Команда Золотий вік інвестування грошових потоків у нерухомість може закінчитися як ми це знаємо. За останні півтора десятиліття орендодавці звикли купувати стандартні будинки, які принесли вбивство грошовим потокам. Поєднайте це з експоненціальне підвищення цін на житло, і кожен, хто придбав нерухомість за останні десять років, виглядає як інвестиційний оракул. Але зараз ситуація починає змінюватися, і починають інвестори в нерухомість намагаючись знайти будь-який будинок майже на будь-якому ринку, який може отримувати готівку. Отже, що сталося і чому раптово зникла національна нерухомість, яка обертається готівкою?
Ласкаво просимо назад до іншого Побачивши Гріна, де ваш ведучий Девід Грін, який «не просто шукайте готівку», повертається, щоб розповісти про нерухомість для інвестора БУДЬ-ЯКОГО рівня. У цьому епізоді ми потрапляємо в чому так складно знайти угоди з нерухомістю, які приносять грошовий потік у 2023 році, коли інвестувати в подорожчання проти грошового потоку ринку, а також чи ні продати нерухомість, яка не приносить прибутку. Потім ми перемикаємо передачу і торкаємося як перевірити приватного кредитора ви познайомилися в Інтернеті та чи ні проект реабілітації оренди за межами штату занадто ризиковано для нового інвестора в нерухомість.
Хочете поставити запитання Девіду? Якщо так, подайте своє запитання тут щоб Девід міг відповісти на нього в наступному епізоді «Побачити Ґріна». Перескочити на Форуми BiggerPockets і запитайте інших інвесторів про їх думку, або слідкуйте за Давидом в Instagram щоб побачити, коли він вийде в прямому ефірі, щоб ви могли заскочити на пряму трансляцію запитань і відповідей і отримати відповідь на своє запитання на місці!
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід:
Це шоу BiggerPockets Podcast 741.
Причина того, що ти почуваєшся погано, може бути его. Ви дивитесь на інших інвесторів, які заробляють гроші. Ви щомісяця переглядаєте свій баланс і говорите: «Ну, я втрачаю гроші. Я роблю це неправильно». Можливо ні. Можливо, так завжди працювала нерухомість. Спрацювали люди, готові втратити короткострокову перспективу, щоб заробити гроші в довгостроковій перспективі. Тепер я сподіваюся, що так не залишиться, але я готуюся до реальності, коли настане золота ера, коли ти просто кидаєшся в пошуках яблук, ти просто засовуєш туди рот, а ти виходить і сподіваєшся, що твоє яблуко більше, ніж інші яблука, але ви завжди отримуєте яблуко, це може закінчитися.
Що відбувається з усіма? Це Девід Грін сьогодні з епізодом Seeing Greene, якщо ви не помітили цього в назві. Якщо ви ще не чули жодного з них раніше, вас чекає задоволення. У цих шоу ми відповідаємо на запитання безпосередньо від нашої аудиторії. Правильно, ти. Я маю справу з проблемами, які у вас виникають, питаннями щодо нерухомості, ясністю, яка може вам знадобитися. Або якщо у вас є кілька варіантів, який із них буде найкращим? Мені подобається робити ці шоу, і я люблю вас ще більше за те, що ви зробили це можливим, тому що ви ставите чудові запитання, які призводять до чудових шоу.
Сьогоднішнє шоу фантастичне. Ми розуміємо, що людина може робити неправильно, якщо її майно зараз не отримує готівку. Це чудова тема, яку ми розглядаємо про те, як ви можете підійти до інвестування в нерухомість, а також про невеликі налаштування, які дозволять збільшити грошовий потік цієї нерухомості та як вони можуть це реалізувати. Чи варто мені йти на реабілітацію за межами штату під час моєї першої угоди? Речі, про які слід знати, якщо ви збираєтеся інвестувати за межами штату. Я роблю багато з цього сам, а також ремонтні речі, які я також роблю багато. І що ви робите, коли не можете знайти грошовий потік на своєму ринку. Чи не пізно інвестувати в нерухомість? Чи варто нам припинити слухати BiggerPockets і замість цього знову почати купувати NFT, криптовалюти, інвестувати в тюльпани, купувати Beanie Babies, можливо, Pogs, якщо ви, хлопці, пам’ятаєте про це. Це майбутнє? Чи варто нам купувати купу цього і чекати, чи воно повернеться, чи нерухомість все ще є хорошим варіантом? Усе це та багато іншого в сьогоднішньому «Побачити Ґріна».
Крім того, я просто хочу нагадати вам, хлопці, я знову забув увімкнути світло. Я справді добре це роблю, тож щойно цей маленький сегмент закінчиться, ви побачите, як світло стане синім. Не заплутайтеся. Це все ще зустрічається з Грін. Він просто стане зеленувато-блакитним. Які кольори виходять, якщо змішати зелений і синій? Може це як бірюза? Бачити бірюзовий колір протягом перших 15 хвилин, а потім він знову стає зеленим. Це просто я забудькуватий, хлопці. Бути Грін нелегко.
Гаразд, сьогоднішній Quick Dip від Бетмена: у нас на YouTube-каналі BiggerPockets буде нове шоу, де я буду частим співавтором. Я збираюся показати людям, як заробити більше грошей на їхній поточній роботі. Це те, чим я захоплений, мені дуже, дуже подобається. Не кидайте щось, у чому ви не вмієте, і просто спробуйте знайти щось нове, у чому, на вашу думку, ви будете кращими, не докладаючи зусиль для початку. Ви повинні прагнути досконалості в будь-якій справі. Отже, якщо ви хочете, щоб вас показали в тому чи цьому шоу, перейдіть на biggerpockets.com/david. Напишіть своє запитання та поставте прапорець біля вакансії, якщо ви хочете бути на каналі YouTube. Гаразд, хлопці, з мене досить. Перейдемо до нашого першого запитання.
Нік:
Привіт, Девіде. Мене звати Нік Гуцман. Мені 19 років, я навчаюся на другому курсі Університету Колорадо Меса в Гранд-Джанкшн. Я збираюся придбати нерухомість на одну родину поблизу своєї школи, щоб в ідеалі здавати в оренду студентів. Я постійно використовую інструменти Zillow і BP, але, здається, я не можу знайти угоду з поточними тарифами та запасами в моєму місті. Мені важко зробити наступний дієвий крок. Моє основне запитання полягає в тому, які інструменти чи стратегії ви могли б порекомендувати для пошуку угоди та які креативні способи фінансування угоди? Кредитор, до якого я, ймовірно, звернувся, сказав мені, що я можу очікувати від нього ставки 7.5%. З цим числом мені важко знайти щось, що підійде для моєї ситуації. Велике спасибі за все, що ви і BP робите. Гарного дня.
Девід:
Гаразд, Нік, дуже дякую за відео. Це поширена проблема багатьох людей, тому не засмучуйтеся. Це просто стан ринку, в якому ми зараз перебуваємо.
Хороша новина полягає в тому, що так важко знайти угоди, оскільки нерухомість все ще є конкурентоспроможною та цінною, і люди хочуть володіти цими активами. Кілька речей, у які ми можемо потрапити, 7.5% – це, мабуть,… Це стандартна ставка, такою є більшість людей. Якщо ви працюєте з кредитором і це те, що він говорить, це, ймовірно, те, що ви отримаєте. Якщо ви намагаєтеся знайти креативний спосіб фінансування своєї угоди, це просто означає, що вам потрібно знайти гроші з іншого боку.
Не так багато людей, які мають сотні тисяч доларів, які будуть спокійно позичати їх вам за менш ніж 7.5%, а це означає, що ви, ймовірно, отримаєте їх лише від власника, а це означає, що ви, ймовірно, потрібне певне фінансування від власника, а це означає, що вам доведеться переплачувати за нерухомість, щоб вони того варті, щоб вони запропонували вам кращу ставку, яку ви хочете, або вам доведеться знайти вмотивованого продавця, який переживає проблеми. , це буде багато роботи, і, чесно кажучи, вам буде дуже важко виконувати, поки ви йдете до школи. Жодне з цього не звучить надзвичайно привабливо для ситуації, в якій ви опинилися.
Я хочу вам дати пораду: замість того, щоб шукати угоду, я хочу, щоб ви шукали угоди. Якщо вам важко отримати дані про нерухомість, кімнати якої ви збираєтеся здавати в оренду іншим студентам, можливо, ви аналізуєте неправильну угоду. Ось що я хочу, щоб ви зробили. Ми будемо працювати в зворотному напрямку. Припустімо, що за відсотковою ставкою, яку вам надають у діапазоні цін, на який ви дивитесь, припустімо, що ви маєте іпотечний кредит у розмірі 4,000 доларів США на місяць, що означає, що вам потрібно заробляти понад 4,000 доларів США на місяць із оренда. Якщо ви можете отримати, скажімо, 800 доларів за кімнату, і ви можете придбати будинок із п’ятьма спальнями, це тепер становитиме 4,500 доларів. Цього може бути достатньо, щоб отримати іпотеку на суму більше 4,000 доларів. Ми припускаємо, що податки та страховка включені в ці 4,000 доларів США. Це означає, що ваша мета — знайти нерухомість із п’ятьма чи більше кімнатами.
Чи можете ви знайти нерухомість, у якій є п’ять спалень, але є вітальня та сімейна кімната, і ви можете перетворити вітальню на дві кімнати? Чи можете ви знайти нерухомість із чотирма ванними кімнатами та достатньою площею, щоб можна було щось додати? Я б налаштував параметри пошуку так, щоб показувати мені лише те, що має велику площу. На додаток до цього, я б дивився на нерухомість, яка має більше квадратних метрів, ніж рекламується. Тож одна з речей, які я роблю, дивлячись на будинки, це замість того, щоб натискати стрілку праворуч і переглядати всі фотографії, які завантажив агент, я повертаюся назад. Я натискаю стрілку ліворуч і спочатку дивлюся на задню частину будинку.
Причина, чому я це роблю, полягає в тому, що якщо є недозволені квадратні метри, які є потворними, і ріелтор не хоче показувати їх на фотографіях, я хочу це бачити. Я хочу бачити каркас у підвалі. Я хочу побачити частково готовий ADU. Я хочу побачити додатковий гараж на території, де є електрика та сантехніка. Багато людей розміщують ванні кімнати у своїх гаражах, тому що, коли вони там працюють над своїм автомобілем, працюючи над своїми проектами, вони хочуть мати можливість зупинитися й піти у ванну, не заходячи в головний будинок. Що ж, як тільки в ньому є така сантехніка, ви можете закінчити цю ванну кімнату, зробити її кращою та додати до цих об’єктів міні-кухню за набагато менші гроші, ніж коли вам доведеться провести сантехніку та дренаж усю дорогу до цього активу. Тож вам потрібно шукати такі властивості, яких бракує іншим людям.
Зважаючи на все це, цього все ще може бути недостатньо, оскільки схоже, що ви шукаєте в місті, де немає великого запасу. Це проблема. Якщо ви перебуваєте в університетському місті й зараз на ринку не так багато оголошень, це буде важко. Частково це тому, що продавці не виставляють свої будинки на ринок, бо чекають, поки ціни знову піднімуться. Продавці бачили: «Ну, ціни впали, раніше люди продавали дорожче. Я не хочу продавати свій будинок за менші гроші». Потрібно багато часу, перш ніж вони дійдуть до точки, коли вони просто охоче визнають, що нерухомість коштує так, і це розчаровує покупців. Тож ви можете зазирнути в інше місто й спробувати досягти того самого. Інше університетське містечко, яке має більше запасів, це один із методів, який ви можете використати. Або ви можете скористатися деякими креативними методами, як-от їзда за долари, скип-трайсинг. Ви можете подивитись на околиці та знайти об’єкти, які мають більше квадратних метрів. Багато з них є публічними даними.
Отже, якби ви змогли розібратися в системі пошуку будинків площею принаймні 3,000 квадратних футів, ви знаєте, що в них, імовірно, буде більше спалень і ванних кімнат, ви могли б постукати в їхні двері, ви могли б подзвонити цим людям, ви могли б надіслати їх листи. Ви можете спробувати знайти власника, який готовий продати, але знову ж таки, це не є великою окупністю вашого часу. Шанси знайти потрібний вам будинок, а потім у них також є продавець, який готовий продати, і він також збирається зробити це за ціною, яку ви хочете, дуже важкі. Я знаю, що багато людей платять гроші, щоб пройти ці курси, і це зараз дуже популярно, оскільки важко знайти угоди, тому ми намагаємося використовувати творчі методи.
Ніхто вам не скаже, що це все одно, що працювати повний робочий день. Часто після того часу, який вам потрібно було витратити, щоб це сталося, ви заробили б більше грошей, якби просто влаштувалися на роботу й працювали. Тому це не завжди найкращий метод. Що я хочу сказати, це не зневіряйтеся. Ви намагаєтеся зробити це в дуже складний час на ринку. Ми в глухому куті. Продавці не хочуть знижувати ціни, тому що вони ще не зневірилися. Покупці не хочуть або не можуть платити вищі ціни, які хочуть продавці, і недостатньо запасів, щоб збалансувати це, тому просто продовжуйте боротьбу. Ви ніколи не знаєте, коли з’явиться наступний список.
Ви хочете переконатися, що ви побачите це першим. Тож налаштуйте свій фільтр, щоб показувати лише будинки з принаймні 2,500, в ідеалі 3,000 квадратних футів, які мають більше ванних кімнат, а потім подивіться на всі будинки, які з’являться, і подивіться, чи є в цьому будинку більше квадратних метрів, ніж насправді зазначено в списку, або який можна переобладнати так, щоб ви могли зробити, можливо, будинок із п’ятьма спальнями на шість спалень, а також у ньому є гараж, який можна перетворити на дві-три спальні з міні-кухнею та ванною кімнатою. Якщо ви можете зробити щось подібне, ви можете знайти спосіб змусити власність працювати для того, що ви прагнете зробити.
добре Наступне запитання надійшло від Джоша Льюїса із Сан-Дієго. Джош каже: «Мені подобаються ваші внески в bp. Ви надійний захисник для цієї місії». Ну, дякую тобі за це, Джош. «У певному контексті я володію нерухомістю в Сан-Дієго. У мене є доступ до великої частки власного капіталу, приблизно від 350,000 450,000 до 300,000 250,000 залежно від оцінки, і я хочу використовувати HELOC у поєднанні з методом BRRRR, щоб придбати свою першу орендовану нерухомість і розпочати свою подорож. Запитання. Озираючись на вашу кар’єру, якби ви зіткнулися з тією ж обставиною, чи вважали б ви більш вигідним пошук однієї більшої дорогої нерухомості, як-от фіксатора за XNUMX XNUMX доларів вище BRRRR на прибутковому ринку Каліфорнії? Або ви б шукали декілька об’єктів нерухомості, скажімо, на футбольному ринку SEC, як-от нерухомість за XNUMX XNUMX доларів? У моїх обставинах я надаю більше значення грошовому потоку, але я розумію, що тут є більше факторів, пов’язаних із потенційним управлінням на відстані, я вже придбав вашу книгу BRRRR і ваше інвестування в нерухомість на великій відстані. Дякую за ваш час і вашу схильність до навчання».
Ну, Джош, дякую тобі за твоє майстерне володіння англійською мовою. У своїх запитаннях ви сказали як схильність, так і стійкість, а також обставини. Дуже вражаюче, друже. Гаразд, давайте повернемося до першого, що ви сказали. Озираючись назад у свою кар’єру, «якби ви потрапили в ті самі обставини, чи вважали б ви більш вигідним», інше важливе слово, «захопитися однією більшою дорогою нерухомістю чи кількома меншими?» Я не вважаю кількість властивостей способом підходу до цього питання. Тепер я скажу загалом, що менше, тим краще, тому що чим більше у вас є властивостей, тим важче ними керувати. Чим дорожчими вони стають і тим більше речей ви сумуєте.
Тож я загалом схильний купувати нерухомість на мільйон доларів замість двох нерухомостей вартістю по 500,000 500,000 доларів, але це не завжди так просто. Я б більше дивився на загальну суму капіталу, який я розгорнув, добре? Отже, якщо я збираюся купити нерухомість на мільйон доларів, незалежно від того, чи то два будинки по 1 300,000 доларів, чи будинки по XNUMX мільйону доларів, чи три будинки по XNUMX XNUMX доларів, я починаю не з кількості будинків. На що я б дивився, так це на вартість нерухомості, яку я купую. Який план гри тут? Що таке гра? Я думаю, що люди досягають кращих результатів у довгостроковій перспективі, інвестуючи в сфери, які цінують як ціну, так і грошовий потік, добре? Це часто описують як грошовий потік або подорожчання, і це неправда. Коли ти робиш це так довго, як я, ти починаєш розпізнавати шаблони. І те, що ви бачите, це ті райони, які цінують і цінують, також цінують орендну плату. Ці двоє майже завжди йдуть рука об руку. І тому грошовий потік з часом зростає так само, як з часом зростає вартість активу.
Коли ви купуєте на цих дешевших ринках будинки за 150,000 XNUMX доларів, справа не в тому, що вони не цінують, а в тому, що орендна плата також не підвищується. І всі тут, хто придбав нерухомість під ключ, має власність на Середньому Заході, я отримую від них алілуя, амінь, і всі вони зараз кажуть: «Хотілося б, щоб хтось мені це сказав», тому що припущення з нерухомістю таке що орендна плата зростатиме щороку, але ваша іпотека залишатиметься незмінною. Ось що робить купівлю й утримання настільки потужною.
Але це відбувається не на кожному ринку. У деяких районах, таких як Детройт, Індіана, Середній Захід загалом, орендна плата може зрости, але вона дуже мала. Іноді це може бути 10, 15, 20 баксів на рік. Це проблема, яка є у мене з моїм дешевшим майном. На відміну від речей, які я купував у високорослих районах і які були дорожчими, ви іноді отримуєте великі стрибки орендної плати. Орендна плата за моє майно в Каліфорнії підскочила на 200-300 доларів на рік. Таким чином, протягом чотирьох років воно може зрости від 1,500 до 1,800 до 2,100 до 2,500. І коли ви купили його, і це мало сенс, коли ви вперше отримали його за 1,500, це справді добре за 2,500. Це стратегія, яку я хочу прийняти.
Тепер це не спрацює, якщо вам потрібно це зробити, і вам потрібен грошовий потік негайно, тому я весь час кажу людям, що нерухомість – це погана річ для інвестування, якщо вам зараз потрібні гроші. Це те, що ви постійно відкладаєте задоволення. Це означає покласти 20 баксів у кишеню свого пальта, а потім знайти їх на кшталт: «Круво, я забув, що поклав це сюди». Це як накопичений накопичувальний рахунок, який з часом буде збільшуватися. Нерухомість працює набагато краще, якщо ви даєте їй довший час для розвитку, як посадити дерево. Ви не можете очікувати плодів у перший рік посадки дерева. Якщо ви опинилися в такій ситуації, вам потрібно зробити щось інше. Вам потрібно посадити кущ або виростити сад квітів, які можна збирати та продавати, і це буде більше роботи. Це не те, що посадити дерево, яке постійно відкладає пасивний дохід. Для розвитку пасивного доходу потрібен час.
Отже, перше, що я б вам сказав, коли ви дивитеся, що вам тут робити, це інвестувати в сферу, яка, ймовірно, буде розвиватися, добре? Коли я говорю про способи заробити гроші на нерухомості, я дійшов висновку про 10 способів заробити гроші на нерухомості, і п’ять із них пов’язані з капіталом, добре? Перше, що я щойно описав, це те, що я називаю ринковим капіталом. Це вибір ринку, який, швидше за все, оцінить, ніж інші ринки. Це не спекуляції, це не здогади. Це використання освіти та фактів для прийняття освіченого рішення.
Наступне — те, що я називаю природним капіталом. Це просто інфляція в поєднанні з виплатою кредиту. Це станеться незалежно від того, що ви купуєте, але вибір часу на ринку може допомогти. Коли ви купуєте на ринках, де ви, швидше за все, побачите інфляційний тиск, ви, швидше за все, заробите гроші на нерухомості. Тому, коли я бачу зростання інфляції, я витрачаю більше часу та грошей на нерухомість, а не на свій бізнес. Якщо я помічу, що інфляція сповільнюється, я був би менш схильний зходити з розуму, купуючи нерухомість, і я був би більш схильний вкладати гроші в бізнес чи інші починання. Коли я кажу вкладати гроші, я маю на увазі вкладати в них час і енергію.
Інший спосіб, за допомогою якого ви можете створити власний капітал у сфері нерухомості, — це придбати те, що я називаю придбанням власного капіталу, а це просто вигідна угода. Це покупка менше ринкової вартості. Отже, якщо ви шукаєте актив на мільйон доларів і можете придбати його за 825,000 175,000 доларів, ви щойно купили капітал на XNUMX XNUMX доларів. Отже, фактична угода відіграє в цьому певну роль. І четвертий спосіб, яким я говорю про створення власного капіталу, — це примусове справедливість. Це було б щось на зразок доданої вартості. Ви йдете туди і збираєтеся косметично покращити його або додати до нього квадратних метрів. Ви збираєтеся щось зробити, щоб нерухомість коштувала більше.
Зараз я не шукаю угод, які містять один із цих елементів, хоча я можу купити угоду, яка містить один із цих елементів, якщо в ній багато, якщо я можу додати масу цінності, якщо це надзвичайно гаряче ринку. Можливо, я купую на дійсно гарячому ринку, я купую нерухомість «під ключ», тому що я вірю, що ринкова оцінка капіталу компенсує відсутність доданої вартості, тому що додати нічого, чи не так? А може навпаки. Я вийду на ринок, який, на мою думку, не дуже розвиватиметься, і я навіть не отримаю на ньому великої пропозиції, але я бачу, що я можу додати до нерухомості стільки цінності, що це того варте. Але загалом шукаю потроху всіх чотирьох. Я не пам’ятаю, який п’ятий у мене в голові. Можливо, мені доведеться подумати про це.
Але я хочу, щоб ви так думали. «Як я можу збільшити цінність цих властивостей, що збирається створити мій капітал, якщо мені не потрібен грошовий потік одразу?» Це не означає, що грошовий потік не має значення. Це означає, що ви зосередитеся на своєму капіталі, а потім перетворите його на грошовий потік. Набагато легше створити півмільйона доларів власного капіталу, а потім піти інвестувати це заради грошового потоку, ніж спробувати заощадити 500,000 40 доларів і інвестувати це заради грошового потоку. Вам може знадобитися 500,000 років, щоб заощадити 2009 2013 доларів. Це дуже багато грошей. Ви можете створити це протягом трьох-п’яти років, якщо використовуєте методи, які я щойно описав, коли мова заходить про створення власного капіталу, а потім його покращення самостійно. Тому перше, що я б зробив, це вийшов би на такі ринки, як Каліфорнія. І я купив його в чудовий час. Це була просто тупа удача. Я отримав багато природного капіталу, тому що почав купувати з XNUMX по XNUMX рік, а потім ми зробили кількісне пом’якшення, і ринок піднявся.
А потім я купив його на чудовому ринку. Каліфорнія подорожчала більше, ніж інші ринки. Я теж добре купив. Я купив їх за ринковою ціною, тож у мене був певний капітал. Чого я не робив у Каліфорнії, так це не нав’язував капітал. Я не купував нерухомість, а потім ремонтував її, тому що я не дуже добре розумівся на нерухомості. Я не розумівся на будівництві, я не знав, як дивитися на нерухомість і бачити її бачення, як те, що я можу зробити прямо зараз. Тож це одна річ, яку я б змінив: якби я дивився на це там, де ви зараз, я б дивився на ці чотири речі та бачив, як кожна з них може бути застосована. Це те, що ми називаємо окулярами Greene. Коли ви дивитеся на нерухомість моїми очима, ви шукаєте ці чотири речі.
Мені не подобається кілька будинків на одному ринку, тому що це створює ілюзію безпеки, наприклад: «Ну, я розклав це на три будинки». Просто часто ви купуєте три проблеми замість однієї вигідної угоди, чи не так? Ви не чули про жодного інвестора, принаймні за всю мою кар’єру, який заробив багато грошей, купуючи дешеву нерухомість і отримавши її багато. Це не працює. Це як піти на блошиний ринок, так, ви можете купити багато, але не Nike, а Bike. Ви можете купити багато взуття Bikey, тому що воно дешеве, але воно дуже швидко розпадається, у вас утворюються пухирі, і ви б хотіли, щоб ніколи його не купували, а потім ніколи не хочете його носити, а потім намагаєтеся позбутися їх, як тільки ви можете, і наступний лох приходить, і вони купують це.
Коли мова заходить про купівлю нерухомості, ви чуєте про три правила: місцезнаходження, місцезнаходження, місцезнаходження. Є причина, чому всі солоні білі вугри говорять одне й те саме. Вони купили правильне місце. Ви бачите, що Уоррен Баффет дає таку саму пораду, коли йдеться про акції. Він не прагне отримати угоду століття. Він прагне придбати найкращі компанії, що було б еквівалентом розміщення в нерухомості, і він прагне купити більше, коли ринок падає, що було б еквівалентом природного підвищення курсу або інфляції та виплати позик у нашому світі. Він використовує ті ж принципи, про які я зараз говорю, але застосовує їх на фондовому ринку.
Ну, на ринку нерухомості це працює так. Ви говорите про грошовий потік, звичайно, ви цього хочете, звичайно, ви повинні цього хотіти. Ми всі повинні цього хотіти. Я хочу вам порадити, що вам це не потрібно до пенсії. Вам не потрібен грошовий потік, поки ви просто не зможете більше працювати або не захочете працювати. Отже, якщо ви можете відстрочити це, якщо ви можете дозволити нерухомості створити для вас капітал, і, скажімо, ви купуєте нерухомість на мільйон доларів за 825,000 1.2, це сягає 825,000 або, можливо, двох нерухомостей, які коштують мільйон, які ви заплатите загалом 1.2 1031 і вони підвищуються до 2, а потім ринок здається кіосками, і ви продаєте їх у 1.67 році в новий фіксуючий верхній проект, ви купуєте нерухомість на 2.4 мільйони доларів і отримуєте їх обидва за XNUMX, а потім вони піднімаються до XNUMX, ви фактично створює капітал при кожному окремому обертанні цієї сніжної кулі, яка спускається вниз.
А потім, коли ви отримаєте цей капітал, інвестуйте його в грошовий потік, а потім перегляньте свій сценарій і вирішіть: «Чи хочу я продовжувати інвестувати? Я хочу відпочити? Чи хочу я звільнитися з роботи? Який мій наступний крок?» У нас є набагато більше варіантів, якщо ви підете шляхом, який я вам зараз пропоную, але який більшість людей не бачить. Я дивлюся на це дещо по-іншому, тому ви, хлопці, тут, щоб зустрітися з Ґріном.
І я щойно нагадав собі, що знімаюся в епізоді Seeing Greene, тож тепер за мною зелене світло. Я клянусь, що такі, як я, роблять найдурніші речі за найдурнішими речами, наприклад, я можу дати блискучу відповідь на якесь запитання, а люди кажуть: «Нерозумний», але я не пам’ятаю, щоб світло-зелений став перед записом. Для мене це дуже часто. Мені потрібно покласти ключі та гаманець у телефон в одне й те саме місце, бо якщо цього не зробити, я вийду з дому без одного з них. Я жахливий за це. Отже, якщо ви коли-небудь робили помилки, якщо ви коли-небудь робили щось розсіяне, якщо ви коли-небудь били себе за те, що робили те, що, на вашу думку, не повинні, залиште мені коментар. Скажи мені, які речі ти робиш, про що ніхто не знає або змушує тебе почуватися таким тупим, про що ти можеш поділитися з нами? І давайте подивимося, чи інші люди роблять такі ж помилки.
Я знаю, що отримаю коментар від когось, який скаже: «Як я можу знати, що це епізод Seeing Greene, якщо світло синє за головою Девіда?» Ми часто отримуємо їх, коли я забуваю це зробити, хоча в назві буде «Побачити Гріна», і я почну показувати, сказавши «Побачити Гріна». Завжди є хтось, хто каже: «Я заплутався. Це Бачити Грін чи Бачити Блу?» Що мені робити з цим світлом?
Гаразд, наше наступне запитання – відео від Джастіна Пека з Нью-Йорка.
Джастін:
Привіт, Девіде, велике спасибі за створення цього подкасту. Дуже приємно, що ви всі знайшли час, щоб відповісти на наші запитання та допомогти нам, новачкам. Тож ви всі завжди говорите про те, що хакерство — чудова стратегія для початку. Що ж, я зробив перший крок і отримав хаус. Я міг жити дуже дешево, здаючи свій будинок по кімнатах. Це одна сім’я в Далласі, яку я купив у 2019 році. Тепер я здав усі кімнати в оренду та переїхав з дому. Проблема в тому, що нерухомість не є прибутковою, втрачаючи трохи більше 200 доларів на місяць у витратах після того, як усе було враховано, але я все ще не перейшов на те, щоб не платити за комунальні послуги, Інтернет та інші речі. Тож після вибуху пандемії у мене є майже 100,000 XNUMX доларів США власного капіталу, і я шукаю способи або зробити нерухомість більш прибутковою, або з’ясувати, чи варто мені її продати. Розкажи мені свої думки. Дякую тобі.
Девід:
Джастін. Хороший матеріал, чоловіче. Це чудове запитання, і ви даєте мені платформу для того, щоб просто розмовляти про нерухомість у спосіб, до якого я рідко потрапляю. Тож я ціную, що ви подякували мені за створення шоу, але я хочу подякувати вам і всім нашим слухачам за те, що ви поставили чудові запитання, тому що без них у нас не було б цього шоу. І повірте мені, багато людей перебувають у вашому становищі та борються з вашою такою ж ситуацією, тож їм буде приємно це почути.
Гаразд, давайте трохи розберемо це. Коли я вперше почав інвестувати, у мене була така думка. Це був ніби 2007 рік, і я намагався з’ясувати, що я можу купити, і я розмовляв з агентами, і я сказав: «Так, я хочу нерухомість, яка буде приносити більше грошей, ніж коштує володіння нею». І вони сміялися наді мною: «Нерухомість так не працює. Ви не купуєте нерухомість, яка щомісяця приносить більше грошей, ніж вона коштує, принаймні, коли ви її купуєте вперше». Це був розпал ринку, який вибухнув, і тому, звісно, у той час нічого не надходило. І я не натиснув на курок. Я радий, тому що, чекаючи, я отримав кращу можливість.
Але в ту мить я дещо зрозумів. У певному сенсі вони мали рацію. Нерухомість надходить лише в тому випадку, якщо ви отримуєте неймовірну угоду або купуєте її в неймовірний час, чи недостатньо конкуренції за активи, що у вас є неймовірна можливість, або ви чекаєте. Гаразд? Тепер я знаю, що це буде звучати як блюзнірство щодо нерухомості для інвесторів грошових потоків, тому просто вислухайте мене. Якщо ви подивіться на інші країни, Австралію, Європу, Південну Америку, їх нерухомість не приносить готівку, коли ви її купуєте.
Це божевілля. Це свого роду американський феномен. Ніхто, хто купує в Торонто, не отримує готівку. Дуже небагато людей, які інвестують у більшість канадських регіонів, отримують грошові надходження. Насправді, єдині сфери, які зазвичай здійснюють грошовий потік історично в будь-який час, це сфери, де управління є тягарем. Управління майном і орендарями справді має бути схоже на роботу. Це не пасивний дохід. Ми звикли до цього, тому що ми вийшли з такої величезної катастрофи в нашій економіці та нерухомості, що ніхто не хотів володіти цими активами і ніхто не хотів купувати. Таким чином, у нас стало набагато більше орендарів. І тоді ми також поєднали це з економічним бумом після краху, коли всі заробляють більше грошей, зарплати зросли. Вартість цих активів зростала. Інфляція зашкалювала. У нас було ідеальне поєднання, коли ви могли купувати нерухомість за неймовірно низькими цінами, а потім економіка різко підскочила. Ви отримали найкраще з обох світів. У результаті грошовий потік став нормою.
Тому, як інвестори, ми просто переглядаємо Zillow, дивлячись на кожен будинок і кажучи: «Що має найкращий грошовий потік?» І це було приголомшливо. Я вскочив обома ногами, так? Я працював поліцейським по сто годин на тиждень, заощаджуючи стільки грошей, скільки міг, тому що почувався Супер Маріо, коли він торкався квітки, і він непереможний, і все, до чого я торкався, гине, ось що я робив. Я кажу: «Чувак, я йду на швидкий спринт і купую стільки цієї нерухомості, скільки можу». Ставки були низькими, вартість майна була низькою, готівка йшла. Я міг купувати на найкращих ринках, і я міг отримати грошовий потік, і я отримував вдячність. Я сказав: «Все було чудово», і все припинилося, коли ми почали підвищувати ставки, і тепер ми всі розчаровані. «Я не можу забезпечити грошовий потік. Я роблю щось не так. Я плутаю. Я поганий в цьому. Можливо, мені варто піти зробити щось інше». Ні, це насправді нормально.
Ніщо в Австралії не збирається грошового потоку. Ніщо в Канаді не буде грошовим потоком. Нічого в Європі не надходить готівка. Фактично, якщо ви поїдете в інші частини світу, ви не отримаєте позики FHA. Ви не зменшите 3.5% на актив. Насправді ніхто не дає кредитів на 30 років під фіксовану 3% чи 4%. Кредити під 30 років ніхто ніде не дає. Ви б цього не зробили. Ви б не позичили власні гроші під 4% на 30 років. Це відбувається лише тому, що наш уряд спонсорує ці позики. У нас є ціла система, створена для підтримки низьких процентних ставок, і я не буду вдаватися в це зараз, але саме тому я заснував The One Brokerage, тому що мене захопило те, як працює кредитування, і я хотів дізнатися більше про це та мати можливість допомогти людям купити нерухомість у кредиторів, яким вони можуть довіряти. Але я зрозумів: «Боже мій, це божевілля».
Якщо ви поїдете до Єгипту, вас попросять сплатити 50%, і через два-три роки буде надбавка, добре? Це майже як кредит на будівництво. Багато людей в інших країнах платять за свої будинки готівкою, тому будинки передаються з покоління в покоління. Ви не можете купити його. Гаразд? Тож це певна довідка про те, наскільки важко інвестувати в нерухомість в інших місцях.
Ось що я дізнався в 2007 році. Навіть якщо я платив неймовірно високі ціни за цю нерухомість і щомісяця втрачав гроші, коли ви дивитеся, як орендна плата з часом зростає, ваша іпотека залишається незмінною з часом, принцип виплачується на основі заборгованості з часом, я помістив це на графік і побачив, що приблизно через сім років була точка беззбитковості, коли я щороку втрачав гроші, а через сім років я починав заробляти гроші. І тоді я сказав: «Добре, а скільки грошей я втрачу за сім років?» І тепер, коли я заробляю гроші, як довго мені доведеться чекати, перш ніж мені повернуть втрачені гроші?» Приблизно в дев’ять років я помітив: «Гаразд, тепер я розбитий грошовим потоком». Це до того, як ви отримаєте кредит. Це ще до того, як ви отримаєте будь-яку оцінку. Це лише завдяки зростанню орендної плати.
І я зрозумів: «Ну, якщо я буду володіти цим активом протягом 30 років, 40 років, 50 років, і мені просто доведеться чекати дев’ять років, перш ніж я окуплюся, це не кінець світу, особливо якщо орендар виплачує за мене іпотеку. Тому, коли я подивився на це в 30-річній перспективі та пробіг цифри, то побачив: «Немає нічого, що навіть близько до цього. Мені просто потрібно витримати дев’ять років втрат грошей, і тоді я стану золотим». Тепер, будь ласка, перестань кричати. Не кричіть на телефон. Не кричіть на свій комп’ютер. Я знаю, що ти думаєш, наприклад: «Ніколи цього не роби». Я не кажу вам, хлопці, піти зробити це. Я кажу, що це має сенс робити, якщо ви використовуєте довгостроковий підхід. Коли ми використовуємо короткостроковий підхід, коли ми кажемо: «Я хочу покинути свою роботу прямо зараз, мені потрібно знайти дуплекс, щоб я міг це зробити. Мені зараз потрібні гроші. Я хочу купити Tesla прямо зараз. Мені потрібне негайне задоволення», нерухомість стає дуже розчаровує.
У мене майже немає угод, які принесли мені купу грошей відразу, але в мене немає жодної угоди, яка не приносить мені грошей після того, як я ними володію деякий час. І я дізнався, що відкладене задоволення насправді є секретом нарощування багатства, а також інвестування в нерухомість. Угоди, які я купив, зараз у мене в голові, гаразд? Ось цей будинок площею 8,000 квадратних футів я купив у Смокі-Маунтінс. Воно належало керівнику Coca-Cola або Pepsi, я їх плутаю, але він відповідав за розробку страв високої якості в ресторанах швидкого харчування. Тож він змусив їх продавати більше газованих напоїв, тому що газована вода надходила з кожною їжею, коли вони робили страви додаткової вартості.
Він побудував це неймовірно величезне чудове місце, добре? Я купив його, і він приносить мені гроші. Це добре, тому що в ньому можуть спати від 30 до 40 людей. Це дуже унікально. Я схильний купувати нерухомість, яка не вписується в шаблон, і ось чому. Але коли ви подивіться, скільки я можу стягувати за ніч у цій власності, деякі мої інші каюти, можливо, коштують 200-300 доларів за ніч. Це як дешеві речі, добре? Отже, якщо я отримую 10% збільшення на цьому протягом року, що було б дуже добре, я підвищую 20-30 доларів за ніч. Але в цих дорогих місцях, де я, можливо, можу стягувати 1,500 за ніч, 10% збільшення становить 150 доларів за ніч.
Тепер помножте 20 доларів за ніч на 200 днів у році, або 150 на 200 днів у році, і наступного року я гіпотетично отримаю 10% збільшення на 1,500, які тепер становлять 150, отже. Я отримую 10% збільшення на 1,650. Гаразд, тепер моя орендна плата зросла на 165 доларів за ніч. Він починає експоненціально збільшуватися, тому що я купив дорожчу нерухомість на ринках, які не відразу взяли... Це не принесло мені тонни грошового потоку відразу, але воно буде рости, щоб отримати набагато більше грошового потоку.
Саме цей принцип я хотів підкреслити. Тепер я хочу повернути це до вашого конкретного сценарію, мій чоловіче. Ви зараз втрачаєте гроші, але ви отримали сто тисяч доларів капіталу, тож ви не втратили гроші, добре? Вам доведеться пройти через багато місяців втрат по 200 доларів на місяць, перш ніж ви справді станете беззбитковим на 100,000 200 доларів власного капіталу, який у вас є. Отже, питання не в тому: «Чи потрібно мені продати цю річ негайно і не втрачати 200 на місяць?» якщо ваші фінанси не в стані, що ви не можете прийняти цей удар. Якщо ви живете від зарплати до зарплати, XNUMX доларів на місяць — це руйнівно.
Якщо ви не можете знайти один день понаднормової роботи або підробіток… Я маю на увазі, я знаю, що офіціанти, які заробляють 200 доларів за ніч, працюють у зміну в ресторані, добре? І якби ви сказали мені: «Девіде, ти повинен працювати раз на тиждень». Ні, раз на місяць в ресторані, щоб не втратити на цій угоді з нерухомістю. Ви збираєтеся втрачати 200 баксів на місяць на угоді, але ви збираєтеся заробляти 200 баксів на місяць у ресторані. Чи хотіли б ви працювати раз на місяць протягом наступних 30 років, щоб нерухомість повністю окупилася та була оцінена? Насправді це навіть не повинно тривати протягом 30 років, оскільки в якийсь момент орендна плата наздожене. Це просто так, зробіть це. Гаразд?
Причина того, що ти почуваєшся погано, може бути его. Ви дивитесь на інших інвесторів, які заробляють гроші. Ви щомісяця переглядаєте свій баланс і говорите: «Ну, я втрачаю гроші. Я роблю це неправильно». Можливо ні. Можливо, так завжди працювала нерухомість. Спрацювали люди, готові втратити в короткостроковій перспективі, щоб заробити гроші в довгостроковій перспективі.
Тепер я сподіваюся, що так не залишиться, але я готуюся до реальності, коли настане золота ера, коли ти просто кидаєшся в пошуках яблук, ти просто засовуєш туди рот, а ти виходить і сподіваєшся, що твоє яблуко більше, ніж інші яблука, але ви завжди отримуєте яблуко, це може закінчитися. Не знаю. Я не знаю, але я знаю, що ми дуже довго тримали процентні ставки на дуже низькому рівні. А якщо взагалі хотів будинок, то треба було переплачувати. Ви не могли отримати перевірки. Ви потрапили у війну торгів, вам було дуже незручно, ви не знали, чим закінчите, і це було ризиковано. І я знаю, що це теж не здорово, навіть якщо ви отримуєте грошовий потік відразу.
Тепер, коли ми дозволяємо відсотковим ставкам піднятися до традиційно нормального рівня, ми всі божеволіємо, кажучи: «Нерухомість працює не так». Можливо, нам доведеться визнати, що це нова норма. І місцезнаходження, місцезнаходження, місцезнаходження стає важливим. чому Тому що тут зростає орендна плата. Коли ви купуєте найкраще місце або купуєте найкращу нерухомість, орендна плата всюди зростає, і ви вибираєтеся з цієї ями швидше. Ви швидше виберетеся з ями втрати грошей.
Тепер я нікому тут не кажу, купуйте нерухомість, яка втрачає гроші, добре? Якщо ви можете уникнути цього, уникайте цього. Я кажу, Джастіне, що ти можеш бути не в найгіршій ситуації. Можливо, через ваше его або ви порівнюєте себе з угодами інших людей. Гаразд? Це Даллас, Техас. Це один із найгарячіших ринків країни. Якби мені довелося вибрати ринок, куди я вклав свої гроші протягом наступних 15-20 років, Даллас, штат Техас, увійшов би до трійки найкращих. Це чудовий ринок. Ви збираєтеся продовжувати пригнічувати його як зростанням орендної плати, так і зростанням акцій у Далласі. Це чудове місце, щоб припаркувати свої гроші. Він буде рости швидше, ніж якби ви знайшли місце, де грошові кошти перевищують 200 баксів, але з цього моменту вони просто залишаються на місці. Я не думаю, що це погана інвестиція.
Тепер це три ліжка, три з половиною ванни, добре? Що, якби у вас було п’ять ліжок і три з половиною ванни? Чи могли б ви продати це майно, перевезти ці гроші в інше майно в Далласі, штат Техас, у якому було б п’ять спалень? Це може негайно вирішити вашу проблему грошових потоків, і ви отримаєте більше вдячності, добре? Ви все зробили правильно. Ви щойно купили будинок трохи замалий. Якби у вас було ще дві спальні, можливо, навіть ще одна спальня, у вас не було б негативного грошового потоку. Отже, цю задачу вам легко вирішити. Продайте його, перемістіть свій капітал в іншу угоду, яка має більше спалень. Бум, ваш грошовий потік позитивний. Тримайте його на цьому ринку надовго, чи не так? Ви хочете посадити дерево в Далласі, просто вирвіть його з корінням, посадіть інше дерево також у Далласі.
Але навіть якщо ви не можете з якоїсь причини, якщо ви цього не зробите, це не означає, що ви уклали погану угоду. Ви збираєтеся заробити багато грошей на цій угоді. Відмовтеся від сподівань, що нерухомість — це чарівна пігулка, яка вирішить усі ваші проблеми в перший день. У тебе все чудово, чувак. І ви багато чому навчилися з угоди, добре? Вам слід подвоїти інвестування в нерухомість. Ви та людина, яка повинна інвестувати більше, купувати більше нерухомості, робити краще для всіх. Просто зробіть невелике коригування. Коли ви бігаєте по кімнаті, вам потрібно більше кімнат. Це так просто, правда? Якщо ви хочете продавати машини, продавайте дорожчі машини.
Іноді ми можемо налаштувати дрібницю, яка значно впливає на віддачу. Для вас, коли я бачу, що ви купили будинок із трьома спальнями та трьома з половиною ванними кімнатами, я просто хотів би, щоб команда Девіда Гріна представляла його, тому що ми б не дозволили вам купити будинок із трьома спальнями. Ми б шукали будинок із п’ятьма спальнями, у якому також була б можливість обрамити іншу спальню з лігва та зробити її шістьма спальнями, і тоді б ви заробили купу грошей.
Але я вам скажу, що грошовий потік від цієї нерухомості буде тьмяним у порівнянні з грошима, які ви заробляєте, виплачуючи позику та дозволяючи збільшувати вартість з часом. Дуже дякую за ваше запитання. Це було дуже, дуже добре. Тримайся, Даллас. Орендна плата продовжить зростати, тоді як решта країн не встигає за цим, оскільки це чудове місце для інвестування, куди переїжджає багато людей. Надішліть мені ще одне запитання, якщо ви хочете глибше зрозуміти, що ви можете зробити, щоб продати це майно, про що вам потрібно поговорити з агентом, де ви повинні це розмістити та куди ви можете вкласти гроші в нову нерухомість.
Гаразд, усі, дякую, що надіслали ці запитання. Я це люблю. Насправді я говорив про деякі з них набагато довше, ніж зазвичай, тому що ці питання мене дуже запалили. І я знаю, що багато хто з вас любить нерухомість так само, як і я, і ви страшенно розчаровані. Дуже важко знайти куди покласти свої гроші надовго. Ви досягли успіху, просто подолавши страх інвестування, а ми сказали: «Просто зробіть це. Просто зроби це. Просто зробіть це», і всі зробили добре. Це не стільки просто подолання страху. Тепер вам потрібно подолати страх і бути готовим взяти пару кусків, і ви повинні дуже старанно шукати угоду. Це важчий час для інвестування, ніж будь-який, який я бачив. У той же час потенціал, ймовірно, більший, ніж будь-коли. Гаразд?
Нещодавно я купив багато нерухомості, і я знаю, що коли ставки знову впадуть, ці угоди, які були як мех, одразу виглядатимуть неймовірно. І з часом, враховуючи інфляцію, я хочу, щоб портфель вартістю 50 мільйонів доларів збільшувався на відміну від того, щоб портфель вартістю 15 мільйонів доларів з часом збільшувався. добре У цьому сегменті шоу ми збираємося поділитися деякими коментарями на YouTube, і я хочу поділитися вашими коментарями. Тож, будьте ласкаві, перейдіть до розділу коментарів на сторінці YouTube BiggerPockets і скажіть мені, що ви думаєте про шоу. Це смішно? Вам це подобається? Тебе дратує те, що я постійно забуваю ввімкнути зелене світло, чи гумор насправді руйнує шоу? Дай мені знати.
Наш перший коментар надійшов від Сьюзен Оуен. «Девід Грін, дякую, що цей епізод — мій улюблений за два роки прослуховування». Це з епізоду 723, який ми зробили. «Я дуже ціную пораду, яку ви дали ветерану в цьому епізоді». Що ж, дякую тобі, Сьюзен, і дякую всім ветеранам, які служили нашій країні та вашим землякам-американцям тим, що ви зробили. Вам повага.
Далі йде Лексі Йорк. «Мені подобається, наскільки він справжній!» Зі знаком оклику. Це цілком реально. «Занадто багато впливових людей у соціальних мережах, які проповідують фейкові новини та вводять людей в оману». Дякую, Лексі. Це не те, що ви коли-небудь отримаєте від мене. Коли ринок вибухнув і інфляція була знята, я казав людям: «Ви повинні купувати. Ви повинні кудись покласти свої гроші». І тепер, коли це сповільнилося, я кажу людям: «Не поспішайте і укладайте угоду, але почекайте. Подбайте про цю нерухомість, яку ви купуєте. Не очікуйте, що це запрацює одразу й одразу». Гей, якби нам знадобилося дев’ять місяців, щоб виростити дитину в утробі матері, і ми могли б стільки чекати на радість мати дитину, ви могли б почекати пару років, перш ніж ваша нерухомість принесе справді великі гроші.
добре І від OmarKansas1: «Так! Дуже радий, що ви прослухали подкаст Нейта Баргатце. Ти мені подобався раніше, але ти просто піднявся на багато рівнів у моїй книзі, побачивши його у Вегасі в суботу». Дякую тобі за це, Омаре Канзас. Я люблю Нейта Баргатце. Він кумедний комік. Перегляньте його шоу Netflix. Тут у нас виникла ідея читати коментарі, тому що я слухав його подкаст, а слухачі говорили найсмішніші речі, а він намагався прочитати це в шоу. Це було дуже смішно. Ось чому ми робимо це тут. Тож дякую за це.
Крім того, якщо ви побачите Нейта на шоу, скажіть йому, щоб прийшов на наше. Ми хочемо залучити Нейта до подкасту BiggerPockets і дізнатися про його історію. Якщо він інвестує в нерухомість, те, у що він інвестує, або якщо він просто жартує, заробляючи на життя, і не має уявлення, що робити з грошима, розкажіть йому про BiggerPockets і подивіться, чи прийде він на наше шоу. Ми хотіли б мати його.
Гаразд, якщо ви не знали, перш ніж ми продовжимо, є нове шоу на YouTube, у якому я буду учасником, добре? Це на YouTube-каналі BiggerPockets. Ми будемо говорити про людей, які хочуть зробити кар’єру в сфері нерухомості, а не просто стати постійним інвестором. У вас є питання про те, як розвиватися на вашій поточній роботі? Ви хочете працювати в сфері нерухомості або хочете максимізувати свій заробіток? Ми створюємо абсолютно нове шоу на YouTube про використання вашого W2, щоб почати інвестувати та збільшити свій капітал. Використовуйте biggerpockets.com/david і оберіть запитання про роботу у формі, добре? Отже, якщо ви хочете взяти участь у цьому шоу, переходьте на biggerpockets.com/david. Ви надсилаєте своє запитання, ми намагаємося вас залучити. Якщо ви хочете взяти участь у цьому шоу, ви йдете на те саме місце, biggerpockets.com/david і просто клацаєте поле з написом «Запитання про роботу», і ми зможемо отримати відповідь на ваше запитання в іншому подкасті.
Тож це для людей, які люблять нерухомість, але вони не готові просто кинутися обома ногами, залишити роботу та спробувати зробити це оптовиком. Гаразд? Іноді добре заробляти більше грошей на W2. Іноді відкриття бізнесу – це добре. І я припускаю, якщо ви подумаєте про це, стати оптовиком — це форма відкриття бізнесу. Це не спосіб просто стати інвестором нерухомості на повний робочий день і жити за рахунок прибутку від оренди. Це те, що я зробив. Отже, якщо ви любите нерухомість, вам подобається працювати, вам подобається заробляти гроші і вам подобається досконалість, зайдіть на BiggerPockets.com/david і залиште мені там запитання.
добре Наш наступний відеокліп надійшов від Браяна Люсі з Колорадо.
Брайан:
Моє запитання полягає в тому, що зараз у мене є кілька угод, які є в нашому контракті, і я хотів би отримати фінансування конкретно для однієї з них, але я намагався знайти приватних кредиторів, яких я можу використовувати, які фінансуватимуть нерухомість. Я намагаюся з’ясувати, як би перевіряти людей, яких я знаходжу у Facebook. Я учасник багатьох груп у Facebook, і я хочу бути впевненим, що ці люди законні та не виманять у мене мої гроші, тому що зі мною вже траплялася така ситуація, і це були великі гроші . Тож мені цікаво, як ви перевіряєте приватних кредиторів, щоб з’ясувати, чи є вони законними кредиторами. У мене був один хлопець, який сказав мені надіслати йому гроші перед закриттям, щоб виконати деякі адміністративні дії. Я ціную будь-яку допомогу, яку ви можете допомогти мені з цим. Дуже дякую, Девіде. Люблю шоу. Дякую тобі.
Девід:
Гаразд, Брайане, дякую за це запитання. По-перше, дуже прикро чути, що вас хтось перевірив. Відбувається багато шахрайства. Є люди з підробленими обліковими записами в Instagram, які кажуть, що вони є мною, а не такими. Я насправді нервую через це, тому що думаю, що люди будуть надсилати посилання, які виглядатимуть так, ніби вони надходять від мене, щоб спонукати людей підписуватися на речі, які я роблю, і це буду не я. Тож ви повинні бути дуже, надзвичайно обережними щодо перевірки місць, перш ніж надсилати гроші.
Один із способів, яким я рекомендував людям звернути увагу на це, — попросити в мене голосове нагадування, якщо ви думаєте, що це я вас про щось питаю, наприклад: «Гей, ти можеш надіслати мені відео? Чи можете ви надіслати мені голосове нагадування?» Ви знаєте, як звучить мій голос, це було б важче відтворити. Тепер, що стосується того, як це сталося з приватним кредитором, це має бути зроблено через компанію, яка має право власності. Гаразд, гроші мають надходити титульній компанії, і вони не повинні випускати їх, доки це не буде умовне депонування. Ось як я б цього уникав: якщо ви просто надсилаєте гроші між людьми, яких ви не знаєте, там немає імунної системи. Для вас немає захисту. Тому я намагаюся цього уникати.
Але, відверто кажучи, у мене ніколи не було проблем з тим, щоб мене хтось обікрав, тому що я позичав гроші лише у людей, яких я знав або які знали мене. Я їх ні про що не прошу. Немає: «Надішліть мені ці гроші на адміністративну плату, перш ніж я віддам вам купу своїх грошей». Цього просто не повинно відбуватися, гаразд? Якщо цей приватний кредитор матиме витрати на закриття, їх слід здійснювати через титульну компанію, і вони повинні перерахувати свою частину грошей, які вони позичають вам, на рахунок умовного депонування, а потім ви зможете фінансувати свій адміністративний збір або будь-який інший вони стягують з вас кошти на цей депозитний рахунок, і титульна компанія може перерахувати їм ваші кошти лише після того, як вони отримають свої кошти для вас.
Ви хочете мати нейтральну третю сторону, яка захищатиме вас, якщо ви не знаєте цю людину. Дуже шкода, що це сталося, але дякую, що поділилися цим із нашою аудиторією, щоб більше людей не були обдурені, тому що я бачу, що в майбутньому буде так легко створювати профілі в соціальних мережах. Так легко прикинутися кимось іншим. Таке шахрайство з електронною поштою ставатиме все більш поширеним.
добре Наше останнє запитання від Хізер Ча з району затоки. Хізер каже: «Я нарешті на етапі, коли я віддана інвестуванню, але мені потрібно дивитися за межі штату. Зараз я дивлюся на Даллас, Індіанаполіс, Атланту та Джексонвіль. Я спеціально шукаю довгострокову оренду, і маю кредитний рейтинг близько 800 із заощадженнями грошей і без боргів. Як перший інвестор-аматор у нерухомість, чи рекомендуєте ви знайти те, що не потребує ремонту? Я орендував житло все своє життя, тому у мене насправді немає досвіду роботи з підрядниками, оскільки я справді шукаю кудись за межами штату. Я відчуваю додатковий рівень стресу через відсутність близькості до ринку, який шукаю. Дякую за ваш час».
Добре, по-перше, Хізер, якщо ти в районі затоки, зв’яжися зі мною. Ви ніколи не знаєте, коли вам знадобиться допомога з нерухомості в Каліфорнії, і я вас зрозумів, коли це прийде. Але якщо мова йде про інвестування на великій відстані, перегляньте книгу, яку я написав на цю тему. І так, відверто кажучи, якщо ви не маєте досвіду інвестування в нерухомість або не знаєте будівництва чи роботи з підрядниками, не беріться за проект за межами штату. Це один із найшвидших способів зробити великі помилки та втратити великі гроші. Фактично, люди, які укладають угоди за межами штату, які мають ремонт у свій перший раз, якщо вони не втрачають гроші, їм просто пощастило. Це трапляється постійно. добре?
Тому я не хочу, щоб ви купували проект, який потребує ремонту, окрім дрібниць, з якими може впоратися майстер на всі руки, а ваш агент має рекомендації, і вони можуть наглядати за проектом за вас, якщо вас немає поруч. Замість цього я б зосередився на тому, щоб придбати житло для відпустки та доручити його управлінню компанії, яка насправді має в цьому досвід. Я можу зв’язати вас з компанією з управління нерухомістю, якою я користуюся, якщо ви перебуваєте в районі Джексонвіля. Вони здають в короткострокову оренду. Я намагаюся запам’ятати назву міста, де багатьом людям справді добре. Зараз це не спадає на думку, але якщо ви зв’яжетеся зі мною, особливо з огляду на те, що ви уродженець затоки, я зроблю все можливе, щоб зв’язати вас із людьми. Я буду радий підтримати вас і шукати шляхи, як ви можете підтримати мене.
Добре, всі. Це наше шоу. Хочу знати в коментарях, чи довго я спілкувався? Тобі подобається, коли я говорю довше? Ви згодні з шоу, які тривають трохи довше? Ви хочете, щоб вони були дуже, дуже щільними, тому що ви дотримуєтеся розкладу? Дайте мені знати, коли настане розклад, чи хочете ви довші або коротші шоу, а також, що ви думаєте про деякі з моїх висловлювань. Вам це принесло користь? Ви дізналися про принципи нерухомості? Або ви просто хочете перейти до дрібниць? Ми читаємо ці коментарі та коригуємо свій підхід на основі ваших слів. Ще раз дякую, що ви приділили час слуханню. Я знаю, що увага дорога, і ви, хлопці, можете вчитися в кого завгодно, тому я дуже ціную, що ви тут навчаєтесь у мене та нас у BiggerPockets.
Якщо ви хочете слідкувати за мною та дізнаватися більше про те, що я роблю, ви можете зайти на davidgreene24.com або ви можете слідкувати за мною в соціальних мережах @DavidGreene24 у Twitter, Instagram, YouTube, будь-що, що вам подобається, ви можете знаходити мене всюди. Я збираюся разом організувати відпочинок у Скоттсдейлі на території, яку ми з Робом купили. Отже, якщо ви любите ставити цілі, перевірте це на davidgreene24.com/retreats. І також, хлопці, якщо ви пропускаєте рекламу BiggerPockets, припиніть це робити. Послухайте їх, тому що я показую рекламу в подкасті BiggerPockets Podcast, і я хочу, щоб ви почули про деякі продукти, які ви можете отримати від мене, де я можу вам допомогти. Тож якщо ви схожі на мене й іноді пропускаєте рекламу, не робіть цього, адже там є пасхальні яйця. Ви можете почути, як мій спекотний глибокий, плавний голос розповідає вам про деякі речі, які я маю на увазі, як ми можемо зустрітися особисто та як я можу допомогти вам у досягненні ваших цілей. Знову дякую. Якщо у вас є хвилина, послухайте інше відео BiggerPockets. А якщо ні, то побачимося на наступному.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- «Золотий вік» грошових потоків і чому це може нарешті закінчитися у 2023 році
- Як зробити поворот, коли ви не можете знайти «угоду» на сучасному ринку житла
- Грошовий потік проти подорожчання ринки і це робить кращу довгострокову ставку
- Що робити, коли ваш оренда нерухомості не вигідна і як дізнатися, чи варто продати
- Перевірка приватні кредитори і чому ви НІКОЛИ не повинні надсилати гроші комусь
- Недержавний ремонт і реабілітації та чому інвестори-початківці в нерухомість повинні триматися подалі від них
- Відкладене задоволення і чому це справжній шлях до збагачення
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Книга, згадана в шоу:
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта .
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :є
- $ 1 мільйонів
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 20 роки
- 2019
- 2023
- 50 років
- 67
- 7
- 8
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- Прийняти
- доступ
- виконувати
- рахунки
- Рахунки
- досягнутий
- набувати
- насправді
- доданий
- доповнення
- Регулювання
- адміністрація
- адміністративний
- оголошення
- вигідний
- рада
- після
- Агент
- агенти
- ВСІ
- вже
- хоча
- завжди
- аматорський
- дивовижний
- Америка
- американська
- Американці
- кількість
- Аналізуючи
- та
- Інший
- відповідь
- будь
- де-небудь
- крім
- привабливий
- Apple
- Застосовувати
- Застосування
- оцінка
- цінувати
- цінуючи
- вдячність
- підхід
- приблизно
- ЕСТЬ
- ПЛОЩА
- області
- навколо
- AS
- активи
- Активи
- припущення
- At
- Atlanta
- увагу
- аудиторія
- Австралія
- автор
- дитина
- назад
- фон
- поганий
- Balance
- Баланс
- база
- заснований
- В основному
- НИМ
- денщик
- затока
- BE
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- перед тим
- за
- буття
- Вірити
- користь
- КРАЩЕ
- Краще
- між
- Великий
- більший
- Біт
- підривати
- синій
- книга
- бум
- border
- запозичений
- куплений
- Box
- BP
- марка
- Новинка
- Перерва
- Розрив
- Брайан
- блискучий
- приносити
- Зламаний
- брокерський
- приніс
- Буфет
- будувати
- Створюємо
- побудований
- гроно
- тягар
- бізнес
- підприємства
- купити
- покупців
- Купівля
- by
- Каліфорнія
- call
- CAN
- Може отримати
- Канадський
- не може
- капітал
- автомобіль
- кар'єра
- обережний
- автомобілів
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Залучайте
- Століття
- складні
- зміна
- Канал
- заряд
- зарядка
- дешево
- більш дешевий
- перевірка
- Вибирати
- Вибираючи
- Місто
- ясність
- ясно
- клацання
- близько
- закриття
- Coca-Cola
- коледж
- Колорадо
- COM
- об'єднувати
- комбінований
- Приходити
- зручний
- майбутній
- коментар
- коментарі
- вчинено
- загальний
- Компанії
- компанія
- порівняння
- порівняння
- конкурс
- конкурентоспроможний
- повністю
- комп'ютер
- уклали
- спутаний
- З'єднуватися
- послідовний
- постійно
- будівництво
- контекст
- продовжувати
- контракт
- підрядники
- внески
- вкладник
- конвертувати
- перероблений
- cookie
- Прохолодно
- Коштувати
- витрати
- може
- країни
- країна
- Пара
- курс
- курси
- обкладинка
- Крах
- створений
- створення
- Креатив
- кредит
- Криптос
- Поточний
- В даний час
- Даллас
- дані
- Девід
- день
- Днів
- мертвий
- угода
- Пропозиції
- Борг
- десятиліття
- вирішувати
- рішення
- глибокий
- глибше
- затримка
- Затримується
- Це
- Залежно
- розгорнути
- описаний
- руйнівний
- розвивати
- розвивається
- DID
- Дієго
- різниця
- різний
- важкий
- нахил
- безпосередньо
- збентежений
- дисплей
- відстань
- проблемних
- Ні
- справи
- Долар
- доларів
- Не знаю
- Двері
- подвоєння
- вниз
- водіння
- Падіння
- кожен
- Доходи
- легше
- ослаблення
- Економічний
- економіка
- виховувати
- Освіта
- зусилля
- Яйця
- Єгипет
- або
- елементи
- зусиль
- закінчується
- енергія
- англійська
- користуватися
- досить
- капітал
- Еквівалент
- депозит
- особливо
- майно
- Ефір (ETH)
- Європа
- Навіть
- НІКОЛИ
- Кожен
- все
- все
- Перевага
- виконувати
- виконавчий
- очікувати
- очікування
- витрати
- дорогий
- досвід
- експоненціально
- додатково
- очі
- фактори
- підроблений
- підроблені новини
- Падати
- сім'я
- фантастичний
- ШВИДКО
- швидше
- швидкий
- Улюблений
- страх
- ознаками
- плата
- ноги
- fellow
- кілька
- боротися
- Рисунок
- заповнений
- фільтрувати
- в кінці кінців
- фінансування
- фінанси
- фінансування
- знайти
- виявлення
- закінчення
- Перший
- перший раз
- виправляти
- фіксованою
- потік
- квітка
- Тече
- Потоки
- Сфокусувати
- фокусування
- стежити
- харчування
- ніжка
- футбол
- для
- Примусово
- форма
- форуми
- Вперед
- знайдений
- Четвертий
- FRAME
- шахрайство
- частий
- друг
- від
- розчарування
- розчарування
- фонд
- фінансування
- засоби
- смішний
- майбутнє
- гра
- гараж
- сад
- Загальне
- покоління
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- дає
- Go
- мета
- Цілі
- бог
- йде
- буде
- Золотий
- добре
- Уряд
- графік
- великий
- зелений
- Групи
- Рости
- Зростання
- Зростає
- Зростання
- Хлопець
- зламати
- злом
- Половина
- рука
- обробляти
- Вішати
- траплятися
- сталося
- Відбувається
- відбувається
- щасливий
- Жорсткий
- Мати
- має
- голова
- здоровий
- чути
- почутий
- слух
- висота
- допомога
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- Виділіть
- веселий
- історично
- удар
- тримати
- Hole
- Головна
- Будинку
- надія
- господар
- ГАРЯЧА
- гаряча
- ГОДИННИК
- будинок
- будинку
- житло
- Як
- How To
- Однак
- HTTP
- HTTPS
- величезний
- Гумор
- Сотні
- i
- Я БУДУ
- ідея
- Негайний
- негайно
- Імунна система
- важливо
- вражаючий
- удосконалювати
- поліпшення
- in
- В інших
- Схильний
- включені
- Дохід
- Augmenter
- зростаючий
- неймовірний
- неймовірно
- Індіана
- інфляція
- Інфляційний
- Інфляційний тиск
- впливовими
- замість
- інструкції
- страхування
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- інтернет
- інвентаризація
- Invest
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- Інвестує
- питання
- IT
- сам
- ITunes
- робота
- Джобс
- подорож
- JPG
- стрибати
- скачки
- Джастін
- тримати
- ключі
- дитина
- Дитина
- Знати
- Знання
- знання
- відсутність
- мова
- великий
- більше
- останній
- Пізно
- шар
- вести
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- Залишати
- догляд
- Законний
- LEND
- кредитора
- кредитори
- кредитування
- здавати
- рівень
- рівні
- Льюїс
- LG
- життя
- світло
- як
- Ймовірно
- зв'язку
- список
- Перераховані
- Прослуховування
- список
- оголошення
- трохи
- жити
- життя
- позику
- Кредити
- розташування
- Довго
- багато часу
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- програш
- серія
- любов
- низький
- низькі ціни
- удача
- прибутковий
- made
- магія
- головний
- зробити
- заробити гроші
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управляти
- вдалося
- управління
- багато
- Маріо
- ринок
- ринкова вартість
- ринки
- майстерність
- Матерія
- Максимізувати
- харчування
- засоби
- Медіа
- Зустрічатися
- згаданий
- метод
- методика
- може бути
- мільйона
- Мільйон доларів
- мільйонів доларів
- на мільйонну суму
- mind
- хвилин
- протокол
- відсутній
- Місія
- помилки
- змішаний
- момент
- гроші
- місяць
- місяців
- більше
- Іпотека
- найбільш
- мотивовані
- рот
- рухатися
- переміщення
- множинний
- ім'я
- націй
- рідний
- Природний
- Близько
- обов'язково
- Необхідність
- потреби
- негативний
- Netflix
- Нейтральний
- Нові
- Нью-Йорк
- новини
- наступний
- NFT
- ніч
- NIKE
- нормальний
- нормально
- номер
- номера
- Шанси
- of
- часто
- добре
- Старий
- on
- ONE
- онлайн
- Думки
- Можливість
- протистояли
- протилежний
- варіант
- Опції
- оракул
- порядок
- Інше
- власний
- яка перебуває у власності
- власник
- володіє
- алюр
- Pack
- сторінка
- оплачувану
- парний
- пандемія
- параметри
- Парк
- частина
- партнер
- частини
- партія
- Пройшов
- пристрасний
- пасивний
- пасивний дохід
- Минуле
- шлях
- Викрійки
- моделі
- Платити
- платіж
- оплата
- олівці
- Люди
- народний
- ідеальний
- виконувати
- period
- людина
- перспектива
- телефон
- вибирати
- фотографії
- Стрижень
- місце
- місця
- план
- Насадження
- платформа
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- Водопровід
- плюс
- Подкаст
- подкасти
- точка
- поп
- популярний
- портфель
- положення
- позитивний
- це можливо
- потенціал
- потужний
- підготовка
- досить
- поширений
- price
- ціни
- первинний
- принцип
- Принципи
- попередній
- приватний
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- Продукти
- Профілі
- прибутковий
- проект
- проектів
- властивості
- власність
- захист
- захищений
- захист
- громадськість
- покупка
- придбано
- суто
- переслідувати
- put
- Ставить
- Поклавши
- Питання та відповіді
- кількісний
- Кількісне пом'якшення
- питання
- питань
- Швидко
- підвищення
- пандус
- діапазон
- ставка
- ставки
- рейтинг
- досягати
- Читати
- готовий
- реальний
- нерухомість
- ринок нерухомості
- Реальність
- реалізувати
- зрозумів,
- агент з продажу нерухомості
- причина
- нещодавно
- визнавати
- рекомендувати
- рекомендований
- запис
- рефералів
- відновлення
- звільнити
- запам'ятати
- оренда
- оренда
- представляти
- представлений
- повага
- відповідь
- відповідальний
- REST
- ресторан
- ресторан
- результат
- вихід на пенсію
- Відступати
- повертати
- Умови повернення
- позбавитися
- рвані
- Ризикований
- дорога
- Роль
- Кімната
- кімнати
- круглий
- Правила
- прогін
- біг
- злітно-посадкова смуга
- Безпека
- Зазначений
- то ж
- Сан -
- Сан - Дієго
- зберегти
- економія
- говорить
- Шахрайство
- сценарій
- розклад
- Школа
- рахунок
- кричущий
- Пошук
- SEC
- seconds
- секрет
- розділ
- бачачи
- сегмент
- продавати
- Продавці
- Продаж
- відправка
- сенс
- комплект
- установка
- сім
- кілька
- Поділитись
- поділ
- зсув
- Короткий
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- підпис
- простий
- з
- один
- ситуація
- SIX
- сон
- Уповільнення
- невеликий
- менше
- So
- злетів
- соціальна
- соціальні медіа
- впливові соціальні медіа
- проданий
- solid
- ВИРІШИТИ
- Вирішує
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- Скоро
- Звучати
- Південь
- Південна Америка
- конкретний
- конкретно
- спекуляції
- Спонсори
- поширення
- Спринт
- площа
- Стажування
- standard
- старт
- почалася
- Починаючи
- Запуск бізнесу
- починається
- стан
- залишатися
- Крок
- Як і раніше
- акції
- Фондова біржа
- Акції
- Стоп
- Історія
- стратегії
- Стратегія
- стрес
- сутички
- Бореться
- Студентам
- представляти
- такі
- Super
- підтримка
- передбачуваний
- Сьюзен
- перемикач
- система
- Приймати
- приймає
- балаканина
- говорити
- Taxes
- команда
- розповідає
- десять
- Tesla
- Техас
- Що
- Команда
- Майбутнє
- Держава
- світ
- їх
- Їх
- Там.
- Ці
- річ
- речі
- Мислення
- третій
- думка
- тисячі
- три
- через
- Хвиля
- час
- Терміни
- times
- синхронізація
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Тонна
- занадто
- інструменти
- топ
- тема
- Торонто
- Усього:
- торкатися
- торкнувся
- Простеження
- традиційно
- Розшифровка
- лікувати
- викликати
- правда
- Довіряйте
- ПЕРЕГЛЯД
- типово
- при
- розуміти
- створеного
- університет
- завантажено
- us
- використання
- комунальні послуги
- використовувати
- відпустку
- Цінний
- значення
- Цінності
- VEGAS
- Проти
- ПТО
- ветеран
- ветерани
- Відео
- бачення
- Голос
- vs
- заробітна плата
- чекати
- Очікування
- ходьба
- Wallet
- хотів
- війна
- кролячий садок
- Уоррен Баффет
- шлях..
- способи
- Багатство
- week
- ДОБРЕ
- Що
- Що таке
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- волі
- готовий
- охоче
- Провід
- Провід в шахрайстві
- з
- без
- цікаво
- слово
- Work
- працював
- робочий
- працює
- світ
- світі
- найгірше
- вартість
- б
- запис
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль
- Zillow