以 0 美元首付、0% 利息的创意方式购买出租房产

亨利：
欢迎来到 BiggerPockets 播客，节目 868。大家最近怎么样？我是主持人亨利·华盛顿，我和房地产界的坏小子罗布·阿巴索洛先生一起来到这里。我的朋友怎么了？

抢：
没错，就是房地产的坏孩子和寿星。

亨利：
生日快乐！你今年多大？

抢：
我今年 34 岁。所以我想，如果我们在节目开始时让你告诉我你最喜欢我的 34 件事，那就太好了。

亨利：
是的。从清单开始，我最喜欢 Rob 的第 34 件事是他不会让我做所有 34 件事。

抢：
不，不，我不会让你这么做，但我们今天确实有一场杀手秀，我们将与两位投资者 Dedric 和 Krystal Polite 交谈，他们的名字非常好，但他们’我们在北卡罗来纳州、弗吉尼亚州和马萨诸塞州也是活跃的投资者。他们也恰好是 A&E 的 50/50 Flip 的明星。今天我们将讨论他们如何利用房地产业务来为其他利润丰厚的业务提供资金。所以请继续关注。

亨利：
我们还将讨论他们如何在这个更加不稳定、风险更大的市场中调整其房地产业务。我喜欢称其为接受辩护所提供的，我们甚至得到了一些关于配偶如何共同努力的建议。

抢：
今年我们将尝试的新举措是将每个人最喜欢的节目放入每集结尾的一个片段中，《Seeing Greene》。在这次采访之后，大卫·格林和我将回答听众关于私人资金的问题，以及它是否是您第一次投资的好工具。
话不多说，让我们引入 Dedric 和 Krystal Polite。 Dedric，据我们了解，您才是真正对房地产感兴趣的人。你是什​​么时候进入游戏的？

戴德里克：
我在2001年进入房地产行业。我读了《富爸爸穷爸爸》，并在2007年买了我的第一套房子。

亨利：
我当时想，“富爸爸穷爸爸。那是什么？”

戴德里克：
没错。

亨利：
这是我应该把它放在我的阅读清单上的东西吗？

戴德里克：
是的。嗯，这实际上可以追溯到 90 世纪 XNUMX 年代的 Carleton Sheets。我妈妈订购了一部电视广告片。她是在深夜看到的。当我十几岁的时候，我会观看这些 VHS 录像带，并梦想着小时候的豪华汽车、豪宅和房地产财富。我从来没有想过我自己能真正实现它，因为当时它太牵强了，但那就是种子被种下的时候。

抢：
太棒了。 Krystal，你是如何认同 Dedric 成为房地产投资者的愿景的？

克里斯塔尔：
我是怎么上船的？我厌倦了听他谈论我是如何加入的。当我见到他时，他的房子里除了书籍、录像带和房地产磁带之外什么都没有，他谈到有一天要进入房地产行业，而且他一直在谈论它。快进地说，我想，“听着，我是一个实干家，所以如果你要继续谈论它，我们就会这样做。”他说：“好吧，是的，我们要开始讨论了。”然后就什么也没有了，就像沉默一样。于是我就跳进去了。如果你要让我读书之类的，那么我们就在那时做。

抢：
我很好奇，在你们婚姻和事业的这个阶段，你们对每一笔房地产交易都非常了解吗？因为我的妻子会查看我的日历，然后她会说：“嘿，你今天要关闭一栋房子吗？”我说：“是的，我忘了告诉你我买了房子。”她说：“谢谢你让我知道。”你们怎么样？你们知道吗，很了解吗？

戴德里克：
是的，我是说，我们是合作伙伴。因此，她负责业务的营销、品牌和人事方面。我负责收购、处置、融资等等。因此，我们对房地产企业中发生的一切都非常了解。

克里斯塔尔：
我想说的是，在批发方面，没有那么多。所以我并没有真正关注整个公司的大量批发交易。我对我们所有的买入和持有更感兴趣。因此，如果这是我们要长期持有的东西，那么这就是我希望收到的通知。这就是我想知道的。很多批发交易，我真的不知道，直到他说，“哦，是的，我得去存这张支票。”或者，“哦，嘿，是的，我们这周批发了几笔交易。”

亨利：
是的，我不想让我的妻子看到这一集。昨天我们成交了我们正在出售的一栋房子，她说：“我不知道我们买了它。所以这就是新闻。”但说实话，如果没有她的支持，从投资的角度来看，我根本不会达到现在的水平。只是她不再像以前那样参与日常事务了。
但我经常看到很多在房地产领域取得巨大成功的人之所以如此，是因为他们之间的基础关系和彼此之间的信任。所以你谈到了你的角色是什么。你能说得更详细一点吗？那么你们每个人在自己的企业中都在做什么呢？

戴德里克：
所以从高层次来看，她是有远见的人，我是整合者。她是一位连续创业者，她提出了一个愿景，而我的工作就是去执行它。所以当你去看战略和战术时，例如，我们所有的买入和持有，克里斯托的过度物业管理。我们最初是自我管理的，现在我们的租赁物业、公寓、活动房屋公园以及短期租赁、Airbnb 都有她管理的经理。而我这边，则负责收购、处置和融资。

抢：
好吧，实际上，您认为您可以告诉我们对于国内可能不熟悉这些术语的人来说，获取和处置之间有什么区别吗？

戴德里克：
哦耶。因此，收购就是购买财产。它实际上是收购它，签订合同，最后完成它。这就是收购，然后处置就是出售。所以，从字面上看，如果你要进行修复和翻转，那就是在出售房产。或者，如果您正在实施先租后买或其他创意策略，或者出租它，这就是配置。

抢：
很酷。所以你处理它的那一面。那么是否有过向 Krystal 的移交，或者她只是在战略方面？

戴德里克：
嗯，我们有一个团队。因此，我负责监督我们的采购经理和处置经理。进而-

克里斯塔尔：
我真的负责营销并监督谁在处理什么营销，因为这取决于我们当时想买什么，对吗？因此，我们的营销将如何受到影响取决于市场的情况。所以我处理这方面的事情。

亨利：
询问朋友，您认为目前哪种营销效果最好？

抢：
请详细地告诉我们。

克里斯塔尔：
问一位朋友，现在什么是有效的，我会说，因为市场的发展情况，我们发现很多创造性的融资交易是让我们留在游戏中的原因。所以，是的，我们确实修理和翻转房屋。不，我们现在不这样做，因为我们没有疯。现在赚钱的人，建筑队，批发商。所以对我们来说，更多的是创造性的融资。我们的目标是白银群体，我们喜欢称之为个人白银群体。这就是我们现在留在游戏中的原因。

抢：
什么是白银段？这是一个具体的——

戴德里克：
这些人都是 65 岁以上的老年人。我们知道，自新冠疫情爆发以来的过去三年里，无论您是否对房屋进行过任何维修，全国范围内的市场都上涨了 50%。因此，对于投资者来说，无论你是新投资者还是经验丰富的投资者，想要获得交易都是一个极其艰难的市场。
因此，这就是为什么当 Krystal 提到创意融资时，这是一种你可以为卖家提供零售服务的方式，甚至比零售更多，如果他们能够随着时间的推移接受付款，而不是如果你是批发商、炒货商，而你只是来的话70% 的 ARV 减去修复后，您会受到严重打击，感到沮丧。这就是我们能够实现转型并始终如一地完成交易的方式。

克里斯塔尔：
是的，我们都知道现在市场上有房子。他们没有动。因此，现在是一个很好的时机，甚至可以向那些加入 MLS 的人说：“嘿，听着，你的房子已经闲置了 200 天了。让我们想一些更有创意的事情吧。”

亨利：
所以我听到了一些事情。我听到你谈论买入并持有。我听说你谈论创意金融。我听说你谈论修复和翻转。我听说你谈论批发。您能为我们描绘一下您的业务是什么样子吗？你的营销交易进来了，然后你正在处理它们，但整个业务是什么样的？你在干什么？

戴德里克：
因此，我们相信多种收入来源的投资方法。如果您只是批发商，那么您的工具带中只有一种工具。我们喜欢批发。这实际上就是我们进入这个行业的方式，因为我们刚开始时没有很多钱，但你必须了解多种策略，因为如果批发不适合特定情况怎么办？有修复和翻转。所以我们批发，我们也修复和翻转。我们也买入并持有。
此外，我们还做 Airbnb 或短期租赁，因为我们发现很多单户租赁的现金流很少，每月 3、400 美元。但如果我们采取短期租赁策略，我们可以从一套房子每月获得 1,000 到 2,000 美元的现金流。因此，我们将很多单户租赁转变为短期租赁。
除此之外，分层的创意融资使我们能够获得更多的潜在客户，因为我们都知道，99% 的批发价报价都不会被接受。但是，当您可以向他们提供零售服务，然后创造性地构建条款时，您将达成更多交易。

亨利：
因此，如果我错了，请纠正我，您有一个由 Krystal 负责的营销部门，并且该营销部门正在为多种类型的配置带来潜在客户。然后你们将评估这些潜在客户，然后可能会根据您如何为该潜在客户提供服务而提出一对多的报价。然后，您将根据这些策略来处置该潜在客户或将其货币化。

戴德里克：
你明白了，亨利。你说对了。每个人、每个卖家都会收到两个报价，有时甚至三个或更多报价。他们将获得现金报价，他们将获得创意融资报价，也许还有另一种类型的创意融资报价。因此，这使我们能够完成更多的交易，而不仅仅是只做一招小马，批发、修复和翻转。

克里斯塔尔：
随着时间的推移，我们了解到了这一点。我们了解到，当我引入大量潜在客户时，当 Dedric 从事营销工作时，他们并没有下降，而且很多人都没有参与这些批发交易。我说，“听着，我做了太多工作，无法找到这些线索。我需要你关闭其中一些线索。”所以我有-

戴德里克：
更多。

克里斯塔尔：
更多。所以我不得不告诉他，“听着，你必须磨练创意融资。”所以我告诉他，“从现在开始，所有潜在客户都会得到两个报价。我不在乎那是什么。”从那时起，我想说，我们的投资组合中至少 98% 的结构都是创造性的。

亨利：
那太棒了，绝对棒极了。我的一位导师称这是尊重他的领导。他觉得，除非你用尽一切可能的选择来帮助带来这一线索的人，以实现这一目标，否则线索不会得到尊重。
这个想法是，如果你不能有效地提供所有你能提供的解决方案来尝试帮助那个人在这种情况下，那么你就是在浪费你的营销资金和精力，这样A，它就会为那个人提供适当的帮助。需要它的人，B，它也可以让你建立你的业务。
我认为在这个行业很多时候，人们在被教导如何寻找交易之前就被教导了退出策略。你经常听到这样的话，我要成为一名炒房者，我要成为一名房东，或者我要成为一名短期出租房东。真正重要的是你能找到一笔好交易，然后你能通过这笔交易获利吗？
事实上，如果您找到这笔交易，您就能够以对您和您的企业最有意义的方式将其货币化。但是，工具带中拥有更多工具可以让您成为更高效的勤杂工。我喜欢它。

抢：
显然，Dedric 和 Krystal 已经磨练了寻找交易和货币化交易的艺术，我们将在休息后详细介绍他们如何做到这一点的细节。

亨利：
欢迎回来，Dedric 和 Krystal Polite 刚刚分享了他们高度多元化的投资组合方法。现在让我们回顾一下他们如何为其中一些交易提供融资，有时甚至以 0% 的利率融资。

抢：
我喜欢它。是的，它真的很聪明。您在这里多次提到了创意金融，这显然是非常规地购买房屋的想法，通常不使用银行。因此，当您进行此类交易时，显然您是在向买家展示批发现金价格，这显然会在他们问“等等，您想要多少钱”时产生一点冲击效果。给我这个？”

克里斯塔尔：
权利。

戴德里克：
“滚出我的房子。不，”这是他们通常说的。

抢：
确切地。然后，当您展示其创意金融方面时，我想需要对这些类型的潜在客户进行一些教育才能使该潜在客户到达终点线。

戴德里克：
有一定的教育。所以你通常的结构是，假设这是一栋价值 250,000 美元的房子，你作为修理和翻转或房东，你会说，“好吧，好吧，根据最高允许报价公式，我需要为此支付 120 美元，使这笔交易有意义。”除非他们陷入绝境，否则他们不会接受120，对吗？
“好的，卖家先生或卖家女士，我可以给你 250,000 万美元买下这处房产。你没有抵押贷款。没有留置权，对吗？这就是我们构建它的方式。我会给你 10,000 美元首付。余额为 240。我们要做的是开一张期票和一份信托契约或抵押贷款，在接下来的 1,000 到 5 年里，我每月向您支付 10 美元。听上去怎么样？”
“哦，这很有趣。我不知道你能做到这一点。”
“是啊，很简单。”这就开启了对话，然后你再次教育他们，这是一次顺利的交易。

亨利：
当您这样表述时，有时是否会将其表述为 100% 本金还清？

戴德里克：
好问题。所以，当我们第一次提出它时，我们并没有提到兴趣。我们只说付款。我们已经制定了很多交易，其中只有 3% 到 5% 的首付，有时甚至更低，然后每月付款，0% 利息，因为有些卖家甚至不关心利息。他们会说，“看，我当房东已经 30 年了。我已经还清了这笔财产。我已经把橙子里的汁都榨干了。现在你又给我咬了一口橙子，因为你要给我付款。我只关心收入来源。”
所以我们经历了很多。有时他们会说，“哦，那么利率呢？”我们会说：“好吧，我们将协商利率。”这样他们会赚得更多。

抢：
现在，您提到这些房屋已经还清，这对我来说很有趣，您能够达成这些交易。我想这是因为你要选择白银部分。一般来说，老一代人拥有高净值或已还清的抵押贷款。这就是为什么您会收到如此多此类已还清抵押贷款的潜在客户吗？

克里斯塔尔：
是的。

戴德里克：
是的。这就是我们关注的重点。我们追求有偿、无留置权、免费且清晰。再说一次，这些人中的大多数都是疲惫的房东，他们拥有这些房产已有 10 年、20 年、30 年、40 年。他们厌倦了当房东。他们已经还清了。他们已经让孩子读完了大学。他们70、80岁了。他们不再追逐房客和厕所，但他们已经习惯靠这种收入来源生活。因此，如果您可以继续为他们保留收入，但他们不会遇到管理问题，因为您现在拥有该房产，那么这是一个美好的双赢局面。

克里斯塔尔：
是的，他们现在关心的通常就是持续的收入流。

抢：
因此，如果我没听错的话，我的意思是，显然，这是创意金融，但我们正在谈论的其中的利基市场只是直销金融交易，对吗？业主在这里充当银行的角色。

戴德里克：
是的。再说一遍，我们已经完成了 subject-to，但这是一个更复杂的高级事务。我们更喜欢卖方融资。它更干净，更容易做。

抢：
是的，我刚刚在休斯顿做了一笔卖家融资交易，业主已经还清了这笔钱。他不想缴纳资本利得税，他把它卖给我……他想要 5% 的利息，我告诉他……他是一名投资者，我当时想，“听着，作为一名投资者，你知道这笔交易在 5% 的情况下会亏损，但在 3% 的情况下我会赚一点钱，我会做这笔交易。”他说：“好吧，当然。”他实在是没有什么可以立足的腿。非常简单的交易，去了产权公司，他们做了文书工作，奇怪的是，这是我做过的最简单的交易。

克里斯塔尔：
是啊。

戴德里克：
是的，如果你想一想，人们习惯了付款。想想你的手机，当你去买一部新 iPhone 时，你不会花 1,500 美元。他们会说，“我们可以升级您并将其添加到您的计划中，在接下来的 35 个月内每月只需 XNUMX 美元。”房屋也是如此，您只需随着时间的推移构建付款结构即可。

克里斯塔尔：
对我们来说，最棒的一点是我们不用付首付。因此，当我们告诉人们，“听着，我们不会从自己的口袋里掏钱，任何真正的交易。我们真的不知道。我们甚至引入了私人投资者。”

戴德里克：
为首付款和成交费用提供资金。

克里斯塔尔：
是啊。

戴德里克：
所以很多时候我们因为购买这些交易而获得报酬，因为我们以如此优惠的价格和条件获得它们。

抢：
现在，如果我理解正确的话，多年来你们已经根据市场状况改变了策略。过去几年市场状况如何影响您的业务转型？

戴德里克：
我们开始做批发。该策略是进行批发，以获得资金来购买租赁房产并建立投资组合。然后电视节目来了，他们说，“嘿，我们想为你们做一个电视节目。你真是个宅男。”我们会说：“不，我们不是炒房者。我们是买入并持有的投资者。”所以他们就像，“好吧。好吧，我们只是想录下你所做的事情。”
因为市场如此火热，我们开始炒房，在这个过程中，我们从导师那里学到了卖方融资，这为我们打开了一个全新的世界，我们能够购买数百万美元的单户住宅，通过卖方融资的小型公寓楼、移动房屋公园。这就是我们建立业务的方式。

克里斯塔尔：
但最终目标始终是买入并持有。人们会说，“哦，你修好然后翻转。”这是一种退出策略，如果我们没有电视节目，我们可能不会这样做。

戴德里克：
但这是一笔不错的主动收入。当你建立被动收入时，批发和翻转是很好的主动收入。

抢：
那么对于你们来说，那个重要时刻是什么，Krystal？显然你正在做批发方面的事情，显然你是这方面的有远见的人。对于你们来说，这是一个摆脱批发并进入修复和翻转的重要时刻吗？或者你们的灵光乍现的时刻是什么？

克里斯塔尔：
进入修复和翻转阶段？

抢：
是的，只是为了退出批发业，还是不专注于批发业？

克里斯塔尔：
好吧，批发的重点只是为了带来购买和持有的资本。因此，我们的重点始终是购买和持有房产。批发是实现这一目标的手段。因此，从一开始，我们完成的每笔批发交易，最终都会拿走这笔钱，我们会抽取一定比例，将其重新投入营销，其他所有资金都存入银行购买出租房产。就是这样。因此，除了购买和持有房产之外，我们从未将其用于其他任何用途，因为我从一开始就知道我的退出策略将是从房地产中退出。

抢：
哪一个

克里斯塔尔：
也就是进入家庭娱乐中心。戴德里克说，当我们见面时，他说，“嘿，我们做房地产生意。这将是实现您梦想的方法，即拥有这些 FEC。”所以我说：“好吧，打赌。你抓住了我。” [听不清 00:18:34]

戴德里克：
这就是我得到她认可的方式。就像我说的，她的梦想和目标是拥有一系列家庭娱乐中心，这就是我们现在正在做的事情。

抢：
好的。家庭娱乐中心，这听起来很有趣。这就是你的最终目标。您如何对其进行逆向工程，以便房地产最终为您的 FEC 提供资金？

克里斯塔尔：
因此，我们如何对其进行逆向工程，就像我们所说的那样，从一开始就开始购买，戴德里克说，“嘿听着，让我们持有这些房产。让我们建立这些财产的权益。然后我们就能够利用股权，无论我们是否必须出售它，取出资金，你拥有什么，然后将这些资金投入 FEC。”
这实际上正是我们第一次购买我们的第一个特许经营权时所做的事情，即《Sky Zone》。我们拿走了我们所拥有的两处财产。我想我们买它是为了……我们买贝尔蒙特的目的是什么？ 50,000。

戴德里克：
50,000.

克里斯塔尔：
准确的说是 50,000。市场在接下来的两到三年内升值。我们最终把它卖了——

戴德里克：
经过约 215 次翻修后，50,000 号。

克里斯塔尔：
215. 我们拿走了其中的一部分，并购买了 Sky Zone 的特许经营权。现在我们还有另外两处房产闲置。我们出售这些房产所用的资金将用于资助 SBA 贷款。

戴德里克：
所以大多数人没有意识到像 Sky Zone 这样的特许经营权是一个价值 4 或 5 万美元的项目，但我们没有意识到你可以获得小企业协会、SBA 贷款。通过 SBA 贷款，您可以首付 10% 到 20%，然后银行或政府将支持其余 80% 到 90%。
所以一旦我们发现这一点，我们就会说，“太棒了。我们将清算一些财产。这将为天空区提供资金。”此类企业每年可赚取约 50 万美元的净利润。因此，甚至比其中一些出租房产的利润还要高得多。

克里斯塔尔：
权利。

抢：
我以前听你们谈论过向上交易和向外交易的想法。告诉我们这个理念是什么以及它对您当前的房地产策略意味着什么。

戴德里克：
这意味着，例如，我们有两套复式公寓，其中大约有 50 万美元的股本。因此，五十万美元的股本每月可能会产生大约四笔现金流。所以我们看看，我们可以把这些股权放在哪里，让它可以产生更多的东西？

亨利：
所以我想做的就是稍微回顾一下，为那些可能不知道什么是 FEC 的人定义一下。那么家庭娱乐中心是什么？因为当我第一次听到它时，我想，“那是什么，比如活动空间？”进而-

抢：
亨利，让我说，我可以说我真的很高兴你问这个问题，因为我想，“我想我应该知道这是什么，但我现在太害怕了，不敢问。”

克里斯塔尔：
所以FEC是一个家庭娱乐中心。所以它基本上是任何你可以去和聚集的地方，人们有不同的娱乐形式。所以你有 Dave & Buster's，你有 Sky Zones，你有 DEFY，你有-

戴德里克：
蹦床公园。

克里斯塔尔：
…所有类型的蹦床公园-

戴德里克：
生日派对。

克里斯塔尔：
此外，游乐园也是 FEC。保龄球馆是 FEC。因此，任何你可以去的地方，与家人、任何年龄段的朋友真正聚会的地方，都被认为是家庭娱乐中心。

戴德里克：
我们注意到我们所在城市存在差距。没有家庭娱乐中心，没有。您必须向任一方向行驶一个小时才能到达。所以我们注意到了这个空白，并且正在填补它。

亨利：
我的意思是，如果礼貌公园是游乐园，我会去。

克里斯塔尔：
好。

戴德里克：
不要给 Krystal 任何想法，因为你知道的下一件事就是购买另一个特许经营权。

亨利：
我要去礼貌公园。

戴德里克：
所以我们把它变成了特许经营权。我不知道，这 20 万美元现在会产生每月 30、XNUMX 格兰特的现金流、净现金流。所以我的意思是，当时这是一个简单的数学方程。

亨利：
你谈到升级这些 FEC 并使用房地产来做到这一点，人们喜欢房地产的一件事是你可以购买出租房产，然后可能将该房产交给物业经理来帮助管理这样你才能真正获得半被动收入。当您购买特许经营权或您亲自参与的这些业务以获得您所说的回报时，情况是否相同？

克里斯塔尔：
所以它几乎是一样的。您可以是业主兼经营者，也可以是他们认为的缺席业主。对我们来说，两者兼而有之。当我们第一次得到它时，我想自己在其中工作，可能是前六个月到一年，这样我就可以真正了解每个人的工作角色是什么，并真正了解 FEC 的来龙去脉，因为这只是其中之一。我真的很想。
所以我真的很想知道必须要做的一切，但与此同时，我们也会聘请一位总经理。因此，当我退出时，他们会在我不在的情况下进入，然后在我离开并开始寻找我的第二个位置时他们将开始管理日常事务。

亨利：
听起来你是这样的，我的意思是很明显你，克里斯塔尔，特别对此非常热情，以至于……我没听错吗？你把这个写进你的结婚誓言里了吗？

克里斯塔尔：
我确实做到了。

戴德里克：
是的。这是我们的结婚誓言。

克里斯塔尔：
是的先生。

亨利：
那么是什么推动了这一点呢？为什么这个特定的资产类别对您如此重要？

克里斯塔尔：
好问题。我不知道，我一直对儿童和娱乐充满热情。当我年轻的时候，20岁出头的时候，我为青少年举办青少年派对，只是一个所有孩子都可以聚集在一起的地方。然后我开始尝试开设一家青少年夜总会，但受到了来自城市的诸多限制。
但我一直非常热衷于为年轻人提供一个真正聚会、聚会、享受乐趣的地方，当时我并不知道它们被称为 FEC，但我非常热衷于为年轻人提供一个真正聚会、聚会、玩乐的地方。随着时间的推移，它发展成了 FEC，因为 Dedric，自从他认识我以来，我确实让他访问了 60、70 个不同的 FEC。
因为我最终的最终目标是拥有自己的 FEC，顺便说一下，在我说我同意之前，我已经开发和设计了自己的 FEC。确实，以家庭娱乐中心为中心，真正将我们从房地产带入另一个空间。

抢：
好的，我有几个问题。我非常非常感兴趣。首先，我只想说家庭娱乐中心，绝妙的主意。没有什么比城市里没有更多地方可以带孩子去更让我生气的了。你可以去公园，但在德克萨斯州休斯顿，当外面气温达到 110 度时，我的意思是没有什么可做的，对吧？找到可以和孩子一起玩耍的地方真是太难得了。
话虽如此，我喜欢这个商业举措。我这里有几个后续问题。当我们进入FEC的世界时，这是房地产业务吗？这是一项业务吗？因为我很好奇您何时开始实际购买该资产，或者您是否购买该资产？请告诉我一些相关情况。您实际上拥有这些建筑所在的建筑吗？

戴德里克：
所以有几个不同的选择，罗布。您可以租赁建筑物或将其出租。有些人买了旧的沃尔玛或凯马特，他们会根据 FEC 对其进行改造。有些人建造它们，进行定制建造，或者你可以让开发商建造它，然后你从他们那里租用它。因此，根据地域、您想要开拓的地区、市场以及该市场上可用的产品，有多种选择。

抢：
好的。所以如果你租赁它，那么你基本上就有了生意。如果你要购买房产，那么两者兼而有之，这就是我的意思，因为这似乎是一项昂贵或可能昂贵的业务。
那么，请告诉我们一些关于您进入第一个 FEC 之前，您通过投资组合积累了多少财富，才让您能够做到这一点？那一刻是什么？是一个数字还是“嘿，我们正在努力每个月赚这么多，这样我们就知道我们可以负担得起这项业务”？或者你是否卖掉了你的投资组合的一部分来做到这一点？让我们对整个情况有一些了解。

克里斯塔尔：
所以，真正进入这个行业，人们看到它，你就会想，“天啊，进入这个行业真是太、太贵了。”我不会说是这样，但我绝对认为你的净资产必须是，什么？

戴德里克：
您肯定想成为一名合格的投资者，因此净资产必须超过几百万。同样，这是一个 4 至 5 万美元的项目。但是 SBA 的力量在于，你可以缴纳 10% 到 20%，所以你不必缴纳 4 到 5 万，你可能需要缴纳 XNUMX 万到 XNUMX 万才能实现这一目标。

克里斯塔尔：
我想说这并不是不可能的。对我们来说，更重要的是，其中一些财产的用途是，实际上是专门指定给 FEC 的。

戴德里克：
是啊。

克里斯塔尔：
问题是，当你是投资者而不是人们所说的批发商时，而是当你是投资者并且你实际上购买这些房产时，这就是我们向人们宣扬的。批发固然很棒，但如果你什么都没有，那么你所做的就是找到另一份工作。

戴德里克：
一份高薪工作。

抢：
加上高额的税单。

克里斯塔尔：
权利。

戴德里克：
是啊。

克里斯塔尔：
你必须不断地努力。所以对我们来说，这不是一种手段，对吗？进去，拿走其中一些财产。我们以 30、40、50,000 美元的价格购买它们，持有它们，出租它们，让升值到来。我们不断地购买，所以我们并不是说，“哦，好吧，我们现在完成了。伟大的。”

戴德里克：
是的，我们永远做房地产。我们永远不会停止做房地产。这只是为我们的业务增加了另一层。

克里斯塔尔：
所以我们卖掉的房产，连FEC都已经换掉了。

抢：
哇。好吧，酷。我其实只是好奇，我的意思是，你说 FEC 粗略地说是 4 到 5 万。与您持有的约 4 至 5 万美元的房地产相比，该现金流如何？

戴德里克：
所以，当你关注一家企业时，你会发现该企业的现金流量更高。我的意思是，正如你们所知，房地产不会很快致富。随着时间的推移，它会慢慢变得富有。再说一次，有时你的资产被困在一处房产中，你会说，“伙计，我有很多资产，我每个月只能赚 2、3、4 美元。如果我把它放在其他地方，我的现金流量可以增加 10 倍。”但有些人与房产结婚后却没有采取行动。我们没有与任何财产结婚，我们与彼此结婚。

克里斯塔尔：
权利。

抢：
此时此刻，我非常想听听你们俩关于与配偶合作的建议，我相信听众也是如此。短暂休息后，我们将了解这一点以及他们对新投资者的建议。所以留下来吧。

亨利：
好的。因此，看来您在房地产业务方面做得非常出色，拥有良好的基本面，这使您能够在市场发生变化时进行调整，对吗？我称之为“接受防守给你的东西”。因此，您已经能够调整您的房地产业务。这使您能够维持从房地产投资组合过渡和升级为 FEC 的长期目标。
对于那些刚刚开始从事房地产业务、想要开始房地产业务或刚刚开始房地产业务的投资者，您有什么建议？您现在如何建议他们参与该游戏？

戴德里克：
我的建议是开始批发。批发是一门寻找积极卖家并获得大幅折扣房产的艺术。您学习成为交易中的委托人。当你学会如何以 50 美元 60 到 XNUMX 美分的价格购买房产时，你就不必批发它了。
您可以批发它并快速获得 10 到 20K 的发薪日，或者您可以选择将其保留为出租物业。为什么？因为你买的太便宜了。你可能需要对其进行一些修理，但你以非常便宜的价格得到了它。或者您可以选择修复和翻转。当您再次学习批发时，您将学习寻找和识别交易的艺术，然后您可以利用多种额外策略来通过该交易获利。

克里斯塔尔：
谁找到交易，谁就拥有权力，你越能更好地找到这些场外交易，你在决定退出策略时拥有的权力和影响力就越大。我肯定会说，不要放弃你的日常工作。每个人都想进入房地产行业，人们会说，“哦，你可以在 60 天内辞掉你的日常工作。哦，你可以辞掉你的日常工作，还有 90 天。”

戴德里克：
保持您的日常工作。

克里斯塔尔：
听着，别再玩我了。保留你的日常工作，让它成为你的第一个投资者。当我们进入这个领域时，我们对于何时制定退出策略、退出计划非常有条理，这并不是不……我不在乎你将在房地产领域背负多少债务，除非你当时就带我去银行，我们并没有放弃。我并没有辞去工作，只是这不会发生。
但我们利用了我们作为第一批投资者的工作，我们每周在这些工作上工作 60 到 70 个小时，但我们充分利用了这一点。当我们开始积累这些租金时，我们尽可能长时间地保留它。所以我肯定会说，如果你要进入这个行业，从目的开始，不应该开始另一项业务，即批发，而应该是购买并持有某些东西。
打造比您更长寿的东西，这一直是我们的目标。打造出比你更长寿、能够真正超越一代又一代的东西。因此，如果我们只积累了足够的资金让我们的两个儿子受益，那么我们就辜负了他们。这是他们的孩子的孩子的孩子必须能够吃我们的劳动成果。这就是我们在房地产方面以及创业方面的其他企业所做的事情。

亨利：
我喜欢那个。我不知道我还能说更多。我就这样吧。

抢：
在我们离开这里之前我还有最后一个问题。我的意思是，你们俩看起来就像一台机器一样美妙。对于在家中听到此消息的任何人，正在考虑与配偶开展业务或已经与配偶开展业务，您对他们在这个行业取得成功有何建议？

戴德里克：
我告诉你，与你的配偶做生意并不容易。这并不容易，但值得。

克里斯塔尔：
正确的。我想说的是你必须开始——

戴德里克：
你明白我在说什么吗？继续吧，亲爱的。

克里斯塔尔：
你必须在他们成为你的配偶之前、在他们成为你的男朋友之前开始。那时就必须种下种子。大多数人都看着我，“等等，什么？”在我们第一次约会时，我问戴德里克：“你的信用评分是多少？”他说：“你是企业家吗？”
“是的。”
“你做过什么生意？你在创业领域做了什么？”
我问他：“你的目标是什么？为了开始这些工作，你做了什么？”我问了大多数人七八个月后才问的问题，我认为这已经太晚了。 “你打算永远保持这种状态吗？”
“好吧，我还没结婚呢。”
“好的。因为任何想要和我在一起的人都必须愿意在六个月内搬家。我是一名企业家。这就是我计划在该领域做的事情。这些就是我的目标。”如果这是他会说的，“你知道吗？我喜欢从事销售工作。这看起来太多了，”那也没关系。
但很多人来找我们说：“嘿，我怎样才能让我的妻子进来？她其实并不感兴趣。”或者，“我怎样才能让我丈夫进来？他其实并不感兴趣。”我想，“好吧，当你们刚刚互相认识时，你们进行了哪些对话？因为在这一点上，就像你现在试图拉着那个人一起走上旅程，而不是当你们第一次认识对方时一起安排这段旅程。”

戴德里克：
是的，前期谈话。

克里斯塔尔：
那些预先的谈话不能是关于，哦，你喜欢什么样的食物？好吧，这对我来说并不重要，因为我不会做饭。哦，我最喜欢什么颜色？没关系，反正我不会买那种颜色的东西。我不关心这些，这无关紧要。我得到你的信用评分是多少？
他说：“哦，我是 820。”他说：“那么，你的是什么？”他当然被冒犯了。 “那么，你的是什么？”我说：“580。”是的，我做到了。所以当我这么说时，每个人都笑了，他们会说，“哦，你没有问他的分数是多少。”我说：“听着，是的，我问他，因为我正在重建我的信用。我无法重建我们俩的关系。总得有人陪着一起来。”
但我一开始就得到了这些信息。所以我告诉人们，以你想如何结束的方式开始。即使在关系中，也要从这个目标开始。不要等到建立真正的关系、约会时才开始。绝对不要等到结婚了。
但把这些谈话抛开吧，因为我要告诉你，嫁给一位企业家，对于我们所有真正的企业家来说，你知道这并不容易。当你是一个有远见的人时，人们就更难真正理解你的愿景，因为即使有戴德里克，我也很难……当我告诉他我们拥有其他特许经营权时，我想，“嘿，让我们卖掉”。他就像是，“你在说什么？我们靠这个赚了大约250,000万。你是什​​么意思？”
“我们需要出售，而且现在就需要出售。”出乎意料的是，我告诉他这一点，因为他信任我和我的愿景，他就像，“好吧。好吧，你说卖就卖。”因此，要明白，作为一名企业家，你永远不会改变，但你能做的就是通过真正坦率和进行那些不舒服的对话来帮助你的旅程，帮助这个过程，帮助你未来的配偶。当你们第一次约会并逐渐了解对方时，就让它变得实质性。

亨利：
宣讲。

抢：
嗯，谢谢。是的，非常感谢你们，Dedric 和 Krystal。很高兴你们能加入 BiggerPockets 播客。我们涵盖了很多事情。我认为这个节目的真正亮点是从开始到结束。我们讨论了向上和向下交易的问题。我们讨论了如何打造比你更长寿的东西，尊重你的领导。这里面有很多金块。
对于任何想要联系 Dedric 和 Krystal 或 Henry 和我的人，我们所有的联系信息都将在下面的节目注释中。当然，感谢亨利的到来和共同主持。我的朋友，与你分享麦克风总是很愉快。
再说一遍，新年，新的剧集格式。请继续关注，我和大卫·格林将在中场休息后回答听众在我们的第一个“见到格林”部分中提出的问题。

大卫：
好的。欢迎来到我们的“看到格林”部分，我们会回答您（我们的听众）的问题，并回答他们分享我们的观点，以便每个人都可以从罗布和我所看到的事情中学习。

抢：
今天的问题来自我们的好朋友尼克，也就是众所周知的朋友。尼克问，我是否应该在房价再次上涨之前用私人资金购买一套房屋，同时在未来两到三年内还清债务？

大卫：
尼克的一些背景知识，以便我们在进入问题之前了解他的财务状况。尼克所在地区三居室、两浴室的平均房价为 350,000 万美元。他的工作年薪约为 50,000 美元，另外他的副业（婚礼和肖像摄影）每年约为 20,000 美元。
尼克正在偿还最后 10,000 美元的债务。对你有好处，尼克。他还想再存 10,000 美元作为应急基金。如果他现在购买房子，他可以将股票变现为 13,000 美元，并支付 3% 的首付。理想的购买方式是带有婆婆单元或复式公寓的房屋。

抢：
好的。所以听起来我们需要解决的是尼克现在应该采取行动买房吗？私人资金是一个不错的选择吗？先生您怎么说？你认为他应该用私人资金购买他的第一套房子吗？

大卫：
哦，那对我来说不行，狗。我不喜欢人们借钱，尤其是当这是他们的第一套房子时，尤其是当他们还年轻的时候，原因如下。

抢：
是的，正是我要说的。

大卫：
我喜欢以某种方式加强你的游戏的想法，特别是当你年轻的时候，让购买房地产的欲望成为你更加雄心勃勃的动力。这就是对我来说的。我知道我想购买房地产，所以我开始在餐馆加班。然后我去了一家更好的餐馆，那里的薪水更高。这迫使我在金融市场和我赚钱的市场中迈出了第一步。
我觉得这对我来说是一个非常非常好的方式来开始我的投资生涯，我正在寻找方法来提高我购买房地产的技能，而不是仅仅从别人那里借钱，可能会损失他们的钱。你觉得怎么样，罗布？

抢：
是的，有几件事。所以他已经负债累累，正在努力偿还债务。就像你说的，在这一点上向他致敬。清理债务却又再次陷入债务，这似乎有点违反直觉。我认为任何人都不应该借钱，除非他们真正涉足这个行业，了解什么是好债务，什么是坏债务。
我不知道他欠了什么样的债务，但如果他欠了 10,000 美元的债务，我会说别再欠债了，过上没有债务的生活吧。我不是在谈论抵押贷款或类似的事情。我说的是信用卡和汽车，无论他试图清理什么。多存一点钱，看看他是否能在没有债务的情况下买下他的第一套房子。
我之所以这么说，是因为这是一次房屋黑客攻击，通常当人们试图盗窃房屋时，是因为他们试图补贴他们的抵押贷款，这样他们就不必支付抵押贷款。我就是这样。这是我最喜欢的房地产形式。但通常情况下，当人们偷窃房屋时，是因为无论如何钱都很紧张，他们试图让钱不那么紧张。所以我不喜欢出去借钱然后进入资金紧张的房子黑客的想法。
所以我基本上不会这么做。我希望我能提供更多一点，“嘿，你明白了。你可以相信自己并做到这一点，伙计，”但不是你的第一个。

大卫：
是的，绝对是。您有时会听到我们建议人们借钱是个好主意。这种情况通常发生在你拥有大量股权的令人尖叫的交易并且你可以快速周转时。因此，如果我正在寻找一个通过翻转或批发机会赚取 250,000 美元的机会，或者只是拥有大量股权的东西，如果我从别人那里借钱，我基本上是借钱以股权的形式购买资金。这是不同的。我们谈论的是一套房子的首付，理论上我们要支付公平的市场价值，而首付的目的只是为了避免继续工作和偿还债务的辛苦工作。
我宁愿看到我们在从事房地产投资之前加紧副业，要求升职，更加努力地工作，做一些让自己处于更有利的财务状况的事情。但我确实喜欢入侵房屋的想法。我喜欢购买复式公寓或带 ADU 的单户住宅的想法。我喜欢这种延迟满足和为了财务未来而牺牲舒适的感觉。罗布，你觉得这个元素怎么样？

抢：
我很高兴你这么说。是的，只要翻转一下，就有退出策略和摆脱债务的时间表。我想，对于房屋黑客来说，你几乎会这样做很长一段时间。

大卫：
现在，如果您一直在考虑自己借用私人资金，并且想了解更多相关信息，BP 在我们的网站上为您提供了一些很好的资源，请访问bigerpockets.com，然后在“建立您的团队”下，单击“查找贷款人”，如果您正在考虑探索私人贷款机构，您可以在这里找到一些关于您应该寻找什么的信息。
罗布，谢谢你加入我的“看见格林”节目。当我看到格拉巴索洛而不是仅仅看到格林时，总是感觉更好。所以我很感激你来到这里。

抢：
嘿，谢谢你邀请我参加。

大卫：
感谢大家加入我们的节目。我们期待下次与您相聚，我们将在常规播客的末尾提供另一个“看到格林”元素。如果您喜欢这个节目，请考虑在您收听播客的任何地方给我们留下五星级的评论。这些对我们帮助很大。我是大卫·格林 (David Greene)，为格拉巴索洛 (Grabasolo) 签字。