购房者被压垮：房东是原因吗？

戴夫：
嘿大家。欢迎来到市场上。我是你们的主持人戴夫·迈耶。今天，全体小组成员都加入了会议。凯西·费特克 (Kathy Fettke)、詹姆斯·戴纳德 (James Dainard)、亨利·华盛顿 (Henry Washington) 和贾米尔·达姆吉 (Jamil Damji) 也加入了我们。你们四个人刚刚从一个看起来非常有趣的聚会回来，我很遗憾错过了庆祝贾米尔的聚会。贾米尔，恭喜你。你能告诉大家你在庆祝什么吗？

贾米尔：
绝对地。谢谢你的大声喊叫。我们举行了《三位数翻转》第二季的首映式，我的兄弟姐妹都出席了。戴夫，除了你，我们都想念你。但我们在精神上让你在那里。这是一场非凡的首映，超级有趣的节目，网络高管也出来了。
我们观看了 Tupac 的 The Outlaws 和 The Outlaws 的表演，就像我儿时的英雄一样，度过了一个我永远不会忘记的夜晚。非常有趣。

戴夫：
太棒了，伙计。好吧，恭喜。这是一场精彩的演出，您绝对值得庆祝您在那里取得的所有成功。

贾米尔：
谢啦兄弟。

戴夫：
亨利，你在聚会期间看到或了解到的有关贾米尔的最让你妥协的事情是什么？

贾米尔：
好问题。

亨利：
好吧，有趣的是当我出现时，他让我签署了一份保密协议。所以我不能透露我看到了什么或没有看到什么。我只能说，这绝对是一个难忘的夜晚。
说实话，我喜欢和贾米尔一起出去玩，因为他周围的每个人都体现出他温暖、诱人和令人安慰的天性。我们在一个有数百人的房间里，每个人都玩得很开心，彼此分享信息，彼此相爱，能够创建这样的社区不仅证明了他的成功，而且对他作为一个人的证明。
谢谢你让我在那里。

贾米尔：
谢谢你，兄弟。

戴夫：
哇，真棒。凯西，怎么，你有什么难听的话吗？

凯西：
我本来想说不，不。我非常同意。贾米尔和佩斯正在改变很多人的生活，房间里充满了人们的希望、幸福和乐观，他们正在学习如何投资以及如何以这种方式改变他们的生活和未来。房间里充满了爱。我也许还看到贾米尔尝试跳霹雳舞。

贾米尔：
你是说断颈吗？

凯西：
断颈。

亨利：
对我来说，那真是一个很酷的完整时刻。我想昨天我发布了一个关于它的视频，但是一个人走到我面前，他认出了我，并说他看到了我的一个视频，内容是关于我很久以前遇到的挑战，当我刚开始投资时，我正在谈论那次充满挑战的经历改变了他的生活、他的观点，从那时起他就知道自己会成功。
然后他最终与佩斯的团队建立了联系。当他的母亲正在与第四期癌症作斗争时，他能够在一年内赚到 90,000 美元。知道我说的一些话激发了这个人开始行动，这真是太酷了。
然后他与佩斯一起工作。那时我还不认识佩斯。他可能开始与我联系。现在我们都在同一个房间里，同时看到他的成功。这就是分享有关房地产的信息可能对人们产生的影响。世界比我们想象的要小。

贾米尔：
人。

戴夫：
棒极了。棒极了。哇，那太酷了。贾米尔，祝贺您在那里创建的社区。

贾米尔：
谢谢你，兄弟。这是一次非凡的经历，而且才刚刚开始。我认为这是我们的人生追求，我很高兴这样做，直到他们告诉我停止。

亨利：
阿门。

詹姆斯：
我希望你会。聚会很有趣。

戴夫：
詹姆斯就像是的，社区。任何。我不知道。让我们举办更多的聚会吧。

贾米尔：
詹姆斯拥有有史以来最好的服装之一。这就像我们制作了 90 年代的嘻哈主题，因为它太棒了。

詹姆斯：
我会说社区很棒。不知何故，我在浴室里丢失了信用卡，有人不知何故找到了我，并将卡递给了我。我真的刚刚取消了它。他就像，“詹姆斯。我有你的信用卡。”我当时想，“哦，哇！”它是-

贾米尔：
哇。

詹姆斯：
谈论一个好的社区。

戴夫：
我刚在上面买了一条船。

詹姆斯：
是的，我知道。我需要它来修理船只。

贾米尔：
这太酷了。

戴夫：
好吧，我很高兴你们玩得这么开心。希望明年我能在那里。让我们进入今天的节目吧。我想，我们现在将要做一个重复的格式，这是一个通信节目，我们可以……我们的每一位小组成员都会带来一个他们认为有趣的故事，他们认为对我们的听众来说很重要注意。
我们马上就会讲到这一点。但首先，我们要短暂休息一下。好吧，贾米尔。你是风云人物。那么让我们从你开始吧。今天你给我们带来了什么故事？

贾米尔：
嗯，我想从稍微不同的角度和视角来看待这个问题，因为正如我们所看到的房地产市场的转变，作为投资者，我们都有特定的观点，而且我们的观点肯定有所不同。但我们确实是从我们的角度来看这个问题的。我们要花更多的钱买房子吗？我们能有现金流吗？ BRRRR 还在做这么多不同的事情吗？房地产要调整了吗？矫枉过正？作为投资者，有很多紧张的事情，我们关心、思考和谈论。
然而，昨天，我在办公室举办一个临时聚会，一位在 YouTube 上关注我的女士走进来，给了我一个大大的拥抱，并说道：“我只是想让你知道，我一直在 YouTube 上观看你的表演，我能够完成我的第一笔交易。这是一件小事。我赚了 2,000 美元，这让我可以在车里生活一段时间。”我当时想，“等一下。什么？你来参加一个聚会，完成了你的第一笔交易，赚了 2,000 美元，但你住在车里？”
她说：“是的，我住在我的车里。住房太贵了，我无法弄清楚。我想不通这个问题。”就在那一刻，我想到，这种观点对于理解和至少谈论是非常重要的。你瞧，我正在看文章，我看到了 AZ Big Media 的一篇文章，标题为“为什么亚利桑那州的专家说日益严重的住房危机是一种日益严重的癌症”。
我需要明白这在说什么。再说一遍，我们正在从不同的角度、不同的角度来看待这个问题。亚利桑那州凤凰城的无家可归已经成为一个巨大的问题。帐篷城市随处可见。在你去过的每一个街区，都有无家可归的人。这只是普通人。你看到的不仅仅是患有精神疾病或成瘾的人，“我知道这里有很多更大的社会问题或更大的精神或健康问题造成了一些困难。”但这就像妈妈、爸爸只是家庭和普通人一样，他们有困难，无法支付房租。
当我看到这一点时，我想好吧，我们正在步入或正处于房价调整之中，有什么办法可以让这个小家伙变得更好吗？当我读到这篇文章时，我发现这个小家伙的情况并没有好转，因为现在发生的情况，特别是当我们看到利率上升和需求放缓时，特别是在亚利桑那州或凤凰城，上市天数仍然是 33 天。
上市33天，这意味着仍有需求。还是有需求的。人们仍在购买。是的，价格令人沮丧。我们已经处于超过 10% 的调整和价格，但这并没有停止交易。但这并没有阻止投资者买入，买入并持有投资者买入，大型对冲基金和私募股权集团买入。这并没有阻止房东爸爸妈妈的购买。我们现在所有东西都变得更便宜了。就是这样。
因为我们的一切都变得更便宜，当你现在有人在寻找机会时，因为现在你有了可以进来并实际购买房屋的小家伙，尽管他们可以购买的房屋比他们可以购买的要少得多。六个月前。但现在他们已经坐在谈判桌上并且正在努力。他们的报价，即使它可能明显高于我的报价，我的报价是现金，我的报价是安全的，我的报价结束并且有保证，我仍然获胜。
尽管我的表现要低得多，但我仍然在谈判桌上获胜。这正在创造更多的情况。它造成了更多无家可归的情况。它仍在吸走库存，租金也没有跟随住房形势。亚利桑那州凤凰城的定价目前调整了 10% 或更多。租金没有变化。他们还在上涨。就是这样……这里有滴水吗？小家伙还有缓刑吗？我需要采取这样的观点，因为我们所有人，作为一个由人们、投资者组成的社区，我们都在一起。我们需要进行更广泛的对话，因为他们在本文中提出的是立法。
他们提出这里不存在公平的市场状况。市场不会自行纠正。市场不会给小人物或零售买家提供参与的机会。不会，因为我们不遵循相同的规则，因为买家必须符合资格，显示收入，显示信用，我从来不需要这样做。
我不必遵守这些规则，因为我带着现金进来，而且我每次都会击败他们。他们正在提议立法。他们正在提议关于租金管制的立法，他们正在提议关于特定有限责任公司或公司可以购买多少房屋的立法。在我看来，他们确实希望制定一些法规，以消除我们所有人或许多人认为需要存在的公平市场或自然资本主义市场条件。
当你看到亚利桑那州从红州变成蓝州时。我们都见证过这种事的发生。我相信这样的立法将会成为人们谈论的话题。我想谈谈它。我想听听观点。我想了解，作为投资者，我们对此有何看法？来参加我的聚会的那位女士的观点怎么样？她现在住在她的车里，正在参与房地产和做交易，这可能是问题的一部分。这就是这篇文章。这就是想法。

凯西：
我很想对此发表评论，贾米尔，我记得在 70 年代，我知道你们中的许多人还没有出生，但我很年轻，非常年轻。 1971 年，我们坐在餐桌旁，尼克松让我们放弃了金本位制。我父亲说：“这将非常糟糕。这将造成富人和穷人之间的分离，因为这将允许创造更多的货币，而无需任何东西与之挂钩。”当时是金子。
我们知道政客喜欢花钱。因此，通货膨胀和印钞是一种无声的税收。这是一种人们不理解也不知道的税收。那些因为预算有限而钱较少的人最容易感受到这种税收。当东西成本更高时，就没有空间了。
印钞和通货膨胀会伤害下层阶级，并造成更多的低收入阶层，因为更多的钱将用于购买商品，因为更多的钱被印制而不是向人们征税。它总是会跌倒，罪魁祸首总是落在投资者身上或者经常落在投资者身上。在我看来，需要监管的（可能永远不会受到监管）是创造这些钱的美联储和那些希望这些钱继续留任的政客，因为他们不断提供东西。
我对此有非常强烈的看法。它总是落在房东身上。但如果你这样看，如果你从直升机上扔出数万亿美元，那么，那些拿起这些美元的人是因为他们很快就能拿到这些美元，或者他们正在用这些美元做某事，当这些人真正所做的只是捡起被扔掉的美元时，他们就会受到指责。
监管即将到来，这就是我的故事。当我们到达那里时我们会讨论这个问题。但我确实希望人们真正关注系统性问题，而不是那些顽皮的投资者。因为归根结底，租金也非常重要。如果我们回顾 70 年代，当我们再次谈论这个时，房屋拥有率要低得多。是 63%。 60世纪66年代，住房拥有率在70年代为65%。今天更高了。大约是XNUMX%。

戴夫：
就在那里，66%。是的，过去两个季度有所上升。只是因为每个人都说它正在回归租客国家。

凯西：
是的。越来越多的人拥有房屋。没什么不同。这比70年代、80年代和90年代要好。当然，当监管出台以刺激住房并让更多人购买时，更多监管就会变得疯狂，因为我们当然知道那时贷款变得太容易了，买房也变得太容易了。人人拥有房屋。但是人们，所有人都需要一个家，除非他们喜欢住在车里，而有些人就是这么做的。
我的侄子们喜欢住在货车里。这是他们的选择。但除此之外，如果你想要一个家，你要么租它，要么拥有它。通常有 30-40% 的人出于某种原因选择租房或正在租房。再说一次，我知道监管即将到来，但我确实希望我们能够了解真正的问题是什么。

贾米尔：
你是在谈论治疗疾病而不是归咎于症状吗？

凯西：
疾病是印钞，而这些钱去了哪里？当人们真正深入了解这些钱的去向时，我认为他们可能会比一群提供出租房屋的机构投资者更沮丧。

詹姆斯：
顺便说一句，我在西雅图市场，过去三四年里通过了很多法规。关于新闻文章的一件事是，我要说的是，他们开始炒作该法规，但比实际情况要多一些。但问题是，如果这成为投资者与政客之间的斗争，那么它就不需要是一场斗争，它应该是一个共同的解决方案。有很多不同的事情可能发生，可以让房屋变得更便宜。
你可以补贴建筑商、投资者的建筑成本。你可以更快地给他们拿到许可证。如果市政府来找我说：“嘿，听着，我们希望你限制租金，但我们会原谅你们所有人，也许会减免一些税收，一些公用事业减免，我们会在两周。”
这将是一次公平贸易的谈判。但很多时候存在的问题是城市，它们在某种程度上为这些投资者设置了障碍。许可、建设成本、费用。两年前我们征收了一项新税。我们称之为西雅图的开发商税，他们对我们为新建筑申请的任何许可证收取每平方英尺大约 2-3 美元的费用。然后应该回到社区提供帮助。问题是它永远不会到达那个社区。
然后，所有这些并没有影响我们作为开发人员。这只是意味着我们现在必须少付钱。它只是影响了这位试图出售房产然后搬进另一处房产的卖家……无论是他们人生的下一个阶段。因此，我希望有更多的社区和集思广益，因为有很多不同的解决方案可以让房屋变得更便宜。我们发现过去 20 个月内建筑成本上涨了 35-24%。更换成本确实很高。如果你能降低这些成本，你就可以减少租金。希望在未来的某个时候，人们会想出对每个人都有帮助的解决方案，因为这就是解决问题的方法。你不要在这里矫枉过正，也不要在这里矫枉过正。

亨利：
是的，我想借用这一点，因为詹姆斯提出了一个非凡的观点。我认为我们在这个国家已经太习惯于玩“我们与他们”的心态了。有右派和左派，民主党、共和党、保守派、自由派、房东和投资者与普通人。詹姆斯是100%正确的。我们与他们对抗并不能解决问题。我想当你看到这个立法的时候，你必须明白它背后的动机是什么。
不是他们所说的动机是因为他们说动机是让我们帮助这个小家伙。但这不是动机。动机是我想做我的政党认为好的事情，这样我就能获得更多的选票连任，可以继续过我的生活，做我想做的事情。如果真正的原因是为了解决问题，那么就必须在一起。
我们与他们对抗什么也解决不了。事情真的得到解决。当我们一起努力时，伤口才真正开始愈合。我和詹姆斯的谈话一模一样。我在一次有关经济适用房的活动上发表讲话，他们邀请我，因为我是肮脏的房东，他们想谈论经济适用房。这正是我对他们说的：“我确实有房产，我可以并且会收取更少的租金，但我仍然需要为此付费。”
因此，如果我们可以与市政府合作，想出一种方法，让市政府说：“嘿，如果您可以为这些类型的房产收取更少的租金，我们可以为您做到这一点。”如果我们可以去，然后我们与建筑商合作，做同样的事情，并说：“嘿，如果你要在这个社区建造这种类型的房产，我们可以给你这些类型的休息或信贷，或者……”
这样每个人都可以做一些互相帮助的事情。然后我们治愈伤口。这样，我们就不仅仅是治疗症状了。对于我们作为一个国家现在面临的一切，我们必须停止互相争斗。我们必须停止谈论“嗯，这个人或这群人是坏的，而我的一群人是对的”。
不是这个问题。我们都在这个星球上，共享我们拥有的这些资源，我们都希望过上尽可能好的生活。因此，实现这一目标的唯一方法就是我们开始对其他情况产生一些同理心。这就是为什么我喜欢贾米尔提起这个故事。他提起了这个故事。他站在相反的一边，他站在投资者的一边，但他对普通人正在经历的事情有同理心和理解，他能够倾听他们的挣扎。
所以现在也许在小范围内，你和 [听不清 00:20:39] 找到了某种方式来改善彼此的生活。但是，如果你们每个人都不愿意了解对方来自哪里，对方必须处理什么，然后能够以建设性而不是好斗的方式谈论这些问题，那么你们就能找到真正的解决方案。我们必须明白，要改变这一切，房东、城市、地方政府和国家政府都需要坐下来，试图弄清楚我们可以集体做些什么来解决这个问题。不是我能做的我的人民喜欢的事情。

凯西：
阿门。

亨利：
是的，伙计。

戴夫：
说得好。嗯，你们所有人都非常好。贾米尔，我同意。感谢您提出这个重要的话题。现在这是一个非常紧迫的问题。听起来我们都同意这是一个问题。负担能力方面，我认为住房方面正处于 40 年来最难的低点。
这是自上世纪80年代以来人们买房最困难的时期。尽管正如凯西所说，住房拥有率正在上升并且正在上升，但如果我们保持在这样的负担能力水平，那么住房拥有率就会受到威胁。租金正在上涨。至少在我看来，这既是道德上也是社会经济上必须解决的问题。
贾米尔，就你的观点而言，如果人们忙忙碌碌、努力工作，但他们却住在车里，那就出了问题。这是一个问题。但就您的观点而言，我们还需要考虑哪些解决方案真正有效。事实上，我刚刚听了一个非常好的关于魔鬼经济学的播客。不知道大家有没有听过这个。

贾米尔：
很好。我喜欢那个播客。

戴夫：
这很棒。是的，关于租金管制。我真的推荐任何人都听一下。对于租金管制所发生的情况，这是一个非常好的、平衡的、公正的观点。而且很多时候它不起作用。这实际上导致了更高的租金。我不会在那里详细讨论这一点，但我认为解决这个问题非常重要，不要只是采取反动态度并研究说，好吧，让我们限制租金。这在逻辑层面上是有道理的，但基于证据，明智的做法，它实际上并没有达到任何人真正想要的效果。
我很好奇，凯西，你提到你的故事是关于一些可能即将出台的法规，我不知道它是否在加利福尼亚州的国家层面上，但你能告诉我们更多关于拟议的一些法规吗？法规是否试图解决这个问题？

凯西：
是的，来自加利福尼亚州的三名民主党人在 2012 月份刚刚提出了一项新众议院法案。这就是所谓的“阻止华尔街房东法案”。这是 Vox 的一篇文章，如果你想查的话，它的名字是：民主党关注新立法以统治华尔街地主。我记得 XNUMX 年，沃伦·巴菲特 (Warren Buffet) 曾说过：“哦，如果我能买几十万套房子，我就会买。”就在那时，华尔街确实介入了，因为他们听了他的话，并且确实找到了管理财产的方法并介入了。
就在那个时候，当然价格是如此之低，利率也相当低。我告诉我所有的朋友，你们现在必须买点东西。任何当时在加州还没有房地产的人，我都会说，“现在就做吧，因为这将是你的机会。”
好吧，他们尝试过，因为他们有联邦住房管理局贷款和他们被竞标的任何类型的贷款，所以情况发生了这样的变化。几周之内就完成了。沃伦·巴菲特说了他的话，资金纷纷涌入，这真是太疯狂了。我的朋友和家人提出贷款要约，每次都在失败，因为卖方想要将联邦住房管理局贷款出售给首次购房者，而当他们能从华尔街获得现金报价时，这笔贷款可能会也可能不会关闭。坚定不移地追求更多。
当你谈论监管时，任何故事总是有两个方面、三个方面或四个方面。就我个人而言，我当时很希望看到一些监管，因为对于房主来说，这是一个令人难以置信的时期，他们能够锁定低房价，但他们无法竞争。
这将是一个很好的时机，也许你可以做一些事情，让首次购房者有 30 天的时间来了解你的贷款是否以机构投资者愿意支付的价格结清。所以卖家还是会达成交易。如果首次购房者没有成交，投资者可以采取观望态度，然后投资者可以进来。我的意思是，我真的认为某种监管会很好，因为我现在看到我的朋友们 10 年后他们无法进入市场，他们只能勉强生存。
他们中的一些人已经 60 多岁了，但他们仍在租房，而且房价已经快被淘汰了。所以这是一个非常严重的问题，已经存在很长时间了。监管还没有出台。可能基本上有点晚了。我们必须记住，美联储一直在补贴住房，直到今年，直到三月份。
保持低利率，推高了价格。这篇文章再次强调，我们必须阻止华尔街的房东，尽管他们只占房屋销售的 3%，而且是拥有 2021 套或更多房屋的基金。 2022年至3年间，这一比例仅为1%。他们并不像人们想象的那么糟糕。他们拥有大约 XNUMX% 多一点的出租房产。但在某些市场，他们非常活跃，在这些市场，我会提到其中的一些市场，亚特兰大、杰克逊维尔、夏洛特、菲尼克斯、迈阿密，这些市场让房主很难进入。
通过这一法案，我有点喜欢……我喜欢这个提案，因为他们基本上是在说，也许我们不会为投资者提供与房主相同的税收减免。如果你是机构投资者，也许会有转让税，或者有不同类型的税收，他们也认识到真正的问题是供应，也许更好的监管或激励措施是税收抵免。
当然，这对我来说是非常明显的。向购买经济适用房的人提供税收抵免。因为任何时候你提供任何形式的税收优惠，钱都会流向那里。所以我确实认为这是一个有点平衡的提议。我没有阅读全文，文章只是谈论它，或者可能没有或可能没有通过。但我确实知道其他国家对投资者征收的税费比对房主征收的税费更高。财产税将会更高，并且可能会征收转让税。所以这并不是什么新鲜事或不寻常的事情，我认为这对于……我是一名基金经理来说根本不是一件坏事。这对我来说不太好。
我们有一个基金。我们正在积极购买。我刚从达拉斯回来，我们刚刚为大约 120,000 人提供了不需要的房屋……好吧，他们可能需要 20 到 30,000 人进行康复治疗，而我们在 Grow Developments 的基金的 ARV 费用约为 220 美元。
我可以从基金经理的角度告诉你，首次购房者不会想要这套房子。你们知道这一点。我们修理房屋。对于一个几乎买不起房子的首次购房者来说，一开始可能需要支付 3% 的联邦住房管理局 (FHA) 贷款，现在他们得到了一套几乎无法居住的房子？需要投资者。我认为这个声音也必须存在，像我这样的投资者进来，把这些老房子捡起来。我们有资金，因为我们正在筹集资金来购买它、修理它，并使其成为一个非常干净、安全的出租场所。有人需要租金。

贾米尔：
并且你需要受到激励。

凯西：
你需要受到激励。因此，如果我们被征税太多，如果转让税太高，我们可能不会这样做，因为老实说，单一家庭租赁基金的利差并不大。你看到的不是 20%、30%、40% 的回报。我不知道你是否在任何地方看到过这种情况，但是脚蹼会赚更多的钱。
购买并持有投资者资金的利润相当微薄。如果你想要像我这样的公司，我的公司肯定比这些大公司小。确实必须有激励措施才能建造这种清洁、安全的住房。住房会变旧。有人说地球喜欢吃房子。如果你离开房子很长时间，它就会掉到地里，大自然会吃掉它。它会。 20年、30年、40年后，这些房屋的状况不再那么好。他们需要持续的投资。

戴夫：
27.5，对吗？

凯西：
是的。欣赏。这是一篇有趣的文章。我肯定会读它并检查一下。我确实同意的另一件事是，如果不需要，你不应该补贴投资者。就像我说的，好吧，补贴投资者尝试建造经济适用房。我想我在我们的帕克城项目中告诉过你们，我们必须引入 30% 的负担得起的东西，我们非常乐意这样做。
但是，当成本上升并且建造房屋的成本增加了一倍时，他们就不让我们以更高的价格出售它，因为它必须保持在可负担的范围内。建造这套经济适用房的成本中，每处房产我们损失了约 400,000 万美元。为什么我必须这样做？这似乎应该是......他们是政府的激励措施，因为这也伤害了我们的投资者。如果价格上涨，我们就必须吃掉它。

戴夫：
我认为这是一个非常好的观点并且同意你所说的很多内容。但只是为了推断这一点以及这如何影响，从长远来看，开发商拥有经济适用房的要求对很多人（包括我自己）来说是否有意义。
但你必须考虑一下你现在正面临这个难题，不幸的是你正在亏损，你的投资者将因此受到伤害。这意味着您将来可能不太可能做这样的事情。因此，即使政府正在努力创造更多经济适用房，但如果不是以一种有一定灵活性的机智方式完成的话，情况就是这样，按照詹姆斯的观点，你们实际上是作为合作伙伴共同努力，使某些事情真正发挥作用。从长远来看，它实际上可能会产生一些不利影响，并且与预期相反。

凯西：
我十分同意。我们永远不会再这样做了，因为谁能预料到，谁能……政府告诉我们，我们不能派工人去工作，但我们仍在支付管理费用，然后成本加倍，我们去了县城，说，“你告诉我们这些房子只能以 350,000 万美元的价格出售。我们花费了 800,000 万建造它们。有没有弹性？”答案是否定的。他们不会这么做。

詹姆斯：
唯一的答案是不要建造它。

戴夫：
是啊。

詹姆斯：
就像，好吧。此时这里变成了停车场。

凯西：
这对需要帮助的消防员和教师没有帮助。

亨利：
然后我们收取停车费。

詹姆斯：
我想提的一件事是，当我阅读这些文章时，我听到了这样的说法，这些对冲基金购买了很多房屋，而我已经出售了很多对冲基金的房产，而对冲基金从一开始就没有盘存库存，这怎么样？时间购房者。他们没有从任何购房者那里获取库存，尤其是低收入购房者，因为他们需要大量的工作。
他们正在创建库存。他们是尸体。它们是不适合居住的房屋。他们需要资金来修复它们。没有房主会去......政府需要，如果这是他们想做的，那么他们需要一些建筑团队和一些零首付计划以及一些建筑融资，然后政府修复房产。
因为它不是库存。库存不会离开，因为它从来就不是库存。

贾米尔：
好点子。

詹姆斯：
它是由这些投资公司创建的，每个人都在抱怨他们现在或过去两年吃掉了所有产品。我们在 2008 年、09 年、10 年、11 年需要这些买家。库存量巨大，当时无法消耗。它被消耗的唯一原因是因为这些大资金进入市场，他们购买了最肮脏的泥土并恢复了这些财产。
我们不知道如果没有这些公司，这个市场会发生什么，也不知道我们会触底多久。这两个时期总是有付出和索取，但我认为这是短视的，因为他们正在创造库存和住房。这是我们如何控制成本的问题，这只是当时的政策。

凯西：
是的。我很好奇你们怎么想，因为这篇文章中的评论之一至少是，投资者不应该获得租赁住房补贴。我的意思是，这些大基金中有很多都获得了范妮和弗雷迪支持的低利率贷款。
这些是政府贷款。范妮和弗雷迪的创建是为了帮助人们、个人、低收入个人购买房屋。这就是为什么我们有政府支持的贷款。为什么这些对冲基金要得到这些？所以我可以同意。再说一次，我喜欢亨利所说的，让我们共同努力实现一个共同的目标。我认为没有人希望家人住在他们的车里，除非……再说一遍，除非他们愿意。就像我说的，我的侄子们赚了很多钱，他们喜欢住在他们的货车里。再说一遍，除非他们愿意。

戴夫：
好的。嗯，这对大家来说都是一次很棒的谈话。谢谢。这是一个重要的话题，并且可能在不久的将来会出现更多。我肯定会阅读更多相关内容。感谢贾米尔和凯西与我们分享这些故事。好吧，让我们继续讨论有关房地产市场的不同话题。亨利，听起来你给我们带来了不同类型的故事。你有什么？

亨利：
是的，我喜欢这篇文章，因为这篇文章本身反映了现实生活中发生的事情。所以标题是，经济学家说美国房地产衰退已经到来，已经到来了。他们所说的是，房地产市场指数基本上告诉我们，它已经跌至 33，任何低于 50 的指数都会带来麻烦，因为它是一百点的规模。所以他们所说的是基于这个房地产市场指数，即房地产市场已经陷入衰退。自仲夏以来，它一直处于衰退之中。
但这和该指数已连续 11 个月下降。因此，这篇文章本身就是一个可怕的标题，但归根结底，该指数是基于房屋建筑商的说法。房屋建筑商的市场与传统投资者或首次购房者的市场不同，首次购房者不是为了投资而买房，而是为了居住而买房。
然后它继续说，利率很高，现在同样的房子每个月比三个月前要多花 1,000 美元，这是非常正确的。但话又说回来，利率虽然超过了 7%，但本月略有回落至 6.3% 左右。所以这篇文章本身就像坐过山车一样。当我读到这篇文章时，我不太确定什么感觉，只是感觉我在上下起伏。所以这是好，这是坏，这是好，这是坏。这反映了首次投资者、新投资者、首次购房者现在的感受。因为他们会问，“我能进去吗？” “不，我不进去。”
这是高的。我想让人们明白的是，我们现在只能根据我们目前所知道的情况做出决定。但作为投资者我知道的是，房地产市场是一个周期。当价格像现在这样非常低的时候，就会有一个进入的时机。您可以协商更低的价格。这对于首次购房者和投资者来说都是如此，因为买家数量比几个月前要少。这让你有机会以较低的成本购买，但市场上也会有一段时间价格很高，但借钱的成本可能较低，这意味着 A，你可以负担更多，B ……所以你更容易进入那里购买东西，并且能够以更高的价格买得起房子。
重要的是了解市场现在给你什么，我想我以前用过这个类比，但在体育运动中，他们说你接受防守给你的东西。无论我们处于什么类型的市场周期，总会有机会。如果你看看现在正在发生的事情，我希望人们能够关注好吧，这个市场给了我什么机会？
这个机会符合我的财务目标吗？如果您的财务目标是购买房产并长期持有，以便通过股权创造现金流并积累财富，那么现在就是以折扣价购买房产的绝佳时机。是的，钱花得更多，但你会得到更大的折扣。因此，它会根据折扣在一定程度上抵消自身。如果这是你的策略，那就太好了。
如果你的策略是交易、购买房产、修缮然后在短时间内出售，那么如果你缺乏经验，市场不会真正给你这些。如果您经验丰富，并且拥有适当的流程和系统来帮助您找到那些打折的房产，帮助您快速翻新它们并重新投放市场并快速出售，那么您可能可以采取这种策略。
但如果你只是普通投资者进行第一、第二、第三、第四、第五笔交易，那么现在的交易就没那么容易了。对于更有经验的投资者来说更好。因此，您只需了解市场现在告诉我什么是机会，以及该机会是否符合我的财务目标？

凯西：
我完全同意，亨利。那真是太好了。如您所知，我刚从菲尼克斯回来，参加了 IMN 单户租赁会议。这是他们成立的第十年，那里有各种各样的买入并持有的投资者。在开幕式上，他们提供了约翰·伯恩斯的这些非常好的统计数据，我只想分享这些数据来支持你所说的。他们表示，目前 iBuyers 下降了 10%。因此，如果 iBuyers 骚扰您，则可减少 57%。
这本身就很大。大型基金（27 套或以上）的购买量下降了 9%。非常有趣的是，他们说他们真的不知道为什么，但他们认为他们知道为什么。但在那种他们没有拒绝的 100-22 单位中，他们正在购买，然后是新手，下降了 XNUMX％，因为也许他们没有像你所说的经验，并且不确定如何获得交易。
解释是这些大基金，这些大投资者，他们现在有点挣扎，因为他们中的很多人都转向建造新的房屋来出租。新住宅的巨大发展和条款已经发生了变化。据我和你们所知，他们的建筑成本已经上升。他们的借贷成本上升，最终融资也上升。所以他们的计划并没有按预期进行。因此，预计在这方面会产生相当大的影响。然后，那些像我们一样购买分散地块或分散房屋的人，只是购买房屋，基本上是 BRRR 基金模型，购买、修理、收回我们的钱，然后在基金中再次这样做，你必须灵活。你必须真正了解你的市场。你必须是一位真正的专业投资者。
作为一名戴着白手套的华尔街投资者，你不可能这么做。现在是时候了。我怎么强调亨利刚才所说的话都不为过，这对我们来说是时候了，对那些能够灵活地进入那里购买别人不想要的东西并修复它的人来说仍然是让某人负担得起的时候了。安全、经济适用的住房。现在轮到我们了，这是我们的游戏。大玩家被淘汰是因为他们不知道如何管理这样的游戏。

詹姆斯：
大佬们……他们无法调整，那就是……

贾米尔：
他们动作太慢了。

詹姆斯：
他们动作太慢，人员太重。即使是我们，与基金相比，我们无论如何都不大，但随着业务的发展，随着市场的转变，我们必须缩小规模并变得灵活。我们不能……拥有的身体越多、人员越多，并不意味着效率就越高。这只是意味着它变得更加以流程为导向。但这并不意味着您的流程就像您所说的那样灵活，您必须削减成本。
翻转房屋并不是一件容易的事。这不是什么……你建造一个家比翻转一座房子容易得多。在建造房屋时，您会获得计划，您将与专业分包商合作，他们对计划进行投标，然后您可以相应地进行安排。这些老房子被你撕开、撕开，突然之间，墙壁腐烂了，东西倒塌了，里面有尸体……谁知道这些墙内会发生什么。而且你必须能够转变。

亨利：
到处都是尸体。

贾米尔：
顺便说一句，伙计们，只在太平洋西北地区。

詹姆斯：
事情发生了，那就是他们无法调整。然后我确实认为我们可能会看到投资房地产的坟墓出现。我不断地回到这个问题，因为如果你不能调整，你不能控制你的成本，如果你在你的建筑、你的价值和你的整个时间上享受 10% 的折扣，那么如果它很大的话，那它就会变成一个很大的数字。财产。而且你必须能够调整和适应。我知道我已经将所有业务转向更灵活、更小、更多忍者进出的地方。无论是什么生意，我们都会进进出出。你必须灵活地做到这一点。

贾米尔：
有趣的是，我的公司 Keyglee 是一家全国批发商，所以我可以从投资者的角度了解情况，了解交易量以及需求量。现在，有趣的是，当大基金购买大量房屋时，我的很多竞争对手，iBuyers，拥有一百或更多房屋的机构正在购买我的大部分竞争对手，这些房屋都集中在它们上。
他们说：“哦，这些小型的夫妻投资者正在购买修理脚蹼的人，他们没有付给我们足够的钱。他们关门的速度不够快，也没有多付钱。因此，让我们只关注这些机构。”他们也未能与这个像父母一样的小家伙建立或维持关系。我们的商业模式从未改变。
我们一直和这个小父母在一起，当你看看我们的交易量时，我正在寻找批发商，那里有一个批发商的墓地，因为他们都搞砸了，将业务转移到了尽管我们确实有所下滑，但我们有几个月的情况有点……我们必须调整和理解。但同样，由于我们灵活且能够调整，我们的销量已经回升，并且正在碾压它。
当凯西说这是我们的时代时，你可以看到你认识的人正在谈论的这种需求，这是我们的时代，那些了解这一点的人正在参与其中，他们正在实现这一目标。

戴夫：
好的。嗯，很棒的谈话。这真的很令人着迷。谢谢你带来亨利。詹姆斯，你给我们带来了什么？

詹姆斯：
我撤回了一篇文章，因为我认为查看这些类型的点击宝贝文章很重要，但《财富》杂志称，价格下降 20%，七个预测模型倾向于崩盘。以下是 13 年市场上其他 2023 款车型的发展情况。我喜欢这篇文章的原因是它为您提供了来自所有不同领域的良好视角。谈论的是富国银行、摩根大通，他们正在给出他们的预测。其中有穆迪分析公司和约翰·伯恩斯。
他们有他们的预测，Zillows 和 Redfins 也都在其中。在本文中，您可以点击每一篇文章并阅读他们对如何提出分析的观点。我不喜欢的一件事就是这种点击诱饵，对吗？人们试图让人们下载东西，下降了 20%。这就是恐惧。如果你真的读完整篇文章，就会发现只有两个人引用了这个数字。其中大多数的跌幅都在5-10%的范围内大幅下降。

戴夫：
我能猜猜这20%是谁吗？

詹姆斯：
是的。你认为是谁？

戴夫：
艾维·泽尔曼？

詹姆斯：
不，那不是其中之一。

戴夫：
艾维·泽尔曼和穆迪分析

詹姆斯：
其实不，不。穆迪不是。约翰伯恩斯是最消极的。实际上是22%。

戴夫：
是的，他们非常悲观。

詹姆斯：
是的。穆迪的支持率约为10%。

戴夫：
约翰·伯恩斯是个聪明人。

凯西：
他通常是对的。

詹姆斯：
我知道。

戴夫：
你可能想认真对待这个问题。

詹姆斯：
我可能会同意他的观点，因为有一项统计数据……有时我必须记住常识。那里有所有这些数据，有所有这些观点，就像亨利也说过的那样，这就像过山车一样，但有时只是直接的常识。上面写着 20% 的峰值到下降。
房价将回到 21 月 10 日的水平，下降 20%。到 2021 月底，降幅将达到 2021%，仍将保持在 2008 年的水平。这一切都与大规模的跑步有关。因此，看起来大部分成果都是在 XNUMX 年取得的。所以这篇文章真正提到的是我们不会进入 XNUMX 年，因为他们认为不会出现抵押贷款危机以及经济中发生的所有这些事情。他们只是认为一切都在倒退。
现在，我坚信这一点。我不认为我们会陷入混乱的 2008 年。2008 年是灯光熄灭的一年，我们都坐在黑暗中一年，我们如何才能恢复这种状态呢？这只会让你的东西变得泄气，而且你在 2021 年或 22 年购买的东西在出门的路上会有点伤害。但它会变得更好，你只需要进行调整。
我喜欢深入研究所有这些统计数据和所有这些预测的原因是我们正在将其纳入我们的承保中。如果我们不这样做，我们仍然可以非常安全地购买……预测市场可能会下跌一点并没有什么错，但你必须以明智的方式去做，因为我是一个积极的投资者，我不能被吓到。这是不现实的。
我想，20% 的下降中有很多，我们已经看到了很多这样的下降，我认为我们可能会比现在的情况再下降 5%，因为我们已经看到了这 10%。我知道在西雅图，我见过 20%，事实就是如此。但这让我可以继续购买。当我承保时，我可以将其纳入我的分析中，我正在研究事物。我会说，“好吧，如果我认为市场仍然有点风险，我就不会推动价值。”这并没有什么问题。您仍然可以购买这些产品并完成交易。
我认为投资者建立他们的个人想法非常重要。我认为与亨利、凯西和贾米尔不同的是，我们会以不同的方式购买。我们将以不同的方式开展业务，但我们正在根据我们所有的经验进行正确的研究，并将其融入到我们在特定市场中所做的事情中。
因为贾米尔在凤凰城，我在西雅图，这是不同的市场。我们也在做不同的事情。因此，您必须真正缩小范围，确定您想在这个转型市场中做什么？然后研究该信息，您就可以保护自己。现在有很多非常好的东西可以买。我真的不介意这些文章，因为它确实吓到了人们。我们购买了很多……我们购买了更多的房产，而且是不同类型的房产，但我们在过去 90 天内购买的房产数量比今年前 XNUMX 个月还要多。
这是完全不同的产品。但机会就在那里，作为投资者，你必须倾听每个人的意见，然后你必须对其进行解释，并真正弄清楚你想要做什么。其中之一是 Redfin，或者我认为是 Zillow，预测下降 0.1。因此，根据我对 iBuyers 的了解，我会选择相反的方向或他们推荐的任何内容。如果他们说 1%，我认为是 6% 到 20%。但我认为人们解释这些信息，然后将其融入到你自己的市场日常实践中，这一点非常重要。因为每个市场的情况都不同，你所做的事情正在发生变化。因此，仅仅因为房价可能下降 XNUMX%，这可能根本不会影响您。因此，只要真正关注这些新闻标题并深入研究即可。不要只关注可怕的点击

戴夫：
饵。是的，我的意思是，当谈到预测时，我觉得当你阅读这篇文章时，基本上应该考虑两件事。首先是人们预测的商业模式是什么？您是 Zillow、Redfin 还是抵押贷款银行家协会？因为你可能对以一种方式预测事物有既得利益。但我认为有很多非常有信誉的预测。对我来说，这一切都取决于抵押贷款利率。如果您认为抵押贷款利率将保持在 7% 以上，那么房价可能会下跌 20%。我个人认为抵押贷款利率不会保持那么高。
我认为，有一群不同的人说明年抵押贷款利率将达到高五、低六，然后你可能会看到个位数的下降。我个人属于那个阵营，我们可能都详细讨论过这个问题，但我认为这就是你看到这些差异化事物的重要原因。
因为如果抵押贷款利率保持在高位或达到 8% 至 20%，我认为就会出现 6.3% 左右的崩溃。但我们已经看到抵押贷款利率降至 XNUMX%。债券收益率继续下跌。如果他们保持现在的水平，明年的抵押贷款利率将达到五成。所以我认为这些都是你应该关注的事情。如果你想知道谁是正确的，只要看看抵押贷款利率，利率越高，崩溃的可能性就越大。最后还有什么想法吗？贾米尔、亨利、凯西？

凯西：
IMN 最后的想法是，在大多数地方，租房比拥有同一套房子便宜 30%。所以现在作为房东的基本面确实很强大。

戴夫：
是的。惊人的。我喜欢那个花絮。把它放到 Instagram 上。好的。非常感谢大家来到这里。我们很感激。我很开心。我们下次再见。
如果您正在收听此内容，我们始终感谢您的精彩评论或分享此内容。如果您也认为这是今年最好的演出之一，请在 Instagram 上或在街上告诉您认识的每个人。告诉大家这是最好的一集，他们应该去听。非常感谢大家的聆听。我们下次在市场上再见。
On The Market 由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建，由 Kailyn Bennett 制作，由 Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑，由 Pooja Jindal 进行研究，非常感谢整个 Bigger Pockets 团队。好吧，市场上的节目内容仅供参考。所有听众都应独立验证数据点、观点和投资策略。