现金流房地产投资的黄金时代可能已经结束 据我们所知。在过去的十五年里,房东们习惯于购买能够赚大钱的标准住房。将其与 房价呈指数级升值,任何在过去十年里购买房产的人看起来都是投资神谕。但现在,潮流开始转变,新秀房地产投资者正在 几乎在任何市场上都很难找到可以现金流的房子。那么到底发生了什么,为什么国家的现金流房地产突然消失了呢?
欢迎回到另一个 看到格林,“不要只追求现金流”主持人 David Greene 回来了,为任何级别的投资者传授一些房地产知识。在本期节目中,我们将进入 为什么寻找能够带来现金流的房地产交易如此困难 2023年,什么时候投资 升值与现金流 市场,以及是否 出售无法盈利的财产。然后,我们切换齿轮并继续 如何审查私人贷款人 你们是在网上认识的,以及是否是 州外租赁修复项目 对于一个全新的房地产投资者来说风险太大。
想问大卫一个问题吗? 如果是这样的话, 在这里提交您的问题 所以大卫可以在下一集 Seeing Greene 中回答这个问题。 跳上 更大的口袋论坛 并询问其他投资者的看法,或 在 Instagram 上关注大卫 看看他什么时候上线,这样你就可以参加现场问答,当场回答你的问题!
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客节目 741。
你感觉不好的原因可能是自我。您正在寻找正在赚钱的其他投资者。你每个月都会查看你的资产负债表,然后你会说:“好吧,我正在赔钱。我做错了。”也许不会。也许这就是房地产长期以来的运作方式。那些愿意牺牲短期利益来长期赚钱的人才有效。现在,我希望它不会保持这种状态,但我正在为一个现实做准备,在这个黄金时代,你只是为了吃苹果,你只要把嘴放进去,然后你就出来了,你希望你的苹果比其他苹果,但你总能得到一个苹果,那可能就结束了。
大家都怎么了?如果你没有在标题中注意到的话,我是大卫·格林今天在这里带来了《看见格林》一集。如果您以前没有听过其中一个,那么您一定会大饱眼福。在这些节目中,我们直接回答观众的问题。没错,就是你。我会处理您所遇到的困难、您对房地产的疑问以及您可能需要的清晰信息。或者当你有多种选择时,哪一种是最好的?我喜欢做这些节目,我更爱你们,因为你们提出了很棒的问题,从而带来了精彩的节目。
今天的表演太棒了。如果他们的财产现在没有现金流,我们就会了解这个人可能做错了什么。这是一个很好的话题,我们将讨论如何进行房地产投资,以及如何进行一些小调整,以增加房地产现金流以及如何执行它。我应该在第一笔交易中接受州外康复治疗吗?如果您打算在州外投资,需要注意的事项。我自己做了很多这样的事情,还有装修的事情,我也做了很多。当你在市场上找不到现金流时你会做什么。现在投资房地产还来得及吗?我们是否应该停止听BiggerPockets,转而开始购买NFT、加密货币、投资郁金香、购买Beanie Babies,也许是Pogs,如果你们还记得的话。那是未来吗?我们是否应该购买一堆,然后看看它是否会回来,或者房地产仍然是一个不错的选择?所有这些以及更多内容都在今天的《看见格林》中。
另外,我只是想提醒大家,我又忘记开灯了。我真的很擅长这样做,所以一旦这个小片段结束,你就会看到灯变成蓝色。不要感到困惑。仍然是《看见格林》。它只会是绿蓝色。绿色和蓝色混合后会是什么颜色?这可能像绿松石吗?前 15 分钟看到绿松石色,然后又变回绿色。这只是我健忘,伙计们。成为格林并不容易。
好吧,今天蝙蝠侠给大家带来的 Quick Dip 是,我们的 BiggerPockets YouTube 频道即将推出一个新节目,我将成为该频道的常客。我将向人们展示如何在当前的工作中赚更多的钱。这是我热衷的事情,我非常非常喜欢。不要放弃你不擅长的事情,而只是尝试寻找你认为自己会更擅长的新事情,而不需要在第一件事上付出努力。无论做什么,你都必须追求卓越。因此,如果您想出现在该节目或该节目中,请访问bigerpockets.com/david。如果您想加入 YouTube 频道,请写下您的问题并勾选职位框。好吧,伙计们,我受够了。让我们进入第一个问题。
尼克:
嘿,大卫。我叫尼克·古兹曼。我今年 19 岁,是大章克申科罗拉多梅萨大学二年级学生。我正在考虑在学校附近购买一处单一家庭房产,以便最好地出租给学生。我一直在使用 Zillow 和 BP 的工具,但我似乎无法找到适合我所在城镇当前费率和供应的协议。我正在努力采取下一步可行的步骤。我的主要问题是,您可以推荐哪些工具或策略来寻找交易,以及我可以通过哪些创造性的方式为交易融资?我可能要联系的贷款人告诉我,他的利率可以是 7.5%。有了这个数字,我正在努力寻找任何适合我的情况的方法。非常感谢你们和 BP 所做的一切。祝你有美好的一天。
大卫:
好的,尼克,非常感谢你的视频。这是很多人都会遇到的问题,所以不要灰心。这就是我们现在所处的市场状况。
现在的好消息是,很难找到交易的原因是,房地产仍然具有竞争力和价值,而且人们希望拥有这些资产。我们可以考虑的一些事情,7.5% 可能是……这是一个标准比率,这是大多数人的水平。如果你正在与贷方合作并且他是这么说的,那么你可能会得到这样的结果。如果你想找到一种创造性的方式来为你的交易融资,那就意味着你必须从其他地方找到资金。
没有多少人拥有数十万美元的闲置资金,愿意以低于 7.5% 的利率借给你,这意味着你可能只能从所有者那里得到这笔钱,这意味着你可能需要某种形式的业主融资,这意味着您要么必须为房产支付过高的费用,以使他们值得为您提供您想要的更好的价格,要么您将不得不找到一个陷入困境的积极卖家,这将是大量的工作,坦白说,当你上学的时候,这对你来说是非常困难的。对于您所处的情况来说,这些听起来都不是超级有吸引力。
我要给你的建议是,我希望你不要寻求达成交易,而是寻求达成交易。如果您很难获得有关要将房间出租给其他学生的房产的数据,那么您可能会分析错误的交易。这就是我希望你做的。我们将从这里开始倒推。假设按照您所考虑的价格范围提供的利率,假设您每月要支付 4,000 美元的抵押贷款,这意味着您每月需要从抵押贷款中赚取超过 4,000 美元租金。如果你可以花 800 美元买一个房间,然后买一套五居室的房子,那么现在就变成 4,500 美元。这可能比 4,000 美元的抵押贷款还多。我们假设 4,000 美元的金额中包含税费和保险费。这意味着您的目标是找到拥有五个或更多房间的房产。
您是否能找到一处有五间卧室但有一间起居室和一间家庭活动室的房产,并且您可以将起居室改造成另外两个房间?您能找到一处有四间浴室并且有足够面积可以添加东西的房产吗?我将搜索参数设置为仅向我显示具有高平方英尺的内容。除此之外,我还会寻找面积比广告上更多的房产。因此,当我查看房屋时,我做的一件事就是向后查看,而不是单击右侧的箭头并查看代理上传的所有图片。我单击左侧的箭头,然后首先查看房子的后面。
现在,我这样做的原因是,如果有未经许可的、丑陋的面积,而房地产经纪人不想在图片中展示,我想看到这一点。我想看看地下室的框架。我想看看部分完成的 ADU。我想看看房子里有额外的车库,里面有电气和管道。很多人把浴室建在车库里,因为当他们在外面修车、做项目时,他们希望能够停下来去洗手间,而不必走进主屋。好吧,一旦有了这样的管道,你就可以把浴室装修得更好,并在这些房产中添加一个小厨房,而比你必须在该资产中一直运行管道和排水系统时花费的钱要少得多。因此,您需要寻找其他人缺少的此类属性。
现在,尽管如此,这可能还不够,因为看起来您正在寻找一个没有大量库存的城镇。这是一个问题。如果你在大学城,而且目前上市的房源不多,这将会很困难。部分原因是卖家没有将房屋投放市场,因为他们正在等待价格回升。卖家已经看到,“好吧,价格下降了,人们以前卖得更高。我不想为了更少的钱而卖掉我的房子。”他们需要很长时间才能接受这就是房产的价值,这让买家感到沮丧。所以你可以看看不同的城镇并寻求完成同样的事情。不同的大学城有更多的库存,这是你可以采取的一种方法。或者你可以使用一些创造性的方法,比如开车赚钱,跳过追踪。您可以查看社区并找到列出的面积更大的房产。其中很多是公共数据。
因此,如果你能找到一个系统来查找至少 3,000 平方英尺的房屋,你知道他们可能有更多的卧室和浴室,你可以去敲他们的门,你可以打电话给那些人,你可以派人他们的信。您可以尝试找到愿意出售的业主,但同样,这对您的时间来说并不是一个很好的回报。找到你想要的房子,然后他们也有愿意出售的卖家,而且他们也会以你想要的价格出售,这是非常困难的。我知道很多人花钱参加这些课程,现在这很受欢迎,因为很难找到优惠,所以我们正在尝试使用创造性的方法。
没有人告诉你,这基本上就像一份全职工作。通常,在你付出了所有时间来实现这一目标之后,如果你找到一份工作并工作,你会赚更多的钱。所以这并不总是最好的方法。我想说的是不要气馁。你正试图在市场非常困难的时期做到这一点。我们陷入了僵局。卖家不想降价,因为他们还没有绝望。买家不想或无法支付卖家想要的更高价格,而且没有足够的库存来平衡这一点,所以就继续战斗吧。你永远不知道下一个列表什么时候会出现。
您要确保的是您首先看到它。因此,设置你的过滤器,只显示面积至少为 2,500 平方英尺(最好是 3,000 平方英尺)、有更多浴室的房屋,然后查看所有出现的房屋,看看该房屋的面积是否比列表中实际显示的面积更多,或者它可以被转换,这样你就可以把五间卧室的房子变成六间卧室,而且它还有一个车库,可以转换成两到三间卧室,配有小厨房和浴室。如果你能做类似的事情,你就能找到一种方法让房产满足你想要做的事情。
好的。我们的下一个问题来自圣地亚哥的乔什·刘易斯。乔什说:“我喜欢你对 bp 的所有贡献。你是这项使命的坚强后盾。”好吧,谢谢你,乔什。 “从某种意义上来说,我在圣地亚哥拥有一处房产。我可以获得大量股权,大约 350,000 到 450,000,具体取决于评估,我想利用 HELOC 与 BRRRR 方法结合来获得我的第一个租赁房产并开始我的旅程。问题是,回顾你的职业生涯,如果给你同样的情况,你会发现在利润丰厚的加州市场上追求一处更大的昂贵房产(例如高于 BRRRR 的 300,000 万美元固定房)更有利吗?或者您会在 SEC 足球市场上购买多处房产,例如价值 250,000 美元的房产吗?就我的情况而言,我更看重现金流,但我确实明白,潜在的远程管理还有更多因素在起作用,我已经购买了您的 BRRRR 书和远程房地产投资。感谢您的宝贵时间和您的教育倾向。”
好吧,乔什,谢谢你对英语的掌握。你在这里的问题里既提到了倾向、坚定,也提到了环境。非常令人印象深刻,我的朋友。好吧,我们回到你说的第一件事。回顾你的职业生涯,“如果给你同样的情况,你会发现,”另一个大词,“追求一处较大的昂贵房产还是几处较小的房产更有利?”我不会将财产的数量视为解决这个问题的方法。现在,我一般来说,越少越好,因为你拥有的财产越多,管理它们就越困难。它们变得越贵,你错过的东西就越多。
因此,我一般倾向于购买一百万美元的房产,而不是两栋价值 500,000 万美元的房产,但事情并不总是那么简单。我会更多地关注我已部署的资本总额,好吗?因此,如果我要购买价值 500,000 万美元的房地产,无论是超过两套 1 万美元的房屋、300,000 万美元的房屋还是三套 XNUMX 万美元的房屋,房屋的数量都不是我开始的地方。我会关注的是我所购买房产的价值。这里的游戏计划是什么?有什么戏?我认为从长远来看,人们投资于价格和现金流都升值的领域会做得更好,好吗?它通常被描述为现金流或升值,但事实并非如此。当你像我一样长时间这样做时,你就会开始识别模式。你看到的是那些升值和增值的区域租金也会升值。两者几乎总是齐头并进。因此,现金流随着时间的推移而增长,就像资产的价值随着时间的推移而增长一样。
当你在这些更便宜的市场上买150,000万美元的房子时,不是它们不升值,而是租金也不涨。这里每个购买交钥匙房产的人都在中西部拥有房产,我从他们那里得到了哈利路亚阿门,他们现在都在说,“希望有人能告诉我这一点,”因为房地产的假设是租金每年都会上涨,但您的抵押贷款将保持不变。这就是买入并持有如此强大的原因。
但并非每个市场都会发生这种情况。一些地区,如底特律、印第安纳州、中西部地区,租金可能会上涨,但幅度很小。有时一年可能是 10、15、20 美元。这是我的廉价房产所面临的问题。与我在生长较高的地区购买的价格更高的东西相比,有时租金会大幅上涨。我在加州的房产每年租金上涨了 200 美元、300 美元。因此,在四年内,数量可能会从 1,500 增加到 1,800,再到 2,100,再到 2,500。当你第一次以 1,500 的价格购买它时,你会觉得很有意义,但 2,500 的价格真的很不错。这就是我想要采取的策略。
现在,如果你必须进入它并且你立即需要现金流,这是行不通的,这就是为什么我一直告诉人们,如果你现在需要钱,那么投资房地产是一件坏事。这是你不断延迟满足的事情。这就是把 20 美元放进你外套的口袋里,然后当你发现它时,你会说:“哦,太酷了,我忘了我把这个放在这里了。”这就像一个超级储蓄账户,会随着时间的推移而增长。当你给房地产更长的生长时间时,它的效果会更好,就像种一棵树一样。你不能指望在种树的第一年就会结出果实。如果这就是您所处的情况,您需要做其他事情。你需要种植一棵灌木,或者你需要种植一个可以收获和出售的花园,这将需要更多的工作。这不像种一棵树只会一直推迟被动收入。被动收入需要时间来发展。
因此,当您考虑在这里应该做什么时,我要告诉您的第一件事就是投资一个可能增长的领域,好吗?当我谈到房地产赚钱的方法时,我总结出基本上有10种房地产赚钱的方法,其中五个与股权有关,好吗?我刚才描述的第一个是我所说的市场增值权益。这是选择一个比其他市场更有可能升值的市场。这不是猜测,这不是猜测。它利用教育和事实来做出明智的决定。
接下来是我所说的自然公平。这只是通货膨胀加上偿还贷款。无论你买什么,这种情况都会发生,但把握市场时机会有所帮助。当您买入更有可能出现通胀压力的市场时,您更有可能在房地产中赚钱。因此,当我看到通货膨胀加剧时,我将更多的时间和资金投入房地产而不是我的企业。如果我看到通胀放缓,我就不太可能疯狂购买房地产,而更倾向于将资金投入企业或其他事业。当我说投入金钱时,我的意思是投入时间和精力。
另一种建立房地产股权的方法是购买我所说的购买股权,这只是一笔划算的交易。这是低于市场价值的购买。因此,如果您想要购买一百万美元的资产,并且可以以 825,000 美元的价格获得它,那么您就购买了价值 175,000 美元的股权。因此,实际交易本身在其中发挥了作用。我谈论创造公平的第四种方式是强制公平。这就像一种增值。你要去那里,你要对其进行外观上的改进,或者你要为其增加平方英尺。你要做一些事情来让房产更值钱。
现在,我不寻找具有这些元素之一的交易,尽管我可能会购买具有这些元素之一的交易,如果它有很多,如果我可以增加大量的价值,如果它是超级热门市场。也许我买进了一个非常热门的市场,我买了一套交钥匙房产,因为我相信市场增值资产将弥补增值的不足,因为没有什么可以添加的,对吧?或者也许相反。我会进入一个我认为不会有太大增长的市场,我什至没有得到很多好处,但我看到我可以为房产增加很多价值,从而使其物有所值。但总的来说,我会寻找所有四个方面的一点。我不记得第五个是什么了。我可能得考虑一下。
但这就是我希望你这么想的。 “如果我不立即需要现金流,我怎样才能为这些可以增加我资产的房产增值呢?”现在,这并不是说现金流不重要。这就是说,关注你的资产,然后将其转化为现金流。建立 500,000 万美元的股本然后将其投资以获得现金流比试图节省 40 万美元并将其投资以获得现金流要容易得多。您可能需要 500,000 年才能存下 2009 万美元。那是很多钱。如果你使用我刚才描述的方法来创造公平,然后自己提高公平,那么你可以在三到五年内建立这个目标。所以我要做的第一件事就是进入像加利福尼亚这样的市场。我在一个很好的时机买了它。那只是运气不好。我获得了大量的自然股票,因为我从 2013 年到 XNUMX 年开始购买,然后我们实行了量化宽松,市场繁荣起来。
然后我在一个很大的市场买了它。加州的涨幅高于其他市场。我也买的很好。我以市场价购买了它们,所以我带着一些股权进来了。我在加州没有做的是我没有强迫公平。我没有购买房产然后修理它们,因为我不太了解房地产。我不懂建筑,我不知道如何看待一处房产并看到它的愿景,就像我现在能做的那样。所以这是我要改变的一件事,如果我用我的眼睛进入你现在所处的位置,我会看看这四件事,看看这四件事如何应用。这就是我们所说的格林护目镜。当你从我的角度看待房地产时,你会寻找这四件事。
我不喜欢一个市场上有多栋房子,因为它给人一种安全的错觉,就像,“好吧,我把它分散在三栋房子里。”只是很多时候你买的是三个问题而不是一件好东西,对吧?你没有听说过任何投资者,至少在我的整个职业生涯中,通过购买廉价房地产并获得很多钱而赚了很多钱。这不起作用。这就像去跳蚤市场,是的,你可以买到很多东西,不是耐克,而是自行车。你可以买很多 Bikey 鞋,因为它们很便宜,但它们很快就会散架,让你起水泡,你希望自己从来没有买过它们,然后你就再也不想穿它们,然后你就想把它们扔掉尽快让他们购买,然后下一个傻瓜就会进来,他们会买这些。
当谈到购买房地产时,您听到的就是三个规则:位置,位置,位置。所有咸白头粉刺都说同样的话是有原因的。他们买了正确的位置。你会看到沃伦·巴菲特在股票方面给出了同样的建议。他并不希望达成世纪交易。他希望购买最好的公司,这相当于房地产中的位置,而他希望在市场下跌时购买更多公司,这相当于我们世界中的自然升值或通货膨胀和贷款偿还。他正在使用我现在正在谈论的相同原则,但他将其应用于股票市场。
嗯,在房地产市场上,这就是运作方式。你说的是现金流,你当然想要它,你当然应该想要它。我们都应该想要这样。我想建议你的是,直到退休之前你都不需要它。除非您无法再工作或不想再工作,否则您不需要现金流。因此,如果你可以推迟这一点,如果你可以让房产为你建立资产,假设你以 825,000 美元购买了一百万美元的房产,那么你总共支付 1.2 美元,它就会上升到 825,000 倍,或者可能是两处价值 1.2 万美元的房产然后它们涨到1031,然后市场就停滞了,你在2年把它们卖给一个新的固定上层项目,你花1.67万美元的财产,以2.4的价格买下它们,然后它们涨到XNUMX,你’实际上,在这个滚下山坡的雪球的每一次旋转中都创造了公平性。
然后,当您获得该股权时,将其投资到现金流中,然后重新审视您的场景并决定:“我想继续投资吗?我想冷静一下吗?我想辞职吗?我的下一步是什么?”如果你走我现在给你的路,我们会有更多的选择,但大多数人看不到。我的看法有点不同,这就是为什么你们来这里观看“看见格林”这一集的原因。
我只是提醒自己,我正在制作《看见格林》一集,所以现在我身后的灯是绿色的。我发誓像我这样的人会做最愚蠢的事情,而不是最愚蠢的事情,就像我可以对某些问题做出出色的回答,人们会说,“我疯了”,但我不记得在录音之前把灯变成绿色。这对我来说很常见。我必须把钥匙和钱包放在手机里的同一个地方,因为如果我不这样做,我就会在出门时不带其中任何一个。我对此感到很糟糕。所以,如果你曾经犯过错误,如果你曾经做过心不在焉的事情,如果你曾经因为做了一些你认为不应该做的事情而责备自己,请给我留言。告诉我,你做过哪些没人知道或让你觉得自己很愚蠢的事情,你可以与我们其他人分享吗?让我们看看其他人是否也犯同样的错误。
我知道我会收到某人的评论:“如果大卫头后面的光是蓝色的,我怎么知道这是《看见格林》的一集?”当我忘记这样做时,我们经常会得到这些,即使标题会说“看到格林”,我会通过说“看到格林”来开始炫耀。总有人会说:“我很困惑。是看到格林还是看到蓝色?我对这个光做什么?
好吧,我们的下一个问题是贾斯汀·帕克在纽约拍摄的视频。
贾斯汀:
嘿大卫,非常感谢您制作这个播客。真的很高兴你们都花时间回答我们的问题并帮助我们新手。所以你们总是谈论房屋黑客是一个很好的入门策略。好吧,我已经实现了第一步并获得了房屋黑客。我的生活非常便宜,按房间出租我的房子。这是我2019年在达拉斯买的一栋独栋别墅,现在我已经把所有房间都租出去了,并搬出了房子。问题是这处房产没有盈利,在算上所有费用后,每个月损失的费用刚刚超过 200 美元,但我仍然没有转变为不支付水电费、互联网费和其他费用。因此,在大流行爆发后,我现在在该房产中拥有近 100,000 美元的股本,我正在寻找方法使该房产更有利可图,或者弄清楚我是否应该出售它。让我知道你的想法。谢谢。
大卫:
贾斯汀.好东西,伙计。这是一个很好的问题,你给了我一个平台,让我可以用我很少接触到的方式来抱怨房地产。所以我很感谢你感谢我制作这个节目,但我要感谢你和我们所有其他听众提出了很好的问题,因为没有它我们就不会有这个节目。相信我,很多人都和你有同样的处境,并且正在为同样的情况而苦苦挣扎,所以他们会喜欢听到这个。
好吧,让我们稍微分解一下。当我刚开始投资的时候,我就有这样的想法。就像 2007 年一样,我试图弄清楚我可以买什么,我在与经纪人交谈时说,“是的,我想要一处能赚到比拥有它的成本更多的钱的房产。”他们嘲笑我,“房地产不是这样运作的。你不会购买每月赚的钱比成本多的房产,至少在你第一次购买时不会。”当时正值市场爆炸的高峰期,所以当时当然没有任何现金流。而且我没有扣动扳机。我很高兴,因为等待,我得到了更好的机会。
但在那一刻我确实意识到了一些事情。从某种意义上说,他们是对的。如果您获得了令人难以置信的交易,或者您在令人难以置信的时间买入,或者您拥有令人难以置信的机会的资产没有足够的竞争,或者您等待,那么房地产只有现金流。好的?现在我知道这听起来像是对现金流投资者的房地产的亵渎,所以请听我说完。当你看看其他国家,澳大利亚、欧洲、南美,他们的房地产你买的时候是没有现金流的。
这太疯狂了。这是美国的一种现象。在多伦多买房的人都没有现金流。在加拿大大部分地区进行投资的人很少能获得现金流。事实上,历史上唯一通常始终进行现金流的领域是管理成为负担的领域。实际上,你必须把管理房产和管理租户当作一项工作。这不是被动收入。我们已经习惯了这一点,因为我们刚刚摆脱了经济和房地产的巨大崩溃,没有人想拥有这些资产,也没有人想购买。所以我们最终有了更多的租户。然后我们还将经济崩溃与经济繁荣相结合,每个人都赚了更多的钱,工资也在上涨。这些资产的价值正在上涨。通货膨胀猖獗。我们有这样一个完美的组合,你可以以极低的价格购买房地产,然后经济飙升。您两全其美。结果是现金流成为常态。
因此,作为投资者,我们只会通过 Zillow 仔细查看每栋房子,然后问:“什么现金流量最好?”太棒了。我是双脚跳进去的吧?作为一名警察,我每周工作一百个小时,尽可能多地存钱,因为当他触摸花时,我感觉就像超级马里奥,他是无敌的,我触摸的所有东西都会死去,这就是我所做的。我想,“伙计,我正在全力冲刺,我会尽可能多地购买这些房地产。”利率低,房产价值低,一切都是现金流。我可以在最好的市场上买东西,我可以现金流,而且我正在升值。我当时想,“一切都很棒”,但一旦我们开始加息,一切都戛然而止,现在我们都感到沮丧。 “我无法让它产生现金流。我做错了什么。我搞砸了。我不擅长这个。也许我应该去做点别的事。”不,这实际上是正常的。
澳大利亚没有什么可以产生现金流。加拿大没有什么可以产生现金流。欧洲没有现金流。事实上,如果你去世界其他地方,你得不到 FHA 贷款。您不会为某项资产支付 3.5% 的首付。事实上,没有人以 30% 或 3% 的固定利率提供 4 年的贷款。任何地方都没有人以 30 年期固定利率提供贷款。你不会那样做的。你不会以 4% 的利率借出自己的钱,期限为 30 年。这种情况只会发生,因为我们的政府赞助了这些贷款。我们已经创建了一整套系统来保持低利率,我现在不会讨论这一点,但这就是我创办 The One Brokerage 的原因,因为我对贷款的运作方式很着迷,我想了解更多并能够帮助人们从他们可以信任的贷方那里购买房地产。但我意识到,“天哪,这太疯狂了。”
如果你去埃及,他们会要求你付 50% 的首付,两到三年内会大额付款,好吗?这几乎就像建筑贷款。在其他国家,很多人都用现金购买房屋,这就是房屋代代相传的原因。你买不到它。好的?因此,这可以说明其他地方的房地产投资有多困难。
这是我在 2007 年学到的东西。即使我为那处房产支付了高得离谱的价格,而且每个月都在赔钱,但当你看到租金随着时间的推移而上涨,你的抵押贷款随着时间的推移保持不变,本金是按月还清的债务随着时间的推移,我基本上将其放入图表中,我看到大约七年有一个收支平衡点,在那里我每年都会赔钱,七年后我会开始赚钱。然后我说:“好吧,七年内我会损失多少钱?现在我已经赚钱了,我要等多久才能把我损失的钱收回来?”大约九岁时,我注意到,“好吧,我现在已经实现了现金流收支平衡。”这是在您还清贷款之前。这是在你得到任何形式的赞赏之前。这纯粹是由于租金上涨所致。
我意识到,“好吧,如果我要持有这项资产 30 年、40 年、50 年,而我只需要等待 30 年就能实现收支平衡,那也不是世界末日,尤其是如果租客正在帮我还清抵押贷款。因此,当我从 XNUMX 年的角度来看它并计算数字时,我发现,“没有什么比这更接近的了。我只要能够熬过九年的亏损,然后我就发财了。”现在,请停止尖叫。不要对着手机大喊大叫。不要对着你的电脑大喊大叫。我知道你在想什么,比如“永远不要这样做。”我不是叫你们去做。我的意思是,如果你采取长期策略,那么这样做是有意义的。当我们采取短期方法时,当我们说:“我现在想辞掉工作,我需要找到一套复式公寓,这样我就可以做到这一点。我现在需要钱。我现在想买一辆特斯拉。我需要立即得到满足,”房地产变得非常令人沮丧。
我几乎没有任何交易能让我一开始就赚到很多钱,但我拥有零笔交易,但在我拥有它们一段时间后却无法让我赚钱。我了解到,延迟满足确实是财富积累和房地产投资的秘诀。我买的那些优惠,我现在脑子里就有一个,好吗?这就是我在斯莫基山买的这个 8,000 平方英尺的小屋。它的所有者是可口可乐或百事可乐的一位高管,我把他们搞混了,但他负责开发快餐店的超值餐。所以他让他们卖更多的苏打水,因为当他们做超值餐时,每顿饭都会附赠苏打水。
他建造了这个令人惊叹的巨大的地方,好吗?我买了它,它让我赚钱。它做得很好,因为它可以容纳 30 到 40 人。这是非常独特的。我倾向于购买不只是千篇一律的房地产,这就是原因。但是当你看看我在那处房产每晚可以收取多少费用时,我的其他一些小屋可能每晚要 200 至 300 美元。这就像便宜的东西,好吗?因此,如果一年内我的房价上涨 10%,那就太好了,我每晚上涨 20 到 30 美元。但在这些昂贵的地方,也许我可以收取 1,500 美元一晚,加价 10% 就是 150 美元一晚。
现在,将每晚 20 美元乘以一年中的 200 天,或者一年中的 150 天乘以 200 美元,明年我将在 10 天的基础上假设增加 1,500%,现在变成了 150 天,所以我的价格比 10 增加了 1,650%。好吧,现在我的房租每晚涨了 165 美元。它开始呈指数级增长,因为我在市场上购买了更昂贵的房地产,而这些房地产并没有立即吸引……它并没有立即为我带来大量现金流,但它会增长以产生更多现金流。
这个原则就是我想强调的。现在,我想把这个问题带回你的具体场景,伙计。你现在是亏钱的,但是你已经获得了十万美元的股本,所以你没有亏钱,好吗?你必须经历好几个月每月亏损 200 美元,才能真正以 100,000 万美元的资产实现收支平衡。所以问题不是,“我是否需要立即卖掉这个东西,以免每月损失 200 美元?”除非你的财务状况无法承受这种打击。如果你靠工资过活,每月 200 美元是毁灭性的。
如果你找不到一天的加班或副业……我的意思是,我知道餐厅里的服务员每晚能赚 200 美元,轮班工作,好吗?如果你对我说:“大卫,你每周必须工作一次。”不,每个月去餐馆一次,以免在这笔房地产交易中赔钱。你每个月会在这笔交易中损失 200 美元,但你在餐厅每个月会赚 200 美元。你愿意在接下来的30年里每月工作一次,让房产完全还清并升值吗?事实上,甚至不需要 30 年,因为在某个时候租金会赶上。这是理所当然的,是的,就这样做。好的?
你感觉不好的原因可能是自我。您正在寻找正在赚钱的其他投资者。你每个月都会查看你的资产负债表,然后你会说:“好吧,我正在赔钱。我做错了。”也许不会。也许这就是房地产长期以来的运作方式。那些愿意在短期内亏损以长期赚钱的人才有效。
现在,我希望它不会保持这种状态,但我正在为一个现实做准备,在这个黄金时代,你只是为了吃苹果,你只要把嘴放进去,然后你就出来了,你希望你的苹果比其他苹果,但你总能得到一个苹果,那可能就结束了。我不知道。我不知道,但我知道我们在很长一段时间内将利率保持在很低的水平。如果你想要一套房子,你就必须多付钱。你无法接受检查。你陷入了一场竞购战,你感到非常不舒服,你不知道你最终会得到什么,而且这是有风险的。我知道即使你立即获得现金流,这也不健康。
现在,我们让利率升至传统上的正常水平,我们都惊慌失措地说:“这不是房地产的运作方式。”也许我们必须接受这是新常态。位置、位置、位置变得越来越重要。为什么?因为那是租金上涨的地方。当你在最好的地段买房或者买最好的房产时,到处的租金都会上涨,你就能更快地摆脱困境。您可以更快地摆脱亏钱的困境。
现在,我不会告诉这里的任何人,去买赔钱的房产,好吗?如果你能避免它,就避免它。我是说,贾斯汀,你可能不会遇到最糟糕的情况。可能是你的自负,或者你将自己与其他人的交易进行比较,这让你对此感到难过。好的?这是德克萨斯州达拉斯。这是该国最热门的市场之一。如果我必须选择一个市场来在未来 15 年、20 年投入资金,那么德克萨斯州达拉斯市将名列前三。那是一个很棒的市场。达拉斯的租金增长和股票购买增长将继续压垮它。这是存放资金的好地方。如果你找到一个现金流量为 200 美元的地方,但从那时起就停滞不前,它的增长速度会更快。我不认为这是一项糟糕的投资。
现在是三张床,三个半浴室,好吗?如果你只有一张五张床、三个半浴室怎么办?你能卖掉这处房产,把钱转移到德克萨斯州达拉斯市的另一处有五间卧室的房产吗?这可能会立即解决你的现金流问题,而且你会得到更多的升值,好吗?你做的一切都是对的。你刚买的房子有点太小了。如果你再多两间卧室,甚至可能多一间卧室,你就不会有负现金流。所以这对你来说是一个很容易解决的问题。卖掉它,将你的股权转移到另一笔拥有更多卧室的交易中。繁荣,你的现金流为正。长期留在该市场,对吗?你想在达拉斯种一棵树,把它连根拔起,在达拉斯也种上另一棵树。
但即使你不能,出于某种原因你不这样做,也不意味着你做了一笔糟糕的交易。你会在这笔交易中赚很多钱。不要抱有这样的期望:房地产应该是第一天就能解决你所有问题的灵丹妙药。你做得很好,伙计。你从这笔交易中学到了很多,好吗?您应该加倍投资房地产。你是那个应该进行更多投资、购买更多房产、为每个人提供更好福利的人。只需进行小的调整即可。当你跑过房间时,你需要更多的房间。就这么简单,对吧?如果您要出售汽车,请出售更昂贵的汽车。
有时,我们可以调整一些微小的事情,从而使我们获得的回报产生巨大的差异。对你来说,当我看到你买了一套三居室、三间半浴室的那一刻,我只是想我希望大卫·格林团队代表他,因为我们不会让你买三居室的房子。我们会寻找一栋五居室的房子,同时能够将书房中的另一间卧室改造成六间卧室,然后你就会赚很多钱。
但我会告诉你,与你还清贷款并让价值随着时间的推移而增加的钱相比,该房产的现金流将显得苍白无力。非常感谢您的提问。这真的非常非常好。达拉斯,坚持住。租金将继续上涨,而其他国家却没有跟上步伐,因为这是一个投资的好地方,很多人都搬到了那里。如果您想更深入地了解如何出售该房产、您需要与代理人讨论什么、您应该在哪里列出它以及您可以在哪里将钱投入新房产,请向我发送另一个问题。
好的,大家,感谢您提出这些问题。我喜欢它。事实上,我在其中一些问题上的发言时间比平时要长得多,因为我对这些问题非常兴奋。我知道你们很多人和我一样热爱房地产,但你们却非常沮丧。很难找到一个可以长期存放钱的地方。你只要克服对投资的恐惧就成功了,我们的反应是:“就去做吧。去做就对了。就去做吧”,每个人都做得很好。这不仅仅是克服恐惧。现在你必须克服恐惧,你必须愿意承受一些困难,你必须非常努力地寻找交易。这是我所见过的最难投资的时期。与此同时,潜力可能比以往任何时候都大。好的?
我最近买了很多房地产,我知道当利率确实回落时,这些类似无聊的交易将立即看起来令人惊叹。随着通货膨胀的推移,我希望价值 50 万美元的投资组合会随着时间的推移而增加,而不是价值 15 万美元的投资组合。好的。在这个节目中,我们将分享YouTube上的一些评论,我想分享你们的评论。如果您愿意的话,请前往 BiggerPockets YouTube 页面的评论部分告诉我您对该节目的看法。有趣吗?你喜欢它?你是因为我总是忘记把灯调成绿色而生气,还是幽默实际上破坏了演出?让我知道。
我们的第一条评论来自苏珊·欧文。 “大卫·格林,谢谢你,这集是我两年来最喜欢的一集。”这是我们制作的第 723 集的内容。 “我真的很感谢你在这一集中给老兵的建议。”好吧,谢谢苏珊,感谢所有为我们的国家服务并为美国同胞所做的事情的退伍军人。尊重你。
接下来来自莱克西·约克。 “我喜欢他保持真实的样子!”带有感叹号。这是非常真实的。 “太多社交媒体影响者宣扬假新闻并误导人们。”谢谢你,莱克西。这不是你能从我这里得到的东西。当市场爆炸式增长、通货膨胀消失时,我告诉人们,“你必须买。你必须把钱放在某个地方。”现在它已经放缓了,我告诉人们,“慢慢来,选择一个交易,但是等等。为自己所购买的房产提供一条漫长的跑道。不要指望它会立即发挥作用。”嘿,如果我们可以花九个月的时间在子宫里养育一个婴儿,并且我们可以等待那么长时间才能享受拥有孩子的快乐,那么您可以等待几年,然后您的房产就会出现现金流量非常高的情况。
好的。来自 OmarKansas1,“是的!很高兴您收听了 Nate Bargatze 的播客。我以前很喜欢你,但周六在维加斯见到他,你在我书中的地位就上升了很多。”谢谢你,奥马尔堪萨斯。我爱内特·巴盖兹。他是一位搞笑的喜剧演员。观看他的 Netflix 节目。这就是我们想到阅读评论的地方,因为我会听他的播客,听众会说最有趣的东西,而他会尝试在节目中阅读。它很有趣。这就是我们在这里这样做的原因。所以谢谢你。
另外,如果您在演出中看到内特,请告诉他来参加我们的演出。我们想让 Nate 加入 BiggerPockets 播客并了解他的故事。如果他投资房地产,他投资什么,或者如果他只是以开玩笑为生,不知道如何用钱做什么,那就去告诉他 BiggerPockets 的事,看看他是否会来参加我们的节目。我们很想拥有他。
好吧,如果在我们继续之前你不知道,我将参加一个新的 YouTube 节目,好吗?这是 BiggerPockets YouTube 频道上的内容。我们将讨论那些想要从事房地产职业而不是仅仅成为全职投资者的人。您对如何在目前的工作中成长有疑问吗?您想从事房地产工作还是想最大化您的收入?我们正在制作一个全新的 YouTube 节目,内容是关于使用您的 W2 开始投资和增加您的财富。使用biggerpockets.com/david 并在表格上选择工作问题,好吗?因此,如果您想参加这个节目,请访问bigerpockets.com/david。您提交问题,我们会尽力帮助您。如果您想继续观看该节目,请访问同一位置,bigerpockets.com/david,然后单击“工作问题”框,我们可以在另一个播客上回答您的问题。
所以这适合那些热爱房地产的人,但他们还没有准备好全身心投入,辞去工作并尝试成为一名批发商。好的?有时在 W2 上赚更多钱是一件好事。有时候创业也是一件好事。我想如果你仔细想想,成为批发商就是创业的一种形式。这不仅仅是成为一名全职房地产投资者并靠租金收入为生的一种形式。这就是我所做的。因此,如果您热爱房地产、热爱工作、热爱赚钱、热爱卓越,请访问 BiggerPockets.com/david 并在那里给我留言。
好的。我们的下一个视频剪辑来自科罗拉多州的布莱恩·露西。
布莱恩:
我的问题是,我现在的合同中有几项交易,我想专门为其中一项提供资金,但我一直在努力寻找可以用来为该房产提供资金的私人贷款人。我正在尝试了解如何审查我在 Facebook 上找到的人。我是 Facebook 上很多群组的成员,我想确保这些人是合法的,不会骗我的钱,因为我已经遇到过一次这种情况,而且金额很大。所以我想知道如何审查私人贷款人,以确定他们是否是合法的贷款人。有一个人告诉我在关闭之前给他寄钱,以便做一些行政工作。我感谢您能帮助我解决这个问题的任何帮助。非常感谢你,大卫。喜欢这个节目。谢谢。
大卫:
好吧,布莱恩,谢谢你提出这个问题。首先,很遗憾听到有人扫描了您。有很多诈骗行为正在发生。有些拥有假 Instagram 帐户的人自称是我,但其实他们不是我。我实际上对此感到紧张,因为我认为人们会发送看起来像是来自我的链接,让人们注册我正在做的事情,而这不会是我。因此,在汇款之前,您必须非常非常小心地审查地点。
我建议人们注意这一点的一种方法是,如果你认为是我向你询问某些事情,请向我索要语音备忘录,例如,“嘿,你能给我发一段视频吗?可以给我发语音备忘录吗?”你知道我的声音听起来像什么,这很难复制。现在,就私人贷款机构如何发生这种情况而言,应该通过产权公司来完成。好吧,这笔钱应该交给产权公司,在托管之前他们不应该释放任何资金。这就是我要避免这种情况的方法,如果你只是在你不认识的人之间来回汇款,那里就没有免疫系统。对你没有任何保护。所以我尽量避免这种情况。
但坦率地说,我从来没有遇到过有人敲诈我的问题,因为我只向我认识的人或认识我的人借钱。我不向他们索要任何东西。没有,“在我给你一大笔钱之前,先把这笔钱寄给我作为管理费。”这不应该发生,好吗?如果该私人贷方需要支付结账费用,则应通过产权公司完成,他们应将借给您的部分资金存入托管账户,然后您可以为您的管理费或其他费用提供资金他们会向您的托管账户收取费用,产权公司只有在收到您的资金后才能将您的资金发放给他们。
如果您不认识这个人,您希望有一个中立的第三方来保护您。非常抱歉发生了这样的事情,但感谢您与我们的观众分享这一点,这样更多的人就不会被骗,因为我可以看到,在未来,制作社交媒体资料是如此容易。假装成别人是很容易的。电汇欺诈将变得越来越普遍。
好的。我们的最后一个问题来自湾区的 Heather Cha。希瑟说:“我终于到了致力于投资但必须放眼其他州的阶段。我目前正在关注达拉斯、印第安纳波利斯、亚特兰大和杰克逊维尔。我专门寻找长期租赁,我的信用评分接近 800,有积蓄,没有债务。作为第一次业余房地产投资者,您是否建议寻找不需要翻新的东西?我一生都在租房,所以我真的没有与承包商合作的经验,因为我真的在寻找州外的地方。由于不接近我正在研究的市场,我的压力又增加了一层。感谢您抽出时间。”
好吧,首先,希瑟,如果你在湾区,请联系我。你永远不知道你什么时候需要加州的房地产帮助,而当那一刻到来时,我会为你提供帮助。但如果涉及远程投资,请查看我写的有关该主题的书。是的,坦率地说,如果您没有房地产投资经验或了解建筑或与承包商合作,请不要承担州外项目。这是人们犯下重大错误并损失大笔金钱的最快方式之一。事实上,那些第一次在州外进行装修交易的人,如果他们不赔钱,他们只是运气好。这事儿常常发生。好的?
所以我不希望你购买一个需要翻新的项目,除了杂工可以处理的小事情之外,而且你的经纪人有推荐,如果你不在场,他们可以为你监督该项目。相反,我会专注于尝试购买度假租赁房,并由一家真正有这方面经验的公司来管理。如果您在杰克逊维尔地区,我可以为您介绍我使用的物业管理公司。他们做一些短期租赁。我正在努力记住这座城市的名字,那里很多人都过得很好。现在我还没有想到这一点,但如果你联系我,特别是你是湾区本地人,我会尽力帮助你与人们建立联系。我很乐意支持您,并寻找您可以支持我的方式。
好吧,大家。那是我们的节目。我想知道评论里我说得够长吗?你喜欢我说得长一点吗?您可以接受时间长一点的节目吗?你想因为你的日程安排而把这些事情保持得非常非常紧张吗?让我知道时间表,如果你想要更长的节目还是更短的节目,以及你对我继续的一些咆哮的看法。这对你有好处吗?你了解房地产的原理吗?或者你只是想了解本质?我们阅读了这些评论,并根据您的言论调整我们的方法。再次感谢您抽出时间聆听。我知道关注的成本很高,你们可以向任何人学习,所以我真的很感激你们在这里向我和我们 BiggerPockets 学习。
如果您想关注我并了解更多关于我在做什么的信息,您可以访问 davidgreene24.com,或者您可以在 Twitter、Instagram、YouTube 上的社交媒体 @DavidGreene24 上关注我,无论您喜欢什么,都可以到处都可以找到我。我将在斯科茨代尔我和罗布购买的房产上一起静修。因此,如果您想设定目标,请访问 davidgreene24.com/retreats 进行查看。另外,伙计们,如果您跳过 BiggerPockets 广告,请停止这样做。听听他们的声音,因为我在 BiggerPockets 播客上投放广告,我希望您了解一些可以从我这里获得的产品,我可以为您提供帮助。因此,如果您像我一样有时会跳过广告,请不要这样做,因为里面有复活节彩蛋。你可能会听到我那性感深沉、柔和的声音告诉你我正在做的一些事情、我们如何面对面见面,以及我如何帮助你实现你的目标。再次感谢。如果您有时间,请听听另一个 BiggerPockets 视频。如果你不这样做,我们下一篇见。
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在这一集中,我们将介绍:
- 现金流的“黄金时代” 以及为什么它最终可能会在 2023 年结束
- 当你找不到“交易”时如何转向 在当今的房地产市场
- 现金流与升值 行业 这有助于更好的长期赌注
- 当你的 出租房产无法盈利 以及如何知道它值得出售
- 审核 私人放债人 以及为什么你永远不应该向某人汇款
- 州外装修 和康复以及为什么新手房地产投资者应该远离它们
- 迟来的喜悦 以及为什么它是 积累财富的真正途径
- 和 So 多得多!
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