Зважування витрат і вигод будівництво проти купівлі орендної нерухомості? Ти не один! Коли ціни на нерухомість зростають, логічно, що більшість із нас починає шукати лазівки. Але вартість — це лише одна річ, яку слід враховувати інвестиції в нерухомість. На щастя, у Ешлі та Тоні є кілька порад щодо того, як вибрати шлях.
Ласкаво просимо на цей тиждень Відповідь новачка! Якщо ви коли-небудь розглядали будівництво інвестиційної нерухомості або купівля новобудови, ви захочете почути, що скажуть наші господарі. Ми також торкаємось того, чи має значення місцезнаходження вашого адвоката, коли ви перебуваєте інвестування поза державою, і як це зробити мати право на звільнення від приросту капіталу. І останнє, але не менш важливе, ми заглибимося в різниця між доходом W2 і доходом від оренди коли йдеться про податки, і чому це так so набагато краще, ніж інші!
Якщо ви хочете, щоб Ешлі та Тоні відповіли на питання щодо нерухомості, ви можете опублікувати повідомлення в Група новачків з нерухомості у Facebook! Або зателефонуйте нам на лінію запитів для новачків (1-888-5-ROOKIE).
Натисніть тут, щоб послухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Ешлі:
Це «Новачок у сфері нерухомості», 264 серія.
Тоні:
Але часто, якщо ви будуєте новий будинок у 2023 році порівняно з реконструйованим будинком, побудованим у 2005 році, вартість цього майна, особливо якщо ви розглядаєте його як короткострокову оренду, як ми робимо, зазвичай вища. . Ми можемо відремонтувати будинок, побудований у 2005 році, в повному обсязі, але стиль будівництва, естетика будинку, побудованого в 2023 році, будуть сучаснішими, ніж будинок, побудований в 2005 році, навіть якщо його відреставрували дуже гарно.
Ешлі:
Мене звуть Ешлі Кер, і я тут зі своїм співведучим Тоні Робінсоном.
Тоні:
Ласкаво просимо до подкасту Real Estate Rookie, де щотижня, двічі на тиждень, ми пропонуємо вам натхнення, мотивацію та історії, які вам потрібно почути, щоб розпочати свій інвестиційний шлях. Я хочу розпочати сьогоднішній епізод, викрикнувши когось під іменем користувача lukster8891. Люкстер залишив нам п’ятизірковий огляд подкасту Apple, у якому сказано: «Заохочувальний подкаст. Тоні та Ешлі, їхній подкаст надзвичайно інформативний і обнадійливий. Дякую, що створили простір, щоб надати таким людям, як я, знання та додатковий стимул почуватися впевнено щодо інвестування в нерухомість».
Мені подобається те, як ви це сформулювали, Лукстере, «за те, що ви дали та створили простір, щоб дати таким людям, як я, простір, щоб відчувати себе впевнено». Це справді те, про що подкаст Real Estate Rookie. Очевидно, що існує маса інформації про інвестування в нерухомість, але іноді це може здатися приголомшливим, іноді може здатися, я не знаю, просто занадто багато, щоб спробувати, як пити з пожежного шланга. Мета подкасту Rookie — надати кожному слухачеві легкозасвоювану та корисну інформацію та історії, які справді допоможуть їм рухатися вперед у їхній подорожі. Отже, якщо ви всі слухаєте і ще не залишили нам чесну оцінку та відгук, зробіть це. Чим більше відгуків ми отримуємо, тим більше людей ми можемо допомогти, а допомагати людям завжди є нашою метою. Ешлі, як справи сьогодні?
Ешлі:
Добре-добре. Ну, по-перше, якщо ми сказали цього недостатньо, велике спасибі тим з вас, хто залишив відгуки. Ми любимо читати, що вам подобається в подкасті та яку користь він приніс вам, особливо коли ви, хлопці, залишаєте нам свої перемоги, чого ви досягли. Тому, залишаючи відгук, поділіться з нами тим, що ви дізналися з подкасту від одного з наших гостей. Хто був вашим улюбленим гостем? Кого ти любиш, чи, може, кого теж хочеш прийти на шоу? У нас було багато виробничих зустрічей щодо того, кого з гостей автобуса ми можемо запросити для вас, хлопці, що принесе найбільшу цінність. Вірте чи ні, це просто не нудний жартівливий жартів, ми справді намагаємося все спланувати та справді стратегічно ставимося до того, як ми керуємо подкастом. Так, Тоні, яка реабілітація, над чим ти працюєш, щось?
Тоні:
Так, у нас є кілька великих планів на 2023 рік. Я знаю, що кілька тижнів тому у нас був епізод з визначенням цілей, але я все ще хочу закрити свою першу велику комерційну нерухомість цього року. Ми шукаємо готелі, бутик-мотелі по всій країні. Ми багато чому навчилися минулого літа завдяки тій угоді, яка була в нашому контракті, але так і не вдалося закрити. І справді це була ціна покупки. Ми зібрали пару мільйонів доларів, нам потрібна була ще пара мільйонів. І це таке: «Ну, чувак, скільки угод я міг би купити за два з чимось мільйони, які ми вже зібрали?» Там є багато нерухомості, яку ми могли б купити. Тож я думаю, що ми повернемося назад і, ймовірно, просто трохи знизимо ціну покупки та спробуємо знайти щось, що має трохи більше сенсу в цьому ціновому діапазоні.
І ще одна велика мета для мене — запустити нашу компанію з управління нерухомістю на короткостроковій оренді приміщень, а також нашу короткострокову орендну клінінгову компанію. Тож ми намагаємося знайти відповідних головних операцій, які б керували цими підприємствами для нас, але я думаю, що це дві великі прогалини на ринку короткострокової оренди. У клінінгових приміщеннях для короткострокової оренди немає загальновідомого бренду. Безумовно, є великі компанії з управління майном, але я відчуваю, що ми в унікальному становищі, коли ми спочатку створили власний портфель. По-перше, ми приймаємо, а по-друге, керуємо нерухомістю, тому ми маємо іншу точку зору, ніж у багатьох інших компаній, які існують певний час.
Ешлі:
Чи збираєтеся ви почати з простої пропозиції на ринках, на яких зараз працюєте? Які ваші плани щодо його зростання та масштабування? Згодом це буде більше модель франчайзингу, чи це те, що ви хочете продовжувати наглядати за ринками, і ви самі виберете, на які ринки ви йдете, і продовжуватимете розвиватися?
Тоні:
Так, це чудове запитання. Ми ще точно не вирішили. Модель франшизи — це те, що, на мою думку, може спрацювати, але я також дотримуюся ідеї справді зберегти контроль над певними аспектами бренду. Але я думаю, що спочатку ми просто хочемо підтвердити концепцію. У нас уже є інфраструктура, тож у нас є операційна команда, яка забезпечує спілкування з гостями та співпрацює з бригадою технічного обслуговування та прибиральником. Тож ми справді відчуваємо, що можемо вивести цю інфраструктуру на будь-який ринок, нам просто потрібно знайти відповідних прибиральників і різноробочих на цих ринках, які підтримають нас. Я вважаю, що наша головна мета — знайти правильну нерухомість і правильних власників, з якими можна працювати, а потім ми дозволимо ринкам подбати про себе.
Ешлі:
Для мене я повертаю свою компанію з управління майном, якою ми користувалися протягом останніх трьох років. А тепер те, що я роблю, — це знову створюю компанію з управління майном, де минулого разу, коли я тільки починав, я керував собою, тож я був менеджером майна, я був агентом з оренди, усім. А тепер цього разу я наймаю менеджера з нерухомості. Я думаю, що вона насправді збирається підписати свій контракт цього тижня, що дуже цікаво. А потім я просто збираюся наглядати за всім і, по суті, робити все так, як я хочу. Але ми не беремо жодних клієнтів, це лише моя власність і власність моїх бізнес-партнерів. Це одне, я не хочу мати справу з власниками. Орендарі можуть створювати проблеми та інші речі, але іноді власники гірші за… І я знаю це, оскільки інші власники розповідають про те, як вони взаємодіють зі своєю компанією з управління майном.
Я, як власник своєї компанії з управління майном, не хочу з цим мати справу. Я завжди вважаю прикладом вчителів, яким доводиться мати справу з учнями у своєму класі, а потім мати справу з батьками, а іноді батьки гірші за них. Тож частина мого великого бачення та цілі на 2023 рік полягає в тому, щоб з’ясувати, які речі, з якими я не хочу мати справу, здаються мені важкими, і одна з цих речей — бути відповідальним перед іншими власниками. Я дуже впевнений, що зможу відкрити цю компанію з управління майном, і відразу знаю, що у мене є власники, які прийдуть, і я можу поділитися з ними накладними витратами, але я просто не хочу, щоб відповідальність за те, що щось відбувається, і продовжую, гаразд, це мій грошовий потік, це я кажу: «Щоб вирішити цю проблему, я просто збираюся витратити цю суму грошей, щоб її вирішити». Там, де якщо це власник, це чужа власність, я не можу просто, скажімо, піти, витратити ці гроші та подбати про них, тому що їхній грошовий потік зменшується, це їхня проблема.
Тож мені подобається мати контроль над прийняттям рішення, яке вплине на мене та моє майно, а не на власника, і мені не потрібно про це насправді хвилюватися.
Тоні:
Це, безумовно, також викликає занепокоєння для нас, оскільки, коли ви масштабуєтеся, вам доводиться мати справу з багатьма особистостями. Але я також думаю, що саме тому ми хочемо бути досить вибірковими з власниками, з якими ми працюємо. Якщо ця людина... Я не хочу говорити про біль, тому що я вважаю, що це несправедливе представлення. Але якщо ця особа, можливо, шукає рівень участі в повсякденній роботі, який не відповідає тому типу участі, якого ми хочемо від наших власників, можливо, це не підходить. Я думаю, що це те, що ми намагаємося розширювати досить повільно, щоб переконатися, що… Ми хочемо, щоб люди довіряли нам і зверталися до нас за нашим досвідом, а не люди, які думають: «Гей, я можу виконувати роботу краще, ніж ви можете», і намагається навчити нас, як бути оператором короткострокової оренди. Тож тут тонка межа.
Ешлі:
Ви щойно описали мене як…
Тоні:
І це хороша думка -
Ешлі:
[нечутно 00:08:29].
Тоні:
Тому що я вважаю, що ти був у такому становищі, де міг виконувати роботу краще, ніж...
Ешлі:
Так, і я б.
Тоні:
… той менеджер нерухомості, який у вас є.
Ешлі:
так І я [нерозбірливо 00:08:36] це відчуваю. Я думаю, що у вашій ситуації ви також перевіряєте власників. Ви не просто збираєтеся рости та масштабуватися настільки швидко, що ви берете будь-кого лише для того, щоб максимізувати свою клієнтську базу та максимізувати свій дохід, тому ви збираєтеся бути вибірковими. І це також дає вам ексклюзивність, оскільки ви хочете бути власником... і не використовувати слово поїзд, але коли ви приймаєте нових інвесторів, нові власники встановлюють такі очікування: «Це те, що ми очікуємо від ви, і це те, що ви очікуєте від нас. Якщо хтось із нас буде відрізнятися від цього, у нас буде ситуація, як нам це обійти». Або, можливо, партнерство не працює, тому що це справді партнерство. Особливо, коли це ваша інвестиційна нерухомість, ви більше не контролюєте повсякденні операції цієї власності та максимізацію грошових потоків тощо, ви довіряєте своєму партнеру, компанії з управління нерухомістю, контролювати все що й справді максимізує продуктивність вашої власності. І ось одна річ, яку я не зрозумів, коли найняв компанію з управління нерухомістю, а це те, що мені слід було поставити набагато більше питань.
Одним із прикладів є рахунок за воду. Це надходить до їхнього відділу розрахунків, їхньої кредиторської заборгованості. Хтось там сканує рахунки. Вони платять, а потім про це подбають. Чудово, мені не потрібно платити за рахунками тощо. Але також ніхто не йде і не каже: «Почекай, минулого місяця рахунок за воду становив 100 доларів. Чому це раптом 250 доларів? Чи працює туалет? Щось відбувається?» Просто тому, що це стосується загального відділу, який не знає вашої власності, тощо. Мені здається, що я відходжу від дотичної.
Тоні:
Ні, але це дуже добре. Це схоже на те, як правильно сформулювати ці очікування на початку чи навіть не на початку, ще до того, як стосунки справді почнуться? Є чудова книга, яку я щойно прочитав, і вона називається «Ніколи знову не втрачайте клієнта». Книга справді зосереджена більшою мірою на великих компаніях, але коли ви шукаєте клієнтів, як ви можете вести розмови на початку, а потім як ви можете структурувати ці перші 100 днів цих відносин так, щоб, A, ваш клієнт мав справді дивовижний досвід, і вони залишаються клієнтами протягом тривалого часу, але, B, що очікування, які ви маєте від них і які вони мають від вас, надзвичайно чіткі з обох сторін, таким чином обидва про те, як ефективно працювати в рамках цього партнерства . Отже, ніколи більше не втрачайте клієнта, я не можу пригадати, хто був автором, але це була чудова книга, яка мені дуже сподобалася.
Ешлі:
Я думаю, що це допомогло б мені краще співпрацювати з компанією з управління майном, якби ми обоє мали очікування одне від одного і поставили це заздалегідь. Я впевнений, що вони роблять чудову роботу, вони настільки виросли та розширилися за останні пару років, що, очевидно, у них є успішна бізнес-модель, але вона просто відрізнялася від того, що я очікував, і ми повинні були мати такі чіткіші очікування наперед.
Гаразд, наше перше запитання від Енні Джонсон, і це через сторінку Real Estate Rookie у Facebook. Якщо ви ще цього не зробили, обов’язково приєднайтеся до групи у Facebook. Я думаю, що зараз у ньому понад 60,000 XNUMX членів. Це чудовий спосіб поставити запитання, отримати інформацію або навіть поділитися своїми порадами та мудрістю. Гаразд, питання Енні таке: «Чи хтось був партнером ТОВ для інвестування за межами штату? Чи користувалися ви адвокатом у своєму штаті чи штаті, у який інвестували? Це важливо? Будь-яке розуміння цього питання корисне. Це буде наше перше партнерство та ТОВ. Ми вирішили, що не хочемо укладати юридично оформлену угоду про партнерство».
Гаразд, тож мені цікаво, чому щодо останнього запитання, тому що коли ви створюєте ТОВ, ви повинні укласти операційну угоду, яка в будь-якому випадку є умовами вашого партнерства. Тож я думаю, що якщо ви це зробите, незважаючи ні на що, якщо ви створите своє ТОВ, для того, щоб воно було легальним ТОВ, щоб функціонувати так, як ви хочете, потрібно укласти операційну угоду, яка сама по собі є угодою про партнерство.
Тоні:
Дуже швидко, я просто хочу крикнути Енні, яка ставить це запитання. Це насправді Енні Хетч Джонсон, яка була гостем у 46 серії. Я впізнаю там обличчя та ім’я. Крикніть Енні. Я думаю, що востаннє ми з нею розмовляли, вона була десь тут, я не пам’ятаю, десь на Середньому Заході, але насправді вона переїхала на Аляску. Вони з чоловіком займалися короткостроковою орендою на Алясці, тож покличте Енні.
Ешлі:
Отже, Тоні, ти хочеш відповісти на це питання, тому що ти робив це набагато більше? Я думаю, що ви справді створюєте спільні підприємства, але єдине закордонне інвестування, яке я робив, було з Джеймсом [нерозбірливо 00:13:32], і ми уклали угоду про спільне підприємство, де у нас були власні окремі ТОВ, і вони об’єдналися в договір про спільну діяльність. Тож у нас було моє ТОВ у Нью-Йорку, а потім його ТОВ у штаті Вашингтон, а потім через це уклали угоду про спільне підприємство. У нас була задокументована вся операційна угода про те, як працювало партнерство для цієї однієї угоди.
Тоні:
Так, це чудове запитання. Більшість наших партнерств здійснюється через угоди про спільне підприємство, не обов’язково нові ТОВ, які ми створюємо. Але Енні, я дам тобі трохи розуміння на основі розмов, які я мав зі своїми адвокатами та різними адвокатами SEC тощо. Кожна держава різна. Інформація, яку мені надали, знову ж таки, я не адвокат, тому, будь ласка, проконсультуйтеся з адвокатом, щоб переконатися, що ця інформація точна, але для нас ми хотіли придбати нерухомість, яка була в Каліфорнії, використовуючи нове ТОВ. Ваше запитання щодо того, у вашому штаті чи штаті, де ви інвестуєте, є певні обмеження. Наприклад, очевидно, що в штатах, крім Каліфорнії, є кращий податковий режим. Але скажімо, я хотів створити ТОВ у Делавері, але, скажімо, я був у Каліфорнії, партнери в Каліфорнії, а власність у Каліфорнії, я не можу створити юридичну особу в Делавері, щоб мати право власності та збирати орендну плату за це майно в Каліфорнії.
Отже, залежно від того, у якому штаті ви живете та в якому штаті знаходиться власність, ви повинні дотримуватися певних законів, щоб створити цю юридичну особу. Отже, моя перша порада, Енні, полягала б у тому, щоб попросити адвоката у вашому штаті або в штаті, де розташована нерухомість, щоб отримати їхню пораду щодо того, де вам слід структурувати цю юридичну особу та в якому штаті вона має бути зосереджена. Ви бачили Щось змінилося на цьому фронті, Еш?
Ешлі:
Ні, ні, я дійсно не мав. Я також не надто вивчав це, але, мабуть, я щось чув.
Тоні:
Я маю на увазі, так, це перше, поговоріть зі своїм адвокатом, щоб визначити, у якому стані він знаходиться. Я думаю, що друге запитання, це начебто повертається до твору Ешлі, ви сказали: «Ми вирішили, що не хочемо укласти угоду про партнерство». Я припускаю, що коли ви це говорите, Енні, ви не хочете йти шляхом, яким ми пішли, просто маючи угоду про спільне підприємство, ви насправді хочете, щоб ця організація була на місці. Але до точки зору Ешлі, я думаю, що ви все одно хочете пройти всі ті ж процеси мислення чи вправи, які ви робили б, коли ви робите цю угоду про партнерство, щоб переконатися, що якщо з будь-якої причини немає напруги, але кожне партнерство йде мати свої суперечності та, можливо, розбіжності, і чим більше часу ви витратите на відповіді на ці запитання, тим краще.
Є фантастична книга, яку я прочитав минулого року під назвою «Статут партнерства» Девіда Гейджа, і це була одна з найкращих книг про партнерство, яку я читав. Вона не присвячена конкретно нерухомості, але це книга про ділове партнерство, і вона просто переповнена запитаннями, які ви та ваш партнер повинні поставити одне одному, перш ніж вступити в це партнерство, щоб переконатися, що є ясність щодо того, як ви збираєтеся вирішити певні проблеми в цьому партнерстві. Тож прочитайте цю книгу, поговоріть з адвокатом, я думаю, що це мої перші дві поради.
Ешлі:
Гаразд, тож до нашого наступного запитання, і це від Сії, «Хтось купив землю та побудував будинок замість реабілітаційного центру?» Насправді важко знайти угоду, тому що люди переплачують. Як отримати ремонт новозбудованого будинку?» Я думаю, можливо, ринок дещо зміниться, і ви не побачите стільки людей, які переплачують, тому, сподіваюся, у вас буде більше шансів знайти пропозиції. Але я в цій ланцюжку текстових повідомлень про нерухомість, і один з інвесторів надіслав повідомлення в четвертому кварталі 2022 року, він нерозумний, і його майно продається більше 60 днів. Щойно настало 1 січня, він побачив величезне збільшення показів. Мені здається, він сказав, що вони зросли втричі, кількість показів, які він отримував, зросла втричі, і у нього було чотири контракти лише за перші два тижні січня, і він бачить такий величезний підйом з початку року. Тому, можливо, люди знову почнуть переплачувати та перекуповувати.
Отже, будуючи будинок, я побудував свою особисту резиденцію, але я ніколи не купував інвестиційну нерухомість і не будував інвестиційну нерухомість, роблячи це з нуля. Перше, що, на мою думку, ви повинні зробити, це дослідити, за що буде оцінюватися це майно, коли ви закінчите його будівництво. Чи буде він оцінюватися за те, що ви в нього вкладаєте, чи навіть більше, щоб ви могли витягнути всі свої гроші назад? По-друге, як ви збираєтеся це фінансувати? Ви збираєтеся робити готівку? Чи збираєтеся ви брати кредит на будівництво? Отже, якщо ви платите готівкою, вам доведеться шукати та поговорити з банками, і ми відповіли на це в іншій відповіді новачка, я думаю, що це була відповідь минулого тижня щодо період приправ. Бо якщо ви платите готівкою, щоб побудувати цей будинок, а потім йдете в банк, щоб рефінансувати його, вони можуть сказати: «Знаєте що? Ви не володіли цим будинком протягом року, і ми не збираємося рефінансувати вас протягом року, щоб зробити це рефінансування готівкою». Тож це деякі з речей, на які ви обов’язково повинні звернути увагу, перш ніж фактично розпочати процес створення.
Тоні:
Кілька пунктів з мого боку. Як і Ешлі, я ніколи не займався будівництвом нових інвестицій. Ми придбали чимало новобудов, але це було у забудовника, який виконував роботу з ідентифікації ділянки, вони отримали всі дозволи, вони керували землею будівництва, і ми, по суті, купували готовий продукт у цього забудовника. Я просто хочу поговорити про плюси та мінуси цього підходу та про те, чому ми вирішили піти цим шляхом. Перший професіонал, якого ми побачили, це те, що ми змогли отримати чудовий продукт. Часто, і це залежить від рівня реконструкції, але часто, якщо ви будуєте нове будівництво в 2023 році проти реконструйованого будинку, побудованого в 2005 році, вартість цього майна, особливо якщо ви дивитеся на нього як на коротку термін оренди, що ми і робимо, зазвичай вищий.
Ми можемо відремонтувати будинок, побудований у 2005 році, в повному обсязі, але стиль будівництва, естетика будинку, побудованого в 2023 році, будуть сучаснішими, ніж будинок, побудований в 2005 році, навіть якщо його відреставрували дуже гарно. І це те, що ми часто бачили, так це те, що наші нові споруди, як правило, працюють краще, ніж наші реконструйовані будинки, навіть незважаючи на те, що якість така ж гарна, але це просто те, що каркас будинку трохи більш застарілий через ці старі речі . Це був великий плюс для нас.
Друга причина, чому ми взяли багато нового будівництва від цього забудовника, полягала в тому, що він уже визначив і дозволив кілька ділянок у цьому місті, у які ми хотіли інвестувати. Тож для нас це дозволило нам надзвичайно швидко масштабуватися, оскільки він вже виконали важку роботу... Отримання дозволів займає майже більше часу, ніж будівництво будинку в Каліфорнії. Тож той факт, що він уже провів таку важку роботу над кількома ділянками, означав, що ми могли створити цю машину, щоб почати здобувати ці властивості, як тільки він закінчить. І для нас ми перебували на дійсно потужній фазі зростання, це було нашою великою метою, полягало в тому, щоб швидко розширюватися, і такі відносини дозволили нам зробити саме це. Тож це були два великих плюси: ми отримали справді кращий продукт, і ми змогли придбати ці пристрої відносно швидко, набагато швидше, ніж якби ми намагалися зробити це самі.
Мінус такого підходу полягає в тому, що ми однозначно платили більше за готовий продукт, ніж якби ми самі виконували роботу по ідентифікації землі, отриманню дозволів і самостійному будівництву цього майна. Немає жодних питань. Він би не продавав нам ті будинки, якби кожного разу продавав їх собі в збиток. Він продавав це нам, тому що отримував здоровий прибуток. Ми знали, що не переплачуємо, оскільки це все ще ринкова вартість, але ми знаємо, що витрачаємо більше, ніж робили б самі. Я думаю, це дві речі, які ви повинні зважити. Чи є у вас набір навичок для будівництва з нуля, тому що це точно відрізняється від реабілітації? Це схожі набори навичок, але все ж різні. І другий момент: чи є у вас час, щоб справді керувати чимось подібним? Отже, здібності та час – це дві речі, на які варто звернути увагу.
Ешлі:
Так, ця ціна, яку ви сплачуєте додатково, насправді є комісією за управління проектом, схожа на гонорар генерального підрядника, ніби вони беруть на себе адміністративну роль, а ви платите за управління всім проектом. Отже, навіть якщо ви не пішли з будівельником, а зробили це самі, ви все одно можете заплатити генеральному підряднику невеликий відсоток, тому що вони будуть тими, хто отримає субпідрядники та інші подібні речі. проекту теж. Але якщо ви збираєтеся виступати в ролі генерального підрядника, керуватимете всім проектом і наймете кожного підрядника окремо, тоді, так, саме на цьому ви заощадите багато грошей. Але, як сказав Тоні, у вас є час і знання для цього? Якщо ви збираєтеся спробувати це, але у вас немає знань чи досвіду, і ви просто хочете навчитися, це може в кінцевому підсумку коштувати вам дорожче, ніж фактично його створення.
Тоні:
Просто купіть у них.
Ешлі:
Ага, просто купити у забудовника. Тож це точно те, що варто розглянути.
Тоні:
Я просто хочу поділитися деякими головними болями, які виникають разом із спробою самостійно виконати будівництво з нуля. Зараз ми з цим забудовником хороші друзі, тому що на даний момент ми придбали у нього, я думаю, 13 будинків. Одного дня нас не було на території, і я просто запитував про процес отримання дозволів. Як правило, він подає плани кількох ділянок одночасно, той самий точний план поверху, той самий точний план поверху, просто різні ділянки, і він подає їх до округу. Кожен план, пам’ятайте, що це ідентичні плани, подається на чотири різні… Боже, хто в окрузі перевіряє плани?
Ешлі:
Офіцер з дотримання кодексу?
Тоні:
Так, я не можу пригадати імена людей, які дивляться на плани, або що там, я зараз не знаю. Але в будь-якому випадку, це стосується чотирьох різних людей, усі ті самі роботи, лише чотири різні особи. Кожна особа дивитиметься на той самий набір планів і повертатиметься з різними нотатками. Людина А скаже: «Гей, тобі потрібно це виправити». Другий не побачить того, що бачив перший, але викличе щось інше. Тож це те саме, але чотири різних людини мають різне тлумачення того, що потрібно виправити. Тож він отримає ці плани назад, а потім йому доведеться внести чотири окремі набори змін, деякі з них повернені чотирьом різним групам людей, тому це, безумовно, дуже важкий, а іноді й розчаровуючий процес, щоб пройти через ціле нове будівництво на свій погляд.
Ешлі:
Або ви можете просто жити за містом у сільській місцевості, де ви познайомитеся з одним офіцером із забезпечення дотримання кодексу, одним будівельним інспектором, і так, це все, це все, з чим вам доведеться мати справу, це одна людина. А потім, мабуть, дошка планування.
Тоні:
Що ще божевільніше, Еш, ми розглядали деякі місця в Арканзасі, а в деяких округах Арканзасу немає процесу затвердження. Це так, ніби ви можете просто побудувати все, що забажаєте. Тож залежно від того, до якого міста чи округу ви збираєтеся їхати, можливість побудувати щось нове в деяких місцях, мабуть, легша.
Ешлі:
Так, у нас точно є такі віддалені райони. Я ще не інвестував ні в один, але це ніби ви можете поставити що завгодно. Немає жодного процесу затвердження чи чогось подібного, жодних дозволів, які можна ввести.
Тоні:
Ваша земля, ви робите з нею, що хочете, так?
Ешлі:
Ось історія, яка розчарує деяких людей: у будівлі, де знаходиться мій магазин алкогольних напоїв, потрібен був новий дах. Тож Деріл пішов і знайшов когось, хто збирається зробити дах, ми отримали ставку, усе, і він сказав: «Я можу почати завтра». І я сказав Дерілу: «Ну, у нас немає дозволу на будівництво. Він увійшов?» Він написав хлопцеві повідомлення, і той сказав: «Ні, я не отримав, але я можу почати завтра». Тож ми їдемо... Це 15 хвилин їзди до ратуші, і ми кажемо: «Нам потрібно отримати дозвіл на будівництво, ми хочемо це зробити». Вона сказала: «Добре, заповни цю форму», і це було сто доларів, і вона це зробила. Вона каже: «Добре, ми приготуємо це для вас завтра. Просто прийдіть і нехай підрядник забере це, і ми поставимо це у вікно».
Тоні:
Ого. Дозвольте мені розповісти вам історію на протилежному кінці спектру. У нас є гідромасажні ванни, які ми почали встановлювати в більшості наших короткострокових орендованих будинків у Джошуа-Трі. Це був дуже схожий процес, коли ви повинні подати плани гідромасажної ванни, наприклад, де вона розташована відносно будинку. Ви повинні отримати дозвіл на електропостачання, щоб переконатися, що все зроблено правильно. Крім того, є деякі функції безпеки, які ви повинні додати до гідромасажної ванни. Це був дуже схожий процес, коли вони кожного разу надсилали іншого інспектора.
Отже, перший інспектор виходить, він дає нам список речей, які ми повинні виправити, і ми виправляємо 1, 2, 3 і чотири. Другий інспектор виходить, щоб переконатися, що перші чотири речі зроблено, але потім він називає інші речі, які перший інспектор пропустив. Потім виходить третій інспектор і він щось кричить… Тож це було так само, як гра в музичні стільці, які намагалися заповнити всі ці ящики для цих різних інспекторів, і нам знадобилися місяці, щоб отримати деякі з цих дозволів на джакузі, тож це безперечно розчаровує.
Ешлі:
О Боже.
Тоні:
У будь-якому разі ми відійшли від теми, але, сподіваюся, це було для вас корисним. Коротше кажучи, я вважаю, що подумайте про плюси та мінуси, а також про ваші власні навички щодо реконструкції будинку та етапу нового будівництва. А потім, до точки зору Ешлі щодо рефінансування, просто переконайтеся, що ви спілкуєтеся з банками на початковому етапі, щоб мати гарне уявлення про те, що таке період витримки та які ще, можливо, обручі вам доведеться пройти, якщо ви це зробите піти шляхом нового будівництва, щоб завершити рефінансування та завершити його на задній частині.
Ешлі:
Так, останнє, що я додам до цього як приклад. Не на моєму ринку, на іншому ринку, але цей мій друг побудував будинки з внутрішніми двориками, як невеликий житловий комплекс, просто одноповерховий. Вони заплатили готівкою за все, побудували все до нуля, зробили всю цю роботу на місці, усе. І коли вони закінчили, вони здали його в оренду, і це фактично не було оцінено навіть за те, що вони вклали в угоду. Я думаю, що їм довелося залишити, можливо, 40% від того, що вони заплатили за це, тому що банк збирався позичити їм лише 70% від оціночної вартості. Насправді, це було більше, це було більше 40%, що вони залишили в ньому. Я не знаю точних цифр, але це те, з чим слід бути дуже обережним, це переконатися, що його оцінять за те, що ви хочете, тому що ви можете залишити сотні тисяч доларів в угоді, якої ви не зробили Особливо очікуйте, якщо ви позичаєте гроші від приватного лихваря, завзятого лихваря, щоб фінансувати цю угоду, а потім вона не йде і не оцінюється за те, що ви хочете.
З цим інвестором, на щастя, він опинився в такій ситуації, коли він уклав контракт із забудовником, згідно з яким він здійснював платежі забудовнику за частину цієї прогалини. Тож він зміг пом’якшити це, а потім просто використати грошовий потік. І все спрацювало там, де це майно все ще є готівкою, навіть після цих двох виплат по кредиту. Тому переконайтеся, що у вас є кілька стратегій виходу та різні способи фінансування угоди.
Гаразд, наше наступне запитання від Джоуї Стаута: «Як оподатковується дохід від оренди на відміну від зарплати W-2? Дякую, Джо С.» Ну, Джо, твій дохід W-2 буде заробленим доходом, і він базуватиметься на вашій податковій категорії, тобто на тому, скільки грошей ви заробили. Давайте підвищимо податкові категорії на 2022 рік. Добре, тож якщо ви… Давайте подивимося тут. Якщо ви заробите від нуля до 10,000 10 доларів, ви сплачуєте 12% оподатковуваного доходу, а потім 10,000% від 41,000 22 до 41,000 89,000. 24% становитиме ваш дохід, який оподатковується від 89,000 170,000 до 2 37. Ваша податкова ставка становитиме XNUMX% від XNUMX XNUMX до XNUMX XNUMX і так далі. Тож чим більше ви отримуєте від заробленого доходу, вашого доходу W-XNUMX, тим вищою стає ваша податкова ставка. Таким чином, якщо ви підскочите до півмільйона, ви будете платити XNUMX% податку на прибуток.
Ви дивитесь на це і думаєте: «Тож я хочу залишатися нижче 539,000 2, тому що тоді я буду платити на 24% більше податків», і справді потрібно з’ясувати, де цей поріг, де це має більше сенсу. Отже, якщо ви на межі одиниці, тож, скажімо, від 32% до 8%, гаразд, це досить великий стрибок, це 170,050%. І якщо ви заробляєте 24 180,000 доларів, ви отримуєте 32%. Але скажімо, ви підете й заробите 10 32, вас підштовхнуть до XNUMX% податкової категорії. Чи варто взагалі брати ці додаткові XNUMX тисяч, тому що тепер уся ця частина грошей оподатковуватиметься за ставкою XNUMX%? Тому кожен повинен бути обережним зі своїми доходами.
Це лише деякі приклади дужок, і вони підвищуються. Коли ви перебуваєте в дужці, скажімо, 170,000 24 оподатковуються за ставкою 170,000%, ці 24 10 оподатковуватимуться за ставкою 10%. Але тоді, якщо ви заробите ще на 32 тисяч більше, ці XNUMX тисяч будуть на наступній податковій категорії, ці XNUMX%.
Тоні:
Отже, тільки ваш дохід потрапляє в цю категорію і оподатковується за таким відсотком, чи не так? Отже, якщо ви заробите 500,000 500,000 доларів, усі ці 37 10,275 не будуть оподатковуватися за ставкою 10%. Перші 41,000 12 матимуть XNUMX%, а потім до XNUMX XNUMX ви матимете XNUMX%. І тоді кожен із цих різних падає в ті різні відра. Ось чому податки такі заплутані, тому кожен обов’язково повинен отримати справді хороший CPA, щоб допомогти вам орієнтуватися в усіх цих різних нюансах.
Але ви раніше заявили, Еш, що ваша зарплата W-2 є заробленим доходом, а зароблений дохід оподатковується найгірше з усіх доходів. Ви будете оподатковуватись найвищим податком залежно від вашого заробленого доходу. Дохід від оренди отримує один із найбільш пільгових режимів оподаткування. Насправді Аманда Хан повернулася до епізоду 255, і прямо в кінці цього епізоду вона навіть у світі інвестування в нерухомість класифікувала, які стратегії мають найкращий податковий режим, які стратегії мають найгірший податковий режим. Перевертання було нижньою частиною податкових преференцій, оскільки це все ще активний зароблений дохід. І тоді такі речі, як короткострокова та довгострокова оренда, були на вершині, оскільки це більше вважається пасивним доходом.
Ешлі:
Одна річ, яку слід зазначити, я вважаю, що з заробленим доходом ви збираєтеся працювати стільки годин, але якщо ви прямо на краю однієї з цих дужок, чи варто працювати ці додаткові години, а потім зараз ти будеш мати податок на ці години 37%? І тому 37 доларів із тих 100 доларів, на які ви збираєтеся працювати додатково, зникли. Але ви, хлопці, можете підтягнутись, якщо справді хочете подивитися, до якої податкової категорії ви належите. Деякі з прикладів, які ми використовуємо для першого неодруженого декларанта, але вони змінилися на одружених, які подають декларацію спільно, подають декларацію окремо, голова родини. Тож подивіться на них, і ви зможете зрозуміти, яким буде ваш дохід. Це покаже, наприклад, добре, якщо ви заробили 95,376 16,290 доларів, ваш оподатковуваний дохід становитиме 24 XNUMX доларів. Тоді все, що перевищує це, буде XNUMX%. Тож це схоже на ковзну шкалу, я вважаю, що це найкращий спосіб висловити це. У міру того, як ви переходите вгору до кожної групи, цей дохід, що зростає, оподатковуватиметься за різними ставками.
Я вважаю, що через це є величезна перевага пасивного доходу, а також можливість обміняти 1031, де ви можете фактично відкласти дохід від своєї орендної нерухомості, якщо ви її продасте.
Тоні:
Коротше кажучи, Джоуї, ви хочете, щоб більша частина вашого доходу була пасивною від оренди, а найменша сума була активним і заробленим доходом, якщо ви хочете справді максимізувати свої податки. Зараз існує так багато різних стратегій, Джоуї, які допоможуть зменшити твої податкові зобов’язання навіть з твоєї роботи W-2. Знову ж таки, я знову згадаю епізод 255, оскільки Аманда говорить про це, але є способи, за допомогою яких ви можете використовувати пасивні втрати від свого портфеля нерухомості, щоб компенсувати свій дохід W-2. Більшість людей досягають цього шляхом короткострокової оренди. З довгостроковою орендою це зробити значно важче, але є способи сказати: «Привіт, я втратив 100,000 100,000 доларів США на своїй оренді, і я збираюся застосувати це до своєї зарплати в 2 XNUMX доларів на моїй роботі W-XNUMX оскільки у вас немає податкових зобов’язань». І в мене є друзі, які не платять податків, використовуючи ту саму стратегію.
Ешлі:
Я не з тих друзів.
Тоні:
Я теж з цим ще не зіставлявся. Останні пару років у мене точно були податкові рахунки, але коли ви отримаєте хороший CPA, сподіваюся, ви зможете почати встановлювати ці частини на місце. Наприкінці 2022 року, року, який щойно закінчився, у нас була шалена боротьба за придбання нерухомості, щоб також спробувати отримати більше переваг від агрегування витрат.
Ешлі:
Так, ви знаєте, що також є непоганою податковою перевагою для ферми, яка також отримує хороші податкові переваги. Фермерам не потрібно сплачувати приблизні податки, вони можуть дочекатися, поки надійде ваша податкова декларація, і сплатити приблизні податки 15 квітня, тому що, коли ви робите ці приблизні податкові платежі та маєте передплачувати майже кожен квартал, ви платите по ходу поряд, це гроші, які уряд отримує без відсотків. Тож це величезна перевага. Ви можете зберігати ці гроші до фактичного часу сплати податків і платити їх в останню хвилину. Але так, ви можете зробити багато списань. І навіть податки на майно, ви можете отримати звільнення від податку на майно, щоб зменшити їх, якщо воно використовується для сільськогосподарських цілей тощо.
Тоні:
У фермах є якісь дивні речі. У мене є приятель, його звати Кай Ендрю, він купив ферму, лавандову ферму, і він купив її через те, що ви там згадали, деякі податкові пільги. Крім того, вимоги до зонування, обмеження щодо зонування ферм є значно нижчими або менш обмежувальними, ніж те, що ви бачите на житлових об’єктах чи навіть деяких інших комерційних об’єктах. Він зміг побудувати декілька короткострокових орендованих будинків на цій фермі завдяки тому, що зонування дозволяло на цьому ринку. Є стільки дрібних нюансів, які варто спробувати та по-справжньому підійти до цього творчо. Але так, я думаю, коротше кажучи, шукайте можливості справді зменшити свій оподатковуваний прибуток, і зазвичай це відбувається шляхом переходу на пасивний шлях, а не на зароблений шлях.
Ешлі:
Ще одне, що слід додати: багато фермерів також звільнені від податків. Отже, купівля вантажівки для вашої ферми звільнена від податків, це величезний податок з продажу, який ви заощаджуєте на покупці автомобіля. Так багато різних дрібниць.
Тоні:
Отже, купити молочну ферму - це ще одна історія. Перш ніж ми відійдемо від цього питання, я згадав Кея Ендрю, але якщо ви хочете повернутися, щоб послухати його епізод, то це була епізод 107. Ми говорили про хакерство землі, тобто 10 різних способів створити потоки доходу за допомогою однієї власності. І Кай — майстер цієї стратегії, і вся покупка лавандової ферми була лише одним із способів, якими він пройшов шлях до успіху. Отже, епізод 1 0 7, якщо ви хочете почути більше від Кая.
Ешлі:
Гаразд. Останнє сьогодні запитання від Hayes Holland: «Якщо ви продаєте свій основний будинок після одного року проживання, я виключений з правила звільнення від приросту капіталу, що вимагає двох років, чи є якийсь спосіб обійти це?» Гаразд, по-перше, я думаю, що тут є невелика помилка, що ви звільняєтеся від правила про приріст капіталу, лише якщо це ваше основне місце проживання. Якщо це інвестиційна нерухомість, вам доведеться сплатити приріст капіталу, якщо ви не зробите обмін 1031. Це єдиний виняток. Але якщо ви просто йдете та продаєте, ви зберігаєте гроші, ви не робите цей 10 31 обмін, ви будете оподатковувати цей приріст капіталу для інвестиційної нерухомості незалежно від того, як довго ви тримаєте власність. Але якщо це ваше основне місце проживання, ви повинні прожити там два роки, але це можуть бути два з останніх п’яти років. Тож це можуть бути будь-які два роки протягом цього п’ятирічного періоду. Тож справа не лише в тому, що ви повинні прожити у власності два роки, а потім її продати. Ви можете утримувати його ще три роки як інвестиційну нерухомість, а потім продати на п’ятий рік, і ви все одно зможете мати цей дохід як неоподатковуваний дохід.
Є друг-інвестор, який робив це кілька разів, я навіть не знаю, скільки разів, але кожні два роки він купує нове основне місце проживання та бере ці гроші без оподаткування. Я думаю, правило таке, що ви можете отримати лише півмільйона без оподаткування. Я не впевнений, що це за правило, але є максимальна сума. Ви не можете піти і продати свій будинок на 5 мільйонів доларів більше і отримати 5 мільйонів доларів без оподаткування. Це може бути навіть мільйон, якщо ви подружня пара, але вам, хлопці, доведеться це перевірити. Скористайтеся Google, тому що я не знаю його навпіл.
Тому кожні два роки він купує нерухомість, яка потребує реабілітації, він і його сім’я живуть у ній і повільно роблять ремонт протягом двох років, а потім вони продають її та переїжджають у нову нерухомість. Тож так, безумовно, це хороший спосіб отримати дохід, який не оподатковується, якщо ваша родина не проти переїжджати кожні два роки. Але якби ви заробили півмільйона доларів за два роки, і все, що вам потрібно зробити, це переїхати...
Тоні:
Переміщення.
Ешлі:
… ти не такий вже й поганий. Тож це справді залежить від того, на якому ринку ви перебуваєте. Там, де я живу, досить важко знайти будинок за півмільйона доларів, не кажучи вже про продаж такого, який підвищиться до півмільйона за два роки.
Тоні:
Те саме для мене. У районі, де я живу, це абсолютно новий район. Усе було побудовано не пізніше 2017 року, тож намагатися зайти й справді знайти багато з цих можливостей, мабуть, теж мало. Але це питання так, і ми вже трохи про це говорили, але, можливо, нам варто зупинитися на ньому докладніше, але з інвестиційної сторони ви можете відкласти свої податки на приріст капіталу за допомогою так званого обміну 1031. Наш перший 1031 ми зробили не минулого літа, а минулого літа. Ми змогли отримати капітал від одного з наших будинків, і ми взяли його та використали виручку без оподаткування, щоб купити дві різні власності.
У мене є друг, який продав кілька своїх односімейних резиденцій на Середньому Заході і використав це, щоб купити… Я думаю, що зараз він орендує сім квартир на короткий термін, за які він купив. Обмін 1031 — це фантастичний спосіб відстрочити сплату податків, використати всі свої прибутки від продажу на купівлю іншого майна. Існують певні обмеження щодо того, що ви можете робити, і є досить жорсткі часові рамки щодо того, коли вам потрібно ідентифікувати та закрити це майно, але цю одну стратегію, деякі люди називають її обміном до упаду, робить багато інвесторів у нерухомість продовжувати збільшувати свій портфель, не сплачуючи жодних податків на приріст капіталу протягом свого життя.
Ешлі:
Тож поки Тоні говорив, я пішов вперед і зробив роботу за вас, хлопці, для тих із вас, хто був за кермом і ви не могли негайно погуглити, правило таке, що один домовласник, один реєстратор може отримати до 250,000 500,000 податкових ставок для продажу первинних документів, а потім пар, які подають разом до XNUMX XNUMX. Отже, це прибуток, виходячи з цього. Я маю на увазі, непогано за два роки, півмільйона доларів без податків.
Тоні:
Так.
Ешлі:
Я маю на увазі, що ви могли б працювати на повний робочий день.
Тоні:
Цілком, правда? І ви робите це пару разів на рік. Це також нагадує мені, що у нас був один гість, Боже, я б хотів згадати, що це було за епізод, але він купував нове будівництво. Мені здається, він був десь у Техасі. Він купував першу фазу нового будівництва, а через два роки це було б як фаза 18 чи щось інше, і всі ці плани поверхів значно подорожчали, і він просто продавав ці об’єкти, коли вони дійшли до останньої фази, і він просто переробити цей капітал у наступний. Отже, ви купуєте новобудову, живете там два роки, продаєте її, купуєте іншу новобудову, живете там два роки, продаєте її. Я думаю, що він зробив це тричі за той час, коли з’явився в подкасті.
Ешлі:
Я думаю, що він робив це в Остіні, можливо, в Остіні, Техас.
Тоні:
Так, це точно було десь у Техасі.
Ешлі:
Так, я пам'ятаю це. так Ну, дякую вам, хлопці, що приєдналися до нас у відповіді новачка цього тижня. Якщо у вас, хлопці, є запитання, на яке ви хочете отримати відповідь у шоу, ви можете зателефонувати нам за номером 188-5ROOKIE та залишити голосове повідомлення. Або ви можете залишити запитання в групі Real Estate Rookie на Facebook, де ви, швидше за все, отримаєте кілька відповідей і відповідей від усіх у групі, але ми також можемо відтворити його в шоу, і ви зможете почути нашу відповідь на нього.
Дякую, хлопці, що приєдналися до нас. Я Ешлі з Wealth from Rentals, а він Тоні з Tony J. Robinson, і ми зустрінемося з вами в середу з гостем.
(спів)
Дивіться подкаст тут
У цьому епізоді ми висвітлюємо
- Коли місцезнаходження вашого адвоката може мати значення та інвестувати здалеку
- Захистіть себе партнерськими угодами в інвестування в спільне підприємство
- Плюси та мінуси будівництва інвестиційної нерухомості замість реконструкції
- Як властивості нової конструкції можуть вплинути на період відновлення
- Максимізація ваших податків за допомогою пасивного доходу
- Чому переїзд кожні два роки може бути найрозумнішим способом уникнути податків
- Використання біржі 1031 для відстрочення сплати податків на приріст капіталу
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Книги, згадані в цьому шоу:
Спілкуйтеся з Ешлі та Тоні:
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- виконано
- точний
- Achieve
- набувати
- придбання
- Діяти
- активний
- насправді
- адміністративний
- Перевага
- Переваги
- рада
- впливати
- після
- Агент
- агрегація
- Угода
- угоди
- Сільськогосподарський
- попереду
- ВСІ
- тільки
- вже
- завжди
- дивовижний
- кількість
- та
- Інший
- відповідь
- Відповіді
- будь
- квартира
- Apple
- Застосовувати
- цінувати
- підхід
- твердження
- квітня
- області
- Арканзас
- навколо
- аспекти
- адвокат
- Остін
- автор
- уникає
- назад
- поганий
- Банк
- Банки
- база
- заснований
- В основному
- оскільки
- становлення
- перед тим
- почалася
- початок
- буття
- Вірити
- Переваги
- КРАЩЕ
- Краще
- між
- пропозиція
- Великий
- найбільший
- Білл
- біллінг
- Банкноти
- Біт
- рада
- книга
- книги
- border
- Нудно
- Запозичення
- дно
- куплений
- коробки
- марка
- Новинка
- приносити
- буфера
- будувати
- будівельник
- Створюємо
- побудований
- автобус
- бізнес
- бізнес-модель
- купити
- Купівля
- Купує
- Каліфорнія
- call
- званий
- Виклики
- Може отримати
- капітал
- який
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Викликати
- обережний
- певний
- шанс
- Зміни
- заміна
- перевірка
- Місто
- ясність
- клас
- Очищення
- ясно
- ясніше
- клієнт
- клієнтів
- близько
- код
- збирати
- Приходити
- майбутній
- комерційний
- Комунікація
- Компанії
- компанія
- повний
- комплекс
- концепція
- Занепокоєння
- впевнений
- заплутаний
- мінуси
- Вважати
- вважається
- будівництво
- продовжувати
- контракт
- Підрядник
- контроль
- розмови
- Коштувати
- витрати
- може
- країна
- графство
- Пара
- CPA
- створювати
- створення
- Креатив
- клієнт
- Клієнти
- молочний
- датований
- Девід
- день
- з дня на день
- Днів
- угода
- Пропозиції
- вирішене
- Вирішивши
- рішення
- безумовно
- Делавер
- відділ
- Залежно
- залежить
- описаний
- DID
- різний
- DIG
- засвоюється
- дисплей
- Ні
- справи
- доларів
- Не знаю
- управляти
- водіння
- Падіння
- під час
- кожен
- Кожна особа
- Раніше
- зароблений
- легше
- край
- фактично
- або
- Розробити
- В іншому
- заохочення
- закінчується
- примус
- досить
- Що натомість? Створіть віртуальну версію себе у
- Весь
- суб'єкта
- капітал
- особливо
- по суті
- майно
- оцінка
- Ефір (ETH)
- Навіть
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- Кожен
- все
- все
- точно
- приклад
- Приклади
- обмін
- захоплюючий
- виключений
- звільнений від оподаткування
- вихід
- очікувати
- очікування
- очікуваний
- досвід
- експертиза
- додатково
- надзвичайно
- Face
- Фолс
- сім'я
- фантастичний
- ферма
- фермерів
- ферми
- ШВИДКО
- швидше
- Улюблений
- риси
- плата
- кілька
- Рисунок
- Подача
- заповнювати
- знайти
- виявлення
- кінець
- Пожежа
- Перший
- відповідати
- виправляти
- фіксованою
- Поверх
- потік
- Тече
- Сфокусувати
- увагу
- фокусується
- стежити
- форма
- На щастя
- FRAME
- Франшиза
- Безкоштовна
- друг
- друзі
- від
- перед
- передня частина
- розчарування
- функція
- фонд
- Отримувати
- прибуток
- гра
- розрив
- орієнтована
- Загальне
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- дає
- Go
- мета
- йде
- буде
- добре
- Уряд
- великий
- Земля
- Group
- Рости
- вирощений
- Зростання
- гість
- Гості
- Хлопець
- зламаний
- злом
- Половина
- зал
- обробляти
- Відбувається
- відбувається
- Жорсткий
- важка робота
- має
- голова
- головні болі
- здоровий
- чути
- почутий
- важкий
- допомога
- допоміг
- корисний
- допомогу
- тут
- прихований
- вище
- найвищий
- прокат
- Наймання
- хіт
- тримати
- Holland
- Головна
- Будинку
- Чесно
- З надією
- господар
- хостів
- ГАРЯЧА
- готелі
- ГОДИННИК
- будинок
- домашнє господарство
- будинку
- Як
- How To
- HTTPS
- величезний
- Сотні
- Я БУДУ
- ідея
- однаковий
- ідентифікований
- ідентифікувати
- ідентифікує
- негайно
- Impact
- in
- Дохід
- Augmenter
- Індивідуально
- осіб
- інформація
- інформативний
- Інфраструктура
- спочатку
- розуміння
- натхнення
- установка
- замість
- взаємодіяти
- інтерес
- інтерпретація
- Invest
- інвестицій
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- участь
- питання
- питання
- IT
- сам
- січня
- робота
- Джо
- Джонсон
- приєднатися
- приєднання
- приєднуючись до нас
- спільна
- спільне підприємство
- спільні підприємства
- подорож
- стрибати
- тільки один
- тримати
- зберігання
- Дитина
- Знати
- знання
- відомий
- земля
- більше
- останній
- Минулого року
- останній
- запуск
- Законодавство
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- лізинг
- Залишати
- догляд
- легальний
- LEND
- рівень
- LG
- зобов'язання
- відповідальність
- термін
- Ймовірно
- недоліки
- Лінія
- список
- Прослуховування
- трохи
- жити
- LLC
- позику
- розташований
- розташування
- Довго
- багато часу
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- подивився
- шукати
- лазівки
- втрачати
- від
- втрати
- серія
- любов
- машина
- made
- обслуговування
- Більшість
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управляти
- вдалося
- управління
- менеджер
- багато
- багато людей
- ринок
- ринку
- ринки
- майстер
- відповідає
- Матерія
- Питання
- Макс
- Максимізувати
- зустрічі
- члени
- згаданий
- повідомлення
- може бути
- мільйона
- мільйонів доларів
- mind
- хвилин
- протокол
- Пом'якшити
- модель
- сучасний
- гроші
- місяць
- місяців
- більше
- найбільш
- мотивація
- рухатися
- переміщення
- множинний
- музичний
- ім'я
- Названий
- на національному рівні
- Переміщення
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- потреби
- Нові
- Нове будівництво
- Нью-Йорк
- наступний
- примітки
- номера
- пропонує
- Офіцер
- зсув
- часто
- добре
- ONE
- працювати
- операційний
- операція
- операції
- оператор
- Думки
- Можливості
- протистояли
- протилежний
- Інше
- власний
- яка перебуває у власності
- власник
- Власники
- оплачувану
- Біль
- Папір
- батьки
- частина
- партнер
- партнерська
- партнери
- Партнерство
- партнерства
- пасивний
- пасивний дохід
- Минуле
- Платити
- платіж
- платежі
- Люди
- відсоток
- продуктивність
- period
- людина
- персонал
- Особистості
- перспектива
- фаза
- вибирати
- частина
- частин
- місце
- місця
- план
- планування
- плани
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- портфель
- положення
- пошта
- досить
- price
- ціни
- первинний
- приватний
- Pro
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- надходження
- процес
- процеси
- Product
- Production
- Прибуток
- проект
- управління проектом
- доказ
- доказ концепції
- властивості
- власність
- PROS
- тягне
- покупка
- придбано
- покупка
- мета
- штовхнув
- put
- Поклавши
- якість
- Квартал
- питання
- питань
- Швидко
- швидко
- піднятий
- діапазон
- ставка
- ставки
- рейтинг
- Читати
- читання
- готовий
- реальний
- нерухомість
- причина
- визнавати
- утилізації
- зменшити
- Refi
- відновлення
- відносини
- щодо
- запам'ятати
- віддалений
- оренда
- відповісти
- представляти
- подання
- запросити
- Вимога
- дослідження
- відповідь
- відповідальність
- відповідальний
- Обмеження
- Обмежувальний
- утримує
- повертати
- revenue
- огляд
- Відгуки
- Роль
- дах
- круглий
- Маршрут
- Правило
- прогін
- біг
- сільській місцевості
- Сільські райони
- Безпека
- Зазначений
- заробітна плата
- sale
- продажів
- то ж
- зберегти
- економія
- говорить
- шкала
- сканування
- Дефіцитний
- SEC
- другий
- бачачи
- селективний
- продавати
- Продаж
- сенс
- окремий
- комплект
- набори
- установка
- сім
- Поділитись
- Короткий
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- ПОКАЗИ
- істотно
- підписання
- аналогічний
- з
- один
- сайт
- ситуація
- сукупність навичок
- ковзання
- Повільно
- невеликий
- найрозумніший
- So
- проданий
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- Скоро
- Простір
- конкретно
- спектр
- витрачати
- Витрати
- Спонсори
- Персонал
- Star
- старт
- почалася
- стан
- Заява
- Штати
- залишатися
- Як і раніше
- зберігати
- історії
- Історія
- Стратегічний
- стратегії
- Стратегія
- потоки
- строгий
- сильний
- структура
- Студентам
- стиль
- тема
- представляти
- представлений
- успіх
- успішний
- такі
- раптовий
- літо
- Super
- чудовий
- підтримка
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- Переговори
- Кран
- податок
- податкова декларація
- Taxes
- вчителя
- команда
- terms
- Техас
- Команда
- Капітал
- інформація
- суглоб
- Держава
- світ
- їх
- самі
- Там.
- річ
- речі
- третій
- На цьому тижні
- У цьому році
- думка
- тисячі
- три
- поріг
- через
- час
- times
- Поради
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Туалет
- завтра
- Тонна
- Тоні
- занадто
- топ
- тема
- торкатися
- до
- Ратуша
- поїзд
- Розшифровка
- лікування
- вантажівка
- правда
- Довіряйте
- Двічі
- типово
- при
- розуміти
- створеного
- одиниць
- us
- використання
- зазвичай
- ПЕРЕВІР
- значення
- автомобіль
- підприємство
- Підприємства
- Проти
- Відео
- бачення
- чекати
- хотів
- Вашингтон
- штат Вашингтон
- вода
- способи
- Багатство
- середа
- week
- тижня
- важать
- ласкаво просимо
- Що
- Що таке
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- волі
- Перемоги
- мудрість
- в
- без
- цікаво
- слово
- Work
- працював
- робочий
- світ
- найгірше
- вартість
- б
- письмовий
- рік
- років
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль