Yaratıcı Yolla Kiralık Gayrimenkulleri 0 Dolar Peşinat, %0 Faizle Satın Alma

Henry:
BiggerPockets Podcast'ine hoş geldiniz, gösteri 868. Herkes ne durumda? Ben ev sahibiniz Henry Washington'um ve burada emlak sektörünün kötü çocuğu Bay Rob Abasolo ile birlikteyim. Nasılsın arkadaşım?

Rob:
Aynen öyle, emlakçılığın kötü çocuğu ve doğum günü çocuğu.

Henry:
Doğum günün kutlu olsun! Kaç yaşındasın?

Rob:
34 yaşındayım. Bu yüzden programa benimle ilgili en sevdiğin 34 şeyi anlatmanla başlamamızın gerçekten harika olacağını düşündüm.

Henry:
Evet. Listeye başlarken Rob'la ilgili en sevdiğim 34. şey bana bunların 34'ünü de yaptırmayacak olması.

Rob:
Hayır, hayır, seni bunu yapmaya zorlamayacağım ama bugün harika bir isme sahip iki yatırımcı Dedric ve Krystal Polite ile konuşacağımız harika bir programımız var ama onlar' Ayrıca Kuzey Carolina, Virginia ve Massachusetts'te de aktif yatırımcılar var. Ve aynı zamanda A&E'nin 50/50 Flip'inin yıldızları da onlar. Bugün onların emlak işlerini diğer son derece kârlı işlerini finanse etmek için nasıl kullandıklarını tartışacağız. Bu yüzden bizi izlemeye devam edin.

Henry:
Ayrıca bu daha değişken ve riskli piyasada emlak işlerini nasıl yönlendirdiklerini de tartışacağız. Savunmanın size verdiklerini almak olarak adlandırmayı seviyorum ve hatta eşlerin birlikte nasıl çalışabileceği konusunda biraz tavsiye alıyoruz.

Rob:
Bu yıl deneyeceğimiz yeni bir şey, herkesin en sevdiği programı her bölümün sonunda bir bölüme koymak: Greene'i Görmek. Bu röportajın ardından David Greene ve ben, özel para ve bunun ilk yatırımınız için iyi bir araç olup olmadığı konusunda bir dinleyici sorusunu yanıtlayacağız.
Lafı daha fazla uzatmadan Dedric ve Krystal Polite'ı anlatalım. Dedric, anladığımız kadarıyla emlakla gerçekten ilgilenen kişi senmişsin. Ne zaman oyuna girdin?

- Dedric:
2001 yılında emlak işine girdim. Zengin Baba Yoksul Baba'yı okudum ve ilk evimi 2007'de satın aldım.

Henry:
“Zengin Baba Zavallı Baba” gibiydim. Bu da ne?"

- Dedric:
Kesinlikle.

Henry:
Okuma listeme eklemem gereken bir şey mi bu?

- Dedric:
Evet. Aslında olay 90'lardaki Carleton Sheets'e kadar uzanıyor. Annem bilgilendirici reklamlardan birini sipariş etti. Gece geç saatlerde gördü. Ve gençliğimde bu VHS kasetlerini izler ve çocukluğumda süslü arabaların, büyük malikanelerin ve emlak zenginliklerinin hayalini kurardım. Bunu kendi başıma başarabileceğimi hiç düşünmemiştim çünkü o zamanlar bu çok uzak bir ihtimaldi ama tohum o zaman ekildi.

Rob:
Bu harika. Peki Krystal, Dedric'in emlak yatırımcısı olma vizyonuna nasıl katıldın?

Kristal:
Gemiye nasıl bindim? Onun gemiye nasıl bindiğim hakkında konuştuğunu duymaktan bıktım ve yoruldum. Onunla tanıştığımda, evinde kitaplar, VHS'ler ve emlak kasetlerinden başka hiçbir şeyi yoktu ve bir gün emlak işine girmekten bahsediyordu ve bunun hakkında konuşmaya devam ediyordu. Ve hızlı ileri sardım, şöyle dedim: "Dinle, ben bir yapıcıyım, bu yüzden eğer bunun hakkında konuşmaya devam edersen, bunu yapacağız." O da şöyle dedi: "Tamam, evet, evet, bu konuya gireceğiz." Ve sonra sessizlik gibi hiçbir şey yok. Ben de daha sonra içine atladım. Eğer bana okuma falan yaptıracaksan, bunu o noktada yaparız.

Rob:
Evliliğinizin ve kariyerinizin bu noktasında merak ediyorum, ikiniz de her emlak anlaşması hakkında yeterince bilginiz var mı? Çünkü eşim takvimime bakacak ve "Hey, bugün bir evi mi kapatıyorsun?" diye soracak. Ben de "Evet, sana bir ev aldığımı söylemeyi unuttum" dedim. O da "Bana haber verdiğin için teşekkürler" dedi. Siz nasılsınız arkadaşlar? Oldukça bilgili olduğunuzu biliyor musunuz?

- Dedric:
Evet, yani biz ortağız. Yani işin pazarlama, markalama ve personel kısmını o yönetiyor. Satın almaları, elden çıkarmaları, finansmanı ve bunların hepsini ben hallediyorum. Bu yüzden emlak girişimlerimizde olup biten her şey hakkında çok fazla ipucuna sahibiz.

Kristal:
Toptan satış tarafında pek fazla olmadığını söyleyebilirim. Bu yüzden şirket genelinde yapılan toptan satış anlaşmalarının çoğuna gerçekten dikkat etmiyorum. Tüm satın alma ve tutma işlemlerimizle daha çok ilgileniyorum. Yani eğer bu uzun vadede devam ettireceğimiz bir şeyse, o zaman bu konuda bilgilendirilmek istiyorum. Bilmek istediğim şey bu. Toptan satış anlaşmalarının çoğunu, o "Ah evet, gidip bu çeki yatırmam lazım" diyene kadar gerçekten bilmiyorum. Veya, "Ah, hey, evet, bu hafta birkaç anlaşmayı toptan sattık."

Henry:
Evet, karımın bu bölümü görmesini istemiyorum. Dün sattığımız bir evi kapattık ve o şöyle dedi: “Aldığımızı bilmiyordum. İşte bu bir haber.” Ama açıkçası, onun desteği olmasaydı, yatırım açısından tam anlamıyla şu an bulunduğum yerde olamazdım. Sadece artık gündelik hayatla pek ilgilenmiyor.
Ancak gayrimenkulde büyük başarı elde eden pek çok insanın bunu aralarındaki temel ilişki ve birbirlerine duydukları güven nedeniyle yaptığını sıklıkla görüyorum. Ve rollerinizin ne olduğundan biraz bahsettiniz. Biraz daha ayrıntıya girebilir misin? Peki her biriniz işlerinizde neyle uğraşıyorsunuz?

- Dedric:
Yani yüksek seviyeden bakıldığında o vizyoner, ben ise bütünleştiriciyim. O bir seri girişimci, bir vizyon ortaya koyuyor ve benim işim gidip onu hayata geçirmek. Yani stratejilere ve taktiklere baktığınızda, örneğin tüm satın alma ve tutma işlemlerimizde, Krystal'in mülk yönetimini üstlendiği görülüyor. Başlangıçta kendi kendimizi yönetiyorduk, şimdi onun kiralık mülklerimiz, dairelerimiz, mobil ev parklarımız ve ayrıca kısa süreli kiralamalarımız olan Airbnb'lerimiz için yönettiği yöneticilerimiz var. Ve kendi tarafımda satın almalar, tasarruflar ve finansmanla ilgileniyorum.

Rob:
Peki, aslında, bu terimlere aşina olmayan biri için, satın alma ve elden çıkarma arasındaki farkın ne olduğunu bize söyleyebilir misiniz?

- Dedric:
Ah evet. Yani satın almalar mülkün satın alınmasıdır. Kelimenin tam anlamıyla onu satın almak, sözleşme altına almak, kapatmaktır. Bu satın almalar ve sonra elden çıkarmalar satıştır. Yani eğer bir düzeltme ve çevirme işlemi yapıyorsanız, bu kelimenin tam anlamıyla mülkü satmak demektir. Ya da sahip olmak için kiralama veya başka yaratıcı stratejiler yapıyorsanız veya kiralıyorsanız, tasarruflar budur.

Rob:
Çok havalı. Ve böylece işin o tarafıyla ilgilenirsin. Peki Krystal'e bir geçiş olacak mı yoksa o sadece strateji tarafında mı?

- Dedric:
Neyse ki bir ekibimiz var. Bu yüzden satın alma yöneticilerimizi ve elden çıkarma yöneticilerimizi denetliyorum. Ve daha sonra-

Kristal:
Ve ben gerçekten pazarlamayla ilgileniyorum ve o sırada ne satın almak istediğimize bağlı olarak kimin hangi pazarlamayı yürüttüğünü denetliyorum, değil mi? Yani pazarın nasıl göründüğüne bağlı olarak pazarlamamız nasıl etkilenecek. Yani işin bu yönünü ele alıyorum.

Henry:
Bir arkadaşınıza soruyorum, şu anda en iyi sonucu veren ne tür bir pazarlama yöntemi görüyorsunuz?

Rob:
Lütfen bize dayanılmaz ayrıntılarla anlatın.

Kristal:
Bir arkadaşıma sorduğumda, şu anda neyin işe yaradığını soruyorum, piyasanın gidişatından dolayı birçok yaratıcı finansman anlaşması buluyoruz, bizi oyunda tutan şeyin bu olduğunu söyleyebilirim. Yani evet, evleri tamir edip çeviriyoruz. Hayır, şu anda bunları yapmıyoruz çünkü deli değiliz. Şu anda parayı kazanan insanlar, inşaat ekipleri, toptancılar. Yani bizim için bu daha çok yaratıcı finansman anlamına geliyor. Bireylerin gümüş segmenti olarak adlandırdığımız gümüş segmentini hedefliyoruz. Ve şu anda bizi oyunda tutan şey de bu segment.

Rob:
Gümüş segmenti nedir? Bu özel bir şey mi?

- Dedric:
Yani bunlar yaşlı, 65 yaş üstü bireyler. COVID'den bu yana geçen üç yılda, evde herhangi bir onarım yapsanız da pazarın ülke çapında %50 arttığını biliyoruz. Bu nedenle, ister yeni bir yatırımcı olun ister deneyimli olun, yatırımcılar için anlaşma yapmak gülünç derecede zorlu bir pazar oldu.
İşte bu yüzden Krystal yaratıcı finansmandan bahsettiğinde, bu, satıcıya perakende satıştan daha fazlasını sunabileceğiniz bir yoldur, eğer zaman içinde ödemeleri kabul edebiliyorlarsa, toptancıysanız, bir yüzgeçseniz ve yeni geliyorsanız. %70 oranında ARV eksi onarımla karşılaşıyorsunuz ve hayırlarla karşılaşıyorsunuz ve moraliniz bozuluyor. Bu şekilde anlaşmaları tutarlı bir şekilde döndürüp kapatabildik.

Kristal:
Evet ve hepimiz evlerin şu anda piyasada olduğunu biliyoruz. Hareket etmiyorlar. Yani bu, MLS'de olanlara bile yaklaşmak için harika bir zaman: "Hey, dinle, eviniz 200 gündür duruyor. Daha yaratıcı bir şeyler düşünelim.”

Henry:
Bu yüzden birkaç şey duydum. Al ve beklet hakkında konuştuğunu duydum. Yaratıcı finans hakkında konuştuğunuzu duydum. Düzeltme ve çevirme hakkında konuştuğunuzu duydum. Toptan satıştan bahsettiğinizi duydum. İşletmenizin neye benzediğine dair bizim için bir resim çizebilir misiniz? Pazarlama anlaşmalarınız devreye giriyor ve siz onları değerlendiriyorsunuz, ancak iş bir bütün olarak neye benziyor? Ne yapıyorsun?

- Dedric:
Bu nedenle yatırımda çoklu gelir akışı yaklaşımına inanıyoruz. Eğer sadece bir toptancı iseniz, alet çantanızda yalnızca bir alet bulunur. Toptancılığı seviyoruz. Aslında işe böyle başladık çünkü ilk başladığımızda çok fazla paramız yoktu ama birden fazla strateji bilmeniz gerekiyor çünkü toptan satış bu özel duruma uymuyorsa ne olur? Düzeltme ve çevirme var. Yani toptan satış yapıyoruz, aynı zamanda tamir edip çeviriyoruz. Biz de alıp tutuyoruz.
Ayrıca Airbnb veya kısa süreli kiralamalar da yapıyoruz çünkü tek ailelik kiralamalarımızın çoğunda nakit akışının ayda 3 dolar gibi minimum düzeyde olduğunu gördük. Ancak kısa vadeli bir kiralama stratejisi yaparsak tek bir evden ayda 400 ila 1,000 dolar nakit akışı sağlayabiliriz. Bu nedenle, tek ailelik kiralamalarımızın çoğunu kısa süreli kiralamalara dönüştürdük.
Ve buna ek olarak, yaratıcı finansmanı katmanlandırmak, gelen potansiyel müşterilerden daha fazlasını kapatmamıza olanak sağladı çünkü toptan fiyata yaptığınız tekliflerin %99'unun kabul edilmeyeceğini hepimiz biliyoruz. Ancak onlara perakende satış sunabildiğinizde ve koşulları yaratıcı bir şekilde yapılandırdığınızda çok daha fazla anlaşma yapacaksınız.

Henry:
Eğer yanılıyorsam beni düzeltin, Krystal'in idare ettiği bir pazarlama kolunuz var ve bu pazarlama birden fazla eğilime yol açıyor. Daha sonra siz bu potansiyel müşterileri değerlendireceksiniz ve daha sonra bu potansiyel müşteriye nasıl hizmet edebileceğinize bağlı olarak belki birden fazla teklifte bulunacaksınız. Daha sonra bu stratejilere dayanarak bu potansiyel müşteriyi elden çıkaracak veya paraya çevireceksiniz.

- Dedric:
Anladın Henry. Anladın. Herkes, her satıcı iki teklif alır, bazen üç veya daha fazla teklif. Nakit teklifi alacaklar, yaratıcı finansman teklifi alacaklar ve belki başka türden bir yaratıcı finansman teklifi de alacaklar. Bu da tek hileli bir midilli, toptan satış, düzeltme ve çevirme yerine çok daha fazla anlaşma yapmamıza olanak tanıyor.

Kristal:
Ve bunu zamanla öğrendik. Bir sürü potansiyel müşteri getirdiğimde ve Dedric pazarlamadayken bunların düşmediğini ve çoğunun bu toptan satış anlaşmalarına uymadığını öğrendik. Ben de şöyle dedim: "Dinle, bu potansiyel müşterileri getirmek için çok fazla iş yapıyorum. Bunlardan bazılarını kapatmana ihtiyacım var." Ben de...

- Dedric:
Onlardan daha fazla.

Kristal:
Onlardan daha fazla. Bu yüzden ona şunu söylemek zorunda kaldım: "Dinle, yaratıcı finansmana odaklanmalısın." Ben de ona şunu söyledim: "Bundan sonra tüm potansiyel müşterilere iki teklif verilecek. Ne olduğu umurumda değil." Ve bu noktadan sonra portföyümüzün en az %98'inin yaratıcı bir şekilde yapılandırıldığını söyleyeceğim.

Henry:
Bu harika, kesinlikle harika. Akıl hocalarımdan biri bunu, liderlerine saygı duymaya çağırdı. Potansiyel müşteriyi getiren kişiye, onu oraya ulaştırmak için elinizden gelen her seçeneği tüketmediğiniz sürece, potansiyel müşterilere saygı duyulmayacağını hissetti.
Buradaki fikir şu ki, bu durumdaki kişiye yardım etmek için elinizden gelen tüm çözümleri etkili bir şekilde sunmuyorsanız, pazarlama paranızı ve çabalarınızı boşa harcıyorsunuz, böylece A, o kişiye uygun miktarda yardım sağlıyor. ihtiyacı olan insanlar ve B, kendi işinizi kurmanıza da olanak tanır.
Ve sanırım bu sektörde çoğu zaman insanlara nasıl anlaşma yapacakları öğretilmeden önce bir çıkış stratejisi öğretiliyor. Bunu her zaman duyuyorsunuz, ben yüzgeç olacağım, ev sahibi olacağım ya da kısa süreli kiralık ev sahibi olacağım. Ve asıl önemli olan iyi bir anlaşma bulup sonra bu anlaşmadan para kazanabilecek misiniz?
Ve gerçekten de, eğer bu fırsatı bulursanız, siz ve işletmeniz için en anlamlı şekilde bundan para kazanabilirsiniz. Ancak alet çantanızda daha fazla alete sahip olmak, daha etkili bir tamirci olmanızı sağlar. Bayıldım.

Rob:
Açıkçası, Dedric ve Krystal bir anlaşma bulma ve paraya çevirme sanatını geliştirdiler ve aradan hemen sonra bunu nasıl yaptıklarının ayrıntılarını açıklayacağız.

Henry:
Tekrar hoş geldiniz, yatırıma yönelik oldukça çeşitli portföy yaklaşımlarını paylaşan Dedric ve Krystal Polite ile birlikteyiz. Şimdi bu anlaşmalardan bazılarını nasıl finanse ettiklerine ve bazen %0 faizle nasıl finanse ettiklerine geri dönelim.

Rob:
Bayıldım. Evet, gerçekten akıllıca. Burada yaratıcı finanstan epeyce bahsettiniz ve bu açıkçası banka kullanmadan alışılmadık bir şekilde gidip bir ev satın alma fikri. Dolayısıyla, bu tür anlaşmalar yaparken, açıkça toptan satış fiyatını alıcınıza sunuyorsunuz ve bu da, "Bekle, ne kadar istiyorsun?" dedikleri zaman biraz şok etkisi yaratabilir. Bunun için bana ver?

Kristal:
Sağ.

- Dedric:
"Evimden çık. Hayır,” genellikle böyle derler.

Rob:
Kesinlikle. Ve sonra, işin yaratıcı finans tarafını sunarken, bu tür potansiyel müşterilerle bitiş çizgisine ulaşmak için gerekli olan bir miktar eğitim olduğunu hayal ediyorum.

- Dedric:
Biraz eğitim var. Yani genel olarak bunu nasıl yapılandırırsınız, diyelim ki 250,000 dolarlık bir ev, siz tamir et ve çevir ya da ev sahibi olarak şöyle düşünüyorsunuz: "Pekala, izin verilen maksimum teklif formülüne göre, bunun için 120 ödemem gerekiyor, Bu anlaşmanın mantıklı olması için.” Zor durumda olmadıkları sürece 120'yi kabul etmeyecekler, değil mi?
“Tamam Bay Satıcı veya Bayan Satıcı, bu mülk için size 250,000 dolar verebilirim. İpotekiniz yok. İpotek yok, değil mi? Bunu bu şekilde yapılandıracağız. Sana 10,000$ peşin vereceğim. Bakiye 240 olacak. Yapacağımız şey şu: bir senet, bir güven seneti veya ipotek yapacağız ve size önümüzdeki 1,000 ila 5 yıl boyunca ayda 10$ tutarında aylık ödeme yapacağım. . Kulağa nasıl geliyor?”
"Vay ilginçmiş. Bunu yapabileceğini bilmiyordum."
"Evet, çok basit." Bu da sohbeti başlatıyor ve onları eğitiyorsunuz ve bu sorunsuz bir işlem oluyor.

Henry:
Bunu böyle sunarken bazen %100 anapara peşinatı olarak mı sunuyorsunuz?

- Dedric:
İyi soru. Yani yine ilk sunduğumuzda ilgiden bahsetmiyoruz. Sadece ödeme diyoruz. Ve biz, sadece %3 ila %5 indirimle, bazen daha az, ardından aylık ödemeler, %0 faizle birçok anlaşma yapılandırdık çünkü bazı satıcılar faizi bile umursamıyor. Şöyle diyorlar: “Bakın, 30 yıldır ev sahibiyim. Bu mülkün parasını ödedim. Portakalın tüm suyunu sıktım. Şimdi bana portakaldan bir ısırık daha veriyorsun çünkü bana ödeme yapacaksın. Ben sadece gelir akışını önemsiyorum."
Yani çok şey yaşadık. Bazen de "Peki ya faiz oranı?" diyecekler. Biz de "Tamam, faiz oranı konusunda pazarlık yapacağız" diyeceğiz. Ve bu şekilde daha da fazlasını yapacaklar.

Rob:
Şimdi, bu evlerin zaten ödenmiş olduğundan bahsettiniz ki bu anlaşmaları yapabilmeniz benim için ilginç. Bunun gümüş segmenti tercih ettiğiniz için olduğunu düşünüyorum. Yaşlı nesil genel olarak yüksek özsermayeye veya ödenmiş ipoteğe sahiptir. Bu yüzden mi ipotek zaten ödenmişken bu tür potansiyel müşterilerden bu kadar çok alıyorsunuz?

Kristal:
Evet.

- Dedric:
Evet. Odaklandığımız şey bu. Ücretli olarak gidiyoruz, haciz yok, bedava ve temiz. Ve yine bunların çoğu, bu mülklere 10, 20, 30, 40 yıldır sahip olan yorgun ev sahipleri. Ev sahibi olmaktan bıktılar. Bunun karşılığını verdiler. Çocuklarını üniversiteye yazdırdılar. 70, 80 yaşındalar. Artık kiracı ve tuvalet peşinde koşmuyorlar ama bu gelir akışıyla yaşamaya alışmışlar. Yani, eğer bu geliri onlara sağlamaya devam edebilirseniz, ancak artık mülkün sahibi olduğunuz için yönetim sorunları yaşamıyorlarsa, bu güzel bir kazan-kazan durumudur.

Kristal:
Evet, genellikle bu noktada umursadıkları tek şey sürekli gelir akışıdır.

Rob:
Yani eğer bunu doğru duyuyorsam, büyük ölçüde demek istediğim, bunun yaratıcı finans olduğu, ancak bunun içinde bahsettiğimiz niş sadece doğrudan bir satıcı finansmanı anlaşması, değil mi? Sahibi burada banka görevi görüyor.

- Dedric:
Evet. Ve yine tabi olarak bunu yaptık, ancak bu daha karmaşık bir ileri düzey işlemdir. Satıcı finansmanını tercih ediyoruz. Bunu yapmak çok daha temiz ve kolaydır.

Rob:
Evet, Houston'da bir satıcı finansmanı anlaşması yaptım ve sahibi bunun karşılığını aldı. Sermaye kazançları vergisi ödemek istemedi ve onu bana sattı… O %5 faiz istedi, ben de ona söyledim… O bir yatırımcıydı ve ben şöyle dedim: “Bakın, bir yatırımcı olarak bunu biliyorsunuz. bu anlaşma %5 oranında para kaybettiriyor, ancak %3 oranında biraz para kazanacağım ve bu anlaşmayı yapacağım.” O da "Tamam, elbette" dedi. Aslında ayakta duracak fazla bir bacağı yoktu. Ve çok kolay bir işlem oldu, tapu şirketine gittim, evrak işlerini onlar yaptı ve tuhaf bir şekilde şimdiye kadar yaptığım en kolay işlemdi.

Kristal:
Evet.

- Dedric:
Evet, düşünürseniz insanlar ödeme yapmaya alışkındır. Cep telefonlarınızı düşünürsünüz, yeni bir iPhone almaya gittiğinizde ona 1,500 dolar düşürmezsiniz. "Sizi yükseltip planınıza ekleyebiliriz, önümüzdeki otuz altı ay boyunca ayda sadece 35 dolar ödeyebiliriz" diyecekler. Evler için de aynı şey geçerli; ödemeleri zamanla yapılandırırsınız.

Kristal:
Ve bizim açımızdan en güzel yanı, o peşinatı peşin ödemememiz. Dolayısıyla insanlara şunu söylediğimizde, “Dinleyin, biz bu anlaşmalarda aslında cebimizden çıkmıyoruz. Gerçekten yapmıyoruz. Hatta özel bir yatırımcı bile getiriyoruz.”

- Dedric:
Peşinat ve kapanış masraflarını finanse etmek.

Kristal:
Evet.

- Dedric:
Çoğu zaman bu anlaşmaları satın almak için para alıyoruz çünkü bunları çok iyi fiyat ve şartlarda alıyoruz.

Rob:
Şimdi eğer doğru anladıysam yıllar içinde piyasa koşullarına göre stratejinizi değiştirdiniz. Piyasa koşulları son birkaç yıldır işletmenizdeki pivotları nasıl etkiledi?

- Dedric:
Toptancılığa başladık. Strateji, kiralık mülk satın almak ve bir portföy oluşturmak için sermaye elde etmek amacıyla toptan satış yapmaktı. Ve sonra TV şovu geldi ve şöyle dediler, 'Hey, sizin hakkınızda bir TV şovu yapmak istiyoruz. Siz tam bir yüzgeçsiniz. Biz şöyle deriz: “Hayır, biz ev yüzgeçleri değiliz. Biz satın alma ve elde tutma yatırımcılarıyız.” Onlar da şöyle dediler: “Pekala. Biz sadece yaptıklarınızı kaydetmek istiyoruz.”
Piyasa çok sıcak olduğu için ev değiştirmeye başladık ve bu süreçte bir akıl hocasından satıcı finansmanını öğrendik ve bu bize yepyeni bir dünyanın kapılarını açtı ve milyonlarca dolarlık müstakil ev satın alabildik. satıcı finansmanı yoluyla küçük apartmanlar, mobil ev parkları. Biz de işimizi bu şekilde kurduk.

Kristal:
Ancak nihai hedef her zaman satın almak ve tutmaktır. İnsanlar şöyle diyecekler: "Ah, sen düzelt ve çevir." Bu bir çıkış stratejisi ve eğer bir TV şovumuz olmasaydı muhtemelen bunu yapıyor olmazdık.

- Dedric:
Ama iyi bir aktif gelir. Toptan satış ve saygısızlık, pasif geliri oluştururken iyi bir aktif gelirdir.

Rob:
Peki sizin için o büyük an neydi, Krystal? Belli ki işin toptan satış kısmını yapıyorsunuz, belli ki bu konuda vizyonersiniz. Bu sizin için toptan satıştan çıkıp düzeltme ve takla atma işine başlamanız için büyük bir an mıydı? Ya da o ampul anı sizin için neydi?

Kristal:
Düzeltmek ve çevirmek için mi?

Rob:
Evet, sadece toptancılıktan çıkmak için mi, yoksa yalnızca toptancılığa odaklanmamak için mi?

Kristal:
Toptan satışın odak noktası yalnızca satın almak ve elde tutmak için sermaye getirmekti. Dolayısıyla odak noktamız her zaman mülk satın almak ve elde tutmak oldu. Toptan satış bunu yapmanın yoluydu. Yani en başından beri, kapattığımız her toptan satış anlaşmasında, o parayı aldık ve bir yüzde aldık, bunu tekrar pazarlamaya koyduk, geri kalan her şeyi kiralık mülk satın almak için bankaya yatırdık. İşte bu kadar. Yani bunu hiçbir zaman mülk satın almak ve tutmak dışında başka bir amaçla kullanmadık çünkü başından beri gayrimenkulden çıkış stratejimin ne olacağını biliyordum.

Rob:
Hangisi ne?

Kristal:
Bu da aile eğlence merkezlerine girmektir. Dedric tanıştığımızda şunu söyledi, 'Hey, biz bu emlak işini yapıyoruz. Bu FEC'lere sahip olmak olan hayalinizi gerçekleştirmenin yolu bu olacak." Ben de "Tamam, iddiaya girerim" dedim. Beni yakaladın." [duyulmuyor 00:18:34]

- Dedric:
İşte bu şekilde onun katılımını sağladım. Dediğim gibi onun hayali, hedefi bir aile eğlence merkezleri zincirine sahip olmak ve şu anda da bunu yapma aşamasındayız.

Rob:
Tamam aşkım. Aile eğlence merkezleri, bu çok ilginç geliyor. Nihai hedefiniz bu. Gayrimenkulün sonuçta FEC'lerinizi finanse etmesini sağlayacak şekilde tersine mühendislik işlemini nasıl yaptınız?

Kristal:
Yani nasıl tersine mühendislik yaptık, dediğimiz gibi en başından itibaren satın almaya başladık, Dedric şöyle dedi, “Hey dinle, hadi bu mülkleri elimizde tutalım. Bu eşitliği mülklerde oluşturalım. Daha sonra satmak zorunda kalsak da özsermayeden yararlanabileceğiz, parayı çekebileceğiz, elinizde ne var ve bu parayı alıp FEC'lere aktarabileceğiz.
Aslında ilk franchise'ımız olan Sky Zone'u ilk satın aldığımızda yaptığımız da tam olarak buydu. Sahip olduğumuz mülklerimizden ikisini, birini aldık. Sanırım şunun için aldık… Belmont'u ne için aldık? 50,000.

- Dedric:
50,000

Kristal:
Tam olarak 50,000. Piyasa önümüzdeki iki ila üç yıl içinde değer kazandı. Sonunda onu sattık...

- Dedric:
Tadilatlarda yaklaşık 215'den sonra 50,000.

Kristal:
215. Biz de bunun bir kısmını alıp Sky Zone bayiliğini aldık. Şimdi ayakta duran iki mülkümüz daha var. Bu mülklerin satışından elde edeceğimiz para, SBA kredisini finanse etmek için kullanacağımız para olacak.

- Dedric:
Yani çoğu kişi Sky Zone gibi bir franchise'ın 4 veya 5 milyon dolarlık bir proje olduğunun farkında değil, ancak biz Küçük İşletmeler Birliği, SBA kredisi alabileceğinizin farkında değildik. SBA kredisi ile %10 ila 20'yi yatırabilirsiniz ve ardından banka veya hükümet geri kalan %80 ila 90'ı destekleyecektir.
Bunu öğrendiğimizde, “Harika. Bazı mülkleri tasfiye edeceğiz. Bu, Sky Zone'u finanse edecek. Ve bu tür bir iş sonuçta yılda yaklaşık yarım milyon dolar net kâr sağlıyor. Yani bu kiralık mülklerin bazılarından bile çok daha karlı.

Kristal:
Sağ.

Rob:
Daha önce takas ve takas fikrinden bahsettiğinizi duymuştum. Bize bu felsefenin ne olduğunu ve mevcut emlak stratejiniz için ne anlama geldiğini anlatın.

- Dedric:
Yani bu şu anlama geliyor; örneğin, yaklaşık yarım milyon dolarlık özsermayeye sahip iki dubleksimiz var. Yani yarım milyon dolarlık özsermaye ayda yaklaşık dört bin dolar nakit akışı sağlıyor. O halde şuna bakıyoruz, bu özsermayeyi daha fazla üretebilecek şekilde nereye yerleştirebiliriz?

Henry:
Yani yapmak istediğim şey biraz geriye atlamak ve FEC'in ne olduğunu bilmeyen insanlar için tanımlamak. Peki nedir bu aile eğlence merkezi? Çünkü ilk duyduğumda “Nedir bu, etkinlik alanı gibi?” diye düşündüm. Ve daha sonra-

Rob:
Henry, şunu söylememe izin ver, bunu sormana gerçekten sevindim diyebilirim çünkü şöyle düşündüm: "Sanırım bunun ne olduğunu bilmem gerekiyor ama bu noktada soramayacak kadar korkuyorum."

Kristal:
Yani FEC bir aile eğlence merkezidir. Yani temelde gidip toplanabileceğiniz her yer ve insanların farklı eğlence biçimleri var. Yani Dave & Buster's'ınız var, Sky Zone'larınız var, DEFY'leriniz var, siz-

- Dedric:
Trambolin parkları.

Kristal:
… her türlü trambolin parkı-

- Dedric:
Doğum günü partileri.

Kristal:
Ayrıca eğlence parkları FEC'lerdir. Bowling salonları FEC'lerdir. Yani ailenizle, her yaştan arkadaşınızla bir araya gelebileceğiniz ve gerçekten bir araya gelebileceğiniz her yer, aile eğlence merkezi olarak kabul edilir.

- Dedric:
Ve şehrimizde bir boşluk olduğunu fark ettik. Hiçbir aile eğlence merkezi yok. Birine ulaşmak için her iki yönde de bir saat gitmeniz gerekiyor. Biz de bu boşluğu fark ettik ve onu dolduruyoruz.

Henry:
Yani eğer orası bir eğlence parkı olsaydı Polite Park'a giderdim.

Kristal:
Tamam.

- Dedric:
Krystal'e herhangi bir fikir vermeyin çünkü bir sonraki yapacağınız şey başka bir franchise satın almak olacaktır.

Henry:
Ben Polite Park'a varım.

- Dedric:
Bu yüzden onu bir franchise'a koyduk. Bu yarım milyon dolar şimdi, ne bileyim, ayda 20, 30 bin dolar nakit akışı, net nakit akışı üretecek. Yani o noktada kolay bir matematik denklemiydi.

Henry:
Ve bu FEC'lerle takas yapmaktan ve bunu yapmak için gayrimenkul kullanmaktan bahsediyorsunuz ve insanların emlakla ilgili sevdiği şeylerden biri de kiralık bir mülk satın alabilmeniz ve ardından bu mülkü potansiyel olarak yönetime yardımcı olması için bir mülk yöneticisine devredebilmenizdir. böylece gerçekten yarı pasif gelir elde edersiniz. Franchise satın alırken de aynı şey geçerli mi, yoksa bahsettiğiniz getirileri elde etmek için üzerinde çalıştığınız işler mi?

Kristal:
Yani hemen hemen aynı. Ya bir işletme sahibi olabilirsiniz ya da onların, devamsız bir sahip olarak gördükleri kişi olabilirsiniz. Bizim için her ikisinden de biraz olacak. Bunu ilk aldığımızda, muhtemelen ilk altı aydan bir yıla kadar bu konuda kendim çalışmak istiyorum, böylece herkesin iş rolünün ne olduğunu gerçekten bilebilirim ve FEC'in giriş ve çıkışlarını gerçekten bilebilirim çünkü bu, yapılabilecek pek çok şeyden sadece biri. Gerçekten istiyorum.
Yani yapılması gereken her şeyi gerçekten bilmek istiyorum ama aynı zamanda bir genel müdür de kiralamış olacağız. Yani ben çıktığımda, yokluğumda girecekler ve ben giderken günü gününe yönetmeye başlayacaklar ve ikinci yerimi aramaya başlayacaklar.

Henry:
Ve öyle görünüyorsun, yani senin, özellikle de Krystal'in bu konuda çok tutkulu olduğu çok açık ve öyle ki... Doğru mu okudum? Bunu evlilik yeminine mi yazdın?

Kristal:
Eminim yaptım.

- Dedric:
Evet. Düğün yeminlerimizde vardı.

Kristal:
Evet efendim.

Henry:
Peki bunu sağlayan ne? Bu özel varlık sınıfı sizin için neden bu kadar önemliydi?

Kristal:
İyi soru. Bilmiyorum, çocuklara ve eğlenceye her zaman tutkulu olmuşumdur. Gençken, 20'li yaşlarımın başında, tüm çocukların bir araya gelebileceği bir yer olan gençler için gençlik partileri düzenliyordum. Daha sonra gençler için bir gece kulübü açmaya başladım ve şehirden gelen pek çok kısıtlamayla karşılaştım.
Ama ben her zaman bu konuda çok önemliydim ve o zamanlar onlara FEC denildiğini bilmiyordum ama gençlere gerçekten bir araya gelebilecekleri, bir araya gelebilecekleri ve eğlenebilecekleri bir yer verme konusunda çok büyük ve tutkuluyum. Ve zamanla FEC'lere dönüştü çünkü Dedric, beni tanıdığından beri kelimenin tam anlamıyla onu muhtemelen 60, 70 farklı FEC'i ziyaret etmeye çektim.
Çünkü sonuçta nihai hedefim, kendi FEC'imi geliştirip tasarladığım kendime ait bir yere sahip olmak, bu arada, ben yaptığımı söylemeden önce o da bunu kabul etti. Gerçekten aile eğlence merkezleri etrafında toplanıyor ve bizi gerçekten o gayrimenkulden alıp, gayrimenkulden başka bir alana taşıyor.

Rob:
Tamam, birkaç sorum var. Çok ama çok merak ediyorum. Öncelikle aile eğlence merkezinin harika bir fikir olduğunu söylemek istiyorum. Bir şehirde çocuklarınızı götürebileceğiniz daha fazla yer olmaması beni daha çok kızdıran hiçbir şey yok. Parklara gidebilirsiniz ama Houston, Teksas'ta dışarısı 110 derece olduğunda yapacak bir şey yok değil mi? Ve çocuklarınızla gidip eğlenebileceğiniz yerleri bulmak çok ender, ender, ender bir şeydir.
Bununla birlikte, iş hareketini seviyorum. Burada birkaç ek sorum var. FEC dünyasına girdiğimizde bu bir emlak işi mi? Bu bir iş mi, çünkü varlığı gerçekten ne zaman satın almaya başladığınızı merak ediyorum, yoksa varlığı mı satın alıyorsunuz? Bana biraz bundan bahset. Bunların bulunduğu binanın sahibi gerçekten siz misiniz?

- Dedric:
Yani birkaç farklı seçenek var Rob. Binayı kiraya verebilir veya kiraya verebilirsiniz. Bazı insanlar eski Walmart'ları veya KMart'ları alıyor ve bunları FEC için yenileyecekler. Bazı insanlar bunları inşa eder, uygun bir şekilde yapar veya bir geliştiriciye yaptırıp ondan kiralayabilirsiniz. Yani bölgeye, açılmak istediğiniz alana, pazara ve o pazarda nelerin mevcut olduğuna bağlı olarak çeşitli seçenekler var.

Rob:
Tamam aşkım. Yani eğer kiralıyorsanız, o zaman temelde bir işiniz var demektir. Eğer mülk satın alıyorsanız, her ikisinden de biraz var ve ben de bunu anlıyorum çünkü bu, girilmesi pahalı veya muhtemelen pahalı bir iş gibi görünüyor.
İlk FEC'e girmeden önce bize bunu yapmanıza olanak tanıyan portföyleriniz aracılığıyla ne kadar servet biriktirdiğinizi bize biraz anlatın. O an neydi? Sayısal bir miktar mıydı yoksa "Hey, bu işi karşılayabileceğimizi bilelim diye her ay bu kadar kazanmaya çalışıyoruz" gibi bir şey miydi? Yoksa bunu yapmak için portföyünüzün bir kısmını mı sattınız? Bize tüm bu durum hakkında biraz bilgi verin.

Kristal:
Yani gerçekten bu işe girmek için insanlar ona bakıyor ve şöyle düşünüyorsunuz: "Aman Tanrım, bu çok çok pahalı." Öyle olduğunu söyleyemem ama net servetinizin ne kadar olması gerektiğini kesinlikle düşünüyorum.

- Dedric:
Kesinlikle akredite bir yatırımcı olmak istiyorsunuz, bu yüzden birkaç milyonun üzerinde net değere sahip olun. Yine 4 ila 5 milyon dolarlık bir proje. Ama SBA'nın gücü, yani %10 ila %20'yi koyuyorsunuz, yani 4 ila 5 milyonun tamamını yatırmanıza gerek yok, bunu başarmak için yarım milyondan bir milyona kadar yatırmanız gerekebilir. .

Kristal:
Ve bunun inanılmaz derecede imkansız olmadığını söyleyebilirim. Bizim için bu daha çok bu mülklerin bir kısmının tam anlamıyla FEC'e tahsis edilmesinin amacıydı.

- Dedric:
Evet.

Kristal:
Mesele şu ki, yatırımcı olduğunuzda ve insanların toptancı dediği şekilde değil, yatırımcı olduğunuzda ve bu mülkleri gerçekten satın aldığınızda, biz de insanlara bunu vaaz ediyoruz. Toptan satış harikadır, ancak hiçbir şeye sahip değilseniz, yaptığınız tek şey başka bir iş bulmaktır.

- Dedric:
Yüksek maaşlı bir iş.

Rob:
Yüksek vergi faturasıyla.

Kristal:
Sağ.

- Dedric:
Evet.

Kristal:
Bunun üzerinde sürekli çalışmanız gerekecek. Yani bizim için bu bir araç değildi, değil mi? İçeri girin ve bu mülklerden bazılarını kaldırın. Onları 30, 40, 50,000 dolara satın alıyoruz, üzerlerine oturuyoruz, kiraya veriyoruz ve bu takdirin gelmesine izin veriyoruz. Ve sürekli olarak satın alıyoruz, yani “Ah, tamam, artık işimiz bitti. Harika."

- Dedric:
Evet, her zaman emlakçılık yapacağız. Gayrimenkul yapmayı asla bırakmayacağız. Bu sadece işimize başka bir katman eklemektir.

Kristal:
Yani sattığımız mülklerin, hatta FEC'nin bile yeri değiştirilmiş durumda.

Rob:
Vay. Peki tamam. Ve aslında sadece merak ettim, yani kabaca konuşursak FEC için 4 ila 5 milyon arasında olduğunu söylediniz. Bu nakit akışı, gayrimenkul varlıklarınızın yaklaşık 4 ila 5 milyon doları ile karşılaştırıldığında nasıldır?

- Dedric:
Yani bir kez daha, bir işletmeye baktığınızda, o işletmenin nakit akışının daha yüksek olduğunu görürsünüz. Demek istediğim, bildiğiniz gibi emlak çabuk zengin olmak değildir. Zamanla yavaş yavaş zenginleşiyor. Yani yine bazen özsermayeniz bir mülkte sıkışıp kalacak ve şöyle diyeceksiniz: "Dostum, bir ton özsermayem var, ayda sadece 2, 3, 4 bin kazanıyorum. Bunu başka bir yere koyarsam nakit akışımı 10 kat artırabilirim." Ama bazı insanlar mülkle evleniyor ve o hamleyi yapmıyorlar. Biz herhangi bir malla evli değiliz, biz birbirimizle evliyiz.

Kristal:
Sağ.

Rob:
Bu noktada, eşle çalışma konusundaki tavsiyelerinizi ikinizden de duymak için can atıyorum ve eminim dinleyiciler de öyle. Kısa bir aradan sonra bunu ve yeni yatırımcılara tavsiyelerini duyacağız. O yüzden buralarda kalın.

Henry:
Elbette. Görünüşe göre emlak işinizde harika temellere sahip olarak gerçekten harika bir iş çıkardınız ve bu, piyasa değiştiğinde yönünüzü değiştirmenize olanak sağladı, değil mi? Ben buna savunmanın sana verdiğini almak diyorum. Ve böylece emlak işinizi yönlendirmeyi başardınız. Bu, emlak portföyünüzden FEC'lere geçiş ve ticaret yapma yönündeki uzun vadeli hedefinizi sürdürmenize olanak sağladı.
Bu işe yeni başlayan, emlak işine başlamak isteyen veya gayrimenkule yeni başlayan yatırımcılara ne gibi tavsiyelerde bulunursunuz? Şu anda bu oyuna nasıl girmelerini önerirsiniz?

- Dedric:
Benim tavsiyem toptancılığa başlamanız olacaktır. Toptan satış, motivasyonu yüksek satıcılar bulma ve büyük indirimlerle mülk edinme sanatıdır. Bir işlemde asıl olmayı öğrenirsiniz. Ve bir doların başına 50 ila 60 sente nasıl mülk alacağınızı öğrendiğinizde, onu toptan satmak zorunda kalmazsınız.
Onu toptan satabilir ve 10 ila 20 bin arasında hızlı bir ödeme günü yapabilirsiniz veya kiralık mülk olarak tutmayı seçebilirsiniz. Neden? Çünkü çok ucuza almışsın. İçine bazı onarımlar yaptırmanız gerekebilir, ancak bunu gerçekten ucuz bir fiyata aldınız. Veya düzeltmeyi ve çevirmeyi seçebilirsiniz. Toptan satış yapmayı öğrendiğinizde, yine bir anlaşma bulma ve tanımlama sanatını öğrenirsiniz ve ardından bu anlaşmadan para kazanmak için birden fazla ekstra stratejiden yararlanabilirsiniz.

Kristal:
Anlaşmayı bulan, gücü elinde tutar ve bu piyasa dışı anlaşmaları bulmada ne kadar iyi olursanız, çıkış stratejinize karar verme konusunda o kadar fazla güce ve nüfuza sahip olursunuz. Ve kesinlikle şunu söyleyebilirim ki, günlük işinizi bırakmayın. Herkes emlak işine girmek istiyor ve insanlar şöyle diyecekler: "Ah, günlük işini 60 gün içinde bırakabilirsin. Oh, günlük işini ve 90 gününü bırakabilirsin.

- Dedric:
Günlük işine devam et.

Kristal:
Dinle, benimle oynamayı bırak. Günlük işinizi sürdürün ve bunun ilk yatırımcınız olmasına izin verin. Bu konuya girdiğimizde, çıkış stratejimizi, çıkış planımızı ne zaman yapacağımız konusunda çok sistemli davrandık ve hayır değildi… Gayrimenkul sektöründe ne kadar borç alacağınız umurumda değil, tabii ki hemen bana bankayı göster, biz vazgeçmiyorduk. İşimi bırakmıyordum, bu olmayacaktı.
Ancak ilk yatırımcılarımız olarak işimizden yararlandık ve bu işlerde haftada 60, 70 saat çalışıyoruz ama bundan yararlandık. Bu kiraları biriktirmeye başladığımız için daha önce tutabildiğimiz kadar tuttuk. Bu yüzden kesinlikle şunu söyleyebilirim, eğer bu işe giriyorsanız, sonunu aklınızda bulundurarak başlayın ve bu, toptan satış olan başka bir işe başlamak değil, bir şeyi satın almak ve elde tutmak olmalıdır.
Sizden daha uzun ömürlü bir şey inşa edin, bu her zaman hedefimiz olmuştur. Kelimenin tam anlamıyla nesilden nesile geçebilecek, sizden daha uzun ömürlü bir şey inşa edin. Yani eğer iki oğlumuzun da faydalanmasına yetecek kadar birikim yapmış olsaydık, onları başarısızlığa uğratırdık. Bizim emeğimizin meyvelerini yiyebilmek onların çocuklarının çocuklarıdır. Girişimcilik tarafındaki diğer girişimlerin yanı sıra emlak tarafında da bunu yapıyoruz.

Henry:
Bunu sevdim. Daha fazlasını söyleyebilir miyim bilmiyorum. Bunun olmasına izin vereceğim.

Rob:
Buradan çıkmadan önce son bir sorum var. Demek istediğim, ikiniz de bir makine gibi harika görünüyorsunuz. Evde bunu dinleyen, eşiyle iş yapmayı düşünen veya halihazırda eşiyle iş yapan herkese bu sektörde başarılı olmaları için ne gibi tavsiyeleriniz olur?

- Dedric:
Size şunu söyleyeyim, eşinizle iş yapmak kolay değil. Kolay değil ama buna değer.

Kristal:
Sağ. Söyleyeceğim şey, başlaman gerektiği...

- Dedric:
Neden bahsettiğimi anlıyor musun? Devam et tatlım.

Kristal:
Eşiniz olmadan, erkek arkadaşınız olmadan önce başlamalısınız. O zaman tohumların ekilmesi gerekiyor. Ve çoğu insan bana "Bekle, ne?" diye bakıyor. İlk randevumuzda Dedric'e "Kredi puanın kaç?" diye sordum. “Girişimci misin?” dedi.
"Evet."
“Ne tür işler yaptınız? Girişimcilik alanında neler yaptınız?”
Kendisine şunu sordum: “Hedefleriniz neler? Bunlar üzerinde çalışmaya başlamak için ne yaptınız?” Çoğu insanın yedi ya da sekiz ay geçmeden sormadığı soruları sordum, ki bence bu çok geç. "Sonsuza kadar bu durumda kalmayı mı planlıyorsun?"
"Evet, onunla evli değilim."
"Tamam iyi. Çünkü benimle birlikte olacak herkesin altı ay içinde taşınmaya istekli olması gerekiyor. Ben bir girişimciyim. Bu alanda yapmayı planladığım şey bu. Bunlar benim hedeflerim.” Ve eğer bu onun şöyle olacağı bir şey olsaydı, “Biliyor musun? Satış işimde çalışmayı seviyorum. Bu çok fazla görünüyor,” o zaman bu da sorun olmazdı.
Ama pek çok insan yanımıza gelip şöyle diyor: 'Hey, karımı nasıl içeri alabilirim? Aslında pek ilgilenmiyor." Veya “Kocamı nasıl içeri sokabilirim? Aslında pek ilgilenmiyor." Ben de şöyle dedim, “Peki, birbirinizi yeni tanımaya başladığınızda ne gibi konuşmalar yaptınız? Çünkü bu noktada, sanki birbirinizi ilk tanıdığınızda o yolculuğu birlikte başlatmak yerine, o kişiyi yolculuğa çıkarmaya çalışıyorsunuz gibi.

- Dedric:
Evet, ön görüşmeler.

Kristal:
Bu ön konuşmalar "Ne tür yemeklerden hoşlanırsın?" ile ilgili olamaz. Benim için önemi yok çünkü ben pişirmiyorum. Ah, en sevdiğim renk ne? Fark etmez, zaten o renkte hiçbir şey almayacağım. Bunların hiçbiri umurumda değil, alakasız. Kredi puanın kaç?
"Ah, ben 820'yim" dedi. “Peki, seninki ne?” Tabii ki rahatsız oldu. “Peki, seninki ne?” “580” dedim. Evet yaptım. Yani bunu söylediğimde herkes gülüyor ve şöyle diyorlardı: "Ah, ona puanının kaç olduğunu sormadın." Ben de şöyle dedim: “Dinle, bu doğru, ona sordum çünkü kredimi yeniden inşa ediyorum. İkimizi de yeniden inşa edemem. Birinin onunla gelmesi lazım."
Ama bu bilgiyi başlangıçta edinmiştim. O yüzden insanlara nasıl bitirmek istiyorsanız öyle başlayın diyorum. İlişkinizde bile bu amacı aklınızda tutarak başlayın. Gerçek bir ilişki, flört yaşayana kadar beklemeyin. Kesinlikle evlenene kadar beklemeyin.
Ama bu konuşmaları bir kenara bırakın çünkü size şunu söyleyeceğim, bir girişimciyle evli olmak, gerçek girişimci olan hepimiz için, bunun kolay olmadığını biliyorsunuz. Ve vizyoner olduğunuzda, insanların vizyonunuzu gerçekten anlaması daha da zor oluyor çünkü Dedric'le bile bunu anlamak benim için zordu... Ona başka franchise'larımız olduğunu söylediğimde, "Hey, hadi satalım" dedim. .” O da şöyle dedi: “Neden bahsediyorsun? Bundan 250,000 civarında kazanıyoruz. Ne demek istiyorsun?"
"Satmamız lazım ve hemen satmamız lazım." Ve birdenbire bunu ona anlattım çünkü bana ve vizyonuma güvendi ve şöyle dedi: "Tamam. Peki sat diyorsun, sat.” Yani bir girişimci olarak asla değişmeyeceğinizi anlayın, ancak yapabileceğiniz şey bu yolculuğa yardımcı olmak, sürece yardımcı olmak, gerçekten açık davranarak ve bu rahatsız edici konuşmaları yaparak gelecekteki eşinize yardımcı olmaktır. İlk buluşmaya oturduğunuzda ve birbirinizi tanımaya başladığınızda, bunun önemli olmasına izin verin.

Henry:
Vaaz ver.

Rob:
Teşekkür ederim. Evet, ikinize de çok teşekkür ederim, Dedric ve Krystal. Hepinizin BiggerPockets Podcast'inde yer alması büyük bir mutluluktu. Pek çok konuyu ele aldık. Bence bu gösterinin en önemli özelliği sonunu düşünerek başlamak. Yükseliş ve çıkışlardan bahsettik. Potansiyel müşterilerinize saygı duyarak, sizi geride bırakmayacak bir şey inşa etmekten bahsettik. Bunda bir sürü altın külçe var.
Dedric ve Krystal'e ya da Henry ve bana ulaşmak isteyen herkes için tüm iletişim bilgilerimiz aşağıdaki gösteri notlarında yer alacaktır. Ve elbette Henry'ye gelip ev sahipliği yaptığı için teşekkür ederim. Mikrofonu seninle paylaşmak her zaman bir zevktir dostum.
Ve yine yeni yıl, yeni bölüm formatı. Aradan hemen sonra David Greene ve ben ilk Greene'i Görmek bölümümüzde dinleyicilerin sorularını yanıtlarken bizi izlemeye devam edin.

David:
Elbette. Siz dinleyicilerimizden sorular aldığımız ve herkesin Rob ve benim gördüklerimizden bir şeyler öğrenebilmesi için bakış açımızı paylaşarak yanıtladığımız Greene'i Görmek bölümümüze hoş geldiniz.

Rob:
Ve bugünün sorusu iyi dostumuz, meşhur dostumuz Nick'ten geliyor. Nick, önümüzdeki iki ila üç yıl boyunca borçlarımı ödemeye devam ederken, fiyatlar yeniden yükselmeden hemen önce özel parayı bir ev hack'i satın almak için kullanmalı mıyım diye soruyor.

David:
Soruya geçmeden önce mali durumunu anlayabilmemiz için Nick hakkında biraz bilgi verelim. Nick'in bölgesindeki ortalama ev fiyatı üç yatak odalı, iki banyolu bir ev için 350,000 dolardır. İşinden yılda yaklaşık 50,000 dolar, ayrıca düğün ve portre fotoğrafçılığı gibi yan işlerinden de yılda yaklaşık 20,000 dolar kazanıyor.
Nick borcunun son 10,000 dolarını temizliyor. Aferin sana Nick. Ve acil durum fonu için 10,000 dolar daha biriktirmek istiyor. Şu anda satın alsa evin %13,000'lük peşinatını ödeyerek 3 dolara nakde çevirebileceği hisse senetleri var. Ve ideal satın alma, kayınvalidesi olan bir ev veya dubleks bir ev olacaktır.

Rob:
Tamam aşkım. Yani burada ele almamız gereken şey Nick'in şimdi harekete geçip bir ev satın alması gerektiği ve özel paranın bunu yapmak için iyi bir seçenek olduğu gibi görünüyor. Ne diyorsunuz efendim? İlk evini satın almak için özel para alması gerektiğini mi düşünüyorsunuz?

David:
Bu benim için hayır olacak dostum. İnsanların borç para alması taraftarı değilim, özellikle de ilk evleriyse, özellikle de gençken ve nedeni bu.

Rob:
Evet, tam olarak bunu söyleyecektim.

David:
Oyununuzu bir şekilde ilerletme fikri hoşuma gidiyor, özellikle de gençken ve gayrimenkul satın alma arzusunun sizi daha hırslı kılacak yakıt haline gelmesine izin verirken. Benim için olan buydu. Gayrimenkul satın almak istediğimi biliyordum, bu yüzden restoranlarda fazladan mesai yapmaya başladım. Daha sonra daha fazla maaş aldığım daha iyi bir restorana gittim. Bu beni finansal piyasalarda ve para kazandığım pazarlarda büyümenin ilk birkaç adımını atmaya zorladı.
Ve bunun benim için yatırım kariyerime başlamanın gerçekten çok iyi bir yolu olduğunu düşünüyorum; başka birinden borç para almak ve potansiyel olarak paralarını kaybetmek yerine gayrimenkul satın almak için becerilerimi geliştirmenin yollarını arıyordum. Ne düşünüyorsun Rob?

Rob:
Evet, birkaç şey. Yani zaten borcu var ve bunu temizlemeye çalışıyor. Dediğiniz gibi bu konuda kendisini tebrik ediyorum. Borcunuzu temizlemek ve tekrar borca ​​girmek biraz mantığa aykırı görünüyor. Hiç kimsenin sektörde gerçekten dişlerini kesmeden, iyi borcun ne olduğunu, kötü borcun ne olduğunu anlamadan borç almaması gerektiğini düşünüyorum.
Ne tür bir borcu olduğunu bilmiyorum ama eğer 10,000 dolar borcu varsa bunu kesip hayatı biraz borçsuz yaşayın derim. İpotek ya da buna benzer bir şeyden bahsetmiyorum. Temizlemeye çalıştığı her ne ise, kredi kartları ve arabalardan bahsediyorum. Ve biraz daha para biriktirip ilk evine borçsuz girebilecek mi bir bakalım.
Ve bunu özellikle söylememin nedeni, bunun bir ev hacklemesi olması ve genellikle insanlar ev hacklemeye çalıştıklarında, bunun nedeni, bir ipotek ödemek zorunda kalmamak için ipoteklerini sübvanse etmeye çalışıyor olmalarıdır. Ve ben de bununla ilgiliyim. Bu benim en sevdiğim emlak şekli. Ancak genellikle insanlar ev hacklediğinde bunun nedeni, paranın zaten kısıtlı olması ve parayı biraz daha az sıkı kazanmaya çalışmalarıdır. Bu yüzden dışarı çıkıp borç para alıp paranın kısıtlı olduğu bir ev hackine girme fikrinden hoşlanmıyorum.
Bu yüzden bu konuda neredeyse hayır yapacağım. Keşke biraz daha fazlasını sunabilseydim, “Hey, bunu anladın. Kendine inanabilirsin ve bunu yapabilirsin dostum” ama ilkinde değil.

David:
Evet kesinlikle. Zaman zaman insanlara borç almanın iyi bir fikir olduğunu söylediğimizi duyacaksınız. Bu genellikle bir ton özsermaye ile çığlık atan bir anlaşma yaptığınızda ve hızlı bir geri dönüş alabildiğinizde gelir. Yani eğer bir anda 250,000 $ kazanma fırsatına ya da toptan satış fırsatına ya da sadece bir ton özsermayeye sahip bir şeye bakıyorsam, eğer başka birinden borç alırsam, temelde özsermaye şeklinde para satın almak için borç alıyorum demektir. . Bu farklı. Teorik olarak adil piyasa değeri ödediğimiz bir evin peşinatından bahsediyoruz ve peşinatın amacı sadece çalışmaya devam etme ve borçları ödeme zorunluluğundan kaçınmaktır.
Gayrimenkul yatırımına adım atmadan önce ek işleri hızlandırmamızı, işte terfi istememizi, daha çok çalışmamızı, kendinizi daha güçlü bir mali pozisyona sokacak bir şeyler yapmamızı tercih ederim. Ama ev hackleme fikrini seviyorum. ADU'lu dubleks veya tek aile satın alma fikrini seviyorum. Bu gecikmiş tatmini ve finansal geleceğiniz için konfordan ödün vermeyi seviyorum. Bu unsur hakkında ne düşünüyorsun Rob?

Rob:
Bunu söylediğine sevindim. Evet, bir değişiklikle, bu borçtan kurtulabileceğiniz bir çıkış stratejisi ve zaman çizelgesi var. Ev hack'iyle bunu uzun bir süre yapacaksınız sanırım.

David:
Şimdi, kendiniz özel para ödünç almayı düşünen biriyseniz ve bu konuda daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, BP'nin web sitemizde sizin için bazı iyi kaynakları var, bigpockets.com adresine gidin ve Ekibinizi Oluşturun bölümünde Borç Veren Bul'a tıklayın, Araştırmayı düşündüğünüz bir şeyse, özel bir borç verende neleri aramanız gerektiğine ilişkin bazı bilgileri burada bulabilirsiniz.
Rob, Seeing Greene'de bana katıldığın için teşekkür ederim. Sadece Greene'i görmek yerine Grabasolo'yu görmek her zaman daha iyidir. Bu yüzden burada olmanızı takdir ediyorum.

Rob:
Beni kabul ettiğin için teşekkürler.

David:
Ve programa bize katıldığınız için hepinize teşekkür ederim. Bir dahaki sefere burada sizlerle olmayı sabırsızlıkla bekliyoruz; normal podcast'in sonunda başka bir Greene'i Görmek unsuruna sahip olacağız. Bu programı beğendiyseniz lütfen podcast'lerinizi dinlediğiniz her yerde bize beş yıldızlı bir inceleme bırakmayı düşünün. Bunlar bize çok yardımcı oluyor. Ben Grabasolo'nun imza töreninden David Greene.