Відповідь новачка: фінансування продавця, сквотери та чи варто того стати агентом?

Ешлі:
Це 268 серія «Новачок у нерухомості».

Тоні:
Я думаю, що багато новачків, можливо, роблять неправильне припущення, що їм потрібна ліцензія, щоб бути інвесторами в нерухомість, тоді як більшість інвесторів у нерухомість, яких я знаю, не мають ліцензії, і замість цього ми наймаємо когось, хто є експертом у це конкретна річ, і ми використовуємо їхній досвід, тому що мій агент Джошуа Трі, він і його команда, я дуже люблю їх, тому що вони мають науковий процес купівлі та продажу нерухомості. Наприклад, якщо я забуду запланувати перевірку, його координатор трансакцій каже: «Гей, я збираюся запланувати для вас перевірку».

Ешлі:
Мене звати Ешлі Кер, я тут зі своїм співведучим Тоні Робінсоном.

Тоні:
І ласкаво просимо до Real Estate Rookie Podcast, де щотижня, двічі на тиждень, ми пропонуємо вам натхнення, мотивацію та історії, які вам потрібно почути, щоб розпочати свій інвестиційний шлях. Як завжди, я хочу розпочати сьогоднішній епізод, викрикнувши когось під іменем користувача KSP75. KSP залишив нам п’ятизірковий огляд на Apple Podcast. У ньому сказано: «Я володію багатоквартирним будинком, і моя сім’я живе в частині будинку, тому я маю певний контакт з орендарями, договорами оренди тощо. Real Estate Rookie фантастично слухати, оскільки він дає інформацію, вказівки та впевненість для переходу на наступний рівень інвестування в нерухомість. Я планую переглядати кожен епізод, робити нотатки, читати, досліджувати та бути на 100% готовим з абсолютною впевненістю кинутися до моєї наступної угоди, коли будуть відповідні умови». Тож KSP, ми цінуємо, ми з вами раді, що незабаром ви отримаєте інформацію, вказівки та впевненість, щоб укласти наступну угоду.

Ешлі:
Тоні, що у тебе нового?

Тоні:
Сьогодні на мені сорочка іншого кольору, тому я вибираю бордову. Я вважаю. Він майже чорний, але не зовсім.

Ешлі:
Мені довелося збільшити яскравість свого телефону, тому що я все ще думав, що він чорний, поки продюсер не сказав щось, і я збільшив яскравість, я сказав: «О так, це інший відтінок».

Тоні:
Я думаю, я можу спробувати інший колір у 2023 році, тож подивимося. Але ні, якщо серйозно, ми насправді, я думаю, що я збираюся вилетіти до Західної Вірджинії цими вихідними. Ми щойно підписали LOI щодо угоди, яку ми розглядали. Це дійсно крутий шматок землі, на який ми дивимось. Це приблизно шість акрів, і це поблизу нового національного парку в Західній Вірджинії, а сама власність має головний будинок, гостьовий будиночок, п’ять майданчиків для автофургонів, а також має дозвіл на додавання купи місць для глемпінгу. . Отже, ідея полягає в тому, що ми збираємося купити цю нерухомість, додати глемп-сайти, відремонтувати основний будинок, а потім, ймовірно, придбати кілька кемперів Airstream, щоб зробити це невеликим місцем призначення. Тож ми раді цьому.

Ешлі:
Це круто. Це справді захоплююче.

Тоні:
Так.

Ешлі:
Ви були раніше в Західній Вірджинії?

Тоні:
Ніколи в житті. Це буде вперше.

Ешлі:
Коли я був молодшим, я їздив там на Чемпіонат світу IBO зі стрільби з лука. Я, мій тато і мій брат телефонували [нерозбірливо 00:02:51].

Тоні:
Ви були на чемпіонаті світу зі стрільби з лука?

Ешлі:
Для однієї ліги, Ліги IBO, але так.

Тоні:
Чому я тільки зараз чую про це? Ви коли-небудь казали мені, що брали участь у чемпіонаті світу зі стрільби з лука?

Ешлі:
Не знаю. Я маю на увазі, що це не така вже й велика справа. Не знаю. Але так, у дитинстві я займався тривимірною стрільбою з лука.

Тоні:
Я маю на увазі, скільки людей можуть сказати, що вони були на чемпіонатах світу за будь-що?

Ешлі:
Але в будь-якому випадку, це було на горі Сноушу щороку в Західній Вірджинії, і я просто любив туди ходити. Це як маленьке лижне село на вершині гори, і це було супер круто. Увесь турнір зі стрільби з лука проходив вгору та вниз по пагорбах, щоб зробити 3D-зйомку тощо, тож це було справді круто.

Тоні:
Так, я ніколи не був, тому я думаю, що ми збираємося вилетіти цими вихідними, і це буде начебто швидка поїздка, але ми дуже раді. Це буде наш перший раз, коли ми робимо щось із глемпінгом. Навіть не було в ігровому плані, але властивість як би з’явилася. Насправді ця людина зв’язалася зі мною в Instagram, і я не найкращий у перевірці своїх DM, але час від часу я переглядаю їх і намагаюся очистити їх, і хтось надіслав мені угоду , було таке: «Гей, так, я хочу запропонувати це». Тож якщо у вас, хлопці, є інші вигідні пропозиції, які відповідають цим критеріям, будь ласка, продовжуйте надсилати їх мені, тому що без цього хлопця цього б не сталося.

Ешлі:
Я також їду цими вихідними, але, на жаль, це не для угоди. Це вихідні дівчата з нерухомості в Лас-Вегасі. Тож деякі жінки-інвестори в нерухомість стали моїми найближчими друзями. Отже, ми проводимо вихідні для дівчат у Лас-Вегасі. Ми робимо багато подорожей разом, але зазвичай це вся наша компанія друзів, але цього разу це буде лише пара дівчат, і так, ми збираємося здолати Лас-Вегас Стрип.

Тоні:
Поки тобі з ними не веселіше, ніж зі мною та Сарою минулого літа, я думаю, що це цілком нормально.

Ешлі:
Ну, знаєте що? Я думаю, ви в безпеці, тому що басейни закриті цієї пори року, тому вечірки біля басейну не буде.

Тоні:
Без вечірок біля басейну.

Ешлі:
Але я також був у Лас-Вегасі, я не знаю, мабуть, 12 разів, але я ніколи не був у нічному клубі Лас-Вегаса. Напевно, це буде мій перший раз на цих вихідних.

Тоні:
Що ж, поки це ваша друга найвеселіша подорож у Лас-Вегас, і я думаю, що ми в порядку. Ми в порядку.

Ешлі:
Тож сьогодні у «Відповіді новачка» у нас є кілька чудових запитань, які наш продюсер витягнув із групи Real Estate Rookie у Facebook. Отже, ми будемо говорити про прибирання для обороту. Отже, коли орендар виїжджає, як ви повинні стягувати плату за це, що загальне, різні способи, як ви стягуєте плату за прибирання. Крім того, трохи фінансування від продавця, якщо продавець пропонує вам це, як це працює разом із отриманням банківського фінансування в тому ж місці, а потім ми говоримо про проведення обстеження нерухомості. Ми з Тоні маємо дуже різний досвід із цим, тож якщо ви, хлопці, хочете зважити, що є поширеним у вашій місцевості, ми б хотіли, щоб ви, хлопці, заскочили до коментарів YouTube і прокоментували нижче, чи ви зазвичай це робите або не отримати опитування при купівлі нерухомості і чому.
Гаразд, сьогодні перше запитання від Джейсона Дорсі. «При купівлі нерухомості, яка мета отримання опитування? Ріелтор запитує, чи збираюся я його придбати». Гаразд, опитування, дослідження землі. Отже, де розташовані межові лінії, ви дізнаєтеся, де, наскільки велика ділянка, скільки акрів і де насправді проходять ці лінії. Отже, що таке ваша власність, яку ви фактично купуєте, а яка сусідня власність. Тоні, чи зазвичай люди проводять опитування, де ти живеш, щоб придбати нерухомість?

Тоні:
Принаймні не те майно, яке я купую. Я не думаю, що ріелтор чи будь-хто чи навіть мої кредитори коли-небудь просили мене пройти опитування, але також наші ділянки досить маленькі. Я думаю, що лінії лота зазвичай досить чітко визначені. Тож, можливо, тому це не так сильно хвилює ринки, на яких я працюю.

Ешлі:
Так, я не думаю, що я коли-небудь закривав нерухомість без огляду, що цікаво.

Тоні:
Хіба це не так божевільно?

Ешлі:
так Тому що тут дуже часто проводять дослідження, і зазвичай, як правило, продавець платить за проведення дослідження, коли виходить геодезист, маркує майно, можливо, розбиває кути ділянки для вас, а потім вимальовує в основному карта огляду. Зазвичай вони вказують, де розташований будинок на ділянці, межі власності, де проходить вулиця. Іноді люди, можливо, вже проводили опитування, можливо, раніше, коли вони купували будинок, або я купив маленьку каюту з А-каркасом минулого року, і було старе опитування з 90-х років, і я прийняв це опитування та просто отримав продавець підписує афідевіт про відсутність змін, в якому зазначається, що вони кажуть, що в рядку посилок не було змін. Зазвичай рекомендується лише повернутися та прийняти опитування, якому, можливо, лише пару років тому, щоб мати відчуття безпеки, що не було жодних змін у посилці та ваших лініях огляду.
У мене була власність, коли під час обстеження виникла суперечка з сусідами, що насправді це було зроблено неправильно, і ми не закрили, і наше закриття було відкладено, доки ця фактична суперечка не буде завершена і лінії не будуть фактично визначено, куди насправді відправилася посилка. Тут ви також можете дізнатися, чи є сервітути на власність. Приблизно там, де я живу, це дуже поширене явище для газової компанії, де є газопровід. Насправді, у моєму основному місці проживання, у нас є газова свердловина, і є дорога, яка веде до газової свердловини на території, де National Fuel є газовою компанією, до якої вони можуть піти та мати доступ у будь-який час. А потім вони платять, ми отримуємо безкоштовний газ до нашого будинку, що чудово. Так, необмежене споживання, про яке сьогодні навіть не чути. Отже, є різні подібні речі, які ви також можете дізнатися, провівши опитування на території власності.
Тому, якщо ваш агент з нерухомості рекомендує це, запитайте, чи збирається це надати продавець. Якщо ні, ви завжди можете оплатити вартість обстеження, і залежно від розміру ділянки, я маю на увазі, як правило, я бачу пару акрів, а не тонну будівель чи будь-чого на ньому, це може варіюватися від 400 до, можливо, 1,000 доларів США.

Тоні:
Цікаво. Так, я буквально ніколи про це не чув. Я переглядаю закриття документів, коли ви говорите про деякі з наших старих властивостей, щоб дізнатися, чи можливо це було там, і я просто цього не помітив, але я не бачу нічого про опитування в жодному з документи, які я маю. Найближче, що я маю, навіть показує лінії ділянки, це зі звіту про заголовок, і на останній сторінці просто вид з висоти пташиного польоту на всі різні ділянки на тій вулиці, і там просто вказано, яка ділянка є нашою . Але ні, це так цікаво. Я буквально ніколи раніше цього не робив.

Ешлі:
Так, я справді теж шокований цим. У нас був епізод, де ми говорили про свердловини та про те, що ви, хлопці, зазвичай не маєте свердловин там, де ви вперше купували, але так, для опитування, щоб це було зроблено. Так, я б рекомендував провести опитування або перевірити, чи вони вже зробили таке. Це також значно полегшує роботу, якщо ви отримуєте банківське фінансування. Нещодавно банки також попросили надати копію опитування, чого я раніше не робив, але я просто надав комерційну позику, де вони попросили копію опитування.

Тоні:
Так, і тепер це змушує мене задуматися, чи, можливо, я відкриваю себе для проблем у майбутньому, не проводячи це опитування, коли ми купуємо нерухомість, особливо якщо це лише кілька сотень доларів. Це просто для того, щоб переконатися, що немає проблем із межами власності чи що, якщо сусідська огорожа розташована на 10 футів далі, ніж це має бути. Ви можете побачити деякі з цих речей, як-от мій ріелтор, він використовує LandGlide, додаток чи щось таке. Отже, якщо ми будемо на території закладу, вони будуть любити: «Гей, ось де черга» тощо, але, мабуть, ми повинні поставитися до цього трохи серйозніше, коли я чую про це.

Ешлі:
Так, ми також використовуємо LandGlide і onX Hunt. Пару тижнів тому ми провели невеликий експеримент, де ці 30 акрів, які я купив, ми пройшли межею власності. Це було одразу після завершення сезону полювання, і було дивно, наскільки близько були деякі дерев’яні насадження, які були для сусідів, які були… Вони дивилися на свою власність, але були випадки, коли це було так: «Е, це насправді може бути на нашій території», їхній деревостан. Але onX Hunt, який ми помітили, і LandGlide також були трохи осторонь від того, де були фактичні ставки в кутках власності. Це було не дуже точно.

Тоні:
Пляма на.

Ешлі:
Так.

Тоні:
круто Ну, чи варто переходити до другого запитання?

Ешлі:
Так, переходимо до наступного. «Чи можете ви поділитися перевагами та недоліками отримання ліцензії на нерухомість лише для того, щоб допомогти собі в угодах з інвестиціями в нерухомість?» Це питання надійшло від Терези Молтер з групи Real Estate Rookie у Facebook. Якщо ви ще не в групі Real Estate на Facebook, обов’язково приєднайтеся. Варто зареєструватися на Facebook, щоб просто потрапити в цю групу, і ви зможете зв’язатися з багатьма інвесторами-однодумцями, а також поставити запитання, які ми можемо відтворити в шоу. Отже, Тоні, ніхто з нас не має ліцензії на нерухомість, але Сара отримує її, так?

Тоні:
Сара працює над тим, щоб отримати своє. Незважаючи на те, що вона пройшла весь цей процес, вона вже майже на фінішній прямій, і ми все ще обговорюємо, чи потрібно їй взагалі проходити останній етап іспиту. Є кілька речей, на які ми дивимося, чи не так? По-перше, це досить тривалий процес у Каліфорнії, щоб отримати ліцензію. Вам потрібно пройти три курси, ви повинні отримати деякі додаткові сертифікати, і, нарешті, ви повинні скласти цей іспит, який також є досить тривалим іспитом, і, очевидно, з усім цим пов’язані певні витрати. Але це не те, що через 30-45 днів ви можете отримати свою ліцензію. Це схоже на шестимісячне випробування щонайменше, можливо, навіть довше, залежно від того, наскільки швидко вам знадобиться виконати всі курсові завдання.
Тож я вважаю, що перше запитання, яке має поставити собі будь-хто, але Тереза ​​особливо для вас, це скільки часу, грошей і енергії вам знадобиться, щоб отримати ліцензію. І друге – це ваша мета, роблячи це. Ви сказали, що, можливо, це просто для того, щоб допомогти собі у ваших власних угодах з нерухомістю. Ви шукаєте, що у вас є доступ до MLS? Можливо, ви хочете заощадити на комісійних, які ви сплачуєте агенту покупця, коли щось купуєте, або агенту продавця, якщо щось продаєте? Яка ваша мотивація для цього? І тоді який обсяг, який ви думаєте, що ви його фактично використаєте? Якщо ви купуєте одну угоду на рік, чи справді є сенс проходити через обручі отримання та підтримки цієї ліцензії щорічно чи як би часто це було у вашому штаті?
Я думаю, що багато новачків, можливо, роблять неправильне припущення, що їм потрібна ліцензія, щоб бути інвесторами в нерухомість, тоді як більшість інвесторів у нерухомість, яких я знаю, не мають ліцензії, і замість цього ми наймаємо когось, хто є експертом у цьому конкретні речі, і ми використовуємо їхній досвід, тому що мій агент Джошуа Трі, він і його команда, я дуже люблю їх, тому що вони мають науковий процес купівлі та продажу нерухомості. Якщо я забуду запланувати свою перевірку, його координатор трансакцій каже: «Привіт, я збираюся запланувати для вас перевірку» або «Привіт, Тоні, просто нагадую, твій період належної обачності закінчується через сім днів». Якщо ви хочете отримати свій запит, давайте зробимо це сьогодні». Тож я справді думаю, Терезо, якщо ваша мета — просто заощадити гроші, можливо, не робіть цього, але якщо ви дійсно хочете бути агентом, то я, ймовірно, піду на це.

Ешлі:
Я починав отримувати ліцензію на нерухомість тричі. Здається, я заплатив приблизно 99 доларів за онлайн-курс. Це було, я не знаю, років п’ять тому чи що там. Ви повинні перекупити курс через рік або що завгодно. Але дійшло до того ж питання, навіщо мені це потрібно, і насправді єдина причина, чому я збирався це отримати, полягала в тому, щоб я міг взяти себе на покази, щоб мені не потрібно було планувати покази з кимось іншим, з агент, і я міг просто піти до власності. Потім я дійшов до того, що більшість мого майна були неринковими угодами. Це була єдина справжня користь для мене. Звичайно, заощаджуючи гроші на комісії, але я вважаю, що варто платити гроші, щоб хтось інший зробив документи, склав договір, поговорив з іншим агентом, розібрався з речами, які виникають.
Зокрема, я вважаю, що наявність агента є величезною перевагою, коли у вас є орендарі нерухомості, і ви намагаєтеся продати. Планування показів з орендарями в об’єктах може бути кошмаром просто координації з ними, щоб отримати від них доступ. Я ходив на стільки показів нерухомості, де я мав потрапити в одиницю, і ми приходимо туди, і це виглядає як: «Ні, вибачте. Орендар сказав, що ні, або вони повинні бути тут, але їх немає. У нас немає ключів», подібні речі. Протягом минулого року я фактично продав два об’єкти нерухомості, у яких були орендарі, і буквально я просто звернувся до агента з нерухомості, який працював із моєю компанією з управління майном, і сказав: «Це те, за що я хочу це продати. Ось моє майно», — і він отримав всю інформацію про орендаря від компанії з управління нерухомістю, він узгоджував з ними кожен показ безпосередньо. Це саме по собі варте того, щоб зробити це.
Я згоден з Тоні в цьому. Якщо ви дійсно хочете вести бізнес як агент з нерухомості та купувати та продавати будинки для інших людей, тоді так, це може бути того варте, тому що пам’ятайте, що є витрати на продовження навчання. Щоб зберегти вашу ліцензію, це коштуватиме вам грошей, а також часу, щоб відвідувати курси безперервної освіти.

Тоні:
Так, я цілком згоден, Еш. Я думаю, що це зводиться до кінцевої мотивації. Як ви сказали, я б краще заплатив комусь за виконання всієї адміністративної роботи, ніж робив би це сам. Але знову ж таки я розумію. Ми перебуваємо в різних місцях у нашій подорожі нерухомістю, тож, можливо, для нас має більше сенсу це зробити. Але моя особиста думка, Тереза, полягає в тому, що якщо ти не плануєш зробити це справжнім джерелом доходу для себе, я міг би зосередити більше часу на розбудові свого бізнесу з нерухомості, а потім на роботі агентства чи агента пізніше.

Ешлі:
Гаразд. До наступного запитання Ріка Воттса. «Хтось коли-небудь купував будинок із мешканцями? Що мені потрібно врахувати, намагаючись їх вивести? Вони були там з дозволу попереднього власника, але немає жодного договору оренди, і вони, здається, не хочуть залишати. Ймовірно, я поговорю з адвокатом щодо своїх юридичних зобов’язань. Я також трохи пошукаю душу щодо етичних зобов’язань. Просто не знав, чи хтось відчував це раніше».

Тоні:
Еш, чи можу я почати з запитання до тебе? Я ніколи не купую нерухомість з орендарями. Навіть наші фліпи, які ми купуємо, у багатьох випадках вони здаються в довгострокову оренду заздалегідь, але я завжди вимагаю від покупця переконатися, що орендарі звільнилися. Насправді ми маємо переворот за контрактом уже майже два місяці, оскільки продавець працює над тим, щоб вивести цих орендарів. Отже, моя базова лінія полягає в тому, що я не збираюся купувати його, якщо там є орендар, тому що я не хочу мати головний біль від необхідності намагатися виселити. З вашої точки зору, якщо у вас є нерухомість, яку ви плануєте придбати, і ви вже знаєте, що орендарі не хочуть залишати її, ви б усе одно рухалися вперед із покупкою?

Ешлі:
Так, і я думаю, що в цьому питанні Рік, можливо, не знав, щоб провести належну обачність, я думаю, можливо, оскільки це майно було за контрактом, тому що я думаю, є певні способи, якими він міг би впоратися з цим до того, як отримати його за контрактом. Повірте мені, є так багато речей, які я хотів би знати про першу пару об’єктів, які я також зробив.
Я купив чимало об’єктів нерухомості, у яких є орендарі, але те, що я роблю, — це укладаю угоду про відмову від нерухомості, де я порівнюю те, що каже орендодавець, із тим, що каже орендар. Орендар або орендодавець або скажуть: «Ось умови оренди, ось договір оренди». Або, якщо це стосується ситуації Ріка, немає договору оренди, вони просто дадуть мені 400 доларів готівкою на місяць, і вони щомісяця, і це їхнє ім’я, це їхній номер телефону, це все, що я маю. Потім я зв’яжуся з орендарем, звісно, ​​з дозволу власника, і попрошу їх заповнити угоду про відмову від житла, яка в основному дає мені більше інформації про них, але підтверджує те, що сказав орендодавець. Вони кажуть, що їхня оренда також становить 400 доларів на місяць? Чи вони кажуть, що вони насправді в п’ятирічній угоді про оренду, де орендодавець каже: «Ні, добре, ви можете вивезти їх, як тільки закриєте власність»?
Отже, ви можете зробити кроки. Ви також можете використовувати це як переговори. Нещодавно я продав нерухомість, і особа, яка її купувала, хотіла, щоб орендарі були виведені з нерухомості перед покупкою. Що ми зробили, так це попередили їх про відпустку. Вони були місяць за місяцем, ми належним чином повідомили, вони сказали: «Ні, ми не підемо». Отже, ми розпочали процес виселення, і ми фактично все ще закрили майно, але ми затримали гроші на умовному депонуванні, щоб заплатити гонорари адвокатам, якщо їм доведеться продовжити виселення. Ми встановили суму в доларах, я думаю, це було приблизно 1,200 доларів або щось інше, щоб покрити витрати на адвоката, якщо їм доведеться продовжити виселення, якщо орендар не піде. І тому, коли орендар пішов сам, не виселяючи, мені повернули ці 1,200 доларів. І тоді, якби їм довелося пройти через повне виселення, покупець мав би залишити ці 1,200 доларів, щоб допомогти покрити витрати.
Існує певний спосіб вирішити цю проблему до того, як закрити нерухомість, якщо вказати у вашому договорі, що нерухомість буде вільною. У цій конкретній ситуації з Ріком вам доведеться розпочати процес виселення, щоб вивести цих людей із підрозділів. Слід хвилюватися про те, що немає договору оренди майна, і ви хочете бути обережними, звернувшись до суду, і раптом з’явиться договір оренди. Отже, отримання певної документації, можливо, від попереднього власника про те, що вони жили там на цю суму X, не було договору оренди або вони були щомісяця, щось у цьому плані точно може допомогти вашій справі.
Але що стосується вашого самопошуку щодо етичних зобов’язань, ви маєте повне право на право на цю власність і просто виконайте юридичний процес, пов’язаний з виселенням. А потім, Тоні, ти можеш знати більше про це щодо прав сквотерів. Я маю на увазі, вони взагалі платять тут оренду чи просто живуть у власності? Тому що це може бути зовсім іншою проблемою само по собі, коли вам доведеться знову проходити через процес виселення, але вибачте, у Каліфорнії, я вважаю, є дуже м’які права сквотерів. Це правильно?

Тоні:
У мене немає довгострокової оренди в Каліфорнії. Я ніколи. Але я знаю це, і не цитуйте мене на цьому, тому що я можу трохи помилитися, але я майже впевнений, що навіть якщо хтось просто знайде день відкритих дверей і залишиться там досить довго без жодного дозволу, вони технічно може мати права орендаря. Це точно буде відрізнятися від штату до штату, Ріку. Тому поспілкуйтеся з адвокатом у вашому штаті, щоб отримати правильну інформацію, але я завжди вважав за краще не купувати нерухомість, у якій є орендарі, якщо я не планую утримувати цих орендарів.

Ешлі:
Так, і я зробив переворот будинку з Джеймсом Дейнардом у Сіетлі, штат Вашингтон, і там також є досить сприятливі права сквотерів. Я завжди жартував з ним, ну, якщо ця угода піде нанівець, я просто переїду у власність і зможу принаймні прожити там рік або два безкоштовно, щоб повернути своє повернення.

Тоні:
Перш ніж вас виселять.

Ешлі:
Гаразд, перейдемо до наступного запитання. Це запитання від Роба Янга, а також із групи Real Estate Rookie у Facebook. «Які ризики пов’язані з фінансуванням продавцем початкового внеску? Я покупець. Продавець не володіє будинком вільним і чистим. Я можу отримати іпотеку, але не маю грошей на перший внесок. Продавець готовий продовжити умови. Він мав би задовольнити свою іпотеку, коли він продає. Будь-яка порада?» Гаразд, давайте, можливо, спершу з’ясуємо це. Гаразд, Роб збирається взяти іпотеку, щоб придбати це майно. Гаразд, скористаємося для простої математики, скажімо, він купує його за 100,000 80 доларів. Він отримує іпотеку на 80,000%, тобто 20,000 20,000 доларів, а йому потрібно XNUMX XNUMX доларів. Продавець каже: «Я позичу вам XNUMX XNUMX доларів на перший внесок. Ви повинні заплатити мені X суму протягом п’яти років», або що там.
Отже, справа в тому, що банк захоче побачити, звідки взялися ці гроші, особливо якщо ви робите це в приватному секторі, де ви повинні показати, що ви заробили цей дохід, чи у вас були ці гроші, чи ці гроші надійшли від вас, або це був подарунок від члена родини. Те, що ви отримали гроші від продавця, може не вважатися підтвердженням наявності коштів за майно. Це перше, що я мав би обговорити, це звернутися до кредитного спеціаліста, кредитора, якого ви використовуєте, і запитати про ситуацію.
Якщо ви здійснюєте комерційне фінансування, я знаю, що це трапляється досить часто, коли продавець фінансує продавця за перший внесок. Ви розкриваєте це банку, банк перевіряє цифри та каже: «Добре, ця нерухомість, що здається в оренду, може дозволити собі оплачувати щомісячні витрати, включно з цими двома іпотечними платежами: один банку за 80,000 20,000 доларів США, а інший – продавцю за XNUMX XNUMX доларів США». . Затверджено. Вперед. Рухаємося вперед». Але це мене хвилює. Це буде житлове фінансування чи це буде комерційне фінансування? Тож це ніби перший крок, який я б розглянув у такій ситуації.

Тоні:
І я думаю, Робе, просто щоб дати тобі трохи ясності щодо того, як гроші перетікають між покупцем, банком, продавцем і банком, тому що тут є кілька кроків, чи не так? Отже, повернемося до вашого прикладу, Ешлі, про те, що Роб купує цей будинок за 100,000 80,000 доларів, він отримує іпотеку на 20 35,000 доларів, і має початковий внесок у розмірі 100, і припустімо, що цей продавець, можливо, винен за будинок 35,000 65,000 доларів. Використовуючи круглі числа, якщо вони продають його за XNUMX, вони збираються виплатити свою іпотеку в розмірі XNUMX XNUMX доларів, а потім у них залишиться XNUMX XNUMX доларів, чи не так?
Але Робе, гроші просто не течуть від вас безпосередньо до продавця. Зазвичай між ними є третя сторона. У Каліфорнії ми використовуємо компанії, які володіють правом власності та умовним депонуванням, і це працює так: коли банк надсилає їхній чек на 80,000 35,000 доларів США, вони збираються надіслати це на депозитне зберігання. Потім компанія Escrow піде до продавця і скаже: «Привіт, містере Продавець, ці гроші призначені за майно, яке ви продаєте Робу. Ми бачимо, що ви все ще винні 35,000 65,000 доларів перед Bank of America за це майно. Отже, перш ніж ми видамо вам будь-які кошти, ми спершу погасимо ваш борг перед Bank of America у розмірі XNUMX XNUMX доларів США, і ви отримаєте залишок у розмірі XNUMX XNUMX доларів». Тож, Робе, тобі не обов’язково хвилюватися про те, що продавець виплатить початкову іпотеку, тому що поки ти перевіряєш право власності та умовне депонування, вони переконаються, що будь-який борг чи будь-яка застава, будь-що проти цього майно оплачується до того, як ці гроші фактично надійдуть до продавця.

Ешлі:
Так, це чудовий момент: ви хочете переконатися, що гроші, які ви платите, 80,000 XNUMX доларів у нашому прикладі, покриють заборгованість за іпотекою або що у продавця є гроші. Але, як сказав Тоні, це те, що право власності гарантує, що це станеться після закриття, і ви не станете власником цього майна раптом, але на майно все ще залишиться ще одна застава від попереднього власника.

Тоні:
Еш, виходячи з того, що ти сказав, я згоден. Мені здається, що іноді продавець забирає частину початкового внеску, і, чесно кажучи, я думаю, що є кілька менших банків, якщо Роб працює з місцевою кредитною спілкою чи чимось, що може бути зручним продавець також має другу заставу на майно. Робе, це зазвичай те, де банки почуваються дивно, де вони не хочуть, щоб хтось займав другу позицію застави. Вони хочуть, щоб у вас був якийсь скін у грі, а не інший кредитор. Але якщо ви працюєте, можливо, з меншою кредитною спілкою чи місцевим банком, можливо, вони погодяться дати вам 80 тисяч за перший, а потім попросити продавця дати вам 20 тисяч за другий. Тому я думаю, що це залежить від того, з яким банком ви працюєте.

Ешлі:
Особливо, якщо ви купуєте нерухомість нижче ринкової вартості. Якщо ви можете показати банку і сказати: «Дивіться, я купую цей будинок за 100,000 150,000, але будь-який інший будинок, схожий на цей, продається щонайменше за 50,000 XNUMX. Я вже купую його на XNUMX XNUMX доларів нижче від ринкового», або що там, це точно допоможе і вашій справі.
Гаразд, наше наступне запитання тут від Еріка Донно. «Оплата прибирання та заселення, як ви працюєте з комісіями? За довгострокову оренду я стягую плату за вселення, щоб покрити професійне прибирання перед заїздом. Я подумав, що краще зробити це, ніж знімати плату за прибирання з їхньої застави під час переїзду. Як ви ставитеся до прибирання? Ви просто їсте вартість, знімаєте її з депозиту під час заселення, взагалі не прибираєте?» Гаразд, це скоріше довготермінове питання, але Тоні, можливо, після того, як ми розберемося з довгостроковою орендою, ти зможеш розглянути це також і щодо короткострокової оренди.
При довгостроковій оренді ви можете стягувати плату за прибирання. Зазвичай я не часто бачу це. Справді, я чесно не знаю, чи бачив я коли-небудь, щоб хтось це робив. Я маю на увазі, що ви можете стягувати плату, якщо ваш штат не дозволяє вам це робити. Я роблю контрольний список прибирання. Коли хтось переїжджає в квартиру, вони проходять зі мною, і ми робимо майже як огляд майна, де вони можуть сказати: «Знаєте що? Ось ця вм’ятина на обробці. Я не хочу, щоб мене за це стягували. У цьому кутку килима є пляма», що б це не було. Вони можуть пройти й поставити позначку, або вони збираються пройти й просто сказати: «Так, усе у чудовому стані, у чудовому стані, у чудовому стані». Можливо, на одній із шаф є невеликий знос, вони можуть це зазначити. Задокументуйте все фотографіями, ви як орендодавець або менеджер майна, а потім орендар також підписує, ставте дату, і це дата, коли вони отримують свої ключі, вони заходять у квартиру. Гаразд? Все добре і добре.
Потім, коли приходить час виїжджати, їм дають контрольний список прибирання. Я фактично надаю це заздалегідь, коли вони вселяються. Тож привіт, щоб ви знали, коли виїжджатимете, це все, що потрібно прибрати. Я насправді отримав цей список від моєї сестри. Коли вона закінчила коледж, їй довелося переїхати, щоб працювати вчителем на пару років, а квартиру, в якій вона жила, я пішов виселити її, коли вона закінчила, і вони дали їй цей контрольний список прибирання, і в ньому все було описано як скільки з вас буде стягнено, якби цього не було зроблено. Отже, якщо ви не почистили холодильник, це коштувало 10 доларів або скільки завгодно. Я маю на увазі, що це насправді був досить прискіпливий список, і там, де він стирає жалюзі, все подібне.
Я пам’ятаю, як моя сестра просто злякалася, що тут буде недостатньо чисто. Я маю на увазі, що вона буквально навіть не торкалася цього місця протягом усього року, що прожила в ньому, або що там було. Це було бездоганно. Я пам’ятаю, як менеджер прийшов, щоб перевірити її виїзд, і він просто озирнувся навколо, він сказав: «Добре, це виглядає чудово». Вона каже: «Це все?» А він каже: «Так, так, ти дуже добре подбав про це місце. Дякую тобі." І вона два дні до того просто прибирала кожен маленький куточок, хоча в ньому навіть не було бруду чи пилу. Таким чином, запроваджуючи певний контрольний список, де ваші орендарі знають заздалегідь, це очікування, коли ви виїжджаєте, щоб не було несподіванок, і вони вже підписали той оглядовий лист, вказуючи, що ви обоє згодні, що він у хорошому стані. Коли вони вселялися, з блоком не було нічого поганого.
І тоді я завжди оновлюю, коли вони повідомляють, що виїжджають, даю їм той оглядовий лист. Тут ви можете записати це вартість за одиницю товару. Якщо килими потрібно почистити через плями, їх потрібно почистити професійно чи щось подібне, це 100 доларів США, якою б вона не була. Або ви можете сплатити фіксовану плату за прибирання. Якщо ви не почистите пристрій, не почистите цей контрольний список речей, ми візьмемо з вас 250 доларів, тому що саме стільки нам коштує, щоб хтось прийшов і зробив це. А потім, коли орендарі виїжджають, вони мають свої речі. Ви заходите та виконуєте покрокове керівництво, а орендар каже: «Добре, цього тут не прибирали, цього не було».
У штаті Нью-Йорк у червні 2019 року вони фактично змінили закон, згідно з яким ви фактично повинні запропонувати орендарю перевірити виїзд до того, як він фактично виїде. Коли вони повідомляють, я думаю, це два тижні до їх фактичної дати виїзду, ви повинні запропонувати їм можливість провести інспекцію там, це щось на зразок попередньої інспекції, щоб вони мали можливість щось виправити. Скажімо, у стіні є діра чи щось подібне. Це дає їм можливість залатати та пофарбувати його, і якщо ви, хлопці, підписалися на мене в Instagram, ви побачите, що не завжди найкраще, щоб ваші орендарі ремонтували самостійно. Ось як я це зробив, і я зазвичай бачу, що комісія не стягується, і її можна вилучити з їхнього гарантійного депозиту, доки вони не переїдуть.

Тоні:
Так, це чудовий зрив, Ешлі. Найбільше досвіду я мав у цій компанії з управління майном, у якій я працював після закінчення коледжу, і їхній процес був майже таким, як ви щойно сказали, за якийсь період часу до того, як гості фактично чи гість, перш ніж орендар мав фактично виїхали, вони проводили початковий огляд, а потім того дня, коли орендар повертав ключі, вони проводили остаточний огляд, щоб переконатися, що все виправлено. Що б не було виправлено, їм було виставлено рахунок, очевидно, знятий із їхньої гарантійної застави, і якщо він перевищить, то їм буде видано рахунок-фактуру, але їм виставлено рахунок за кожну позицію, яка все ще залишається непогашеною. Це був їхній процес. Але так, я не думаю, що я коли-небудь зустрічав когось, хто б стягував зі своїх орендарів плату за вселення, як плату за прибирання, коли вони переїжджають у власність, але я думаю, Еріку, якщо це працює для вас і люди все ще шукають сказати у вас, і, можливо, це спрацює, але, як сказав Еш, є багато інших варіантів.

Ешлі:
Гаразд, це все для сьогоднішньої відповіді новачка. Сподіваюся, ви, хлопці, отримали від цього чимало цінності. Якщо є запитання, на які ви хочете отримати відповідь, надішліть Тоні або мені DM в Instagram. Ви можете залишити запитання в групі Real Estate Rookie на Facebook, де ви, ймовірно, отримаєте масу відповідей, перш ніж ми навіть зможемо випустити епізод із нашою відповіддю на нього. Дякую, хлопці, що приєдналися до нас. Я Ешлі в wealthfromrentals, а він Тоні в tonyjrobinson, і ми повернемося в середу з гостем.