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你能在任何市场获胜吗?
任何经验丰富的房地产投资者都不会否认跟上宏观和微观市场状况的重要性。忽略其中任何一个,你就没有真正的机会。
话虽如此,最近有关市场低迷的讨论已经吞噬了常青的建议。因此,对于经过验证的策略、原则和工具,人们似乎没有说得足够多。
为什么这很重要?正是这些策略对于在任何市场取得成功都具有无价的价值,无论是:
- 最大化您的利润
- 减少管理租金所花费的精力并减轻压力
- 简化系统和流程以节省时间
- 通过提前准备来预测问题或障碍
了解不断变化的市场对于您的投资组合的成功至关重要,但您现在可以做很多事情来帮助您成为更成功的投资者,无论市场走向如何。
在开始之前,我们先来讨论一下我们不会讨论的内容。
除了明显的提示(我知道,您已经阅读了十亿篇有关这些的文章,并且您已经厌倦了)之外,还包括:
- 考虑您当地的市场
- 维护财产
- 选择合适的房产
如果您正在寻找类似的一般性、无聊的技巧,那么我很抱歉让您失望了,但是您可以在 BiggerPockets 上阅读很多其他文章来涵盖这些内容。
相反,下面我们将讨论一些不太明显的更具创意(但仍然是常青)的技巧。有些人可能会这么做,但我之所以把它们包括在内,是因为我觉得这个话题经常被忽视。
如果您是一位经验丰富的投资者,您肯定听说过我之前要介绍的一些技巧,但我的目标是为您提供一些新的、可操作的东西,您可以随身携带,以实际改善您的业务,无论如何你投资很久了。
准备好?让我们来谈谈它。
1. 扩大您的人脉机会,不仅仅是代理商和投资者
作为房地产投资者,与能够为您的交易提供资金或成为项目合作伙伴的其他投资者建立联系的价值是显而易见的。
与当地代理商联系,他们可以为您找到您愿意投资的交易,这也很简单,而且您可能已经做过了。
您可能已经尝试或积极参与本地社交活动和团体。
但我发现投资者有时没有充分利用的一个领域是与其他当地专业人士的联系,例如:
- 头衔公司/官员
- 承包商
- 贷款官员
根据您进行的交易类型,还有许多其他人在买卖房地产的过程中发挥着至关重要的作用,您可以从中受益。
也不要对此感到害羞。这些是互惠互利的关系,可以并且将会为您带来交易和业务。
2. 将空置率纳入管理费用
处理空缺只是管理租赁物业的一部分。如果您已经玩了一段时间,您就会知道这一点。然而,房东处理空缺的方式可能会有很大差异。
您能做的最重要的事情是确保您为职位空缺预留了资金,这样您就可以立即扭转局面,并且:
- 推销房产
- 完成检查
- 清洁设备
一切都不必担心它会影响您当月的利润。
最常见的数字是每月总租金的 5-15%,其中 10% 是针对空缺的传统观点。但是,您需要根据您的市场和您租赁的房产类型等因素确定最适合您的数字。
有些房东根本不喜欢把任何东西放在一边,在某些情况下会使用信用额度(LOC)来处理意外费用。然而,这是有风险的,需要妥善处理,以免产生额外的债务。
3.找到一家符合您风格的优秀物业管理公司
如果您是房地产投资新手,与物业管理公司签约可以每月节省数百个小时并提高您的理智。
然而,如果您是一位经验丰富的投资者,您可能在一家物业管理公司经历过一次糟糕的经历,然后放弃了它们,并且再也没有尝试过。
雇用物业经理的问题在于,他们就像您企业中的任何其他合作伙伴一样:您需要很好地配合。如果你不这样做,它就不起作用。
并非所有物业管理企业的运营方式都相同。有些公司会有适合你的流程,而你可能会与其他公司发生冲突。
此外,每个物业管理公司都是由人经营的。有些人你会很喜欢,有些人则不会。
你应该继续阅读 如何找到适合您的物业经理 在尝试一些之前,花一些时间了解您应该寻找什么。
4. 全面筛选租户,不要害怕拒绝某人
有时,你必须接受你能得到的东西。我明白了。然而,在许多市场中,您可以而且可能应该在选择租户时比通常更加挑剔。
更好的租户将在租赁过程中为您节省大量时间和金钱。它们会减少电话、问题和更多时间。
可能值得比平常多等待一段时间,看看是否能找到更合适的人。
确保进行全面的背景调查,而不仅仅是犯罪背景和信用报告。使用 TransUnion 等服务 智能移动® 提供对独特报告的访问,例如:
- 驱逐历史
- 收入洞察
- 居民评分系统
这样做可以让您更全面地了解该申请人是否适合,从长远来看,可以减少租户问题。
5. 扩展您的工具带以包括创意融资工具
如果您已经涉足创意融资,您就会知道有多种方法可以在典型流程之外找到并进行有利可图的交易。
当市场发生变化时,以前有效的方法可能不再有效(或在一段时间内)。某些类型的交易是每个市场的支柱,但它们有多热门则是另一回事了。不过,根据市场状况,您可能希望完全远离其他一些产品。
例如,短期租赁并不总是很热门。修复和翻转也不是,具体取决于您通常进行的交易类型和您的市场。
为了帮助解决这个问题,并让您根据您的需求找到更多有意义的交易(并找到方法来获得您原本无法获得的房产),您有时可以使用创意融资。
这包括多种策略,例如:
- 卖方融资
- 受制于
- 某些混合方法
创意融资是一个完全不同的野兽,因此这里没有足够的空间来深入探讨细节。不过,你可以从这个开始 刊文.
6. 尽可能多地系统化你的流程
您需要以各种可能的方式努力简化和系统化您的流程。这包括您如何:
- 选择要投资的房产
- 翻新您的房产
- 管理您的财产
- 收取租金
- 还有更多
节省时间就是节省金钱,您的利润越多,您就越有可能使特定交易和财产获利。
系统化的另一个好处是什么?你可以教一个团队。
如果你有几十个门,而你的团队中仍然只有一名 VA,那么你可能把事情藏得太深了。
系统化可以节省您的时间和金钱,甚至可以让您更轻松地将业务范围扩展到更多市场。
7.投资物业管理软件
我知道,如果您已经这样做了一段时间,那么对流程的任何更改都会感觉就像钉在黑板上一样。我确信百视达在拒绝以 50 万美元收购 Netflix 时也有同样的感受。
我的观点是什么?改变几乎总是令人不舒服,但适应对于生存是必要的。过去二十年来,投资组合和物业管理流程最大的升级之一是什么?物业管理软件。
电子表格和记事本的时代已经一去不复返了,取而代之的是精简、集中和简化的系统,这些系统可以:
- 一切都更容易定位和跟踪
- 各种任务比以前花费的时间更少
- 事半功倍
并非每个物业管理工具都是一样的,但大多数工具都会以各种有用的方式和领域为您提供帮助,例如:
- 租金收取和滞纳金
- 挂牌、筛选、租赁
- 维护和租户沟通
- 还有更多
结论
伟大的工具、资源和智慧的数量是无限的。如果您知道如何发挥作用,您确实可以在任何市场上取得成功。
有些因素是我们无法控制的,但通过构建您的工具箱,您将有更多机会以适合您的方式构建成功的投资组合。
在与数千名房东交谈后,我们在 DoorLoop 发现最好的工具之一就是知识和信息,无论是了解房东-租客法律、如何正确驱逐租客,还是获取表格、清单等文件,应用程序。
这就是为什么我们整理了一个 所有资源 zip 文件,包含我们所有最好的清单、模板和其他资源. 这包括:
- 一系列清单,例如公寓维护清单、深度清洁清单、销售和谈判清单以及 HOA 审计清单
- 每个州的租赁协议和租赁表格
- 房东推荐信、介绍信、终止信
- 会计科目表模板
- 一份住宅物业调查问卷,了解您的租户的满意度以及您可以改进的地方
- 保证金退还信
- 还有更多
我知道,在任何市场上成为一名成功的房地产投资者都是一个很高的要求。但您从未像现在这样有更多机会获得更好的信息。充分利用一切,不要害怕向其他投资者寻求建议和指导。
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BiggerPockets 的注释: 这些是作者撰写的观点,并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/tips-and-tools-for-real-estate-investors
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