Нещодавно я відвідав Мачу-Пікчу, і один із мандрівників запитав мене, чим я займаюся на роботі. Я пояснив, що керую клубом інвестицій у нерухомість і що ми об’єднуємо невеликі суми грошей, щоб спільно купувати часткові частки у великих житлових комплексах. Вона насупила лоб і відповіла: «Але навіщо мені турбуватися про всі ці речі з приватним капіталом? Я вже диверсифікувався у сфері нерухомості за допомогою REIT на своєму брокерському рахунку».
Я здригнувся від її використання слова «диверсифікований». Тому що для всіх переваг інвестиційні трести— і їх багато — вони роблять не те, що думають більшість інвесторів.
Вони не забезпечують значної диверсифікації вашого портфеля акцій.
Але я забігаю вперед.
Кейс для REITs
Не зрозумійте мене неправильно, я не борець проти REIT. Вони пропонують багато переваг для інвесторів, починаючи з повної пасивності. Ви натискаєте кнопку у своєму брокерському обліковому записі, і вітаємо! Ви закінчили і можете повернутися до своєї вимогливої повної роботи, сімейного життя та хобі.
Вони також не коштують вам руки та ноги. Мінімальна інвестиція — це просто ціна однієї акції, яка може становити лише 10 доларів. Порівняйте це з мінімальними інвестиціями в нерухомість, що здається в оренду, або синдиковану нерухомість. Будь-яке поверне вам десятки тисяч між початковим внеском, закриття витрат, грошові резерви та початковий ремонт. Інвесторам, які вперше входять у справу, часто потрібні роки, щоб заощадити стільки інвестиційного капіталу.
Потім приходить ліквідність. Ви можете миттєво продати акції без будь-яких витрат.
Інвестиції в REITs не вимагають таких же знань і навичок, як оренда нерухомості. Я втратив сорочку, коли вперше почав інвестувати в оренду нерухомості, бо не знав, що роблю. Для REITs це так само просто, як інвестувати в індексний фонд REIT і закінчити це.
Інвестиційні трасти в нерухомість також показали непогані результати протягом останніх півстоліття. Протягом 51 року з початку 1972 року до кінця 2022 року американські інвестиції REIT забезпечили середньорічна прибутковість 11.26%, включаючи як дивіденди, так і зростання ціни. Деякі REITs платять прибутковість понад 5%, хоча висока врожайність часто збігається з низьким ростом.
Для більш детальної аргументації читайте Справа Юссі Аскола для REITs тут.
Чому б мені не інвестувати в REITs?
Класичний аргумент проти REITs, що торгуються на біржі, включає такі заперечення, як менше податкові пільги порівняно з прямим володінням, значне скорочення прибутку менеджера та відсутність левередж.
Ці аргументи мають свої переваги, які інвестори можуть обговорювати. Але моє заперечення простіше, і його важче спростувати: REITs не тільки поділяють волатильність акцій, але й тісно корелюють з їхніми показниками.
Ця кореляція означає, що ви насправді не отримуєте великої вигоди від диверсифікації. Це основна причина, чому я в першу чергу інвестую в нерухомість: щоб урівноважити свої інвестиції в акції.
Не вір мені на слово. Подивіться, як американські інвестиційні фонди REIT показували щороку з 1972 року порівняно з індексом S&P 500:
Як проникливий інвестор ви, мабуть, запитали: «Гаразд, тож яка фактична кореляція між REIT та фондовим ринком загалом?» Радий, що ви запитали: це 0.59, згідно з a багатодесятирічне дослідження Morningstar. Це співвідношення відповідає іншим секторам фондового ринку, таким як телекомунікації (0.62), споживчі товари (0.57) та енергетика (0.64).
Іншими словами, ви можете думати про публічні REIT як про ще один сектор фондового ринку.
І такий же нестабільний, як і більший ринок. Візьміть до уваги, що минулого року середня американська REIT забезпечила загальний прибуток -25.10%, включаючи дивіденди. І все ж середня ціна житлової нерухомості зросла на 10.49%. Це не включає дохід від орендної плати, який на деяких ринках перевищений максимальні ставки 8-10% В 2022.
Тим часом індекс S&P 500 минулого року впав на 18.11%. Чи REIT забезпечили захист вашого портфеля від обвалу фондового ринку? Абсолютно ні — навпаки, насправді.
Як інвестувати в нерухомість для реальної диверсифікації
Якщо ви хочете справжньої диверсифікації, щоб збалансувати свої інвестиції в акції, вам потрібно вийти із зони комфорту свого брокерського рахунку.
Це може означати, ну, майже будь-який інший тип інвестицій у нерухомість, крім REITs. Але розгляньте наступні три в порядку легкості та зручності.
По-перше, ви можете інвестувати через краудфандингові платформи нерухомості. Я інвестував через більшість основних платформ хоча б для того, щоб набути особистого досвіду для рецензування на них як автора. Деяким я довіряю й поважаю (і багато моїх грошей), іншим — мій скептицизм. Усі вони забезпечують справжню диверсифікацію від фондового ринку. У деякі з них можна інвестувати невеликі суми, а деякі навіть пропонують ліквідність і короткострокові інвестиції. Платформи краудфандингу легко оцінити завдяки численним оглядам третіх сторін в Інтернеті, і вони абсолютно пасивні.
На другому рівні складності знаходяться синдикати нерухомості. Більшість мого інвестиційного капіталу в нерухомість знаходиться тут. Нехай вас не лякають такі терміни, як «синдикація» або «приватний капітал» — це просто групові інвестиції. Ви купуєте часткову власність у житловому комплексі чи іншій великій власності, наприклад, самостійному складі, торговому центрі або парку мобільних будинків. А як частковий власник ви отримуєте всі переваги володіння будь-якою іншою власністю: постійний пасивний дохід, підвищення вартості, леверидж і податкові переваги, такі як амортизація.
Синдикація пов’язана з кількома труднощами, як-от пошук синдикаторів і виконання високих мінімальних інвестицій (часто 50-100 тис. доларів). Саме в цьому полягає суть нашого інвестиційного клубу: кожен член може придумати невеликі суми грошей, щоб спільно досягти цього високого мінімуму.
На найвищому рівні складності та праці лежать прямі інвестиції: купівля нерухомості самостійно. До них належать довгострокова оренда нерухомості, короткострокова оренда під час відпустки, перевороти та будь-які інші стратегії прямого інвестування. Потрібна маса навичок, щоб стабільно отримувати високі прибутки та величезна кількість праці. Але це також приносить величезні винагороди, від постійного пасивного доходу до податкових пільг і, звичайно, справжньої диверсифікації з фондового ринку.
Роль REIT у вашому портфелі
Отже, як інвестувати в нерухомість? Чи варто інвестувати в REITs?
Я поняття не маю. Це залежить від ваших цілей і решти вашого портфоліо.
У своєму портфелі я інвестую в нерухомість як a альтернатива облігаціям з вищим прибутком. Це означає, що мені потрібна справжня диверсифікація фондового ринку.
Я інвестую в акції як довгострокові інвестиції в зростання, переважно в мої пенсійні рахунки. Оскільки я не планую продавати акції протягом десятиліть, мене не хвилює їхня волатильність. Я просто щотижня автоматично інвестую через робо-консультанта, розподіляючи свої гроші між індексними фондами.
Нерухомість, з властивими їй податковими пільгами та пасивним доходом, балансує проти цих акцій. Постійний дохід допомагає мені подорож до фінансової свободи. У поєднанні з низькою кореляцією з моїми інвестиціями в акції це означає, що мої інвестиції в нерухомість відіграють таку ж роль, що й облігації, але з набагато вищою прибутковістю.
Більшість моїх інвестицій у нерухомість є синдикованими, оскільки наш інвестиційний клуб прагне отримати від них 15-30% річного прибутку. Але я також зберігаю трохи грошей на короткострокові краудфандингові інвестиції в нерухомість, щоб легко отримати доступ до них у крайньому випадку.
Пересічний інвестор не підходить до свого портфеля так, як я. Більшість інвесторів просто об’єднують акції та REITs разом як «акції» та інвестують в облігації, щоб диверсифікувати їх. Якщо вам байдуже співвідношення між вашими акціями та інвестиціями в нерухомість, тоді будь-яким способом інвестуйте в REITs. Це набагато простіше, ніж інвестувати в оренду чи інші інвестиції в нерухомість.
Але якщо ви інвестуєте в нерухомість як противагу своєму портфелю акцій, а не як його частину, вам потрібно більше розділення. Скористайтеся краудфандингом, синдикацією або прямим володінням для справжньої диверсифікації — разом із усіма іншими цікавими перевагами від податкових пільг до постійного доходу до оцінки та кредитного плеча.
Приєднуйся до спільноти
Готові досягти успіху в інвестуванні в нерухомість? Створіть безкоштовний обліковий запис BiggerPockets, щоб дізнатися про інвестиційні стратегії; ставте запитання й отримуйте відповіді від нашої спільноти, що налічує понад 2 мільйони учасників; спілкуватися з дружніми до інвесторів агентами; і багато іншого.
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/why-reits-are-not-the-most-effective-investments
- :є
- : ні
- ][стор
- $UP
- 10
- 11
- 2022
- 24
- 500
- 51
- a
- МЕНЮ
- абсолютно
- доступ
- За
- рахунки
- Рахунки
- фактичний
- насправді
- Переваги
- проти
- Агент
- агенти
- попереду
- Цілі
- ВСІ
- вже
- Також
- альтернатива
- хоча
- серед
- кількість
- суми
- an
- аналізувати
- та
- щорічний
- Відповіді
- будь-який
- квартира
- вдячність
- підхід
- ЕСТЬ
- аргумент
- аргументація
- ARM
- AS
- запитати
- Активи
- At
- автор
- автоматично
- середній
- назад
- Balance
- баланси
- BE
- оскільки
- буття
- користь
- Переваги
- Краще
- між
- За
- Блокувати
- Bonds
- border
- обидва
- брокерський
- але
- button
- купити
- Купівля
- by
- покликання
- CAN
- капітал
- який
- випадок
- готівкові гроші
- Центр
- проблеми
- classic
- клацання
- близько
- клуб
- колективно
- комбінований
- Приходити
- приходить
- комфорт
- співтовариство
- порівняти
- порівняний
- повністю
- комплекс
- складність
- З'єднуватися
- Вважати
- послідовно
- споживач
- зручність
- Кореляція
- Коштувати
- може
- курс
- Гуркіт
- створювати
- Колективного фінансування
- платформи для краудфандингу
- Вирізати
- день
- угода
- дебати
- десятиліття
- поставляється
- вимогливий
- залежить
- докладно
- DID
- прямий
- диверсифікація
- диверсифіковані
- урізноманітнити
- дивіденди
- do
- Ні
- справи
- зроблений
- Не знаю
- вниз
- кожен
- заробляти
- простота
- легше
- легко
- або
- кінець
- енергія
- величезний
- повністю
- капітал
- майно
- оцінювати
- Навіть
- Кожен
- досвід
- пояснені
- Об'єкт
- факт
- сім'я
- далеко
- fellow
- кілька
- фінансовий
- знайти
- виявлення
- Перший
- Перевертає
- після
- для
- Для інвесторів
- дробові
- Безкоштовна
- від
- веселощі
- фонд
- засоби
- Отримувати
- отримати
- отримання
- Go
- Цілі
- Group
- Зростання
- важче
- Мати
- допомога
- допомагає
- її
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- найвищий
- хобі
- Авуари
- Головна
- Як
- HTTPS
- i
- ідея
- if
- in
- включати
- includes
- У тому числі
- Дохід
- індекс
- притаманне
- початковий
- в
- Invest
- інвестицій
- інвестування
- інвестиції
- інвестиційний капітал
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- IT
- ЙОГО
- робота
- просто
- тримати
- Знати
- знання
- праця
- відсутність
- великий
- в значній мірі
- більше
- останній
- Минулого року
- УЧИТЬСЯ
- рівень
- Важіль
- LG
- брехня
- життя
- як
- Лінія
- ліквідності
- трохи
- довгостроковий
- подивитися
- втрачений
- серія
- низький
- головний
- Mainstream
- ринок
- ринки
- масивний
- me
- значити
- засоби
- засідання
- член
- члени
- мільйона
- мінімальний
- Mobile
- гроші
- більше
- Морнінгстар
- найбільш
- багато
- my
- себе
- обов'язково
- Необхідність
- наступний
- немає
- ніхто
- Зверніть увагу..
- of
- пропонувати
- часто
- on
- ONE
- постійний
- онлайн
- тільки
- відкрити
- Думки
- протилежний
- or
- порядок
- Інше
- інші
- наші
- з
- над
- власник
- власність
- Парк
- частина
- пасивний
- пасивний дохід
- оплата
- продуктивність
- виконується
- надбавки
- місце
- план
- Платформи
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Plenty
- точка
- басейн
- портфель
- точно
- досить
- price
- приватний
- Private Equity
- ймовірно
- прибутку
- властивості
- власність
- захист
- забезпечувати
- громадськість
- публічно
- питань
- ставки
- швидше
- досягати
- реальний
- нерухомість
- Краудфандінг нерухомості
- причина
- нещодавно
- відносний
- оренда
- представляти
- вимагати
- резерв
- житловий
- повага
- REST
- роздрібна торгівля
- вихід на пенсію
- пенсійні рахунки
- повертати
- Умови повернення
- рецензування
- Відгуки
- Нагороди
- Роль
- ROSE
- круглий
- прогін
- s
- S&P
- S&P 500
- то ж
- зберегти
- другий
- Сектори
- продавати
- Продати акції
- служити
- комплект
- Поділитись
- акції
- вона
- короткий термін
- Повинен
- аналогічний
- просто
- з
- один
- сидить
- Скептицизм
- майстерність
- невеликий
- So
- деякі
- Поширення
- старт
- почалася
- Починаючи
- Крок
- акції
- Фондова біржа
- Акції
- стратегії
- Стратегія
- Вивчення
- процвітати
- такі
- синдикація
- Приймати
- приймає
- податок
- зв'язок
- тензор
- terms
- ніж
- Що
- Команда
- їх
- Їх
- потім
- Там.
- Ці
- вони
- річ
- думати
- третя сторона
- це
- ті
- тисячі
- три
- через
- до
- разом
- Тонна
- занадто
- Усього:
- торгував
- угода
- правда
- Довіряйте
- Трасти
- тип
- нас
- використання
- відпустку
- visited
- летючий
- Volatility
- хотіти
- було
- шлях..
- we
- Багатство
- week
- ДОБРЕ
- Що
- коли
- який
- ВООЗ
- чому
- волі
- з
- слово
- слова
- Work
- б
- письменник
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- ще
- вихід
- врожайність
- ви
- вашу
- себе
- зефірнет
- Zillow