Креативне фінансування може бути потужним інструментом, який допоможе вам отримати ВАШУ першу власність у сумці. У цьому епізоді Ешлі та Тоні пояснюють найбільші відмінності між ними тверді гроші, приватні гроші та традиційне кредитування, а також які варіанти зроблять вашу пропозицію неперевершеною для продавця!
Ласкаво просимо назад до іншого Відповідь новачка! Якщо вам потрібно капітал для нової угоди, ви можете розглянути партнерство з батьком. Звичайно, як і будь-який інвестиційне партнерство, дуже важливо, щоб ви структуруйте його правильно та включити всі важливі умови у вашу угоду. Наші господарі покажуть вам, як! Вони також покривають рефінансування готівки докладно, в тому числі як це працює і скільки грошей ви можете витягнути від власності. Нарешті, вони говорять про використання втраченого простору у вашому майнові інвестиції щоб збільшити грошовий потік! Чи потрібно витягнути дозволи? Вас спіймають, якщо ви цього не зробите? Дотримуйтесь до кінця, щоб дізнатися!
Якщо ви хочете, щоб Ешлі та Тоні відповіли на питання про нерухомість, ви можете поставити запитання тут, опублікуйте в Група новачків з нерухомості у Facebook, або зателефонуйте нам на лінію запитів для новачків (1-888-5-ROOKIE).
Натисніть тут, щоб послухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Ешлі:
Це 324 серія «Новачок у сфері нерухомості».
Тоні:
Як правило, коли ми використовуємо наших приватних лихварів, ми говоримо на кшталт «Без фінансування» і ми говоримо на кшталт «Закриття через 21 день». Отже, ми не обов’язково говоримо: «Привіт, це пропозиція повністю готівкою». Але це те, що ми їм кажемо: «Гей, ми швидко закриваємося, і у нас немає фінансових витрат». Це зазвичай робить наші пропозиції трохи більш конкурентними.
Ешлі:
Мене звуть Ешлі Кер, і я тут зі своїм співведучим Тоні Дж. Робінсоном.
Тоні:
Ласкаво просимо до подкасту Real Estate Rookie, де щотижня, двічі на тиждень, ми пропонуємо вам натхнення, мотивацію та історії, які вам потрібно почути, щоб розпочати свою інвестиційну подорож. Сьогодні ми повертаємось із ще однією відповіддю Rookie Reply, і сьогодні у нас є дуже хороші розмови. Ми збираємося трохи поговорити про варіанти фінансування, тверді гроші проти приватних грошей, а також про те, які відмінності та який з них підходить для кожної ситуації.
Ми поговоримо про перевірки нерухомості та терміни їх проведення. Чи варто робити це перед тим, як закрити нерухомість, під час процесу закриття, навіть до того, як ви подасте пропозицію? Ми дамо вам на це відповідь. Ми також збираємося трохи поговорити про пожежні унітази та про те, чому вам варто або не варто купувати нерухомість із таким типом сантехніки.
Ешлі:
Потім ми говоримо про партнерство з вашими батьками, про різні способи фактично структурувати це партнерство, а потім, що станеться, якщо ви потрапите у власність, де є деякий втрачений простір, наприклад дві вітальні, які можуть бути додатковою спальнею. І ми з Тоні розбираємо процес, з яким ми стикалися, і наші рекомендації щодо того, як можна заробити більше грошей на другій вітальні, перетворивши її на спальню.
Тоні:
добре А тепер, перш ніж перейти до сьогоднішніх запитань, я хочу привітати когось із ім’ям користувача доктора Голдштейна, який залишив нам п’ятизірковий відгук на Apple Podcasts. Доктор Голдштейн каже: «Інформативний і мотиваційний. Шоу чудове. Вони доступно висвітлюють широкий спектр тем інвестування в нерухомість. Епізод 273 надихнув мене спробувати щось нове. Через два місяці я уклав угоду і дуже радий її реалізувати. Дякую, Ешлі та Тоні».
Хлопці, саме тому ми створюємо подкаст Rookie, щоб надихнути таких людей, як доктор Голдштейн, почути ці історії, почути ці тактики, почути ці стратегії та вжити заходів. І єдиний спосіб знайти більше людей для надихання — отримати більше відгуків про подкаст, це допоможе розповсюдити його серед більшої кількості людей. Отже, якщо ви належите до аудиторії новачків, будь ласка, залиште нам чесний рейтинговий огляд на будь-якій платформі, яку ви слухаєте, щоб ми могли впливати на більше людей, як доктор Голдштейн.
Ешлі:
Гаразд. І цього тижня в соціальних мережах привітали пару, що орендує нерухомість, Патріка Макграта та його дружину. Вони — команда чоловіка та дружини на шляху до FIRE, що означає фінансову незалежність, ранній вихід на пенсію. У них є 35 об’єктів оренди, які вони придбали за останні три роки, і понад п’ять мільйонів активів. Але вони чудово діляться своєю подорожжю на своїй сторінці в Instagram.
Отже, продовжуйте, слідкуйте за ними та перевіряйте їх сторінку, щоб отримати мотивацію, натхнення, а також, можливо, поставити кілька запитань. Отже, це @RentalPropertyCouple. І якщо ви хочете, щоб вас опублікували в Instagram або будь-яких соціальних мережах, TikTok, обов’язково позначте нас з Тоні на фото у своїх історіях. Використовуйте хештег Real Estate Rookie, і саме так ми знайшли ці чудові облікові записи Instagram, якими ми можемо поділитися з вами. Очистіть свій канал від смішних мемів і почніть додавати інших інвесторів у нерухомість, щоб спілкуватися та спілкуватися.
Наше перше запитання сьогодні від Майка Джозефа. "Всім привіт. Поки що я фінансував власні угоди, але планую використовувати інші короткострокові методи фінансування, як-от тверді гроші, щоб швидше розвідати. Це дуже елементарне питання, але якщо фінансувати угоду за допомогою твердих грошей, чи вважається це таким же вигідним, як готівка з точки зору продавця?»
«Коли ви робите пропозицію, чи відмовляєтеся ви від фінансування, щоб зробити її більш привабливою для продавця?» Тож, Тоні, давайте подумаємо про використання твердих грошей.
Тоні:
Так, я маю на увазі, ви точно бачите людей, які скажуть, що у них є «готівка», коли вони купують на тверді гроші. Я думаю, це також залежить від того, як ви використовуєте ці важкі гроші. Якщо це традиційні важкі гроші, вам, можливо, доведеться перескочити ще кілька обручів, особливо залежно від вашого рівня досвіду. Але скажімо, у вас є справжній приватний лихвар, якому ви просто виписуєте йому чек на відсотки щоквартально, щомісяця чи будь-що інше.
І у вас справді є готівка у вашому банку, хоча технічно це кредит, таким чином це трохи простіше, трохи менше тертя. Отже, я вважаю, Майк, що це залежить від того, як ти налаштував ці приватні гроші чи транзакцію з твердими грошима, чи почуваєшся ти надзвичайно комфортно чи впевнено, називаючи це готівкою. Наприклад, ми купуємо багато своїх фліпів і кажемо, що платимо готівкою, навіть якщо використовуємо борг, але це тому, що у нас є приватні лихварі, з якими ми маємо відносини, і ми начебто вже маємо фінансування вишикувалося.
Отже, переваги використання жорстких грошей порівняно з приватними коштами полягають у тому, що, як правило, ваші кредитори збираються зробити це трохи простіше, ніж традиційні, і особливо як позика FHA чи щось подібне, чи не так? Якщо ви можете взяти позику, яка має більшу ймовірність закриття, я вважаю, що для продавця це важливіше, ніж навіть борг, який у вас сам по собі.
Ешлі:
Так, у штаті Нью-Йорк, коли ви закриваєте майно, вам потрібно скористатися послугами адвокатів, а потім потрібно ще багато роботи, пов’язаної з правом власності, і це набагато важчий процес фактично отримати заставу лихварів на фактичне майно. коли ти закриваєшся. Отже, я сказав, що це була готівка раніше, а потім продавці поставили під сумнів, чому адвокати повинні робити всі ці речі, які виглядають так, ніби ви отримуєте фінансування зараз.
Отже, я навчився не вкладати це в готівку. Це просто дає зрозуміти продавцям, що так, адвокати працюватимуть більше, що може зайняти трохи більше часу до закриття. Отже, я однозначно на боці того, щоб сказати, що ви отримуєте фінансування. Але я знаю масу інших інвесторів, які кажуть, що це готівка, тому що вони можуть швидко отримати гроші від свого завзятого лихваря, і це не такий вже й тривалий процес, щоб пройти через штат Нью-Йорк, щоб зробити це.
Тоні:
Так, як правило, коли ми використовуємо наших приватних лихварів, ми скажемо на кшталт «Без фінансування», і ми скажемо на кшталт «Закриття через 21 день». Отже, ми не обов’язково говоримо: «Привіт, це пропозиція повністю готівкою», але це те, що ми говоримо їм: «Привіт, ми збираємося швидко закритися, і у нас немає непередбаченого фінансування. » І це зазвичай робить наші пропозиції трохи більш конкурентними.
Ешлі:
Так, за приватні гроші, я завжди робив, це пропозиція готівкою, і тоді, так, без фінансування в цьому. Але з важкими грошима я почав говорити, що це фінансування.
Тоні:
так І давайте також розберемо це, Еш, для наших новачків, які, можливо, не знайомі з відмінностями. Отже, існує традиційне кредитування, коли ви звертаєтесь до Банку Америки чи місцевої кредитної спілки чи так далі, щоб отримати борг, щоб купити нерухомість. Але з іншого боку, є більш творча сторона, коли ви використовуєте тверді або приватні гроші.
Приватні гроші, мабуть, простіший варіант. Отже, скажімо, ми з Ешем друзі, тобто ми друзі. Але припустімо, що зараз у банку в Ешлі є 500,000 500,000 доларів, і я знайшов угоду, за якою ціна покупки та реабілітації становить 500,000 750 доларів. Отже, я можу підійти до Ешлі і сказати: «Ешлі, дивись, я знайшов цю угоду. Загальна вартість проекту становить XNUMX тис. дол. Я думаю, що нерухомість коштуватиме XNUMX доларів, коли ми закінчимо».
Отже, у нас є певний капітал, можливо, 800 доларів. І я кажу: «Ешлі, ти можеш позичити мені ці 500,000 10 доларів. Я буду виплачувати тобі фіксований відсоток щомісяця, щокварталу, можливо, наприкінці проекту, що завгодно, 50,000%». Отже, це означає, що Ешлі отримує 500,000 10 доларів на рік зі своїх XNUMX XNUMX доларів, якщо ми платимо їй XNUMX%. Отже, Ешлі каже: «Так, Тоні, звичайно».
Отже, Ешлі або перераховує мені гроші за угоду, це один із способів зробити це, або вона може перерахувати їх у власність і депонувати. Але в основному Ешлі фінансує цю угоду для мене. Це індивідуальна трансакція, і вона базується на наших стосунках один з одним. Це приватна грошова операція. Жорсткий лихвар, як правило, це особа, яка веде якийсь бізнес.
Отже, можливо, це не хтось, з ким у вас дуже близькі особисті стосунки. Це людина, яка має веб-сайт і щомісяця фінансує безліч угод. І вони матимуть дуже суворі правила андеррайтингу. Вони захочуть побачити ваше майно. Вони захочуть побачити вашу угоду. Вони захочуть переконатися, що у вас хороший обсяг роботи.
Вони захочуть знати, чи є у вас хороший підрядник. Вони хочуть переконатися, що вони дійсно захищають активи та свої гроші, оскільки вони не знають вас особисто. І, як правило, із завзятим лихварем ви побачите вищі комісії. Тож, можливо, ви заплатите трохи більше грошей і комісій. Вони називають ті точки. Ваша процентна ставка може бути трохи вищою, ніж у приватного лихваря, знову ж таки, тому що це бізнес для них.
Отже, якщо ви платите що завгодно, 6% або 7% за традиційні інвестиції, можливо, ви платите 12% або щось за серйозні гроші, чи не так? Я ніколи не використовував тверді гроші. Отже, я знаю, що тарифи вищі, але зазвичай вони стягуватимуть трохи більше. Але тверді гроші - це бізнес, тоді як приватні гроші - це предмет стосунків.
Ешлі:
На мою думку, приватні гроші, якщо у вас є доступ до приватних грошей, зазвичай набагато легші та кращі, ніж тверді гроші.
Тоні:
І тому я ніколи не використовував жорсткі гроші, тому що ми маємо доступ до приватних грошей. Отже, навіщо мені стрибати через обручі запеклого лихваря, коли я можу просто піти шляхом приватних грошей? Тепер є деякі люди, яких я знаю, які поєднують їх двоє. І деякі затяті лихварі з цим погоджуються, інші ні. Але скажіть, що у вас є затятий лихвар, який з цим погоджується.
Скажімо, у вас є угода, і вам потрібно вкласти 100,000 400 доларів, а ваш лихвар збирається покрити інші 100,000 доларів. Деякі завзяті лихварі дозволять вам залучити приватного лихваря, щоб покрити ці 400 XNUMX доларів. Отже, коли ви збираєтеся забрати це майно, ви не отримаєте грошей із своєї кишені. У вас є затятий лихвар, який вкладає XNUMX доларів.
У вас є приватний лихвар, який вкладає 100 доларів. Разом це поєднується для покриття ваших загальних витрат на проект, і ви просто повертаєте відсотки обом цим людям. Це також один із варіантів. Знову ж таки, я просто ніколи не йшов цим шляхом, тому що я вважаю за краще тримати все це за приватні гроші, але це більше важелів, чи не так?
І це єдина причина, чому я думав про це, тому що, скажімо, я виходжу, і в один момент ми можемо отримати 2-3 мільйони доларів у вигляді приватних грошових позик різним людям, і все це пов’язано, можливо, з трьома чи чотирма нерухомістю . А тепер уявіть, якби я взяв ці 2 мільйони доларів і використовував їх як перший внесок у купу твердих грошових позик.
Я міг би мати 10 угод, які я роблю одночасно, якщо б я розподілив це таким чином, але це більше ризиків, є більше витрат. Отже, ми просто зробимо це простим. Всі приватні гроші.
Ешлі:
Так, у мене є друг, який дав свою першу грошову позику. Отже, насправді це було одне з його перших об’єктів оренди. Коли він знайшов запеклого лихваря, і вони зробили 80%, а потім він мав принести інші 20%, але йому дозволили отримати приватне фінансування на 10% від цього. Отже, 10 %, він мав надати докази, що вони надходили з його банківського рахунку, інші 10 % він міг позичити в когось іншого.
А потім інші 80% покривав лихвар. Гаразд. Отже, наше наступне запитання Джессі Андра. І питання в тому, чи можна провести перевірку нерухомості перед подачею пропозиції? І так, це так. Отже, особливо якщо нерухомість не продається, і ви спілкуєтеся безпосередньо з продавцем, ви можете піти вперед і попросити провести перевірку.
Проблема, яку я бачу в цьому, полягає в тому, що якщо ви, хлопці, навіть не в тому ж діапазоні, і ви витрачаєте 500 доларів на перевірку, тоді ви даєте їм свою пропозицію, і вони кажуть: «Ні, ми насправді хочемо 100,000 XNUMX доларів більше за нерухомість». Отже, це одна з причин, чому я хочу спершу отримати майно за контрактом, перш ніж піти й оплачувати ці витрати на оплату домашнього інспектора. Якщо майно входить до MLS, одне... перевірки можуть зайняти багато часу.
Під час останнього огляду нерухомості, який я проводив, їм знадобилося три з половиною години, щоб зробити це майно. Це був, я думаю, 1,600 квадратних футів, односімейний будинок. Три з половиною години. Отже, як правило, коли ви плануєте показ, час агента блокує ваші 15-хвилинні та 30-хвилинні вікна, коли ви збираєтеся бути там, щоб побачити будинок. Отже, потрібно було б чітко повідомити, що ви бажаєте переглядати майно протягом того часу, протягом якого майно проходило перевірку, щоб інші люди не показували вам його.
І на сучасному гарячому ринку, коли нерухомість виставляється в списку, можуть відбуватися покази один до одного. Отже, це кілька проблем, які я можу подумати, але я був би дуже відкритим і чесним з усіма, продавцями, вашим агентом, їхнім агентом, будь-ким, хто залучений, що це те, що ви хочете зробити, це провести перевірку, перш ніж насправді подати пропозицію, а потім переконатися, що ви готові заплатити ці гроші, перш ніж робити пропозицію.
Тоні:
Були деякі частини угоди з нерухомістю або, я припускаю, деякі гравці в угоді з нерухомістю, вони отримують гроші незважаючи ні на що. Кредитор отримує оплату лише в тому випадку, якщо угода буде закрита. Агент з нерухомості отримує гроші лише в тому випадку, якщо угода буде закрита. Але ваш оцінювач і ваш інспектор, їм байдуже, чи завершиться угода. Їм платять наперед, коли вони надають свої послуги.
Отже, на думку Ешлі, це може стати дуже дорогим, якщо ви проводите інспекції кожного окремого об’єкта, щодо якого ви думаєте подати пропозицію. Причина, по якій ти не повинен цього робити, Джессі, полягає в тому, що коли ти надсилаєш свою пропозицію, зазвичай тобі дається певна кількість днів для належної обачності. Гаразд? Отже, ви повинні оглянути територію або попросити свого агента оглянути територію, або принаймні отримати фотографії чи відео, щоб ви могли добре зрозуміти загальний стан власності.
І виходячи з цього, ви можете зробити деякі припущення: «Гей, які речі, які я вважаю на основі цього початкового керівництва, можливо, потребують ремонту, виправлення чи заміни?» Період належної перевірки – це ваша можливість. Тепер, коли ви маєте це за контрактом, тепер, коли ви та цей продавець домовилися принаймні про початкову початкову точку для ціни покупки, тепер ви можете пройти та зробити те надзвичайно глибоке занурення, щоб зайти за стіни та робити все, що завгодно потрібно зробити, щоб переконатися, що під капотом все добре.
Але причина, по якій вам не потрібно проводити перевірку майна раніше, полягає в тому, що у вас є період належної обачності протягом вашого часу депонування, щоб витягти гроші, якщо виникнуть великі витрати, або попросити додатковий кредит у продавця, якщо з’являться додаткові речі звіт про перевірку. Зазвичай я пишу 14 днів для належної перевірки більшості своїх пропозицій. Ешлі, що ти зазвичай ставиш?
Ешлі:
Отже, для інспекції ми фактично скоротили цей часовий проміжок, і ми робили це протягом… семи днів – це майже максимум, який ми можемо зробити зараз. Але ми скажемо їм, що зробимо це, як тільки зможемо вивести звідти домашнього інспектора. Мій агент повідомить про це продавця, і це фактично спрацювало на нашу користь для кількох наших пропозицій.
Отже, останні два об’єкти нерухомості, які я запропонував на MLS і хотів провести їх перевірку, ми змогли завершити цю перевірку протягом перших 48 годин після того, як подали їм нашу пропозицію та вони її прийняли. Отже, це було надключовою річчю, що ми могли негайно йти вперед. І багато разів, перш ніж я надішлю пропозицію, я вже можу зробити це на комп’ютері, тому що це допомагає в основі моєї пропозиції.
Друга частина — це справжня перевірка майна та те, який вид реабілітації буде зроблено, усе, що з’явилося, скільки буде коштувати ремонт. Отже, ми повинні викликати інспектора, що може зайняти здебільшого два дні. Зазвичай ми можемо отримати їх через два дні після запиту, тобто коли наша пропозиція буде прийнята, і так протягом двох днів.
Зазвичай нам потрібно від 12 до 24 годин після отримання результатів, щоб прийняти рішення щодо пропозиції. І протягом цього періоду часу ми збираємо вартість ремонту, з’ясовуємо іншу інформацію про майно, яка з’явилася під час перевірки, і яку нам потрібно провести додаткові дослідження. У нас був один, це був будинок біля озера, і в ньому був туалет для спалювання. Отже, ось де воно спалює, дитинко.
Тоні:
Це реально?
Ешлі:
Так. Отже, на цій території не було ні септика, ні каналізації, як і на прилеглих ділянках. Отже, нам потрібно було з’ясувати, скільки коштуватиме встановлення там септичної системи. Але цей туалет сміттєспалювальної печі, це просто туалет, і з нього виходить вентиляційний отвір. І ви кладете аркуш паперу в унітаз, і там дуже суворі інструкції, як це робити.
Отже, під час нашої перевірки, наш агент, ми фактично були там з агентом продавця. Вона каже: «Добре, продавець показав мені, як це зробити. Хлопці, я покажу вам, як користуватися цим туалетом». І ми пройшли весь процес. Отже, ви дістали аркуш паперу і поклали аркуш паперу в унітаз, добре? І він закритий, тому ви бачите лише чашу.
А потім ви йдете до ванної кімнати, а потім вам потрібно натиснути кнопку, щоб спочатку змити воду. Отже, він відкриває дно унітазу, ваш папір падає вниз разом із вашими речами. А потім він знову закривається, коли ви відпускаєте кнопку, а потім ви запалюєте вогонь, і він починає нагадувати, і ви чуєте, як він там горить. А потім, я думаю, продавець сказав, що кожного тижня перед тим, як вони покинуть будинок біля озера, щотижня вони викидають попіл.
Але коли ви були на вулиці й змивали туалет, ви могли відчути запах гару в повітрі з вентиляційного отвору з одного боку будинку, якщо ви були з цього боку будинку. Отже, нам довелося провести багато досліджень щодо цих туалетів і сказати: «Гаразд, по-перше, якщо ми хочемо використовувати це як наші власні мешканці, насолоджуватися будинком біля озера самі, ми можемо впоратися з цим за ту ціну, яку ми отримую це. Але зробити це як короткострокову оренду, щоб спробувати пояснити гостям, як керувати цією річчю та...
Тоні:
Вони б спалили будинок. Будинок спалять першого року.
Ешлі:
Отже, так, це була велика річ. І в кінцевому підсумку ми втратили майно, тому що провели перевірку, а потім ще не отримали схвалення адвоката, тому що це було на вихідних, і хтось інший надав небачену пропозицію та фактично запропонував на 70,000 XNUMX доларів більше, ніж ми. Отже, вони взяли це, але вони компенсували нам нашу перевірку як ввічливість.
Тоні:
Круто.
Ешлі:
Отже, це було добре, але це було б набагато приємніше за таку ціну, якою ми збиралися отримати це майно.
Тоні:
Мені цікаво, чи та людина, яка купила це, так випередила вас, знала про цю ситуацію з горінням туалету, тому що я ніколи раніше про це не чув.
Ешлі:
Так, і заклад закрився. Ми пропливли на нашому човні й побачили нових власників на пристані, і так...
Тоні:
Так, це дико. Найдурніша річ, яку я вважаю чути від перевірки власності.
Ешлі:
Тому ми намагалися їх зробити, відповісти на ваше запитання, якомога швидше, щоб, якщо ми про щось не домовилися, ми говорили продавцям, таким чином ви не прогадали. час. І в обох цих пропозиціях ми були першими, хто побачив це майно, тож одразу отримали його за контрактом. Отже, те, що сталося в тих обставинах, насправді було кишеньковим списком.
Вони ще навіть не перераховували це. І потім, другий, вони ніколи не залишали його на очікуванні. Просто сказали, що відкладають покази. Отже, ми повинні побачити це першими. Ми відразу ж поставили свою пропозицію, і вони припинили покази. Ось чому ми погодилися поспішити перевірку та все, щоб їм не довелося залишати це на розгляді, а потім ми не погоджуємося на перевірку, а потім знову повертаємось до списку, що може залишити вм’ятину на власності .
Отже, це теж техніка переговорів: коли ви надсилаєте свою пропозицію, якщо ви знаєте, що ви один із перших, і кажете: «Вам не потрібно залишати це на розгляді, поки наша пропозиція не буде подана, ми зробимо це так швидко, що вам просто доводиться відкладати покази на пару днів або що завгодно. Але переконайтеся, що ви отримали цей контракт і схвалення адвоката для підписання, тому що це, безперечно, був великий урок для нас, який ми засвоїли».
Тоні:
божевільний. Ви отримали відео? Ви повинні надіслати мені відео цього вогнедихального туалету, якщо у вас є?
Ешлі:
так Я впевнений, що у нас є один на всіх фотографіях, які ми зробили. так Гаразд. Наступне запитання від Вілла Кілбі. «Я шукаю будинок, щоб перекинутись, і мої батьки запропонували бути грошовими партнерами. І я хотів би керувати угодою, а потім розділити прибуток. Як я можу структурувати цей тип угоди? Просто знайдіть кредит і нехай вони профінансують ремонт».
«Вони могли б купити за готівку, але я відчуваю, що це буде більше проблем, оскільки я не хочу ризикувати такою великою частиною батьківських грошей. Будь-які поради були б дуже вдячні». Ну, Вілл.
Тоні:
Спочатку він сказав чарівне слово. Кожного разу, коли хтось скаже це слово в подкасті, ми повинні викинути копію книги. Але Вілл, тобі варто ознайомитися з «Партнерством з нерухомістю», написаним Ешлі Кер і Тоні Дж. Робінсоном. Отже, для тих, хто ще не чув нас, ми говорили про нон-стоп, але ми з Ешем разом написали книгу під назвою «Партнерство з нерухомістю». Він стартував 10 серпня.
Отже, поки ви слухаєте цей епізод, його має бути будь-де, щоб купити, але перейдіть на biggerpockets.com/partnerships. Ми багато говоримо про партнерські структури. Але, гадаю, Ешу, яка ваша початкова порада Віллу, виходячи з цього питання про те, як структурувати цей конкретний тип партнерства?
Ешлі:
Так, я вважаю, що перше, що вам потрібно вирішити, чи збираєтеся ви піти й отримати позику, а потім просто профінансувати від них ремонт, чи це буде покупка за готівку, і вони фінансуватимуть ремонти. Це перше, що вам потрібно вирішити. І так, існує великий ризик того, що вони вкладуть гроші в нерухомість, але є також великий ризик отримати кредит, який вони можуть втратити на ремонті.
Отже, я думаю, що якщо ви знаєте, що у вас є доступ до позики, яку ви можете отримати, чи то завзятий лихвар, чи, можливо, інший приватний лихвар, але в будь-якому випадку ви повинні відчувати себе комфортно та впевнено, вступаючи в угоду, на яку ви не збираєтеся втратити гроші, а твої батьки не програють. Найважливіше, про що я думаю, це переконатися, що будь-яка структура, яку ви робите, має бути письмовою, і все зрозуміло.
Якщо вашим батькам зрозуміло, що це ризик, це інвестиція, і вони не отримають грошей, і що ви збираєтеся розділити з них прибуток. Отже, я бачу два способи структурування цього. Отже, це може бути просто боргове партнерство, де вони збираються позичити вам гроші, а ви платите їм щомісячний відсоток відсотків, і вони гарантовано повернуть ці гроші, де якщо ви не продасте їх за те, що думали, ви все одно будете винні їм ці гроші.
По-друге, ви будете партнерами в акціонерному капіталі, де ваші батьки та ви, скажімо, розділите 50-50, вони вкладуть гроші. Коли будинок продається, можливо, вони просто отримують свої гроші назад, а потім ви, хлопці, розділите все, що залишилося між вами двома. Що стосується відсотка від прибутку, я б дивився на те, скільки часу та енергії вам доведеться витратити на управління угодою.
Чи збираєтеся ви придбати угоду, ви збираєтеся її знайти? Ви збираєтеся керувати підрядниками? Ви справді збираєтеся виконувати якусь роботу самостійно? Отже, я думаю, що це відіграє важливу роль у тому, який відсоток ви повинні отримати. Якщо ви врешті-решт отримаєте позику, а борг буде на ваше ім’я, це також набагато більше впливає на вагу того, що ви приносите до столу, і це безперечно має збільшити ваш відсоток.
Якщо ви збираєтеся отримати позику на ім’я своїх батьків, то це однозначно збільшує їхню користь. Отже, я б дивився на такі речі. Крім того, вам потрібно знати, чого від цього хочуть ваші батьки, перш ніж вирішити, яким шляхом піти: вони хочуть отримати прибуток чи просто хочуть отримати певну суму, можливо, щомісячний платіж або коли проект буде завершено, вони просто хочуть мати відсоток, який вони отримають від того, що ви позичите їхні гроші.
Тоні:
Я вважаю, що особисто я вважаю за краще, щоб це було просто боргове партнерство. Це дає фіксований, майже гарантований прибуток грошовому партнеру, а потім дозволяє вам як людині, яка дійсно керує угодою, отримати всі переваги. І досить смішно, Вілле, моя мама насправді є приватною лихваркою на один із моїх переворотів. Я думаю, що у нас було двоє приватних лихварів, і нам трошки бракувало.
Тож я звернувся до мами, у неї на той час було трохи готівки, і вона стала приватною лихваркою. І ми заплатили їй, ми змусили її заповнити ті самі документи, які заповнювали інші наші приватні лихварі. Вона записала їх, і в неї був вексель, у неї була довірча угода, і все було записано в окрузі. І ми їй заплатили, я думаю, тоді нам дали 10% відсотків.
Отже, ми поводилися з нею так само, як і з іншими нашими приватними лихварями. Отже, все, що сказала Ешлі, відповідає дійсності. Але мені особисто завжди подобалася ідея боргового партнерства для фліпу, а потім партнерства з капіталом більше для довгострокових ситуацій цілого типу.
Ешлі:
А потім я б також подивилася на те, якою буде участь ваших батьків. Чи будуть це просто грошові партнери, чи це буде ваша мама, яка прийде і скаже: «Ні, ні, не та плитка. Поверніть його. Ця плитка теж виглядатиме краще». Так-
Тоні:
Це також є частиною причини, можливо, зробити це як боргове партнерство, щоб ваші батьки не могли... тому що кожен батько хоче виховати свою дитину в певний спосіб, форму чи форму. Тож, я думаю, Вілл, ти маєш запитати себе, чи хочеш, щоб твої батьки намагалися сказати тобі, так, вибір плитки, підлоги та все таке?
Ешлі:
І, можливо, це було б перевагою, якщо б вони були партнером у акціонерному капіталі, або, можливо, ваш тато дуже зручний, коли б він увійшов і міг би трохи допомогти. Отже, є багато змінних, на які варто звернути увагу. Але, як сказав Тоні, роблячи це... структура боргу, безумовно, набагато чистіша.
А потім, зробивши це іншим способом, скласти список ролей і обов’язків, які кожен виконує, і додати до цього суму в доларах, а потім, скільки готівки вони приносять, додати до цього відсоток, хто отримує кредит і додайте до цього також відсоток. Гаразд. Наступне запитання від RJ Elbers. Скажімо, у будинку є дві вітальні, і я хотів перетворити одну з них на додаткову спальню, просто додавши стіну.
Який зазвичай процес цього досягається? Чи потрібно мені отримувати дозволи чи я можу просто найняти підрядника, щоб додати стіну? Крім того, якщо хтось це робив, скільки це зазвичай коштує? Отже, Тоні, ти коли-небудь робив це для короткострокової оренди?
Тоні:
так Я маю на увазі, що ми ніколи не робили просто так, ми робили це як частину більшого ремонту нерухомості. І насправді єдиний раз, коли ми додали спальні, це кумедна історія, полягає в тому, що попередній власник… це був будинок із трьома спальнями, і попередній власник збив усі стіни між усіма трьома спальнями. Вони були начебто налаштовані у L-конфігурації.
Отже, був коридор, і тут двоє дверей, а тут одні двері. Отже, це була велика буква L, і вона просто знесла всі стіни і мала лише одну велику масивну головну спальню. Отже, ми просто повернулися і поставили стіни на місце, де вони були. Отже, це єдиний раз, коли ми це зробили. Ми додали додаткові ванні кімнати до кількох наших об’єктів.
І в перший раз, коли ми додали ванну кімнату, ми не отримали дозвіл, і місто закінчилося тим, що випадково проїжджали повз це помешкання з усіх наших будинків і бачили, як триває робота. Ми повинні припинити роботу. Довелося фактично отримувати дозволи на це майно.
Отже, я думаю, RJ, найбезпечнішим і найпростішим варіантом є те, що як тільки ви визначите, що хочете додати додаткові квадратні метри, спальні, ванні кімнати, що б це не було, поїдьте до свого міста, поїдьте до свого округу, скажіть: «Гей ось що я хочу зробити». Вони скажуть: «Гей, нам потрібен цей документ, цей документ, цей документ». Подайте їм ці речі.
І якщо ви хочете уникнути ризику того, що місто закриє вас і потрапить у їхній список неслухняних, просто отримайте ці дозволи заздалегідь. Це трохи полегшить вам процес.
Ешлі:
Так, і це точно може залежати від вашого міста, яке ви любите...
Тоні:
Це правда.
Ешлі:
… які фактичні дозволи вам потрібні. Отже, у ситуації Тоні, додавши ванну кімнату, дозвіл на сантехніку, ви додаєте нову сантехніку у власність. Але в цій ситуації, що стосується об’єктів нерухомості, які я робив, працівники правоохоронних органів не вимагали дозволу на добудову стіни, яка просто робить спальню, оскільки її немає, особливо якщо немає електрики.
Тоні:
Немає електрики. так
Ешлі:
… зроблено або немає сантехніки-
Тоні:
Сантехніка.
Ешлі:
… і ви просто зводите стіну. Одна річ, яку вам, можливо, доведеться розглянути, це додати шафу, щоб зробити її легальною спальнею у власності. Тож я б просто зателефонував вашому офіцеру із забезпечення дотримання кодексу, запитав, але зазвичай у цій ситуації я не бачу потреби в тому, щоб ви отримували дозвіл, оскільки це просто стіна, що піднімається. І якщо ви не встановлюєте жодної нової електрики, як-от розетки чи щось подібне, то вам не потрібно буде отримувати дозвіл.
Тоні:
так І, як ви сказали, я думаю, що це також залежить від того, в якому місті чи окрузі ви перебуваєте. Ми були в частині північно-західного Арканзасу минулого літа, і ми розглядали деякі помешкання там. І в агента, який возив нас, ми запитали щось про дозвільний процес. Він сказав: «О, у цьому окрузі немає процесу отримання дозволів». І ми питаємо: "Що ви маєте на увазі?"
Він сказав: «Так, якщо ти володієш землею, ти можеш будувати все, що хочеш». І ми думали: «Що?» Отже, це мало не змусило мене нервувати, щоб навіть купити там, тому що ви не уявляєте, що збираєтеся робити...
Ешлі:
Ви не знаєте, що ви отримаєте, так. Нові розробки, можливості безмежні. Як тільки ви потрапите в справжню сільську місцевість, де я також живу, навіть міста навколо мене скажуть: «Потрібен дозвіл на будівництво», тому що в багатьох інших містах немає... вам не обов’язково мати дозволи на будівництво чи щось подібне що. Отже, місто також сказало, я там, «Ласкаво просимо в це місто». А потім буде написано дозвіл на будівництво.
Тоні:
Дозвіл на будівництво. так
Ешлі:
так І остання частина цього запитання: скільки це зазвичай коштує? Отже, коли ви робите цей проект, це каркас, тож вам доведеться заплатити за пиломатеріали залежно від того, наскільки вони якісні, вам потрібно поставити шпильки та зробити каркас. І тоді вам доведеться, я припускаю, що це не зовнішня стіна. Отже, вам не знадобиться жодна ізоляція на ньому. І тоді вам знадобиться гіпсокартон з обох сторін стіни.
Найбільші витрати — це наймання підрядника, який повертається, щоб закінчити гіпсокартон. Таким чином, хоча вони можуть обрамити це, вони можуть повісити гіпсокартон, обклеїти стрічкою, замазати та завершити гіпсокартон, це насправді буде найбільшою витратою часу для підрядника, тому що їм доведеться дати бруду висохнути а потім їм доведеться повернутися і відшліфувати його.
А потім їм, можливо, доведеться повернутися, знову замазати його, а потім відшліфувати. Але, на щастя, оскільки це, ймовірно, має бути… ви, ймовірно, можете зробити дві дошки, можливо, трохи більше в стіні, залежно від того, наскільки вона велика. Я просто дивлюся на стіну за собою, і це було б як два шматки гіпсокартону. Але це було б найбільшою витратою часу, якщо мати підрядника, якому доведеться повертатися кілька разів.
Це не те, що вони можуть закінчити за день. А потім, фарбування, я маю на увазі, що ви, ймовірно, могли б зробити фарбування самостійно, або просто коли воно висохне, підрядник просто пофарбував би це за день, якщо тільки це не потребує нового шару. Але, будучи абсолютно новим гіпсокартоном, вам, швидше за все, не знадобляться два шари.
Тоні:
Так, насправді я ніколи не робив це як проект сам по собі. Це завжди включало повну кишкову реабілітацію. Отже, ми витрачаємо 100,000 XNUMX доларів на ремонт суперстарого будинку. Отже, я навіть не міг уявити собі, скільки коштуватиме облаштування однієї стіни для однієї спальні.
Ешлі:
Так, у нас насправді було... Сьогодні я збирався зробити з цього котушку в Instagram. Учора ввечері один орендар подав заявку на технічне обслуговування, сказавши: «Мені дуже шкода, я впав, спіткнувся об пилосос і пробив стіну. Чи можете ви прийти полагодити це?» А потім помістіть фотографію, і це буквально велика діра в стіні та гіпсокартоні. І тому хлопець з обслуговування дав їй знати, що завітає подивитися на це в понеділок або в будь-який інший день, щоб дати їй приблизну вартість ремонту.
І вона була вражена: «Що ти маєш на увазі, що я маю за це платити? Це був нещасний випадок». І він сказав: «Так, на жаль, оскільки ви завдали шкоди майну, ви повинні заплатити, щоб її виправити. Ви можете скористатися послугами іншого схваленого нами підрядника, який зробить ремонт за вас, або я можу прийти та зробити це».
І ось тоді ми отримали цей довгий електронний лист від мешканця до менеджера нерухомості, який просто сказав: «Вона не знає, як це виправити. Вона не може це виправити сама. Вона повинна заплатити». А ми просто сміємося. І тому деякі люди іноді плутатимуть, що проживання в квартирі означає, що вони перебувають у закладі повного догляду. І навіть, я б’юся об заклад, якби ви перебували в закладі повного догляду, ви зробили дірку в стіні, це теж відображалося б у вашому щомісячному рахунку.
Тоні:
Повністю.
Ешлі:
Але так, це те, що виникло сьогодні. Але коли ми думали про те, добре, скільки ми платимо за це, тому що це забирає багато часу, щоб зробити цю латку, тому що вам доведеться повертатися до неї кілька разів, щоб фактично закінчити бруд на гіпсокартоні, а потім пофарбуйте його, і фактично пофарбуйте теж. Це хтось, хто жив там, я думаю, 10 років.
Отже, наскільки я знаю, за 10 років фарба змінилася. Але нам доведеться взяти зразок і піти на порівняння в Sherwin-Williams і все таке. Але, ймовірно, стільки ж коштуватиме його ремонт без праці. У нас були підрядники, які не збиралися виконувати таку маленьку роботу, тому що їм довелося б повертатися чотири чи п’ять разів, але це все одно така маленька річ. так
Тоні:
Смішна історія: у дитинстві я зробив дві дірки у своєму гіпсокартоні. Я був у... у молодших класах, це була та сама квартира, в якій ми з мамою жили, і перша діра була в моїй спальні. Ми з друзями боролися в моїй кімнаті, і один з нас штовхнув один одного в стіну, і одне з наших колін пройшло через гіпсокартон.
І те ж саме сталося внизу. Ми боремося внизу, наткнулися на гіпсокартон і зламали його там. Так чи інакше, я співчував вашому орендарю.
Ешлі:
Ви пам'ятаєте, що сталося? Вашій мамі довелося заплатити компанії з управління нерухомістю, щоб вона відремонтувала це, чи вона попросила когось це відремонтувати?
Тоні:
Я не пам'ятаю. Я не пам'ятаю. Так, у дитинстві все трапляється просто масово.
Ешлі:
Так, ні.
Тоні:
так Отже, я повинен запитати її. Мені подобається: «Гей, тобі потрібно було за це заплатити?»
Ешлі:
Так Так. Тому що частина причини, чому я також хочу зробити барабан, полягає в тому, щоб зрозуміти, чи я не правий? Це справді те, що слід включити? Але я так не думаю.
Тоні:
Ні. Так, гіпсокартон — це одна з тих речей, які повинні залишатися в тому самому стані після того, як орендар виїде.
Ешлі:
Саме так.
Тоні:
Гіпсокартон не просто чарівним чином розпадається сам по собі. так
Ешлі:
А також я думаю про те, якби у вас був власний дім, що б ви робили? Ви подзвоните комусь і заплатите за це. Я розумію, що ви живете в квартирі, тому що більше речей подбали, включені для вас, але-
Тоні:
Тепер вам потрібно оновити договір оренди. Вони розуміють, що пошкодження гіпсокартону не входять до жодного ремонту, який там був.
Ешлі:
У нас це є контрольний список для виїзду, оскільки це те, за що з вас буде стягнено плату за ремонт діри, коли ви виїдете. Це хороша ідея. Можливо, я просто піду з цих цін, якби вони виїжджали, і в цьому була діра, і це те, що ми б стягували. Так, це гарна ідея.
Тоні:
Ось так. Проблема вирішена.
Ешлі:
Гаразд, ще одна відповідь новачка. Минулого тижня мені довелося поставити запитання, а сьогодні Тоні відповість на всі мої запитання. Що ж, у нас є час ще на одне запитання. Отже, давайте розглянемо запитання Остіна. «Що трапилося? На даний момент я справжній новачок в інвестуванні в нерухомість». Ласкаво просимо, Остін. Ми раді бачити вас у цій спільноті.
«Мені здається, що зараз я багато знаю про нерухомість, принаймні про те, як працюють деякі процеси та цифри. Люблю числа. Я інженер. Однак мені цікаво, як працює рефінансування готівкою. Коли ви берете рефінансування готівкою, ви сплачуєте іпотеку на суму, яку ви взяли, чи на весь ARV будинку? Я ціную цю круту групу». Чудове запитання, Остіне.
Тоні:
Є кілька різних способів, чи не так? Отже, скажімо, Остін, це, і я спробую використати тут круглі числа, щоб таким чином людям було трохи легше зрозуміти. Припустімо, що Остін купує дім і скаже, що загальна вартість його придбання та відновлення цього будинку становить 60,000 60,000 доларів. Отже, XNUMX XNUMX доларів — це кожен долар, який Остін вклав у це майно. І припустимо, що він заплатив готівкою.
Він заплатив 60,000 100,000 доларів готівкою, щоб придбати та відновити це майно. Потім Остін виходить і отримує оцінку майна. Отже, він має когось висловити свою думку щодо ринкової вартості цього майна. І вони кажуть: «Остіне, твій будинок коштує 60,000 100,000 доларів». Отже, він вклав 40,000 XNUMX доларів, будинок коштує XNUMX XNUMX доларів. Гаразд. Отже, наразі він має XNUMX XNUMX доларів США.
Ешлі:
І я просто хочу зазначити, що він згадав ARV, це вартість після ремонту. Отже, це те, за що це було оцінено в його ситуації. Отже, ARV може бути вашою метою щодо того, за що ви хочете оцінити нерухомість, або це може бути те, за що ви хочете продати нерухомість, якщо ви перевертаєте будинок.
Тоні:
Отже, ARV важливий, коли ви отримуєте позику, оскільки більшість кредиторів не позичатимуть вам повну оціночну вартість або ARV нерухомості. Отже, у ситуації Остіна дім вартий, його оцінюють у 100,000 20 доларів. Більшість кредиторів дадуть лише вам, залежно від того, який борг ви надаєте, але якщо, скажімо, ви отримуєте інвестиційний продукт, можливо, у вас XNUMX%, чи не так?
Отже, вони хочуть зберегти принаймні 20% власного капіталу. Отже, це означає, що на 100,000 80 доларів вони дадуть вам 80% у вигляді позики. Отже, це означає, що ви зможете отримати 100,000% від 80,000 100,000 доларів США – це 80 80,000 доларів США. Отже, дозвольте мені знову скинути таблицю в цьому прикладі. Будинок коштує 60,000 тисяч доларів. Банк готовий позичити вам XNUMX% цієї суми, або XNUMX XNUMX доларів. І Остін вклав у це майно XNUMX XNUMX доларів готівкою. Гаразд?
Отже, він має спред у 20,000 60 доларів. 80 до 80,000 — це капітал, який він може отримати. Отже, Остін може піти до банку. Він приходить до будь-якої місцевої міської кредитної спілки чи банку Main Street, і вони кажуть: «Остіне, ось позика на 60,000 20,000 доларів». Це рефінансування готівкою, оскільки він отримує повний чек готівкою, він збирається повернути свої XNUMX XNUMX доларів, які він вклав в угоду, і він збирається піти з додатковими XNUMX XNUMX доларів.
Отже, я думаю, це процес рефінансування готівкою. Це означає, що ви повертаєте будь-які гроші, які спочатку вклали в це майно, і ви можете залишити будь-які гроші, що залишилися, до будь-якої суми, яку банк готовий вам позичити.
Ешлі:
Отже, сценарій, який навів Тоні, чудовий приклад, і він спрацює, якщо ви отримаєте позику на початкові 60,000 60,000 доларів. Тож, можливо, ви позичили ці гроші у друга чи запеклого лихваря. У вас все одно буде сценарій рефінансування готівкою, оскільки ви повертаєте 20,000 XNUMX доларів лихварю, а потім отримуєте ці XNUMX XNUMX доларів готівкою.
Отже, коли є гроші, які нікому не потрібно повертати, це називається рефінансуванням готівки. Отже, у цьому сценарії, можливо, ви позичили гроші у своєї мами, щоб зробити це, і не було застави, насправді немає запису, вона просто дала вам гроші, ця вся сума в доларах справді буде вважатися рефінансуванням готівки, тому що немає записів про фактичне рефінансування іпотеки.
Де, якби ви пішли і отримали серйозні гроші на нерухомості, і ви отримали ці 60,000 60,000 доларів, а ви взяли лише 40,000 40 доларів і залишили ці XNUMX XNUMX доларів, ці XNUMX% власного капіталу назад у власність, і ви цього не торкалися, тоді це було б просто рефінансувати, тому що ви просто виплачуєте іншу іпотеку, яку ви мали на майно, тверді гроші.
Тоні:
А потім я просто хочу прояснити останню пару частин його запитання. Отже, він каже: «Коли ви отримуєте рефінансування готівкою, ви сплачуєте іпотеку на суму, яку ви взяли, чи на всю ARV?» І це лише сума іпотеки, яку ви взяли. Отже, знову повертаючись до прикладу, ви взяли позику на 80,000 80,000 доларів США, тому ваші іпотечні платежі базуватимуться на 100,000 XNUMX доларів США, а не на АРВ у XNUMX XNUMX доларів США.
Ешлі:
І це було наше останнє запитання сьогодні. Дуже дякую, хлопці, що завжди надсилаєте чудові запитання. Ми любимо на них відповідати. Ви, хлопці, завжди придумуєте різні речі, і нам це подобається. Отже, ви можете надіслати більше запитань на biggerpockets.com/reply. І, як завжди, будь ласка, залиште нам відгук або оцінку на вашій улюбленій платформі подкастів. Ми також хотіли б, щоб ви підписалися на наш канал YouTube.
І ще один останній додаток, наша книга про партнерство в сфері нерухомості, яка щойно була випущена в серпні, неймовірно захоплююча, вона на biggerpockets.com. Ви можете скористатися кодом Ashley або Tony, щоб отримати знижку. Дуже дякую, хлопці, що вислухали. Повернемося в середу з гостем. Тоді ми побачимося.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- використання творче фінансування зробити пропозицію більш привабливою для продавця
- Найбільші плюси і мінуси традиційне кредитування, тверді гроші та приватні гроші (і коли використовувати які)
- Співпраця з батьками та ключові умови, які слід включити у вашу угоду
- Коли потрібно замовити перевірку перед тим подання пропозиції на майні
- Додавання нової кімнати у вашому домі (і коли вам це ПОТРІБНО витягнути дозволи)
- Як працює рефінансування готівки і скільки грошей ви можете витягнути
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта .
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- : має
- :є
- : ні
- :де
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10th
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- прийнятий
- приймає
- доступ
- доступною
- аварія
- виконано
- рахунки
- Рахунки
- придбаний
- придбання
- дію
- фактичний
- насправді
- додавати
- доданий
- додати
- Додатковий
- Перевага
- рада
- після
- знову
- Агент
- Угода
- попереду
- AIR
- ВСІ
- дозволяти
- дозволено
- дозволяє
- майже
- вже
- Також
- завжди
- am
- Америка
- кількість
- an
- та
- Інший
- відповідь
- будь-який
- будь
- все
- де-небудь
- квартира
- привабливий
- Apple
- оцінка
- Оцінювач
- цінувати
- твердження
- затверджений
- ЕСТЬ
- Арканзас
- навколо
- AS
- запитати
- запитувач
- активи
- Активи
- припущення
- At
- адвокат
- привабливий
- аудиторія
- Серпня
- Остін
- автор
- уникнути
- геть
- дитина
- назад
- сумка
- Банк
- рахунок у банку
- Банк Америки
- заснований
- основний
- В основному
- основа
- BE
- оскільки
- становлення
- було
- перед тим
- за
- буття
- Переваги
- Парі
- Краще
- між
- Великий
- найбільший
- Білл
- Біт
- блоки
- човен
- книга
- border
- запозичувати
- запозичений
- Запозичення
- обидва
- Обидві сторони
- дно
- куплений
- марка
- Новинка
- Перерва
- дихання
- приносити
- Приведення
- Зламав
- будувати
- Створюємо
- гроно
- горіти
- спалили
- спалювання
- опіки
- бізнес
- але
- button
- купити
- Купівля
- Купує
- by
- call
- званий
- покликання
- прийшов
- CAN
- Може отримати
- який
- готівкові гроші
- спійманий
- викликаний
- певний
- змінилися
- Канал
- заряд
- стягується
- перевірка
- обставин
- Місто
- очищувач
- ясно
- близько
- закрито
- Закривається
- закриття
- Ко-господар
- код
- Збір
- COM
- об'єднувати
- комбінати
- Приходити
- приходить
- зручний
- майбутній
- спілкуватися
- співтовариство
- компанія
- конкурентоспроможний
- повний
- комп'ютер
- Турбота
- стан
- впевнений
- конфігурація
- спутаний
- З'єднуватися
- мінуси
- Вважати
- вважається
- споживання
- контракт
- Підрядник
- підрядники
- розмови
- Прохолодно
- Коштувати
- витрати
- може
- графство
- Пара
- курс
- обкладинка
- покритий
- створювати
- Креатив
- кредит
- Кредитна спілка
- критичний
- цікавий
- В даний час
- різання
- Папа
- пошкодження
- день
- Днів
- угода
- Пропозиції
- Борг
- вирішувати
- глибокий
- глибоке занурення
- безумовно
- затримка
- Залежно
- залежить
- деталь
- розробка
- DID
- Відмінності
- різний
- старанність
- безпосередньо
- Знижка
- дисплей
- занурення
- do
- Док
- документ
- робить
- Ні
- справи
- Долар
- зроблений
- Не знаю
- Двері
- Двері
- вниз
- dr
- водіння
- висушити
- два
- під час
- E&T
- кожен
- Рано
- легше
- Найпростіший
- або
- електричний
- ще
- кінець
- що закінчився
- Нескінченний
- енергія
- примус
- інженер
- користуватися
- досить
- Весь
- епізод
- капітал
- депозит
- особливо
- майно
- оцінити
- Ефір (ETH)
- Навіть
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- Кожен
- всі
- все
- все
- приклад
- збуджений
- дорогий
- досвід
- Пояснювати
- додатково
- Об'єкт
- Фолс
- знайомий
- сім'я
- далеко
- швидше
- на користь
- сприятливий
- Улюблений
- ознаками
- почувати
- Інформація про оплату
- кілька
- заповнювати
- заповнений
- в кінці кінців
- фінансовий
- Фінансова незалежність
- фінансування
- знайти
- виявлення
- закінчення
- Пожежа
- Перший
- перший раз
- п'ять
- виправляти
- фіксованою
- Flip
- Перевертає
- Сфокусувати
- стежити
- ніжка
- для
- форма
- знайдений
- чотири
- FRAME
- тертя
- друг
- друзі
- від
- Повний
- фонд
- фінансування
- смішний
- дав
- Загальне
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- Go
- мета
- йде
- буде
- пішов
- добре
- є
- великий
- Group
- гарантований
- гість
- Гості
- керівні вказівки
- Хлопець
- було
- Половина
- мобільний
- Вішати
- траплятися
- сталося
- відбувається
- Жорсткий
- важче
- хештег
- Мати
- має
- he
- голова
- чути
- почутий
- допомога
- допомогу
- допомагає
- її
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- його
- прокат
- Наймання
- його
- Hole
- Отвори
- Головна
- капот
- хостів
- ГАРЯЧА
- ГОДИННИК
- будинок
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- i
- Я БУДУ
- ідея
- ідентифікувати
- if
- картина
- Impact
- важливо
- in
- В інших
- включати
- включені
- У тому числі
- Включно
- Augmenter
- Збільшує
- незалежність
- інформація
- початковий
- спочатку
- натхнення
- вселяти
- натхненний
- встановлювати
- інструкції
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- в
- інвестування
- інвестиції
- Інвестори
- залучений
- участь
- IT
- сам
- ITunes
- робота
- подорож
- JPG
- стрибати
- просто
- тільки один
- тримати
- ключ
- удар
- дитина
- Дитина
- Знати
- праця
- озеро
- земля
- більше
- останній
- пізніше
- запущений
- вчений
- вивчення
- найменш
- Залишати
- догляд
- залишити
- легальний
- LEND
- кредитора
- кредитори
- кредитування
- менше
- урок
- дозволяти
- рівень
- Важіль
- LG
- світло
- як
- ймовірність
- Ймовірно
- Лінія
- вишикувався
- список
- Перераховані
- Прослуховування
- список
- трохи
- жити
- життя
- позику
- Кредити
- місцевий
- Довго
- багато часу
- довгостроковий
- подивитися
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- програш
- втрачений
- серія
- любов
- на щастя
- made
- магія
- головний
- обслуговування
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- управляти
- управління
- менеджер
- управління
- ринок
- ринкова вартість
- масивний
- масово
- майстер
- матч
- відповідає
- Матерія
- Макс
- Може..
- може бути
- me
- значити
- засоби
- Медіа
- меми
- згаданий
- методика
- може бути
- мікрофон
- мільйона
- Номер
- мама
- понеділок
- гроші
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- Іпотека
- найбільш
- в основному
- мотивація
- рухатися
- рухається
- переміщення
- багато
- множинний
- my
- ім'я
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- мережу
- ніколи
- Нові
- Нью-Йорк
- Штат Нью-Йорк
- наступний
- приємно
- ніч
- немає
- ніхто
- увагу
- зараз
- номер
- номера
- of
- від
- пропонувати
- запропонований
- Пропозиції
- Офіцер
- офіцерів
- часто
- добре
- Старий
- on
- один раз
- ONE
- тільки
- відкрити
- Відкриється
- працювати
- Думка
- Думки
- Можливість
- варіант
- Опції
- or
- порядок
- Інше
- інші
- наші
- себе
- з
- вихід
- поза
- над
- власний
- яка перебуває у власності
- власник
- Власники
- сторінка
- оплачувану
- фарбувати
- Картина
- Папір
- батьки
- частина
- партнер
- партнерінг
- партнери
- Партнерство
- партнерства
- пластир
- Патрік
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- в очікуванні
- Люди
- для
- відсоток
- period
- дозволи
- людина
- персонал
- Особисто
- перспектива
- фотографії
- картина
- фотографії
- частина
- частин
- план
- платформа
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- гравець
- гравці
- відіграє
- будь ласка
- штекер
- Водопровід
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- поп
- можливостей
- це можливо
- пошта
- потужний
- надавати перевагу
- підготовлений
- досить
- попередній
- price
- ціни
- приватний
- ймовірно
- Проблема
- процес
- процеси
- Product
- прибутку
- проект
- доказ
- правильно
- властивості
- власність
- PROS
- захищений
- захищає
- покупка
- Штовхати
- put
- Поклавши
- Квартал
- питання
- На питання
- питань
- швидко
- діапазон
- ставка
- ставки
- рейтинг
- досягати
- досяг
- реальний
- нерухомість
- насправді
- причина
- рекомендації
- запис
- записаний
- відновлення
- відносини
- відносний
- звільнити
- запам'ятати
- оренда
- ремонт
- замінити
- відповісти
- звітом
- представляти
- запросити
- вимагається
- дослідження
- жителі
- обов'язки
- результати
- повертати
- огляд
- Відгуки
- право
- Risk
- ризики
- Роль
- ролі
- Кімната
- кімнати
- круглий
- Маршрут
- біг
- сільській місцевості
- порив
- найбезпечніший
- Зазначений
- то ж
- ПІСНІТЬ
- бачив
- say
- приказка
- говорить
- сценарій
- розклад
- сфера
- Scout
- другий
- seconds
- побачити
- вибір
- продавати
- Продавці
- Продає
- послати
- сенс
- Послуги
- комплект
- сім
- Форма
- Поділитись
- поділ
- вона
- лист
- Короткий
- короткий термін
- укорочений
- Повинен
- Показувати
- показав
- показ
- ПОКАЗИ
- Вимикати
- сторона
- Сторони
- зір
- підписаний
- простий
- просто
- з
- один
- Сидячий
- ситуація
- ситуацій
- невеликий
- Нюх
- So
- так далеко
- соціальна
- соціальні медіа
- вирішити
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- іноді
- Скоро
- Простір
- конкретний
- витрачати
- Витрати
- розкол
- Спонсори
- Spot
- поширення
- площа
- старт
- почалася
- Починаючи
- стан
- палиця
- Як і раніше
- Стоп
- зупинений
- історії
- Історія
- стратегії
- вулиця
- строгий
- структура
- структур
- представляти
- представлений
- підписуватися
- такі
- літо
- Super
- Переконайтеся
- Навколо
- система
- таблиця
- тактика
- TAG
- Приймати
- прийняті
- поглинання
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- Кран
- команда
- технічно
- сказати
- орендар
- terms
- ніж
- дякувати
- Що
- Команда
- їх
- Їх
- потім
- Там.
- Ці
- вони
- річ
- речі
- думати
- Мислення
- це
- ті
- хоча?
- думка
- три
- через
- Зв'язаний
- Tik Tok
- час
- трудомісткий
- терміни
- times
- синхронізація
- Поради
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Туалет
- Тонна
- Тон
- Тоні
- занадто
- прийняли
- інструмент
- теми
- Усього:
- торкатися
- місто
- міста
- традиційний
- угода
- Розшифровка
- лікування
- біда
- правда
- Довіряйте
- намагатися
- намагається
- ПЕРЕГЛЯД
- Поворот
- Двічі
- два
- тип
- типово
- при
- розуміти
- андеррайтинг
- на жаль
- союз
- до
- Оновити
- на
- потенціал зростання
- us
- використання
- використовуваний
- використання
- зазвичай
- Вакуум
- значення
- цінний
- Проти
- дуже
- Відео
- вид
- переглянуті
- ходити
- покрокове керівництво
- Стіна
- хотіти
- хотів
- хоче
- було
- шлях..
- способи
- we
- веб-сайт
- середа
- week
- уїк-енд
- вага
- ласкаво просимо
- ДОБРЕ
- пішов
- були
- Що
- будь
- коли
- в той час як
- Чи
- який
- ВООЗ
- всі
- чому
- широкий
- Широкий діапазон
- дружина
- Wild
- волі
- готовий
- вікно
- Провід
- з
- в
- без
- слово
- Work
- працював
- працює
- вартість
- б
- запис
- лист
- письмовий
- Неправильно
- пише
- рік
- років
- так
- ще
- йорк
- ви
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль