是什么导致了 2023 年保险市场的疯狂（以及价格何时可能下跌）

大卫：
这是 BiggerPockets 播客节目 819。

安德鲁：
当谈到经纪人和卖方的保险声明时，您永远不要相信该声明的表面价值。 如果您要获得贷款，请确保您了解贷方对保险的要求。 还要找到其他多户家庭甚至单户家庭投资者，他们正在您的市场上进行投资，做您想做的事情，然后说：“嘿，您要支付多少保险费？ 您获得什么样的保险？ 你面临什么挑战？”
如果你做到了这三件事，它至少会给你一个良好的起点。 展望未来三年，这会有点困难，但如果你有正确的起点，你从一开始就会变得更好。

大卫：
大家都怎么了？ 我是大卫·格林，BiggerPockets 播客的主持人。 世界上最大、最糟糕、最好的房地产播客。 每周我们都会为您带来做出明智的房地产决策所需的故事、操作方法和答案。
在当前的市场中，今天我们谈论的是我们现在所处的野生保险市场。 我们将探讨我们是如何走到这一步的。 它对不同资产类别的影响、聪明的投资者可以采取哪些措施来保护自己的财产和自身，以及保险市场的整体运作方式。
我的合伙人兼朋友安德鲁·库什曼 (Andrew Cushman) 也加入了我的行列，我们将与该领域的专家罗伯特·汉密尔顿 (Robert Hamilton) 交谈。 安德鲁，欢迎来到这个节目。

安德鲁：
很高兴来到这里，我的朋友。

大卫：
是的，是的，很高兴有你。 您刚刚完成冲浪，现在正在收听播客。 我很高兴你今天穿着花衬衫和我在一起。 我注意到这就是当你想要表现出帅气的时候穿的衬衫。
布兰登·特纳，也是我们共同的朋友，有一件漂亮的衬衫。 他的衣服是牛仔布制成的。 这是他唯一一件有袖子的衬衫，我知道他真的很想在穿着这件衣服时给人留下好印象。 谢谢你穿着漂亮的衬衫。

安德鲁：
当我和你说话时，我想呈现最好的。

大卫：
很高兴听到这个消息。 好吧，在今天的节目中，我们正在谈论一些没有人真正愿意谈论的事情，但每个人都需要听到它。 这是房地产世界的维生素，我们说的是保险。
利率是进入房地产的新障碍。 他们搞砸了很多交易，目前的利率甚至让经验丰富的投资者也望而却步。 在没有听完今天的节目之前，不要分析另一笔交易。
安德鲁，房地产投资者可以在今天的节目中寻找哪些对他们的业务有帮助的东西？

安德鲁：
我们对保险市场是什么以及如何驾驭它进行了高层次的概述，我们定义了一些术语，并试图向投资者，特别是那些刚刚进入这个行业并听到恐怖故事的投资者，“哦，天哪，保险费用增加了两倍。”
您如何理解这一点？您如何看待这一点并继续进行承销并寻找新交易？您会如何做才能不让这些阻碍您今天走出去并进行成功的投资？

大卫：
好的。 在我们介绍罗伯特之前，安德鲁·库什曼本人将向您带来今天的快速提示。

安德鲁：
是的。 今天的快速提示是保险就像降落伞。 如果第一次没有做对，第二次可能就不再需要它了。
因此，当我们结束本集时，我们将为您提供七个快速要点提示，您可以参考这些提示来确保您获得正确的保险和全面的承保，以便您可以进行成功的投资，并且可以扩大您的投资组合，并知道当灾难来袭时，您将得到保障。

大卫：
干得好，安德鲁。 如果您喜欢快速提示，请确保您一直听到今天节目的结束，因为当我们录音结束时，安德鲁还会给出七个提示。
这是一件很棒的事情。 您将学到一些您可能从来不知道自己需要的东西，但这就是我们在 BiggerPockets 所做的事情。 我们为您提供您需要的东西，因为这是我们的工作。
好吧，让我们把罗伯特请进来。
罗伯特·汉密尔顿，欢迎来到 BiggerPockets 播客。 你今天怎么样？

罗伯特：
大卫，我很棒。 你自己呢？

大卫：
我做得很好。 今天在加利福尼亚州实际上是非常美好的一天，还没有发生任何灾难性的事情，所以祈祷吧。 在那里敲一些木头。
安德鲁，你今天过得怎么样？

安德鲁：
这很好。 正如你所说，这是加州美好的一天。 今天早上刚刚花了几个小时在一些非常惊人的海浪上冲浪。 现在我要和大家谈谈房地产。
我们谈论的是保险，它曾经很无聊，现在，好吧，我们只是说它不再无聊，我感觉到市场发生了一些变化。 我认为优惠即将到来，所以我就像一只听到开罐器的猫一样兴奋。

大卫：
你走了。

安德鲁：
我要去买一些金枪鱼，你总是在谈论大卫。

大卫：
是的，这是一个很好的观点。 如果您想了解更多信息，请查看我的书《Scale》，我在那里介绍了这一点。 但这是我们希望永远不必谈论的事情。 保险并不是你想变得有趣的东西，但当它变得有趣时，我们将在 BiggerPockets 播客上报道它并让每个人都知道。
罗伯特，你能向我们的听众介绍一下你自己吗？

罗伯特：
当然，是的。 我是美国保险办公室房地产小组的负责人。 我是一名区域管理合伙人，按照我们的设置方式，我们拥有遍布美国的房地产基地。 我们有佛罗里达州的东南部、东北部，然后是西海岸。
我们作为一个联盟，只是为了分享我们在这个市场中获得的知识，并齐心协力尝试解决问题，解决我们遇到的一些保费和容量问题。 我的专长是多户空间，更多的微型木结构公寓。
正如安德鲁所提到的，显然我们已经看到了市场的巨大转变。 坏消息是，这是我 25 年来所见过的最糟糕的情况。 好消息是，从历史上看，确实没有硬市场能持续超过七年，而我们已经进入了大约五年半到六年。
因此，我们希望，如果风没有破坏这个风暴季节的平衡，我们将开始看到一些稳定状态，然后希望有所缓解，我们将进入经济角度，了解这种情况将如何发生当我们今天进行这次电话会议时，保险市场存在问题。

大卫：
是的。 所以就我个人而言，我的投资组合已经被摧毁了。 当保险费率开始上涨时，我买了一大堆房子，我不知道用什么形容词来形容它是多么令人震惊，保险费上涨得有多快。 如果您还没有购买过，这听起来可能会让您感到惊讶，但如果您购买过，您就会知道我的意思。
我买了一栋房子，打算短期出租，是历史街区的一栋老房子，非常靠近佛罗里达州南部的海滩。 我的保险报价，我能得到的最好报价是当年单户住宅的 26,000 美元。 那是在我花了一大笔钱改进屋顶，使其能够抵御飓风之后。
我的意思是，这太疯狂了，我们在加利福尼亚州遇到了问题，在佛罗里达州也遇到了问题。 飓风伊达利亚袭击了南卡罗来纳州、佐治亚州和佛罗里达州，这些州的保险公司已经开始退出市场。
那么，让我们来谈谈保险状况发生了怎样的变化以及我们是如何走到这一步的。 罗伯特，你不介意给我们上一堂简短的历史课吗？

罗伯特：
是的。 所以我们可以花几个小时来讨论这个问题。 我有图表和图表。 我很高兴与任何听众分享，但仅从 50,000 英尺的高度来看，我们目前市场上没有容量。 因此，过去五年中发生的一切，从野火到飓风，再到所有这些，没有记录的天气事件，我们的建筑成本都增加了。
安德鲁可以证明，四年前我可能会因为一场火灾而失去四个单位。 随着所有城市的合并、所有代码的升级、建设成本的增加、劳动力的缺乏，每个单位的价格可能是 30 到 40,000 美元。 今天同样的火灾将是三到四次。
因此，您将所有这些加上业主必须以更高的每平方英尺成本来评估其房产，因为建筑成本比以前更高。 它相当于市场上运营商数量减少，运力减少，而需求量相同，甚至由于更换成本增加而导致需求量增加。
因此，正在发生的情况是，这些运营商正处于运力紧缩之中，他们不得不削减线路。 从现实生活中的例子来看，这意味着如果我拥有一栋价值 25 万美元、有 250 个单元的公寓大楼，那么今天它的价值可能为 50 万美元，而我曾经有一家承保商将我的基本承保范围写为 25万，我现在可能有两三个运营商，因为没有一家运营商可以提供那么多的运力。 这是一个供需问题，运力越少，费率越高，当费率上升时，我们希望更多的运营商进入该领域，创造更多的运力，从而压低费率。
通常，这就是硬市场和软市场的运作方式。 在我看来，这个市场唯一与之前的硬软市场有所不同的项目通常是硬市场，它是在某种类型的经济事件的尾声，而 COVID-19 显然是一个其加速因素是建筑成本的增加。
在我看来，为了让这个硬市场自我纠正，让我们回到一个长达五年或七十年的软市场，我们会看到费率下降，更多的承运商加入，免赔额更低，保单中的排除更少，以及保险覆盖范围总体更好的市场。 我们必须看到建设成本下降。 所以这还有待确定。
我们看到 2022 年底有所下降，开始看到木材和钢铁期货。 开始对冲，这通常会在一个季度后出现在市场上。 但从 2023 年开始，我们发现每个季度的材料成本大约增加 6%，更具体地说是机械设备和此类行业的材料成本。 因此，我们需要看到建筑市场进行一些调整，我认为这样做，这将成为保险市场自我调整的异常值。

安德鲁：
所以罗伯特，如果我用外行的话来总结的话，听起来你所说的是过去几年里的承运人，而承运人，这些人实际上是在索赔上写支票的人，对吗？ 当你说运营商时？

罗伯特：
正确的。 是的，那些是你的保险公司，你的公司。

安德鲁：
是的。 因此，运营商刚刚受到索赔的猛烈攻击。 佛罗里达州的飓风、德克萨斯州的冰冻、加利福尼亚州的野火。 所以这是戏剧性的，他们从事商业活动是为了盈利，所以当他们发出数十亿美元并收取数十亿美元的保费时，这并不是他们的股东希望他们做的。
因此，他们的支出大幅增加，建筑物的实际价值也随之上涨。 然后就像我说的，如果你发生火灾，你去保险公司说：“嘿，付钱给我重建这个东西。” 现在有了劳动力和物资，这样做的成本已经增加了一倍和三倍。 我知道我们曾经花费 10,000 美元的东西现在变成了 30 或 40 美元。
所以你把所有这些因素放在一起，你会说这造成了一个艰难的市场，这意味着要么保费非常高，要么在某些情况下你甚至无法获得保险，但你说有迹象表明希望只要佛罗里达州不再遭受六次飓风，情况可能会在未来几年有所改善。

罗伯特：
是的。 保险，有点像金融市场的牛市和熊市。 我们将其称为软市场和硬市场。 而艰难的市场仅仅意味着很难投保。 这样做的成本更高，而且条款通常不那么有利。
但你刚才提到的所有观点，保险公司只是，他们看到住宅房地产领域无利可图，而我们过去对于特定资产，我可能有 10 或 12 甚至 20 家可行的保险公司或保险公司将为该财产提供保险。 我现在有三个。
因此，当当今市场上的运营商只有五年前的一小部分，但需要覆盖的资产数量相同时，这些运营商就会因提交的内容而不堪重负。 他们正在放慢续订报价的速度，并开始命名他们的条款。 他们开始增加免赔额，增加除外责任，要求增加估价，因为他们可以，因为他们是唯一愿意为任何特定类型的资产提供额度或承保范围的承运人。
而且不一定是 A、B 或 C 资产，而是全面的。 每个资产领域都有自己的挑战，但一般来说，容量对每个人来说都是一个问题。

安德鲁：
好吧，所以你是说我的保费在一两年内上涨了 67%，我至少可以得到一个固定的保费。

罗伯特：
从历史上看，没有什么可展示的。 正当我们认为市场不会变得更糟时，我们却看不到任何迹象表明市场会好转。 这通常是市场开始转变的时候。 我知道这没有意义，但是，如果我们回头看看硬市场和软市场，它们都有五到七年的保质期，而这个可能会持续更长一点。
但通常只有在我们认为情况不会变得更糟的时候，才会有几家新的运营商进入市场，创造一些新的运力，向其他垄断市场的运营商表明，这是一个竞争激烈的市场然后你开始重置。
它正在寻找水晶球来知道它什么时候会发生，但如果没有旁观的运营商开始获得兴趣并将运力重新投入市场，它就无法以这样的速度继续下去。 仅是我个人的观点，并且仅基于历史准确性。

安德鲁：
你知道吗，我要开一家保险公司，大卫，我会给你每年 25,000 美元的保险。

大卫：
此时此刻，我不能说不。

罗伯特：
是的。 我们用伊恩. 伊恩就是一个很好的例子。 它已经过去了，但损失仍然无法量化。 这是一起损失 75 亿美元的事件。 我们看到一夜之间，当我说一夜之间，即伊恩去世后暂停令解除的那一刻，我们的一些后续续约被取消，第二天又重新报价，涨幅为 30% 和 40%。
我的意思是，这就是市场习惯的下意识方式，伊恩会经历，这将是下一个风暴季节，然后我们才能真正看到风暴对市场的影响以及它如何影响零售购买者保险。
现在，运营商正在转变，当我说每季度一次时，他们的一些偏好和指导方针每周都会发生变化。 因此，我今天可以给安德鲁做一个房产预测，如果他们需要 90 或 120 天才能关闭，射击我用于这些预测的承运人，他们可能已经完全从该空间中移除或将自己从该资产类别中移除，迅速地。 所以现在是非常实时的。

大卫：
好的。 让我们看看我是如何选择罗伯特·汉密尔顿保险教育学院的。 保费将是重置成本和风险因素的组合。
这些因素越高，您的保费就越贵。 部分问题在于，由于材料和劳动力的增加，更换成本也增加了，然后我假设风险也增加了。
这是我们可以谈论的一个因素吗？ 是暴风雨还是保险诈骗？ 保险行业中发生的一些事情是否也增加了承运人的风险，从而导致我们的成本更高？

罗伯特：
是的。 我真的不认为这是欺诈。 我的意思是，市场上总会存在一些投机性保险欺诈，但这并不是什么大事。 这只是我们所经历的全球天气模式。 这不是任何一个地点的任何一场火灾。 这不是任何一个地点的任何一项一般责任索赔。 这只是过去五年来美国发生的自然灾害和价值数十亿美元的事件的全球累积，这些事件正在通过这些航空公司发生。
大多数载体都有所谓的连接点。 因此，如果我为 Andrew 的一项资产制定一份保险单，并且保险限额为 25 万美元，我们将仅使用 Travelers 为例。 他们只保留 10 到 XNUMX 万美元的损失，然后再投保。 影响这些承运商的是，由于这些数十亿美元的损失，这些承运商正在通过其再保险条约进行再保险，就像安德鲁进入伞式保单一样。
从历史上看，这种情况并不像过去五年那样频繁发生。 因此，全球范围内的一切都是驱动力。 没有人可以幸免，因为任何拥有再保险条约的承运人，如果他们的著作的一部分导致再保险条约上升或受到影响，那么该费率将在他们撰写的每一项业务中看到。 这就是当前市场如此广泛的原因。 因为再保险影响着每家公司的每一份文字。

大卫：
所以这不是我所知道的。 那不一样。 如果我没听错的话，这类似于抵押贷款行业，您从贷方和您的头脑中获得贷款，这只是您借钱的人，但他们将该票据卖给其他人，而其他人又将其卖给其他人而且它继续进入越来越大的池子。
你说的保险是类似的，你从承运人处投保，他们有保险来承保他们，那个人可能有它，它就开始了。

罗伯特：
完全正确。 当你看到电视上的每一个广告和每家家庭保险公司时，每个人都知道他们拥有的全球著作。 与参与这些计划的全球再保险相比，他们实际面临的风险相当小。
伊恩遭受了 75 亿美元的损失。 实际的承运人写道，例如，我们将使用您的家，您拥有的那所房子的承运人是谁？ 我们就说它是 Geico，这是一家最近退出佛罗里达州的航空公司。

大卫：
佛罗里达州到处都是蜥蜴。 这是有道理的。

安德鲁：
哦，他们从树上掉下来了。

罗伯特：
如果您在佛罗里达州的家庭运营商写的是，无论如何，他们对所有这些房屋都有 PML，并且他们发生了像伊恩这样的灾难性事件，那么他们实际支付的金额与他们从再保险公司收回的金额相比，只是一小部分。全球索赔是。 因此，这些再保险公司对此产生了很大的影响，因为这是承运人的直接费用。 就像安德鲁的财产保险是他的经营费用一样，像旅行者这样的保险公司，他们的再保险条约和他们的写作费用。
所以你把所有这些加起来，他们必须支付他们的人员工资，他们必须支付他们的办公空间，他们必须支付他们的再保险条约。 保险公司必须像正常企业一样支付任何运营费用。 所以我有很多客户说：“好吧，我支付了十万美元的保费，但我却损失了十万美元。 承运人并没有在我身上损失任何钱。” 是的，他们这样做是因为他们有 40% 的费用负担。
因此，您向他们支付的每一美元保费，他们的盈亏平衡点可能是每美元 60 美分。 当你查看损失率时，很多人并没有意识到，他们会说：“嗯，我的损失率只有 80%。” 好吧，这对运营商来说仍然是 20% 的损失。 因此，不要陷入困境，但在写作、承保方面存在很多错综复杂的问题，并且许多承运人基于其中一些项目看到了负面结果。

安德鲁：
好吧，我已经从事保险行业很长时间了，而你只是使用了我什至不熟悉的术语。 您能解释一下什么是 PML 吗？

罗伯特：
这是你可能的最大损失。 这就是影响佛罗里达州的很多因素，也是很多运营商的原因，我不喜欢使用“红线”这个词，因为它没有很好的美感，但本质上这就是他们正在做的事情。
您将有一个承运人前往佛罗里达州和大卫，您今天可以向他们发送您的同一所房子，他们要做的第一件事就是将其插入模型中。 他们将了解他们在该邮政编码或五英里半径内的集中程度，然后他们将决定，“嘿，我们在这个统一区域已经面临太多风险，没有任何扩散可以让 CAT、两场、三场或四场风暴经过并错过任何一个。

大卫：
因此，一场进入该城市的飓风可能会摧毁一切，而如果它们分散到更远的距离，因为这些灾难性事件往往发生在特定的地理位置，对吗？

罗伯特：
是的。 我会给你一个完美的例子。 我们在狭长地带拥有一项资产，我们正在更换他们的风覆盖范围，然后艾达利亚这件事发生了，艾达利亚发生了，每当风暴来临时，运营商都会暂停。 这意味着当这场风暴存在时，您无法绑定、更改或更改任何承保范围。

安德鲁：
您的意思是您在飓风发生前一天无法获得保险？

罗伯特：
抱歉不行。

安德鲁：
ang

罗伯特：
我们已经有一些客户尝试过。 风暴过去了，我们把一切都准备好了，我告诉承销商，“所有签署的文件，这就是你需要的一切。 一旦这些禁令解除，我就需要进行这种报道。” 该暂停在工作日中间的某个时候被解除。
我得回去看看，看看到底是什么日子。 到那天结束时，他们不再在该邮政编码中编写业务，因为他们很快就替换了如此多的业务，以至于他们的注意力集中在他们想要在该地区想要的东西上，所以。

安德鲁：
这一切听起来都相当可怕。 我想我已经准备好放弃并拿出冲浪板并暂时忘记它了。 但我的意思是，显然情况并非如此。
因此，当我来找您或大卫来找您或新投资者考虑进入多户型时，我们该怎么办？ 我们如何承保？ 我们是否会得到一个粗略的估计，然后说：“好吧，未来五年每年将增长 10%。”
您会在高层、广义上建议那些不想袖手旁观的投资者，这无论如何都不是一个真正好的策略，但是您仍然如何看待交易、分析交易并继续前进，但是考虑到目前市场上保险费率和保费相对较高的不确定性吗？

罗伯特：
是的。 不，这是一个很好的问题。 我认为你要做的第一件事就是把它分成两部分。 第一，您将 CAT 暴露或不 CAT 暴露视为我的资产。 而CAT暴露，这意味着暴露于灾难性事件之中。 在美国，我们对待灾难性事件通常有两件事：风事件或火灾事件。
因此，西部任何地方都有发生野火的倾向，没有科罗拉多州，加利福尼亚州的某些地区，它有遭受野火的 CAT 风险。 比方说，从得克萨斯州一直到东海岸的一半，在那里它开始消散到那里的北部一点，那就是暴露在飓风中的CAT。
因此，我要做的第一件事，也是我鼓励投资者做的第一件事，就是首先确定你拥有什么类型的资产。 它是灾难性暴露资产还是非灾难性暴露资产？
我们将从非灾难性暴露开始，因为我认为它们更容易一些。 并不是不负责任，但我想我会预测这个市场可能会再持续两到三年。 我会据此承保，但我不会，再说一遍，我不是房地产经营者，但足够精明，可以低估房地产投资。
如果你要预测过去十年这个艰难的市场，我认为你写不出比这更长的文章了。 我认为，如果你长期考虑费用增加，任何交易都不会得到适当的承保。 这是公平的说法吗，安德鲁？

安德鲁：
过去两年的任何事情，你实际上都只是做出你最有根据的猜测。

罗伯特：
完全正确。 因此，我会鼓励电话中的听众，这是我所看到的最重要的事情，在我早年，我可能对此感到内疚。 你有客户。 客户很有价值，他们是我们的资产，是我们维持业务的动力，也是我们养家糊口和支付员工工资的动力。 您最不想做的就是让客户不高兴。
因此，我看到的最大错误是投资者联系他们的经纪人并说：“你能给我对该房产的预测吗？” 经纪人最不想做的就是吓唬投资者，让他们知道他们给他们的东西是疯狂的，或者他们给他们的东西可以更好。 因此，我看到投资者犯的最大错误是他们的备考数据很糟糕。 我的意思是，经纪人低估了实际的保险费，希望不让客户感到不安。
因此，交易按照合同进行，投资者以每单位 300 美元的价格进行交易，因为经纪人不想吓跑他们，每单位的价格为 600 美元。 随着承保工作的不断推进，资金变得越来越困难。 贷款条款开始变得固定，突然在最后一刻，经纪人带着报价出现并说：“哦，安德鲁，我知道我告诉过你每单位 300 美元，但实际上是每单位 600 美元。 ” 很多时候我觉得这是两件事之一。 要么是经纪人对客户不友善，要么是经纪人没有接受过市场教育。
我将以安德鲁为例。 我们为安德鲁承销了很多交易，其中 90% 的交易他都没有继续进行，这没关系，因为承销这些交易是他的责任。 但我们总是尝试和评估，有时我会错过目标，但我不会百分百错过它。 我可能会错过它，因为贷方想要比我们想象的更高的估值，或者我可能会错过它，因为 EGI 有点不同，或者安德鲁可能给了我净可出租面积，我们意识到总可出租面积增加了 10%。 正如 David 之前所说，我们还有 10% 的价值需要考虑。
这些事情会发生，但你不应该错过那么多。 因此，我们尝试全面了解该资产在哪里？ 它的犯罪分数是多少？ 我们认为市场对重置成本的需求是什么？ 安德鲁使用哪家贷款机构？ 这是房地美贷款吗？ 是对冲基金贷款吗？ 是否是我们过去合作过的贷方会要求提供一些其他贷方不会要求的细微差别？ 我们尝试将其构建为模型。
有时它比卖家在 T12 上显示的要少。 有时还更多。 当金额更多时，我们需要准备好告诉安德鲁，当他说：“嘿，为什么当前所有者支付 50,000 美元，而您刚刚预计 75,000 美元？” 好吧，我们需要准备好要点来告诉安德鲁。 “好吧，他们为每英尺投保 50 美元，根本不会让你为它投保的费用低于 XNUMX 美元。 他们不会购买防风服务。” 或者，“他们有 XNUMX 万美元的免赔额。” 可能有很多我们不需要涉及的事情。
但我认为我能给新投资者的最好建议是不要害怕保险市场，因为即使资本化率还没有完全使用，它们可能以前是基于T12使用的，但它仍然属于最终定价交易的。
因此，不要害怕，只要勤奋地确保与您合作的人了解市场，了解您将为该资产购买的债务，并且能够向您提供一系列有根据的信息，说明其可能的原因是 A 或者为什么可能是 B 以及中间的骗子可以移动杠杆。

安德鲁：
我在那里听到了三件事，我认为每个投资者都应该吸取教训。 第一，当涉及到经纪人和卖方的保险声明时，对待这些声明就像您四岁的孩子说他们在上车之前不必去洗手间一样，您永远不要相信该声明的表面价值。 第一。 第一。 所以总是抱有一点怀疑态度。
第二，这实际上是另一个话题，但如果您要获得贷款，请确保您知道贷方对保险的要求。 如果您认为自己会获得某一级别的保险，那么这可能会导致您的承保或交易失败，然后在成交前两周，您的贷方会说“让我们审查他们的保险”。 他们就像，“啊，你需要双倍的。” 那绝对会让你陷入困境。
第三件事是获得一个非常好的估计。 当然，在这一点上，当我得到一个好的估计时，我们总是从罗伯特开始，但是假设你没有罗伯特，那么你还不认识罗伯特。 第一，去找一个。 第二，还要与您所在市场中的物业经理交谈，并找出类似的信息，“嘿，您对您所管理的资产的当前保险费率有何看法？”
另外，进入 BiggerPockets 论坛并四处询问，说“嘿”。 如果您要在德克萨斯州圣安东尼奥市进行投资，请进入论坛，找到其他多户甚至单户投资者，他们正在您的市场上进行投资，做您想做的事情，然后说：“嘿，您要支付多少保险费？ 您获得什么样的保险？ 你面临什么挑战？” 并了解其他投资者在做什么。
如果你做到了这三件事，它至少会给你一个良好的起点，你的交易不会因为你承保每个单位 300 美元而实际上是 900 美元而失败。就像罗伯特说的，展望三年，这有点多更难，但如果你有正确的起点，你从一开始就会变得更好。

罗伯特：
这是一个很好的观点，安德鲁。 显然，我像每个听众一样生活在这个空间中，我们的一切都基于每个单元。 因为有点像一切都与单位成本有关？
再说一遍，不要太细化，但我鼓励很多听众做的一件事是使用每个单元作为您的指南。 完全理解这一点，但有时您需要进一步推断。 我总是有很多客户说，“为什么我要为资产一支付 250 单位，但我要为资产二支付 350 单位，而且它们都采用相同的保单？” 这是因为面积。
因此，如果您想增加额外的勤勉程度，我的意思是，如果安德鲁拥有一号资产，其平均每单位平方英尺为 600 平方英尺，而二号资产的每单位平均平方英尺为 1200 平方英尺，那么一切由于完全相同，资产二将是资产一的两倍，因为它的大小是资产二的两倍。 重置成本的两倍乘以费率等于保费。
因此，我有时会看到人们沉迷于获取每单位成本，每单位成本，每单位成本，然后他们的资产没有达到每单位成本。 他们不明白为什么，因为它只是，也许它有内部走廊或只是很多公共区域。 它可能是较旧的、较大的单元，也可能是 1700 平方英尺的两居室单元。 平方英尺是一种更精确的衡量方法。
因此，当您向同行群体提出这些问题时，就像安德鲁提到的那样，如果您可以从管理公司获得类似资产的详细信息，并将其分解为按单位计算的平均平方英尺，那么这确实会起到推动作用。一点点。 再说一次，为了不要太细化，我们希望今天的对话保持在非常高的水平，但它是一个非常重要的组成部分。

安德鲁：
然后我只想快速回到我们之前讨论过的一件事。 如果我有 CAT 暴露恐惧症，我应该去美国哪里投资，哪里是发生飓风、地震、火灾和所有此类事件的可能性最小的地方？ 您会推荐人们开始的几个州吗？

罗伯特：
是的。 因此，有很多州比其他州更受青睐，这在很大程度上与周围的诉讼有关。 这也许并不是针对房地产，而是诉讼创造了有利和不利的市场。
所以路易斯安那州、阿拉巴马州都不是诉讼大的州。 佛罗里达州，不是一个很好的诉讼州。 德克萨斯州，惩罚性赔偿很糟糕。 因此，进入其中一些州，您可能不明白为什么您的保险费用会增加。 这只是因为这对于业主来说不是一个很好的法律平台。这意味着当您提出索赔或针对您提起某种类型的诉讼时，您的保险公司没有一个很好的平台来辩护。 相反，我将以北卡罗来纳州为例。
对于业主来说，北卡罗来纳州是一个非常合法的州，仅基于证明疏忽的要求。 这是一个非常好的法律环境。 运营商喜欢北卡罗来纳州，因为他们知道该州的前提责任索赔将比任何其他州少得多。 所有事情都保持不变，只是因为它有更好的法律环境。 所以我不能具体地说一个州比另一个州好，因为每个州都有好的地区和坏的地区。

安德鲁：
好吧，明白了。 所以我知道我看过的一些州，你提到了北卡罗来纳州。 田纳西州似乎也不错，风险低，犯罪率低。

罗伯特：
田纳西州是个好州。 田纳西州有一点对流风。

安德鲁：
噢，气象学术语。

罗伯特：
是的。 只是对流风，这是无名的风暴。 于是，龙卷风、风切变，田纳西州穿过密西西比州北部、阿肯色州进入田纳西州的西北角。 他们有一些对流风，所以田纳西州的财产有点痛苦。 但总的来说，田纳西州是一个伟大的州。

大卫：
安德鲁，您已经学会了如何解决保险问题。 我们在一起的一些房产。 我有一些疯狂的故事，我们将在另一个播客中分享，但是投资者需要询问哪些事情是您在购买保险时通过惨痛教训学到的或放在清单上的？

安德鲁：
是的。 我确实是通过保险学校的反复试验来学习的。 我觉得智慧一直在追赶我，但我总是跑得快一点，谢天谢地，罗伯特一直在那里帮助我，确保我不会走得太远。
这是我们几乎通过艰难的方式才学到的一件事，我们不会详细说明，但这对我来说只是一个突出的例子，“到底是什么？” 当您涉足房地产和保险行业时，如果您不了解这一点，那可能会毁了您的一天。
我们了解到的一件事是，我们确实有一处房产不在洪水区，但我有一种隐秘的怀疑。 所以我们有洪水保险，我们遭遇了热带风暴，洪水泛滥，我们必须深入探讨“嗯，洪水是来自雨水还是来自水体？” 罗伯特，如果我错了，请纠正我，但洪水保险实际上并不涵盖雨水的积累。 这是正确的吗？

罗伯特：
国家洪水保险计划的定义是水体溢出。

安德鲁：
所以这是一个陷阱。 我不知道你的公寓大楼会被淹。 你可以购买洪水保险，但他们可能会进来说：“好吧，这是因为水没有排水，只是下雨了。 你距离最近的水域有 16 英里，所以不算数。” 有办法弥补吗？

罗伯特：
是的。 通过私人保险，这就是我们对特定资产的保险，这进一步将洪水定义为包括地表水的积累。

安德鲁：
好的。 好的。 其他一些有趣的事情，我们讨论了犯罪分数，我们曾经在佐治亚州迪卡尔布县进行投资，该县是亚特兰大地铁的一部分，我们离开那里的原因之一是保险变得非常昂贵且非常困难，并且原因之一是犯罪。 在一些社区，犯罪变得非常困难。
如果您要购买资产并获得保单，您有责任保险，但您没有花时间阅读除外责任，会发生什么情况。 您可能会选择投资者去寻找的前三名来确定它是否被覆盖？ 例如，在亚特兰大的某些地区，他们不会报道袭击和殴打，对吗？

罗伯特：
没错

安德鲁：
所以我们可以说这是第一。 您能否再想出两三个投资者需要寻找的最重要的因素，以找出“嘿，我真的有保障吗？” 并且不假设它已被覆盖？

罗伯特：
是的。 我的意思是它在不断变化，但显然是最大的变化，我将使用暴力犯罪这个词。 因此，请确保您不会因暴力犯罪而被排除在外。 运营商以多种不同的方式进行伪装。 有时是攻击和殴打排除。 有时是虐待和骚扰，有时是枪支排除，有时是武器排除。 他们有很多不同的形式来使这种报道感到沮丧。
如果您要进入其中一些社区，我不会在该社区划出红线，但如果您要作为投资者进入犯罪率高的区域，您可能需要做好准备如果您在该财产期间拥有所有权，那么您可能无法获得暴力犯罪的保险。 我说，基于这样一个事实，您可能会在开始时获得它，然后您所在的位置发生两到三起暴力犯罪，您将不会在续订时获得它，或者如果您在续订时获得它，价格因为它将是如此令人惊讶，以至于你不会想购买它。
所以，我不想说买家要小心，但这只是你需要认识到的事情。 我们开始看到其他一些排除情况，其中有些我们可以删除，有些则不能。 我们开始看到许多人口贩运被排除在外，特别是在亚特兰大地区。
我现在有两个客户正在就人口贩运提起诉讼，我们认为这两个客户都没有任何疏忽或罪责，但索赔人无论是否自愿或违背自己的意愿，都曾从一个地方到另一个地方我的两个客户因人口贩运而提起诉讼。
我们看到的另一种排除，称为可居住性排除。 任何拥有资产的人都可能遇到过租户来找他们，希望解除租约或收回保证金，或者出于任何原因让他们想要这样做。 他们向您提出索赔。 这个单元不适合居住，无论里面有水、臭虫还是其他什么东西。 我们看到许多航空公司开始不再捍卫可居住性排除，无论它们是否有任何优点。
因此，我们可以列出本次电话会议其余部分的清单，但我鼓励本次电话会议的每位投资者和听众做的是，如果您没有从经纪人那里得到任何其他信息，那么首先，您应该得到一份摘要，其中包含其上的所有政策表格。 但如果您不这样做，请询问该经纪人：“我可以得到一份责任报价的完整副本吗？” 您不必是保险专家才能阅读您的表格列表，并能够用外行的术语来评估该表格是否会对您产生巨大影响。 也就是说，如果我有一份表格清单，上面写着枪支除外，我不需要成为保险专家就知道我的一般责任保单不涵盖枪支。
所以，拿到这些表格，我向你保证，如果你一次又一次地查看它们的续订，你就会开始理解这些表格如何融入到保单中，哪些对你有利，哪些对你没有好处，成为您的财产和投资者的更好的保险购买者。

安德鲁：
那么好吧。 因此，对于正在聆听此事的投资者来说，“好吧，等一下，如果我的房产发生枪击事件，那就太可悲了，显然我们不希望这种情况发生，但这怎么能是我的错或我的责任呢？” 将会发生的情况是，涉及的人会进来起诉你，因为你没有足够的照明，例如，在房产里，这是你的错。

罗伯特：
他们会制造出三页的指控，然后，无论他们是否有道理，你都会面临着有报道、没有报道和解或在州法院审理的情况。

安德鲁：
所以这就是为什么，很多这样的事情就像是，“等一下，这不是我的错。” 嗯，这并不意味着它仍然不能成为你的责任。 另一件事罗伯特，你多次提到“表格”这个词，当我听到“表格”时，我想起了我在车管所或医生办公室填写的一些东西，他们问我，“列出你在世的最近亲属。 ” 我说，“我不知道，到你的办公室还是我的办公室四英里？” 在保险界，是什么形式？ 这意味着什么？

罗伯特：
是的。 因此，您的保单，我们不再真正提供纸质保单是有原因的。 我们以电子方式传输它们。 但对于那些拥有房地产时间足够长的人来说，你还记得以前买保险活页夹的时候，它们就那么厚。 它们这么厚是有原因的。 每份保单都附有表格，这些表格就是承保合同。 从头到尾阅读一份 130 页的保单是非常混乱的。

安德鲁：
我试过了。

罗伯特：
我不是要求任何人这样做，但你的备忘单是每项政策都由三个组成部分组成。 它有一个声明页面。 声明页面，只是，它列出了保单生效日期，保险公司名称，被保险人姓名，保单限额，只是承保范围的非常高水平的概述。 接下来是表格列表。
表单列表本质上是其后两英寸纸张的目录。 只需查看表格列表，您就可以提取 90% 的信息来了解您所拥有的覆盖范围。 可以想象一下声明页面、表单列表，然后是所有表单。
当我们查看保单或为客户查看某些东西时，我不一定会，如果安德鲁递给我一份他要购买的东西的保单，我不一定会读 300 页。 我将直接进入表格列表。
通过查看该表格列表，我将了解该表格列表后面的所有内容，什么是好的，什么是坏的，我可能需要什么，如果有保证说该政策有没有铝线的保障，我去阅读铝接线表并说：“好吧，它到底说了什么？” 是说没有铝线还是必须修复？ 因此，表单是为了提供详细信息，但您可以从表单列表中提取大部分内容。 我将表单列表视为目录。

安德鲁：
好的。 这听起来是一个非常好的建议。 是的，我想说，尤其是对于新投资者来说，如果您想尝试，第一，只需了解保险如何运作，但也要确保您获得正确的承保范围。
检查您的声明页面，因为这会告诉您所有的限制，例如，“您的保额为 2 万，此保额为 500,000，以及您的免赔额。” 然后是表单列表，即内容表。 因此，如果您担心枪支排除或铝线或风和冰雹，它会告诉您：“好吧，走吧。 这是第635页，我去看看，看看这里。” 但它会告诉您，它为您提供了高水平的快速视图。

罗伯特：
是的，不那么准确，但确实如此。 如果您在财产保单上看到屋顶估价背书，那么，我可能会去阅读屋顶估价背书，看看我是否获得了屋顶损坏的承保。 当您了解保险单的组成机制时，这比您想象的要简单得多。

安德鲁：
好的。 说到屋顶估价、免赔额，现在我们很多人都熟悉，“哦，我有 10,000 美元的免赔额或 25,000 或 5 万美元。” 我知道一开始我们花了更长的时间来理解的一件事是很多公寓政策，比如如果我购买 10 单元或 2 单元，它会附带 2 %免赔额。 听起来不错。 XNUMX%，这不算什么。 为什么这是绝对错误的？

罗伯特：
是的。 因此，每当你看到百分比免赔额时，这已经是 10 年前的事了，我就会有一家承运人来到这里，例如旅行者。 十年前，旅行者说，五年前，“我们将开始在亚特兰大所有公寓中实行百分比免赔额。” 我说：“你疯了。 如果你这样做，你就会失去你写的每一套公寓。”
我错了。 因为市场很快就追上了他们，他们在那里设置了 2% 或 XNUMX% 的风雹免赔额，许多其他运营商也在这样做，我希望这里没有旅行者听众。 我不是在谈论旅行者，我只是以他们为例。
但安德鲁指的是，任何时候你在保单上看到可扣除的百分比，它是工资单适用的价值的百分比，而不是损失的百分比。 举个例子，安德鲁有一个狭长地带的投资组合。
我认为我们有一项资产，有一项 30 万美元的资产，它有 2% 的免赔额，在保险适用之前是 2 万美元的 30%，而不是任何损失的 2%。 你需要明白这一点，安德鲁和我，可以追溯到五到十年前，当他开始在狭长地带出现一些存在时，我们就开始谈论这些资产。 我对客户的建议一直是，承保你的交易，就像你会遭受损失一样。
承保预计有飓风。 因为我看到很多人去佛罗里达州或墨西哥湾沿岸或查尔斯顿、默特尔比奇地区，无论你们想选择什么地区。 我看到很多人走进那里，认为他们将拥有一些东西，而且他们永远不会被风暴袭击。 瞧，这也发生在房主身上。
你必须像你将要遭受暴风雨袭击一样承保这些交易，就像你将遭受全部损失一样承保这些交易，这样即使你没有为此预留或资助，你也可以正确地预留和理解。 “好吧，如果这种情况发生，这将对我产生财务影响。” 安德鲁，那是 2 万美元的 30% 吗？ 600,000万美元？

安德鲁：
这是……是的。

罗伯特：
因此，该资产的风雹免赔额为 600,000 美元，而不是 2 美元索赔的 600,000%，即 12,000 美元。 这是一个很大的区别。 所以你需要明白这一点，这确实变得越来越重要，因为佛罗里达市场显然受到了影响，以前的一、二或 3% 的免赔额现在是 5%、7%、10%，而贷方允许它是因为如果贷款人不允许的话，他们将无法贷款，因为如果没有它，人们将无法获得保险来遵守贷款。
因此，我们的客户在狭长地带拥有一些老式 C 级资产。 他们指定的风暴免赔额为 10%，这意味着在承保范围之前其财产价值必须受损 10%。 所以百分之一、百分之二、百分之三的生活还要继续。 3%，这变成了一个现金事件，通常你必须回到投资者那里筹集现金，或者你必须获得某种类型的二级债务，因为很多房产不持有这种类型的现金预订。

安德鲁：
这是好东西。 我很想继续下去。 我想要，但还有一些我想快速向大家强调的内容，当您拥有和经营这些东西时，这可能是成功投资与失败投资的区别。
当然，关于如何获得下一笔交易或我们谈论的所有策略，这并不那么性感和令人兴奋，但这是确保你不会赔钱的东西。 而且，如果您购买了合适的保险，并且我们在业务中亲自了解这一点，那么自然灾害实际上可以变成意外之财。 我们拥有一处很好的房产，但被飓风摧毁了，现在它非常棒。 因此，这是良好运营的关键。 我想快速谈一下另外两件事。
第一，对于任何正在寻找保险单的人来说，我看到投资者犯的一个错误是他们会选择现金价值保单以节省保费，因为它比所谓的完全重置价值保单便宜得多。 但问题是，这正是它所说的。
如果你的屋顶被飓风吹毁了，而且你有现金价值保单，他们会进来说：“嗯，是的，你要花 400 英镑来更换它，但它只值一百，所以这是一百。 祝你好运。” 而完全重置价值等于估价，那就是当你设定财产的价值以及罗伯特之前谈到的所有其他事情时。
理论上，它们会给你足够的钱来完全更换屋顶。 因此，不要错误地追求更便宜的现金价值。 其次，罗伯特，如果可以的话，我想请您用一分钟的总结来澄清这一点。
有一种东西叫做共同保险，我知道这花了我很长时间才理解，它有点像相互依赖，因为它是听起来积极的词之一，比如，“是的，我们要做这个一起。” 但实际上，这是一件坏事。 那么共同保险到底是什么？人们如何确保自己不会落入这个陷阱？

罗伯特：
是的。 所以大多数贷款人不允许这样做。 所以任何有任何类型的听众，好吧，我收回那句话。 一些社区银行可能不够精明，无法理解这一点，但大多数机构贷款机构不会允许。 但事实是，你是受运营商摆布的，对吗？ 因为共同保险并不能准确定义您的处罚金额。
所有共同保险都很简单，这是一个公式，如果安德鲁决定，“我想以每英尺 75 美元的价格为我的公寓投保。” 就是这样。 讨论完毕。 Carrier 说：“好吧，你可以为它投保，每英尺 75 美元。 我们将为您的罚款添加共同保险条款。 如果您遭受损失，我们将出面评估您的财产应有的价值。 无论差异如何，都是对损失的惩罚。” 所以我给你举个例子。
因此，如果安德鲁以每英尺 75 美元的价格投保，承运人就会在损失发生时出面赔偿。 这就是关键所在。 直到损失你才知道，因为里面什么也没有写。 Carrier 出来评估了该房产，并表示：“根据我们的重置成本估算，它应该是每英尺 150 美元。” 好吧，安德鲁的单个单位火了十万美元，他得到的报酬是每美元 50 美分。
因此，共同保险是对你所投保金额的惩罚，而不是你应该投保的金额。 很简单，就是这样。 你永远不会希望它出现在保单中，因为它给了理赔人任意评估你的财产的能力，然后你就陷入了反驳的境地。

大卫：
好吧，安德鲁，小投资者还有哪些其他好的举措？ 您有什么快速提示可以让人们在节目结束后记住吗？

安德鲁：
是的。 再说一次，我知道我们已经讨论了很多困难的事情，这有点可怕，就像，“哦天哪，我什至不知道我是否想再投资。” 好消息就像罗伯特说的那样，这一切都会过去的，对吧？ 这是一个艰难的市场。 最终会变软。 软意味着更容易确保，希望费率能下降。 但我想向大家提供七个快速提示，告诉您如何做不仅可以获得合适的保险，而且可以全面确保您的投资顺利进行（没有双关语）。
因此，第一，从大型投资者竞争较少的领域开始。 我们在这个市场上会发现的一件事是，拥有 2000 套的人可能会比只购买前 10 套的人获得更好的价格。
因此，请尝试寻找您可能不与这些人竞争的市场。 一般来说，如果你刚刚开始，你可能不会直接达到一百个单位，在这种情况下，你不太可能与这些人竞争。 因此，一旦你到达了这个行业，扩大规模是有优势的，但不要让它阻止你，因为如果你只是想开始，或者你只是想从 10 扩大到 20，或者一百，你可能只是在与处于同一位置的其他投资者竞争。 所以不要让它成为一种威慑。
第二件事是，如果我今天开始，为了让事情变得更容易，我会避免运营商不喜欢的属性。 因此，我会在犯罪率较低的地区寻找房产。 我会寻找可能没有铝线的房产。 我会寻找那些不是 1803 年建成、已有数百年历史且正在破败的房产。
想一想，如果你在写保险单，如果你在桌子的另一边，你想为什么样的财产投保？ 设身处地为运营商着想，然后去寻找这些属性。 这将有助于消除很多令人头痛的问题。 前往运营商喜欢的区域。 作为第三个，我们田纳西州是比较好的。 北卡罗来纳州相对较好。
罗伯特，我知道你们推出了一张非常好的美国地图，我不认为您的意图是说好州、坏州，但它显示了哪些州有哪些风险。 如果我们可以把它放在演出笔记中，我认为这对每个人来说都是有启发性的，只是看看，有点像，“哦，这里有这个，这里有这个。” 因此，请寻找风险较小的房产和区域。
第四，再次站在保险公司的角度考虑，从他们的角度降低风险。 因此，如果您想为自己的房产获得新的保单，或者您想购买保单，请寻找方法，您是否可以改善照明？ 你能减少绊倒的危险吗？ 你能在泳池周围设置更好的围栏吗？ 您可以做哪些小事情来消除可能导致保险承保或胃灼热的事情。 确保到处都有灭火器，并且在过去 10 年的某个时候对它们进行过检查，以便在有人使用灭火器时不会被烧焦。
第五，找到一个专门从事你正在做的事情的保险经纪人。 所以罗伯特专门在美国东南部建造了一百、两百多座花园式公寓大楼。 所以他非常适合我们的工作。 如果您正在爱达荷州博伊西寻找 200 套公寓的房产，罗伯特不会是您的选择，但那里有一个男人或一个女孩会了解这个市场。 了解你的，了解你想做什么。 所以去找那个人吧。 尝试了解保险，但不要尝试成为保险专家。 这就是像罗伯特这样的人的职责。 所以去找那个了解你的市场、你的资产的人。
第六，这又有点令人畏惧，但记住不仅仅是你。 行业内的每个人都在处理这个问题。 大卫·格林 (David Greene) 并不是唯一一个获得 26,000 美元续租溢价的人。 这可能发生在他附近的几乎每个人身上。 所以从这个意义上说，这是一个公平的竞争环境。 区别在于你是否决定找到解决办法并克服它，或者像其他很多人一样，他们只会说：“啊，这太贵了，太难了。 我会等到事情发生变化。” 可能会，也可能不会。
最后一个提示是我欠罗伯特的。 他救了我们好几次，但我们也有几处房产遭遇了大规模的自然灾害。 所以我的意思是，如果你的公寓楼着火了，你的 10 个单位中有两个被烧毁，基本上只剩下你和承运人了。 整个城镇都没有陷入困境。
但是，如果您的房产所在地区被野火烧毁，或者百年一遇的冰冻损坏了所有资产，那么对于我们来说，我们所在的整个城镇都被迈克尔飓风摧毁了。 提交索赔的速度会产生影响。 如果你是唯一一个排队的人，这可能没什么大不了的，但如果 MSA 中还有 300 处其他财产也受到损坏，那么这些保险公司的工作量将超出他们的处理能力。
因此，对于我们的财产来说，我们看到了飓风即将来临。 事实上，我前一天给罗伯特打了电话。 我说：“开始——”

罗伯特：
前一天晚上。

安德鲁：
是的，前一天晚上。

罗伯特：
安德鲁说：“提出索赔。” 我说：“安德鲁，风暴还没有到来。” 他说：“提出索赔。” 我说：“好吧。” 所以我在受到影响之前就提出了索赔，我想安德鲁第二天就接到了电话，就像圣诞节前后东南部出现的冰冻一样。 那个周末提出索赔的人比周一提出索赔的人早了三个月。 很抱歉抢了你的风头，安德鲁。

安德鲁：
不，但你是对的。 由于我们排在第一位，因此我们在两周内就收到了一张 250,000 美元的支票。 保险公司，他们只是说，“是的，你将会有一个大的。 这是一张支票。 快去开始吧。” 于是第二天我们就开始了装修工作。 所以我们排在了第一位，据我所知，镇上有些房产甚至九个月都没有开工。 因此，想象一下，在您开始使用之前，您的资产就放在那里，发霉，散架，甚至腐烂了九个月。
因此，如果您所在的地区发生了自然灾害或影响了很多人的索赔，请确保您不要磨磨蹭蹭。 获取该声明。 您不必掌握所有信息。 只要排队就可以了，对吧？ 这就像百思买的黑色星期五。 如果你想看那台电视，你必须早点到那里。 你可能不知道细节，但你最好排队，否则就不会发生。

罗伯特：
说得好，安德鲁。 我的意思是，你得到坏消息并不会好起来。 我认为，索赔中最大的问题是保险公司试图自己处理，或者等到两三周后才告诉我，“一旦发生就告诉我。 让我来决定是否需要立即将其发送给承运人。” 因为拖延，就像安德鲁说的，你得了霉菌，现在你在为 EMS 争论，有时它会变成一场灾难。

安德鲁：
而且你总是可以取消它，对吗？ 如果你发现在哪里——

罗伯特：
是的。 您随时可以向承运人撤回索赔，您正式撤回。 他们正式将其取出。

安德鲁：
因此，基本上要注意的是，如果您认为自己会提出索赔，那么提出索赔并没有什么坏处。 您稍后可以随时将其拉回来。 如果您确实需要它，那么您就处于领先地位。

罗伯特：
好点，安德鲁。

大卫：
现在你就得到了它。 保险业正在发生变化，但投资者可以采取一些措施来为自己做好定位，而知识就是力量。
谢谢你，罗伯特。 如果人们想要联系你、联系你，他们最好的方式是什么？

罗伯特：
是的。 电子邮件的 。 该后缀也是我们的网站，ioausa.com。 您可以在那里找到任何合作伙伴。 我总是很高兴，尽管我无法为每个人提供服务。 任何时候你想让我做一笔交易只是为了了解我的想法，我总是有五到十分钟的时间来讨论一些事情。

大卫：
就这样吧。 您可以查看我们今天提到的资源的展示说明。 如果您喜欢本集，请观看 307 月 26 日播出的 BiggerPockets Rookie 第 XNUMX 集，其中介绍了如何保护您的租赁房屋免受火灾、洪水、诉讼和责任的影响。
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安德鲁，如果人们想更多地了解你——我认为他们应该这么做，那么你是一个迷人的人。 唯一和我一起购买多户住宅的人，他们会去哪里？

安德鲁：
如今，我经常出现在圣地亚哥县沿线某处的断路器处，但如果您更喜欢数字化，我选择的社交媒体平台是 LinkedIn。 如果你评论我的帖子，实际上我就是回复的人。 因此，这是一个谈论多户住宅、市场或其他正在发生的事情的好地方。
然后，如果您想拨打电话或更直接地联系 Vantage Point Acquisitions、vpacq.com，网站上有一个“与我们联系”选项卡，单击该选项卡并按照简单的说明进行操作，我们将与您联系。

大卫：
安德鲁，我喜欢你的是你的预测能力出奇的好。 LinkedIn 无疑是您首选的社交媒体。

安德鲁：
对。

大卫：
你看起来就像一个行走的 LinkedIn 头像。 惊人的。
因此，如果您使用 LinkedIn，请去那里查看 Andrew，如果没有，您可以在 Instagram 上向我发送 DM，我会帮您联系 Andrew，因为我们是最好的朋友，我一直与他交谈。
你可以在 Instagram、Facebook、Twitter 等几乎任何地方找到我@davidgreene24，或者访问 davidgreene24.com 了解我的动态。
罗伯特，感谢您今天来到这里。 其他人请记住，您可以在本周晚些时候收看更多精彩剧集，包括为那些觉得自己进入房地产游戏太晚的人提供的迟到指南。 Ryan Tseko 的励志故事、他对远程投资的见解以及更多精彩的 BiggerPockets 内容。
再次感谢你们两位来到这里。 我是安德鲁领英 (Andrew LinkedIn) 的大卫·格林 (David Greene)，署名是库什曼 (Cushman)。