大流行后的繁荣市场将“急剧”降温

戴夫：
嘿大家。 欢迎来到市场上。 我是主持人 Dave Meyer，今天由 James Dainard 加入。 詹姆斯，怎么了伙计？

詹姆斯：
不，只是在阳光下闲逛，之后我要飞往西雅图，所以我想留在原地，但今天不可能。

戴夫：
你要去那里做什么？

詹姆斯：
我们得走一些路。 我们正在进行市场更新。 我们有一个投资者课程，然后我们有我们的希顿/戴纳德假日派对，这总是一个有趣的时光。 我们喜欢在假期狂欢。

戴夫：
好吧，对于任何听这个的人来说，鉴于假期，我们会提前几周录制这个，所以你知道我们会在 XNUMX 月下旬录制这个，但是你的假期派对计划是什么？

詹姆斯：
好吧，通常情况下，COVID 有点乱，我们过去常常在我们的一个翻转或我们的新建筑中举办大型家庭聚会。

戴夫：
棒极了。

詹姆斯：
他们很狂野，我们玩得很开心。 但是今年我们出租了……很酷。 这就像一堆游戏，所以他们有保龄球、Topgolf，所有不同的东西。 我们做的稍微正式一点。 明年我会回去参加家庭聚会、DJ 和各种活动。

戴夫：
伙计，我想你三天了。 我周五会去西雅图。

詹姆斯：
哦，伙计。 是的，因为我星期三晚上离开。

戴夫：
太糟糕了。 好的。 好吧，那太糟糕了。 但今天我们确实为您准备了一场精彩的表演。 我不知道，我认为是 Henry 主持了我们第一次邀请 Taylor Marr，但我们有 Taylor Marr，他是 Redfin 的副首席经济学家，可能是我最密切关注的研究人员之一。 他是房地产市场专家，无所不包。 但今天我们真的进行了很多关于移民的对话，关于大流行期间发生的事情，以及这些趋势现在是否还在继续，或者投资者和有抱负的投资者应该注意哪些新趋势正在出现。 James，有什么特别让你喜欢并且认为听众应该留意的吗？

詹姆斯：
好吧，我认为它只是在真正追踪这些趋势，而不是……就像我认为我们很多投资者一样，我们关注我们当地的市场和住房，现在正在发生的事情以及我们正在做的事情。 对投资者而言，最重要的是改变并调整你的计划。 我知道我在 2008 年了解到，我喜欢看所有这些外部事物。 迁移是我以前从未真正关注过的东西，除了我的本地市场。 但作为一名投资者，我想继续投资，你可以在真正的地方追踪这些趋势……它并不总是关于最热门的趋势领域。 就像人们在移动哪里？ 移民是其中的一个重要因素，我认为重要的是人们睁开眼睛，看看大局，然后它会告诉你如何在未来两到四年内投资，因为你想投资人们要去的地方.

戴夫：
是的，绝对。 这是很好的建议，我认为你们都可以学到很多东西，不仅是关于过去几年发生的事情，还有一般的心态和一些你在考虑自己的个性化投资策略时应该考虑的新信息。 好吧，所以我们要休息一下，然后我们会请泰勒上场。 Redfin 副首席经济学家 Taylor Marr 欢迎回到 On the Market。

泰勒：
感谢您的款待。 很高兴来到这里。

戴夫：
好吧，我想我们在演出前谈话时说过这个，但你的第一集是我们有史以来最受欢迎的一集。 我们非常感谢你回到节目中。 我们首先让您回来，我认为那是五月或六月，房地产市场看起来与现在大不相同。 您能否给我们介绍一下您对 2022 年下半年发生的事情的看法？

泰勒：
是的。 所以我的意思是，上半年非常有趣，因为那时利率已经大幅上升，我们看到许多领先指标向南跳水，市场正在做出反应，这是抵押贷款利率调整到一定程度的第一幕美联储的行动。 现在我们处于第二阶段，这实际上是下半年的通货膨胀更加令人担忧。 这导致美联储在加息方面更加激进。 他们远足的速度比预期的要快。 结果，自夏季以来利率上升得更快，实际上它们只是更加不稳定。 他们在几个月内飙升，我相信是在八月和七月，同时下跌了大约一个百分点。 他们现在已经这样做了两次。 抵押贷款利率波动性创下 35 年来的新高，这一方面尤其真正解释了过去六个月市场发生的情况，因为即使在利率上升并正在冷却市场之后，利率仍大幅波动，我们还看到其他指标发挥作用向上。
例如，根据 Case-Shiller 指数，房屋价值一直在以 2009 年以来最快的速度之一下跌。 这是对这些不断上升的利率的反应。 但我们也看到更多的短期需求领先指标确实随着利率的上升和下降而来回反弹。 举几个例子，卖家越来越多地不得不降低价格，因为他们没有得到他们想要的报价并且价格更高。 他们降低价格以满足买家所在的地方和他们买得起的东西。 但是当利率下降时，他们就不必降价那么多了。 这种乒乓球已经发生在卖家身上。 他们中的许多人一直在将自己的房屋退市，或者在利率下降时重返市场并重新上市。 然后与买家一样，他们会匆忙开始参观房屋，甚至可能在利率下降后提出报价时转移，并且他们会从较低的利率中获得更多的顺风。 实际上，这只是波动之一。 如果让我选一个词来总结过去六个月的话。

戴夫：
泰勒，我最喜欢的一些你的工作都是关于房地产市场的不同区域差异，但你刚刚给我们的评估，是全面的还是你看到更多？ 与其他市场相比，您是否看到某些市场的波动性更大？

泰勒：
我们肯定会看到更多的波动。 在大范围内，如果你回想一下过去 10 年，你还会看到在容易建造住房的地方出现了巨大的波动。 像德克萨斯州凤凰城、纳什维尔这样的地方，这些地方波动性更大，因为更容易增加供应，投资者更容易涌入，也让市场波动性更大一些。 但即使在过去六个月到一年的更窄时间范围内，这些大流行的繁荣城镇也是如此，特别是在博伊西、盐湖城、凤凰城等山区，所有这些地方，拉斯维加斯也有蓬勃发展，但他们也急剧降温。 随着利率来回反弹，他们实际上并没有看到需求反弹那么多，这意味着他们继续急剧降温以应对仍然更高的利率。
我认为部分原因是因为投资者一直在撤退，卖家也在撤退，短期内利率的一点点变化我认为已经吓跑了很多大公司，他们觉得有很多现在有风险。 这些市场出现了更大的回落，但东北部和中西部的其他市场在利率从高点略微回落时表现出更强的弹性，这标志着我们正在看到的一些全国性波动

詹姆斯：
泰勒，我在西雅图市场之外经营，所以它是技术。 在过去的 24 个月里，我们看到了很多升值，或者在过去的 28 个月里没有那么多，但我猜是在过去的 30 到 25 个月里。 而且我们肯定已经看到峰值定价出现了相当剧烈的回落。 很多价格都下降了 30%、XNUMX%，不是来自中等价格，而是来自那个春季定价高峰期。 然后我们最近看到的是，随着市场缓慢的涓涓细流，它有点趋于平稳。 就投资者而言，我们正在关注的部分原因是我们看到卖方结算大幅下降，因为人们对市场上的日子非常不耐烦，以至于他们在两三周后降价。
现在我们所看到的是，定价实际上有点趋于平稳，在我们的市场上，上市天数在 30 到 45 天左右保持一致，现在销售的商品非常接近上市，或者我会说在 2当时的比率为 -3%。 我们看到了像菲尼克斯、博伊西甚至圣地亚哥这样的热门市场，这些热门的泡沫市场，然后我们看到了由于就业增长而泡沫化的科技市场，你认为这些市场也会开始趋于平稳吗或者你是否预测即使我们在过去六个月中看到了那些大幅下降，这些仍然会下降？

泰勒：
这是一个很好的问题。 我知道西雅图的很多人都想知道这一点。 我在那里和很多记者交谈过。 我在西雅图有很多朋友，因为我最近住在那里，在过去的 10 年里，我大部分时间都住在西雅图。 我对西雅图很熟悉。 我对西雅图的了解是，当金融市场开始复苏时，它确实有这些楼层。 该地区拥有大量科技财富，随着亚马逊、微软和 Facebook 等股票略有回升，这确实可以在很大程度上帮助支撑需求。 很难在数据中看到，因为还有这种心理因素，就像裁员增加时一样，不是每个人都被裁员，裁员真的很小，但是有很多人可能有的心理连锁反应对在房地产市场上行动的恐惧和焦虑增加是一个重大决定。
话虽如此，像西雅图和旧金山这样的市场非常昂贵，而且不像博伊西或凤凰城那样具有繁荣和萧条的特征，博伊西和凤凰城是相对较小的市场，因此不需要很多活动做出重大改变。 而西雅图和旧金山则更难获得如此大的差异。 根据 Case-Shiller 的数据，现在西雅图的房价从 9 月的峰值到 30 月已经下跌了约 XNUMX%。 根据最近的数据，我认为这至少会持续几个百分点。 我们已经看到利率上升带来的巨大调整，但它在西雅图确实是三件事的三重奏。 利率更高，它已经是一个昂贵的市场，所以它对此更加敏感。 正如我所提到的，金融市场状况有很多科技股，因为纳斯达克指数比年初下跌了 XNUMX% 以上，这在西雅图或旧金山等科技股高度集中的市场中的影响要大得多工人。
第三件事是移民。 2021 年，西雅图十多年来首次出现离开该地区的人口净流出。 远程工作的束缚真的让很多人离开了。 它继续吸引来自湾区的人涌入，因为他们面临着同样的决定，但很多人去了华盛顿东部，甚至去了凤凰城这样的地方。 现在有这种高利率的因素导致人们有​​点冻结而不是移动那么多，但随着利率下降，我们确实从上周的当地代理商那里听说买家正在跳跃回来。他们急于离开那里，当事情开始转向南方时，他们可能会更快地撤退，但他们仍然在那里。
他们是副业买家，有很多符合条件的收入，那些有足够首付款的人，如果他们只是找到一笔划算的交易，他们就可以买房。 问题是卖家需要一段时间才能在买家所在的地方与买家会面。 他们通常降价较慢，对市场状况的反应较慢。 一旦他们完全做到，就会有足够多的买家真正开始稳定市场。 我认为西雅图的反应可能比我们意识到的还要剧烈，但这里有一种稳定的因素。 西雅图的这一特点还有一个关键因素是，有些房屋的价格下跌甚至超过 20%。 我查看了一些实际上最近在 20 月和 XNUMX 月价格达到顶峰时关闭的房屋，并查看了他们的 Redfin 估计或他们的 Zestimate，确实其中一些房屋价值损失了 XNUMX% 以上，这几乎抹去了他们所有的资产。
太可怕了。 现在，值得庆幸的是，这些买家中的大多数可能在 10 年内不会搬家，因此除非他们失业或遇到其他某种经济冲击，否则这不会对他们产生太大影响。 我认为不会有一波供应冲击市场。 然后还有这个因素，是的，也许卖家不必降价那么多，但买家仍然有很多议价能力，他们能够要求增加卖家的让步，这意味着也许他们从卖家那里得到额外的 3% 的回报，用于进行房屋维修或降低抵押贷款利率等事情。 这是目前很多数据中遗漏的一个特征，因为没有人捕捉到，“这是标价。”
假设您在西雅图以 900,000 万美元的价格挂牌出售您的房屋，也许您不得不将价格降至 850 美元，然后您可能以低于要价的 50 美元将其出售，但随后您可能不得不退还另外 XNUMX 美元的卖家优惠。 如果我们查看其中任何一个指标，我们可能无法捕捉到房地产市场为这个特定卖家调整的真实程度的全部影响。 部分缺少的功能是卖家的让步也在增加。

詹姆斯：
是的。 我们在市场上销售很多不同类型的产品。 我认为我们的市场可能与奥斯汀和旧金山非常相似。 我想我们正在看到这一点。 我一直在跟踪那些，看看那里有什么趋势。 我想，好吧，我们现在都在同一条船上。 我认为这是一个很好的观点，你必须小心数据，因为我知道在每个......我们确实销售了很多新建筑产品城镇住宅。 我们正在进行的每笔交易，建造商或卖家都会压低房价，而我们真正推动的是压低房价。 我的意思是，它的成本在 25 到 35,000 美元之间，如果你考虑一下，它大约是实际销售价格的 5% 到 XNUMX%。
这有点像当公寓卖家去出售他们的公寓交易时，他们想要打包表演者，他们预先放弃了所有的优惠，但在纸面上看起来真的很好，因为他们放弃了一个月的免费时间，我觉得它正在丢弃数据。 当我们查看交易时，我们会说，“好吧，好吧，实际上有多少关闭成本正在减少，这是房产的真正价值吗？” 因为这些购买价格昂贵，而且它确实成为正常现象，至少在新建筑中，在修复和翻转或翻新产品或 [听不清 00:15:27] 中没有那么多，但在新建筑中它相当常见的。

戴夫：
只是为了让每个人都能听到，只是为了确保每个人都理解泰勒和詹姆斯基本上所说的是，即使在像西雅图这样的市场，数据反映了泰勒的价格下跌，我认为你说的是​​ 9%，根据凯斯- Shiller，这在全国许多市场都在发生。 但这听起来像泰勒和詹姆斯所说的那样，实际数字实际上可能更可观，因为卖家正在给予货币价值高达 20 或 30,000 美元的让步，就像詹姆斯刚才说的那样，但这并没有反映在销售中价格。 就实际买家杠杆而言，在西雅图这样的市场中，它甚至可能超过 9%，可能是 11%，可能是 12%，无论你在哪个市场运营，它实际上可能是两三个比数据中实际反映的要多。

泰勒：
绝对地。 回到抵押贷款利率买低，所以这在今年越来越普遍看房地美的数据，他们报告抵押贷款利率以及贷款支付的点数以买低比率。 对于不同的贷款，如 20 年固定贷款，它确实升至近 15 年高点，30 年固定贷款也升至约 XNUMX 年高点。 他们停止了报道。 现在很难知道实时发生了什么，但这并不重要，因为很多建筑商也在采用这种策略，试图让买家在插入今天的利息时不会被高额的月付款吓跑费率。 通过降低利率，他们可以使每月付款更加优惠。 事实上，对于买家来说，低价购买比仅以较低的销售价格获得现金更好。
这实际上对整体增加买家需求非常好，买家群体可以负担得起每月支付的房屋费用。 问题虽然成为购买贷款的痛点，但实际上是在押注您将锁定该利率并且利率不会下降。 我们再次看到抵押贷款利率波动，一个月到下一个月的抵押贷款利率波动处于 35 年来的最高水平。 这意味着现在利率下降一个百分点的可能性比很长一段时间都高。 我认为利率不太可能回到 3% 以下，即大流行期间发生的 XNUMX%。 这是一个独特的情况，美联储向抵押贷款支持证券注入数十亿美元，创造了一个异常的抵押贷款市场。
但现在利率可能会更高，你会很高兴你在贷款上支付了积分，而且你不会面临更高的借贷成本。 如果利率永远不会低于你现在的水平，那将非常有效。 但如果利率确实回落到比方说 5%，如果我们进入衰退，利率通常会下降，那么你实际上放弃了数万美元押注该利率不会有效下降。 你可能不会那样看。 有再融资成本，还有其他因素在起作用。 但这也是一种隐藏的功能，它正在影响人们可能并不总是能够完全控制或协商的市场。

戴夫：
这是一个很好的观点，我以前从未听过这样表达过，但基本上你接受并希望卖家让步的原因是有人以较低的价格购买，因为你的月付款太高了，你说，“好吧，你会让我的付款降低到可接受的水平，作为交换，我愿意支付你要求的价格。” 但是，如果未来利率下降，那么基本上您所协商的利益是没有实际意义的，您仍在支付卖家想要的更高价格，而他们给您的利益在某种程度上被否定了。

泰勒：
至少部分。 另一方面是真正调整利率的抵押贷款，我们也看到它与贷款支付点同步上升。 实际上，等式两边的人都在有效地押注利率将保持高位且未来不会下降，或者利率将走低且未来不会上升太多。 根据抵押银行协会的数据，调整利率抵押贷款阵营最近约占买家的十分之一，他们一直在选择调整利率抵押贷款。 ARM 的使用率再次上升，押注利率不会飙升到比你现在高得多或明显高的水平，这使得你的借贷成本比方说在固定交换期到期后的五年内，你将能够负担得起这笔款项。 如果利率确实下降甚至保持稳定并调整利率抵押贷款是对某人有利的另一套等式。

詹姆斯：
泰勒，我想我们在谈论某种市场和事物的转移，你指出了西雅图的一些非常有趣的事情，或者我知道很多这些科技区或旧金山，人口也下降了，人们正在搬出去超过 2023 年，其中很多是迁移和在家工作，人们可以灵活地在家工作。 如果你有机会离开西雅图并在一个阳光充足的地方工作，很多人都喜欢这样，他们会抓住这个机会。 你看到移民了吗，我们看到了这种快速，就像在凤凰城、佛罗里达州、德克萨斯州，很多人已经搬到这些州，我们看到这些地区的通货膨胀率上升，这些地区的价格上涨. 您是否预测我们即将进入，随着利率上升，我们看起来可能会陷入衰退，您是否看到移民可能 A，开始急剧下降？
因为当人们开始关心他们的福利和工作时，他们会停止四处走动，他们希望花更少的钱，他们希望更稳定。 但是你也看到很多这样的公司可能会出现反向迁移吗，我知道在华盛顿甚至纽约我读过几次这些公司希望人们回到办公室，他们希望身体回到办公室椅子。 你是否看到其中一些市场，奥斯汀、旧金山、西雅图、纽约，你是否看到迁移在接下来的 12 到 24 年内发生逆转，即使在那里生活真的很昂贵？ 或者您是否看到迁移模式仍然保持一致，人们正在追逐负担能力并在他们想要的生活条件下更加舒适？

泰勒：
你指出这种二分法是对的，一方面你有人在追求负担能力，而这确实是 2020-2021 年流行病的主导因素。 人们不受工作场所的束缚，能够远程搬迁。 这还伴随着利率下降的独特情况，使您可以移动并锁定较低利率的负担能力机会变得更好。 大批人离开加利福尼亚州，我认为该州在大流行期间首次出现人口流失，我相信如果我从人口普查中得到这一点，那已经是一个世纪了。 这些人中有很多人去了邻近的州，甚至是内华达州、亚利桑那州和俄勒冈州。 这在这些地区引发了购房热潮。 那真的是对负担能力的追逐。 大多数接受调查的人表示，他们搬家是出于与住房有关的原因。
通常，人们主要是出于与工作相关的原因而搬家，以获得薪水更高的工作或工作机会。 但是大流行病，我们看到了与住房相关的原因，这实际上是负担能力之一。 人们想要更大的空间，在家工作，更大的院子，郊区的房子，诸如此类。 这种提高负担能力的举措影响了所有这些市场，推高了价格。 现在的另一面是，像奥斯汀这样的地方的价格上涨如此之快，以至于今天对于那些寻求负担能力的人来说，它的吸引力确实不如两年前。 实际上，一些已经利用了这种负担能力机会的人已经在某种程度上减轻了当前的负担能力机会。 特别是正如你提到的，凤凰城的通货膨胀成本是洛杉矶的两倍多，亚特兰大或坦帕也是纽约的两倍多。
部分原因是大流行期间出现的移民趋势。 但随着这些地方变得越来越昂贵，不仅是住房，还有其他生活在餐馆的费用，以支付工人的工资，需求增加，这也使这些地方像过去一样具有吸引力。 与此同时，我认为我们不会看到这些失去人口的城市有很大的回报。 我们没有看到太多的放缓。 相反，我们看到的是盐湖城这样的地方曾经繁荣过，他们已经过了繁荣期，并且一直在放缓，基本上没有完全失去人，但基本上没有像以前那样获得那么多的人一年前。 同样的故事也发生在像奥斯汀这样的地方。 许多这些大流行的繁荣城镇，包括博伊西，移民已经放缓。
但这并不是说人们正在涌回西雅图和旧金山等地，他们只是流失的人数略有减少。 回顾 60 年前的移民数据，我们知道在经济衰退和利率较高时期，人们……他们有经济焦虑，他们只是呆在原地。 在经济放缓或危机的前几年，他们不会经常采取这些重大举措。 因此，我们对明年的预测是，随着美联储加息并最有可能将利率维持在 5% 以上，我们也将进入艰难的经济环境。 当这种情况发生时，它将使抵押贷款利率保持高位并软化劳动力市场。 所有这些都创造了条件，在网上搬迁和搬迁比现在或过去一年更不利。
我们确实预计移民会略有放缓，但由于这种不受限制的远程工作，仍将高于大流行前的标准。 而且人们仍然希望为了一些负担能力而搬家，特别是如果你有这种灵活性。 但是还有其他组件。 对于世界各地的旧金山、纽约和芝加哥来说，这并不意味着所有的坏消息。 如果你看看 Z 世代和一些调查，他们最想去的城市仍然是旧金山、纽约和刚从大金融危机中走出来的城市，现在这些城市受到了很大的打击紧接着的几年，但第二次复苏开始了，他们引领了复苏。 他们引领了就业增长。 很多人搬到了旧金山。 我的意思是，我们现在知道它在大流行期间失去了 180,000 人。 但在 2014 年期间，它正在蓬勃发展。
有很多工作增长。 当时还处于复苏初期，许多年轻的千禧一代开始了他们的职业生涯，搬到了旧金山、纽约或西雅图等城市。 只是因为他们不盖房子而变得如此昂贵，以至于现在他们正在流失人。 我确实认为，在经济放缓之后，当事情开始再次好转时，我们可能会看到一些 Z 世代年轻人仍在为他们的职业而搬家。 与开始组建家庭并离开这些城市的年长的千禧一代相比，他们可能不太关心住房成本。 但这并不意味着这将完全抵消大流行期间发生的损失。

戴夫：
泰勒，很高兴你提出来。 我看过一些，我猜是关于 Z 世代以及他们如何搬到物价相对较高的城市的类似调查，这对我来说很有意义。 如果你还年轻，这些都是有吸引力的城市，有很多事情要做，它们是高薪工作。 这很有意义。 但是对于那些在大流行期间迁移的人，你提到了千禧一代，迁移的人口最像刚开始组建家庭的人，还是像每个人都在迁移一样无处不在？

泰勒：
是的，我相信最近在 20 月或 25 月发布的人口普查数据是关于县级每个人的人口统计数据，包括年龄、种族和其他方面。 我花了一些时间深入研究这些数据，看看在大流行期间不同的县发生了怎样的变化，以及 44 个人口最多的都会区，这些城市县确实是推动移民外流的原因。 纽约县、旧金山县、金县、华盛顿，这些大城市中的城市县，这些人都离开了。 谁走了？ 好吧，我们知道一些关于他们的事情。 我们知道千禧一代的人口统计，也就是那些基本上在 XNUMX 到 XNUMX 岁之间的人，这个年龄段的人离开了这些大城市县，尤其是正在组建家庭的非西班牙裔白人家庭。 这些人要么居住在郊区成为房主，要么寻找更多空间，要么搬到更负担得起的地方。 像坦帕或亚特兰大这样的地方也发生了大量入境移民。
这主要是我们对谁搬家的了解。 在大流行期间，还有一个因素现在更加独特，那就是政治。 这是大流行期间的一项重大政治回应，涉及我们如何处理关闭企业、强制佩戴口罩以及州一级发生的各种不同规定等问题。 如果我们看看谁离开了加利福尼亚，就会发现离开加利福尼亚的共和党人不成比例，离开加利福尼亚进入附近州或离开西雅图和西华盛顿等地进入爱达荷州的注册共和党人。 还有这种政治分类确实被放大了。
这种情况自上世纪 80 年代以来一直在发生，这就是为什么我们居住的地方现在比以往任何时候都更多地描述我们的政治，但尤其是在大流行期间，你越来越多地受到当地政治或州一级政治的影响。 这在可能已经迁移的人的迁移中也发挥了作用。 现在继续，我认为这不会发挥很大的作用。 即使存在诸如 Roe v. Wade 或州一级的其他政治方面的事情，这种影响也较小。 仍然是税收占主导地位，负担能力占主导地位，人们对搬到哪个州有很高的偏好。

詹姆斯：
我一直在考虑这种移民，因为我一直在与华盛顿的很多人交谈。 我确实认识很多搬出那个州的人。 实际上，我现在把时间分配在华盛顿和阳光明媚的地方。 这与政治无关，与太阳有关。 但我想知道，这将是一个硬数据，这不是你可以把数据放在后面的东西，但我想你可以，但搬迁悔恨就是我所说的，因为我确实认识一些人已经彻底改变了状态。 他们之所以这样做，是因为他们说，“我能做到，因为每个人都在这样做”，现在他们被锁定了，因为他们的房子贬值了，他们发现他们选错了城市，他们有点卡在他们喜欢的地方，“哦，伙计。” 不是说他们不会再搬家或不卖掉他们的房子，而是他们匆匆忙忙地做了，而且所有这些街区的市场都非常火爆，他们不得不这样做......
不幸的是，在过去的 24 个月里，许多购房者没有考虑他们的购买，他们不得不直接进入房子。 而且我想知道这会起到什么作用，因为他们进入了其中任何一个……我想如果这是一个更实惠的市场，其中一些可以出租。 但我认识爱达荷州的很多人，特别是他们搬到那里的地方，他们喜欢它六个月、12 个月，然后他们会说，“你知道吗？ 我想回到大海。” 但现在他们被困住了，因为那个市场收缩得太快了。 你们看到了吗？ 我想知道这是否真的会因为某种取消抵押品赎回权的浪潮而发生，因为人们会说，“不，我不想再这样了，我要走了。 我不在乎它是什么。 我没有股权，我不在乎我的报酬是多少。 我想回城里。”

泰勒：
这是一个很好的问题，因为你是对的。 这方面没有很好的硬数据可以知道，好吧，这个卖家是不是最近搬家的人，这就是他们出售的动机？ 我们所知道的是，我们在 Redfin 进行了大量调查，并向我们的代理商、我们的客户和公众询问了不同的问题。 在这次大流行的移民潮中，我们确实问过人们，搬家后你更快乐吗？ 还有负担能力如何？ 尽管像博伊西这样的地方房价上涨了 20-30%，但大多数人实际上在每月还款上省了钱，而且每月抵押贷款相对于他们的收入而言也领先。
部分原因是，搬到博伊西这样的地方的高收入人群能够负担得起这些费用。 我们可以查看来自 HMDA（住房抵押贷款披露法案）的数据，了解搬家人员的收入变化情况？ 有一个负担能力的因素可能会推动这种幸福感，即人们觉得在搬迁后他们现在可以获得更多的可支配收入。 但总的来说，人们对他们的举动感到满意。 你肯定会听到后悔的声音。 事实上，在大流行初期，纽约时报刊登了一个故事，有人离开纽约市买了一个农场，他们发现了一个蜂巢，但他们不知道该怎么办，所以他们只好卖掉了房子。
不管怎样，你会听到这样的故事，但它们并不常见。 总的来说，我认为人们更快乐了。 事实上，人们确实比现在更渴望迁移。 在过去的五年里，流动性一直在下降，实际上是现在的六十年。 结果人们就没有那么多地移动了。 这对美国经济不利。 这有很多原因，例如职业许可的兴起使得跨州更难移动。 但话虽如此，大流行病的作用是降低了行动的门槛。 你不必切断社交联系，因为它们已经被社交距离切断了，不用去教堂、学校和所有类型的其他社会机构。 你已经在适当的地方得到庇护，你不用上下班。 总的来说，搬家的社会成本要低得多。
这使得那些真正应该搬家但犹豫不决的人，因为他们已经设置了自己的情况。 大流行病切断了这些联系，使人们能够更轻松地搬迁。 很多人因此而领先。 在网上，我认为这是个好消息，肯定有遗憾。 我个人也搬迁了。 我于 2021 年 XNUMX 月离开西雅图，搬到北弗吉尼亚。 我爱现在的太阳。 太棒了。 今天是一个超级阳光明媚的日子，这让我很高兴在冬天醒来时晒太阳。 但我可以理解那些在繁忙的市场中的买家，你必须做出一些妥协。
我们没有得到梦想中的家，但我们得到了一个比西雅图市区更好的家。 但话虽如此，这并不意味着我明年或未来两年要搬家，如果我想搬迁到某个地方甚至租房，也可以随时转为出租。 人们有机会减轻其中一些挑战。 我认为人们不会被这个决定束缚住手脚，租房确实是一个不错的选择。 我确实认为这就是为什么我们看到越来越多的人离开租赁市场并继续租用房屋。 因此，我们明年的收益可能也会受到一些影响。

戴夫：
惊人的。 嗯，这让泰勒着迷，听起来所有这些移民趋势都非常有趣，并且与房主和房地产投资者都相关。 听起来有点平静，我们将进入美国移民的新阶段，我们必须看看随着经济放缓会发生什么。 但在我们离开这里之前，我确实想换档，因为当我们在演出前聊天时，你取笑了一些你可能拥有的短期租赁信息和数据。 我知道詹姆斯和我很想听听你的意见。 你能告诉我们你对那个市场有什么更新吗？

泰勒：
是的，所以在大流行期间，我们看到人们购买第二套住房的热潮。 它使整体活动增加了一倍多，部分原因是较低的利率以及不受束缚的人们能够更多地享受它们并搬到他们可能拥有这些短期租金的地方。 但后来 FHFA 执行了一些规定，这使得成本更高。 一旦这些限制措施到位，这种情况发生了两次，我们看到第二居所活动急剧回落。 现在，第二套住房购买量的下降速度甚至超过了整个房地产市场的下降速度。 投资者的撤退速度也快于整体市场。 而这两者确实造成了一些需求不足，真正支撑了很多这些投资者市场。 大量购买二套房和短租的市场也在降温。
即使我们在佛罗里达州也看到了这一点，如果您将佛罗里达州分成海湾城市，如开普科勒尔和坦帕，与迈阿密等不那么普遍的地方相比，那里有很多第二套房购买，您会看到市场正在降温二套房购买集中度较高的地方。 这是一个问题，因为现在市场降温，很多人都不愿出售他们的房子。 进入房地产市场待售的新房源同比下降约 22%。 这些人基本上选择不出售。 现在他们中的一些人只是购房者，搬上了刚要坐在原地的购房者。 这无关紧要。 但也有这些第二套房主可能通常会出售他们的房产。 但随着市场降温，他们看到房屋价值略有回落。
他们认为现在不是出售的好时机，也许他们会选择将房屋转移到短期租赁市场或长期租赁市场。 我们看到供应从自住房屋一点点转向短期出租房屋和长期出租房屋。 供应量的增加确实开始拉低整体租金。 但在短期租赁市场，我们立即看到的是空置率上升，整体入住率下降。 到目前为止，AirDNA 已经发布了一些很好的数据，表明有更多的短期租赁房源进入市场，这些人可能很难完全租满它，而且其中一些短期租赁房源的现金流将变得更加困难出租物业。 关于这些抵押贷款在大流行期间甚至可能是如何构建的，存在很多担忧和很多风险，这些房产可能会出现一些不良销售。
我确实认为 Twitter 和其他地方的一些恐惧可能有点夸大了。 当我们从总体上看入住率如何变化，甚至预测到明年时，AirDNA 提出了一个展望，收入将会减少，因为预订的夜数会减少，而且供应量会增加，甚至会略微降低每日房价。 但总体而言，收入回落并不显着。 如果人们计划这是一项长期投资，比如 10 年，我认为他们会没事的。 大多数人。 有很多人在 2020-2021 年价格高时买入，他们可能已经看到一些股权消失，也许他们没有像他们想要的那样流动现金流，但总体而言，这只会影响少数人的市场。 即使所有这些房源都挂牌出售，我预计不会对待售房地产市场产生重大溢出效应，导致价格如此 [听不清 00:40:27]。 这就是我现在正在观察的演变。

戴夫：
我很高兴你提出这个问题，泰勒。 我在这个节目中一直在说，听过的人可能知道我认为这些高价度假区、滑雪区、山区城镇、海滩社区可能面临着最大的风险。 在很大程度上，我的意见是根据您的一些研究得出的，尤其是关于第二套住房的需求，以及您如何证明它比大流行前水平高出 90%，现在远低于大流行前水平，然后我看到了相同的 AirDNA您正在引用的数据，并同意这不像是将要发生的疯狂事情。 他们预测下降 5%，大约是收入下降 5%。 但我认为这个教训，或者至少是我从中得到的教训是关于那些现在正试图进入短期租赁行业的人，我认为这可能真的很困难。
我们看到供应量大幅增加，该地区的房源数量大幅增加，而那些有很多评论、建立了自己的业务并一直在忙碌的人，在这次经济低迷期间可能会做得很好。 但是，如果你是一个新上市的公司，而我认为整个行业的收入可能会随着人们稍微减少支出而整体下降，而在这个时期有更多的增长或更多的供应上线，我只是告诫人们不要过于狂热和过于乐观地进入短期租赁市场，尤其是在您正在谈论的这些市场中。 我不知道在主要城市是否会出现完全不同的动态，但在这些度假租赁区、第二居所区，就像你说的泰勒，我认为这是一个比我应该说的整个房地产市场风险更大的区域。

詹姆斯：
是的，我们已经看到大量库存增加，而且……我的意思是，当你搞砸抵押贷款计算器时，当你查看这些二手房市场时，它会很昂贵。 我认为这就是你看到住房涌入的地方。 而且我认为人们走动的次数减少了，但我知道棕榈泉、哈瓦苏湖，甚至在我们的华盛顿市场 Suncadia，这是一个很棒的地方，但我的意思是，这些地区的库存和交易量急剧增加继续，我认为他们也大幅下降。 似乎那些总是最先要做的事情。 当你想省钱时，你想摆脱那些额外的开支，我认为短期租赁市场正在放缓，人们只是担心，或者很多购买短期租赁的人，他们可能不会租了他们认为他们要租的方式，他们只是想从他们下面出去。
你知道有多少短期租金是用低首付买的吗？ 因为我想知道这是否会成为一个问题，因为很多人在构建他们的交易时因为他们没有财产，所以他们想获得新的投资，然后他们以 3-5% 的所有者占用率购买了它。 你知道那背后的数据是什么吗？ 有多少交易是在流动性很小的情况下完成的？ 因为我的意思是，在接下来的 12 个月里，这些将成为非常水下的财产。

泰勒：
我不知道具体的份额。 据我了解，应该比较小。 现在越来越多地使用不同的贷款，我正在努力记住它们的名称。 但基本上，贷款结构完全依赖于每晚平均预订和平均租金的足够收入。 由于这两个等式正在发生变化并且将要发生变化，因此这些抵押贷款结构中的一些假设肯定是有问题的，并且可能导致人们不仅在资产下跌时陷入贷款困境，而且还无法满足他们的月供抵押贷款仅基于短期租赁市场的收入。 其中一些人选择寻找长期租金，而一些市场对此有利，例如中等城市。 但目的地度假村、山地滑雪小镇、湖畔，这些也不利于寻找长期租户。
这在其中一些领域肯定是有问题的。 但我不确定它到底有多受欢迎。 很多购买通常是用现金进行的，在大流行期间，我们看到很多人选择抵押贷款，因为利率非常优惠，直到 Fae 和 Freddie 对例如更高的发起费用实施这些限制。 真是太优惠了。 只要您有 3% 或 20% 的首付，您就可以获得 25% 的第二套住房贷款。 肯定有一些人放得更少。 但我认为那些有点多……好吧，对于短期租赁市场来说，不太常见，但整体上更独特。 但我们肯定已经看到那已经发生了。

詹姆斯：
我注意到，尽管在过去的 12 到 18 个月里，有很多 DSCR 贷款在进行。 就像这些商业贷款是以这种方式构建的。 我的意思是，他们在这些贷款上投入了更多的钱。 我认为他们的贷款价值最高可达 80%，也许是 85%。 但有一点有点可怕的是，这些贷款的预付款非常糟糕，它们是五年 54321，因此它们不仅资产不足，而且还必须拿出差额……我的意思是，假设你买了一百万美元的房子，你有四五个点的预付款，然后市场从高峰期下跌了 20%。 我的意思是，除了确定那笔贷款外，这是一项非常重要的水下资产。
取决于他们的任期是两年、三年还是四年，两年后他们的收入可能会低到人们不得不拿出大量现金来买回贷款的地步。 这就是我有点担心那些以这种方式构建的贷款市场的地方。 因为如果像你说的那样收入下降，银行会想要更多的钱，而这些人中的很多人都没有钱。 这就是他们选择 DSCR 产品的原因，这在当时有点可怕。

戴夫：
那是冒险的，伙计。 我的意思是，我们谈论的很多，至少就个人而言，为什么我不认为房地产市场的车轮会脱落，我认为我们会看到下降的原因是贷款实践要好得多。 但就像 DSCR 不是住宅抵押贷款一样。 就像你说的，詹姆斯是商业贷款。 詹姆斯所说的预付款，这意味着即使人们在低价出售它，银行也会评估提前终止贷款的罚款，人们也必须提出这一点。 这可以让他们进一步水下。 这很冒险。 好吧，泰勒，非常感谢你。 这是一个巨大的帮助。 总是喜欢你在节目中。 如果人们想阅读您的研究或与您联系，他们应该在哪里做？

泰勒：
两个地方。 首先我在推特上，@TaylorAMarr。 然后我也为 Redfin 博客撰写和贡献研究。 那是 redfin.com/news。 这就是你可以看到我们大部分数据、研究的地方，我们发布了一份涵盖市场的每周报告以及一系列其他研究。

戴夫：
非常感谢 Taylor Marr，他是 Redfin 的副首席经济学家。 我们真的很感谢你回到节目中。

泰勒：
谢谢你邀请我。

戴夫：
好吧，詹姆斯，那你怎么看？

詹姆斯：
哦，伙计，泰勒很棒，伙计。 我不得不说，在数据下降方面，他可能比你更让我印象深刻。

戴夫：
他绝对令人印象深刻。 我的意思是，我很尊敬他，他什么都知道。 我谈论的大部分内容，我只是在理解 Taylor 所说的内容。

詹姆斯：
是的，他绝对知道这些东西。 迁移模式真的很有趣。 然后是通货膨胀和移民，这是我昨天正在阅读的内容。 这让我大吃一惊。 我当时想，“哇哦。 是的，随着人们搬到那里，通货膨胀率是两倍或三倍。”

戴夫：
完全。 我认为泰勒比任何人都做得更好的两件事是谈论移民。 他真的很了解人们的去向，为什么，这显然会影响房地产市场。 但总的来说，如果你只是想知道是什么促使人们搬家，那还是很有趣的，你一定要看看他的研究，但我认为那是真的。 我们在节目中谈论如何没有“全国”住房市场，您需要查看您的区域市场以了解定价。 但就像你刚才说的，通货膨胀也是如此，对吧？ 你看看凤凰城，通货膨胀率是洛杉矶的两倍。 当您考虑那里的房地产市场正在发生的事情时，您必须考虑到这一点，因为凤凰城的价格和房屋不仅比大多数地方上涨得更快，而且消费能力下降的速度也比凤凰城的大多数地方快。 那里的负担能力受到一两次打击，这可能会给价格带来很大的下行压力。

詹姆斯：
是的，这是一种烟雾和镜子。 我当时想，哦，是的，每个人都想去这里，因为它更实惠。 但现在你要为其他一切付出双倍的代价。 但我的意思是，归根结底，它总是短期的痛苦。 他们确实去了不同的市场。 他们的利率很高，付款较低，通货膨胀会在某个时候停止，尤其是在房地产市场降温的情况下。 因为我确实看到很多数据是……我的意思是，很多房地产市场确实导致了增长。 但是，是的，这些移民模式，我知道我一直是华盛顿的本地投资者，但当我看到这些并了解更多这些时，这肯定让我开阔了眼界，可以投资其他一些市场。

戴夫：
好的，我们必须跟进，看看你要去哪里。 但是，是的，我认为令人鼓舞的事情是，至少从投资者的角度来看，泰勒的研究是移民模式正在平静下来。 很难预测过去几年发生的事情。 您会看到这些报告，但大多数人口数据每年出现一次。 你甚至不知道发生了什么。 你只是听说每个人都搬到奥斯汀、菲尼克斯或博伊西，这很难知道，这是真的吗？ 它会持续下去吗？ 至少对我来说，如果你正在投资多个市场或试图选择一个市场进行投资，那么可能发生的最好的事情就是一个，在家工作，两个，迁移模式变得更加可预测。

詹姆斯：
是的，我认为你是对的。 我认为其中一些城市正在蓬勃发展。 还有一部分是你住的地方，对吧？ 当我在加利福尼亚州时，很多人从加利福尼亚州去爱达荷州或者华盛顿州，但后来很多其他州，上东海岸都去了佛罗里达州。 有点取决于你听到的是什么。 但是，是的，那些移民模式，我知道它对市场有影响，但我并没有真正意识到它对通货膨胀有那么大的影响，只是对所有方面的影响。
而且看起来人们搬出的速度确实快了很多。 但归根结底，我想这表明他们真的没有四处走动。 这可能比其他任何事情都更加炒作。 但我不知道，我们会看看会发生什么。 我个人认为这会放缓很多，因为一旦我们进入……我只记得在 2008 年我们陷入衰退时，每个人都有点呆住了。 一切都冻结了。 而且我认为我们会在短期内看到这种放缓，然后可能在 12、24 个月后人们可能会发现，这就像 COVID 之后的生活。 就像你经历了这件奇怪的事情，然后你安定下来，然后你才真正弄清楚你想做什么。

戴夫：
完全是的。 我读到的关于迁移的一件有趣的事情是，很多迁移实际上处于状态，就像大多数人一样，我忘记了，我不会说一个数字，因为我不记得它是什么，但我认为超过 50% 的移民处于状态。 以西雅图为例，搬家西雅图的人，甚至搬出西雅图，尽管他们中的一些人去了博伊西或奥斯汀或其他地方，但他们中的大多数人去了贝尔维尤或塔科马或其他地方。 根据你所说的人们喜欢这样，“是的，我不太喜欢这个，”我想知道其中一些是否真的会开始逆转。 就像你在大流行期间搬到华盛顿的农村一样，因为你可以，现在你就像，“哦，也许我会搬回有更好工作的城市”，至少对我来说，更好的餐馆。 我不知道。 我们将看看这种情况是否会开始逆转。

詹姆斯：
是的，那个农村房产的价格飙升了，就像它越远......房地产一直都是，你离地铁越近，它就变得越贵，而 COVID 打破了所有这些规则。 我确实觉得这些规则现在正在重新发挥作用。 人们想要土地，他们想要 COVID 带来的安静。 现在我觉得他们很无聊，他们就像，“我必须回到城市的喧嚣中。 我想要好的餐厅。 我不要连锁餐厅。” 他们想要以他们习惯的方式生活。

戴夫：
完全。 是的。 看看会很有趣。 希望泰勒同意每隔几个月回来一次，因为他是这方面的主人，我们可以继续采纳他的意见。

詹姆斯：
但愿如此。 我希望你让我和他在一起。

戴夫：
好吧，把你的名字写进帽子里。 你会在这里。

詹姆斯：
我要打扰凯琳了。

戴夫：
好的，非常感谢 James。 感谢你在这里。 谢谢大家的聆听。 我们下次在市场上见。 On The Market 是由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建的。 由 Kailyn Bennett 制作，Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑，Pooja Jindal 研究，非常感谢整个 BiggerPockets 团队。 On The Market 节目中的内容仅供参考。 所有听众应独立核实数据点、观点和投资策略。