Хочете, щоб отримувати кілька джерел доходу? Ну, вгадайте що? Вам НЕ потрібно купувати більше нерухомості зробити це. Натомість ви можете перетворити існуючу орендовану нерухомість на дійну корову…але він має відповідати належній кваліфікації. Це саме той сьогоднішній перший гість, Стейсі, шукає. Вона має кілька властивостей, і деякі мають достатньо землі додати другу нерухомість для оренди. Але чи варта розробка великих грошових потоків?
Ласкаво просимо до Побачивши Гріна, де Девід і Роб відповідають на запитання слухачів BiggerPockets про нерухомість, як і ви! Спочатку ми поговоримо про неї зі Стейсі купувати проти будувати дилема, і це має НАБАГАТО більше сенсу на сучасному ринку. Потім інвестор намагаючись заощадити авансові внески запитує, що йому робити: заощаджувати, інвестувати деінде або виплачувати іпотеку. Нарешті, Девід дає кілька швидких порад щодо використання a «угода» про частковий капітал І як це зробити заробіть НАЙБІЛЬШЕ грошей на хакерстві вашого будинку.
Хочете поставити запитання Девіду? Якщо так, подайте своє запитання тут щоб Девід міг відповісти на нього в наступному епізоді «Побачити Ґріна». Перескочити на Форуми BiggerPockets і запитайте інших інвесторів про їх думку, або слідкуйте за Давидом в Instagram щоб побачити, коли він вийде в прямому ефірі, щоб ви могли перейти до прямого ефіру із запитаннями та відповідями та отримати відповідь на своє запитання на місці!
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід Грін:
Це подкаст BiggerPockets. Що відбувається з усіма? Це Девід Грін, ваш ведучий подкасту BiggerPockets Real Estate, приїжджає до вас з Кауаї, і це одна з речей, які мені подобаються в нерухомості, це те, що я маю можливість поставити вам запитання від нашої бази слухачів з усього світу. Я сподіваюся, що більше з вас зможуть отримати таку саму посаду, і сьогодні ми поділимося порадами, які допоможуть вам у цьому. У сьогоднішньому епізоді «Побачення Ґріна» є багато хороших речей, у тому числі про те, що таке угода про частковий капітал і чи варто її використовувати. Найкращі способи реінвестувати грошовий потік, який ви отримуєте від свого поточного портфеля сьогодні, і те, як ви повинні думати про це, а також живу розмову з одним із наших слухачів, де ми спілкуємося туди й назад.
Допомагаючи їм визначити, чи варто їм взяти гроші, які вони заробили на нерухомості, і покращити власність, яку вони мають, чи їм варто купити нову нерухомість, і якщо так, то про що думати, приймаючи це рішення. Багато людей на сучасному ринку мають власний капітал, і вони намагаються зрозуміти, як їм використовувати його, і іноді це означає придбати більше нерухомості, але іноді це означає покращити нерухомість, яку вони мають. Мені особливо подобається ця тема, тому що багато людей мають власний капітал і використовують його за допомогою HELOC, але вони не впевнені, чи варто їм використовувати ці гроші HELOC для масштабування у більший портфель або покращення того, що вони мають. Тож ми розглянемо це та багато іншого в сьогоднішньому епізоді «Побачити Ґріна».
За секунду ми приведемо нашого першого гостя, але перед тим дамо коротку пораду для всіх вас. Ви почуєте про це більше в наступному запитанні, але я твердо вірю, особливо якщо у вас є короткострокова оренда, яка залучає ваш капітал і використовує ці гроші для покращення власності, покращення декору, додайте до нього зручностей, зробіть його привабливішим, отримайте кращі фотографії, це швидкий спосіб отримати віддачу від вашого капіталу, який потім можна використати для сплати кредитної лінії. Мені не подобається на сьогоднішньому ринку брати з будинку 200,000 80 доларів США під досить високі відсотки і використовувати їх для початкового внеску за нерухомість, щоб потім отримати кредит на інші XNUMX% і накопичувати борги, коли ставки є високими. вище.
Я набагато більший прихильник стратегії входу та виходу, на кшталт використання водного мотоцикла замість лінкора. Візьміть трохи власного капіталу, відремонтуйте свій будинок, збільште дохід, а потім виплатіть позику за рахунок цього доходу, а потім запитайте себе, як ви можете зробити це знову. Як ви можете переробити ті самі 20 або 30,000 XNUMX доларів, щоб покращити нерухомість, яку ви маєте, і виграти у війнах за короткострокову оренду? Гаразд, давайте перейдемо до нашого першого гостя сьогодні. Давайте вітаємо Стейсі в студії. Стейсі, ласкаво просимо до Seeing Greene. Трохи передісторії про вас. У вас є односімейна власність, дуплекс і частина власності в районі Остіна, Нью-Браунфелс, штат Техас. Ось така кумедна історія. Я сам майже інвестував у Нью-Браунфелс приблизно п’ять років тому і дуже хотів би це зробити, тому що я б зробив це дуже добре.
Я став жертвою тієї самої проблеми, ну, коли я вперше почув про це, це було стільки, а зараз це на 50,000 XNUMX доларів більше. Я не хочу прийти занадто пізно і зробити ту саму помилку, яку я раджу іншим не робити, тому що я навчився цього на цьому прикладі. Тож вітаємо з правильними вчинками та придбанням власності у Нью-Браунфелзі. Отже, розкажіть нам, що у вас сьогодні на думці.
Стейсі:
Дякую тобі. Так, беручи до уваги ту нерухомість, яку ми маємо, і нашу довгострокову стратегію купівлі та утримання, яку ми на 100% дотримуємося, ми маємо це майно в Нью-Браунфелсі. Ми фактично купили його на сайті непомітно, і це була дуже хороша покупка для нас. Це зонований багатоквартирний будинок. Це один квартал від річки Гвадалупе, тому там є будинок для однієї сім’ї, де ми маємо довгострокового орендаря, але ми маємо можливість розвивати його, оскільки він уже зонований для багатосімейних. Це півакра ділянки. Крім того, у нас є ця ділянка, ця ділянка з чверть акра в Лаго Віста біля озера Тревіс, яку нам передала сім’я, яка також має можливість забудови.
Таким чином, у нас є два об’єкти нерухомості, якими ми володіємо, які мають можливості для розвитку, але також у нас є спокуса придбати нашу наступну інвестиційну нерухомість. Тож ми зараз намагаємось вирішити, чи залишити нам цей курс, чи залишити ці об’єкти як є, тому що у нас є довгостроковий орендар у Нью-Браунфелсі, ми отримуємо там близько 600 доларів США на місяць, тому це добре окупається себе, а потім деякі. Тоді у нас є ця ділянка, яка просто вільна, і ми намагаємося зрозуміти, що робити з нею. Готівка нашого дуплексу в Південному Остіні становить приблизно 2,100 доларів США на місяць. Тож у нас там дві довгострокові оренди. Зараз ми не збираємося розвивати чи робити щось із цим. Тож ми перебуваємо на такій точці перелому.
Чи купуємо ми нашу наступну інвестиційну нерухомість, чи настав час, щоб ми фактично зробили деякий примусовий капітал і розбудували нерухомість Нью-Браунфелс або побудували щось у Лаго Віста?
Девід Грін:
Гаразд.
Роб:
Моє перше запитання тут: яка причина, чому ви хочете потрапити в наступну власність? Це причина, по якій ви хочете отримати наступну нерухомість просто заради зростання, і ви кажете: «Гей, я просто хочу додати до портфоліо. Мені насправді не потрібен грошовий потік», чи ви хочете придбати іншу нерухомість, тому що хочете отримати більше грошових потоків, тому що вам потрібна додаткова пара сотень доларів щомісяця?
Стейсі:
Нам не потрібні додаткові гроші щомісяця. Ми хочемо збільшити портфель, і ми також хочемо інвестувати, я знаю, що це не про час на ринках, час на ринку, але все одно відчувається, що зараз хороший час, щоб усі повернулися на ринок, якщо ставки впадуть . Тож ми начебто відчуваємо, що хочемо отримати наступну нерухомість, тому що ми хочемо збільшити портфель, але також, коли настав час фактично розвивати ці властивості, на яких ми також сидимо? Тож ми начебто не знаємо, яким шляхом обов’язково йти.
Роб:
Я думаю, якщо вас не чекає грошовий потік, і у вас є багато, і у вас є власність, яка зонується для більшої кількості власності, я великий прихильник отримання якомога більшої кількості потоків доходу від однієї власності як можна. Отже, якщо у вас є пара, якщо у вас є відданість і, я думаю, відкритий розум, щоб просто пройти через нове будівництво, тоді я думаю, що ви повинні це зробити. Великий шанувальник, я насправді вважаю, що нове будівництво — це найкращий спосіб боротися з багатьма речами, які зараз відбуваються, тому що так, ви отримаєте щось під більший відсоток, якщо купите нерухомість. Тож для мене я думаю, що якщо ви можете побудувати щось за свій кошт без чиєїсь націнки… якщо ви йдете та купуєте нову конструкцію у Redfin, ви оплачуєте їх вартість і ви платите премія за це, правда?
Отже, якщо ви можете піти і побудувати щось за свій рахунок, це насправді не така ж націнка, як вилучення цього з MLS, і коли ви переробите та отримаєте свої гроші, ви, звичайно, матимете вищу відсоткову ставку, але це не буде так погано, як піти і придбати нерухомість прямо в MLS, якщо це має сенс. Отже, якщо у вас є можливість почекати, скажімо, від 12 до 18 місяців, тоді я точно вважаю, що будувати з нуля — це справді розумна річ, яку потрібно зробити прямо зараз.
Девід Грін:
добре Я теж це зважу. Мені подобається питання. Це часто виникає там, де я живу в районі затоки, ви зазвичай бачите це в більш дорогих районах, де питання полягає в тому, чи я буду будувати ADU чи купувати новий будинок? І головне, що ви не можете фінансувати будівництво. Якби ви могли фінансувати будівництво, це майже завжди було б легко: «Так, просто покращте свою власність». Проблема в тому, що для цього потрібно вкласти багато капіталу. Тому я намагаюся максимально спростити це перетворення яблук у яблука. І я поставив запитання: скільки грошових потоків я отримаю для капіталу, який я збираюся вкласти в це?
Яка це рентабельність інвестицій і скільки капіталу я збираюся створити? Яка рентабельність інвестицій у це? Отже, якби ви додали до майна, яке у вас уже є, скільки грошей вам довелося б відкласти, щоб це зробити, і чи, на вашу думку, це збільшить власний капітал
Стейсі:
Для власності Нью-Браунфелса нам, ймовірно, доведеться вкласти близько 200,000 200,000 капіталу, щоб побудувати ADU, принаймні ADU, чи не так? Збірний ADU, ймовірно, обійдеться приблизно в 250 XNUMX, загалом. Щодо власності Lago Vista, ми розглядаємо ймовірно XNUMX і більше до півмільйона капіталу, щоб вкласти в розвиток цієї власності, оскільки це необроблена земля, для цього знадобиться набагато більше оформлення та роботи, щоб підготувати це майно до будівництва. Тому я не думаю, що ми будемо робити обидва одночасно. Я думаю, що ми дуже хочемо по-справжньому поглянути на… Я думаю, що нерухомість у Нью-Браунфелсі має найбільший потенціал, тому що це така територія, що розвивається, і вона має найкраще розташування, будучи кварталом від річки Гвадалупе. Тож я вважаю, що з усього, що я можу сказати, у розвитку New Braunfels є багато переваг.
Девід Грін:
Тож якщо ви вкладете 200,000 XNUMX доларів у Нью-Браунфелс, чи додасте ви капітал до власності?
Стейсі:
Так, я вважаю, що ми додали б капітал до власності.
Девід Грін:
Як ви думаєте, скільки б ви додали?
Стейсі:
Я думаю, ми, ймовірно, додамо… ми купили його два роки тому. У нас, ймовірно, близько… я скажу, що близько 40,000 150,000 у власності лише за останні два роки. Отже, якщо ми додамо ADU, нам також доведеться дещо налаштувати передній будинок, щоб розмістити ADU. Я не знаю, але я припускаю, що ми, мабуть, додамо близько… одразу близько сотні , XNUMX XNUMX акцій у цій власності. Чи правильно це звучить, цифри, які я надав?
Девід Грін:
Я не знаю району. Так, могло б. Це могло б спрацювати. А як щодо грошового потоку? Якщо ви побудуєте ADU за 200,000 XNUMX доларів, за що його орендуватимете?
Стейсі:
Так, тому що зараз ми орендуємо, усе в P і I становить приблизно 1800. 18, 1900 ми орендуємо за 25 в будинку для однієї сім’ї, тож у нас там хороший грошовий потік. Ми можемо побудувати ADU площею до 1,000 квадратних футів, не вважаючи це другою основною будовою на території власності. Тож 1,000 квадратних футів, ми, напевно, могли б орендувати це, я скажу, що приблизно 18 1900 на сьогоднішньому ринку за 1,000 квадратних футів.
Девід Грін:
Гаразд. Чи збільшить це податок на майно, якщо ви додасте до цієї роботи, чи зробить це більшим?
Стейсі:
Швидше за все.
Девід Грін:
А де вони в Нью-Браунфелсі, приблизно два з половиною відсотки?
Стейсі:
Ні, це приблизно 2%. Це як 1.97, приблизно так. так
Девід Грін:
Тож це досить здорове повернення. Я маю на увазі, що ви маєте додаткові податки на нерухомість і буде більше страхування, але все ж, я думаю, ви сказали, що це було 1800, ви думаєте, що ви б орендували це?
Стейсі:
Так.
Девід Грін:
Отже, припустімо, ви продовжуєте, скажімо, 1400 із них, щоб інвестувати 200,000 1. Це непогана угода. Ви не надто далекі від правила 200,000%. Негативна сторона полягає в тому, що ви витрачаєте 100,000 100,000 доларів на додавання 1,400 1,300 доларів власного капіталу, тож ви фактично втрачаєте власний капітал у певному сенсі, оскільки ви переводите ці гроші зі свого банківського рахунку у власність. Ви втратите там 200,000 13 доларів, але отримаєте додатковий грошовий потік, скажімо, 1,400 доларів на місяць або 100,000 доларів на місяць. Тепер ось чому я так це сформулював. Я думаю, що твоя робота тут, Стейсі, полягає в тому, щоб запитати себе, маючи ці 200,000 100,000 доларів США, якщо я вкладу їх в інший інвестиційний механізм, чи можу я отримати більше, ніж, скажімо, XNUMX або XNUMX доларів на місяць і уникнути втрати XNUMX XNUMX доларів власного капіталу? Чи могли б ви вкласти XNUMX XNUMX доларів у будівництво нового будинку, щоб у підсумку отримати XNUMX XNUMX доларів, а не втратити?
Це коливання на 200,000 XNUMX доларів, або, можливо, ви отримуєте кращий грошовий потік, можливо, грошовий потік не такий хороший, але ви не втрачаєте стільки капіталу. Чи розглядали ви такі можливості?
Стейсі:
Я ні, ні.
Девід Грін:
Гаразд. Ось як я думаю. Що, якби ви заплатили готівкою за щось, що коштує 200,000 200,000 доларів США, можливо, фіксуючу частину, ви полагодили це, а потім, ви рефінансували це, ви могли б зробити це знову, або ви могли б купити нерухомість на мільйон доларів, вкласти XNUMX XNUMX доларів, щоб ви у мене є ті. На мою думку, у вас є три варіанти. Ви кладете це як перший внесок на щось, ви платите готівкою за щось або вкладаєте це у власність, яка у вас є. Робе, що ти думаєш?
Роб:
Так, мабуть, я б справді хотів… і, на жаль, ми не зможемо вирішити цю проблему в цьому епізоді, але я хотів би знати, який капітал ми додамо, тому що я думаю, що це, Я не буду говорити рідко, але мені здається, що якщо ви будуєте щось на своїй території, як-от ADU або вторинний блок, я вважаю, що капітал, який ви будуєте, має бути досить співмірним із сумою грошей що ви інвестуєте, правда? Тож я думаю, що якби ви збиралися витратити 200, але отримали б лише 100,000 XNUMX доларів власного капіталу, то так, я б погодився з Девідом. Я б, напевно, цього не зробив.
Я б пішов знайти десь, де я міг би отримати співвідношення «один за один», але мені цікаво, чи ви отримаєте цей повний капітал від додавання до власності. Якщо відповідь ствердна, я б пішов цим шляхом, а потім побудував би його, а потім здійснив перерахунок готівки та спробував повернути якомога більше цих грошей, тому що якщо ви це зробите, ви отримаєте досить значну частину своїх грошей назад, тоді ваша рентабельність інвестицій різко зростає в цій точці. Я великий прихильник цієї стратегії лише тому, що ви можете об’єднати потоки доходу в одну власність, і це дійсно має величезну різницю. У мене була нерухомість у Лос-Анджелесі. Коли я купив його, це була іпотека 400 доларів. Відтоді я рефінансував, зараз це приблизно 4,200, але тепер я здаю в оренду основний будинок, який коштує … десь від 3,500 до 5,000 доларів на місяць.
У мене є ADU на задньому дворі, який коштує від 2300 до 3,000 доларів на місяць, і я навіть маю третю одиницю, яку я не здаю в оренду, але раніше здавала, і це було ще 2,000 доларів за цю одиницю. Отже, коли ви все це підсумували, вийшло приблизно 8,000 доларів США на одну нерухомість, і ваша норма прибутку на цьому просто така хороша. Усі ваші рахунки за ландшафтний дизайн об’єднані в одну власність. Усі ваші рахунки просто консолідуються в цьому одному бізнесі, і тому я великий прихильник створення якомога більшої кількості потоків доходу на одній власності, припускаючи, що ваш капітал, який ви вкладаєте, є один за одним на інвестиції. що ви вклали.
Девід Грін:
Це ключ, Стейсі. Мені не подобається угода, якщо ви вкладаєте більше грошей, ніж отримуєте в капіталі. Почувши це, що у вас в голові.
Стейсі:
так Ні, це має великий сенс. Я не на 100% впевнений у всіх цифрах. Це настільки, наскільки я зміг зрозуміти, але я копну глибше з точки зору фактичного капіталу, який ми могли б отримати від цієї власності. Так, і просто для того, щоб кинути криву м'яч, так? Наш будинок у Лос-Анджелесі, ми в долині Сан-Фернандо, ми в Енсіно на пагорбах. Ось чому мій Інтернет трохи нерівний. Я маю на увазі, що спочатку ми збиралися зберегти цей будинок і продати його чи не продати, але використовувати його як своєрідну інвестиційну нерухомість тут, здавати в оренду. Нашою останньою думкою було продати цей будинок, щоб купити більше нерухомості в Техасі.
Тож ми намагаємося розглядати всі наші будинки як щось на кшталт частини портфоліо, і як нам максимально використати їх, і я знаю, Девіде, ти в Північній Каліфорнії, але я не знаю, ми були начебто починаємо думати, що ми просто хотіли виїхати з Каліфорнії.
Девід Грін:
Шокуюче. Я ніколи не чув, щоб хтось це говорив.
Стейсі:
Так, ніколи, правда?
Девід Грін:
так Це те, про що варто подумати, тому що у вас, ймовірно, є великий капітал. Я не думаю, що вам буде вигідно продавати його та вкладати гроші в Техас, якщо ви не знаєте, куди збираєтеся вкласти гроші, і схоже, що вам потрібно спочатку вирішити цю проблему. Куди ми збираємося розгорнути наш капітал і як ми збираємося його розгорнути? Я не думаю, що це буде так просто, як просто побудувати те, що ми вже маємо. Можливо, є щось, за що я хотів би взяти частину цих грошей і шукати спосіб купити щось, що, можливо, зазнало проблем, що я міг би виправити та підвищити цінність, хоча це непогано побудувати ADU в тому районі, де ви знаєте у вас будуть орендарі, ви знаєте, що ціни будуть рости.
Це не зашкодить тобі. Я просто ненавиджу ці високі техаські податки на нерухомість, чи не так? Якщо вартість нерухомості зросте, ці податки негативно вплинуть на грошовий потік, який ви отримаєте.
Стейсі:
Вони роблять, і страхування також зростає, тож щороку страхування стабільно зростає.
Девід Грін:
Це вірно. Ну, дякую, Стейсі. Це було гарне запитання. Я думаю, що все більше людей задають це питання, оскільки ставки високі, тому це не автоматично, так, я повинен піти купити іншу нерухомість. Зараз ставки стають дуже високими. Важко змусити їх отримувати грошові кошти. Тож ми починаємо задавати подібні запитання, тож дякуємо, що порушили це питання.
Стейсі:
Дякую, хлопці.
Девід Грін:
Дякую, Стейсі.
Роб:
Дякую.
Девід Грін:
Гаразд, дякую, Стейсі, що приєдналася до нас сьогодні. Я щойно висадив Роба в Chipotle, тож решту сьогоднішнього епізоду буду літати сам, але велике спасибі Робу за те, що приєднався. Я був такий вдячний, що залишив йому долар, щоб він міг отримати трохи гуаку на той буріто, який він так любить. Його порада щодо того, як отримати максимальну віддачу від однієї власності, є чудовим висновком, і я ціную, що він поділився нею. Якщо ви хочете, щоб ми з Робом, або я, чи будь-хто інший у світі BP відповіли на ваші конкретні запитання, перейдіть на biggerpockets.com/david, де ви можете надіслати їх, і це змусить мене сподобатися вам. Якщо ви надіслали запитання Seeing Greene, ви можете вважати себе моїм другом, і коли ми побачимося на BP Con, я сфотографуюся з вами, обійму вас і скажу щось приємне.
Сподіваюся, сьогоднішню розмову та запитання наших слухачів ви отримали певну користь, але після цього розділу ми дізнаємось більше. Мені подобається приділяти хвилину під час наших шоу, щоб поділитися коментарями, які ви всі залишили на YouTube, або коли ви переглядаєте подкаст. Наш перший огляд зроблено в 1981 році в Саут-Бей. «Подобаються епізоди Seeing Greene. Мені подобаються ці епізоди, і це чудове доповнення, коли в серіалі бере участь Роб. Ми з дружиною слухаємо Bigger Pockets два роки. Нарешті ми щойно купили наші перші два дуплекси та плануємо придбати більше об’єктів. Ми не змогли б цього зробити без цього подкасту та спільноти. Дякую, Девід, Роб і вся спільнота ВР».
Ну, дякую South Bay за п'ятизірковий відгук. Це неймовірно круто. Я сподіваюся, що деякі з наших слухачів підуть і підуть за вашим прикладом, а також, якщо ви перебуваєте в Південній затоці Північної Каліфорнійської затоки, ми фактично сусіди. Я живу приблизно за годину їзди від вас, тому переконайтеся, що ви звертаєтеся до Instagram. Дайте мені знати, що це ви залишили цей коментар, і давайте подивимося, чи зможемо ми залучити вас до деяких зустрічей, які я проводжу в Північній Каліфорнії. У нас є кілька коментарів із 840 епізоду Seeing Greene, які надійшли безпосередньо з каналу YouTube. Перший походить від Дена Кохана. «Дякуємо, що поділилися цим чудовим відео. Мені дуже подобається оцінка витрат на ремонт, особливо коли ви інвестуєте в нерухомість здалеку». А потім Лаура Пеффер додала: «Так, зробіть, будь ласка, ціле шоу на «To Cash Flow or Not to Cash flow».
Ну, ви говорили, а ми слухали. Ми справді записали шоу про те, коли можна або, можливо, ні, купувати безготівкові об’єкти нерухомості, і я поговорю з нашим продюсерським персоналом про те, щоб створити шоу, яке б стверджувало, чи є грошовий потік єдиною причиною інвестувати в нерухомість чи чи можна не інвестувати в це? Можливо, у нас будуть захисники грошових потоків і месники вдячності, або як би ми їх називали. Якщо ви пропустили це, поверніться та послухайте епізод 853, який вийшов 6 грудня, де ми розбираємо три негативні грошові угоди. Гаразд, перейдемо до наступного запитання. Гаразд, наше наступне запитання від Роя Готштайнера. Він іноземець, який проживає за кордоном, тому йому важко отримати фінансування.
Він може отримати лише від 60 до 65% співвідношення позики до вартості та не мати доступу до таких продуктів, як FHA чи HELOC. Рой почав інвестувати чотири роки тому в Північну Кароліну та Огайо, і наразі має портфоліо з 10 орендованих будинків для однієї сім’ї. Він займається переважно BRRR і традиційною довгостроковою орендою, а нещодавно почав займатися середньостроковою орендою. Рой каже: «Привіт, Девіде. Ці епізоди надзвичайно корисні та допомагають мені постійно коригувати своє мислення на основі поточної ринкової динаміки, а також моєї власної позиції в інвестиційній подорожі, тому дякую за все. Я створив портфоліо з 10 одиниць, які надходять від двох до 3,000 доларів на місяць. Мені 35, і я маю чудову роботу, тому мені не потрібен цей дохід, і я маю намір реінвестувати весь його».
«Я намагаюся придумати найкращий спосіб використати ці гроші для подальшого посилення мого прогресу на шляху до фінансової незалежності. Ось кілька варіантів, які я мав на увазі, але радий почути вашу думку. Якщо є ще щось, про що мені потрібно подумати. Регулярне інвестування в фондовий індекс і усереднення вартості в доларах для довгострокового утримання. Усереднення вартості в доларах означає, що ви просто продовжуєте купувати акції, навіть якщо ціна падає. Смішно, що ми придумали цю фразу: усереднення вартості в доларах, щоб сказати, що ж, просто продовжуйте купувати, навіть якщо ціна падає, тому що врешті-решт вона підніметься, і ви купите це за нижчою середньою ціною, ніж колись висока. По-друге, виплата іпотеки на мою інвестиційну нерухомість, щоб зменшити кредитне плече та збільшити грошовий потік».
«По-третє, заощаджуйте гроші та спробуйте знайти креативну фінансову угоду з надходженням 30,000 42,000 доларів на рік. Моєю останньою покупкою був другий сабвуфер за 10 XNUMX доларів, і він був чудовим. З нетерпінням чекаю вашої мудрої поради». Добре, дякую за це запитання. Я ціную це. Я можу відповісти на це досить швидко. Мені не подобається ідея виплачувати ваші іпотечні кредити, особливо тому, що якщо ви їх купили і у вас їх XNUMX, вони, мабуть, зараз мають досить низькі ставки, тому ви не заощадите на цьому купу грошей. Ви також повинні сплатити масу іпотеки, перш ніж вам фактично не доведеться робити платіж, коли вона є безкоштовною та чистою власністю, тому ви насправді не побачите віддачу від цих грошей протягом багатьох років.
Може знадобитися 10, 15, 20 років спроб виплатити ці речі, перш ніж ви справді позбудетеся цих відсотків за іпотекою. Отже, що станеться, ви швидше накопичите капітал, але не покладете гроші у свій банк швидше. Тому я не люблю цю ідею та не люблю інвестувати у фондовий індекс, тому що я не хочу давати поради щодо чогось, чого я насправді не розумію, і я не знаю, чи є якісь серйозні поради може дати будь-кому, коли справа доходить до інвестування в акції. Я також думаю, що у довгостроковій перспективі у вас буде краще з нерухомістю. Тож ваш третій варіант — заощадити гроші та спробувати знайти креативну фінансову угоду, подібну до тієї, яку ви зробили минулого разу, — це досить добре.
І ось чому мені це подобається. Якщо ви не знайдете креативної фінансової угоди, у вас просто більше резервів, і ви ніколи не побачите, що я засмучуюсь через когось, у кого багато резервів, особливо з огляду на економіку, в яку ми входимо. У минулому успіх полягав у масштабуванні та придбанні. Скільки дверей ви можете отримати? Це було хвастощі на коктейльній вечірці, у мене стільки дверей. У майбутньому, я вірю, це буде, що ви можете зберегти? Як зберегти нерухомість, яку ви вже купили? І резерви можуть бути величезним фактором, щоб врятувати вас там. Гаразд, переходимо до наступного запитання. Це надійшло від Кріса Ллойда з Гемптон-Роудс, штат Вірджинія.
Кріс Ллойд:
Привіт, Девід. Мене звати Кріс Ллойд з Ньюпорт-Ньюс, штат Вірджинія. І ось моє запитання. Зараз у мене є нерухомість, яку я збирався відремонтувати, і я планую профінансувати цю реконструкцію за допомогою HELOC. У мене є дві нерухомості з хорошим капіталом, і нещодавно я дізнався, що не можу претендувати на HELOC, оскільки я працюю самостійно менше двох років. Трохи більше року тому прийняв свій бізнес на повний робочий день. Тож я шукав інші способи фінансування цього проекту та натрапив на угоди про частковий капітал. Це не те, про що я справді чув у подкасті, і мені було цікаво, чи є чому. Я не знаю, чи це новий продукт, чи він тільки набирає популярності, чи цей продукт є абсолютним сміттям. Тож я запитую, які екземпляри це мало б сенс для когось використовувати і коли, а чи не було б сенсу?
Девід Грін:
Гаразд, Кріс, дякую за це запитання. Цінуйте це. Моя порада така: ні, я не думаю, що вам варто укладати угоду про частковий капітал, якщо ви не перебуваєте в скрутному фінансовому становищі. І навіть якщо так, я, мабуть, віддав би перевагу, щоб ви продали будинок, взяли свій капітал і перейшли до чогось іншого. Гаразд, наше останнє запитання буде від Ніка Лінча, і це відеопитання.
Нік Лінч:
Привіт, Девіде, це Нік Лінч із Сакраменто, Каліфорнія. Дякуємо за все, що ви та BiggerPockets робите. Я люблю твій контент. Я сподіваюся купити свій перший будинок у великому районі Сакраменто в Каліфорнії, коли мій поточний договір оренди закінчиться 30 квітня 2024 року. Моє запитання до вас полягає в тому, який би був найкращий спосіб потрапити в мій перший будинок і одночасно інвестувати час, враховуючи, наскільки високі ціни в Каліфорнії. Я розглядаю можливість злому будинку, переміщення в будинок або просто купівлю основного помешкання, у якому мені комфортно жити в довгостроковій перспективі, і використати залишок фонду, який мав би після першого внеску, щоб, можливо, інвестувати в нерухомість за межами штату, яка міг легше капіталізувати.
Моє найбільше занепокоєння щодо злому будинків або стрибків у будинки в Каліфорнії полягає в тому, що нерухомість настільки дорога, що знадобиться дуже великий початковий внесок, щоб отримати готівку від цієї нерухомості навіть після того, як ви проживете в ній кілька років. Дякую, Девіде. Ціную допомогу.
Девід Грін:
Добре, Ніку, радий, що ти звернувся. Насправді ми ведемо багато бізнесу в команді Девіда Гріна в районі Сакраменто, і ми постійно допомагаємо людям із такими речами. Ключ до злому будинку полягає не в тому, щоб виплатити іпотеку чи купити дешевий будинок. Ключ до успішного злому будинку, і під цим я маю на увазі переїхати з нього та отримати гроші на потім. Те, що я часто називаю підступною тактикою оренди, тому що ви можете отримати нерухомість дешевше на 5% або на три з половиною відсотки замість 20%, якщо ви спочатку в ній живете, – це знайти реальну нерухомість із планом поверху, який би спрацював . Ми допомогли клієнтам зробити це, купуючи нерухомість із великою кількістю спалень і ванних кімнат, оскільки це більше одиниць, які вони можуть створити для отримання прибутку.
У нас також були люди, яким ми допомогли зробити це, коли вони здали частину будинку в короткострокову оренду або план поверху, який можна переміщати, додаючи стіни, щоб створити більше одного блоку в самій власності . Головне не зосереджуватися на витратах і підтримувати їх на низькому рівні, а зосередитися на доході та його підвищенні. Отже, коли ви шукаєте нерухомість, ви дійсно хочете шукати план поверху, який або має багато спалень і ванних кімнат і має достатню кількість паркувальних місць, а також знаходиться в районі, який люди хочуть орендувати, або ви хочу шукати план поверху, де підвал, у якому ви могли б жити, і ви здаєте в оренду, можливо, дві одиниці вище або дві одиниці вище, і він має ADU.
Щось, де ви можете отримати набагато більше доходу від власності, над якою ви маєте більше контролю. Я називаю це примусовим грошовим потоком, ніж нерухомість, яку ви щойно купили за нижчою ціною, оскільки це нереально. Якщо ви намагаєтеся купувати на ринку високої вдячності, як-от у Північній Каліфорнії, де високі зарплати й сильний ринок, ви навряд чи знайдете дешевий будинок. Зв’яжіться зі мною напряму, і я подивлюся, чи зможемо ми вам у цьому допомогти, і почніть дивитися об’єкти з найбільшою площею, а потім запитайте себе, як я можу маніпулювати та маневрувати квадратними метрами так, щоб це був хороший будинок рубати. Чудове запитання, і я бажаю вам успіху у ваших починаннях.
Гаразд, усі, хто сьогодні зустрічається з Ґріном, я дуже ціную, що ви тут зі мною, приділяєте мені свою увагу та дозволяєте мені допомогти навчити вас щодо інвестування в нерухомість та збільшення багатства через нерухомість, тому що я цим захоплений і я люблю вас, хлопці. Я справді сподіваюся, що зміг допомогти декому з вас, сміливців, які взяли участь у дій і поставили мені запитання, на які я зміг відповісти всім іншим. І я з нетерпінням чекаю відповідей на інші ваші запитання. Перейдіть на biggerpockets.com/david і надішліть своє запитання, щоб бути на Seeing Greene. Сподіваюся, вам сподобалося сьогоднішнє шоу, і я побачу вас у наступному епізоді Seeing Greene.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Як записатися перетворити одну орендовану нерухомість на кілька потоків доходу
- Будівництво ADU (допоміжна житлова одиниця) і скільки можна заробити
- Чи потрібно зберегти, інвестувати або сплатити іпотеку з вашим грошовим потоком
- «Угоди» щодо власного капіталу і чи варті вони ризику у 2024 році
- Команда ОДНА річ, яку Девід шукає в БУДЬ-ЯКОМУ хакерському стилі це перетворить його на дійну корову
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта .
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
- : має
- :є
- : ні
- :де
- ][стор
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 13
- 15%
- 150
- 1800
- 1900
- 1981
- 2%
- 20
- 20 роки
- 200
- 2024
- 2300
- 24
- 25
- 250
- 30
- 300
- 30th
- 35%
- 40
- 400
- 500
- 60
- 6th
- 97
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- вище
- за кордоном
- абсолют
- доступ
- аксесуар
- рахунки
- набувати
- придбання
- акр
- через
- дію
- фактичний
- насправді
- додавати
- доданий
- додати
- доповнення
- Додатковий
- регулювати
- рада
- після
- знову
- назад
- Угода
- угоди
- ВСІ
- Дозволити
- майже
- вже
- Також
- хоча
- завжди
- am
- зручності
- кількість
- an
- та
- -Анджелесі
- Інший
- відповідь
- будь-який
- будь
- все
- де-небудь
- Apple
- цінувати
- вдячність
- квітня
- ЕСТЬ
- ПЛОЩА
- області
- навколо
- AS
- запитати
- запитувач
- At
- увагу
- Остін
- автор
- автоматичний
- середній
- усереднення
- уникнути
- геть
- назад
- фон
- поганий
- Банк
- рахунок у банку
- база
- заснований
- В основному
- затока
- BE
- оскільки
- становлення
- було
- перед тим
- буття
- Вірити
- віруючий
- користь
- КРАЩЕ
- Краще
- Великий
- більший
- найбільший
- Банкноти
- Біт
- Блокувати
- border
- обидва
- куплений
- BP
- хоробрий
- Перерва
- приносити
- Приведення
- будувати
- Створюємо
- побудований
- бізнес
- але
- купити
- Купівля
- by
- Каліфорнія
- call
- прийшов
- CAN
- Може отримати
- капітал
- Кароліна
- випадок
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Канал
- дешево
- Кріс
- ясно
- зазор
- клієнтів
- коктейль
- боротьби з
- Приходити
- приходить
- зручний
- майбутній
- коментар
- коментарі
- співтовариство
- Занепокоєння
- Вважати
- вважається
- беручи до уваги
- постійно
- будівництво
- зміст
- контроль
- Розмова
- Коштувати
- витрати
- може
- Пара
- курс
- обкладинка
- створювати
- Креатив
- кредит
- Поточний
- В даний час
- Девід
- угода
- Пропозиції
- Борг
- Грудень
- вирішувати
- рішення
- декору
- відданість
- глибше
- Захисники
- безумовно
- розгортання
- Визначати
- розвивати
- розвивається
- розробка
- DID
- різниця
- різний
- важкий
- DIG
- страшний
- безпосередньо
- дисплей
- проблемних
- do
- робить
- справи
- Долар
- зроблений
- Не знаю
- Двері
- вниз
- зворотний бік
- впав
- Випадання
- динаміка
- кожен
- легко
- легко
- економіка
- виховувати
- або
- ще
- в іншому місці
- кінець
- зусиль
- закінчується
- підвищувати
- досить
- Весь
- запис
- епізод
- Епізоди
- капітал
- особливо
- майно
- Ефір (ETH)
- Навіть
- врешті-решт
- Кожен
- всі
- все
- все
- скрізь
- приклад
- існуючий
- витрати
- дорогий
- додатково
- надзвичайно
- фактор
- сім'я
- вентилятор
- далеко
- швидше
- почувати
- почуття
- почуває
- ноги
- Рисунок
- в кінці кінців
- фінансування
- фінансовий
- Фінансова незалежність
- фінансування
- знайти
- виявлення
- Фірма
- Перший
- п'ять
- виправляти
- фіксованою
- Поверх
- потік
- Тече
- політ
- Сфокусувати
- стежити
- ніжка
- для
- примусовий
- іноземні
- вперед
- Вперед
- знайдений
- чотири
- Безкоштовна
- друг
- від
- перед
- Повний
- фонд
- смішний
- далі
- майбутнє
- Отримувати
- набирає
- породжувати
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- дає
- Go
- йде
- буде
- пішов
- добре
- є
- великий
- великий
- Земля
- Рости
- Зростання
- Зростання
- гість
- зламати
- злом
- було
- Половина
- Hampton
- траплятися
- Відбувається
- щасливий
- Жорсткий
- ненавидіти
- Мати
- має
- he
- голова
- здоровий
- чути
- почутий
- слух
- допомога
- допоміг
- корисний
- допомогу
- її
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- Пагорби
- його
- його
- тримати
- Головна
- Будинку
- надія
- сподіваючись
- господар
- годину
- будинок
- житло
- Як
- Як високо
- How To
- Однак
- HTTP
- HTTPS
- величезний
- сто
- Біль
- i
- Я БУДУ
- ідея
- if
- негайно
- удосконалювати
- поліпшення
- in
- В інших
- У тому числі
- Дохід
- Augmenter
- незалежність
- індекс
- Перегин
- Точка перегину
- випадки
- замість
- інструкції
- страхування
- мати намір
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- інтернет
- в
- Invest
- інвестицій
- інвестування
- інвестиції
- Інвестиційний засіб
- Інвестори
- IT
- сам
- ITunes
- робота
- приєднання
- приєднуючись до нас
- подорож
- JPG
- стрибати
- просто
- тримати
- зберігання
- ключ
- Дитина
- Знати
- озеро
- земля
- великий
- останній
- Пізно
- пізніше
- останній
- вести
- вчений
- вивчення
- оренда
- найменш
- Залишати
- догляд
- залишити
- менше
- дозволяти
- Важіль
- LG
- як
- Ймовірно
- Лінія
- listened
- слухач
- Прослуховування
- трохи
- жити
- життя
- позику
- розташування
- Довго
- довгостроковий
- подивитися
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- в
- Лос-Анджелес
- втрачати
- програш
- серія
- любов
- любить
- низький
- низькі ставки
- знизити
- made
- головний
- головним чином
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- багато
- поля
- ринок
- ринки
- максимальний
- Може..
- може бути
- me
- значити
- засоби
- середа
- Зустрічатися
- Зустрічі
- метод
- Середній
- може бути
- мільйона
- Мільйон доларів
- mind
- хвилин
- пропущений
- помилка
- Номер
- гроші
- місяць
- місяців
- більше
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- переїхав
- переміщення
- багато
- множинний
- my
- себе
- ім'я
- National
- Близько
- обов'язково
- Необхідність
- негативний
- сусіди
- ніколи
- Нові
- Нове будівництво
- новіший
- новини
- наступний
- приємно
- зарубка
- немає
- ніхто
- На північ
- Північна Кароліна
- зараз
- номер
- номера
- of
- від
- часто
- Огайо
- добре
- on
- ONE
- тільки
- відкрити
- Думки
- Можливості
- Можливість
- варіант
- Опції
- or
- спочатку
- Інше
- наші
- з
- над
- власний
- яка перебуває у власності
- оплачувану
- парковка
- частина
- партнер
- партія
- пристрасний
- Минуле
- Платити
- платіж
- оплата
- Люди
- відсотків
- картина
- фотографії
- частина
- план
- планування
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- гравець
- будь ласка
- кишені
- Подкаст
- подкасти
- точка
- портфель
- частина
- положення
- це можливо
- потенціал
- точно
- надавати перевагу
- Premium
- досить
- видобуток
- price
- ціни
- первинний
- Prime
- Головний
- ймовірно
- Проблема
- Product
- Production
- Продукти
- Прибуток
- прогрес
- проект
- властивості
- власність
- захищений
- покупка
- придбано
- put
- Поклавши
- Питання та відповіді
- кваліфікація
- кваліфікувати
- Квартал
- питання
- питань
- Швидко
- досить
- РІДНІ
- ставка
- ставки
- рейтинг
- співвідношення
- Сировина
- досягати
- досяг
- готовий
- реальний
- нерухомість
- реалістичний
- насправді
- причина
- отримати
- нещодавно
- запис
- Redfin
- зменшити
- Refi
- регулярно
- реінвестувати
- відносний
- випущений
- залишок
- оренда
- оренда
- представляти
- вимагати
- резерв
- Резиденція
- REST
- повертати
- revenue
- огляд
- позбавитися
- право
- Risk
- Річка
- доріг
- грабувати
- ROI
- круглий
- Маршрут
- Рой
- Правило
- Сакраменто
- Зазначений
- користь
- то ж
- Сан -
- зберегти
- економія
- say
- говорить
- шкала
- Масштабування
- другий
- вторинний
- seconds
- розділ
- побачити
- бачачи
- продавати
- сенс
- Серія
- Поділитись
- загальні
- поділ
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- значний
- простий
- спростити
- просто
- з
- один
- сайт
- Сидячий
- Зимові ракети
- розумний
- Підлий
- So
- так далеко
- проданий
- виключно
- solid
- тільки
- ВИРІШИТИ
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- іноді
- десь
- Звучати
- Південь
- конкретний
- витрачати
- Витрати
- говорять
- Спонсори
- площа
- стек
- укладання
- Персонал
- старт
- почалася
- Починаючи
- залишатися
- неухильно
- пар
- Як і раніше
- акції
- Акції
- Історія
- прямий
- Стратегія
- потоки
- сильний
- структура
- сутички
- Бореться
- студія
- представляти
- представлений
- успіх
- Успішно
- такі
- достатній
- Переконайтеся
- SWIFT
- Гойдалки
- снасті
- Приймати
- прийняті
- приймає
- взяття
- балаканина
- натиснувши
- Taxes
- команда
- сказати
- термін
- terms
- Техас
- ніж
- дякувати
- Дякую
- Що
- Команда
- Площа
- Капітал
- Майбутнє
- світ
- їх
- Їх
- потім
- Там.
- Ці
- вони
- річ
- речі
- думати
- Мислення
- третій
- це
- ті
- хоча?
- три
- через
- час
- синхронізація
- чайові
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Тонна
- занадто
- прийняли
- тема
- до
- тяги
- традиційний
- Розшифровка
- Передача
- лікувати
- намагатися
- намагається
- ПЕРЕГЛЯД
- Поворот
- два
- типово
- розуміти
- на жаль
- блок
- одиниць
- Всесвіт
- потенціал зростання
- вгору
- us
- використання
- використовуваний
- використання
- Долина
- значення
- Цінності
- автомобіль
- дуже
- Відео
- Віргінія
- vs
- заробітна плата
- чекати
- хотіти
- хотів
- бажаючий
- було
- шлях..
- способи
- we
- Багатство
- важать
- ласкаво просимо
- ДОБРЕ
- були
- Що
- Що таке
- коли
- Чи
- який
- ВООЗ
- чому
- дружина
- волі
- виграти
- з
- без
- дивуватися
- цікаво
- Work
- світ
- вартість
- б
- письмовий
- рік
- років
- так
- ви
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет