新拟议的税收计划旨在消除 1031 交易所

拜登总统提议 2024 财年预算 旨在扩大医疗保健和教育的覆盖范围并提高负担能力，同时为低收入家庭减税并缩小赤字，但拟议的资金来自增加对富人的税收并取消对房地产投资者的重要税收减免，这 可能会被拒绝 国会中许多人都直言不讳。 

根据您的政治立场，您可能有不同的税收解决方案。许多人可能会认为，改变税法以减少对富人的有利程度比您想象的要复杂。研究表明，在这种情况下，拜登的提议可能会无意中伤害中产阶级家庭。

本文探讨了税法提案对房地产投资者的影响。

为富人增税

拟议的预算将以多种方式增加对美国富人的税收。例如，它将：

• 对于任何一年收入至少 20 万美元的人，将资本利得税税率从 39.6% 提高到 1%
• 将收入至少 3.8 万美元的人的奥巴马医改税率从 5% 提高到 400,000%
• 对最富有的 25% 或价值 0.01 亿美元或以上的家庭征收最低 100% 的税率
• 将年收入至少 37 万美元的个人所得税税率从 39.6% 提高到 400,000%，扭转了之前的减税政策 
• 对收入至少 400,000 美元的人向 Roth IRA 账户的最高缴款设置限制
• 取消了死亡时继承基础上的增加，影响未实现的资本收益超过 5 万美元（联合申报人为 10 万美元） 

值得注意的是，虽然自 1 世纪 1970 年代以来，最富有的 XNUMX% 人群的有效税率有所下降，但仍然超过 高八倍 根据税收基金会的数据，该税率高于收入较低的一半人群的平均有效税率。但自从联邦政府花了 $ 1.38 万亿 超过 2022 年的收入，政策制定者考虑提高富人的税率并不奇怪，特别是因为在高收入者支付更多的年份，贫富差距缩小。 研究 事实证明，减税可以改善经济，政府征收税款 收入减少 当税率较低时，提高至少部分纳税人的税率可能是必要的。

然而，将资本利得税提高到起征点以上会产生一些意想不到的后果。例如，年收入远低于 1 万美元甚至 400,000 万美元的房主可能会因纳税而陷入困境。 在热门市场出售房屋，其中价值 1 万美元的房屋不是豪宅，而是中等价格的单户住宅。例如，旧金山的房价中位数约为 1.3 百万美元，即使在去年下降之后。即使不考虑主要住宅的资本收益，20 年前在这个炙手可热的市场上购买房产的房主也可能会在出售当年遭受更高的利率损失。这可能会让搬家者很难在当今的高抵押贷款利率下买得起类似的房子。 

目前尚不清楚有多少人属于这一类。但值得质疑的是，某些例外是否有必要，以及增加资本利得税是否是实现联邦政府目标的最佳方式。例如，批评者称提高资本利得税率 不鼓励储蓄。国会预算办公室估计 消费税，这将鼓励储蓄超过支出，将对削减赤字产生最大的影响，但这也会 不成比例的影响 低收入者。没有简单的解决方案。 

消除 1031 个交易所

拟议预算的另一个方面是取消 1031 次“同类”交流 针对房地产投资者，自 1921 年以来一直存在。税法第 1031 条允许个人通过使用出售收益购买同等或更高价值的类似房产来推迟缴纳投资房产的资本利得税。 A 实况报道 白宫将税收优惠与“政府无限期无息贷款”进行了比较，并将其归类为“特殊利益的浪费支出”。 

人们似乎有一种误解，认为房地产投资者已经很富有并且贪得无厌，他们在剥削租户以获得更多收入的同时避免支付公平的税率。也许政策举措的框架延续了这种刻板印象，但在绝大多数情况下，这显然是错误的。 1031“漏洞”并不只让富人受益，它还让各行各业的房地产投资者受益。 

夫妻店业主拥有 41% 的出租物业 近 73% 的两单元至四单元建筑。这些人不是年收入 1 万美元的人——房东的估计平均年收入是 $97,000。虽然房地产经常被吹捧为超级富豪的首选投资工具，但它也是普通人增加退休储蓄和储蓄足够的钱供孩子上大学的工具。廉价房产的小额交易构成了同类交易的大部分。 

此外， 研究 表明类似的外汇税收减免并没有什么浪费——它在鼓励经济活动和振兴社区方面发挥着重要作用，并补充说 的美元97.4亿元 2021 年美国 GDP 的价值。同类交换使投资更加高效，创造了数十万 新工作。它们还使投资者能够将空置的商业空间改造成公寓楼，这在当今住房短缺的情况下值得鼓励。全国房地产经纪人协会提供了一些 轶事例子 1031 交易所如何帮助投资者振兴社区。 

批评者表示，取消 1031 交换将减少联邦收入，加剧住房短缺，并导致租户的住房质量下降，因为业主将没有动力升级他们的单位，配备新的厨房和浴室。公司也可能不愿意搬迁到更能满足企业和员工需求的建筑。研究表明，虽然对 1031 交易所施加限制可能有好处，但完全消除它们可能会对经济产生不利的负面影响。 

底线

人们强烈主张增加对富人的税收来资助社会项目。这可能不是改善经济流动性、让人们摆脱贫困和缩小贫富差距的唯一途径，但它是一个潜在的解决方案——甚至对某些人来说也是如此。 著名的亿万富翁 都出来支持这个想法。

但在税收制度改革过程中，政策制定者需要小心，不要无意中损害低收入和中产阶级家庭和社区或对经济做出积极贡献的房地产投资者。

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