想结束有一个我不喜欢的房子。 我不想最终得到一处我没有意识到一切都会出错的房产。” 他们的想法是，他们选择了一个财产，他们跳下了悬崖，他们希望他们喜欢他们降落的地方，他们得到的财产就是他们降落的地方。 那不是它应该有的感觉。
如果你有这种感觉，那你就做错了。 你有错误的代理人，你有错误的策略，你有错误的心态。 不是这样的。 我从来没有在这里买过感觉像这样的交易。 如果您发现自己希望自己喜欢自己着陆的地方，那么您需要下车。 Hopium 不是一个好策略。 它对你没有帮助。 这是一个谎言。 应该是这样的感觉。 让我给你一个实际的例子。 你们喜欢吗？ 如果你想让我给你一个实际的例子，告诉我房地产应该像走在小路上，与其他人一起走在路上的感觉，请在聊天中告诉我。 如果你们已经明白我在说什么，我不想重复这一点，但如果你们想让我给你们举一个房地产投资的例子，请告诉我。 好的。 我看到是的。
应该循序渐进。 这条道路上的每一步，在这条道路的尽头都是您想要获得的财产或您想要实现的目标。 好的？ 你应该注意的第一件事是你不是一个人做的。 当你跌倒时，还有其他人会帮助你，教导你，在你身边。 也许他们以前走过这条路。 像我一样，我是一名向导。 我经常这样做。 我一直在这条路上上下颠簸。 所以我可以告诉你，“这里是你避开毒藤的地方。 这就是水的去处。 这是阴影所在的地方。 这是我们要停下来的地方。 哦，我们不想走那条路。 哦，一天中的这个时候，你不应该走那条路。 这不是合适的市场。” 我们是向导。 我们知道会发生什么，但比这更实际的是，一步一步，好吗？
你看线索，你得到你的线索，你分析它们。 60% 的人不会在这些线索上工作，你停止前进。 你没事，你很安全。 你没有跳下悬崖。 在 40% 的工作中，你追求它们。 其中，可能有 10% 会回复您。 好的。 其他 90% 的线索，你都扔掉了。 你还好。 你没有跳下悬崖。 在返回给您的 10% 中，您可以将其写入合同。 这还不是旅程的终点​​。 这只是第一步。
签订合同后，您下令进行检查。 你看看检查报告。 如果它看起来很糟糕，你就会停止沿着这条路走下去。 你不买它。 你没有跳下悬崖。 如果检查报告看起来不错，你就和对方协商，看能不能多赚点钱。 你再迈出一步。 现在是评估。 哦，估价低，卖家不会降价。 好的。 我们停止前进。 我没有跳下悬崖。 我很好。 正确的？
然后我们就评估达成一致，或者评估结果很好。 你查看该地区的租金是多少，“哦，租金比我想象的要低得多。 我和一位物业经理谈过。 他们说我们不会得到那么多。” 你还好。 你停下来。 你别走路了。 这是一小步又一小步，在你对这笔交易几乎没有实际承诺的情况下又迈出了一小步。 现在，你必须致力于走这条路的过程，但你不必致力于每笔交易走这条路的过程。
这就是为什么你不应该害怕。 这就是为什么我不害怕。 我经常会有人来找我说，“大卫，这是一笔了不起的交易。 我认为你应该买下它，”我会说，“太好了。 马上写下报价，写进合同里。” 我以此闻名。 我们称之为五分钟报价。 我会把一些东西包起来并立即将其放入合同中，但我会在合同中有意外情况，如果我不喜欢某些东西并且我确切地知道我在寻找什么，我可以退出。
然后，如果我继续它并完成检查报告，“哦，伙计，它有一些可怕的白蚁或可怕的地基，修复它需要 50,000 美元，”我去找卖家说，“我需要你给我 50,000 美元的信用额度，或者我需要你修理这些东西，或者我需要你降价。 你不想做吗？ 好的。 我只是退出交易。 没有伤害，没有犯规。 把钱还给我。”
我并不害怕踏上这段旅程，因为我意识到我不只是从悬崖上跳下来，希望我喜欢我降落的地方，这对你来说应该是一样的。 只有当你觉得自己不知道路的时候才会害怕，但是当你有一个向导和你或其他人一起走这条路时，你的风险就会大大降低，不再害怕了。 在 BP，我们开发工具来帮助投资者实现他们的人生目标。 这不仅仅是理论。 这就是包括我在内的成千上万的房地产投资者如何找到财务自由的。
所以这里有两个大问题。 您是否兴奋并真正致力于使用房地产来获得财务自由？ 我不只是说，你对此感兴趣，好吗？ 你感觉到一些情绪吗？ 你感觉到一些激情吗？ 你兴奋吗？ 你是不是喜欢，“这就是我应该去的地方？ 这感觉很对。 这是我生命中仅有的几次我会说，‘就是这样。 我知道那是我需要做的。 我只是不知道如何到达那里。'”？
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这是我认识的每个成功人士都相信的一句名言：“如果你真的想做某事，你会找到方法，如果你不想做，你会找到借口。” 很真实的话。 如果你想成为百万富翁，你会的。 其他人，哦，不是每个人，很多人都做了，你也可以。 如果你不想做，你会找个借口不做，仅此而已。 那只是告诉你你的内心是什么。 有些人真的希望它发生，他们想办法，有些人希望它发生，但他们找借口。
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让我们来看看。 Ian 说：“那是一次非常鼓舞人心的网络研讨会。 太感谢了。” 那是我的荣幸。
迪恩说：“我通过军事行动意外成为房东，并拥有两处房产的大量股权。 你会建议出售以使用股权或更积极的投资，还是只是长期持有？” Dean，你需要在 BiggerPockets 上给我发消息，让我知道他们在哪个区域，我可以让你更好地了解该怎么做。 归根结底，我们将分析你在其中的股权获得了多少回报，然后看看如果我们在其他地方投资，是否可以获得更高的回报。
Palal，亲，当然。 恭喜你，帕拉尔。 我喜欢你刚刚迈出成为房地产百万富翁的第一步。 太棒了。
好的。 我要让你们离开这里。 非常感谢您的宝贵时间。 再一次，如果你愿意，如果你在加利福尼亚，请确保你联系我，因为我想见你。 如果你不在加州，那没关系。 在社交媒体上关注我，DavidGreene24。 通过 BiggerPockets 平台向我发送消息。 让我知道我可以如何帮助你。 我有很多不同的方法。 您也可以查看我的网站 davidgreene24.com。 以上是我所涉及的所有内容的一部分，所以请仔细阅读，看看您可能对其中哪些内容感兴趣，然后给我发消息，我会看看我和我的团队可以如何帮助您.
真的很感谢你们。 太感谢了。 很高兴您现在加入了 BiggerPockets 社区。 你正在与超过 2 万其他人一起旅行，他们都在寻找和寻找与你相同的东西，我想帮助你到达那里。 所以你来对地方了。 我将在下一个节目中见到你们所有人，上帝保佑你们。
那是我们的表演。 非常感谢您的收听。 再一次，我真的希望，如果您目前不是专业会员，您可以考虑加入。 同样，代码是 Goals 2023。如果您使用该代码，您将在第一年获得专业会员资格和免费意向日志时享受 20% 的折扣。 感谢您收听并与我在一起，我只想提醒您，BiggerPockets 还有其他播客以及 YouTube 频道。 只需在 YouTube 上查找我们的 BiggerPockets 并查看主机，我们为您提供的其他内容库。 并非所有内容都是网络研讨会形式，并非所有内容都是播客形式。 其中很多只是短视频。 如果您更喜欢 10 分钟、15 分钟、XNUMX 分钟的视频，您可以在那里听到我的声音，或者您可以听到其他 BiggerPockets 人士对您进行房地产方面的教育。
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