Що робити, коли хтось хоче купити ваш будинок у приватному порядку?

Що робити, коли хтось хоче купити ваш будинок у приватному порядку?

Мітка часу: 1 лютого 2024 3:04
Вихідний вузол: 3094527

На ринку нерухомості з обмеженою пропозицією ми чули від багатьох власників будинків про збільшення небажаних пропозицій щодо їхньої власності. Коли до вас звертаються з приватною пропозицією купити ваше житло, ви можете зіткнутися з кількома складними сценаріями.

Без порівняння ринку важко визначити, чи справді пропозиція відображає вартість вашого будинку. Ви також можете подумати про те, щоб уникнути комісії за нерухомість, продаючи її приватно, але це може призвести до недооцінки вашої власності.

Крім того, здійснення угоди без професійної допомоги агента з нерухомості може наразити вас на юридичну та фінансову вразливість. Ви також можете втратити потенційно кращі пропозиції, оскільки ваша нерухомість не буде представлена ​​на більш широкому ринку.

У цій статті ми розповімо про те, що робити, якщо хтось хоче купити ваш будинок у приватному порядку, про переваги та недоліки приватного продажу та про те, як ви можете отримати найкращу вартість свого будинку.

Хто такі приватні покупці?

Приватними покупцями можуть бути покупці житла або інвестори, зацікавлені у придбанні нерухомості без допомоги агента з нерухомості. Як правило, приватні покупці були інвесторами або приватними ластами, які бажають укласти угоду щодо нерухомості, яку, на їхню думку, можуть зробити прибутковою.

Однак, зважаючи на те, що запаси житла обмежені, покупці житла все частіше діють як приватні покупці, які намагаються знайти свій наступний будинок. Їх не влаштовують перелічені варіанти, тому вони звертаються до потенційних продавців поза ринком.

Приватні покупці можуть звернутися до власників нерухомості, але вони також можуть орієнтуватися на неринкові або кишенькові списки відомі агентам з нерухомості, але не продаються. Зрештою, це сторони, які прагнуть укласти угоду з нерухомістю без ріелтора як посередника угоди.

Власники будинків часто стикаються з приватними покупцями, коли вони отримують небажані пропозиції або телефонні дзвінки щодо свого майна. Приватний покупець робить припущення щодо вартості майна, а потім намагається домовитися про угоду без залучення агента.

По-перше, вони подадуть лист про наміри (LOI), перш ніж укладати контракт із зацікавленим продавцем. Після підписання договору процес продажу вашого будинку приватному покупцеві подібний до традиційний процес продажу житла.

Різниця між продажем приватному покупцеві та продажем на відкритому ринку полягає в тому, що ви не маєте представництва чи допомоги агента з нерухомості. Цей тип транзакції відомий як a Продається власником (FSBO). Відсутність представництва може означати економію на комісії, але це потенційно може призвести до ціни продажу нижче ринкової або поганих умов продажу.

Вам потрібен агент з нерухомості, щоб приватно продати ваш будинок?

Продаж вашого будинку, ймовірно, одна з найважливіших фінансових операцій, які ви зробите у своєму житті. Отже, коли ви отримуєте непрохану пропозицію від приватного покупця, може виникнути спокуса пропустити агента з нерухомості та залишити цю комісію у своїй кишені. Але перш ніж підписати пунктирну лінію, давайте обговоримо, чи будемобез агента це у ваших інтересах.

Оцінюючи пропозицію від приватного покупця, в першу чергу слід звернути увагу на запропоновану ціну покупки. Чи відповідає вона поточній ринковій вартості подібних будинків у вашому регіоні?

Досвідчений агент з нерухомості має досвід, щоб визначити справжню ринкову вартість вашого будинку шляхом порівняльного аналізу ринку. Вони можуть порадити вам, чи здається пропозиція справедливою або чи є можливість домовитися про вищу ціну продажу.

Крім ціни, також уважно вивчіть умови пропозиції та непередбачені обставини. Наприклад, чи вимагає покупець допомоги з витратами на закриття чи гарантією на будинок? Чи включає пропозиція непередбачені витрати на перевірки або фінансування, які можуть затримати закриття?

Агент може допомогти вам зрозуміти, на що ви погоджуєтесь і які засоби захисту існують для вас як продавця. Використовуючи свої здібності до переговорів, вони можуть отримати для вас кращі умови.

Співпраця з фахівцем з нерухомості, навіть у приватному продажу, може дати вам більше впевненості в тому, що ваші інтереси захищені. Якщо ви вже підписали угоду про лістинг з агентом з нерухомості, але отримали приватну пропозицію, ви можете бути обмежені в тому, як ви можете продавати цьому покупцеві.

Чи можете ви продати приватному покупцеві без оплати агентська комісія залежить від типу лістингової угоди.

Угода про відкритий лістинг проти. Угода про ексклюзивний лістинг

Оголошуючи свій будинок на продаж, ви підписуєте відкриту або виключну угоду про розміщення з вашим агентом з нерухомості.

Угода про відкритий лістинг дозволяє вам найняти кількох агентів щоб одночасно продати та продати ваш будинок. Це означає, що жоден агент не має права продавати ваш будинок. Ви фактично «відкриваєте» свій дім для будь-яких зацікавлених агентів.

За цією невиключною угодою ви не зобов’язані сплачувати комісію, якщо самі знайдете покупця, наприклад, через приватний продаж. Відкриті лістинги є звичайними для неринкових або кишенькових сценаріїв.

У ексклюзивній угоді про лістинг ви укладаєте контракт з одним агентом з нерухомості на певний період, як правило, на кілька місяців. Цей агент має виключне право продавати ваш будинок і представляти вас на переговорах з потенційними покупцями.

Ексклюзивна угода забороняє наймати інших агентів і означає, що ви повинні сплатити комісію агента з лістингу, навіть якщо ви знайдете покупця самостійно. Якщо ви продаєте приватному покупцеві під час ексклюзивного періоду лістингу або протягом періоду захисту (зазвичай через 90 днів після закінчення терміну дії контракту), ви все одно повинні сплатити комісію агента.

Переконайтеся, що ви розумієте тип угоди про лістинг, який ви маєте, і чи є положення про захист, перш ніж продовжити роботу з приватним покупцем. Якщо ви вже підписали угоду про лістинг і маєте сплатити комісію, скористайтеся досвідом свого агента, щоб отримати найкращу ціну.

Чи варто наймати агента з нерухомості, якщо ви продаєте приватному покупцю?

Залучення агента з нерухомості до переговорів про продаж приватному покупцеві часто є найкращим вибором для продавця, щоб гарантувати, що він отримає найвищу суму. Так, агенти мають доступ до служб багаторазового лістингу (MLS) та інших маркетингових інструментів, які можуть мати вирішальне значення для охоплення потенційних покупців.

Але навіть у приватному продажу агент може дати цінні поради. Наприклад, агент може діяти як нейтральна сторона та забезпечувати навички ведення переговорів та об’єктивність. Вони виконуватимуть а порівняльний аналіз ринку (CMA) щоб ви були впевнені у вартості свого будинку та могли домовитися про справедливу ціну.

Крім того, досвід агента може бути особливо корисним, якщо продаж пов’язаний зі складними питаннями, як-от права застави, угоди про розлучення чи інші юридичні ускладнення. Агент допомагає підтримувати емоційну дистанцію щодо продажу, що може бути корисним для прийняття об’єктивних рішень і ведення переговорів.

Якщо ви вже знайшли приватного покупця, поговоріть зі своїм агентом про значно знижену комісію за продаж. Коли агент лише допомагає завершити переговори і йому не потрібно інвестувати в маркетинг, він часто готовий працювати за нижчу ставку комісійних.

Керування процесом закриття, якщо ви вирішите продати приватно

Коли ви вирішуєте самостійно продати свій будинок приватному покупцеві, процес закриття є критичним кроком, і продавці часто роблять неправильний поворот. Юридична передача права власності є складним процесом без представництва нерухомості, але, провівши дослідження та підготовку, ви зможете успішно закрити компанію на власних умовах.

По-перше, зрозумійте особливі вимоги вашого штату щодо закриття документів, адвокатів, передачі прав власності, розкриття інформації тощо. Вони суттєво відрізняються по всій країні – деякі штати зобов’язують залучати юриста з нерухомості, тоді як інші дозволяють самостійне закриття лише за допомогою титульної компанії.

Ознайомившись із правилами, уважно оберіть свого агента, що займається закриттям, яким, ймовірно, буде титульна компанія або адвокат з нерухомості. Шукайте доступного постачальника, який має досвід приватних продажів на вашому місцевому ринку. Їхня служба може оптимізувати процес і належним чином обробляти документацію, як-от пошук права власності, передача документів і запис.

Без представництва продавці повинні провести незалежне дослідження, щоб зрозуміти, що має статися до того, як ключі перейдуть у руки. Поговоріть зі своїм агентом із закриття, щоб переконатися, що всі юридичні вимоги виконано. Уважно перегляньте заключну заяву та документи, щоб уникнути сюрпризів.

Такі завдання, як страхування та обмін коштів, захищають вас фінансово як продавця. Незважаючи на те, що це складно, поінформований ріелтор може плавно провести процес закриття.

Спеціальні для штату вимоги щодо продажу власником (FSBO).

Ретельно вивчіть і зрозумійте конкретні законодавчі та процедурні положення вашого штату щодо операцій FSBO. Ці вимоги відрізняються в різних країнах і регулюють процес продажу, як-от розкриття інформації, адвокати, документи, передача права власності тощо.

Настійно рекомендуємо проконсультуватися з місцевим юристом з нерухомості, який спеціалізується на продажу FSBO у вашому штаті, щоб переконатися, що ви відповідаєте всім вимогам штату та уникнути дорогих помилок. Більшість продавців FSBO є лише частиною кількох транзакцій на рік, тому отримання професійної консультації може врятувати їх від дорогих помилок.

Юрист з нерухомості, який добре обізнаний із місцевим законодавством, може пояснити, що потрібно для легального та безперешкодного здійснення продажу. Не припускайте, що ви можете використовувати загальні форми та процедури – знайдіть час, щоб дізнатися про точні правила FSBO у вашому штаті.

Цей посібник опубліковано Republic Title це чудове місце, щоб почати розуміти, що потрібно для продажу нерухомості без агента у вашому штаті.

Вибір титульної компанії або адвоката

Продаючи приватно, ви повинні співпрацювати з титульною компанією та/або юристом з нерухомості, який має досвід закриття FSBO. Їх роль включає сприяння передачі прав власності, документування транзакції та забезпечення дотримання законів штату.

Якщо торговий фасилітатор має досвід продажів FSBO, він зрозуміє, коли запропонувати додаткову підтримку та вказівки сторонам угоди.

Назва компанії

Титульна компанія — це постачальник послуг, який сприяє продажу нерухомості в штатах, де не потрібен адвокат з нерухомості. Основні послуги, які надає титульна компанія, включають:

  • Пошук заголовка – Вивчіть будь-які майнові проблеми, які можуть перешкоджати чистій передачі права власності, такі як права застави чи обтяження.
  • Назва страхування – Страхування вас від будь-яких невідомих дефектів прав власності.
  • Послуги ескроу – Управління обміном коштів між обома сторонами.
  • Підготовка акту – Складання акту про офіційну передачу права власності.
  • Запис акту – Реєстрація акту в органі місцевого самоврядування.

Виберіть компанію, яка має досвід закриття FSBO у вашому регіоні.

Адвокат з нерухомості

Якщо ви живете в a держава, яка вимагає адвоката для закриття нерухомості, то залучати юриста з нерухомості – не вихід. Але навіть якщо ви не живете в одному з цих штатів, досвідчений юрист з нерухомості є безцінним для продавців FSBO, надаючи такі послуги, як:

  • Розгляд договору купівлі-продажу – Забезпечення вигідних умов і відповідності законодавству.
  • Консультування щодо розкриття інформації – Допомогти належним чином заповнити необхідні документи та переконатися, що продавець не наражається на майбутні судові баталії.
  • Участь у закритті – Контроль підписання та вирішення будь-яких потенційних проблем в останню хвилину.
  • Узгоджувальні документи – Збір необхідних документів і допомога у вирішенні будь-яких питань щодо права власності.
  • Представлення ваших інтересів – Робота в якості вашого юридичного адвоката та учасника переговорів.

При виборі адвоката, оберіть того, хто має певний досвід закриття FSBO та добре розуміє правила нерухомості у вашому штаті. У простій транзакції зазвичай можна знайти адвоката з хорошою репутацією, який пропонує доступні фіксовані гонорари.

Досвід юриста в сфері нерухомості забезпечує захист і душевний спокій під час проходження процесу закриття. Доручення їм розглядати документи та представляти ваші інтереси є неоціненним без керівництва агента.

Ключові кроки в процесі закриття

Команда процес закриття це не просто один день, а часто потрібні тижні, якщо не місяці, щоб представити фінішну пряму купівлі чи продажу житла. Незважаючи на те, що це захоплююче, воно також може здатися приголомшливим. Давайте крок за кроком розглянемо, що зазвичай відбувається під час закриття:

  • крок 1: покупець і продавець завершують і виконують договір
  • Крок 2: Призначається титульна компанія або адвокат з нерухомості
  • Крок 3: Продавець вносить заставу на депозитний рахунок
  • Крок 4: Компанія, яка спеціалізується на праві власності, проводить пошук прав власності, щоб виявити можливі проблеми з правом власності, наприклад права застави чи обтяження
  • Крок 5: Покупець замовляє огляд майна (не обов'язково)
  • Крок 6: Покупець надає кредиторам необхідну документацію для забезпечення фінансування (за необхідності)
  • Крок 7: У день закриття сторони угоди підписують акт, політику власності, розкриття інформації тощо, потім перераховуються кошти, сплачуються комісії за закриття, і акт реєструється, щоб передача прав власності була офіційною.
  • Крок 8: Після завершення продажу кошти на закриття виплачуються продавцю.

Усі сторони повинні зберігати копії документів для цілей оподаткування та обліку. Завдяки підготовці та юридичному нагляду процес закриття може проходити гладко, незважаючи на його складності.

Мінуси продажу приватного будинку

Вибір маршруту FSBO може здатися привабливим, щоб заощадити на комісії з нерухомості, але є недоліки, які продавці повинні враховувати.

  1. Нижча ціна продажу
    Будинки FSBO часто продаються дешевше, ніж будинки, зареєстровані агентами. Згідно зі звітом NAR за 2021 рік, Будинки FSBO продаються в середньому за 260,000 XNUMX доларів порівняно з 318,000 XNUMX доларів США за агентські продажі. Це означає, що ви, ймовірно, залишите гроші на столі, продаючи приватному покупцю.
  2. Немає стратегії ціноутворення
    Якщо ви не працюєте з агентом, у вас немає доступу до точних ринкових даних, щоб оптимально оцінити свою нерухомість. Дані про публічні продажі обмежені, що призводить до припущень щодо цін. Крім того, якщо ви не маєте досвіду в сфері нерухомості, може бути важко визначити вартість вашої власності.
  3. Юридичний ризик
    Продаж вашого будинку є юридичною операцією, і в обхід традиційного шляху, коли агенти вирішують нюанси, ви берете на себе відповідальність за забезпечення всіх правових підстав. Продавці повинні точно розкривати будь-які проблеми з майном, гарантувати, що договір є точним і юридично обов’язковим, гарантувати, що право власності є чітким і дотримується житлового законодавства.

Поширені виклики закриття FSBO

Продаж будинку як FSBO може створити унікальні проблеми під час процесу закриття. Серед поширених проблем, які виникають під час закриття:

  • Затримки фінансування, якщо необхідна документація не надається покупцем і продавцем вчасно.
  • Спори щодо ремонту чи майнового стану, які не розголошуються.
  • Проблеми із закритими документами, такими як акт, розкриття інформації або страхування власності.
  • Затримки через інспекційні переговори або проблеми з оцінкою.

Поради щодо плавного закриття приватного продажу

Продам свій будинок оскільки FSBO має свої труднощі, але ви можете мати плавний продаж, попередньо підготувавшись і проявивши активність.

Ось декілька порад щоб ваша транзакція пройшла більш гладко:

  • Ретельно перевірте покупців, підтвердивши наявність коштів, фінансову спроможність і те, що вони попередньо схвалені авторитетною іпотечною компанією.
  • Розкрийте все, щоб уникнути юридичних проблем.
  • Зверніться за юридичною консультацією щодо розкриття інформації.
  • Підтримуйте відкрите та терпляче спілкування з покупцем.
  • Ознайомтеся з процесом і правилами, щоб уникнути несподіванок.
  • Створіть розумні часові подушки та гнучкість щодо дати закриття.
  • Працюйте на випередження, щоб заздалегідь провести перевірку та узгодити будь-який ремонт.
  • Найміть адвоката з нерухомості для розгляду документів і представлення ваших інтересів.

Альтернативні варіанти, якщо приватна угода не вдасться

Якщо ваш приватний угода покупця несподівано зірвалася, не втрачайте надії. Якщо ви мотивовані продавати, у вас все ще є багато варіантів. Почніть із запиту відгуків покупців, щоб зрозуміти, чому вони відмовилися. Це дозволить вам покращити свою стратегію продажів у майбутньому.

Далі у вас є можливість або зареєструвати свою власність як FSBO, або залучити агента з лістингу. Якщо ви хочете максимізувати ціну продажу, наймання досвідченого агента має бути вашою основною метою. У них є інструменти, щоб отримати доступ до вашої власності та домовитися про найкращу пропозицію.

Завдяки підготовці та підтримці продавці FSBO можуть перегрупуватися, коли угода зірвалася. Якщо це станеться, подумайте про підтримку агента з нерухомості. Зв'яжіться з топовими агентами за допомогою FastExpert щоб ваше майно було продано негайно.

Досягніть успіху в продажу приватних будинків із FastExpert

Продаж вашого будинку приватній особі приносить винагороду, але також вимагає зусиль і управління ризиками. Ви повинні бути готові провести ретельне дослідження, належну обачність і проконсультуватися з фахівцями з нерухомості.

Навіть з приватною пропозицією залучення агента з нерухомості є розумним, щоб гарантувати захист ваших інтересів і отримання справедливої ​​ціни. Почніть пошук із FastExpert. Поговоріть із місцевими агентами щодо вашої ситуації та подивіться, чи зможете ви знайти експерта, який допоможе вам завершити угоду.

Не бійтеся просити знижену комісію. Більшість агентів із задоволенням домовилися про нижчу комісію, коли покупець уже знайдений.

Часова мітка:

Більше від Fast Expert Global