Багатоквартирна нерухомість під загрозою краху — ось чому

У цій статті

Я стурбований значним зниженням (або крахом) оцінки комерційної нерухомості, зокрема багатоквартирних, у 2023 та 2024 роках. Я відчуваю, що червоні прапорці настільки очевидні та всі вказують в одному напрямку, що я б нехтував своїм Обов’язок перед цією спільнотою не висловлювати свою позицію якомога чіткіше та детально її захищати. 

У цій статті я розповім про свою дисертацію, окресливши чотири основні загрози для багатосімейних оцінок, дотримуючись наведеного нижче підсумку: 

• Частина 1: Максимальні ставки нижчі за процентні ставки 
• Частина 2: Я не ставлю на значне зростання орендної плати у 2023 році
• Частина 3: Я роблю ставку на зростання процентних ставок у 2023 році
• Частина 4: Високі процентні ставки чинять тиск на оцінку та андеррайтинг боргу
• Частина 5: Новини, анекдоти та додаткова література
• Частина 6: Ідеї захистити багатство та заробити гроші в цьому середовищі

Зверніть увагу, що нерухомість є місцевою. Мій аналіз у цій статті відображає середній показник по Сполучених Штатах, хоча я все ж занурююся в нього пару великих регіонів. 

Нарешті, я хочу відразу сказати, що я вважаю себе любителем у розумінні ринків комерційної нерухомості, можливо, наближаючись до статусу «підмайстра». Я аж ніяк не фахівець у них. Я запрошую до дебатів і вітаю аналіз будь-яких читачів, готових представити «бичачу справу» на мої позиції тут. Будь ласка, не соромтеся вказати це в коментарях або написати мені на адресу .

Частина 1: Максимальні ставки нижчі за процентні ставки

У середньому процентні ставки зараз вищі за максимальні ставки в багатоквартирних будинках у Сполучених Штатах. Візуально це можна представити як дві лінії на діаграмі нижче, що перетинаються:

Інвестори, які входять у комерційні багатоквартирні будинки, роблять це тому, що хочуть отримати прибуток. Повернення є НЕ виражається як норма капіталізації (ставка капіталізації), який є скоріше показником, який використовується для оцінки властивостей по відношенню одне до одного, а скоріше як внутрішня норма прибутку (IRR). Можна генерувати високу IRR у середовищах з високою та низькою капітальною ставкою, так само як вони можуть генерувати високу IRR у середовищах з високою та низькою процентною ставкою.

IRR залежить від двох основних факторів: обсягу грошового потоку, який виробляє нерухомість (і часу цих грошових потоків) і виходу/продажу власності (і часу). Швидко підвищуйте орендну плату та продавайте за високою ціною, і IRR різко зросте. Робіть це повільно та продавайте за вищою верхньою ставкою, ніж на момент придбання, і IRR різко впаде.

Протягом останніх 10 років ставки обмежень були відносно низькими в історичному контексті. Це не було проблемою для людей у ​​створенні великої IRR, оскільки процентні ставки були дуже низькими. Насправді низькі лімітні ставки багатьма способами полегшують інвесторам отримання прибутку, оскільки кожен додатковий долар NOI, доданий до нерухомості, збільшує оцінку на більшу кількість разів. Збільште NOI на 1 долар у середовищі обмеження ставки 10%, і вартість власності збільшиться на 10 доларів. Збільште NOI на 1 долар США в середовищі максимальної ставки 5%, і вартість власності збільшиться на 20 доларів США.

Однак досягти IRR стає набагато, набагато складніше в ситуації «негативного кредитного плеча», коли максимальні ставки вищі за процентні ставки. З причин, які ми обговорюватимемо в цій статті, вищі відсоткові ставки ускладнюють покупцям отримання привабливого фінансування, збільшуючи ймовірні ліміти виходу та чинячи тиск на зниження IRR. Крім того, велика частина основи для прогнозу IRR буде надходити від швидкого підвищення орендної плати.

Іншими словами, сьогодні ринок більше, ніж будь-коли за останнє десятиліття, залежить від низьких максимальних ставок, продовження швидкого зростання орендної плати та/або повернення до історично низьких процентних ставок, які ми спостерігали за останні п’ять років. «Негативне кредитне плече» — це ринковий спосіб повідомити, що він «ва-банк» на підвищення або падіння процентних ставок.

 І, як я скажу, я думаю, що будь-який результат має низьку ймовірність.

Хоча зрештою все залежить від IRR для відповідного активу, мені здається цікавим те, що навіть без необхідності перевіряти цифри щодо конкретної угоди чи ринку угод, ми вже можемо зробити спрощене спостереження щодо комерційної нерухомості, просто вивчивши історичний розкид граничних ставок проти процентних ставок (що включає всю нерухомість, а не лише багатоквартирні будинки в ізоляції, але зауважте, що лімітні ставки для багатоквартирних будинків зазвичай нижчі в середньому, ніж інші типи комерційної нерухомості).

Якщо немає сильніших тез щодо зростання орендної плати та/або зниження процентної ставки, ніж це було протягом останнього десятиліття або близько того, розбіжність між процентними ставками та максимальними ставками приблизно в 150 базисних пунктів є нормою. Це означає, що максимальні ставки підвищаться з 5% до 6.5%. Хоча це може здатися неважкою проблемою, якщо це швидко нормалізується, це еквівалентно приблизно 23% зниженню вартості активів. 

Так виглядає цей прогноз, наданий CBRE: 

Частина 2: Я не роблю ставку на зростання орендної плати у 2023 році

Щоб зрозуміти, як це може вплинути на орендну плату цього року, ми повинні подумати про попит і пропозицію. У мене погані новини щодо пропозиції та неоднозначний попит.

Почнемо обговорення з пропозиції.

Постачати

Відставання від будівництва багатоквартирних будинків досягли найвищого рівня з 1970-х років. Відставання для всього незавершеного будівництва знаходяться на найвищому рівні, у нас є дані для:

Такі експерти, як Айві Зелман, вважають, що розробники монетизуватимуть цей інвентар, щойно він буде завершений — по суті, прийде пекло або висока вода. Витрати на утримування та перехідний борг (подібно до кредитів на комерційний розвиток), які будівельники використовують для фінансування проектів, є дуже дорогими і, отже, є потужним стимулом завершити будівництво та рефінансувати або продати якомога швидше.

Як згадав Браян Берк з Praxis Capital на нашому На ринку Подкаст, розвиток вимагає часу та по-різному впливатиме на різні регіони. На деяких ринках може бути мало нових пропозицій. На деяких ринках з’являться тонни пропозиції, але новий попит такий великий, що не буде боротьби з поглинанням. А на деяких ринках пропозиція з’явиться онлайн і буде важко заповнити одиниці, створюючи тиск на орендну плату в міру збільшення кількості вакансій. 

Південь і Захід піддаються найбільшому ризику побачити масові нові пропозиції в мережі:

Зауважте, що хоча ви, можливо, чули про дозволи або починається житло спад, пам’ятайте, що розвиток потребує часу. Проекти з отримання дозволів і розвитку, які були розпочаті наприкінці 2021 року та на початку 2022 року, з’являться в мережі у 2023 та 2024 роках. На отримання дозволів, початок і остаточне завершення проектів можуть знадобитися роки або навіть десятиліття. Відсутність нового житла мало зупиняє натиск нової інвентаризації, яка вже розпочалася і ось-ось з’явиться на ринку. Наслідки цього нового будівельного буму тільки починаються. 

І не потрібно великої уяви, щоб екстраполювати, що це надлишок нового житла спричинить тиск на ціни на нерухомість усіх типів, а також тиск на орендну плату, оскільки все більше житлового фонду конкурує за той самий пул орендарів. 

Далі поговоримо про попит. 

Попит

Найбільше питання попиту, на мою думку, пов’язане з формуванням домогосподарства. Поява 1.6 млн нових квартир не є великою проблемою, якщо ми очікуємо формування 1.6 млн нових домогосподарств, чи не так? Це дозволяє орендувати або займати (поглинати) ці одиниці без будь-якого типу цінового шоку. І всі роками говорять про масову нестачу житла, чи не так?

І це правда — Америка зазвичай додає домогосподарства швидше, ніж ми додаємо інвентар. І є нестача житла. Ось чому ціни на нерухомість та орендна плата різко зросли за останні кілька років. Є лише дві проблеми, пов’язані з цією позицією як захистом майбутнього зростання орендної плати:

По-перше, дані про формування домогосподарств були скинуті під час пандемії, з понад мільйоном смертей, пов’язаних з Covid-19, і величезною перестановкою домогосподарств. Через це будь-якому економісту дуже важко передбачити формування домогосподарств. 

По-друге, дефіцит житла вже враховано до поточних орендних ставок і цін на житло. Дефіцит у поєднанні з низькими відсотковими ставками призвели до зростання цін на житло майже на 40% і підвищення орендної плати на 26% під час пандемії. 

Глибше занурюючись у побутове формування. Під час пандемії ми це бачимо мільйони «домогосподарств», очевидно, сформованих:

Що тут відбувається? 

Відповідь для мене незрозуміла, і я не знайшов особливо переконливої ​​оцінки ситуації від економіста, який мені подобається. Я був би вдячний, якби коментатор міг би вказати мені на дослідження чи аналіз, які мають сенс і дозволяють нам добре екстраполювати майбутнє. 

За відсутності якісного аналізу, до якого я можу отримати доступ, я припускаю, що люди просто переїхали. Я думаю, що це спотворило дані способами, які ми ще не зовсім розуміємо. Люди повернулися до мами й тата. Можливо, люди, які живуть і працюють у таких місцях, як Нью-Йорк, Сан-Франциско та Лос-Анджелес, продовжували платити за оренду, але також переїхали з міста у другий дім, і, можливо, це було враховано як утворення другого домогосподарства. Можливо, зросла кількість розлучень і розривів, і коли пара розпадається, це посилює формування «домогосподарства» (двоє людей потребують місця для проживання, кожен голова сім’ї замість однієї сім’ї).

Але очевидно, що мільйонів ми насправді не бачили нової форми домогосподарств. Б’юся об заклад, що зараз у нас штучно завищена кількість домогосподарств у цій країні, і це лякає мене, коли я намагаюся прогнозувати зростання орендної плати наступного року. 

Крім того, зауважте, що навіть без божевілля в цьому показнику дані про формування домогосподарств можуть зростати й слабшати разом з економікою. У сприятливі часи люди можуть купувати кілька будинків і виїжджати зі спільних квартир із сусідами по кімнаті або переїжджати з підвалу батьків. Під час рецесії люди можуть повернутися додому з мамою й татом або знову взяти сусідів по кімнаті. Формування «домогосподарства» може швидко занепасти. 

Потенційна компенсація — орендна плата може знову зрости у 2023 році

У будь-якому важливому економічному показнику завжди є кілька змінних, і орендна плата не є винятком. Попри те, що я боюся низхідного тиску через величезне підвищення орендної плати за останні два роки, зростання пропозиції та знаків питання навколо формування домогосподарства, я хочу визнати, що існує серйозний попутний вітер (тиск угору) на ціни оренди: відсоткові ставки . 

Оскільки ставки за іпотечними кредитами подвоїлися за 12 місяців, доступність придбання житла, альтернативи оренді для мільйонів американців, різко зросла. В одному дослідженні ATTOM було зроблено висновок, що всього рік тому було доступніше володіти житлом, ніж орендувати його на 60% ринків США, і цей показник змінився зі збільшенням щомісячних платежів на 40-50% через вищі процентні ставки. Ця зміна доступності призведе до зростання орендної плати.

Саме через цей тиск я вважаю, що орендна плата – це монета в 2023 році. Зараз я не довіряю жодним економічним прогнозам щодо зростання орендної плати. І без підвищення тиску на орендну плату через високі відсоткові ставки я був би готовий посперечатися, що орендна плата в середньому знизиться по країні. 

Частина 3: Я також не роблю ставку на зниження процентних ставок у 2023 році

Пам’ятайте, що максимальні ставки нижчі за процентні ставки. Це означає, що для того, щоб інвестори заробляли гроші, орендна плата має зростати (швидко) або процентні ставки мають падати. Як я вже згадував, я вважаю, що є багато причин скептично ставитися до будь-яких прогнозів зростання орендної плати на національному рівні в 2023 році, і всі підстави вважати, що орендна плата — це монета зі значним потенційним недоліком. 

Тепер настав час звернути увагу на процентні ставки. Повернення комерційних ставок до історичного мінімуму за останні кілька років врятувало б багато синдикаторів комерційної нерухомості та багатоквартирних будинків та їхніх інвесторів. 

Це ймовірно? Я так не думаю. Ось чому.

Пояснення «спреду» (порівняно з 10-річним казначейством).

Коли банки, установи чи фізичні особи позичають гроші, вони хочуть отримати компенсацію за ризик, який вони беруть. Суму відсотків, яку вони стягують, часто можна розглядати як «спред» проти альтернативи з низьким рівнем ризику. 

У сфері кредитування загальновизнано, що 10-річний казначейський вексель США є чудовим орієнтиром для вимірювання «спреду». Інші контрольні показники включають Лондонську міжбанківську ставку пропозиції (LIBOR) і ставку забезпеченого фінансування овернайт (SOFR). 

Фактично, багато приватних комерційних боргів мають ставки, які прив’язані до SOFR плюс спред, а не до казначейства. Але 10-річна казначейська облігація США є стандартом, з яким більшість людей порівнює спреди, і найбільше впливає на багатосімейне фінансування.

Багато установ вважають позичання грошей уряду США найнижчим ризикованим інвестуванням у світі. Позика будь-кому пов’язана з більшим ризиком. Тому на всіх інших слід нараховувати вищі відсотки. 

Але скільки більше? Ось тут і виникає ідея «розповсюдження». 

Те, скільки «спреду» стягує кредитор, залежить від кредитора, економіки та попиту на позики. На деяких ринках, таких як 30-річна іпотека для покупців житла, цей розкид дуже добре закріплений. Наприклад:

Очевидно, це дуже сильна кореляція, до якої ми можемо вважати само собою зрозумілим, що якщо 10-річне казначейство зростає, іпотечні ставки зростають, і навпаки. Однак це не ідеальна кореляція, і іноді розкид справді змінюється. 

Сьогодні один із тих часів. Розбіжність між 10-річними казначейськими і 30-річними іпотечними ставками відносно висока, як ви можете бачити нижче:

Багато експертів очікують, що 30-річні іпотечні ставки впадуть у 2023 році через такий високий розкид. Вони вважають, що якби спред між 10-річними казначейськими і 30-річними іпотечними ставками нормалізувався до історичного середнього приблизно 180 базисних пунктів, то іпотечні кредити могли б повернутися до діапазону 5.5% замість 6.3%, де ми зараз. на момент написання цієї статті.

Теоретично це має сенс, за винятком двох проблем. 

По-перше, прибутковість 10-річних казначейських облігацій зараз низька, тому що інвестори думають, що ми перебуваємо або ось-ось перебуваємо в рецесії. Це зазвичай виражають, кажучи, що крива дохідності інвертована. Прогрес до перевернутої кривої прибутковості дуже добре представлений у цьому видатна візуалізація від Visual Capitalist. 

Люди тікають до безпечніших інвестицій, таких як 10-річні казначейські зобов’язання, через побоювання рецесії. Дуже ймовірно, що коли економіка почне відновлюватися, крива дохідності нормалізується, а 10-річна ставка казначейства зросте. 

По-друге, ФРС чітко сигналізує, що вони мають намір підвищувати ставки протягом року в 2023 році. Ставка на те, що ставки впадуть, є ставкою проти офіційної позиції ФРС. Єдиний спосіб, яким я бачу, що ставки знижуються і залишаються на цьому рівні, це якщо рецесія настільки глибока і серйозна, що ФРС змушена швидко змінити курс. 

Іншими словами, ставки зростуть для інвесторів у нерухомість (і будь-кого іншого, хто позичає гроші, використовуючи борг, який відповідає 10-річному казначейству), якщо не станеться жахливої ​​рецесії, коли мільйони людей втратять роботу. 

Отже, кидаємо монетку: 

Якщо це голови (велика рецесія), робочі місця втрачаються, орендна плата знижується, а вартість комерційної багатоквартирної нерухомості знижується. 

Якщо це хвости (кращий економічний прогноз), процентні ставки швидко зростають, а вартість комерційної багатоквартирної нерухомості знижується.

Це не дуже весела гра.

Хоча ймовірно, що ставки по іпотечному кредиту різко підскочать і тимчасово впадуть до середини 5-х років, я впевнений, що ми закінчимо рік зі ставками навіть вищими, ніж зараз, якщо не буде глибокої рецесії. 

Хіба комерційні кредити не відрізняються від житлових? Чому ми не говоримо про них конкретно? 

Незважаючи на різноманітні нюанси комерційного кредитування, наразі більшість людей, імовірно, скористаються кредитами Freddie Mac для придбання невеликих та середніх житлових комплексів, класу активів, про який я розповідаю в цій статті. 

Якщо вони можуть претендувати на кредит Freddie Mac, інвестори, швидше за все, ними скористаються. Позики Freddie Mac є простою кнопкою для багатосімейних інвесторів, оскільки вони мають низькі відсоткові ставки, 30-річну амортизацію та п’ять, сім або десятирічні терміни. Прямо зараз процентні ставки за кредитом Фредді можуть бути на південь від 5%! Це багатоквартирний еквівалент звичайних кредитів, які використовують мільйони інвесторів у нерухомість та власників будинків для купівлі односімейних будинків, застрахованих Fannie Mae. 

Ставки Freddie Mac прив'язані до 10-річного казначейства. Таким чином, ці кредити на квартири не мають такого ж зростання спреду порівняно з 10-річними облігаціями, який ми бачимо в житловому (звичайному іпотечному) просторі. Це залишає їх ще більш ризик, на мій погляд, зросте, якщо крива дохідності нормалізується порівняно з 30-річними іпотечними кредитами Fannie Mae. Це також пояснює, чому зараз ставки в багатоквартирних будинках набагато нижчі, ніж в односімейних.

Хоча існує приватний ринок боргових зобов’язань щодо комерційної нерухомості, який, можливо, частіше використовувався кілька років тому, він, здається, значною мірою висох. Це або фінансоване державою підприємство (GSE), як-от Fannie Mae чи Freddie Mac, або крах для більшості синдикаторів прямо зараз. 

Але справжня різниця між комерційним боргом і типовим боргом для однієї сім’ї полягає в тому Коефіцієнт покриття боргу (DSCR). У наступному розділі ми розберемося, чому це так важливо.

Частина 4: Високі процентні ставки чинять тиск на оцінку та андеррайтинг боргу

Комерційна заборгованість, у тому числі квартирні позики Freddie Mac, як обговорювалося раніше, не зовсім те саме, що звичайне кредитування житлової площі для однієї сім’ї. Типова позика Фредді Мака, наприклад, може мати 30-річний графік амортизації, але з надлишковою оплатою — залишок настає через п’ять, сім або 10 років. Це не проблема для інвесторів на типових ринках. Вони можуть просто продати актив через кілька років, щоб погасити позику, або рефінансувати за допомогою нової позики та почати процес заново. 

Але, як згадувалося раніше, для цих позик існує ще один тест андерайтингу: коефіцієнт покриття боргу. DSCR — це багатосімейна версія тесту на співвідношення боргу до доходу, який потрібно пройти багатьом домовласникам, щоб отримати іпотечний кредит.

Якщо грошовий потік підприємства чи житлового комплексу точно дорівнює основній сумі та відсоткам (обслуговуванню боргу) позики, тоді DSCR дорівнюватиме 1.0. Нижче, і грошових потоків, створених бізнесом, недостатньо для покриття позики. Вища, і є надлишковий грошовий потік.

Позики Freddie Mac зазвичай вимагають DSCR від 1.2 до 1.25.

Комерційна заборгованість, узгоджена між кредитором і позичальником у приватному порядку, з боргом, який не забезпечений GSE, може мати більш суворі угоди, як-от вищі коефіцієнти DSCR або боргові угоди, які вимагають від позичальників підтримувати коефіцієнт DSCR протягом усього терміну позики.

У той час як Freddie Loans може досягати до 80% LTV, на практиці багато хто отримує покриття, обмежене андеррайтингом від 65% до 75%.

На звичайних ринках ці предмети не є проблемою. Але давайте розглянемо, що відбувається, коли процентні ставки швидко зростають, як минулого року. 

Уявіть, що наприкінці 1,000,000 року інвестор придбав нерухомість за кредит Freddie Mac у розмірі 2021 3 30 доларів США. Відсоткова ставка позики становить 4,216%. Основна сума та відсотки на 50,592-річну амортизацію становлять 5.5 доларів на місяць, або 1 68,136 доларів на рік. Перемотайте вперед до сьогоднішнього дня. Ця сама позика надавалася б із позикою під 35% відсотка. Ця вища відсоткова ставка збільшить обслуговування боргу за позикою в XNUMX мільйон доларів США до XNUMX XNUMX доларів США, тобто збільшення на XNUMX%.

Тепер наш інвестор скористався позикою Фредді (а приблизно дві третини ринку використовують боргові зобов’язання з фіксованою ставкою) і, ймовірно, не зазнає реального тиску протягом 5–10 років, залежно від терміну позики. Але важливо визнати, що якби цей інвестор повторно подав заявку на ту саму позику сьогодні, він, швидше за все, не відповідав би вимогам. Ймовірно, їм доведеться принести значно більше готівки, щоб закрити угоду (зниження LTV), інакше їм доведеться платити менше за нерухомість.

Ще більш проблематичним є те, що існує сектор ринку, який використовує боргові зобов’язання зі змінною ставкою та інші види креативного фінансування, як-от перехідний борг (подібний до твердих грошових позик) для фінансування багатоквартирної та іншої комерційної нерухомості. За даними Wall Street Journal, приблизно одна третина ринку використовує боргові зобов’язання зі змінною відсотковою ставкою, а деякий (невідомий) відсоток цієї когорти використовує бридж-борг та інший неагентський борг.

Ці позичальники зіткнуться зі зростаючим тиском, щоб здійснювати свої платежі за вищими процентними ставками. Повертаючись до нашого попереднього прикладу, уявіть, що нерухомість принесла 62,500 5 доларів США (максимальна ставка 50,592% на момент придбання) у NOI з 3 68,136 доларами на обслуговування боргу під XNUMX% відсоток. Сьогодні ці виплати знову становлять XNUMX XNUMX доларів США. Цьому вигаданому позичальнику тепер доведеться покривати різницю коштами, відмінними від тих, що створені майном.

Багато з цих позик зі змінною ставкою мають обмеження ставок (часто вимагають їхні кредитори), які тимчасово запобігають підвищенню відсоткових ставок за боргом. Однак вартість оновлення цих обмежень ставок різко зростає, аж у 10 разів, у світлі зростання ставок. Це вже починає тиснути на позичальників, яким часто щомісяця доводиться відкладати кошти на цю страховку. 

Як я вже згадував, Бен Міллер, генеральний директор компанії Збір коштів, назвав це явище «Великим зниженням боргових зобов’язань» — оборот фрази, який, на мою думку, дуже стисло підсумовує цю проблему. 

Вислуховувати його поява на На ринку і почути деякі приклади, які вже вражають світ комерційної нерухомості (починаючи з роздрібної торгівлі та офісів). 

Брайан Берк каже, що ця проблема може стати гострою з позиками на розвиток, де вимоги щодо повторної маржі можуть змусити позичальників сплатити залишок позики, якщо лізинг не досягає цілей.

Чи можлива паніка?

Якщо оператори не можуть виконати свої кредитні зобов’язання, вони можуть дефолтувати та повернути актив банку (викуп). У цих ситуаціях кредитор ліквідує майно, продаючи його якомога швидше. Деякі люди можуть рекламувати ліквідоване майно, яке продається за ціною, значно нижчою від ринкової, як «можливість придбати» — і це цілком може бути.

Але він також встановлює порівняння для подібних активів. На додаток до умов DSCR оцінюється багатоквартирна власність, як і будинки. Якщо оцінки не надходять, покупці повинні принести більше готівки до закриття. 

Якщо у 2023 році тиск зросте, то компенсації для багатоквартирних комплексів можуть зменшуватися внаслідок проблемних продажів викупу, що ускладнить запозичення в циклі негативного зворотного зв’язку.

Частина 5: Новини, анекдоти та додаткова література

Те, що я тут обговорюю, не є новиною для інсайдерів галузі. Оцінки REIT впали на 25% у 2022 році. Орендна плата падає в багатьох великих містах, таких як Міннеаполіс і Чикаго ціни на оренду впали на 9% і 4% відповідно, рік за роком. 

Орендодавці також починають пропонувати більше «поступки» орендарям, у вигляді місячної орендної плати або безкоштовного паркування, щоб залучити нових орендарів. Ці поступки впливають на кінцевий результат для інвесторів у квартири так само, як і орендна плата за вакансію чи нижчу ціну в списку, але можуть маскувати ступінь зниження орендної плати на певних ринках.

Інституційні клієнти великих фондів прямих інвестицій вилучають кошти до такої міри, що ці кошти стикаються з ліміти зняття для своїх інвесторів, починаючи з найвідомішого неторгового REIT у світі: Blackstone. 

Браян Берк детально обговорює цю тему в На ринку«Бомба багатоквартирного будинку збирається вибухнути» епізод з Дейвом Майєром. Він вважає, що ми знаходимося на порозі «переоцінки» в секторі та що між покупцями та продавцями існує величезна різниця між покупцями та пропозиціями. Кілька угод, які зараз укладено, укладено 1031 учасником біржі та тими, хто залучив значні кошти та має швидко розгорнути ці активи. Ці люди мотивовані рухатися швидко, і оскільки багато продавців поки що тримаються за дороге життя, ціни залишаються високими. 

Це триватиме недовго. Продавці, які мали великий борг із змінною ставкою, будуть змушені через проблеми з відповідністю DSCR. Крім того, на інвесторів постійно зростатиме тиск з метою рефінансування свого довгострокового боргу, тиск, який посилюватиметься з кожним місяцем, оскільки все більше й більше ринку змушені діяти шляхом продажу, рефінансування або залучення значних шматків готівки для зменшення боргу залишків і уникнути викупу. 

Частина 6: Ідеї захистити багатство та заробити гроші в цьому середовищі

Максимальні ставки нижчі за процентні ставки. Зростання орендної плати та зниження процентної ставки – це підкидання монети. Зростає тиск з боку боргу на значну частину ринку, і укладати нові угоди набагато важче за цінами минулого року.

Це складне середовище, але все ще існує низка стратегій, які можуть мати сенс для кмітливих інвесторів, які все ще хочуть брати участь у багатоквартирних та інших секторах нерухомості. Ось деякі речі, які я розглядаю:

Lend

Процентні ставки вищі за максимальні ставки. Це означає більший грошовий потік, принаймні в перший рік(и), для кредитора на інвестований долар, ніж для інвестора в акції, з меншим ризиком. Нехай хтось інший візьме на себе перші 20-30% ризику. Я особисто розглядаю можливість інвестування в боргові фонди, які займаються кредитуванням грошей, оскільки мені подобається коротко-терміновий характер цих позик і вважають, що ринок для однієї сім’ї більш ізольований від ризику, ніж ринок для багатоквартирних будинків.  

Купуйте з нульовим кредитним плечем

Якщо ваша мета справді володіти багатоквартирним домом на довгострокову перспективу, і короткостроковий ризик вас не турбує, подумайте про те, щоб взагалі не використовувати кредитне плече, якщо у вас є засоби. Це зменшує ризик і, знову ж таки, оскільки відсоткові ставки вищі за максимальні ставки, збільшить грошовий потік. Ви завжди можете рефінансувати через кілька років, якщо хочете вкласти більше капіталу в роботу. 

Чекай і спостерігай

Це не в моєму стилі, і це не мій стиль. Але, якщо ви вірите цьому аналізу, ми можемо спостерігати значні зміни цін у 2023 році. Сидячи на готівці протягом 6-12 місяців, деякі кмітливі покупці можуть отримати можливість придбати активи за вигідною угодою, особливо якщо паніка сильно підштовхне максимальну ставку. , дуже високо. 

Перегляньте умови будь-яких інвестицій, у які ви берете участь

Деякі синдикатори мають право робити капітальні колли. Якщо угода DSCR порушується під час угоди, синдикатор може мати дуже непривабливі варіанти продажу з величезними збитками, отримання викупу або залучення величезної купи готівки до столу, щоб запобігти викупу. 

Умови ваших синдикованих інвестицій можуть дозволити синдикатору вимагати від інвесторів вкласти додатковий капітал або ризикувати розмиванням їхніх акцій. Хоча влада, ймовірно, в руках спонсора, ви принаймні можете контролювати, чи є така можливість у вашій угоді чи ні, і відповідним чином підготувати свою грошову позицію. Не будьте засліпленими.

Ставтеся зі здоровим скептицизмом до будь-яких нових інвестицій

Очевидно, що я системно ставлюся до ринку скептично, але якщо мені представили конкретну угоду, яка змогла заінтригувати мене настільки, щоб переглянути її ще раз, я хотів би бути впевненим, що угода мала сенс навіть із значним зростанням максимальні ставки. 

Я б скептично ставився до заяв про «додаткову вартість» (кожна угода, рекламована кожним спонсором, є «додатковою вартістю») або те, що нерухомість є «чудовою угодою» (який спонсор скаже вам, що угода не чудовий?). Мій інтерес також був би викликаний, якби спонсор вклав значну суму власного капіталу – щось значуще в контексті його власного капіталу. ). Я хотів би бути впевненим, що їхній власний важко зароблений капітал опинився під загрозою разом із моїм, а не лише те, що вони мають можливість заробити на комісіях за придбання, комісіях за управління та перенесених відсотках. 

Зайняти коротку позицію щодо ... чогось?

Мені цікаво, чи є публічні REITs, які особливо піддаються ризикам, описаним тут. Значна кількість досліджень може виявити портфелі, які особливо зосереджені на ринках з низькими лімітними ставками, величезним ризиком пропозиції та високим відсотком боргу зі змінною ставкою або на яких спостерігатимуться стрімкі ліміту ставок. Якщо хтось вирішить тут копати, мені буде дуже цікаво поговорити про ваші знахідки.   

Висновок

Це була довга стаття. Якщо ви дійшли так далеко, дякую за читання!

Як я вже згадував у вступі, я вважаю себе між любителем чи підмайстром у розумінні світу комерційної нерухомості та великою багатоквартирною квартирою. 

Однак те, що я можу зрозуміти, змушує мене боятися оцінок. Я відчуваю, що тут є багато ризиків, і я планую бути дуже консервативним у 2023 році. Однак я можу придбати іншу квартиру для однієї сім’ї або навіть невеликий багатоквартирних будинків, таких як дуплекс, триплекс або квадроплекс, як я люблю робити кожні 12-18 місяців. 

Я сподіваюся, що принаймні ця стаття допоможе інвесторам приймати більш обґрунтовані рішення, якщо вони вивчають можливості інвестування в багатоквартирні будинки, і приділяти трохи більше уваги. 

Знову ж таки, я все ще шукаю когось із кейсом для багатосімейного будинку. Якщо ви читаєте це, прокоментуйте нижче або надішліть мені електронний лист на адресу . Я хотів би почути вашу думку.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.