Ми зіпсувалися. наш інвестиції в нерухомість помилки в 2023 році склав до сотні тисяч доларів, і хоча На ринку це шоу, де збираються досвідчені інвестори в нерухомість, сьогодні є доказом того, що всі ми робимо помилки. Від забуті податкові накладні до провал ландшафтного дизайну що вартість шість цифр у відсотках, дозволяючи вашому менеджеру нерухомості запустити вашу короткострокову оренду в землю, і забувши про свій будинок— ці помилки грубі.
Якщо ви відчуваєте, що вам зробили суворим помилки інвестування у 2023 році, не хвилюйтеся, тому що в цьому епізоді наш Гості-експерти розкажуть про деякі зі своїх найболючіших втрат нерухомості минулого року як розвага для вас! Ви коли-небудь забували, що у вас є будинок, на який нараховуються відсотки? Думали, що угода, на якій ви втратили гроші, закінчилася? Не витягнув дозвіл, і тепер ви застрягли в оплаті шестизначні витрати на утримання над деякими кущами? Ви, мабуть, не робили таких помилок, але наші гості робили!
Залишайтеся, щоб почути саме те, чого НЕ СЛІД робити в 2024 році (і не тільки) і як можна перетворити жахливу ситуацію на вигідну угоду…або принаймні на урок, який ви не повторюєте.
Натисніть тут, щоб послухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Дейв:
Всім привіт. Ласкаво просимо до On Market. Я ваш господар, Дейв Мейєр, до якого сьогодні приєдналися Джеймс, Кеті та Генрі. І сьогодні ми поговоримо про найбільші помилки, які кожен з нас зробив у 2023 році, принаймні досі. Гадаю, у нас ще є кілька місяців, щоб робити ще більше і робити помилки, але принаймні я не знаю про вас, хлопці, у мене є багато помилок, якими можна заповнити це шоу.
Сьогодні у нас може бути дуже довгий епізод, але давайте просто почнемо. Перш ніж ми перейдемо до кожної вашої окремої помилки, я хотів би просто знати, про які помилки ви зараз чуєте. Генрі, я знаю, що ти працюєш із багатьма студентами. Ви тренуєте багатьох людей. Чи є якісь поширені помилки чи теми, які ви чуєте про поточний інвестиційний ринок?
Генріх:
Так, я думаю, що одна з найпоширеніших помилок, яку люди роблять зараз, полягає в тому, що вони не враховують достатніх витрат на утримання, тому що вартість грошей дуже висока, і тому люди складають бюджет. Вони закладають у бюджет свої витрати на утримання, коли роблять переворот, але потім це може закінчитися тим, що їм доведеться брати позики під більший відсоток, ніж очікувалося, а потім утримувати майно довше, ніж очікувалося.
Зараз це набагато дорожче, чим довше вам потрібно, щоб завершити проект. І я думаю, що люди недостатньо консервативні, враховуючи витрати на утримання.
Дейв:
Ну, я думаю, це, мабуть, буде темою. Це насправді те саме, що я збирався сказати. Але Кеті, чи бачите ви якісь поширені помилки, яких, на вашу думку, нашій аудиторії слід уникати?
Кеті:
Я маю на увазі, що великі помилки, які я бачив протягом багатьох років знову і знову, це те, що люди, які купують і затримують купівлю нерухомості, яка виглядає дуже добре в Інтернеті, виглядає дешево. Вони довіряють агенту. Вони не отримують оцінки та інспекції, а змушують сторонніх людей перевірити, що нерухомість у хорошому районі та справді працюватиме так, як вони хочуть, і як це зазначено на папері.
Тож, по суті, не варто довіряти проформі, тому, що є на папері. Ви завжди повинні дізнаватися реальність цього. Отже, не ставлячи в проформу припущення, що орендна плата продовжуватиме зростати. Ми просто цього не знаємо. Ми не знаємо, що ціни продовжать рости. Нерухомість просто повинна мати сенс прямо зараз і бути в змозі виконати проформу, якщо все піде добре, провести стрес-тест або якщо орендна плата знизиться, чи можете ви все одно впоратися з цим?
Дейв:
Ви чули цю пораду, яку говорять люди? Немає необхідності надходити в перший рік, оскільки орендна плата зросте. І так, два роки тому це мало сенс. Але я думаю, що ще одна поширена помилка полягає в тому, що ми вважаємо, що орендна плата обов’язково зростатиме. Могли б, я не знаю. Але якщо ви розраховуєте на те, що ваша угода спрацює, це трохи ризиковано.
Кеті:
Так, я думаю, що я так кажу, тож я захищатимусь тут.
Дейв:
Гаразд.
Кеті:
І це те, що ваші витрати найвищі в перший рік. У вас є витрати на придбання, витрати на закриття. Отже, якщо ви просто дивитеся на свій перший рік проформа, це не буде виглядати дуже добре. Тож будьте обережні з цим.
Дейв:
Я просто маю на увазі вашу швидкість бігу. Якщо ваш темп пробігу виглядає погано, і ви збираєтеся знизитися, не враховуючи одноразових витрат, які виникають у ваш перший рік, тоді, можливо, пошукайте в іншому місці.
Кеті:
Так, ми просто не знаємо. Ми знаємо, що у нас був величезний ріст орендної плати, і, можливо, він просто стабілізується на деякий час. Частково це зростання орендної плати становило приблизно 20% за один рік орендної плати, тому ми чесно повинні вважати це зростанням орендної плати за наступні п’ять років.
Дейв:
Цілком, так, так. А ти, Джеймсе? Які типові помилки ви бачите?
Джеймс:
Просто зловживання боргом і дійсно правильна організація угоди. Не має значення, якщо це важкі гроші, міське фінансування будинку. Будь-який тип боргу є значно дорожчим, що уповільнює процес. Ми бачимо, що люди отримують невеликі проблеми. Як сказав Генрі, ці угоди тривають набагато довше, і вони не скоригували свою проформу, щоб врахувати цей додатковий час утримання. Я маю на увазі, що ваш звичайний будинок два роки тому продавався за три дні. Тепер це може зайняти 30, і цей борг зростає.
Це коштує більше грошей. У поєднанні з цим люди все ще йдуть і купують лише тому, що хочуть укласти угоду, а потім не встановлюють стратегії виходу. Я бачу, як у деяких людей виникають проблеми, оскільки вони закривають позику на розвиток. Вони планують рефінансувати майно за ставкою та терміном, а тоді вони насправді не розуміли сторони комерційного боргу.
І їм доводиться залучати набагато більше грошей, оскільки співвідношення позики до цінностей сильно змінилося разом із покриттям боргу, а потім у них закінчується ліквідність. І тому я відчуваю, що у людей блокується їх ліквідність і вони застрягають у дуже високих платежах, і це може бути дуже катастрофічним.
Дейв:
добре Ну, це деякі хороші поширені помилки, які ми бачимо прямо зараз, і кожен, хто слухає, повинен намагатися уникати. І після цієї короткої перерви ми розглянемо, можливо, незвичайні помилки, яких усі четверо зробили цього року. Тож ми зараз повернемося. Джеймсе, давай послухаємо про твої помилки. Я відчуваю, що ви щороку робите багато великих коливань. Вам зручно ризикувати. Тож чи це пов’язано з кількома помилками?
Джеймс:
Ну, по-перше, одна з моїх перших помилок, яку, я думаю, я зробив цього року, це те, що я не купив достатньо на початку року. На секунду ринок перебував у режимі надмірної корекції, коли ми спостерігали стрибок цін з початку року, ймовірно, ще на 5% після відскоку, не зростання, а відновлення.
Були деякі прості угоди, коли ти дивишся на них і кажеш: «Незважаючи ні на що, це хороша покупка». Але ми пройшли, тому що у нас було так багато всього. Вони сказали: ей, це розумніше. Але насправді розумніше заробити купу грошей. Тож це ніби купити угоду незважаючи ні на що й розібратися.
Дейв:
Перш ніж продовжити, Джеймсе, коли ти не купував більше угод, це тому, що ти відчував, що вже маєш надто великий ризик, занадто багато грошей на ринку, і ти не впевнений у цьому, чи ти не маєте можливість впоратися з цим?
Джеймс:
Є багато причин, чому ми цього не зробили. Частково це полягає в тому, що кожного разу, коли ринок змінюється, ми відчуваємо, що нам потрібно перебудовувати наш бізнес і наші системи на цьому етапі, наприклад, як ми виконуємо наші плани реконструкції, яких підрядників ми залучаємо, як ми йдемо щоб видавати дозволи, який персонал нам потрібен, і те, як ми реалізуємо план, сьогодні має відрізнятися від того, що було два роки тому, тому що це зовсім інший ринок. Незважаючи на те, що ринок все ще здоровий, запаси низькі, це все одно інше, чи не так?
Вартість грошей значно зростає, тому для нас має більше сенсу залучати більше підрядників вищого рівня та платити їм набагато більше, оскільки борг буде компенсуватися. Отже, ми перебудували всі наші будівельні групи, нашу команду розробників. Ми фактично залучили всіх, щоб ми могли продовжувати швидкість. Отже, потрібно багато рухомих шахових фігур, щоб підштовхнути вас до наступного ринку. Це була одна з пауз, які ми зробили. Інша пауза, яку ми зробили, полягає в тому, що у нас є багато речей.
Зараз ми будуємо 80 міських будинків. У нас є 20 мільйонів доларів у вигляді переворотів, які… Це просто більші проекти. І тому ми хотіли пройти через інвентаризацію. Але коли ви перебираєте свій інвентар, ви не збираєтеся заробляти те, що купували 12 місяців тому. Ваші показники не будуть такими, як ви думали, тому що ринок змінився. І це лише частина нерухомості та інвестицій. Але найкращий спосіб компенсувати це інколи, якщо ви робите безглузду угоду, ви все одно повинні купити це та з’ясувати, як...
Замість того, щоб передавати або продавати його, це все одно що з’ясувати, як отримати цей дохід, навіть якщо це простий план. Тож ми могли б зробити кілька дуже простих речей і все одно заробити непогані гроші, але ми взяли паузу. Тепер пауза була хорошою, тому що вона дозволила нам перезавантажитися, але ми, ймовірно, залишили на столі принаймні чверть мільйона доларів.
Дейв:
так Добре, добре. Дякую, що пояснили це. Що має сенс. Але, очевидно, в ретроспективі це трохи боляче. Давайте послухаємо цю помилку.
Джеймс:
Одна з найбільших помилок, з якою я зараз маю справу… Це смішно, тому що люди кажуть: «Ти маєш справу з цим? Ви робите так багато проектів». Таке просто буває. Ми перевертаємо дуже дорогий будинок. У нас є кредит на 1.8 мільйона доларів. Коштує чотири з половиною мільйони. У нас є чудова покупка. Ми провели суттєвий, величезний ремонт, під час якого ми вклали в цю нерухомість близько мільйона доларів, або зараз це близько 800 доларів. Перебудував усе. Нам знадобилося близько 18 місяців, щоб отримати дозволи, завершити будівництво.
Насправді нам знадобилося близько 20 місяців, щоб вивести орендарів, отримати дозволи та відбудувати його. Ми підходимо до фіналу. І одна річ, про яку ми говорили з міською владою, полягає в тому, що вони сказали: «О, привіт, коли ви підете отримувати дозвіл на благоустрій, просто розчистіть і підійміть землю. У нас все буде добре». Зазвичай це безрецептурний дозвіл. Таким чином, протягом цих 18 місяців ми могли скасувати цей дозвіл у будь-який момент. Але коли ви йдете, ви купуєте угоди, ви рухаєтеся вперед, ви працюєте над проектом, ви зосереджені на будинку та його стабілізації.
Ми покінчили з будинком і йдемо отримувати дозвіл на розчищення та планування. Виявляється, коли ми вже знали, що на території є водно-болотні угіддя, і ми повинні пройти офіційний контрольний список CIPA для цього плану озеленення.
Дейв:
О ні.
Джеймс:
Ми сиділи над цією угодою сім місяців, платили 18,000 XNUMX доларів на місяць, поки чекали на схвалення, і будинок був повністю готовий. І не тільки це, ми не хочемо продавати його, тому що частина величезної вартості цього майна, воно знаходиться на площі два з половиною акра в центрі Белв'ю, яке дуже важко знайти. Тож це дуже ексклюзивно, але ми не можемо нічого робити, поки не отримаємо цей дозвіл. Було так багато речей, які спрацьовували на основі цього.
Хоча ми спілкувалися з міською владою, і вони сказали: «Все буде добре. Все буде добре. Не хвилюйся про це», то вони передумали, і іноді можуть це робити. Тож найкраще, що можна зробити, — це негайно заблокувати ваші дозволи та план гри, а ми чекали занадто довго. І на даний момент, якщо я досягну 10-місячної позначки, яку я, ймовірно, досягну, це коштуватиме мені 180,000 8 доларів. Коли ми купили угоду, у нас була позика під 11.5%. Ставки зросли, і тепер ми маємо кредит під XNUMX%.
Тож ми просто з’їдаємо ці витрати. І все це завжди зводиться до... Навіть якщо ви думаєте, що це невелика проблема, просто запустіть план, перевірте його, а потім рухайтеся далі. Тому що ми буквально закінчили свою електрику, нашу сантехніку, нашу будівлю, все, ми просто не можемо отримати дозвіл на благоустрій.
Кеті:
Неймовірно.
Генріх:
Що болить. Що болить.
Джеймс:
Боляче. Яка трата грошей.
Дейв:
Ви зазвичай просто витягуєте всі свої дозволи прямо вгорі? Або як уникнути цього в майбутньому?
Джеймс:
Що ви повинні зробити, тому що ми знали, що це велика ділянка, багато разів ви не думали отримати дозвіл на розчищення та планування, але оскільки ми розчищали два з половиною акри… І ми не проводили грейдинг ціла річ. Це тому, що нам слід було більше вивчати код, і я б зробив це трохи інакше. Тож вам потрібен дозвіл на очищення та планування у конкретному місті, коли ви очистите понад 5,000 квадратних футів. І це не те, що з трактором. Це просто розчищення чагарників.
І оскільки ми думали, що ми просто видаляємо кущі-наклейки, але не торкаємося ґрунту, все мало бути добре, що в коді сказано, що це нормально, якщо ви не займаєте більше 5,000 квадратних футів. Ну, у нас є ділянка площею 80,000 18 квадратних футів. І, чесно кажучи, через XNUMX місяців кущі наклейки продовжували рости. Якби ми продовжували підтримувати його протягом усього проекту, це, ймовірно, також не було б великою проблемою.
Але навіщо витрачати гроші на його утримання, якщо ви все одно збираєтеся вирвати все, викинути 100 тисяч на озеленення? І тому це лише одна з тих речей, які ви могли б, хотіли б, повинні були. Було б дуже легко включити це в наш план. Ми просто цього не зробили, і тепер ми повинні заплатити за це трубареві.
Дейв:
Що болить. Шкода це чути, чувак.
Кеті:
Так, це ще один день у Каліфорнії, чи не так? Ось як це тут працює. Ось чому перевертання в Каліфорнії мене жахає.
Дейв:
Ви просто очікуєте 10 місяців очікування.
Кеті:
Так.
Джеймс:
Але знаєш що? Це моя вина. Це моя вина. І ви повинні визнавати власні помилки як інвестор, і саме так іноді буває. Це погано, але добре те, що ми впораємося з проектом. Ми збираємося його продати. Ми збираємося заробити трохи грошей або отримати свої гроші назад, а потім ми зробимо це знову.
Дейв:
Ну, це гарне ставлення, і, на щастя, ви можете втратити 180 тисяч. Я маю на увазі в угоді. У цьому так багато справедливості. Не ти особисто. Але якщо ви все ще можете втратити 180 тисяч потенційного прибутку і все ще навіть беззбитковість, це свідчить про те, що ви зробили чудову покупку за цією угодою.
Джеймс:
Чудова покупка, але я маю на увазі, подумайте, що ви можете зробити. Ви можете купити інший будинок за 180 тисяч.
Генріх:
Ви можете купити пару в Арканзасі.
Дейв:
О так. Відпусти, чоловіче.
Джеймс:
Ви можете взяти кредит під високі відсотки. Ви можете купити угоду. Яка трата часу та грошей. Знову ж таки, інколи план не вдається.
Дейв:
добре Дякуємо, що поділилися цим із нами. Генрі, яка твоя найбільша помилка 2023 року?
Генріх:
О, чувак, моя найбільша помилка 2023 року, тож я щойно завершив угоду, де… Це був мій перший фліп, коли я втратив гроші.
Дейв:
Скільки фліпів ви зробили, перш ніж програти на одному?
Генріх:
Пару сотень.
Дейв:
О, гаразд. Це чудовий відсоток перемог.
Генріх:
На початку року я був майже близький до втрати грошей, але насправді, коли я підрахував, я заробив близько 8 доларів. Я все одно вважав це позитивним.
Дейв:
Тільки не враховуйте норму прибутку на цьому. Ви заробили гроші.
Джеймс:
Поки ти в зеленому полі, все добре.
Генріх:
Зелений є зелений, мій чоловіче. Зелений — зелений.
Кеті:
Просто втратив час.
Дейв:
Якою була ваша погодинна ставка за цією угодою?
Генріх:
Але цей, отже, це будинок, який я купив. Це було в більш сільській частині міста, але воно було на трьох акрах. Це була хороша угода, чоловіче. Я заплатив за нього 180, а ARV коштував від 350 до 375. Потрібен був ремонт приблизно від 70,000 80,000 до XNUMX XNUMX доларів. Тому я купив його, думаючи й розуміючи, що у мене є кілька виходів. Тому багато речей вплинули на те, що зробило цю помилку. Це була хороша угода. Я купив гарну угоду. Справа не в тому, що я придбав погану угоду, а в тому, що я занадто швидко виріс.
І тому протягом часу після того, як я купив це, мені довелося найняти менеджера проекту, тому що ми купували так багато угод на той час і працювали над багатьма проектами. Це не те, що я мав усталений процес менеджера проекту. Я збирався тренувати цього хлопця, і він фантастичний. Він робить чудову роботу. Але час для цього був просто невдалим, оскільки витрати на утримання були дорогими. Я маю на увазі, що ми володіли ним чотири місяці, перш ніж навіть подумали, що ми збираємося з цим робити?
Ми будемо робити цей ремонт чи ні? Тому що у нас було так багато інших проектів, які потрібно було виконати. Тож до того часу, коли ми з’ясували, що ми збираємося робити з цим проектом, я просто вирішив продовжити, приклеїти його до MLS і спробувати повністю його стежити. І я спробував це, і я не міг вкусити. Отже, помилка з нерухомістю полягала в тому, що планування просто здавалося складним для більшості інвесторів.
Отже, щоб змусити це працювати, вам потрібно було створити передпокій посеред існуючої спальні, тому що вам потрібно було пройти через одну спальню, щоб потрапити в іншу, і ванну, щоб потрапити в іншу. Так що макет був просто дивним. І тому, якщо ви збираєтеся це перевернути, ви повинні це виправити. А для мене це не проблема. Я просто виправлю це. Я достатньо оптимістично налаштований, щоб знати, що ми можемо піти й виправити це, але багато інвесторів просто не мали такого бачення.
Вони не хотіли вирішувати цю проблему. І тому, коли я виставив його на ринок, мені було важко знайти когось із інвестиційної точки зору, який хотів би вирішити цю проблему. Зрештою ми продали його на ринку власнику, який мав жити в ньому та з часом його ремонтувати, але ми продали його з досить значною знижкою. Всі інші заробляли гроші. Мій агент заробляв гроші. Мій лихвар заробив гроші. Усі учасники заробляли гроші. Я був єдиним, хто не заробляв грошей, але це був скоріше свідомий вибір.
Я просто хотів зупинити кровотечу високих відсотків, продати майно, закінчити, щоб я міг перейти до речей, які, як я знаю, працюють і принесуть потрібний мені прибуток, плюс альтернативну вартість того, що я можу робити зараз, коли я не маю цього сидіти над моєю головою вперед. Я міг би зробити ремонт сам і витратити 70, а потім продати майно за більшу суму, але це зайняло б у мене ще чотири чи п’ять місяців, можливо, шість з усім іншим, що я маю робити.
Просто підрахував щомісячний платіж, і я сказав, знаєте що? Давайте просто подзвонимо. Думаю, я втратив приблизно 11 тисяч, тож це був не кінець світу. Викличте це і рухайтеся далі. Тож усі інші заробляли гроші. Тож це було добре для всіх, тільки не для мене, а для занадто швидкого зростання та ринкових умов. І якби мені довелося це зробити знову, я, ймовірно, усе одно купив би нерухомість і просто переконався, що дістався до неї раніше, і, можливо, просто впорався з нею сам, тому що це була чудова можливість. Я був занадто зайнятий.
Дейв:
Я маю на увазі, що так буває. Я припускаю, що, оскільки це перший, на якому ви втратили гроші, це може не стосуватися, але коли ви робите обсяг угод, який робите ви з Джеймсом, чи даєте ви собі надбавку, знаючи, що я збираюся приймати багато коливань цього року, і якщо я пропущу два з них, це нормально. Ви так думаєте, чи це справді боляче? Гадаю, я запитаю вас, Джеймсе, оскільки ви втратили гроші, мабуть, не на одній угоді.
Джеймс:
Однозначно більше однієї угоди. Я інвестор 2008 року. У мене завжди є така дрібниця... Я називаю це бойовими шрамами. Що ти такий, як ти, пам’ятаєш, що все може піти не так дуже швидко. Я завжди кажу людям: якщо ви купуєте 10 угод і справді вмієте в цьому, ви, швидше за все, втратите гроші на двох із них. Три, якщо ви збираєтеся стати досить середнім або, можливо, бути дурнями. Два будуть трохи кращими, ніж середні, і ви досягнете пари два.
Двоє розчавлять, і це якщо ти добре це вмієш. І це лише закон статистики. Я маю на увазі, що це просто середні статистичні значення. Це станеться. Ви перебуваєте в середовищі високого ризику. Це піде чудово, піде погано, і ви хочете змішати це разом.
Дейв:
Ну, Генрі, я вдячний за твою першу втрату. Ви досить добре ставитеся до цього.
Джеймс:
Генрі, твій середній рівень удару непоганий.
Дейв:
Так, так, ти був би в залі слави.
Генріх:
Я маю на увазі, що очікується, що ви щось втратите, чи не так? Я не очікую, що ніколи не втрачу грошей. Мені справді пощастило, що цього не було раніше. Мені пощастило, що навіть якщо я втратив гроші, ніхто інший цього не зробив. Мої інвестори отримали гроші. Всі отримали гроші, і це змушує мене почуватися добре. Я нормально втрачаю трохи грошей. Я не хочу, щоб хтось інший коли-небудь втратив гроші через угоду, яку я роблю.
І тому нам не потрібно було цього робити. Загалом для мене це як перемога, тому що я пішов далі й заробляю гроші на інших угодах. Але мені було невесело приносити чек на закриття угоди, яку я продаю. Це було неприємне відчуття.
Дейв:
Так, мабуть, це дивне відчуття.
Джеймс:
Я повинен надати Генрі певну підтримку щодо цього, тому що насправді я був кредитором у цій угоді.
Кеті:
І ви заробили гроші.
Джеймс:
Я заробляв гроші. Ось чому я люблю приватні позики. Це менше роботи. Але в той же час я як позичальник або оператор навіть не чув про це. Генрі позичив гроші. Йому довелося підійти до плити, зробити те, що він мав зробити, і піти далі. Це хороший оператор. Тож капелюха перед тобою, Генрі, тому що я навіть не чув про це.
Генріх:
Дякую тобі. Мені потрібно, щоб ти дав мені більше грошей, тому я не хотів…
Дейв:
Удай, що ти нічого цього не чув, Джеймсе.
Генріх:
Але якщо серйозно, то це феноменально... Я постійно це говорю своїм студентам. Я думаю, якщо ви збираєтеся позичати гроші, хлопці, ви повинні зміцнити своїх інвесторів, незважаючи ні на що. Не важливо що. Іноді вам доведеться потрапити в скрутну ситуацію. Але якщо ти хочеш розвиватися в цьому бізнесі, тобі потрібно зробити своїх інвесторів цілісними, і крапка. Це найважливіша частина. Ти їси останнім, чоловіче. Просто так завжди буде як оператору.
Дейв:
Абсолютно. Ну, Кеті, як людина, яка збирає багато грошей від інвесторів, яка твоя найбільша помилка у 2023 році?
Кеті:
Що ж, 2023 рік був вдалим. Як і Джеймс, я б сказав, що моєю найбільшою помилкою було те, що я не зібрав більше грошей для нашого фонду оренди для однієї сім’ї, тому що він добігає кінця, і купив більше, тому що це було феноменально. У нас просто не було конкуренції. Ми єдині люди за столом так часто. Єдиний, до якого дзвонять оптовики, і наші пропозиції були феноменальними.
Дейв:
Це чудово.
Кеті:
Це позитивна сторона. Але проблеми, з якими я маю справу в 2023 році, походять від рішень, які я прийняв десять років тому, коли я не знав того, що я знаю сьогодні, і причини, чому я люблю навчати та ділитися, щоб інші люди не робили цього помилки. Тоді я, як казав Генрі, ріс надто швидко, мав надто багато можливостей, надто багато грошей викидали на мене.
І я б у захваті від крутих речей. І один із проектів, які мені прийшли в голову, такі речі, як винне село, те, про що кредитор не знає, що це таке. В основному це була просто комерційна нерухомість, де виноробні орендували у вас і мали дегустаційні зали тощо, тому що їм потрібен лише невеликий простір.
Дейв:
Я маю на увазі, винне село звучить досить круто.
Кеті:
Це дуже круто, і це в Каліфорнії. І це в частині Каліфорнії, де цього немає. Це було за межами Напи, на шляху до Шасти. Все це виглядало чудово. Проформа виглядала чудово, але ми виявили, що кредитори недостатньо добре її зрозуміли, тому у нас виникли проблеми з отриманням фінансування. Отже, великий урок… Гаразд, це один, але я навчився цьому багато років тому. Але цього року я дізнався, що в деяких із цих синдикатів я б це структурував, і я знаю, як це структурують інші люди, це різні рівні кредиторів.
І ми говорили про кредитування. Деякі з них будуть банківською позикою, деякі можуть бути приватними інвестиціями, деякі можуть бути синдикованими. У вас є ТОВ, і ви залучаєте одного типу інвестора, який є акціонерним капіталом, а потім ви можете залучити іншого інвестора, який отримує нижчу ставку, оскільки він виступає як кредитор. І це, як правило, означає, що ви спочатку отримуєте гроші як кредитор. Тож я хотів би структурувати їх, тому що багато людей інвестують у свої міжнародні рахунки… Я збираюся трохи розповісти про техніку, але важливо, щоб люди це розуміли.
Якщо ви інвестуєте в свій IRA, ви берете свої гроші з IRA та інвестуєте в чиюсь синдикацію, чиюсь квартирну угоду чи виноробне село, і ви є акціонерним капіталом, тобто ви частковий власник, ви отримуєте те, що залишиться після того, як усі отримають платний. Ну, у вашій IRA це вважається інвестуванням у бізнес. Це був оперативний бізнес. Якщо ви будуєте будинки та продаєте їх, це оперативний бізнес, а не квартири, які є більш пасивними. Ви отримуєте UBIT, непов’язаний податок на прибуток від бізнесу, у межах вашої IRA, і це може становити приблизно 50%.
Тож це великий шок, але цього не станеться, якщо ти пасивний. Тож я б залучив інвесторів до угоди, яка була… Вони могли б увійти як кредитори, але тоді вони також будуть інвесторами акцій. Добре, якщо угода піде погано, а у мене є така 10-річної давності, про яку багато людей кажуть: «Ніхто не може втратити гроші на нерухомості за останнє десятиліття», але знаєте що? Ви можете, коли інвестуєте в різні речі, дивні та блискучі предмети тощо. Тож у цьому ТОВ ми мали кредиторів та інвесторів.
Тепер я дізнався, що якщо є збитки, і ви не можете повернути всім і ви не можете сплатити повну суму позики, інвестори в капітал сплачують податок на прощення позики. Крім того, що вони втрачають свої гроші, вони платять податок на прощення позики, ту частину позики, яку вони не сплатили. Отже, у мене є дві групи інвесторів. Це просто складно. Тому знову ж таки, перш ніж робити будь-які синдикації, завжди переконайтеся, що ви поговорили зі своїм CPA, і вони дійсно розуміють вашу позицію та які будуть податкові наслідки.
Але я стурбований тим, що багато людей у цих багатоквартирних угодах, де було приблизно 10% власного капіталу, потім було приблизно 10%, це була прохідна позика, а потім банківська позика, ну, ці інвестори, якщо є збитки, вони також сплачують прощення боргу за ту частину позики, яку вони не сплатили. Тому я думаю, що там буде багато інвесторів, шокованих тим, що вони не тільки втратили свої гроші, але й тепер сплачують податки. Сподіваюся, збитки компенсуються.
Але якщо позика величезна, і я не укладав жодної з цих багатоквартирних угод, я просто кажу для тих, хто це зробив, якби вони залучили кредитне плече до 90%, чого я б ніколи не зробив на багатоквартирних. Мій наставник сказав: «Не використовуйте більше 60 %. Він був консервативним, але тому я не укладав жодних угод. Переходячи до 90%, скажімо... Ви бачили деякі з цих угод, які зіпсувалися, коли втрачено 20%. Тепер ці інвестори платять. Вони платять податки на додачу до втрати своїх грошей.
Дейв:
Це просто штовхати когось, поки він лежить. Це просто грубо.
Кеті:
Я не розумію, але IRS виглядає так. Ну, ви взяли ці гроші, щоб укласти цю угоду. Отже, якщо вам не потрібно повертати ці гроші, це дохід. Ось як вони це бачать. Сподіваюся, це не було надто складно.
Дейв:
Ні.
Генріх:
Ви це добре пояснили.
Дейв:
Це звучить жахливо, але я все ще зосереджений… Чи можемо ми піти у винне село? Це існує?
Кеті:
Тому ми ніколи не могли отримати на це фінансування, тому ні. Зараз ми просто намагаємося продати це землю з усіма правами. І якщо хтось там захоче винне село, воно готове до будівництва. Ми просто не змогли отримати фінансування. Це крутий проект.
Дейв:
Я хочу відвідати винне село. Я не впевнений, що хочу його створити.
Кеті:
Є кілька справді хороших. Насправді ми моделювали це за образами у Вашингтоні. Не знаю. Джеймсе, чи знаєте ви про виноробні села, оскільки в штаті Вашингтон були успішні?
Джеймс:
Вони в Якима мабуть чи Челана?
Кеті:
Хіба у Вашингтоні немає винного району? Я думаю, що там.
Джеймс:
Так, у Якіми зараз є гарні виноробні, але я не винороблю. Я навіть не п'ю.
Генріх:
Вам потрібне село рок-зірки.
Джеймс:
Ви змінюєте його на село рок-зірок.
Кеті:
Село рок-зірки. Ці у Вашингтоні вбивають це, тому що ви просто орендуєте маленький простір. Бо вино там не роблять, а лише пробують. Вони роблять своє вино в іншому місці. Але всі ці чудові виноробні, які ховаються на пагорбах, ніхто не збирається відвідувати.
Виноробні можуть прийти й мати невеликі дегустаційні кімнати в місцях, де є люди, і вони платитимуть багато, тому що тоді це напряму до споживача, а не мати… Вони платять приблизно 50% за те, щоб пройти через оптовика. Вони були готові платити набагато більше за оренду приміщення. Тож цифри виглядали фантастично. Вам просто потрібно створити його, щоб він працював.
Джеймс:
Звучить як крута концепція.
Кеті:
Це дозволено. У кого є гроші, давайте побудуємо.
Дейв:
Що ж, моя найбільша помилка, я вважаю, що моя найбільша інвестиційна помилка цього року, тому що було багато інших помилок, можливо, це те, з чим усі тут ототожнюють себе, але це не те, що я звільнив когось як слід, а просто чекав довго, хоча я знав, що повинен, але мені було ліниво. І це коштуватиме мені купу грошей. Здам в короткострокову оренду. Більшість угод, які я зараз купую, є пасивними. Тож я все ще керую кількома угодами в Колорадо, і я маю цю короткострокову оренду, для якої я найняв менеджера з повним набором послуг, коли я переїхав до Європи.
І вони просто погані з самого початку. І кожні пару місяців ви, ймовірно, отримуєте це, ви на них беретеся, вони починають працювати добре протягом кількох місяців, а потім знову вщухають. І знову піднімається, і знову гасне. А я просто так довго чекав. І нарешті дійшло до того, що ми отримали дуже погані відгуки. Були деякі проблеми з майном, яке справді потребувало фізичної реконструкції, і ми це придумали. Я прийшов до висновку, що мені нарешті потрібно було зняти пов’язку, але це було якраз на початку літа в Колорадо, який є найактивнішим сезоном.
І тому я втратив усі свої замовлення на червень, липень і серпень, які, ймовірно, становили 10 або 15 тисяч. А потім я також втратив усі свої відгуки, а це, якщо подумати про всі гроші, які ви втратили від втрати 50 чи 60 хороших відгуків, усі втрачені бронювання за останній рік. Отже, якби я просто зробив це розумно, Колорадо, де короткострокова оренда, там як сезон бруду, я міг би просто зробити це з березня по травень, і це було б цілком нормально. Але мені було ліньки і тепер я трохи зализую рани.
Так тому боляче. І я вважаю, що це, напевно, стосується всіх, тому що незалежно від того, чи це менеджер нерухомості, чи підрядник, іноді ви просто відкладаєте ту неминучу, незручну ситуацію, через яку, як ви знаєте, вам доведеться пройти самостійно.
Кеті:
Наймати повільно, звільняти швидко.
Генріх:
Це легше сказати, ніж зробити, чоловіче.
Кеті:
Так, це так.
Дейв:
Я знаю. Живучи так далеко, чесно кажучи, мені не дуже хотілося в цьому розбиратися. Я просто хотів, щоб вони зробили хорошу роботу, але вони цього не зробили. Але нічого страшного. Як ви сказали, ви отримаєте багато хороших років. Інколи сумуєш трошки. Але якщо ви маєте тенденцію до зростання з часом, це добре.
Джеймс:
Це мені цікаво. Отже, коли ви наймаєте компанію з управління короткостроковою орендою нерухомості, і це ваша власність, технічно вони володіють відгуками?
Дейв:
Вони зробили це, так. У новому я знайшов спосіб цього не робити, але я не зрозумів, як вони це структурували вперше. Так що це справді відстій.
Джеймс:
Це схоже на золоті наручники, тому що ви не хочете їх залишати.
Генріх:
Це жахливо.
Дейв:
Так, точно. Точно.
Кеті:
Так, це цікаво, тому що коли я найняв менеджера нерухомості для моєї першої короткострокової оренди за межами штату, я думав, що вони збираються впоратися з усім, і вони сказали: «Ні, ні, ні. Він все ще має бути під вашим іменем і вашим Airbnb». І я закінчив тим, що звільнив їх ще до того, як ми почали, тому що вони були жахливі.
Дейв:
У самому справі?
Кеті:
Так Так. Коли вони не відповідають на ваші повідомлення одразу на початку стосунків, це проблема. І тоді я був такий радий, що отримав… О, ось чому ви повинні зберігати це у своєму обліковому записі з цієї причини, але я тоді цього не знав. Просто пощастило.
Дейв:
Так, це важливий урок. А тепер я пропоную знижки людям, яких знаю, або роздаю це, щоб отримати відгуки. Тому, якщо хтось хоче покататися на лижах у Колорадо, пишіть мені в Instagram. У мене дуже гарний будинок. Ви можете піти в гості цієї зими, або ми можемо поїхати всі. Хлопці, ви хочете піти?
Джеймс:
Я із задоволенням піду перевірити ваш блокнот.
Кеті:
Так, давайте зустрінемося.
Дейв:
Там нікого немає.
Кеті:
Ми просто викинемо його.
Дейв:
Чесно кажучи, це як будиночок на 16 осіб у вечірньому містечку, тож він напевно зношується.
Кеті:
Прекрасно.
Дейв:
Це був би не перший раз, коли я викидав його на смітник, принаймні. Це точно.
Джеймс:
Що ж, я буду у Вейлі на День подяки, тож я думаю, що нам усім варто просто піти до вас на вечерю на День подяки та прийняти OTM на День подяки. Генрі, ти приготуй індичку, і ходімо.
Дейв:
Я збираюся поїхати у свій медовий місяць. Я збираюся поїхати у свій медовий місяць на День подяки.
Кеті:
Тоді ми просто приєднаємося до вас.
Дейв:
Ви, хлопці, можете йти. Так, хлопці, ви хочете приїхати до Таїланду?
Генріх:
О, я б хотів поїхати до Таїланду.
Кеті:
Куди ти йдеш?
Дейв:
Їдемо в Камбоджу і Таїланд.
Генріх:
Такий ревнивий.
Дейв:
Я дуже схвильований.
Кеті:
Так.
Дейв:
Це буде дуже гарно. Але ви, хлопці, можете отримати будинок. Там можна приготувати свою індичку.
Кеті:
Генрі готує.
Дейв:
Гаразд, дуже дякую всім, що поділилися своїми помилками. Я вважаю, що це важлива частина інвестування в нерухомість, і я вважаю, що ми робимо гідну роботу, розповідаючи про свої помилки в цьому шоу. Ймовірно, ми збираємося зробити це ще, тому що сьогодні були наші помилки з інвестуванням, але нам також доведеться колись визнати деякі наші прогнози на 2023 рік. Я думаю, що всі наші сторони визнають помилки. Я знаю, що у мене є пара, яка мене переслідує, тож слідкуйте за цим.
Кеті:
Ще не кінець року.
Дейв:
Так, це правда. Подивимося, що станеться, але й за це ми також матимемо розрахунок до кінця року. Якщо ти хочеш дізнатися більше про наших чудових господарів, Джеймсе, якщо хтось хоче поговорити з тобою про втрату 180 тисяч, де це зробити?
Джеймс:
Найкращий спосіб зрозуміти, як втратити гроші, це зайти в мій Instagram за адресою [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Я маю для вас багато історій.
Дейв:
Гаразд, Кеті, а ти?
Кеті:
У RealWealth.com знаходиться наша компанія, а потім Кеті Феттке в Instagram.
Дейв:
добре Генрі?
Генріх:
Так, ви можете побачити мене на моєму веб-сайті seeyouattheclosingtable.com або в Instagram. Я @thehenrywashington.
Дейв:
добре І якщо ви хочете знайти мене, ви можете зробити це в Instagram @TheDataDeli. Дуже дякую всім, що вислухали. Зустрінемось наступного разу. On The Market був створений мною, Дейвом Майєром і Кейтлін Беннетт. Продюсером шоу є Кейтлін Беннетт, монтажем – Exodus Media. Копірайтингом займається Calico Content, і ми хочемо висловити велику подяку всім у BiggerPockets за те, що зробили це шоу можливим.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Чому ти повинен? НІКОЛИ не чекайте, щоб витягти дозволи на пальці і як це може коштувати вам шість цифр
- Масовий «податок на прощення позик» ти міг би бути змушені платити якщо ваша угода піде на південь
- Забувши про переворот і недоліки масштабування портфоліо занадто швидко
- Будь або ви упустили найкращу можливість покупки минулого року
- Наймають повільно, звільняють швидко, і знаки, що пора полегшити ваші розпорядник майна своїх обов'язків
- Чому ви хочете стати наступним приватним лихварем Генрі Вашингтона
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта .
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- : має
- :є
- : ні
- :де
- $ 1.8 мільйон
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- 12 місяців
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- зловживання
- рахунки
- придбання
- акра
- насправді
- доповнення
- Відрегульований
- рада
- після
- знову
- Агент
- назад
- попереду
- Airbnb
- ВСІ
- вже
- Також
- хоча
- завжди
- кількість
- an
- та
- Інший
- будь-який
- будь
- все
- квартира
- Apple
- Застосовувати
- цінувати
- твердження
- ЕСТЬ
- ПЛОЩА
- області
- Арканзас
- навколо
- AS
- запитати
- припущення
- At
- відношення
- аудиторія
- Серпня
- автор
- середній
- уникнути
- геть
- назад
- поганий
- Банк
- заснований
- В основному
- Бій
- BE
- оскільки
- ставати
- становлення
- було
- перед тим
- початок
- буття
- красивий вигляд
- КРАЩЕ
- Краще
- За
- Великий
- більший
- найбільший
- Біт
- Кровотеча
- Blend
- бронювання
- border
- запозичувати
- запозичений
- позичальника
- обидва
- куплений
- Перерва
- BRIDGE
- приносити
- Приведення
- приніс
- складання бюджету
- будувати
- Створюємо
- побудований
- гроно
- бізнес
- підприємства
- зайнятий
- але
- купити
- Купівля
- by
- Каліфорнія
- call
- Камбоджа
- прийшов
- CAN
- Може отримати
- потужність
- обережний
- випадок
- Залучайте
- змінилися
- Зміни
- дешево
- перевірка
- перевірено
- Chess
- вибір
- Місто
- ясно
- Очищення
- близько
- закрито
- закриття
- тренер
- код
- збирати
- Колорадо
- COM
- Приходити
- приходить
- зручний
- майбутній
- комерційний
- загальний
- компанія
- конкурс
- повністю
- складний
- концепція
- стурбований
- висновок
- Умови
- зв'язок
- свідомий
- Наслідки
- консервативний
- вважається
- будівництво
- споживач
- зміст
- продовжувати
- Підрядник
- підрядники
- приготування
- Прохолодно
- Копірайтинг
- правильно
- Коштувати
- дорого
- витрати
- може
- Counter
- підрахунок
- Пара
- обкладинка
- охоплення
- CPA
- створювати
- створений
- Поточний
- Дейв
- день
- Днів
- угода
- справу
- Пропозиції
- Борг
- десятиліття
- пристойний
- вирішене
- рішення
- безумовно
- затримка
- розробка
- команда розвитку
- DID
- різний
- важкий
- Вечеря
- прямий
- катастрофічний
- Знижка
- знижки
- відкритий
- дисплей
- do
- робить
- Ні
- справи
- зроблений
- Не знаю
- вниз
- зворотний бік
- Downtown
- напій
- під час
- кожен
- Раніше
- легше
- легко
- є
- редагування
- або
- ще
- в іншому місці
- кінець
- що закінчився
- досить
- розваги
- Навколишнє середовище
- епізод
- капітал
- помилки
- по суті
- встановлений
- майно
- Ефір (ETH)
- Європа
- Навіть
- НІКОЛИ
- Кожен
- всі
- все
- все
- точно
- відмінно
- збуджений
- Ексклюзивний курс
- існувати
- існуючий
- вихід
- виходи
- Вихід
- очікувати
- очікування
- очікуваний
- дорогий
- експерт
- пояснені
- пояснюючи
- продовжити
- додатково
- факторів
- факторинг
- FAME
- сім'я
- фантастичний
- далеко
- ШВИДКО
- почувати
- ноги
- помилка
- кілька
- Рисунок
- розібрався
- цифри
- заповнювати
- остаточний
- в кінці кінців
- фінансування
- знайти
- кінець
- закінчення
- Пожежа
- стрілянина
- Перший
- перший раз
- п'ять
- виправляти
- Flip
- Перевертає
- увагу
- ніжка
- для
- Прощення
- формальний
- вперед
- пощастило
- Вперед
- знайдений
- чотири
- від
- Повний
- веселощі
- фонд
- смішний
- майбутнє
- гра
- породжувати
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- Go
- йде
- буде
- Золотий
- пішов
- добре
- хороша робота
- Хороші гроші
- є
- клас
- великий
- великий
- зелений
- виросла
- Земля
- Групи
- Рости
- Зростання
- Зростання
- Гості
- Хлопець
- було
- Половина
- зал
- обробляти
- траплятися
- сталося
- відбувається
- Жорсткий
- переслідує
- Мати
- має
- he
- голова
- здоровий
- чути
- почутий
- слух
- Генрі
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- найвищий
- Пагорби
- прокат
- хіт
- тримати
- проведення
- Головна
- Будинку
- чесний
- Чесно
- медовий місяць
- надія
- З надією
- господар
- хостів
- будинок
- Як
- How To
- HTTPS
- величезний
- сто
- Сотні
- Біль
- болить
- i
- Я БУДУ
- ідентифікує
- if
- негайно
- реалізації
- важливо
- in
- Дохід
- податок на прибуток
- індивідуальний
- неминучий
- інструкції
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- цікавий
- в
- інвентаризація
- Invest
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучений
- ІРА
- IRS
- питання
- питання
- IT
- ITunes
- Джеймс
- робота
- приєднатися
- приєднався
- JPG
- липень
- стрибати
- червень
- просто
- тільки один
- тримати
- збережений
- вбивство
- Дитина
- Знати
- Знання
- земля
- останній
- Минулого року
- закон
- шарів
- макет
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- лізинг
- найменш
- Залишати
- догляд
- залишити
- кредитора
- кредитори
- кредитування
- менше
- урок
- дозволяти
- здавати
- Важіль
- левередж
- LG
- облизування
- як
- Ймовірно
- ліквідності
- Прослуховування
- трохи
- жити
- життя
- LLC
- позику
- Кредити
- замкнений
- Довго
- довше
- подивитися
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- програш
- від
- втрати
- втрачений
- серія
- багато
- любов
- низький
- знизити
- удача
- на щастя
- made
- збереження
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- вдалося
- управління
- менеджер
- багато
- березня
- позначити
- ринок
- ринкові умови
- масивний
- математики
- Матерія
- Може..
- може бути
- me
- значити
- сенс
- Медіа
- наставник
- повідомлення
- Мейер
- Середній
- може бути
- мільйона
- mind
- нудьгувати
- пропущений
- помилка
- помилки
- Номер
- режим
- моделювання
- гроші
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- найбільш
- рух
- рухатися
- переїхав
- переміщення
- багато
- багато
- множинний
- my
- себе
- ім'я
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- потреби
- ніколи
- Нові
- наступний
- приємно
- немає
- ніхто
- нормально
- зараз
- номера
- численний
- об'єкти
- відбуваються
- of
- від
- пропонує
- зсув
- часто
- oh
- добре
- on
- один раз
- ONE
- ті,
- онлайн
- тільки
- відкрити
- працювати
- оперативний
- оператор
- Думки
- Можливості
- Можливість
- Оптимістичний
- or
- порядок
- Інше
- наші
- Наша компанія
- з
- поза
- над
- власний
- яка перебуває у власності
- власник
- майданчик
- оплачувану
- хворобливий
- Папір
- частина
- партнер
- частини
- партія
- проходити
- пасивний
- Минуле
- пауза
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- Люди
- відсоток
- виконувати
- продуктивність
- може бути
- period
- дозволи
- людина
- Особисто
- феноменальний
- фізичний
- частин
- місце
- план
- планування
- плани
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- гравець
- Plenty
- Водопровід
- плюс
- Подкаст
- подкасти
- точка
- положення
- позитивний
- це можливо
- потенціал
- Прогнози
- досить
- ціни
- ціни без прихованих комісій
- приватний
- Private Equity
- Pro
- ймовірно
- Проблема
- процес
- Вироблений
- Прибуток
- прибутковий
- проект
- проектів
- доказ
- правильний
- властивості
- власність
- захищений
- put
- Поклавши
- Квартал
- Швидко
- швидко
- піднімається
- залучення
- ставка
- ставки
- рейтинг
- співвідношення
- досягати
- готовий
- реальний
- нерухомість
- Реальність
- реалізувати
- насправді
- причина
- Причини
- відскок
- відбудова
- відносини
- відносний
- запам'ятати
- видалення
- оренда
- повторювати
- представляти
- повертати
- revenue
- Відгуки
- право
- Зростання
- Risk
- ризики
- Ризикований
- Rockstar
- кімнати
- круглий
- прогін
- біг
- сільській місцевості
- Зазначений
- то ж
- say
- приказка
- говорить
- Сезон
- другий
- seconds
- побачити
- бачачи
- здавалося
- бачив
- продавати
- Продаж
- сенс
- обслуговування
- установка
- сім
- важкий
- Поділитись
- поділ
- зміщений
- приголомшений
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- сторона
- значний
- Ознаки
- аналогічний
- простий
- з
- один
- Сидячий
- ситуація
- SIX
- сповільнювати
- Уповільнення
- Повільно
- невеликий
- розумний
- розумнішими
- So
- так далеко
- грунт
- проданий
- ВИРІШИТИ
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- іноді
- Скоро
- Простір
- конкретний
- швидкість
- витрачати
- відпрацьований
- говорять
- Спонсори
- площа
- стабілізувати
- Персонал
- точки зору
- старт
- почалася
- стан
- статистичний
- залишатися
- Крок
- палиця
- липкий
- Як і раніше
- Стоп
- історії
- стратегії
- стрес
- структура
- структурований
- Студентам
- істотний
- по суті
- успішний
- літо
- передбачуваний
- Переконайтеся
- Гойдалки
- синдикація
- Systems
- таблиця
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- податок
- Taxes
- команда
- команди
- технічний
- технічно
- сказати
- має тенденцію
- термін
- жахливий
- тест
- Таїланд
- ніж
- дякувати
- Дяка
- Що
- Команда
- Майбутнє
- закон
- Проекти
- світ
- їх
- Їх
- тема
- потім
- Там.
- Ці
- вони
- річ
- речі
- думати
- Мислення
- третій
- це
- У цьому році
- ті
- хоча?
- думка
- тисячі
- три
- через
- по всьому
- час
- times
- синхронізація
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- занадто
- прийняли
- топ
- зворушливий
- місто
- торгувати
- поїзд
- Розшифровка
- трендів
- намагався
- спрацьовує
- біда
- правда
- по-справжньому
- Довіряйте
- намагатися
- намагається
- Туреччина
- ПЕРЕГЛЯД
- повороти
- два
- тип
- типовий
- типово
- Невизначений
- Uncommon
- при
- розуміти
- розуміння
- до
- вгору
- us
- значення
- Цінності
- перевірити
- Проти
- дуже
- Відео
- Село
- бачення
- візит
- обсяг
- чекати
- Очікування
- ходити
- хотіти
- хотів
- хоче
- було
- Вашингтон
- штат Вашингтон
- Відходи
- шлях..
- we
- веб-сайт
- ласкаво просимо
- ДОБРЕ
- пішов
- були
- Що
- Що таке
- коли
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- всі
- чому
- волі
- готовий
- виграти
- ВИНО
- Зима
- з
- в
- чудовий
- Work
- робочий
- працює
- світ
- турбуватися
- вартість
- б
- рани
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- ще
- ви
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет