FHA 203(k) قرض: بحالی قرضوں کی وضاحت

اس مضمون میں

فکسر اپر کو رہنے کے لیے بہترین جگہوں میں تبدیل کیا جا سکتا ہے۔ وہ مہنگے بھی ہو سکتے ہیں۔ آپ کے رہن کے قرض کے علاوہ، آپ کو اکثر جیب سے مرمت کے لیے ادائیگی کرنا پڑے گی یا مختصر مدت کا، زیادہ سود والا قرض حاصل کرنا پڑے گا۔ کیا ہوگا اگر آپ اپنے گھر کی خریداری اور تزئین و آرائش کی لاگت کو ایک ہی قرض میں جمع کر سکتے ہیں؟ FHA 203(k) بحالی قرض کے ساتھ، آپ کر سکتے ہیں! 

FHA 203(k) لون (جسے تزئین و آرائش کے رہن قرض بھی کہا جاتا ہے) آپ کو ایک ماہانہ رہن کی ادائیگی کے ساتھ ایک قرض میں رہن اور مرمت کو یکجا کرکے ایک گھر خریدنے یا دوبارہ فنانس کرنے دیتا ہے۔ 

یہ پوسٹ وضاحت کرے گی کہ FHA 203(k) ری ہیب لون کیسے کام کرتے ہیں، ان کی ضروریات، اور اسے حاصل کرنے کے فائدے اور نقصانات۔ 

FHA 203(k) ری ہیب لون کیا ہے؟

روایتی قرض کے لیے کوالیفائی کرنا مشکل ہو سکتا ہے اگر آپ گھر خریدتے ہیں جس کی مرمت کی ضرورت ہے۔ رہن کے قرض دہندگان اکثر اس قسم کے گھروں کے لیے قرض کی منظوری دینے میں ہچکچاتے ہیں، گھر کے خریداروں کو آمدنی کے متبادل ذرائع، جیسے کہ ہارڈ منی لون یا پرائیویٹ لون تلاش کرنے پر چھوڑ دیتے ہیں۔ 

بحالی کے قرضے اس مسئلے کو حل کرتے ہیں کیونکہ تزئین و آرائش کے اخراجات قرض میں شامل ہوتے ہیں۔ آپ اپنے گھر کی مستقبل کی قیمت یا خریداری کی قیمت کے علاوہ مرمت کے اخراجات کا 110% تک قرض لے سکتے ہیں — جو بھی کم ہو، جب تک کہ یہ آپ کے علاقے کے لیے FHA قرض کی حد کے اندر ہو۔ مثال کے طور پر، اگر آپ کے گھر کی خریداری کی قیمت $300,000 ہے اور اس کی تزئین و آرائش میں $25,000 درکار ہوں گے، تو آپ $203 میں FHA 325,000k بحالی قرض حاصل کرسکتے ہیں۔ 

آپ اپنے گھر کو بحالی قرض کے ساتھ دوبارہ فنانس بھی کر سکتے ہیں، بشرطیکہ آپ گھر کی بہتری کے لیے کم از کم $5,000 کا منصوبہ بنائیں۔ ایسا کرنے کے لیے آپ کو موجودہ FHA قرض کی بھی ضرورت نہیں ہے!

FHA 203(k) قرض کیسے کام کرتا ہے؟

FHA 203(k) ری ہیب لون حاصل کرنا کسی دوسرے ہوم لون کی طرح ہے لیکن چند اضافی اقدامات کے ساتھ۔ 

1. ارد گرد خریداری

تمام قرض دہندگان کو FHA 203(k) قرضوں کی پیشکش کی منظوری نہیں دی گئی ہے۔ چند قرض دہندگان سے حوالہ جات حاصل کریں جو کر سکتے ہیں اور یہ جان سکتے ہیں کہ کون آپ کو بہترین سودا حاصل کر سکتا ہے۔ پھر، قرض کے لیے درخواست دیں اور ان کے ذریعے پہلے سے منظوری کا خط حاصل کریں۔

2. ایک پراپرٹی تلاش کریں۔

ایک گھر تلاش کریں جسے آپ ٹھیک کرنا چاہتے ہیں اور بیچنے والے کو بتائیں کہ آپ اپنے پیشکش خط میں FHA 203(k) بحالی قرض حاصل کر رہے ہیں۔ 

3. ایک مشیر کے ساتھ کام کریں۔

FHA 203(k) کنسلٹنٹ کے ساتھ کام کرنے پر غور کریں، خاص طور پر اگر آپ کی تزئین و آرائش کے اخراجات $30,000 کے شمال میں ہونے کی توقع ہے۔ ایک کنسلٹنٹ پیشہ ور ٹھیکیداروں سے تفصیلی تجاویز حاصل کر سکتا ہے، بشمول لاگت کا تخمینہ اور مطلوبہ کام کا دائرہ۔ 

4. ایک ٹھیکیدار کے ساتھ کام کریں۔

FHA 203(k) قرض کی منظوری کے لیے آپ خود جائیداد کی تزئین و آرائش نہیں کر سکتے۔ آپ کو ایک پیشہ ور ٹھیکیدار کی خدمات حاصل کرنا ہوں گی۔ اگر آپ کسی کنسلٹنٹ کے ساتھ کام نہیں کر رہے ہیں، تو آپ کے ٹھیکیدار کو ایک تفصیلی تجویز تیار کرنے کی ضرورت ہے جس میں کام کے دائرہ کار اور تخمینی لاگت کا خاکہ ہو۔

5. گھر کی تشخیص حاصل کریں۔

آپ کا قرض دہندہ جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے گھر کی تشخیص جاری کرتا ہے۔ گھر کی معیاری تشخیص کے برعکس، آپ کو تزئین و آرائش سے پہلے اور بعد میں تشخیص شدہ قیمت کی رپورٹ ملے گی۔

6. قریبی اور تعمیر

آپ لین دین کو اس وقت تک مکمل کر سکتے ہیں جب تک کہ گھر کی تشخیص مجوزہ قرض کے ساتھ منسلک ہو۔ ایسا کرنے کے بعد، ٹھیکیدار آپ کے نئے گھر کی تزئین و آرائش شروع کر سکتے ہیں۔ آپ کا قرض دہندہ اس عمل میں آپ کی رہنمائی کرے گا کیونکہ اس میں لائسنس یافتہ ٹھیکیداروں سے بولیاں وصول کرنا اور کچھ اضافی کاغذی کارروائی بھی شامل ہے۔ تاہم، آپ کا 203k منظور شدہ قرض دہندہ اس کے لیے موجود ہے — تاکہ آپ کو اپنے فکسر اپر کو گھر کال کرنے کی جگہ میں تبدیل کرنے میں مدد ملے۔  

FHA 203(k) قرضوں کی اقسام

FHA 203(k) قرضوں کی دو قسمیں ہیں: محدود اور معیاری۔ یہاں ان کے درمیان امتیازات ہیں:

محدود 203(k) قرضے۔	معیاری 203(k) قرضے۔
گھر کی تزئین و آرائش کے لیے $35,000 تک کیپ آؤٹ	گھر کی تزئین و آرائش کے لیے کم از کم $5,000 درکار ہے۔
زیادہ تر غیر ساختی، غیر عیش و آرام کی مرمت کے لیے، جیسے چھت کی تبدیلی، باورچی خانے اور نہانے کے دوبارہ بنانے، HVAC اپ گریڈ وغیرہ۔	اس میں کچھ ساختی تبدیلیاں شامل ہو سکتی ہیں، جیسے گھر کو ڈوپلیکس میں تبدیل کرنا، معذور افراد کے لیے بہتر رسائی، بڑے زمین کی تزئین کے منصوبے وغیرہ۔
حاصل کرنا آسان اور کم کاغذی کارروائی	کم عام اور کاغذی کارروائی زیادہ

آپ 203k قرض کے ساتھ کیا نہیں کر سکتے ہیں۔

قطع نظر 203(k) قرض کی قسم آپ حاصل کرتے ہیں، کچھ پابندیاں محدود اور معیاری قرضوں پر لاگو ہوتی ہیں۔ سب سے پہلے، تعمیراتی منصوبوں کو مکمل ہونے میں چھ ماہ سے زیادہ وقت نہیں لگ سکتا۔ یقینی بنائیں کہ آپ ٹھیکیداروں کے ساتھ کام کر رہے ہیں جو آپ کی ٹائم لائنز کو سمجھتے ہیں اور ان کے اندر کام کر سکتے ہیں۔ آپ عیش و آرام کی سہولیات جیسے سوئمنگ پول یا ٹینس کورٹ بھی شامل نہیں کر سکتے۔ صرف بنیادی پابندی معمولی زمین کی تزئین کے منصوبوں کے لئے ہے۔ زمین کی تزئین کے بڑے منصوبے ٹھیک ہیں۔

FHA 203k() بحالی قرض کے تقاضے

جیسا کہ آپ نے فرض کر لیا ہو گا، FHA 203(k) قرضے FHA مارگیج لون کا ذیلی زمرہ ہیں اور اس لیے ان کی بھی اسی طرح کی ضروریات ہیں، بشمول:

• آپ کو گھر میں رہنا چاہیے۔ FHA 203(k) قرضے اس کے لیے نہیں ہیں۔ گھر پلٹنا.
• آپ کو امریکی شہری یا قانونی مستقل رہائشی ہونا چاہیے۔ 
• خریداری کی قیمت اور تزئین و آرائش کے اخراجات کی مشترکہ کل کی 3.5% کم از کم ادائیگی۔
• کم از کم کریڈٹ سکور 580۔ کچھ معاملات میں، اگر آپ کا کریڈٹ سکور 500-579 کے درمیان ہے تو آپ کو قرض مل سکتا ہے اگر آپ 10% کم کرتے ہیں، لیکن اس کا امکان کم ہے۔ 
• قرض سے آمدنی کا تناسب 43% سے کم۔ دوسرے الفاظ میں، اگر آپ کی ٹیکس سے پہلے کی آمدنی $4,000 ماہانہ ہے، تو آپ کے بل $1,720 سے زیادہ نہیں ہو سکتے۔ 
• آپ اپنے علاقے میں FHA 203(k) قرض کی حد سے تجاوز نہیں کر سکتے۔ 

FHA 203(k) قرض کے فوائد اور نقصانات

ہر قرض کے فوائد اور نقصانات ہوتے ہیں، اور FHA 203(k) بحالی قرضے مختلف نہیں ہیں۔ 

FHA 203(k) Rehab Loan Pros

• آپ اپنی خریداری کی قیمت کو گھر کی مرمت کے ساتھ جوڑ کر نئے تجدید شدہ گھر سے لطف اندوز ہو سکتے ہیں۔
• روایتی قرض کے مقابلے میں کم ادائیگی اور کریڈٹ سکور کی ضروریات۔
• گھر کی بہتری کے قرضوں کی دیگر اقسام کے مقابلے میں کم شرح سود۔
• ایکویٹی بنانے کا تیز ترین طریقہ۔ پریشان گھروں کی قیمت اکثر ان کے غیر پریشان ہم منصبوں سے بہت کم ہوتی ہے۔ 
• پراپرٹی کے لیے عام طور پر کم مقابلہ۔

FHA 203(k) Rehab Loan Pros

• اگر آپ سرمایہ کاری کی جائیداد تلاش کر رہے ہیں تو آپ قرض کے لیے منظور نہیں ہو سکتے۔
• آپ کو پرائیویٹ مارگیج انشورنس (PMI) ادا کرنے کی ضرورت ہوگی۔
• اسے باقاعدہ قرض سے زیادہ کاغذی کارروائی کی ضرورت ہوتی ہے اور اسے بند ہونے میں زیادہ وقت لگتا ہے۔
• عام طور پر، بحالی کے قرضے آپ کے معیاری FHA رہن سے 0.75% سے 1% زیادہ ہوتے ہیں۔  
• آپ کو اس بات کا تعین کرنے کی ضرورت ہوگی کہ کیا مرمت کرنے کی ضرورت ہے اور یہ تعین کرنا ہوگا کہ آیا آپ کے پاس ان کے لیے بجٹ ہے، جس کے لیے مزید کام کی ضرورت ہے۔ نیز، لائسنس یافتہ ٹھیکیداروں کو کام کرنے کی ضرورت ہے۔ آپ DIY نہیں کر سکتے اور اخراجات کو بچا سکتے ہیں۔ 

FHA 203(k) بحالی قرضے بمقابلہ روایتی قرضے۔

FHA 203(k) قرضوں اور روایتی قرضوں میں کچھ اوورلیپ ہوتا ہے۔ وہ دونوں بنیادی رہائش گاہوں کے لیے استعمال ہوتے ہیں، اسی طرح کے قرض سے آمدنی کے تناسب کی ضرورت ہوتی ہے، اور آپ دونوں کو استعمال کرتے ہوئے قرض کی مدت کے قرض (15، 20، اور 30 ​​سال) حاصل کر سکتے ہیں۔ تاہم، ان قرضوں کی اقسام کے درمیان چند اہم فرق ہیں:

	FHA 203(k) قرض	روایتی قرضے۔
بیعانہ	کم از کم 3.5%	کم از کم 5% (عام طور پر)
PMI	کی ضرورت ہے	اگر آپ 20% نیچے رکھتے ہیں تو اس کی ضرورت نہیں ہے۔
کریڈٹ سکور کم از کم(عام طور پر)	580	620
اختتامی لاگت میں بیچنے والے کی زیادہ سے زیادہ شراکت	6%	9% اگر آپ 20% نیچے رکھتے ہیں۔
آپ قرض کس کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔	بنیادی رہائش گاہ	بنیادی یا ثانوی رہائش اور سرمایہ کاری کی خصوصیات

اپنے موجودہ قرض کو دوبارہ فنانس کرنے کے لیے 203k کا قرض استعمال کرنا

گھر کی بہتری کے لیے ادائیگی میں مدد کے لیے 203k کے قرض میں ری فنانسنگ آپ جو تزئین و آرائش کرنا چاہتے ہیں اسے حاصل کرنے کا ایک بہترین طریقہ ہے۔ ایسا کرنے کے لیے آپ کو موجودہ FHA قرض کی بھی ضرورت نہیں ہے! 203k ری ہیب لون کی طرح، آپ محدود یا معیاری قرضوں کے درمیان انتخاب کر سکتے ہیں اور ان کی ضروریات کو پورا کرنا ضروری ہے۔ 

اگر آپ کا کریڈٹ سکور 96.5 یا اس سے زیادہ ہے تو آپ اپنے کل رہن کے 580% تک ری فنانس کر سکتے ہیں۔ تاہم، رہن کے قرض دہندہ کے پاس آپ کی پیروی کرنے کے لیے سخت تقاضے ہو سکتے ہیں۔ 203k قرض کے ساتھ ری فنانس کرنے سے پہلے اپنی تحقیق کریں کہ آیا یہ آپ کے لیے صحیح ہے۔ 

FHA 203(k) قرض کے متبادل

خوش قسمتی سے، اگر آپ فکسر اپر خریدنا چاہتے ہیں تو دستیاب ہوم لون کی کوئی کمی نہیں ہے۔ یہاں آپ کے کچھ دوسرے اختیارات ہیں:

• فینی ماے ہوم اسٹائل لون - FHA 203(k) لون کی طرح کام کرتا ہے، لیکن اس کے سخت تقاضے ہیں، بشمول 680 کم از کم کریڈٹ سکور اور زیادہ سے زیادہ قرض سے آمدنی کا تناسب 36%۔
• کیش آؤٹ ری فنانس۔ - اگر آپ کے گھر میں پہلے سے ہی ایکویٹی ہے، تو آپ تزئین و آرائش کی ادائیگی کے لیے ایک فیصد کیش آؤٹ کرنے کے قابل ہو سکتے ہیں۔ 
• ہوم ایکویٹی لون - آپ دوسرا رہن حاصل کر سکتے ہیں اور اپنے گھر کی قیمت کی بنیاد پر یکمشت وصول کر سکتے ہیں۔
• ہوم ایکویٹی لائن آف کریڈٹ (HELOC) - ہوم ایکویٹی لون کی طرح، لیکن کریڈٹ لائن کی طرح کام کرتا ہے۔ 

کیا FHA 203(k) ری ہیب لونز اس کے قابل ہیں؟

سچ میں، یہ سب آپ کی صورت حال پر منحصر ہے. FHA 203(k) ری ہیب لون ایکویٹی بنانے کا ایک بہترین طریقہ ہے کیونکہ آپ کے گھر کی قیمت تیزی سے بڑھ جاتی ہے۔ اس کے علاوہ، وہ آسان ہیں کیونکہ آپ کو اضافی قرض لینے کی ضرورت نہیں ہے، جس کی شرح سود زیادہ ہوگی اور آپ کو اسے تیزی سے واپس کرنے کی ضرورت ہوگی۔ 

تاہم، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار ان قرضوں کو استعمال نہیں کر سکتے ہیں، اور اس پر کچھ پابندیاں ہیں جو آپ اپ گریڈ کر سکتے ہیں۔ اس کے علاوہ، اگر آپ ری فنانس نہیں کرتے ہیں تو اعلی شرح سود (اگرچہ یہ صرف .75% - 1% ہے) میں واقعی اضافہ ہو جائے گا۔ 

اس نے کہا، FHA 203(k) قرضے ایکویٹی بنانے کا ایک بہترین طریقہ فراہم کرتے ہیں اور گھریلو خریداروں کو فکسر اپر کو گھر میں تبدیل کرنے میں مدد کر سکتے ہیں۔ اکثر، آخر کار وہی اہمیت رکھتا ہے۔ 

BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔