成为房地产投资者 并不复杂。 寻找房产,购买房产,然后出租。 虽然这个公式可能很容易写下来,但将其付诸实践却要复杂得多。 这就是为什么许多想成为投资者的人从未立即购买他们的股票 首个投资物业。 但是,有了正确的建议、指导和心态, 任何人都可以成为被动创收的房地产投资者,并铺设了一条路径 财务自由和提前退休.
今天,阿什利和托尼结合他们的房地产知识 帮助三位投资者购买他们的第一个或下一个出租房产。 首先,我们交谈 布兰登, 一个未来 房屋黑客 去年,他努力买房,现在正在寻找他的第一个主要住所,以帮助补贴他的抵押贷款。 接下来,我们与 劳伦斯,一位投资者在六个月内购买了两处出租房产,但 希望在创意融资的帮助下更快扩张。 最后, 梅兰妮 加入我们讨论她的计划 短期出租物业,但她仍然不知道最好的购买地点。
如果您发现 2023 年房地产市场难以破解,但知道您想要 投资房地产,这是为您准备的剧集。 出色地 在接下来的九十天内跟随我们的三位学员 阿什利和托尼就下一步应该做什么才能根据合同获得有利可图的出租房产提供战略建议。 那么跟着小编一起来吧,你也可以的 九十天内获得您的下一个房产 (或更少!)。
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阿什利:
这是房地产新秀,第 251 集。
托尼:
自 60 世纪 12 年代以来的每一次经济衰退,大多数平均持续时间不到 12 个月。 那么问题来了,你能买这个房产吗? 即使在经济不确定的情况下,前 10 个月可能不是全垒打,但当您拥有短期租金时,第二年、第五年和第十年会发生什么? 如果你勾选了我们谈到的那些你要去的地方的方框,你就达到了价值,你达到了便利设施,那么列表很可能会继续表现良好。 短期内可能会存在一些不确定性,但我认为作为房地产投资者,我们必须承受这些打击,并记住我们真正投资的是长期升值和现金流。
阿什利:
我的名字是 Ashley Kehr,我和我的共同主持人 Tony Robinson 一起来这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动投资之旅所需的灵感、动力和故事。 我想通过用户名 Eshazamm 大声喊出某人来开始今天的节目。 Shazamm [听不清 00:01:05] 对 Apple Podcast 进行五星级评价。 它说:“所有这些现实生活的故事都非常鼓舞人心。 我很高兴知道所有这些人都不是专家就加入进来,他们一直在学习,他们举例说明了进行房地产投资的方法有很多。 嘉宾不一定是经验丰富的受访者。 但是阿什利和托尼,你们在保持播客的流畅和有趣方面做得非常出色。 你们也都是可爱的人。” 沙扎姆,我很欣赏这一点。 我想这可能是作为一个成年人我第一次被称为可爱的,但我是为此而来的。 我就是这样。
阿什利:
托尼,每次我见到某人时,这通常是他们对你说的第一句话。
托尼:
“哦,他真是太可爱了。”
阿什利:
“他的护肤程序是什么? 他真是太可爱了。”
托尼:
护肤品,我一直都有,但可爱的是新的,但我对此很满意。 我很好。
阿什利:
是的,我随时都会接受。
托尼:
我被称为更糟。
阿什利:
托尼,我非常兴奋,因为今天我们将在房地产新秀播客剧集中开始一个新系列。 我们正在做一个为期 90 天的学员小组。 我们选择了三个人,我们将在他们身边坚持 90 天,并尽我们所能帮助他们实现他们的房地产投资目标。
托尼:
太令人兴奋了。 我们有一群如此投入且令人惊叹的新秀观众。 我们和制作团队一起思考,如何才能为观众提供更多价值? 我们想,伙计,有什么比让一些菜鸟加入播客并跟随他们 90 天更酷的方式,阿什和我为他们提供了尽可能多的价值。 然后我们其他的新秀观众开始聆听,并希望一路上能学到一些很酷的东西。 所以你们将在播客上遇到三个了不起的人。
首先,您将见到布兰登·迪奥里奥。 他来自明尼苏达州。 然后我们将请来来自德克萨斯州的劳伦斯·布里格斯。 最后我们将邀请来自科罗拉多州的梅兰妮·威尔梅舍 (Melanie Wilmesher)。 他们每个人的立场都略有不同,出发点也略有不同,目标也略有不同。 阿什和我将尽力分解他们正在做的事情,并为他们提供一些关于如何继续实现这些目标的见解和建议。
阿什利:
我已经知道我们也将从他们身上学到很多东西,对此我感到非常兴奋。 作为主持人最好的事情之一就是我们也可以直接向其他人学习。 今天,我们就来谈谈目标设定。 我们将布置一些作业,并为每个人提供他们的 MINS(下一步最重要的步骤),并计划在接下来的 90 天内我们将与他们一起做什么。 所以今天只是一个起点,然后我们将进行后续剧集,看看整个旅程是什么样的,并帮助他们获得这些交易。
托尼:
确实,我们希望你们在聆听时做的就是挑战自己,让自己跟上。 如果您的目标与劳伦斯、布兰登和梅兰妮正在努力的目标相似,看看您是否可以挑战自己,做我们在这些剧集中讨论的同样的事情。 然后也许到 90 天左右,您只需聆听我们在这里提供的内容就可以实现自己的目标。 所以这就是我们对你们的挑战,就是跟随并在家里也这样做。
布兰登,欢迎来到房地产新秀播客。 你是第一个上场的学员。 作为对我们的新秀观众的快速介绍,我只想简单地分享一些关于您的事情,以便人们可以更好地了解您。 首先,您是一名暖通空调承包商,希望完成第一笔交易。 第二,你的家人从事商业房地产,但你实际上对住宅感兴趣。 第三,你喜欢彩弹射击,伙计。 除了这三点之外,您还有什么想与新听众分享的吗?
布兰登:
不,这对我来说总结得很好。 像现在这样,在炎热和寒冷的时候都要工作很多。 实际上,在两次通话之间我都在卡车里。 把我的午餐推迟到下午 2:00
托尼:
伙计,如果这不是新手投资者的标志,我不知道什么才是,伙计。 你在午休时间在外面工作,一边跳着这个播客节目。 在我们开始录制之前,你告诉我你那里有多冷。 让我们感受一下外面有多冷。 你说的是个位数?
布兰登:
是的,一夜之间就变成了个位数。 现在阳光还是很猛烈的。 现在是 22 度,所以我的卡车没有运行。 还不错。 但过夜的情况相当糟糕,我昨晚遛狗,它在 3:00 叫醒我出去。
阿什利:
布兰登,我不得不问,当你不得不向某人透露他们需要安装新的暖通空调系统的坏消息时,你的策略是什么?
布兰登:
我真的没有那么多策略。 因为熔炉变得越来越昂贵,除非确实不安全,否则很难。 那是我唯一一次真正尝试强调要买一个新的。 但是你遇到了需要 20 美元、1,400 美元的工作的 1,500 年历史的熔炉,然后你试图教育他们这是不值得的,就像一辆轮胎、刹车坏了,发动机发出奇怪的滴答声的旧车一样。
阿什利:
所以不会有很多顾客像我一样哭泣,因为他们必须花很多钱并且必须安慰他们。
布兰登:
它通常不会像总量那样,但当熔炉释放出过多的一氧化碳并且您必须关闭其气体时,它就是红色标签。 这就是人们所了解的。
阿什利:
我们非常高兴您在接下来的 90 天里与我们一起工作。 您能向大家介绍一下您现在在房地产投资方面的进展吗?
布兰登:
所以现在没有什么活动。 我正在尝试寻找一些交易。 今天实际上错过了一个,因为它是预赎回权。 我相信这是撤销期的最后一天。 我们只是无法足够快地筹集到资金。 从走过它到运行起来只用了大约两周的时间。 只是想为自己找到一套适合长期居住或改装的房子。
阿什利:
您目前正在关注哪个市场?
布兰登:
距离我目前居住的明尼阿波利斯以西约 40 到 50 分钟车程,所以只是想住得近一些。
阿什利:
您什么时候开始寻找优惠? 当你决定“我要采取行动,我要开始提供报价,我要开始寻找,我要这样做”时,你在这段时间已经呆了多久了?
布兰登:
大约一年前,我花了两个月的时间大力尝试购买一些东西,但从未了解过市场的情况。 基本上鲁莽地放弃了提供和寻找之类的东西,只是更多地专注于阅读书籍和学习我能学到的东西。 现在这件事终于放慢了速度,试图最终实现它。
阿什利:
现在市场已经发生了变化,你认为你最大的障碍、你最大的障碍、你现在需要帮助的事情是什么?
布兰登:
我想我需要帮助的最重要的事情就是知道我正在正确地看待数字,只是使用不同的程序来估算租金、管理康复成本等等。
托尼:
当我们考虑您的目标时,我只想为我们的听众回顾一下。 你已经考虑这样做大约一年了,也许还涉足了一点。 但布兰登,您的目标是在接下来的 90 天内,在您所在的明尼苏达州及其周边地区的某个地方获得您的第一处房产。
布兰登:
是啊。
托尼:
惊人的。 现在说一件事,因为我在刚开始的时候就提到过这一点,你说你的家人从事商业地产,但你选择走住宅路线。 让我们深入了解一下为什么您倾向于这种方式而不是广告。
布兰登:
现在,我主要是为了启动成本而倾向于住宅。 商业广告的首付资金要多得多、有点难获得。 我的家人,他们做了很多开发工作,但他们现在已经搬进了住宅区,这比我一直在谈论的还要多,并且出现了一些他们能够解决我无法解决的机会。 所以他们现在有点分裂,都有一些属性。
托尼:
当我们考虑您在未来 90 天内获得第一套住宅物业的目标时,您预计会遇到哪些挑战,可能是市场或任何其他方面的挑战,例如租金管制? 我知道每个市场都有点不同。 您认为自己可能面临哪些挑战?
布兰登:
目前的挑战只是让数字发挥作用。 现在利率更高,只是想找到一个能有一点现金流的房产,这样我就可以放心,或者只是一些适合自己搬进去并出租房间的房产。
阿什利:
布伦丹,我们可以深入了解一下您的财务状况吗? 截至目前,您购买房产的计划是什么? 您已获得贷款预先批准吗? 您存有首付款吗? 您有私人放债人吗? 您现在的购买力如何,以便我们了解一下?
布兰登:
事实上,我刚刚获得了重新预先批准,因为另一个今天已经一岁了。 我确实存了首付,所以我可以付 20% 的首付,最多 440 美元。 我认为数学是可行的。 所以我确实留出了时间等待事情发生。 理想情况下,用我留出的首付钱购买两处更便宜的房产。
托尼:
看来你处于一个非常好的位置,布兰登。 你已经预留了一些资本。 您有能力获得贷款批准。 当您想到挑战时,您说这实际上只是让数字发挥作用。 我只是想问你一个问题。 在上个月,您分析了多少笔交易?
布兰登:
上个月,过去 30 天 [听不清 00:10:14],您的意思是?
托尼:
是啊。
布兰登:
我想说,大约只有 20 个人仔细观察,并且在接近 XNUMX 人的情况下从百英尺的高度观看。
阿什利:
布兰登,你有一个购买标准,比如购买框,当你查看房产时,就像是,“好吧,清单,它匹配这个,这个,哦,不是那个。 好的,我要继续下一个”? 您如何对这些属性进行概述,然后决定您实际上对哪一个进行深入分析?
布兰登:
这可能是我陷入困境的地方,因为我没有 100% 的购买框或任何缩小范围的东西。 最重要的是,冲浪者的房子黑客,理想情况下,我想要一个有主卧室的东西,在我正在寻找的价格点上,没有太多,因为它是老房子,从来没有这些。 对于更长期的东西,我想我的兴趣购买框是,如果它看起来很粗糙,那就激发了我的兴趣。 滚动浏览图片,我喜欢看到旧的炉子、旧的空调、热水器,这些我可以很容易处理的东西,也可以用来作为谈判的依据,表示这些必须更换,然后能够同时完成它们天。 除此之外,我还没有真正缩小范围。 目前对我来说更多的是一个领域的事情。
阿什利:
您是说当您看到一处房产时,它只是在您浏览时出现在您的脑海中吗?
布兰登:
是啊。
阿什利:
这对我们来说很容易。 这是你的第一份家庭作业。 我希望您做的实际上是花时间写下您向我列出的一些内容,然后添加更多内容,例如您对房产的预算是多少,您想要在房产中获得的所有这些不同的东西,然后开始列一个清单。 然后,当您浏览并查看这些属性时,也许您会想到更多类似的事情,“哦,你知道吗? 这个属性有这个。 我认为这将是一个巨大的增值。 我会将其添加到我的标准、我的购买框中。” 因此,每次您查看房产时,都会查看相同的清单。 这将消除那些无用的信息,而且您也不会浪费时间来分析不符合您实际需求的交易。 这样你就可以立即找到清单上的东西,这样你就不用花更多的时间了。 那么托尼,你认为第二部分是什么,进行交易分析?
托尼:
是的。 我认为我们必须增加您正在分析的交易量。 你说上个月你做了大约五笔交易。 我想要五、六X那个。 因此,布兰登,如果我们能让你达到这样的程度,你每天至少分析一笔交易,那么你下班后,你正在吃晚饭,无论是什么,只需花 30、45 分钟来分析一笔交易。新交易。
将要发生的事情有两件事。 首先,阿什利谈到的购买框部分,购买框对你来说将会变得更加清晰。 因为当您分析更多交易时,您将开始认识到某些区域或卧室大小或周围平方英尺的趋势,“好吧,这些房产往往比这些房产做得更好,所以我将缩小我的购买范围到现在为止就只有这些了。” 因此,第一件事是,通过分析更多交易,您的购买框就会变得更紧。 其次,如果您分析本月的 30 笔交易(而不是上个月的 30 笔),那么很有可能这 XNUMX 笔交易中的一笔可能值得实际提交报价。 我认为我们必须让您克服的第一个障碍是提交这些报价。 因为一旦这种情况开始发生,我们距离真正完成第一笔交易就越来越近了。
阿什利:
布兰登,正如您所做的那样……我们说起来很容易,但您必须腾出时间并有意识地进行交易分析并创建购买框。 因此,当我们完成这次电话会议或什至今晚的某个时间段时,“好吧,这个时间段,每一天我都会这样做。” 或者你知道什么吗? 也许你只是要批量做。 周日晚上,您将进行七项不同的交易分析。 即使没有七件交易符合您的购买框,也可以抓住任何东西来练习计算数字。 还要记住,即使这就是要价,但这并不意味着您必须为房产支付费用,因此只需降低要价,降低您的报价以使交易成功,然后看看这个数字是多少事实上。
我希望你做这些事情并努力去做。 如果您需要这种责任,请随时在我们的 Slack 频道中发布我们有您的交易分析的信息。 因此,如果您使用 BiggerPockets 的交易分析,请发布这些报告。 如果我在那里没有看到任何活动,我实际上可能会对你喋喋不休,唠叨你,只是为了帮助你承担责任,然后将它们提交到那里。 然后,也许我们可以为您提供更多价值来看待这件事,也许您可以改变这一点,并帮助您微调交易分析。
托尼:
布兰登,你问的最后一个问题只是为了让我更好地了解你的情况。 您目前正在与房地产经纪人合作吗? 这些交易是您自己采购的吗? 您的交易流程是什么样的?
布兰登:
目前,我父亲是我一直合作的房地产经纪人。 我也有驾照,不过现在被冻结了。 我一直在利用他对很多事情的见解,这也可能是让我放慢脚步的原因,因为我额外承保了一两个百分点,然后他查看了它并在我所拥有的基础上添加了百分之一两个,所以事情就从来没有成功过。 所以肯定需要缩小范围。
托尼:
我觉得我们已经为你制定了一个不错的游戏计划。 阿什利提到了时间限制的想法。 当你有一份全职工作时,很难抽出时间来做这些事情,尤其是一份从时间角度、从身体角度来看要求很高的工作。 所以,布兰登,我真正希望你关注的是你开始这段旅程的原因。 如果可以的话,请与我们分享为什么实现这一目标对您如此重要,以及如果您在接下来的 90 天内无法实现这一目标,您的生活会是什么样子?
布兰登:
我想最重要的是要有灵活性,如果我长大后想要组建家庭的话。 我不想达到想要一个家庭并希望我有更多时间的地步。 我热爱我所做的事情,但从身体上来说,我不想在 20 年内因为我的膝盖消失了或类似的原因而挣扎着从床上爬起来。 我想尽可能长时间地做我正在做的事情,因为我确实喜欢它,但当发生不可预见的事情或想要专注于家庭事务时,我确实想要自由。
阿什利:
布兰登,这绝对是一个很好的原因。 我们非常兴奋并乐意为您提供帮助。 请确保在我们下次到达基地之前完成该作业。 它是如此容易。 有些人可能会想,“哦,这是显而易见的事情”,但有多少人真正坐下来这样做呢? 困难的部分是坐下来实际去做。 告诉某人或知道你必须做某事是很容易的,就是采取行动并实际去做。 布兰登,如果有人与您处境相同,并且可能想联系您并承担一些责任,那么他们可以在哪里联系您或找到有关您的更多信息?
布兰登:
Instagram 会是最好的。 它是brandon.diorio,所以我的全名,所以BRANDON 点DIORIO。
阿什利:
布兰登,非常感谢您在午休时间抽出时间,希望您能有几分钟的时间吃东西。 通常,托尼在任何录音之前都会推他的脸,所以下次请随意带午餐 [听不清 00:17:59]。
托尼:
你可以边做边吃东西。 完全没问题。
阿什利:
好的,布兰登,我们下次见。 太感谢了。
布兰登:
谢谢你们。
阿什利:
接下来是来自德克萨斯州的劳伦斯·布里格斯。 我觉得托尼和我已经通过 Instagram 认识了劳伦斯。 我们到处都能看到他。 劳伦斯拥有专业的物业管理经验,一直投资于大型军事基地附近的单身家庭。 劳伦斯目前拥有两处长期出租房产,但他希望将自己的业务提升到一个新的水平并获得创意融资。 劳伦斯,非常欢迎成为我们第一季度的学员。
劳伦斯:
谢谢。 非常感谢大家邀请我。 这就像一个史诗般的机会。
阿什利:
嗯,我们非常高兴了解我们可以在哪些方面为您提供帮助。 那么,您为什么不首先告诉我们一些您当前的投资呢?
劳伦斯:
当然。 我有两套长期租金。 事实上,我在 2022 年的今年六个月内购买了两处出租房产。这两处房产都是场外交易,所以我能够找到交易,将交易放在一起,现在出租并自我管理。 现在到 2023 年,我的第一季度目标可以是任意一种。 我非常接近 1% 消除消费者债务。 然而,如果我能在 100 年第一季度之前获得另一处房产,我宁愿购买另一处房产,并让现金流偿还我所拥有的一点消费者债务。
现在,我和大多数人一样是 W2 员工,所以我的 DTI 极低,但我一直在寻找可能的房产,这些房产略高于我通常会获得批准的房产,特别是如果我想获得也许是复式公寓。 因此,我的目标是能够学习如何制定战略并利用创造性融资来发挥我的优势,因为我不怕出去寻找交易并将其整合在一起。 我只需要确保我正在制定对我和卖家都有利的正确交易,因此可能是 DSC 贷款类型的交易或卖方为下一笔交易提供的融资。
托尼:
劳伦斯首先祝贺您在如此短的时间内完成了前两笔交易。 我认为我们的很多听众都希望处于同样的情况,所以你已经在那里奠定了基础。
劳伦斯:
感谢。
托尼:
当你谈论你的目标时,它确实是在增加投资组合,但正如你所说,真正关注的是某种基于 DSCR 的贷款,或者可能是某种主题 2 或卖方融资类型的交易。 您正在寻找什么类型的房产? 您正在寻找单户住宅、大型多户住宅、小型多户住宅吗? 该房产类型是什么样的?
劳伦斯:
当然。 我的最终购买点是单户住宅,因为我靠近军事基地,因此在该地区提供单户住宅非常有利。 那么我的二级购买框将是复式或四式。 同样,这取决于我是否可以达成一项出色的双赢卖方融资交易或 DSCR 类型的交易。
托尼:
劳伦斯,当您考虑从今天的情况到完成第一个创造性融资交易所需采取的步骤时,您认为该路线图是什么样的?
劳伦斯:
当然,我需要学习如何分析这些财产,使它们适用于卖方融资。 因此,这是我最大的障碍,我肯定会非常感谢大家在该领域帮助我,以便能够查看交易并说:“好吧,这是否适用于 DSCR 和/或卖方融资或可能的主题 2 ?” 所以这就是我学习如何分析这些属性的最终目标。 因为我们都知道,从 2022 年到 2023 年,传统融资的利率存在一些障碍。
阿什利:
劳伦斯,我认为我们能够帮助您的一种方法是提交多个报价。 因此,在审视一笔交易时,问一下,对于卖方融资来说,这个数字或价格点是多少? 银行贷款会是什么样子? 如果我们可以做科目 2,这会是什么样子? 劳伦斯,你想向大家解释一下主题 2 是什么吗? 因为我们很少听到这样的说法,但我们最近确实以新秀回复的形式接受了佩斯·莫比(Pace Morby)的采访,所以如果你们想回去听更多。 劳伦斯,你想快速描述一下它是什么吗?
劳伦斯:
我从来没有办理过科目2贷款。 大多数人要做的就是接管几乎现有的贷款。 这在这个地区是有利的,因为它是一个军事城镇。 发生的情况是,我们让我们的士兵用退伍军人管理局的贷款购买房产,然后他们就可以部署或离开该地区。 所以现在他们被这些房产困住了,而且他们没有房地产投资的背景。 因此,能够参与并完成可能的主题 2 是非常有利的,您几乎可以接管该贷款。
阿什利:
佩斯·莫比 (Pace Morby) 的这一集也是第 2 集,对于任何想要了解更多有关主题 236 的人来说。
托尼:
劳伦斯,您说您面临的挑战之一是使用创意融资来分析这些交易,但您分析了您自己购买的前两笔交易吗?
劳伦斯:
是的是的。 当谈到 Excel 时,我是一个超级书呆子,所以我有我的 Excel 工作表,我运行了我想要的内容、我将获得批准的内容的数字,然后我运行了大约五种不同利率的不同场景,以及首付。 如果它给了我那个最佳位置,那么我就会继续做这笔交易。
我不喜欢点菜。 我喜欢从整体上看待一笔交易。 有些人会说,“哦,我必须有 15% 的现金回报率。 如果没有的话,我就离开了。” 我想,“不,我不会点菜房地产交易。 我会从整体上看。” 因为对我来说,我是单身,没有孩子,所以我是长期的。 我正在投资一代人的财富,以改变我家庭的轨迹。 我可能达不到现金回报,但你猜怎么着? 我或许能够得到这份赞赏。 当人们在 2018 年说不要购买时,我四年前购买的主要住宅的价值几乎翻了一番。所以我不想只是说它必须达到这个特定的目标,否则我就完了。
托尼:
我想深入探讨建立世代财富的想法,这是我们经常谈论的话题,但听起来这对你来说是一个强有力的原因。 但在此之前,我只想指出一些事情。 您谈到了如何分析您购买的第一年房产。 您谈到了不同的 Excel 模型,使用不同的利率和首付来分析它们,该过程也可以应用于创意融资途径。
仅仅因为您使用的债务类型是卖方而不是银行,并不意味着您对该交易的分析发生了变化。 因为即使您采用卖方融资,您仍然可能需要支付一定比例的资金。 还是会有利率的。 仍然会有一个摊销期。 该债务仍然有期限。 因此,尽管这些数字可能因卖方融资和银行贷款而异,但分析步骤仍然几乎相同。 根据您刚才的描述,听起来您已经非常擅长分析交易了。 所以我不知道分析部分对你来说是否真的像你最初想象的那样是一个巨大的挑战。
劳伦斯:
是的,这绝对是……这就是为什么有导师是件好事,因为如果你只是自言自语,你就不会意识到你已经在做某事了。 我只是想确保这是双赢的。 每当我把以前的交易放在一起时,这对我和卖家来说都是双赢的。 但只是学习一下它是如何运作的,因为有些交易,他们可能想要一笔大额付款,或者如果我需要再融资它会是什么样子,能够在我已经很好的基础上再增加一层并进行分析。
阿什利:
劳伦斯,您正在获得、正在分析的交易,您是如何采购它们的?
劳伦斯:
哦,网络。 我是一个大网络达人。 我随身携带名片。 在城里人们通过我的领结认出了我。 我只是告诉人们,“嘿,我是一名房地产投资者。 我正在寻找房产。 向我伸出援手。” 正如你们都知道的,我在社交媒体上很活跃。 我找到这些房产的两种方式,一种是通过送餐。 所以我停下来,我以为承包商是业主,我想,“嘿,这是你的家吗?” 他说:“不,但我会给你业主的联系方式。” 我想,“哦,太棒了。” 我购买了那处房产。 然后第二个财产是通过 Facebook 群组获得的。 一个人发帖说:“嘿,我想卖掉一处房产。” 我想,“好吧,让我算一下数字。” 所以我确实觉得,人们喜欢说陈词滥调,你的网络就是你的网络,但这确实是真的。 重要的不是你知道什么,而是你认识谁。
阿什利:
很快,你喜欢什么,此外……所以你正在浏览 Facebook 群组,你正在停下来。 除了告诉所有人你在房地产方面所做的事情之外,你还有哪些其他方式来寻找交易? 您正在进行任何类型的邮件活动吗? 我猜你是在敲门,阻止承包商。
劳伦斯:
我做了一次邮件活动,而且是我自己做的。 我把所有的信都交给了。 我想我大概做了 50 个,因为我当时想,“我真的想要手写的东西之类的。” 我想可能在写完第十封信之后,我就想,“我已经结束了。” 但我给自己定了一个目标,我发出了大约10封信。 我没有从中得到任何交易,但我最终联系了一位房地产经纪人,他说:“嘿,你给我的一位客户写过一封信吗? 因为我认为他收到了一封信。 他肯定不想卖,但他从来没有收到过真正的手写信。” 她说,“如果他决定出售他的投资组合中的某些东西,我们会记住你的。”
阿什利:
劳伦斯,你为什么要做这一切? 您为什么要努力成为一名房地产投资者? 其背后的目的是什么?
劳伦斯:
我的目的是打破我家庭的代际贫困。 我出生在新奥尔良的住房项目 Calliope 项目中。 这可能是美国最糟糕的住房项目之一。 我是由一位并不懒惰的单亲母亲抚养长大的。 她干过三份工作,但只受过高中教育,可能到九年级。 她不得不去医院当看门人。 作为一个单身母亲,她所做的就是尽力帮助我和我的姐妹们。 我是七人之一。 我有六个姐妹。 她没有金融知识背景。 我的职业道德来自她,但她不知道你不能只靠工作致富。
我的目的是打破这个诅咒,因为我是家里唯一一个了解并实践金融知识的人。 因此,能够留下超越我的遗产将是一个完整的时刻,这样我未来的侄女和侄子、曾侄女和侄子以及可能的孩子就不必出生在贫困中。 这就是我的原因。
阿什利:
劳伦斯,我为你感到骄傲。 只是说你已经主动地教育自己,但很难改变你一生中所知道的一切,想要改变并想要对其他事情采取行动。 我认为这是一个很好的原因-
劳伦斯:
感谢。
阿什利:
......这似乎绝对有足够的动力让您继续前进并真正创造一代人的财富。
托尼:
劳伦斯,我喜欢听这个故事,我认为这证明了你的起点显然对你能走多远有很大影响,但它绝对不会限制你的能力。 我想我的后续问题是,你认为是什么激发了你的这个想法? 因为很多人都是在特定的环境中长大的,他们所知道的就是他们所知道的,他们所接触到的就是他们所接触到的一切,他们甚至无法理解他们周围所看到的一切。 那么,在你的成长经历中,是什么让你能够看到超越这一点的东西呢?
劳伦斯:
当然。 就像我说的,我母亲做两三份工作。 她的所作所为是为了暴露我们的思想,所以她把我送到了私立学校。 所以我是项目中为数不多的几个进入私立学校的孩子之一,孩子的父母都是医生、律师之类的。 当我离开这个贫困地区时,我会去这些社区或郊区。 我开始爱上这些单户住宅,我的小大脑将其与更好的生活联系在一起。 我们知道任何地方都会发生犯罪和犯罪活动。 但我当时想,我需要让我的家人去那里,而且我永远不希望我的任何一位家庭成员生活在一个安全的环境中。 因此,当我上私立学校时能够进入这些社区,我将这些房子与更好的生活联系在一起,因为那里的环境与我小时候目睹的犯罪枪声和活动完全不同。
托尼:
好吧,值得称赞的是你的妈妈有这样的洞察力来帮助你扩展你所看到的东西,因为你所要做的就是看到它,然后它立即就变成了可以实现的东西。 有几件事。 首先,我喜欢你专注于创意金融。 艾什和我,那不是我们的超级专长。 我认为我们都涉足了卖方融资领域。 我希望您去听一些其他 BiggerPockets 节目的几集。 这将是你作业的一部分。 《On the Market》第 29 集,佩斯·莫比 (Pace Morby) 出现在该集,然后是《BiggerPockets》第 527 集。
那么对于 BiggerPockets 的职业会员,劳伦斯,我知道你们是,但对于我们正在倾听的新秀来说更是如此。 如果你们是专业会员,您实际上可以以专业会员的身份访问 Invelo,这是一款可以帮助您找到场外交易的软件。 你可以发送邮件,你可以做[听不清00:33:13],各种很棒的事情来帮助你找到场外交易。 劳伦斯,你已经可以使用它了,但对于我们的新秀来说,你们也来看看可能是一件好事。
阿什利:
劳伦斯,非常感谢您与我们分享您旅程的开始。 托尼稍微复习了一下你的家庭作业,听佩斯·莫比的那些剧集。 然后我还会要求您整理一份报价样本。 即使这只是您在 MLS 上看到的房产,请继续写下您愿意为卖方融资提供的报价。 您愿意为该房产支付多少钱? 您的利率是多少? 你会摊销多少年? 会有大额付款吗? 它可以调用吗? 因此,整理了一个报价样本。 然后我希望你下次打电话时带上它,我们会仔细检查它。 我们将查看交易中的数字,我们将查看您如何为其设置卖方融资,以及购买该房产的实际数字是多少。
劳伦斯:
惊人的。 听起来不错。 我准备好去上班了。
阿什利:
劳伦斯,如果有人想与您联系,您的 Instagram 是什么?
劳伦斯:
我的Instagram是Lawrence,常见拼写,LAWRENCE,下划线Briggs,BRIGGS。 你不能错过我。 我有着灿烂的笑容和领结。
阿什利:
劳伦斯,非常感谢您,我们迫不及待地想与您一起度过接下来的 90 天,并提供尽可能多的价值来帮助您继续您的投资之旅。
劳伦斯:
我也是。 呼!
托尼:
梅兰妮,欢迎来到房地产新秀播客。 你是本集的第三位也是最后一位学员。 我们非常高兴能与这里的观众分享您的故事,并了解未来 90 天内将发生的事情。 简单介绍一下您的背景,梅兰妮,您已经在科罗拉多州拥有两处房产,这真是太棒了。 上个月您在佛罗里达州考察了一些短期出租房屋,很高兴能深入了解这一点。 您已经拥有房地产许可证,这很棒。 您的长期目标是远离 W2,并在一年中的部分时间在比科罗拉多州温暖一点的地方度过。 梅兰妮,很高兴您能参加播客。 欢迎加入学员群。
梅拉妮:
太感谢了。 我很高兴来到这里。 我无法更好地自我介绍,并且非常非常高兴能够成为这个群体的一员。 劳伦斯和布兰登很棒。 我们一直在离线聊天。 只是非常感谢有这个机会。
托尼:
令人兴奋。 我知道您正在考虑短期租赁。 到目前为止,这段旅程对你来说怎么样? 因为您已经在科罗拉多州有了两个长期合同,而这将是您的第一个短期合同?
梅拉妮:
一个实际上是期中考试,是我们主要住所的一部分。 我们有点偶然发现了它。 这本来是长期的,但是,是的,这将是短期的冒险。
托尼:
当您踏入短期租赁世界时,您觉得自己遇到了哪些挑战?
梅拉妮:
我想给你一些背景知识,我去了 BPCon,参加了 Amanda Han 的关于税收策略的会议,基本上了解了成本隔离研究,特别是作为 W2 员工和拥有 STR 的好处。 所以我离开 BPCon 并只是说:“好吧,我必须在今年结束之前购买 STR。” 我是科罗拉多人,但我实在是太讨厌寒冷了。” 所以我想佛罗里达可能就是这个地方。 我们在那里有家人。 我将致力于这个过程。
我在 BP 论坛上找到了一位代理人,他的表现非常出色。 我们一直在谈论我感兴趣的东西和我的预算。 很快我就意识到自己有点不知所措。 我的 W2 属于科技行业。 当我开始这个过程并思考它时,我觉得我总体上有更多的风险承受能力,而且我开始觉得我的风险承受能力有点少。 因此,考虑在 Airbnb 上购买一套价值 400,000 万、500,000 万美元、带泳池的房产就变得更加伤脑筋了。 这就是一切的开始。
我们稍微改变了一点。 我稍微改变了我的价格范围。 我们开始寻找其他一些房产。 但我目前面临的挑战是,我一直在研究其中的一些,我亲自见过一些,在我的一些分析中,平均每日汇率只是没有真正显示出任何利润,而且,在许多情况下的情况下,这是相当消极的。 我认为这对我的价格点来说是有意义的,并且只是看看离海岸稍远一点的一些房产。
我想说我最大的挑战是,我真的需要在我们目前所处的时期重新考虑这一举措吗? 我正在查看佛罗里达州各地 Airbnb 房产的入住率,发现入住率比我预期的要低得多,而且比我听说的旺季要低得多。 因此,考虑到经济状况、经济逆风和一切因素的可行性,我只想明智地对待这个目标,因为最终的想法是拥有现金流通的房产。 我可以再等几年才能逃离冬天,然后才会被迫进行交易。
托尼:
嗯,我很欣赏所有这些背景,梅勒妮。 您在此提出一些后续问题。 你说什么对你来说更重要? 是在佛罗里达州获得房产,还是在任何地方获得合适的房产?
梅拉妮:
很好的问题。 它正在获得现金流量的财产。 更广泛的目标是实现财务独立并寻找现金流通的房产。 因此,如果我能找到一处可以添加到投资组合(我的投资组合)并开始帮助产生实际利润的房产,我很容易牺牲在任何特定区域寻找房产的机会。
托尼:
还有一个问题,您是否考察过佛罗里达州以外的其他市场?
梅拉妮:
是的,我关注短期商店。 我真的很喜欢艾弗里的播客。 我知道他们活跃的一些地区。我没有在那里做过任何分析,但除了我在坦帕的地区外,我还看了他们正在研究的佛罗里达州其他一些市场。我知道他们位于蓝岭山脉,以及佐治亚州和密西西比州的一些地区。 我对这些持开放态度。 我想我想让大家经营的一件事是这是一项投资。 我想确保我不会太早受到惊吓,也不会太早放弃。 当然,目标是在接下来的 90 天内找到房产。 但简短的回答是,如果我只需要重新考虑我之前的决定,我愿意考虑其他市场。
阿什利:
显然,托尼比我更了解短期租赁行业。 我最近从客人那里看到的一个常见现象是,你想看看哪里有人们总是会去的大景点。 我们刚刚有人谈论国家公园,他们从未看到人们停止参观国家公园。 托尼,我也很想听听您对坚持留在具有巨大吸引力、人们总是会持续访问的市场的看法。 那么,梅兰妮,如果您能跟进一下您正在关注的佛罗里达州市场,除了温暖的天气和海滩之外,它们是否还有其他更大的吸引力?
托尼:
显然,我们现在超级活跃的两个市场都以国家公园为中心。 我们在田纳西州靠近斯莫基山脉的地方。 我们在约书亚国家公园附近的约书亚树。 所以我也非常喜欢国家公园的景色。 好吧,这是我的建议,梅兰妮,我也让你回答阿什利的问题。
我确实认为,在过去两年中,许多更成熟的度假租赁市场的价格都出现了大幅上涨,但这些市场的平均日租金并没有跟上价格上涨的步伐。 因此,到 75 年,田纳西州的一间小屋的价值可能会比 2022 年增加 2019%,但 ADR 并没有增加 75% 来抵消这一差异。 所以你会看到一些更大、更成熟的市场的利润受到了一点挤压,这就是为什么我问了有关市场选择的问题。 我认为,对于进入一些有需求的二级和三级市场的新投资者来说,比如国家公园或其他类型的驱动器,但它们不像大烟山那样受欢迎,那里有 10,000 个挂牌房源。地区。 我会让你回答阿什利关于佛罗里达州其他吸引力的问题。
梅拉妮:
老实说,阿什利,我所做的并不是……不,我并不是在寻找其他热点。 我知道这是我在很多播客上听到的非常重要的建议,确保您在医院或其他旅游地点。 一开始我最大的考虑因素只是海洋和个人喜好。 所以我绝对有进一步挖掘的空间。 我在选择领域时还基于……我的第二个因素,当我退后一步时,是查看一些分析平台。 所以 STR Insights 是我经常关注的一个。 基本上长话短说,我只是认为这个特定区域的价格要低得多。 也许这里的利润会更高,因为你的首付更少。 但后来我在 BiggerPockets 论坛上做了更多的挖掘。 我得到的很多反馈是,这个领域没有吸引力,仅仅这些分析,基本上查看特定位置的数据是不够的。 因此,如果我继续寻找短期租赁,这是我现在真正需要考虑的一个因素。
阿什利:
我的短期租赁都是在非常农村地区,那里的吸引力是一家非常小的医院,或者人们只是来住,因为镇上只有一家酒店,所以实际上没有其他东西。 但我也在 Airbnb 上进行套利,风险很小。 我不会将 400,000 万美元投入房产。 我确实拥有的房产价值 50,000 美元到 100,000 美元,所以它们并不是巨额投资,如果出于某种原因人们不再来这里,那么我可以承担其成本,这并不是什么大不了的事情一会儿。 但您曾说过,当您进行交易分析时,您会得到负现金流。 您提交了多少个报价?
梅拉妮:
我还没有提交任何报价。
阿什利:
我想挑战你的功课就是提出一些低价报价。 因此,按照购买价格,您将获得负现金流。 那么购买价格需要是多少,贷款条款需要什么才能产生现金流呢? 然后就开始抛出报价。 即使你从现在到我们谈话的时间之间只提出一个报价,也只是以那么低的价格扔掉它。
您还可以做的另一件事是,如果它已经是现有的短期租赁,则询问 2019 年的数据。 我和我的合作伙伴分析了露营地,我们采访过的每个露营地运营商都说过,不要只使用 2020 年、2021 年和现在 2022 年的数据。回到 2019 年,也从那里提取数据,在那几年旅行爆炸之前,看看当时是什么样子。 所以看看你是否可以获得这些数据。 然后甚至回到……AirDNA 上的托尼,您能回去查看市场数据,看看 2019 年的每日汇率是多少吗? 显然,情况不会一样,但你可以看看入住率是多少。
托尼:
通常,我查看的数据只能回溯到 18 个月,所以我不知道该软件是否回溯到 2019 年。
阿什利:
好吧,梅兰妮,我们希望您能提交一份报价,甚至不止一份,更好,但只要按照您的报价来报价,不要害怕侮辱某人或提出很低的报价。 另外,如果它被接受的话,它是非常令人兴奋的,所以是值得的。 或者即使他们反对你,你也可以看到也许还有另一种方法可以让这项工作发挥作用,如果确实发生了,我们可以讨论这一点。 我认为现在是时候你准备好以任何合理的价格点提出报价了。
梅拉妮:
谢谢阿什利。 我喜欢这个推荐。
托尼:
我给你的第二条建议是,我想这里的作业是选择至少两个其他市场。 佛罗里达州是一个非常大、受欢迎的市场,竞争也很激烈。 无论我们处于周期的哪个阶段,人们总是会去佛罗里达州,这是一个非常受欢迎的旅游目的地。 所以我希望你尝试找到至少两个其他可能是中型市场的市场,这些市场中有 100 到 500 个上市的市场,所以那里仍然有相当大的吸引力,但就如何竞争而言,竞争肯定更温和。很多人都在提交报价,价格点可能也会小一些。
当您研究这些市场时,您实际上需要寻找三件事。 这不仅适用于你,梅兰妮,也适用于我们所有的听众。 首先,你要看看政策。 您想了解该城市、该县的短期租赁许可证是什么。 通常通过县网站或致电那里,您可以很快获得该信息。 二是人气。 你不想变得太小。 如果列表数量少于 100 个,我可能不会涉足该市场。 我希望至少看到一些活跃的短期租赁,只是为了证明概念。 我不知道我是否想成为某个城市的第十名,因为这可能意味着谁知道人们是否会出现。 第三件事就是盈利能力。 您需要确保在选中前两个框后,您仍然能够找到符合您回报的交易。
当您实际查看房产本身时,您需要查看位置。 每个城市都有一个热点地区,房源往往会做得更好一些,通过您的分析,您将开始看到那些表现更好的房产在哪里。 您想看看便利设施。 该市场的顶级设施是什么? 该酒店是否有这些设施,或者我是否有能力添加这些设施? 第三是价值,与盈利能力相同。 考虑到所有这些因素后,你能得到你想要的回报吗? 我知道那是拗口的。 回去,再听听我刚才说的话。 但我认为,如果你解决了这些问题,下次我们谈话时你就会处于更好的位置。
梅拉妮:
感谢那。 我还有一个后续问题,如果可以的话。
托尼:
是啊。
梅拉妮:
我想知道,考虑未来的一年,无论是在计算中还是在您向人们提供建议时,您是否正在考虑降低入住率? 你是否试图将这一点考虑到仅仅知道事情总体上正在发生变化?
托尼:
我绝对认为您可能希望为您正在进行的任何 ADR 或占用率计算添加一点缓冲区。 多少钱真的很难说,因为没有人真正拥有那个水晶球。 但我认为,如果你想超级保守的话,在你的 ADR 上增加 10% 或 15% 的负值是现实的。 只要知道 ADR 中的每一美元变化都会对您年底的收入产生相当大的影响。 所以 10% 左右可能就相当不错了。
要知道,自 60 世纪 12 年代以来的每一次经济衰退,大多数平均持续时间不到 12 个月。 那么问题来了,你能买这个房产吗? 即使在经济不确定的情况下,前 10 个月可能不是全垒打,但当您拥有短期租金时,第二年、第五年和第十年会发生什么? 如果你勾选了我们谈到的那些你要去的地方的方框,你就达到了价值,你达到了便利设施,那么列表很可能会继续表现良好。 短期内可能会存在一些不确定性,但我认为作为房地产投资者,我们必须承受这些打击,并记住我们真正投资的是长期升值和现金流。
梅拉妮:
是的,绝对是。 这是一个很好的提醒。
阿什利:
梅兰妮,在我们结束今天的电话会议之前,您投资房地产的原因是什么?
梅拉妮:
我真的很喜欢我的 W2。 我很幸运拥有一支出色的团队并且能够做我所做的事情。 同时,我只是不想余生都坐在电脑后面。 我真的希望能够在我的生活中建立一些自由,所以经济独立是最终的原因。 房地产是如此有趣、充满挑战、令人兴奋和有趣,这很有帮助。 所以我非常有动力继续学习和成长。 我也一直在寻求获得许可证,只是因为我确实评估或确实喜欢评估交易。 所以我希望这继续成为我职业生涯的一部分,但随着时间的推移会变得更加灵活。
阿什利:
嗯,梅兰妮,非常感谢您在接下来的 90 天里加入我们。 我们非常兴奋。 如果有人想与您联系,可以在哪里联系您?
梅拉妮:
我不想听起来这么干,但我鼓励你去 LinkedIn。 我在 Instagram 上不太活跃。 我感觉我总是在 LinkedIn 上。 我的名字是 Melanie Wilmesher,我的反应超级灵敏。 这可能是人们接触到你所听过的最悲伤的地方。
阿什利:
我最好的朋友之一 Lika,她是 LinkedIn 女王。 她总是对我唠叨,因为我不在 LinkedIn。 她从那里获得了很多交易,从那里获得了私人放债人,并与投资者合作。 她在这方面取得了巨大的成功。
梅拉妮:
好的,我会接受的。
阿什利:
非常感谢您加入我们,梅兰妮。 托尼,我们刚刚见到了我们的三位学员,回顾了他们的目标,并给他们布置了第一份家庭作业。 你怎么看?
托尼:
我认为我在他们三个人身上看到的一些事情是,他们认为的挑战并不像真正的挑战那么大。 当您花一些时间来解开这些问题时,您就会明白您需要采取的步骤比他们最初预期的更加清晰。 老实说,我认为这是很多新投资者遇到的一件大事。 这种情感方面会让事情比实际情况更可怕,但是当你盘点所有你已经知道和理解的事情时,前进比你相信自己要容易一些。
阿什利:
我认为这与我和你也有关,托尼,有时我们知道我们需要做什么。 只需要别人告诉我们这样做即可。
托尼:
这就是为什么我喜欢在健身房里有一位教练,因为这就像,“是的,我知道我应该这样做,”但是当他们当着你的面说,“再做一次”时,就会让你保持动力。 希望我们也能对这里的学员产生同样的影响。
阿什利:
对于国内的所有新手,我们希望你们能够设定自己的 90 天目标。 如果你还不知道你的原因是什么,请真正尝试定义它,并给你一些能给你动力的东西,让你每天都充满活力,继续前进,真正实现这个目标。 我是 Ashley @wealthfromrentals,他是 Instagram 上的 Tony @tonyjrobinson。 我们将带着另一集回来。 大家下次见。 (唱歌)
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 高 利率 以及更昂贵的抵押贷款如何导致许多投资者犹豫不决
- 建立你的“购买框” 以及如何得出你的确切的 出租物业标准
- 创意融资 和如何 购买更大的出租房产 即使你没有钱
- 世代财富 并利用房地产投资让您的家人处于更好的境地
- 短期租赁市场 以及如何从远处分析度假租赁
- 当夸大的租赁房产数据未达到今天的价格时该怎么办
- 寻找财务自由 和 留下你的W2 办公桌工作落后
- 和 So 多得多!
节目链接
联系 Brandon、Lawrence 和 Melanie:
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