ڈلاس ریئل اسٹیٹ مارکیٹ: 2023 میں قیمتیں اور رجحانات

اس مضمون میں

ڈلاس، ٹیکساس، ملک کے سب سے تیزی سے ترقی کرنے والے میٹروپولیٹن علاقوں میں سے ایک ہے، جہاں ایک بڑی، متنوع، اور بڑھتی ہوئی معیشت ہے۔ گھر کی قیمتیں قومی اوسط سے کم اور ٹھوس کیش فلو کی صلاحیت کے ساتھ، ڈلاس میں بہت سی خصوصیات ہیں جو رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے سازگار طویل مدتی حالات کی حمایت کرتی ہیں۔ 

آبادی اور لیبر مارکیٹ

شمال مشرقی ٹیکساس میں واقع، ڈلاس میٹروپولیٹن علاقہ دراصل دو بڑے شہروں اور ایک چھوٹے شہر پر مشتمل ہے: ڈلاس اور فورٹ ورتھ، اور پھر ان کے درمیان واقع آرلنگٹن کا چھوٹا شہر۔ مشترکہ طور پر، ڈلاس میٹروپولیٹن علاقے کی آبادی ہے جو قومی اوسط سے زیادہ بڑھ رہی ہے۔ ڈیلاس کے رہائشیوں کی اوسط عمر صرف 33 سال سے کم ہے، جو کہ گھر کی خریداری کے عروج کے قریب ہے اور گھریلو تشکیل عمر - جو خطے میں مکانات کی مضبوط اور پائیدار طلب کی نشاندہی کرتی ہے۔ 

ڈلاس کی بڑی اور متنوع معیشت اسے معاشی بدحالی سے محفوظ رکھنے میں مدد کرتی ہے۔ اس علاقے میں بڑے طبی اور تعلیمی ادارے ہیں اور امریکن ایئرلائنز اور ساؤتھ ویسٹ ایئر لائنز کی طرف سے لنگر انداز ایئر لائن کی ایک اہم موجودگی ہے۔ بے روزگاری کی شرح کم ہے لیکن قومی اوسط سے قدرے زیادہ ہے اور اس میں قدرے دیر سے اضافہ ہوا ہے۔ 

گھریلو قیمتیں

مضبوط مانگ اور مضبوط معیشت کے باوجود، ڈلاس میں سرمایہ کاری کے حالات پرکشش ہیں۔ اس تحریر کے مطابق، ڈلاس کے علاقے میں اوسط فروخت کی قیمت $400,000 سے کچھ زیادہ ہے— جو کہ قومی اوسط کے نسبتاً قریب ہے لیکن اسی طرح کی معیشتوں والے شہروں سے کم ہے۔

یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ جب کہ گزشتہ کئی مہینوں میں ڈیلاس میں قیمتیں نسبتاً فلیٹ رہی ہیں، ترقی کی رفتار میں کافی کمی آئی ہے۔ میکرو اکنامک آب و ہوا کے پیش نظر، اس کی توقع کی جانی چاہیے، لیکن یہ بات قابل غور ہے کہ مجموعی طور پر، ڈلاس میں تعریف آنے والے مہینوں میں معمولی یا اس سے بھی کم منفی ہونے کا امکان ہے۔

کرایہ میں اضافہ اور کیش فلو

کرایہ میں اضافے نے ہاؤسنگ کی طرح کے نمونوں کی پیروی کی ہے لیکن میٹروپولیٹن علاقے میں شہر کے لحاظ سے تھوڑا سا مختلف ہوتا ہے۔ مثال کے طور پر، ارلنگٹن میں کرائے پچھلے چھ مہینوں کے دوران فلیٹ رہے ہیں، جب کہ ڈیلاس اور فورٹ ورتھ میں کرائے معمولی طور پر کم ہوئے ہیں۔ حالیہ برسوں میں کرائے میں اضافے کی تیز رفتاری کے پیش نظر کرائے میں کچھ کمی کا تعلق نہیں ہے، اور زیادہ تر ڈیٹا اس بات کی تائید کرتا ہے کہ کرایہ میں کمی کم سے کم ہوگی۔

ڈلاس کے لیے نقدی کے بہاؤ کے امکانات کو دیکھتے وقت، یہ میٹروپولیٹن علاقے کے اندر مقام کے لحاظ سے کافی حد تک مختلف ہوتا ہے۔ فورٹ ورتھ کے قریب اور ڈیلاس کے جنوب کے علاقوں میں کرایہ سے قیمت کا تناسب (نقدی بہاؤ کے لیے ایک اچھا پراکسی) 1% کے قریب ہے — جو کہ نقد بہاؤ کی صلاحیت کے لیے ایک اچھی علامت ہے۔ تاہم، نارتھ ڈلاس اور ڈیلاس اور فورٹ ورتھ کے درمیان زیادہ تر علاقے میں کرایہ سے قیمت کا تناسب ہے جو بتاتا ہے کہ نقد بہاؤ تلاش کرنا مشکل ہو گا۔ مجموعی طور پر، اس سائز کے میٹرو ایریا کے لیے کیش فلو کے ٹھوس امکانات ہیں!

انوینٹری اور مارکیٹ ہیلتھ

آگے دیکھتے ہوئے، ایسے اشارے مل رہے ہیں کہ اگرچہ ڈلاس میں ہاؤسنگ مارکیٹ ڈھیلی پڑ گئی ہے — یہ اب بھی کافی مضبوط زمین پر ہے۔ نئی فہرستوں میں کمی آ رہی ہے، اور اگرچہ انوینٹری اس کی وبائی سطح سے اوپر ہے، لیکن یہ پچھلے کئی مہینوں میں اصل میں گرا ہے۔ یہ ایک ایسی مارکیٹ کی طرف اشارہ کرتا ہے جس میں پراپرٹیز اور شاید بیچنے والے کی مارکیٹ کے لیے کافی مضبوط مقابلہ ہو۔

مزید برآں، اگرچہ مارکیٹ پر دن (DOM) تقریباً وبائی امراض سے پہلے کی سطح پر واپس آچکے ہیں، لیکن حالیہ پڑھنے میں وہ گر گئے۔ ایک نیا ڈیٹا پوائنٹ رجحان نہیں بناتا، اس لیے یہ آنے والے مہینوں میں دیکھنے کے لیے ایک اہم میٹرک ہوگا۔ 

جیتنے کی حکمت عملی

مجموعی طور پر، ڈلاس رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے ایک مضبوط مارکیٹ ہے۔ اس میں ایک مناسب قیمت پوائنٹ، ٹھوس نقد بہاؤ کی صلاحیت، اور مستقبل کی ترقی کو سہارا دینے کے لیے ایک مضبوط معیشت ہے۔ جب کہ قومی ہاؤسنگ مارکیٹ میں اصلاح کا سامنا ہے، ڈیلاس نسبتاً اچھی طرح سے برقرار ہے۔ قیمتیں نسبتاً فلیٹ رہی ہیں، اور اہم اہم اشارے یہ بتاتے ہیں کہ آنے والے مہینوں میں مارکیٹ ملک میں زیادہ مستحکم ہاؤسنگ مارکیٹوں میں سے ایک ہوگی۔

ڈلاس کے علاقے میں سرمایہ کاروں کے لیے دوستانہ رئیل اسٹیٹ ایجنٹ وکٹر سٹیفن کہتے ہیں، "جن سرمایہ کاروں کو ہم ابھی جیتتے ہوئے دیکھ رہے ہیں وہ BEAF پراپرٹیز کی طرف جھکاؤ رکھتے ہیں۔ BEAF کا مطلب بریک ایون تعریفی توجہ مرکوز ہے۔ ہمارے سب سے کامیاب سرمایہ کار ان علاقوں کو نشانہ بناتے ہیں جن میں بڑھتی ہوئی آبادی، ملازمتوں کی بڑھتی ہوئی تعداد، اور اوسط آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے۔ ہمارا مقصد پچھلی مارکیٹ کی اونچائی سے 10-20% نیچے داخلہ کی قیمت ہے، اور ہم آج کے لیز ریٹ کو PITI کا احاطہ کرنا چاہتے ہیں۔ مارکیٹ کے چکر کے اس مقام پر، جب زیادہ تر خوردہ خریدار موقع پر بیٹھے ہوتے ہیں تو ہمارے سرمایہ کاروں کے پاس اعلیٰ معیار کی B+ یا یہاں تک کہ A-گریڈ، ٹرنکی انوینٹری لینے کا پہلے سے کہیں زیادہ موقع ہوتا ہے۔ یہ مارکیٹ کے ان نایاب چکروں میں سے ایک ہے جہاں سرمایہ کار مارکیٹ کے آخری کھلاڑی ہیں۔ ہم ایک درجن خوردہ خریداروں سے مقابلہ کیے بغیر رعایت پر 'بلیو چپ' اثاثے اٹھا سکتے ہیں۔

اگر آپ ڈلاس میں سرمایہ کاری کے بارے میں مزید جاننے میں دلچسپی رکھتے ہیں، تو وکٹر سٹیفن جیسے مقامی سرمایہ کار دوست رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے ساتھ شراکت داری کریں، جو آپ کی رہنمائی کریں کہ کن حکمت عملیوں، حکمت عملیوں اور محلوں پر توجہ مرکوز کرنی ہے۔

یہاں کس طرح ہے ایجنٹ فائنڈر پر سٹیفن سے رابطہ کریں۔:

• تلاش کریں "ڈلاس، ٹیکساس" 
• اپنی سرمایہ کاری کا معیار درج کریں۔
• وکٹر سٹیفن یا دوسرے ایجنٹوں کو منتخب کریں جن سے آپ رابطہ کرنا چاہتے ہیں۔

سٹیفن نے EXP ریئلٹی میں 22 ایجنٹوں میں سے #86,000 اور ٹیکساس کی ریاست میں #5 نمبر پر ہے۔ وہ اور اس کی اہلیہ ریئل اسٹیٹ کے فعال سرمایہ کار ہیں، جن کے پاس مختلف قسم کے نقدی پیدا کرنے والے اثاثوں کے مالک ہیں جن میں کرایہ کے لحاظ سے مکانات، طویل، درمیانی اور مختصر مدت کے کرایے شامل ہیں۔ وہ 20 میں نئے تعمیراتی اثاثوں اور 50-2023 یونٹ کمپلیکس پر زور دیتے ہوئے اپنے پورٹ فولیو کی تعمیر جاری رکھنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔