最近,房地产市场出现了几个非凡的里程碑,这些里程碑放在一起似乎没有任何意义。
首先,平均 5 年 ARM 跌破8% 自1990世纪XNUMX年代中期以来首次。 (截至本文撰写之日,30 年期固定抵押贷款利率仅略低于此数字,为 7.946%。)
通常情况下,人们会认为,如果利率在 18 个月内翻倍以上,房地产市场就会遭受重创。
好吧,这个市场没有什么是正常的,因为这一预测可能是错误的。事实上,7月份,全国房价摆脱了短暂的“低迷”,并再次同比上涨。 根据凯斯希勒指数2023年310.16月,该指数为307.14,高于2022年308.3月的2022(XNUMX年XNUMX月的XNUMX是之前的峰值)。 “衰退”(如果你可以这么称呼的话)看起来像这样:
全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据显示,截至今年 9 月份,销售价格上涨 同比增长2.8%,房屋中位价为 394,300 美元。价格下跌时期(至少到目前为止) 寿命异常短暂.
当然,应该指出的是,这些只是名义价格。按实际价值计算(即根据通货膨胀进行调整后),房地产价格下跌幅度更大。如果我们使用 通货膨胀计算器,到 0.91 年初,今天一美元的价值仅为 2022 美元左右。因此,以实际价值计算,自利率开始上涨以来,房地产已下跌近 10%。
即便如此,考虑到目前的利率水平,房地产价格的坚挺仍然令人惊讶。
市场为何没有崩盘?或者有吗?
去年XNUMX月, 我预测 房地产市场不会崩溃有多种原因,包括稳健的贷款实践、总体通胀、住房短缺,尤其是大量低利率、固定利率的房主。正如我所说:
“与[2008]金融危机之前的几年相比,现在的可调整利率抵押贷款数量减少了。正如《金融武士》指出的那样,4.7 年发放的抵押贷款中只有 2021% 是可调利率抵押贷款!其余的都是固定利率……”
“我的个人住房抵押贷款利率为 3%,30 年期固定利率。显然,我永远不会再融资。事实上,现在很多人都拥有令人难以置信的低息贷款,期限为 30 年。”
这造成了一个 卖家罢工,很少有人愿意出售并放弃那些优惠的固定利率来购买抵押贷款利率为 8% 的新房。
(顺便说一句,如果您的抵押贷款低于 4%,您几乎肯定不应该出售。如果您必须搬家,请将您当前的房屋出租出去,然后在您要搬到的地方租房,如果那里买的房子不适合的话)合理。)
房地产市场一开始的冰霜已经变成了深度冻结。看看号码就知道了 现有房屋已售出:
这就是我们在大衰退期间看到的销售活动类型(显然不是价格)。
据美国全国广播公司报道, 现有房屋销售 “2.0 月份经季节调整后的年增长率为 3.96 万,较 15.4 月份下降 2022%。销售额同比下降 XNUMX%。”但如果你回到 XNUMX 年 XNUMX 月,现有房屋销售量下降了三分之一以上。
从3.2年3.3月到2022年2023月,供应月数从2021个月增加到XNUMX个月(XNUMX年仅为XNUMX个月左右)。尽管出售的房屋数量很多,但这种情况还是发生了 从地板上掉下来.
现有待售房屋库存为 1.1 万套,低于 1.25 年中期的近 2022 万套。(在 4 年经济大衰退最严重的时期,这一数字曾短暂超过 2008 万套。)
鉴于无法再融资,我们最近一直在出售一些房产以筹集额外资金。几个月前,虽然市场不热,但我们通常还是在一两周内就签约了这些房子。现在,几乎完全安静了。我们听说这是一种常见的经历,至少在我所在的地方是这样。
这很可能至少部分是由于潜在买家的心理因素造成的。由于利率达到或接近 8%,许多买家希望至少等待一个月左右,看看利率是否会回落。这是我在利率首次达到 6% 时的经历。但这只是一种感觉,并不确定。就像尽管美联储表示利率会从现在开始下降并不确定一样 将“暂停”未来的加息.
我们去哪?
美联储主席杰罗姆·鲍威尔最近表示,美国当前的财政路径是“不可持续的。” 和 和平时期(嗯,某种程度上)赤字创历史新高 高利率需要支付越来越高的利息,必须相对较快地给予一些东西。
高物价和高利率的结合使得 住房负担不起 美国历史上从未有过这样的情况。 2022 年底的一项分析(当时利率接近 6%) 总结,“房价必须下降40%以上”,住房才能再次变得可负担。希望只是利率下降。
经济预测并没有特别好的记录。但无论如何,NAR 预计抵押贷款利率将会回升 明年 6%。另一方面,德意志银行 几乎肯定会出现经济衰退.
就我个人而言,我很难想象我们如何在不遭受至少一些经济痛苦的情况下摆脱困境。但你永远无法确定。
底线
目前,最重要的是要了解这个市场缺乏流动性。很少有人需要出售。所以,在大多数情况下,他们不这样做。
如果您需要出售以筹集资金,请不要拖延,因为您的房产可能需要一段时间才能搬家。提供融资优惠也是明智之举。
再融资基本上是不可能的,因此 BRRRR响铃 是非常困难的,尽管肯定仍然存在交易机会。通过翻转,预计持有期会更长,明智的做法是脱颖而出,即真正让房子流行起来。
出于对这个世界上一切美好事物的热爱,如果您在 2022 年中期之前有固定抵押贷款,请紧紧抓住它!
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