毫无疑问,您已经听说过利率大幅上涨。自 2022 年初以来,我们生活的各个方面的利率都在上升。过去 20 个月里,CD、储蓄账户、汽车贷款和信用卡的利率都大幅上涨。
从人们买房到 商业地产 苦苦挣扎的利率对房地产投资者产生了重大影响。随着利率的上升,我们听说即将到来的房地产崩盘将摧毁房地产市场。我来这里不是为了谈论这种潜在的崩溃,因为我认为它不会发生。
HELOC 的利率也有所增加。根据 Bankrate,从 4.24 年 2022 月的平均 10% 上升到 2023 年 11 月的略高于 2022%。在如此短的时间内,这是一个大幅增长。自 XNUMX 年初以来,美联储已加息 XNUMX 次,使得 HELOC 的吸引力大不如前。
在这里,我将概述高利率对 HELOC 的影响。除了较高的利率之外,房地产投资者还需要考虑几件事。
什么是 HELOC?
A HELOC 代表房屋净值信用额度。如果您拥有房屋净值,业主可以从大多数贷方获得循环信贷额度。 HELOC 类似于信用卡,您可以反复使用。每次付款时,您都有更多可以使用的信用额度。
大多数 HELOC 都有浮动利率。如果您拥有 HELOC 超过两年,您会发现比率从 3% 到 5% 一直到 8% 到 10% 的范围。
一些贷方提供固定利率,允许您锁定特定时期的利率。固定利率可能不是最好的选择,因为目前利率很高,但如果您认为利率将继续上升,则绝对值得考虑。
可用房屋净值
根据 CNBC截至 30 年 2023 月,美国人拥有 200,000 万亿美元的房屋净值,相当于每个房主可动用的净值约为 80 万美元。大多数贷方提供 XNUMX% 的贷款价值比 (LTV)比 HELOC。虽然您可能无法动用房屋的全部净值,但您仍然有可能获得接近六位数的资金。
对于人们来说,这是一大笔钱可以利用。事实上,如果您是房地产投资者或想要开始购买房地产,使用 HELOC 可能是一个很好的方法 扩大您的房地产投资组合 在使用时 公平 放在家里,并将现金留在口袋里。
由于房屋净值金额大且利率高,可能很容易进行大量购买而无法付款,因此谨慎使用 HELOC 很重要。我并不主张让 HELOC 像信用卡一样使用。然而,如果您使用 HELOC,我的建议是购买一些可以产生收入的东西,随着时间的推移可以偿还 HELOC:更多的房地产。
高利率对 HELOC 的影响
收紧条款
对于贷方(通常是本地贷方)来说,提供 90% 或更高的 HELOC LTV 并非闻所未闻。事实上,就在两年前,我看到一些贷方的 LTV 为 95% 到 100%。更高的 LTV 为您提供了更多的借贷能力。
一些贷款机构甚至为 HELOC 提供只付利息的选择。许多贷方还提供介绍性利率。其中一些在六个月内利率低至 0.99%,以吸引您使用它们作为贷款人。
然而,由于利率上升,贷方收紧了条款。大多数贷方不再提供只付利息的选择,并且他们已将 LTV 降低至 80%。一些贷方甚至完全取消了介绍利率期。还有其他贷方根本不提供 HELOC 选项。
HELOC 因贷方而异,这些只是概括。如果您想获得 HELOC,请联系三到七个不同的贷款机构并权衡所有选择。
借贷成本和每月还款额增加
我们将在下一节中查看一个示例,但我想提一下,HELOC 的利率较高意味着使用 HELOC(或任何信贷)的成本会更高。
当您希望获得 HELOC 时,请记住,这不像典型的每月付款方式那样固定 抵押 或汽车贷款。它就像信用卡一样,每个月都会根据未偿余额而变化。
除了未偿还余额每月可能发生变化之外,利率波动还可能影响还款金额并增加借贷成本。您的每月付款可能会增加或减少,但在寻找下一个房产时需要记住利息成本。
负担能力因素
HELOC 的价格比两年前还要低,但这并不意味着它们不再是一种选择。它只是意味着考虑利息的变化。显然,较高的利率意味着您要支付更多的利息。
以下是利率上升如何影响 HELOC 的示例。假设您拥有一台价值 100,000 美元的 HELOC。如果您使用 HELOC 作为单户住宅的首付,并需要借入 50,000 美元用于首付和成交费用,那么在 2022 年初,您的利率为 4.25%。
因此,到 2022 年初,这些数字是:
- 平衡: $50,000
- 利率: 4.25%
- 年付利息: $2,125
然后,到 2023 年末,这些数字是:
- 平衡: $50,000
- 利率: 10%
- 年利息支付: $5,000
利息支付每年将增加近 3,000 美元,即每月约 240 美元。
无论如何,这并不意味着这个例子会破坏交易。这只是意味着这项投资的现金流将比两年前更少。
当然,如果您使用的资金超过50,000美元,利率的上涨可能意味着您将无力承担投资房产的费用。当我承保时 多家庭 和 自建仓储 交易时,我倾向于保守。我通常会稍微提高利率以考虑利率的变化。一般来说,保守承保是一个好习惯。
对房屋净值的影响
我们看到一些市场和资产类别因高利率而受到股市打击。例如,德克萨斯州奥斯汀的房价中位数;盐湖城;西雅图;爱达荷州博伊西的价值下降了 3% 至 5%。这是由于需求下降。房产在市场上停留的时间更长,卖家也提供了多年来从未见过的优惠。
当房屋价值下降时,资产净值也会下降。虽然这不是一个大问题,但在寻找 HELOC 时需要注意这一点。考虑到上述百分比,这意味着价值 600,000 美元的房屋将减少约 25,000 美元,从而降低您可以通过 HELOC 获得的金额。
浮动利率和固定利率
如果您只是想获得 HELOC,利率约为 10%。浮动利率在 HELOC 贷方中最为常见。 HELOC 的好消息是,当利率确实下降时,HELOC 的利率也会下降。
然而,仅仅因为它是可变利率并不总是意味着一旦美联储做出改变它就会增加。一些贷方会每月、每季度或每年更改利率。询问贷方利率多久变化一次很重要。
对于固定利率 HELOC,您将被锁定在申请 HELOC 时向您提供的利率。然而,当利率回落时,您的利率可能会高于当时市场提供的利率。
请咨询贷方,了解利率将被锁定多长时间。可能不是整个提款期。此外,当利率下降时,您也许可以为 HELOC 再融资,这样您就不会总是被锁定在较高的利率上。
最后的思考
您可能想知道为什么利率如此高时还要使用 HELOC。虽然利率影响了 HELOC,但请考虑替代方案:
- 你有资本投资房地产吗?
- 您想使用信用卡支付 20% 以上的利率或接近 30% 的预借现金费用吗?
- 你在用吗? 硬贷款人 每次提供 10% 的利息和几个积分?
- 您想等到利率回落吗?
- HELOC 如何仍能帮助我扩展我的投资组合?
对我来说,较高的利率并不是一个大问题,因为我购买的是现金流量房产,可以偿还 HELOC 余额,并允许我开始在房产中建立股本。它帮助我购买了几处房产,如果我只为它们存钱,我将无法购买这些房产。
如果使用得当,HELOC 是扩大房地产投资组合的非常强大的策略。无论利率如何变化,它们都使我们能够扩大投资组合。
如果我现在可以以更高的利率购买房产,那就意味着当利率下降时,房产将有更好的现金流。我懂了 HELOC 是一个很棒的工具 帮助我实现我的最终目标。
考虑您的所有选择,并为您、您的家人和您的企业做出最佳决定。
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