Чи взяли б ви готівку, щоб залишити квартиру, яку орендують? Дані показують, що це часто трапляється в Лос-Анджелесі.

Чи взяли б ви готівку, щоб залишити квартиру, яку орендують? Дані показують, що це часто трапляється в Лос-Анджелесі.

Мітка часу: 16 січня 2024 р., 6:00 ранку
Вихідний вузол: 3065251

У 2022 році, незабаром після того, як новий власник купив орендований будинок у Хайленд-Парку, де 66-річна Ана Лопес живе зі своїм чоловіком, орендарі почали отримувати пропозиції виїхати. За її словами, спочатку це було близько 22,000 тисяч доларів. Один з її сусідів прийняв пропозицію і пішов. Але Лопес, відчайдушно прагнучи залишитися в орендованому будинку, де вона живе більше двох десятиліть і платить 800 доларів на місяць, неодноразово відхиляла пропозиції, навіть коли сума зросла до 100,000 XNUMX доларів.

Після сплати податків, на її думку, грошей недостатньо, щоб довгостроково залишатися в її громаді, де середня місячна орендна плата становить понад 2,000 доларів США, а середня ціна продажу будинку – понад 1 мільйон доларів.

Її змушують піти, і їй повідомили, що власник планує знести майно. Але вона каже: «Ми будемо продовжувати боротьбу, щоб залишитися в нашому домі».

Пропозиції викупу — також відомі як «готівка за ключі” — стали часто використовуваним інструментом для орендодавців, які сподіваються змусити орендарів залишити квартири, які орендуються, без проходження офіційної процес виселення, що може зайняти час, бути дорогим і регулюється суворими правилами. Але було важко точно сказати, як часто орендарі викуповують житло в Лос-Анджелесі. Минулого тижня, оприлюднені дані Офіс міського контролера Кеннета Мехії пролив світло на цю тему, показавши, що з 2019-23 років майже 5,000 угод «готівка за ключі» були подані з містом.

Околиці Корейського кварталу, Ехо-Парку та Мід-Вілширу очолив список за кількістю угод. Район Лопеса Хайленд-Парк також був серед найпопулярніших поштових індексів.

У заяві офісу Мехії йдеться, що «викуп орендарів є тактикою, яку орендодавці використовують, щоб змусити орендарів виїхати з RSO (Постанова про стабілізацію орендної плати) одиниць або квартир, контрольованих орендою, часто для того, щоб орендодавці могли повторно орендувати ці квартири новим орендарям на ринку. - тарифні ціни. У багатьох випадках суми викупу недостатньо для орендарів, щоб дозволити собі продовжувати жити в Лос-Анджелесі в довгостроковій перспективі».

Захисники орендарів кажуть, що цифри, надані місту, недостатні для того, щоб повністю охопити масштаби обміну готівкою за ключі в місті. Вони зазначають, що дані включають лише угоди, а не пропозиції, які часто відбуваються неофіційно, коли людина стукає у двері або телефонує. Навіть самі угоди, кажуть прихильники, можуть не подати в місто.

«Кількість таких повідомлень, поданих до LAHD, імовірно, становить невелику частку таких угод», — сказав Гарі Блазі, почесний професор права Школи права UCLA.

Орендодавці кажуть, що угоди про викуп можуть бути корисним інструментом, який дає орендарям стимул до переїзду та створює виграш для власників, які повертають свої квартири, та орендарів, які виїжджають із деякими грошима, щоб допомогти оплачувати житло в майбутньому. Середня сума викупу, згідно з даними, склала $24,704 XNUMX.

Але захисники орендарів кажуть навіть таку суму — або більше — часто недостатньо, щоб дозволити малозабезпеченим сім’ям продовжувати жити в районах Лос-Анджелеса, де вартість житла різко зросла за останні роки, особливо після сплати податків.

«Коли мова йде про одноразову суму, ви думаєте: «Це багато грошей», але вам також потрібно знати, скільки вам буде коштувати, щоб залишитися на відкритому ринку», — сказав Бласі. «Те, що виглядає як велика одноразова несподівана сума, насправді може поставити орендаря в набагато гіршу ситуацію, ніж вони є».

Орендарі та адвокати також кажуть, що люди, які відмовляються від пропозицій, часто стикаються з переслідуваннями з боку орендодавців.

«Орендарі повідомляли, що люди щодня під час вечері приходили до них додому, грюкаючи дверима, кажучи їм, що вони справді повинні прийняти пропозицію, або люди, які приходили дуже пізно ввечері», — сказала Синтія Стратманн, виконавчий директор некомерційної організації. адвокаційна група Стратегічні дії для справедливої ​​економіки. «Існують інші види переслідувань, постійне нехтування — орендодавець відмовляється щось ремонтувати в квартирі, а потім наполегливо пропонує їм готівку за ключі, доки тиск життя в квартирі, яка справді в жахливому стані, не спонукає орендаря переїхати. »

Стратман сказав, що спільноти вгорі списку контролера, як-от Koreatown і Ехо Парк, це ті, де існує особливо велика різниця між місячною орендною платою, яку сплачує довгостроковий орендар у квартирі, що контролюється орендною платою, і тим, що орендодавець може запропонувати на поточному ринку.

Кріс Грей, президент компанії з управління нерухомістю Moss & Co., сказав, що угоди «готівка за ключі» стали особливо важливим інструментом для орендодавців після пандемії, коли багато орендарів накопичили великі суми несплаченої орендної плати.

«Орендодавці перебувають у скрутному становищі, і все, що вони хочуть зробити, це залучити когось у свій будинок, щоб платити орендну плату», — сказав він.

Виселення через суд може тривати місяці та коштувати десятки тисяч доларів гонорарів адвокату, зауважив Грей.

«Коли ви подивитеся на таку картину в цілому, орендодавець був би радий пробачити минулий борг за оренду в розмірі 30,000 40,000, XNUMX XNUMX доларів або будь-що, щоб витягнути їх і уникнути всього процесу виселення».

Місто почало регулювати договори викупу та збирати інформацію про них у 2017 році після того, як захисники орендарів почав протестувати що вони побачили як зростаючу практику власників нерухомості, які витісняють мешканців контрольованих орендою одиниць, не інформуючи їх повністю про їхні права.

Програма сповіщень про викуп орендарями вимагає від орендодавців надавати інформацію орендарям, коли роблять пропозицію про викуп. Вони мусять інформувати орендарів що вони мають право на мінімальну компенсацію, яка коливається від 9,900 24,650 до XNUMX XNUMX доларів, залежно від різних факторів, у тому числі від того, як довго орендар жив у будинку та чи є він літнім або інвалідом. Орендарям також повідомляють, що вони мають право відмовитися або скасувати пропозицію та проконсультуватися з адвокатом або житловим департаментом.

Згідно з програмою, орендодавці також зобов’язані подавати будь-які угоди з житловим департаментом Лос-Анджелеса. Ці документи є основою для аналізу, оприлюдненого контролером.

Згідно з даними, пік заявок на викуп припав на 2019 рік, коли було укладено 1,209 угод. Минулого року з містом подано 789 договорів.

Викуп постанову дозволяє орендарям «подати приватний позов проти орендодавця, який порушує» правила, а також відшкодувати збитки та штраф у розмірі 500 доларів США. Але це крок, на який навряд чи підуть багато жителів з низьким рівнем доходу, сказав Бласі.

«Я вважаю, що місту слід ще раз переглянути програму сповіщень про викуп орендарів, спробувати вкласти в неї трохи зубів і серйозно повідомити орендарів і орендодавців про її існування», — сказав Бласі. «Це може допомогти тільки всім, хто працює сумлінно».

Часова мітка:

Більше від LA Times RE