کس طرح "ڈینومینیٹر اثر" ریئل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو متاثر کر رہا ہے۔

اس مضمون میں

کیا آپ اپنی دولت کو تباہ کرنا چاہتے ہیں؟ میں آپ کو سکھا سکتا ہوں کہ کیسے۔ کیا آپ اپنے لیے مزید دولت پیدا کرنا چاہتے ہیں؟ میں آپ کو بھی ایسا کرنا سکھا سکتا ہوں۔ 

کیا آپ ڈینومینیٹر اثر کے بارے میں جانتے ہیں؟ 

فنانس اور سرمایہ کاری میں، "ڈینومینیٹر اثر” اس وقت ہوتا ہے جب پورٹ فولیو کے ایک حصے کی قدر میں زبردست کمی واقع ہو جاتی ہے اور پورٹ فولیو کی مجموعی قدر کو نیچے لے جاتا ہے۔ نتیجتاً، پورٹ فولیو کا کوئی بھی حصہ جس کی قدر میں کمی نہیں آئی اب مجموعی پائی کے ایک بڑے فیصد کی نمائندگی کرتے ہیں۔

اگرچہ یہ سچ ہے اور کسی حد تک واضح ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ میں ایک اور ڈینومینیٹر اثر ہے۔ سرمایہ کاروں کے خوابوں اور دولت کو تباہ کرنے والا کپٹی۔ 

اگر آپ ایک عظیم اثاثہ حاصل کرتے اور چلاتے ہیں۔ یہ ڈینومینیٹر آپ کی سمت جاتا ہے، آپ ڈبل جیت کا جشن منائیں گے۔ لیکن یہاں تک کہ اگر آپ اپنا اثاثہ اچھی طرح خریدتے اور چلاتے ہیں، تو یہ ڈینومینیٹر اثر آپ کو تباہ کر سکتا ہے اور آپ کی ایکویٹی کو ختم کر سکتا ہے۔

یہ ڈینومینیٹر اثر کیا ہے؟ میں کیپ ریٹ ڈیکمپریشن کے بارے میں بات کر رہا ہوں۔ 

اس رئیل اسٹیٹ سائیکل میں کیا ہو رہا ہے؟ 

تجارتی رئیل اسٹیٹ میں کیپ ریٹ اسی طرح کا کام کرتا ہے۔ پی / ای تناسب اسٹاک مارکیٹ میں سرمایہ کاری لیکن اس کے برعکس۔ یہ مؤثر طریقے سے آمدنی سے قیمت کا تناسب ہے۔ خاص طور پر: 

کیپ ریٹ = خالص آپریٹنگ انکم ÷ اثاثہ کی قیمت

۔ ٹوپی کی شرح خرید/فروخت کے وقت اثاثہ کی قیمت کے الٹے تناسب میں حرکت کرتا ہے۔ کیپ ریٹ اس طرح کے اثاثے کے لیے، اس طرح کی جگہ، اس طرح کی حالت میں، اس طرح کے وقت میں متوقع غیر مستعدی شرح منافع کے سرمایہ کار کے جذبات کی عکاسی کرتا ہے۔ 

کم کیپ کی شرح ایک اعلی قیمت والے اثاثے کے برابر ہے۔ گزشتہ دہائی کے دوران ہم نے جس بے مثال کیپ ریٹ کمپریشن کا تجربہ کیا ہے اس سے تقریباً بے لگام امید کی عکاسی ہوتی ہے جو سرمایہ کاروں نے تجارتی اور رہائشی ریل اسٹیٹ کے حصول میں حاصل کی ہے۔ 

لیکن درخت آسمان کی طرف نہیں بڑھتے۔ جیسا کہ ماہر اقتصادیات ہرب اسٹین نے سختی سے مشاہدہ کیا: "اگر کوئی چیز ہمیشہ کے لیے نہیں چل سکتی، تو وہ رک جائے گی۔" 

میں یہ نہیں کہہ رہا ہوں کہ یہ ریل اسٹیٹ کے اثاثوں کی قیمتوں میں اضافے کا خاتمہ ہے۔ میں کہہ رہا ہوں کہ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے چکروں میں ایک عام لمحہ ہے۔ اور ان لوگوں کے لیے جو 2008 میں نہیں تھے، میں واضح طور پر بتانا چاہتا ہوں کہ گھبرانے یا سرمایہ کاری روکنے کی کوئی وجہ نہیں ہے۔ 

اس کے برعکس، پچھلے کئی سالوں میں دوسروں کے ذریعے کیے گئے ناقص حصول کے نتیجے میں کچھ بہترین مواقع دستیاب ہوں گے۔ 

میں سکاٹ ٹرینچ کے حوالے سے بہتر کام نہیں کر سکتا مضمون اس موضوع پر

کیا آپ ڈینومینیٹر اثر کی تباہ کن طاقت کے قائل ہیں؟ (اگر آپ کو وہ اصطلاح پسند نہیں ہے، تو آپ "کیپ ریٹ ڈیکمپریشن" کے ساتھ قائم رہ سکتے ہیں)۔ 

کیپ کی بڑھتی ہوئی شرح تجارتی رئیل اسٹیٹ اثاثہ کی قدر کو نمایاں طور پر کم کر سکتی ہے۔ اور جیسا کہ ہم نے کہیں اور بات کی ہے، بیعانہ اسے اور بھی تکلیف دہ بنا سکتا ہے۔ اس کے بارے میں سوچیں اگر اثاثہ کی قدروں میں 25% کمی آتی ہے، تو اس سے 100% لیوریجڈ ڈیل میں تقریباً 75% ایکویٹی ختم ہو جائے گی۔ 

یہ کوئی پریوں کی کہانی کا ڈراؤنا خواب نہیں ہے۔ ایل پی کے سرمایہ کاروں کی بہت سی کہانیاں ہیں جو پہلے ہی کچھ سنڈیکیٹڈ سودوں میں اپنی پوری سرمایہ کاری سے محروم ہونے کے لیے تیار ہیں۔ ان میں سے کچھ تقریباً دو یا تین سال پرانے سودے ہیں جو پل کے قرض کو پورا کرتے ہیں۔ دوسرے اس پچھلے سال میں فلوٹنگ ریٹ قرض کے ساتھ کیے گئے تھے۔ افسوس کی بات یہ ہے کہ ان میں سے بہت سے ایل پی سرمایہ کار یہ نہیں جانتے کہ وہ ابھی تک خطرے میں ہیں۔  

لانگ ہولڈنگ ٹائمز کا کیس 

مختصر انعقاد کے اوقات میں کوئی برائی نہیں ہے۔ ہول سیلنگ ہاؤسز، ڈے ٹریڈنگ، اور بہت سے تجارتی رئیل اسٹیٹ سودے زیادہ فراہم کرتے ہیں۔ IRR ان کے سرمایہ کاروں کے لئے منافع. بہت سی قلیل مدتی حکمت عملی تیزی کے اوقات میں مقبول ہوتی ہیں۔

لیکن میرا پسندیدہ سرمایہ کار، وارن بفیٹ مختلف سوچتا ہے۔ وہ کہتا ہے، "اگر آپ دس سال تک اسٹاک کے مالک نہیں ہیں، تو دس منٹ کے لیے بھی اس کے مالک ہونے کے بارے میں نہ سوچیں۔" اوماہا کے اوریکل نے یہ بھی کہا: "یا پسندیدہ انعقاد کی مدت ہمیشہ کے لئے ہے۔"  

تو طویل مدتی سرمایہ کار اس خوفناک کیپ ریٹ ڈیکمپریشن کے بارے میں کیسے محسوس کرتے ہیں؟ میں یہ کہوں گا کہ، زیادہ تر حصے کے لیے، ان پر کوئی اثر نہیں پڑے گا، اس کے علاوہ انہیں آنے والے ایک یا دو سال میں زیادہ مناسب قیمت یا کم قیمت والے سودے حاصل کرنے کا موقع فراہم کرنا ہے۔ 

اس بارے میں سوچو. تصور کریں کہ آپ نقد بہاؤ تجارتی جائیداد کے اثاثے کے مالک ہیں۔ آپ نے اسے دو سال پہلے $3 ملین میں حاصل کیا تھا، اور پہلے 18 مہینوں میں کیپ ریٹ کمپریشن نے اس کی تشخیص شدہ قدر کو $4 ملین تک بڑھا دیا۔ آپ ابھی بھی اپنا نقد بہاؤ جمع کر رہے تھے اور اپنی زندگی سے لطف اندوز ہو رہے تھے۔ 

پھر پچھلے چھ مہینوں کے دوران کیپ ریٹ ڈیکمپریشن ہوتا ہے، اور اگلے سال اس کی تشخیص شدہ قیمت $2.8 ملین تک گر جاتی ہے۔ کیا آپ کو گھبرانا چاہئے؟ میں نہیں جانتا کیوں آپ کو ابھی بھی کیش فلو اکٹھا کرنا چاہیے اور اپنی زندگی سے لطف اندوز ہونا چاہیے۔

طویل مدتی ہولڈرز کو قلیل مدتی اقدار میں تبدیلیوں سے استعمال نہیں کیا جاتا ہے۔ ان کے پاس عام طور پر مقررہ شرح کا قرض ہوتا ہے جو بہت طویل عرصے تک پختہ نہیں ہوتا ہے۔ اور وہ لوگ جنہوں نے ایک دہائی قبل اپنا اثاثہ حاصل کیا تھا، اور اپنے قرض پر پختگی کا سامنا کر رہے ہیں، انہوں نے عام طور پر قدر میں نمایاں اضافہ اور بنیادی ادائیگی دیکھی ہے جو انہیں اب دوبارہ فنانس کرنے کے لیے قابل قبول پوزیشن میں رکھتا ہے اگر ضروری ہو تو۔ 

بفیٹ کا دوبارہ حوالہ دیتے ہوئے۔ وہ برک شائر ہیتھ وے کے سٹاک میں قلیل مدتی اضافے یا گراوٹ کی پرواہ نہیں کر سکتا تھا۔ وہ ان اثاثوں کے بارے میں مارکیٹ کی رائے سے متاثر نہیں ہوتا ہے کیونکہ اس کا ان کی حتمی قیمت پر کوئی اثر نہیں ہوتا ہے۔ جب قیمتیں گرتی ہیں تو وہ دراصل اسے پسند کرتا ہے تاکہ وہ اور بھی زیادہ حاصل کر سکے۔ 

قیمت کے بارے میں اسٹاک مارکیٹ کی رائے تجارتی رئیل اسٹیٹ میں کیپ ریٹ کی طرح ہے۔ کمرشل رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کے طور پر، ہم سرمایہ کار (بفیٹ) کی تقلید کرنا بہتر کریں گے، جو اپنے اسٹاک ویلیو کا 99.4 فیصد کھو سکتا ہے اور پھر بھی اسی مدت میں S&P 500 کو مات دے سکتا ہے۔ 

فائنل خیالات

میری سرمایہ کاری فرم ایک طویل مدتی ہولڈر ہے۔ مجھے احساس ہے کہ یہ اکثر سب سے زیادہ مقبول پیشکش نہیں ہے، اور اس کے نتیجے میں بہت سے سرمایہ کار ہمارے فنڈ سے گزر جاتے ہیں۔ میری خواہش ہے کہ تمام قلیل مدتی ہولڈرز خیریت سے ہوں، لیکن میں موجودہ کا اندازہ لگا رہا ہوں، اور آنے والے کیپ ریٹ کا جھٹکا بہت سے لوگوں کو اپنی حکمت عملیوں پر دوبارہ غور کرنے کا سبب بنے گا۔ چاہے ایسا ہو یا نہ ہو، ہم اپنی طویل مدتی حکمت عملی پر عمل کرتے رہیں گے۔ 

بلیک سٹون کے بانی، لیری فنک نے "طویل مدتی ازم" تیار کیا۔ ہوسکتا ہے کہ ہمیں طویل مدتی سوچ کو "CRE عددی اثر" کے طور پر ڈب کرنا چاہئے۔ 

اگر یہ کوئی چیز ہوتی، تو یہ ہماری مساوات میں خالص آپریٹنگ آمدنی کو ایک طویل عرصے تک اس حد تک پھیلانے پر توجہ مرکوز کرے گی کہ عدد میں تبدیلیاں کم اثر انداز ہوں گی۔ یہ حکمت عملی، اعتدال سے کم LTV، طویل مدتی، مقررہ شرح قرض کے حصول کے ساتھ، کسی بھی مارکیٹ، بیل یا ریچھ میں ایک فاتح ثابت ہونی چاہیے۔ 

BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔