Минулого місяця YIMBY Law, некомерційна група захисту житла, подав до суду на місто Лос-Анджелес від імені приватного забудовника, який бажає побудувати житловий будинок на 360 квартир у парку Канога. Ці квартири будуть лише для орендарів, які відповідають федеральним визначенням від низького до помірного доходу в Лос-Анджелесі Проект був представлений мером Карен Басс Виконавча директива 1, що має на меті значно прискорити процес схвалення та отримання дозволів для проектів 100% доступного житла. Але нещодавно місто скасувало придатність будівлі Canoga Park для цієї програми скарги власників односімейних будинків.
Цей поворот обличчя є частиною тренду. Минулого року мерія внесла зміни до ED1, щоб захистити односімейні зони від раціональної забудови — після вісім таких додатків, включаючи пропозицію парку Канога, уже подано. Потім цим пропозиціям було відмовлено в прийнятності для ED1. Деякі з проектів подали апеляції; один відмову скасовано, але міська рада відхилила апеляцію щодо проекту Canoga.
Без ED1 ці проекти стикаються з дискреційним процесом схвалення, який може включати тривалу екологічну перевірку та інші затримки, які можуть запобігти їх реалізації. Такий поворот подій може коштувати місту понад 1,100 доступних квартир.
Bass анонсував ED1 як відхід «мерії від традиційного підходу, який зосереджений на процесі, і заміна його новим підходом, зосередженим на рішеннях, результатах і швидкості». Заявлений намір мера отримав значний поштовх через закон штату AB 2334, прийнятий у 2022 році, що дозволяє стимулювати забудовників для 100% доступних проектів, включаючи значне збільшення лімітів висоти та допустимої щільності (кількості житлових одиниць на земельній ділянці певного розміру). ) в «зони з дуже низьким рухом транспортних засобів», де обмежена житлова забудова стримує рух транспорту. Ідея полягає в тому, що ці райони можуть легше прийняти будь-який додатковий трафік, що виникає через збільшення щільності забудови.
Потенційна економія коштів від ED1 і AB 2334 спонукала приватних розробників створювати довгострокові одиниці з обмеженим доходом — що важливо, не покладаючись на державне фінансування. Якби понад 1,100 квартир, які зараз утримуються від оптимізації ED1, були побудовані за стандартним державним субсидованим шляхом, за типовою ціною близько дол.600,000 XNUMX за одиницю, вони можуть потребувати до 660,000,000 XNUMX XNUMX доларів державного фінансування. Альтернативи, що фінансуються з приватних джерел, є благом для місцевих, регіональних і державних урядів, які роками прагнули стимулювати виробництво т.зв. «відсутнє серединне» житло який доступний для сімей робітничого класу та середнього доходу.
Проте зараз цей прогрес під питанням, оскільки сила цих додаткових реформ міста та штату почала проявлятися. Судовий процес щодо будівлі Canoga Park може призвести до того, що зрештою буде збудовано один або кілька зупинених проектів, а запропонувала держава що місто допустило помилку, скасувавши їх право на ED1. Але навіть якщо ці проекти будуть схвалені, оскільки ED1 тепер виключає райони для однієї сім’ї, які складають приблизно три чверті житлової землі в Лос-Анджелесі, вони означатимуть кінець, а не початок подібного розвитку.
Деякі мешканці цих районів кажуть, що це справедливо. За словами члена Ради Боба Блуменфілда, для власників будинків, які постраждали від нових квартир, «вартість їхнього майна скоротиться вдвічі, вони матимуть велику тінь над своїм помешканням».
Як це сталося, я можу особисто говорити про ці занепокоєння. Я є власником і мешканцем квартири в невеликій багатоквартирній забудові на Вестсайді, розташованій прямо через дорогу від поточного проекту перетворення односімейного будинку на багатоквартирний житловий будинок.
Мої сусіди та моя родина втрачають багато сонячного світла протягом дня через новобудову. Наша вулиця так довго була какофонічним, безладним будівельним майданчиком, що важко пригадати, якою вона була раніше.
Але я знаю, що ось як виглядає вирішення житлової кризи: окрема ділянка, на якій раніше жила одна сім’я, перетворюється на квартири, можливо, для 15-25 осіб, причому одиниці резервуються для домогосподарств з низьким рівнем доходу. Як і в оскаржуваних проектах ED1, ці доступні одиниці не вимагатимуть державного фінансування.
Просто немає способу вирішити нашу житлову кризу, не кинувши тіні в деякі житлові райони для однієї сім’ї. Можливо, нам також доведеться збільшити трафік у деяких районах, але забезпечивши більше житлом у багатому робочими місцями Західному Лос-Анджелесі зрештою можна було б зменшити трафіку, дозволяючи людям жити ближче до місця роботи. Що стосується вартості нерухомості, численні дослідження показали, що житло для малозабезпечених людей істотно не знижує її, в тому числі у дорогих районах, і часто збільшується їх.
Деякі електорати завжди будуть проти розвитку. Місцеві політики, які серйозно налаштовані на розв’язання нашої подвійної кризи доступності житла та бездомності, мають ретельно поглянути на те, скільки політичного капіталу вони готові витратити на створення ефективної політики всупереч таким запереченням.
Якщо ми не можемо побудувати цілком доступні проекти, які не виснажують державну скарбницю, навіть на околицях земель, відведених для односімейних резиденцій, тоді Анджеленосу слід готуватися до постійної житлової кризи.
Але якщо це звучить як неправильний напрямок для міста, Басс і міська рада повинні повністю взяти на себе зобов’язання захистити та розширити інноваційну політику, таку як оригінальний ED1, без категоричних виключень для районів для однієї сім’ї, та AB 2334. Механізми, які переконують приватних забудовників щоб створити довгострокову пропозицію доступного житла, що є настільки близьким до безкоштовного обіду під час цієї кризи, скільки Лос-Анджелес, ймовірно, коли-небудь отримає.
Джейсон Ворд є економістом Rand Corp. та співдиректор о Рант Центр з питань житла та бездомності.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- джерело: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1
- : має
- :є
- : ні
- :де
- $UP
- 000
- 1
- 100
- 15%
- 2022
- 25
- a
- МЕНЮ
- розмістити
- через
- пропаганда
- постраждалих
- доступний
- доступне житло
- після
- Дозволити
- вже
- альтернативи
- завжди
- am
- an
- та
- оголошений
- будь-який
- квартира
- апартаменти
- оскарження
- Звернення
- підхід
- твердження
- затверджений
- приблизно
- ЕСТЬ
- області
- навколо
- AS
- At
- геть
- бас
- BE
- було
- перед тим
- початок
- почався
- імені
- буття
- Берклі
- Великий
- Блокувати
- боб
- підвищення
- будувати
- Створюємо
- побудований
- але
- by
- CA
- CAN
- капітал
- CFM
- Місто
- близько
- ближче
- commit
- взаємодоповнюючі
- щодо
- Турбота
- будувати
- будівництво
- перетворення
- переконати
- Corp
- Коштувати
- економія на витратах
- може
- Рада
- створювати
- криза
- криза
- вирішальною мірою
- Вирізати
- день
- угода
- визначення
- затримки
- Щільність
- Розробник
- розробників
- розробка
- напрям
- безпосередньо
- дискреційний
- робить
- Не знаю
- вниз
- виснажувати
- різко
- подвійний
- легко
- Економіст
- Ефективний
- права
- з'являтися
- заохочувати
- кінець
- навколишній
- Ефір (ETH)
- Навіть
- Події
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- розширюється
- додатково
- Face
- ярмарок
- сім'я
- Федеральний
- подано
- фінансування
- увагу
- після
- для
- Безкоштовна
- від
- повністю
- накопичувальна
- фінансування
- отримати
- буде
- добре
- Уряд
- Уряду
- Group
- Половина
- зал
- Відбувається
- відбувається
- Жорсткий
- Мати
- висота
- Герой
- Головна
- бездомності
- домашні господарства
- житло
- Як
- HTTPS
- i
- ідея
- if
- in
- стимули
- У тому числі
- Augmenter
- збільшений
- Збільшує
- інноваційний
- Намір
- в
- залучати
- IT
- ЙОГО
- JPG
- просто
- карена
- збережений
- Знати
- земля
- останній
- Минулого року
- закон
- позов
- здавати
- як
- Ймовірно
- обмеженою
- рамки
- LINK
- жити
- місцевий
- розташований
- Довго
- довгостроковий
- подивитися
- ВИГЛЯДИ
- в
- програш
- низький
- обід
- зробити
- позначити
- Може..
- Мер
- означав
- механізми
- Зустрічатися
- може бути
- поміркованому
- місяць
- більше
- переміщення
- багато
- множинний
- my
- сусіди
- Нові
- немає
- Некомерційний
- зараз
- номер
- заперечень
- of
- пропонувати
- Office
- часто
- on
- ONE
- постійний
- тільки
- Думка
- виступати проти
- or
- оригінал
- Інше
- наші
- над
- власник
- Парк
- частина
- Пройшов
- шлях
- Люди
- для
- може бути
- постійний
- Особисто
- місце
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Політика
- політика
- політиків
- політичний
- потенціал
- влада
- Готувати
- запобігати
- раніше
- приватний
- процес
- виробляти
- Production
- програма
- прогрес
- проект
- проектів
- власність
- пропозиція
- Пропозиції
- захищає
- забезпечення
- громадськість
- публічно
- питання
- швидше
- отримано
- нещодавно
- зменшити
- регіональний
- Відхилено..
- покладаючись
- чудовий
- запам'ятати
- орендарі
- вимагати
- захищені
- житловий
- жителі
- результат
- результати
- огляд
- Економія
- say
- пошук
- серйозний
- тінь
- Щит
- Повинен
- показаний
- аналогічний
- просто
- з
- один
- сайт
- невеликий
- So
- Рішення
- ВИРІШИТИ
- Розв’язування
- деякі
- шукати
- звуки
- говорити
- швидкість
- витрачати
- standard
- стан
- заявив,
- Як і раніше
- обтічний
- упорядкування
- вулиця
- Дослідження
- представлений
- істотний
- по суті
- такі
- сонячне світло
- Приймати
- ніж
- Що
- Команда
- Проекти
- Держава
- їх
- Їх
- потім
- Ці
- вони
- це
- ті
- хоча?
- через
- по всьому
- Кидання
- до
- занадто
- традиційний
- трафік
- перетворений
- подорожувати
- Trend
- ПЕРЕГЛЯД
- типовий
- Зрештою
- при
- блок
- одиниць
- значення
- Цінності
- автомобіль
- через
- було
- шлях..
- we
- були
- West
- Що
- Що таке
- ВООЗ
- чому
- волі
- готовий
- з
- без
- Work
- б
- Неправильно
- рік
- років
- зефірнет
- зони